ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עזבון המנוח ב.ח ז"ל נגד י.ח. :

1.עזבון המנוח ב.ח ז"ל

2.ע.ח.

3.נ.ח.

נ ג ד

1.י.ח.

2.י.ב.י.

3.מ.ד.

בית משפט לענייני משפחה בטבריה

כב' השופט אסף זגורי

 

בשם נתבע 2 - עו"ד א. בן יאיר

בשם נתבע 3 - עו"ד ע. דח'לה

פסק דין

א. פתח דבר:

1. משפחת ח. ניהלה מספר עסקים בעיר נצרת וסביבתה, לרבות מסעדה בשם "פלונית". המסעדה העסיקה את כל בעלי הדין לבית ח' לעיל, כאשר הנתבע 1 היה המביא ומוציא של כל עסקי המשפחה בתקופות הרלבנטיות ואֶחָיו ואביו פעלו על פי הוראותיו. בתחילת העשור הקודם נקלעו עסקי המשפחה לחובות כספיים גבוהים שגררו התחייבויות וערבויות אישיות של בני המשפחה. בגין ערבויות אלו, נקלעו כל בעלי הדין למשפחת ח' לעיל לקשיים כספיים אישיים בגובה של מיליוני שקלים.

2. במסגרת ההסתבכות הכלכלית של בני המשפחה ועסקיהם ובפרט, לאור החשש שדירת אביהם תמומש בהליכי הוצאה לפועל בגין חובם התופח של המשפחה ועסקיה, פנה הנתבע 1 לנתבע 2. לשם קבלת סיוע כספי. זה האחרון כרת הסכם בכתב עם המנוח, מר ב.ח. ז"ל, לפיו הוא רוכש את ביתו בעבור 1,452,000 ₪, אך מאפשר לו להמשיך להתגורר בבית. על פי ההסכם הוא שילם במזומן חלק מהתמורה לנתבע 1 ולמנוח (562,000 ₪) וחלק נוסף (בסך 850,000 ₪) שילם במישרין לבנק מזרחי טפחות וזאת לשם שחרור הבית משעבוד שהוטל עליו להבטחת החזר חובות המשפחה. מאוחר יותר, השלים הנתבע 2 את העברת הזכויות בדירת משפחת ח' על שמו. לא חלפו אלא 14 חודשים לאחר חתימתו של אותו הסכם מכר והנתבע 2 מכר הדירה לנתבע 3 בעבור 307,000$ (שהם שווי ערך ל-1,446,000 ₪ בשעתו). העברת הזכויות הושלמה ברישום על שם הנתבע 3, אך החזקה בה לא נמסרה לו עד היום. בינתיים נלקח המנוח לבית עולמו ושניים מיורשיו - התובעים - הגישו תובענה זו כדי להצהיר על בטלות הסכמי המכר האמורים לעיל.

3. במסגרת תביעתם זו ייחסו התובעים לנתבעים קשירת קשר, קנוניה, הונאה, תרמית, זיוף וכיו"ב פעולות פסולות ואף בעלות גוון פלילי, כאשר על פי הנטען, המנוח כלל לא היה מעורב בהליכי מכירת ביתו, לא רצה למכור את ביתו, לא ידע כי בנו - הנתבע 1- מכר את ביתו לנתבע 2 וכי הלכה למעשה, בין שני אלה האחרונים, כלל לא נערכה התקשרות שעניינה מכר הדירה אלא שהנתבע 2. נתן הלוואה לנתבע 1 כאשר ביתו של המנוח, מר ב.ח נמסר לו כמשכון להבטחת החזר החוב. עוד נטען, כי הנתבע 3 היה שותף לקנוניה זו, ידע על כל הפרשיה ולכן אינו יכול לטעון לתם לב ברכישת הדירה מהנתבע 2. לפיכך, ביקשו התובעים להורות על ביטולי הסכמי המכר.

4. התביעה הוגשה במקור לבית המשפט המחוזי בנצרת, אך כיוון שנטען, כי קיים סכסוך משפחתי בין התובעים לבין אחיהם (הנתבע מס' 1), הועבר הדיון לבית משפט זה. כעת, לאחר שתמה ונשלמה שמיעת הראיות והעדויות בתיק, נשמעו סיכומי ב"כ הצדדים, הגיעה שעת ההכרעה.

ב. הצדדים:

5. התובעים 2-3 והנתבע מס' 1 הינם אחים שעסקו בהסעדה וקייטרינג, כאשר התובע 2 שהה בארה"ב מספר שנים וחזר ארצה לאחרונה ותפס חזקה בדירה נשוא המחלוקת.

6. המנוח ב.ח. הינו אביהם של האחים. לשם נוחות הדיון ייקראו התובעים בהתאמה כך : "המנוח", "ע" ו"נ" ואילו הנתבעים יכונו בהתאמה כך : "י", "ב.י." (או "י") ו"ד" (או "מ").

7. המנוח נלקח לבית עולמו ביום xx/xx/08ביום 17/08/2010 ניתן צו ירושה ולפיו ע', נ' ו-י'.ח הם יורשי עיזבון המנוח בחלקים שווים. יצוין, כי עיזבון המנוח מתמצה בדירה נשוא התביעה (ויתכן שגם בחובות, אם כי היקף העזבון לא התברר בפני בית המשפט).

8. הנתבע 1, מר י.ח. אינו שוהה בישראל מזה מספר שנים, לאחר שנמלט מאימת נושיו וחובותיו הכספיים הגבוהים. ככל הנראה הוא מתגורר כיום בוארנה שבבולגריה, ברם מענו המדוייק לא הוברר לבית המשפט. מהעדויות עולה, כי הוא יודע על קיומם של ההליכים המשפטיים, אך לא צורף אישור מסירה לתיק והוא לא הגיש כתב הגנה או התייצב לדיונים.

9. מר י.י. הינו עצמאי העוסק במתן הלוואות וניכיון שיקים ובינו לבין י' התקיימו קשרי מסחר וחברות.

10. מר מ.ד. הינו סוכן תיירות ותיק מנצרת שאינו קשור לבעלי הדין האחרים.

ג. הנכס נשוא התביעה, הסכמי המכר והשכירות ביחס אליו:

11. אין חולק, כי מאז שנות השמונים של המאה הקודמת, היה המנוח הבעלים והמחזיק של דירת מגורים ברחוב פלוני ביישוב אלמוני הידועה כגוש: 00000 חלקה 000 (להלן : "הבית" או "הדירה").

12. עד לפטירת המנוח ביום xx/xx/08 הוחזק הנכס על ידו וממועד הפטירה ועד להיום מחזיק ע' בדירה ועושה בה שימוש למגורים.

13. ביום 19/1/2005 נכרת הסכם מכר בין המנוח לבין י.י. ובמסגרתו מכר המנוח את הדירה ל- י.י. בעבור 1,452,000 ₪ שהיו שווי ערך בזמנו לכ-333,000$ (להלן : "ההסכם הראשון"). על פי ההסכם הראשון אמור היה י.י. לשלם 562,000 ₪ במעמד חתימת החוזה ועוד 850,000 ₪ במישרין לבנק מזרחי - טפחות לשם סילוק שעבוד שרבץ עליה. סך של 40,000 ₪ היו אמורים להיות מוחזקים בנאמנות בידי ב"כ של י.י. עד לקבלת אישורי מסים, עירייה וכיו"ב.

14. 9 ימים קודם עריכת ההסכם הראשון, ערכו י.י. והמנוח הסכם שכירות בלתי מוגנת, בו צויין כאילו י.י. כבר רכש את הדירה והוא מעניק למנוח זכות שכירות בלתי מוגנת בה למשך 3 שנים עד ליום 1/3/2008, עם אופציה להארכת השכירות למשך 48 חודשים נוספים, כאשר בתמורה הוא היה אמור לקבל 1,400$ בחודש ביחס לכל תקופת השכירות (להלן : "הסכם השכירות").

15. ביום 6/3/2006 נכרת הסכם מכר בין י.י. לבין ד' ובמסגרתו רכש ד' את הדירה בעבור 307,000$ שהיו שווי ערך בשעתו ל-1,446,000 ₪ (להלן : "ההסכם השני"). יש לציין, כי במסגרת ההסכם השני נרשם שהדירה תימסר ל- ד' כשהיא מושכרת בשכירות בלתי מוגנת למנוח וזאת עד ליום 30/6/2007 (כאשר במקור נרשם 30/12/2007 והתאריך תוקן בכתב יד על גבי ההסכם השני).

16. אין מחלוקת, כי הן ההסכם הראשון והן הסכם השכירות נושאים את חתימות המנוח.

17. אין מחלוקת, כי שני הסכמי המכר נרשמו בלשכת רישום מקרקעין וכיום הבית רשום על שם ד'.

ד. טענות התובעים:

18. התובעים טענו, כי י.ח אשר הסתבך בחובות כלפי בנק מזרחי טפחות, החתים את המנוח על שטר שעבוד שלפיו שועבדה הדירה להבטחת חובותיו של י.ח. כלפי הבנק (סעיף 6 לכתב התביעה). כן נטען, כי י.ח. חב חובות גם ל- י.י. וכרת עמו הסכם מכר ביחס לדירת המנוח, ללא ידיעת המנוח (סעיף 7 לכתב התביעה).

19. התובעים לא חלקו על כך שהמנוח חתם על ההסכם הראשון מיום 19/1/05, אך טענו כי מדובר בהסכם למראית עין, כאשר המנוח חתם עליו ללא שהבין תוכנו ומשמעותו וכי חתימתו עליו הושגה במרמה ובהטעיה וכאשר המנוח למעשה לא קיבל כל תמורה כספית בגין המכר (סעיף 8 לכתב התביעה).

20. נטען עוד בתביעה, כי המנוח היה אמור לקבל 562,000 ₪ בהתאם להסכם המכר אך לא קיבלם מעולם (סעיף 12 לכתב התביעה) ואילו סך של 850,000 ₪ היה אמור להשתלם לבנק מזרחי טפחות, אך שולם רק כעבור שנה לאחר שנכרת הסכם מכר נוסף בין י.י. לבין ד'.

21. התובעים הוסיפו, כי ד' ו- י.י. קשרו קשר ביניהם, כי הם מכירים זה את זה וכי סמיכות מועדי עריכת הסכמי המכר השונים ביחס לדירת המנוח מעידה בבירור על מהות הקשר ביניהם (סעיפים 14-15 לכתב התביעה).

22. התובעים טענו, כי ד' רכש הדירה בעבור 307,000$ בעוד שמחירה הינו 400,000$ ועל כן, אין מדובר ברוכש בתם לב אשר שילם "תמורה מלאה" והיכול להסתמך על תקנת השוק במקרקעין. כן נטען, כי ד' היה זה שרצה לרכוש הדירה במקור, אך סירב לעשות כן בעבור 400,000$ (מחיר השוק הנטען). לטענת התובעים, ד' ידע על הקשר בין י.י. לבין י.ח. אך הוא עצם עיניו מגזל המנוח ועל כן הוא אינו מוגן בפני ביטול ההסכם.

23. התובעים טענו, כי הקנוניה לעיל נודעה להם מדברי אחיהם י. השוהה בחו"ל, כאשר המנוח מעולם לא הבין משמעות חתימתו על הסכם המכר הראשון.

24. עוד הם הוסיפו, כי רק לאחר שבנו של ד' הגיע למנוח בשנת 2007 והודיע לו שעליו לפנות הדירה, חתם המנוח על תצהיר לפיו מעולם לא מכר את הדירה ולא חתם על כל מסמך הנוגע לכך. עוד נטען, כי הליכי פינוי החלו להינקט כנגד המנוח רק בחודש 8/2009 ובעקבות כל אלה הוגשה התביעה.

ה. טענות הנתבע 2 - מר י.י.:

25. י.י. טען, כי המנוח היה מיוצג בידי עורך דין א.ש. בעת כריתת ההסכם הראשון והוא חתום על מספר מסמכים הקשורים בדירה, לרבות הסכם השכירות (סעיף 8 לכתב ההגנה של י.י.. כן נטען כי הוחלפו טיוטות והועברו מסמכים שונים קודם החתימה על ההסכמים ללמדנו, שמדובר היה בתהליך ולא באקט מיידי וחד צדדי.

26. י.י. הוסיף, כי הגם שנרשם בכתב התביעה שהמנוח גילה עוד בחייו את "מעשה התרמית" הרי שהוא לא נקט בכל הליך משפטי לשם ביטול הסכמי המכר ואף לא פנה למי מהנתבעים בהקשר זה (סעיף 9 לכתב ההגנה של י.י.).

27. י.י לא הכחיש, כי י.ח. היה זה שפנה אליו בהצעה לרכישת דירת המנוח, אך הסביר, כי משפחת ח' העדיפו שהדירה תימכר ל -י.י ואף במחיר מופחת ובלבד שתובטח המשך זכות המגורים של המנוח בדירה וזאת עד לסוף ימיו (סעיף 22 לכתב ההגנה של י.י.).

28. י.י. הסביר בכתב ההגנה מטעמו, כי שילם למנוח במעמד חתימת ההסכם 562,000 ₪ כמקדמה לרכישת הדירה והמנוח אף אישר בכתב בחתימתו שלו כי קיבל סכום זה (סעיף 28 לכתב ההגנה של י.י..

29. י.י. פירט כיצד שילם בגין סילוק השעבוד על הבית, ביטול עיקולים, תשלום מסים וכיו"ב צעדים המלמדים על כך שאכן רכש הדירה וכי לא מדובר היה בהסכם הלוואה או הסכם למראית עין שנערך בינו לבין י.ח כנטען על ידי התובעים (סעיפים 35-40 לכתב ההגנה מטעמו).

30. כן נטען, כי במקביל להשלמת רישום הזכויות על שם י.י. הוא החל לנהל מו"מ עם ד' לשם מכירת הדירה. הוא טען, כי ד' שילם לו 307,000$ בשני מועדים סמוכים ובכך למעשה העביר מלוא התמורה עבור הבית (סעיפים 41-45 לכתב ההגנה).

31. לאור כל אלה טען י.י., כי המנוח חתם על הסכם מכר והסכם שכירות עמו, כשהוא מיוצג, לאחר חליפת טיוטות הסכמים ולאחר ש-י.י. שילם תמורה מלאה ואמיתית עבור הבית וכי הוא היה מיודע לכל הנעשה סביב עריכת הסכמים אלה.

32. י.י. טען, כי התביעה הוגשה נגדו על ידי נ' כנקמה ותגמול על כך שהוא זכה כנגדו בהליך אחר בו חויב נ' להשיב לו הלוואה בשיעור של 350,000 ₪. לעיצומו של דבר, סיכם י.י., כי מדובר בתביעה חסרת סיכוי, ללא כל ראיות, המוגשת בשיהוי ובחוסר תם לב כנגד מסמכים מוצקים (וכנגד ראיות המצביעות על תשלום מלוא התמורה בגין המכר במסגרת שני ההסכמים), כאשר בא כוחו הוא זה שייצגו בהסכם המכר ואף התרשם בעצמו ממודעותו של המנוח להסכם ועל כן עתר לדחות התביעה על הסף ולעיצומה.

ו. טענות הנתבע 3 - מר מ.ד.:

33. ד' הכחיש מכל וכל המיוחס לו בכתב התביעה. הוא טען, כי לא הכיר את יתר בעלי הדין ובוודאי שלא הכיר קודם את י.י.. הוא טען כי שילם מלוא התמורה ל-י.י. עבור הדירה, כי הסתמך על המרשם וכי נהג בתום לב ואף השלים רישום הזכויות על שמו (סעיפים 6, 8, 28 לכתב ההגנה של ד').

34. ד' הוסיף עוד, כי ההסכם הראשון נערך בידיעת התובעים, כאשר המנוח היה בחיים ועל כן הם מנועים להעלות טענותיהם כלפיו כיום.

35. כן טען ד', כי ביקש לפנות את המנוח עוד בחודש יוני 2007 באמצעות מכתב שנשלח אליו בדואר רשום.

36. ד' טען, כי טענות התובעים הינן "טענות כבושות", שאינן מגובות במסמכים ו/או בראיות כלשהן, רובן טענות בעל פה כנגד מסמכים בכתב ועל כן, אין התובעים יכולים להיוושע בתביעתם זו.

ז. הפלוגתאות הצריכות הכרעה:

37. ביום 8/5/2011 ניתנה החלטה שיפוטית בדבר קביעת הפלוגתאות נשוא התובענה שבפניי ולאחר שמיעת הראיות בתיק, ניתן לקבצן כעת כדלהלן:

37.1. פלוגתאות הנוגעות לתקפות ההסכם הראשון:

37.1.1. האם יש להורות על בטלות הסכם המכר הראשון מיום 19/1/2005 בין המנוח לבין י.י.?

37.1.2. בהקשר זה יש לבחון האם האם שולמה למנוח תמורה מלאה בגין רכישת זכויותיו בדירה נשוא המחלוקת?

37.1.3. האם י.ח. ו/או י.י. הטעו את המנוח הטעייה המצדיקה ביטול ההסכם מיום 19/1/2005?

37.1.4. האם ההסכם שנעשה בין המנוח לבין י.י. הוא למראית עין בלבד ומהו ההסכם "האמיתי" (ככל שהיה כזה)?

37.1.5. האם המנוח היה מסוגל להבין טיב ההסכם עליו חתם עם י.י.?

37.2. פלוגתאות הנוגעות לתקפות ההסכם השני:

37.2.1. האם יש להורות על בטלות הסכם המכר השני מיום 9/3/2006 בין י.י. לבין ד'?

37.2.2. האם ד' שילם תמורה מלאה ל- י.י.בהתאם להסכם המכר?

37.2.3. האם זכאי ד' ליהנות מהגנת 'תקנת השוק' במקרקעין ?

37.3. פלוגתאות כלליות:

37.3.1. כיצד משפיעה העובדה ש -י.י. ו- ד' הותירו את החזקה בדירה בידי המנוח על תקפות הסכמי המכר?

37.3.2. כיצד משפיעה העובדה שהמנוח לא עתר עוד בחייו לביטול ההסכמים?

37.3.3. האם הצדדים פעלו בתם לב, בגילוי נאות ועמדו בנטלים הרלבנטיים על פי הפסיקה?

ח. דיון נורמטיבי:

38. על מנת לבחון ולקבוע האם הראיות שהוצגו בפניי במהלך ההתדיינות יכולים להקים לתובעים הסעדים המבוקשים על ידם, יש לקיים דיון נורמטיבי בכתב התביעה ובטענותיו השונות. דיון זה יבהיר לנו התנאים שאמורים התובעים לקיים כדי לקבל הסעדים המבוקשים על ידם ומאוחר יותר, באמצעות מזיגת העובדות והראיות על הדין, נוכל להגיע לתוצאה המשפטית הראויה.

39. נפתח בתנאי סף דיוניים שעל התובעים לעמוד בהם:

39.1. התביעה שלפני מורכבת משתי תכונות ייחודיות המשפיעות בעליל על אופייה וסיכוייה :

ראשית, היא כוללת במסגרת עילותיה טענות של תרמית, זיוף, הולכת שולל, הסכם למראית עין והטעיה ועל כן היא דרושה פירוט מיוחד לפי תקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984.

שנית, סעדיה הם סעדים הצהרתיים שמקורם בדיני היושר ועל כן על התובעים לבוא בניקיון כפיים לבית המשפט ולהוכיח תם לב בהתנהלותם וכן לעמוד במבחני מאזן הנוחות.

39.2. אין ספק, כי המעשים המיוחסים בכתב התביעה ל- י.י. ו- ד' הינם מעשים פליליים חמורים (זיוף, תרמית, הטעיה, הולכת שולל, הונאה וכיו"ב). תביעות בגין זיוף ותרמית הינן תביעות שונות מיתר התביעות האזרחיות. מחוקק המשנה ראה לנכון להחמיר עם מגישי תביעות אלו בכך שחייבם בתקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 ברמת פירוט גבוהה יותר מזו הקיימת בכתבי טענות אחרים. תקנה זו קובעת כך:

"כל מקום שבעל דין טוען טענת מצג-שווא, תרמית, זדון או השפעה בלתי הוגנת, ובכל מקרה אחר המזקיק לפרטים, יפורשו הפרטים ותאריכיהם בכתב הטענות"

39.3. לעניין מידת הפירוט אשר מצווה עליה תקנה 78 לתקנות, כאשר מדובר בטענה של מרמה או תרמית בכתב התביעה, נאמר בע"א 14/81 רוגוזין נ' נילות, פ"ד לז (1) 664, כי :

"...הצהרה מעין זו אינה מגלה שום עובדה עליה ניתן לבסס את ההאשמה החמורה כנגד הבנק, היא אינה עומדת בדרישת תקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 ובדרישת הפסיקה, על פיהן העלאת טענת המרמה קנוניה או טענות כיוצא באלה, מחייבת הטוען להכבד ולפרט את כל הפרטים, התאריכים ויתר העובדות עליהן מבסס את האשמותיו" (ההדגשה שלי א.ז.).

39.4. וכך נאמר עוד מפי כב' השופט א' רובינשטיין ברע"א 8263/08 אריאל נ' אנטוני רוט ובניו בע"מ (לא פורסם, ניתן ביום 27/10/2008) ביחס לתקנה 78 לעיל :

"יש לצפות מתובעים, בגדרי תקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי, שיבהירו ככל הניתן את מהות התביעה, לרבות הפרטים והעובדות הנחוצים לעניין"

39.5. דר' זוסמן המנוח התייחס אף הוא למידת הפירוט הנדרש על פי תקנה 78, באומרו :

"ביחוד מוטלות על התובע החובה להקפיד בתיאור העילה, כאשר תביעתו מבוססת על תרמית, הטעיה, רשלנות וכיוצא באלה. בטענות-עובדה כאלה נודעת משנה חשיבות לכלל, כי העילה צריכה להיות מתוארת בצורה כזאת, שלא יהא לנתבע ספק, מפני מה עליו להתגונן; התובע חייב לציין בפירוש, כי הוא מסתמך על טענה כזו, ותקנה 78 מחייבת אותו להמציא, בתוך כתב תביעתו, את פרטי הטענה ביחד עם כל התאריכים הרלבנטיים. טענה של תרמית, של מצג-שווא, או של הטעיה, שלא נטענה במפורש, בית המשפט לא ישעה אליה ולא ידון בה". (ראו: י. זוסמן, סדר הדין האזרחי (מהדורה שביעית, בעריכת שלמה לוין, 1995); בעמ' 133-136).

39.6. סנקציה זהה קבע בית המשפט העליון בעניין ע"א 264/74 שושנה צפריר נ' אליעזר ויהודה מורגנשטרן, פ"ד כח(2) 668, בעמ' 671-672:

"הקפדה מיוחדת על פירוטן המדוייק של העובדות נדרשת מן התובע כאשר תביעתו מבוססת על תרמית. הטעיה, רשלנות וכיוצא באלה, וזאת מן הטעם "שבטענות עובדה כאלה נודעת משנה חשיבות לכלל, כי העילה צריכה להיות מתוארת בצורה כזאת, שלא יהא לנתבע ספק, מפני מה עליו להתגונן; . . . . . ותקנה 78 מחייבת אותו להמציא, בתוך כתב-תביעתו, את פרטי הטענה ביחד עם כל התאריכים הרלבנטיים. טענה של תרמית, מצג שוא, או של הטעיה, שלא פורטה כראוי, עלולה לגרור אחריה בקשה להבאת פרטים נוספים וטובים יותר, ואם לא יובאו, יוכל כתב-התביעה אפילו להימחק".

39.7. סעד הצהרתי הינו סעד שבית המשפט מוסמך לתיתו מכוח סמכותו לפי הוראת סעיף 75 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984, שכותרת השוליים שלו היא "סמכות כללית לתת סעד", קובע לאמור:

"כל בית משפט הדן בענין אזרחי מוסמך לתת פסק דין הצהרתי, צו עשה, צו לא-תעשה, צו ביצוע בעין וכל סעד אחר, ככל שיראה לנכון בנסיבות שלפניו".

39.8. בספרו של זוסמן לעיל נרשם, כי סעד הצהרתי הינו מסוג התרופות, "שמקורן דיני היושר, אשר בית המשפט רשאי לתת" (זוסמן, שם, בעמ' 555). קשת גורס, כי כיום אין שופטי ישראל נדרשים לשאוב השראה מדיני היושר ובמידה מסוימת עקרון תם הלב תפס את מקומם, אולם ככל שהנושא נוגע לסעד מן היושר, הרי לא רק שמושג זה עודנו שכיח עד מאוד, אלא אף השיקולים הכרוכים בהענקתו שרירים וקיימים (מ. קשת, הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי, (מהד' 15 - 2007) כרך א' בעמ' 596-597). עם זאת סבור קשת, כי עקרונות חובת תם הלב מהווים מעין דיני יושר תוצרת הארץ (שם) ובכל הכבוד, מסכים אנוכי עם עמדתו זו.

39.9. המשמעות האופרטיבית של חובת תם הלב, היא שלא די בכך שהתובעים יראו לבית המשפט שיש להם זכות שבדין. עליהם להראות גם שהתנהגותם והתנהלותם מצדיקים את מתן הסעד שביושר (קשת בעמ' 598). ביתר פירוט מדובר על שיקולים של הגינות, שיהוי, ניקיון כפיים, חובת גילוי מלא, תם לב בהגשת ההליך או בניהולו או כל עניין אחר שאינו עולה בקנה אחד עם התנהלות של בעל דין הגון (קשת, שם). ויש האומרים כי לשם מתן הסעד ההצהרתי המבוקש, יש להראות את התועלת שתצמח מקבלת הסעד למבקש, ולשכנע, שעל פי מאזן הנוחות, מוטב לתת את הסעד, מאשר לסרב לתיתו (גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מה' 10, תשס"א - 2010, עמ' 506 ; ה"פ (מחוזי י-ם) 2270-03 השאם אבו דהים נ' דאוד ח'טאב (31/08/2011)).

39.10.זאת ועוד, מכיוון שמדובר בתרופה מדיני היושר, הרי שלבית המשפט שיקול דעת רחב האם לתיתו אם לאו (גורן, שם).

39.11.על כל אלה הייתי מוסיף את שיקול העל של עשיית הצדק הקבוע מפורשות בהוראת סעיף 8(א) לחוק בית המשפט לענייני משפחה, התשנ"ה - 1995. הוראת סעיף זו מאפשרת אף לסטות במידת הצורך מסדרי דין ודיני ראיות לצורך הגשמת תכלית עשיית הצדק.

40. מדיון תנאי סף דיוניים לדיון בדבר נטל ודרכי ההוכחה המצופות מהתובעים:

40.1. עד כה עמדנו על תנאי הסף דיוניים שעל התובעים לעמוד בהם ומכאן נעבור לדיון בנטל ובמידת ההוכחה הנובעים מהיות תביעה מבוססת על טענות זיוף, תרמית, הונאה, הטעיה וקיומו של הסכם למראית עין;

40.2. נפתח בכך שהטוען טענת תרמית, זיוף או הסכם למראית עין - נטל ההוכחה מוטל עליו.

40.3. נוסיף על כך, כי בית המשפט מצווה לנהוג משנה זהירות בבחינת טענות מעין אלו בשל הכתם שהן מכתימות את הנתבעים ((ע"א 475/81 זיקרי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589).

40.4. אותה זהירות מרובה, אותו כתם פלילי ושלילי הנלווה לטענות הזיוף והתרמית הם שהביאו הפסיקה לקבוע, כי טענת זיוף או תרמית, מצריכה תשתית ראייתית בעלת משקל סגולי גבוה יותר מזה הנדרש בתביעה אזרחית רגילה, אם כיהנטל הוא כמקובל במשפט האזרחי (ע"א 475/81 זיקרי נ' כלל, פ"ד מ(1) 589, 598 (1986); ע"א 400/86 עזבון המנוח בן ציון קריגר ז"ל נ' ד"ר סבינה קריגר, פ"ד מב(4) 500, 504-505 (1989); ע"א 7424/96 בנק המזרחי נ' אליהו גרציאני בע"מ, פ"ד נד(2) 145, 157 (2000); ע"א 6095/97 בנק דיסקונט נ' איטר, פ"ד נו(4) 721, 734 (2002) ; ע"א 4842/05 4978/05 גרניט הנדסה לתעשיה ואח' נ' כלל חברה לביטוח בע"מ (לא פורסם, 12/8/2007)) ; ע"א 125/89 רו"ח עובדיה בלס נ' ערן פילובסקי ואח', פ"ד מו(4),441, 448-449).

40.5. רוצה לומר, אמנם עדיין מדובר על תובעים שצריכים להוכיח טענות התביעה על פי מאזן הסתברויות, אך עם זאת כדי להטות את כף המאזניים, עליהם לעמוד ברף ראייתי מחמיר בעל משקל גבוה יותר מזה הנדרש בתביעה רגילה (הלכת זיקרי בעמ' 603 ; ע"א 6095/97 ישראל איטר בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נו(4) 721, 734 ; ה"פ (ת"א) 855/08 אולגה קליין נ' אליהו משאלי (16/03/2010)).

40.6. כך במקרה של טענת תרמית וזיוף וכך במקרה של טענה לקיומו של הסכם למראית עין, כבענייננו. שהרי במה נפשך? ענייננו הוא בהתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה ובשאלה האם כוונה זו היא המשתקפת בחוזה המכר, או שמא החוזה משקף מצג שונה.

40.7. שאלה זו היא שאלה שבעובדה, והתשובה לה נלמדת ממכלול נסיבות המקרה. הנטל להוכיח כי חוזה נכרת למראית עין, וכי כוונתם המוצהרת של הצדדים בהשתקפותה בחוזה אינה משקפת את כוונתם האמיתית, מוטל על שכמו של הטוען טענה זו (ע"א 8567/02 גליק נ' מיוסט, פ"ד נז(6) 514, 525 (2003); ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, פ"ד מג(2) 214, 218 (1989); ע"א 6295/95 בוחסירה נ' בוחסירה, פ"ד נ(1) 259, 262 (1996); ע"א 545/79 בראונר נ' דיאמסלס, פ"ד לח(2) 191, 198 (1984); ע"א 2699/92 בכר נ' ת.מ.מ. פ"ד נ(1) 238, 244 (1996); ע"א 1780/93 בנק המזרחי נ' אולצ'יק, פ"ד נ(2) 41, 43 (1994); ע"א 7497/07 רינגל נ' לינדאור, פסקה 11 (לא פורסם, 22/2/2010);ע"א 3725/08 ניסים חזן נ' אריק חזן, (לא פורסם, 03/02/2011)).

40.8. מתבקשת איפוא מאליה השאלה, מהן אותן ראיות מוצקות שניתן יהא להעניק להן משקל סגולי מיוחד כך שתתקבל טענת התרמית, הזיוף או קיומו של הסכם למראית עין? התשובה לכך אינה פשוטה או קבועה והיא משתנה ממקרה למקרה על פי הנסיבות.

40.9. עם זאת, נהיר כי מקום שהתובעים טוענים שדירת המנוח נמכרה ל- י.י. ומאוחר יותר ל- ד' בעבור "נזיד עדשים" (בראשית כה, פסוק לג) קרי במחיר שאינו ריאלי, מצופה מהם להצטייד בחוות דעת שמאית או לעתור למינוי מומחה מטעם בית המשפט בתחום שמאות המקרקעין. הבאת חוות דעת הינה בעלת משמעות ראייתית. אי הבאת חוות דעת בהעדר הסבר אמין וסביר, תומכת בטענה, כי אילו היתה מובאת היתה פועלת לחובת מי שנמנע מהבאתה (ע"א 465/88 הבנק למימון ומסחר בע"מ נ' סלמה מתתיהו, פ"ד מה(4) 651).מינוי המומחה משמש ככלי עזר לבית המשפט, בשאלות שבמומחיות שאין הוא בקיא בהן. בית המשפט אינו יכול לקבוע מסקנות בדבר שווי הדירה ללא חוות דעת שמאית כאמור.

40.10.הוא הדין לעניין הטענה, כי המנוח לא קיבל כל תמורה בגין הדירה ממר י.י. זה האחרון צירף לכתב ההגנה ולתצהיר עדות ראשית מטעמו מסמך ממועד חתימת ההסכם על דף לוגו של מסעדת "ל.פ", חתום בידי המנוח ובו נרשם כי הוא מאשר קבלת 562,000₪ (נספח 7 לתצהיר י.י.). אם סבורים היו התובעים, כי אין זו חתימת אביהם, היה עליהם לעתור למינוי מומחה בתחום השוואת כתבי יד. זוהי דרך המלך להוכחת טענת זיוף חתימה (ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' שאול רחמים בע"מ, פ"ד מז(3) 240 ע"א (ת"א) 2624/08 טוויל-כהן יעקב נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (19/08/2009)). קל וחומר, מקום שמדובר בחתימת המנוח שאינו בין החיים ולא ניתן להעידו והטענה בדבר הזיוף כלל אינה מושמעת על ידו אלא על ידי יורשיו.

ט. דיון קונקרטי בטענות התובעים באשר לתקפות ההסכם הראשון:

41. ספק רב בעיני האם כתב התביעה כמות שהוא עומד בתנאי תקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 בכל הנוגע לטענות הקנוניה ו"ההסכם למראית עין".

42. טוענים התובעים בתביעתם, כי י.ח. כרת הסכם עם י.י. לפיו המנוח יחתום על הסכם למכירת דירתו, ללא שהוא יודע על כך וללא שיקבל על תמורה וזאת בגין חובותיו של י.ח. ל- י.י. (סעיפים 7,9, 22 לכתב התביעה וסיכומי בא כוחם). לשיטתם, ההסכם האמיתי הוא הסכם הלוואה בין י.י.ל- י.חן, כאשר ההסכם הראשון נועד להבטיח החזר ההלוואה לי' י' באמצעות משכון מוסווה של דירת המנוח.

43. טענה זו הינה חסרת היגיון בסיסי ולא הוברר התמריץ לעריכתה : מדוע ש-י.י. יסכים להלוות 850,000 ₪ לצרכי שחרור שעבוד הדירה של המנוח במסגרת הסכם מוסווה? מה האינטרס של י.י. לערוך הסכם למראית עין שבמסגרתו הוא רוכש את דירת המנוח? אם אכן המדובר היה בהסכם הלוואה בין י.ח. לבין י.ח., איזו מניעה הייתה לצדדים לערוך הסכם מתאים ביניהם ולשעבד כערובה להבטחת החוב את זכויות המנוח בדירה? הרי המנוח שעבד כבר הדירה קודם לכן לצורך הבטחת חובות בנו י.ח. לבנק מזרחי טפחות והכל בידיעה ובהסכמה (ראה בהקשר זה עדות ע' בעמ' 7 שורות 23-28).

44. לא הוברר כלל ועיקר, מדוע כעת, יידרש בנו לרמותו ולהסתיר ממנו שלצורך שחרור הבית משעבוד שהוטל עליו על ידי בנק מזרחי טפחות, הוא משעבדו לטובת מר י.י.? זאת ועוד, מדובר בעסקה שעלויותיה זולות ונמוכות הרבה יותר מעסקת מכר. עסקה זו לא מצריכה תשלומי מסים, הצהרות לרשויות מס רכישה ושבח, העברות בלשכת רישום מקרקעין הכרוכות בתשלומי אגרות וכיו"ב. בסה"כ הייתה אמורה עסקת הלוואה שכזו להיעשות באמצעות מסמך בכתב בצירוף הסכמת המנוח למשכון או רישום הערה מתאימה ביחס לדירה.

45. יתר על-כן, ראינו כי על פי הדין אמורים היו התובעים לבסס טענת ההסכם למראית עין/תרמית בפירוט רב ובתאריכים. בעת הגשת התביעה ובסמוך לאחר מכן הם טענו, כי העובדות האמיתיות נעלמו מהם, שכן הם בידיעתו האישית של אחיהם י.ח שעזב את הארץ לחו"ל ומצוי בסכסוך עמם. אלא שבמסגרת עדותו של נ' התחוור כדלהלן:

"ש. איפה בדיוק י.ח. גר?

ת. לא יודע בדיוק.

ש. באיזה עיר?

ת. בורנה.

ש. עד היום הוא גר שם?

ת. לא יודע.

ש. אתה מדבר איתו בטלפון?

ת. כן.

ש. סיפרת לו שהיום יש דיון?

ת. לא.

ש. הוא יודע שיש תביעה?

ת. הוא יודע.

ש. ממתי?

ת. לא יודע. הוא לא קיבל את זה בכתב, לא העברנו לו את זה בכתב, גם כשהיינו בבולגריה לא העברנו לו את התביעה ולא סיפרנו לו על התיק....

ש. אתה הרגע הצהרת שכשהיית אצל אחיך בבולגריה לא דיברת על התיק.

ת. אני נסעתי שלוש או ארבע פעמים אליו.

ש. מתי?

ת. באוגוסט 2008, אחרי שאבא נפטר, אחרי חודשיים עוד פעם, אף פעם לא נסעתי לבד..." (עמ' 18 שורות 8-30 לפרוטוקול מיום 5/10/11).

46. מעדותו של נ' עולה בבירור, כי הוא היה ועודנו מצוי בקשר עם אחיו י.ח. והתרשמתי מדברי תובע זה, כי מדובר בקשר קרוב והדוק. נ' יודע כיצד ליצור קשר טלפוני עם י.ח.. הוא ידע היכן לפגוש בו בבולגריה לפחות 4 פעמים. בוודאי שיכול היה למסור לו את כתב התביעה ואולי אף מסר לו (עמ' 19 שורה 11). בוודאי שיכול היה לקבץ ממנו פרטים מדוייקים אודות "התרמית", "הקנוניה" או ההסכם האמיתי שעומד מאחורי "ההסכם למראית עין".

47. מחדלם של התובעים באי פירוט "ההסכם האמיתי" בין אחיהם י..ח לבין י.י. הינו מחדל עצום בנסיבות המקרה הנוכחי והוא הולך ומתעצם ככל שמתברר שהיה בידם הזמן, האפשרות והיכולת לברר פרטים מדוייקים אודות מערכת היחסים בין י.ח. ל- י.י מכוח קשריו של נ' עם אחיו השוהה בבולגריה.

48. הדברים הופכים חמורים עוד יותר, שעה שעדות נ' באשר לקשר שלו עם אחיו אינה מתיישבת עם טענתו בסעיף 27 לכתב התביעה.

49. הנה כי כן, לא הוכחה כלל הטענה כי ההסכם הראשון היה הסכם "למראית עין". לא הוכח ההגיון הטמון בטענה זו. לא הוכח ולא הוסבר מהו "ההסכם האמיתי" שנכרת בין י.י. לבין י.ח. ואשר עומד מאחורי "ההסכם למראית עין". והכל כאשר לפחות לאחד התובעים (נ') קשר זמין עם י.ח. והיכולת לברר כל העובדות והפרטים.

50. הוא הדין לעניין הטענה של התובעים, כי מדובר בגזל של דירת המנוח בעבור מחיר לא ריאלי שהמנוח כלל לא קיבל. ראשית, התובעים לא עתרו למינוי מומחה בתחום שמאות המקרקעין להוכיח, כי שווי הדירה גבוה הרבה יותר מהשווי המוזכר בהסכם הראשון (1,542,000 ₪ או השני (1,446,000 ₪). שנית, התובעים הודו בתצהירם והדבר נלמד גם מהסכם שנכרת בין משפחת ח' לבין עוה"ד ע.ו (ב"כ בנק מזרחי טפחות), כי הדירה הייתה משועבדת בגין חובות המסעדה ורק לאחר תשלום של 850,000 ₪ בוטל השעבוד.

51. אין למעשה מחלוקת, כי מר י.י. שילם לבנק מזרחי טפחות את הסך של 850,000 ₪ לצורך שחרור השעבוד מהדירה (ראה סעיף 14ח' לתצהירו של נ' , סעיף 12ו' לתצהירו של ע', עדות ב"כ של משפחת ח' , עוה"ד א.ש בעמ' 34 שורות 13-32).

52. הייתה מחלוקת האם מר י.י. שילם למנוח את הסך הנזכר בהסכם המכר בשיעור של 562,000 ₪ ובמחלוקת זו אני מבכר את גרסת י.י. על גרסת התובעים לפיה המנוח לא קיבל התמורה ואבהיר:

52.1. ראשית, ע. לא נכח במעמד כריתת ההסכם הראשון במסעדה הואיל והיה בחו"ל אותה עת, כך שאינו יכול להעיד מאומה על כך. טענתו בתצהירו, כי במסמכי אביו לא נמצא רישום לקבלת הסך של 562,000 ₪ אין בה ממש, שעה שאין חולק, כי המנוח היה מסובך אף הוא בחובות לבנקים בסכומים גבוהים, כך שנראה שהיה לו אינטרס ברור לא להפקיד סכום כסף בסדר גודל שכזה בחשבון הבנק ו/או לציין זאת בכתובים. מעבר לכך, ע' לא טרח להציג לבית המשפט רישומים כלשהם של אביו המעידים על כספים שקיבל או ניהל וההנחה הידועה במקרים אלה, כי ככל הנראה הרישומים הינם בבחינת ראיה שאינה תומכת בטענות התובעים (י. קדמי, דיני ראיות, חלק שלישי, (תשנ"ט) בעמ' 1391).

52.2. שנית, אני מקבל עדות י.י. , כי שילם למנוח ו/או ל- י.ח. סך של 562,000 ₪ במזומן ועוד 350,000 ₪ שהלווה ל- נ' באותו מעמד (עמ' 44 שורה 5). בהקשר זה הוברר, כי י.י. "עובד עם מזומנים". כך למשל, הוא הפקיד את הסך של 850,000 ₪ לסילוק השעבוד שרבץ על הדירה לטובת הבנק וזאת במזומן (עמ' 42 שורה 9). כך הוא גם תיאר שהביא את הכסף למסעדה "בחבילות סגורות" של שטרות (עמ' 44 שורה 9). כך גם את התמורה בהסכם השני קיבל י.י. מ- ד' במזומנים.

52.3. העדפת גרסת י.י. לעניין הבאת מזומנים עמו למפגש במסעדה במעמד חתימת ההסכם הראשון נלמדת גם מטענות עובדתיות של נ' שנדחו בהליך אחר בהקשר זה, לפיהן לא קיבל הלוואה בסך 350,000 ₪ מ-י.י. באותו מעמד. בהחלטה שיפוטית חלוטה שניתנה והוגשה כמוצג בתיק זה נדחתה התנגדות של נ' לביצוע שטר שנחתם על ידו במסגרת חוזה הלוואה שנכרת בינו לבין י.י. במועד ובמקום שבו נעשה ההסכם הראשון בין י.י. למנוח (ראה בהקשר זה נ/3, נ/4, נ/5 - התנגדות והחלטות שיפוטיות בתיק ת"ט 38265-12-09 הדוחות טענות נ' בהקשר זה).

52.4. מעבר לכל אלה, הוצג בפניי נספח 7 (מקור) לתצהירו של י.י. נספח 7 הוא אישור בכתב על נייר מכתבים של מסעדת "ל.פ." מיום עריכת ההסכם הראשון ובו מאשר המנוח, כי קיבל מ- י.י. 562,000 ₪ לפי הסכם המכר. כאמור הטענה של התובעים, כי זו לא חתימת המנוח, לאו טענה היא. לא נתבקש מינוי מומחה להשוואת כתבי יד. לא הוצגו דוגמאות חתימה המעידות, כי חתימת המנוח שונה באופן מהותי. נהפוך הוא מחתימות המנוח על שלל המסמכים שהוצגו עולה, כי חתימתו משתנה מעת לעת ואין חתימה על עמוד אחד זהה לרעותה. יש להדגיש, כי תצהיר המנוח מיום 2/8/2007 אף הוא נושא חתימה שונה של המנוח. זאת ועוד, באותו תצהיר העיד המנוח, כי מעולם לא מכר את ביתו, אך לא טען מפורשות כי החתימה על האישור לפיו קיבל 562,000 ₪ אינה שלו. זאת ועוד, המנוח טען בתצהירו זה טענות חילופיות : תחילה אמר כי החתימה היחידה שחתם הייתה בתחילת שנות האלפיים לצורך שעבוד ביתו להבטחת חובות בנו י.ח. ברם בסעיף 9 סתר עצמו והעיד כי חתם פעמים נוספות לבקשת בנו י.ח. שטען בפניו כי הוא מחדש ההסכמה לשעבוד הדירה לטובת החובות לבנק מזרחי.

מעבר לתצהיר זה, קיימת בפניי הודאת בעל דין של מר נ' לפיה הוא עצמו הביא את אביו למסעדה כדי לחתום (עמ' 16 שורות 14-23). אין חולק שבמסעדה נחתם ביום 19/1/2005 ההסכם הראשון. משכך, לא יכולים התובעים להישמע בטענה כי המנוח לא חתם על ההסכם.

52.5. לאור כל אלה אני דוחה את טענות התובעים כאילו המנוח לא קיבל תמורה ראויה עבור הדירה מ- י.י., או כי המנוח לא חתם על ההסכם.

53. באשר לכשרותו של המנוח להבין על מה הוא חתם, העיד ע', כי אביו היה צלול ראה בעמ' 8 שורות 29-33 לפרוטוקול:

"ש. בשנת 2007 מה היה.

ת. אבא היה מבוגר, בשנות ה- 70 או ה- 80.

ש. אבל הוא היה צלול.

ת. כן.

ש. הסבירו לו על מה הוא חותם.

ת. נכון"

54. הווי אומר שאף לשיטת ע', במועדים הרלוונטיים לחתימת ההסכם הראשון ואף לאחר מכן המנוח היה צלול והבין על אשר חתם. בנוסף, המנוח עצמו הצהיר בתצהירו משנת 2007 (שנתיים לאחר ההסכם הראשון) כי הוא צלול ומצוי במצב בריאותי ושכלי טוב (סעיף 2 לתצהיר המנוח).

55. גם עדותו של עו"ד א.ש., אשר ייצג את המנוח בהסכם פשרה מול הבנק חיזקה עמדתי, לפיה המנוח היה מודע למסמכים עליהם הוא חותם ועשה כן בצלילות הדעת. עו"ד א.ש. העיד בעמ' 32 שורות 15-23 לפרוטוקול מיום 05.10.11, כי החתים המנוח על הסכם עם הבנק לאחר עסקת המכר הראשונה ומכאן המסקנה, כי גם לאחר חתימת הסכם המכר הראשון המנוח עדיין היה צלול.

56. עדותו של י.י. בעמ' 44 בין השורות 1-10 לפרוטוקול מלמדת אף היא על אוירה טובה בעת חתימת ההסכם וכי המנוח חתם בעצמו על ההסכם ואף קיבל תמורה:

"ת. מי שחתום על המסמך זה המנוח ב.ח. אני זוכר שהוא חתם. ישבנו במסעדה, אנו חברים, ישבנו לאכול ארוחת ערב, הבאתי את העו"ד איתי, הבאתי את הכסף, הכל באווירה, גם האבא באוירה טובה וגם הילדים.

ש. כמה כסף הבאת איתך ?

ת. הבאתי את הסכום הזה ואת הסכום ש-נ' הביא. כ- 912,000 ₪.

ש. כמה זמן ישבת עם ב'?

ת. כמה שעות.

ש. הוא ספר את הכסף ?

ת. הוא קיבל אותם בחבילות, לא ספר אותם שטר שטר, הוא קיבל אותם בחבילות סגורות, הוא ספר את החבילות".

57. מנגד, לא ניתן להתעלם ממספר מכשולים בדרך להכרה בהסכם הראשון כהסכם כ"דת וכדין" ; אדון כעת במכשולים אלה ואבחן כיצד הם משפיעים על מסקנת הביניים, לפיה ההסכם הראשון אינו הסכם למראית עין, כי שולמה תמורה עבור הדירה וכי הוא שריר, קיים ותקף.

57.1. ראשית ובניגוד לנטען בכתב ההגנה של י.י., צודקים חלקית התובעים בטענתם, כי המנוח לא היה מיוצג בידי עו"ד א.ש. במסגרת כריתת ההסכם הראשון.

57.2. בהקשר זה צירף י.י. לתצהירו מספר רב של פניות בכתב שהועברו ממשרד בא כוחו למשרדו של עו"ד א.ש. (שייצג בשעתו את משפחת ח' בהליכים משפטיים מול בנק מזרחי טפחות). ברם, עו"ד א.ש. העיד מפורשות מספר פעמים, כי הגם ש - י' פנה אליו בבקשה שייצג את המנוח בהסכם המכר, הם לא הגיעו לעמק השווה בסוגיית שכר הטרחה ולפיכך הוא לא ייצג את המנוח בהסכם הראשון (ראה עמ' 33 שורות 1-11, עמ' 34 שורות 2-7). לדברי עו"ד א.ש. הוא הבין, כי בא כוחו של י.י. ייצג את שני הצדדים בעסקת המכר (ההסכם הראשון), שעה שהוא חתום כמייצג בטפסי הצהרות למס שבח (עמ' 33 שורה 6).

57.3. מנגד, צורפו אמנם מספר הודעות פקס ודואר אלקטרוני שהועברו מב"כ של י.י. לעו"ד א.ש. אך לא צורפה ולו תגובה אחת בכתב של עו"ד א.ש. המעידה, כי הוא אכן מייצג את המנוח לצורך עריכת ההסכם הראשון. המסמכים היחידים שנושאים נייר מכתביו של עו"ד א.ש. העידו, כי על פי אותו הסכם ראשון שכבר נכרת ובכפוף להעברת סך של 850,000 ₪ לחשבון הבנק שלו, יבוטל השעבוד הרובץ על הדירה (נספחים 14-15 לתצהיר י.י..

57.4. עם זאת אציין, כי גם למכתבים אלה ראיתי לייחס משקל ראייתי הרלבנטי לפלוגתא שבפניי; ראשית, המכתבים הוכתרו כך : "הסכם למכירת דירה - ב.ח א.ש. עינת (2002)". שנית, המכתבים מתייחסים להסכם המכר ולהתחייבות י.י. לשלם 850,000 ₪ לב"כ משפחת ח' (עו"ד א.ש.) לשם סילוק החוב המובטח בשעבוד שרבץ על הדירה. שלישית, עו"ד א.ש. פעל על פי האמור בהסכם הראשון בכך שהביא לביטול רישום השעבוד שרבץ על הדירה לאחר ששולם הסך של 850,000 ₪ כמתחייב מ-י.י. על פי הוראות ההסכם הראשון. את כל הפעולות הללו ביצע עו"ד א.ש., כאשר אין חולק שהוא עורך הדין המייצג של משפחת ח' בכל הנוגע להליכים משפטיים מול בנק מזרחי טפחות. זאת ועוד, עו"ד א.ש. העיד ועדותו לא נסתרה, כי המנוח ידע גם ידע אודות השעבוד שהוטל על הדירה עקב ערבותו לחשבון הבנק של מי מילדיו או עסקיהם. כן העיד עו"ד א.ש, כי המנוח ידע גם ידע, שלצורך שחרור הדירה מאותו שעבוד, נערך הסכם הסדר חוב במסגרתו התחייבו המנוח וילדיו לשלם סך של 850,000 ₪ לבנק מזרחי טפחות (עמ' 31 שורות 12-13, עמ' 33 שורות 12-17). לא הובאה כל ראיה ואף לא נטען כי למי מבני משפחת ח' היה סכום כסף בסדר גודל שכזה לשם סילוק השעבוד ועמידה בהסדר החוב. זאת ועוד, עדות עו"ד א.ש. מעלה, כי לא רק י.ח. הסביר הדברים למנוח אלא גם נ' (התובע 3) וראה עמ' 33 שורה 15 לפרוטוקול.

57.5. לפיכך, ומשעה שהמנוח היה מיוצג במסגרת הליכי הסדר החוב מול בנק מזרחי טפחות, שעה שאין חולק, כי היה צלול וידע שדירתו משועבדת לטובת החובות לבנק זה ושעה שלא נטען על ידי התובעים, כי היה בשעתו למי מבני המשפחה היכולת הכספים לסלק השעבוד באמצעות תשלום של 850,000 ₪ לבנק מזרחי טפחות, וכאשר לא נסתרה עדות בא כוחם דאז של משפחת ח' , כי המנוח קיבל הסברים מבניו לרבות מבנו נ' עולה כי אותה מסקנה מסתברת אליה הגיע עוה"ד א.ש. ולפיה, ברור שההסכם הראשון ומכירת הדירה הם המקור לגיוס הכספים לסילוק השעבוד (עמ' 34 שורה 15). משכך ושעה שהמנוח חתום על ההסכם הראשון ועל אישור קבלת 562,000 ₪ במעמד חתימת ההסכם, לא יכולים לבוא יורשיו כיום ולטעון כי המנוח לא קיבל במסגרת ההסכם הראשון תמורה, או כי לא ידע כלל במה מדובר.

57.6. קושי מהותי אחר עליו הצביעו התובעים בתביעתם ואשר מלמד לשיטתם, על כך שההסכם הראשון הינו הסכם פיקטיבי, נוגע לעניין השכרת הדירה למנוח ; כאמור, להסכם הראשון נלווה הסכם שכירות, במסגרתו י.י. שרכש הדירה משכיר אותה למנוח.

57.7. יוער, כי הסכם השכירות נושא תאריך של 10/1/2005 (9 ימים קודם מועד חתימת ההסכם הראשון) וצוין בו כאילו י.י. הוא הבעלים והמשכיר והמנוח הוא השוכר. עולה השאלה האם רישום תאריך מוקדם יותר על הסכם השכירות מצביע על היותו הסכם פיקטיבי ולמראית עין בלבד או על קיומה של קנוניה.

57.8. לטעמי התשובה על כך הינה שלילית. י.י. טען בסעיף 32 לתצהירו, כי מדובר בטעות סופר (ברישום התאריך בראש הסכם השכירות) וכי שני ההסכמים (מכר ושכירות) נערכו ונחתמו סימולטנית ביום 19/1/2005. י.י. כלל לא נחקר אודות טענתו זו על ידי ב"כ התובעים. זאת ועוד, שעה שלא הועלתה (ובוודאי לא הוכחה) טענה, כי הסכם השכירות אינו נושא את חתימת המנוח ושעה ש- נ' העיד, כי פגש לראשונה ב- י.י. במועד חתימת הסכם המכר, המסקנה המסתברת היא, כי הסכם זה נחתם בפועל במעמד חתימת ההסכם הראשון. לאור כל אלה, אני מקבל הטענה של י.י. בדבר טעות הסופר ברישום התאריך.

57.9. אלא שקושי אחר מצוי בהתייחסות הצדדים להסכם השכירות ; הסכם השכירות קובע, כי הדירה תושכר למנוח למשך 3 שנים עד לינואר 2008 ולאחר מכן נתונה לו זכות להאריך את השכירות למשך שנתיים נוספות (סעיף 4 להסכם השכירות). נרשם, כי מדובר בחוזה שכירות בלתי מוגנת (סעיף 3 להסכם השכירות) ונקבע, כי המנוח ישלם ל- י.י. דמי שכירות בשיעור של 1,400$ בחודש (סעיף 5א' להסכם השכירות).

57.10.בפועל, למעשה אין חולק, כי י.י. מעולם לא גבה דמי השכירות נשוא ההסכם (עמ' 44 שורות 15-16) ואף לא ראה בכך הפרה יסודית של ההסכם (בניגוד לסעיף 16א' להסכם השכירות). בעדותו בבית המשפט, העיד י.י., כי השכיר הדירה למנוח לכל ימי חייו משל הייתה זו שכירות מוגנת או בלתי מוגבלת בזמן (עמ' 40 שורה 28 עד עמ' 41 שורה 17). ברור מעדות י.י., כי רצה "לעזור למנוח" כלשונו, כאשר הוא סבר כי ימיו של המנוח ספורים ולאחר פטירתו יוכל ליהנות מהדירה בכך שישכיר אותה לצדדי ג' (עמ' 45 שורות 12-22).

57.11.העדויות מלמדות, כי הסכם השכירות אכן היה הסכם למראית עין, כאשר ההסכם האמיתי שנכרת בין י.י., המנוח ו- י.ח. קבע שהמנוח יישאר להתגורר בדירה עד לסוף ימי חייו וזאת ללא תשלום כל תמורה או דמי שכירות. ייתכן כי הסכם השכירות בא "לבטח" את י.י. במידה והייתה לו תוכנית או רצון לפנות את המנוח במועד מסוים לאחר ההסכם הראשון או כדי למנוע מצב בו לא ניתן יהא לפנותו במידת הצורך. ברם מכל מקום ברור, כי בעת חתימת ההסכם, לא הייתה כוונה מצד י.י. לעמוד על הוראות ההסכם המקנות לו אפשרות לפנות ולסלק ידו של המנוח ו/או לגבות ממנו דמי שכירות ומבחינתו הוא רכש את הבית "כתפוס" (עובדה שיכולה להסביר אגב דיון זה את התמורה המופחתת שראה לנכון י.י. לשלם ל- ח').

57.12.יחד עם זאת והגם שקבענו כי מדובר בהסכם שכירות למראית עין, אין בו כדי להביא לבטלות הסכם המכר הראשון. אין בו כדי לומר שלא שולמה למנוח תמורה עבור הדירה כאמור לעיל. אין בו כדי לומר שהמנוח כאשר הוא צלול ובריא (כטענתו שלו בתצהירו משנת 2007) לא חתם על ההסכם והאישור בדבר קבלת התמורה. ואם המנוח העיד על עצמו כאדם בריא ובמצב שכלי טוב, לא יכולים יורשיו להישמע בטענת "לא נעשה דבר".

58. המסקנות והקביעות השיפוטיות המתבקשות איפוא ביחס להסכם הראשון הן אלו:

58.1. המנוח היה צלול, בריא ובמצב שכלי טוב בעת עריכת ההסכם הראשון ובעת עריכת הסכם פריסת החובות של משפחת ח' מול בנק מזרחי טפחות.

58.2. המנוח שעבד בעבר את דירתו לטובת הבטחת תשלום חובות של העסק ו/או של מי מילדיו ואין חולק שידע, כי דירתו משועבדת לבנק מזרחי טפחות בעבור חובות בשיעור של 850,000₪ או סכומים בסדר גודל דומה (אף המנוח העיד על כך בתצהירו, אם כי לא פרט גובה חובות בנו).

58.3. המנוח שהיה מיוצג בידי עורך הדין א.ש. במסגרת הליכי הסדר החוב מול בנק מזרחי טפחות, ידע בכוח ובפועל, כי ללא פרעון החוב בסך 850,000 ₪ היה הבנק מממש השעבוד שהיה לזכותו ביחס לדירתו.

58.4. המנוח הגיע למסעדה במועד חתימת ההסכם כשהוא מלווה לא רק על ידי י.ח., אלא דווקא על ידי נ' (התובע 3), כשהוא יודע שהוא מגיע לחתום על מסמך בעל משמעות משפטית הנוגע לזכויותיו בדירה ולסילוק החוב והשעבוד שרבצו עליה. אלא שבאותו מעמד לא היה נציג של בנק מזרחי טפחות אלא מר י.י. אם הוטעה המנוח לחשוב כי הוא משעבד דירתו לבנק פעם נוספת, הוא הוטעה על ידי י.ח. ו- נ' ולא על ידי י.י.

58.5. המנוח חתם על הסכם מכר וחתם על אישור בכתב ידו המעיד על קבלת 562,000 ₪ וזאת במעמד ההסכם. לא הוגשה חוות דעת המלמדת על כך שחתימות המנוח זויפו ואף לא הוגשה בקשה למנות מומחה להשוואת כתבי יד. ההנחה היא שמחדל זה הוא פרי ידיעת התובעים, כי החתימות המתנוססות על ההסכם הראשון ועל האישור בדבר קבלת 562,000₪ לפי הסכם המכר, אכן חתימותיו של המנוח הן.

58.6. המנוח קיבל הסברים אודות המסמכים עליהם הוא חתם לא רק מבנו י.ח.(הנתבע 1), אלא גם מבנו נ' (התובע 3) שהביאו למסעדה.

58.7. י.י. ביצע רובם המכריע של החיובים נשוא הסכם המכר ובפרט, הביא לביטול השעבוד שרבץ על הדירה בתמורה לתשלום של 850,000 ₪ ואף אם תשלום זה נעשה באיחור ובמישרין לבנק מזרחי טפחות ולא כפי שנקבע בהסכם, הרי שלא הוכח שהעיכוב בתשלום היה באשמתו ולא נטען או הוכח כי היה בעיכוב התשלום כדי להסב נזק למנוח.

58.8. המנוח אמנם חתם על הסכם שכירות עם י.י. שנשא תאריך מוקדם יותר, אך מדובר היה בטעות סופר. עם זאת, מדובר היה בהסכם למראית עין במובן זה ש- י.י. מעולם לא ראה בשכירות הדירה על ידי המנוח עניין קצוב בזמן או מותנה בתשלום ודומה כי ההסכם האמיתי תכליתו הייתה למסור למנוח זכות שאילה או רישיון בדירה לאריכות ימי המנוח, ללא שהדבר יגובה בכתובים או מבחינה משפטית מוצהרת.

58.9. לאור כל המפורט לעיל, אין בעובדה שהסכם השכירות הוא הסכם למראית עין כדי להביא לבטלות הסכם המכר הראשון.

י. דיון קונקרטי בטענות התובעים באשר לתקפות ההסכם השני:

59. ברי, כי מקום שנדחו טענות התובעים ביחס לתקפות ההסכם הראשון, מאליו נשמט הבסיס תחת כל יתר טענותיהם כנגד תקפות ההסכם השני.

60. יחד עם זאת, ראיתי מקום להתייחס ולבחון תקפות ההסכם השני בנפרד, למען הסר כל ספק והואיל ומדובר בחלק חיוני להכרעה השיפוטית בפלוגתאות שבפניי. לטעמי, הדיון להלן יראה, כי אף אם נכונות היו טענות התובעים בדבר בטלות ההסכם בין המנוח לבין י.י. , עדיין עומדת ל-ד' הגנת 'תקנת השוק במקרקעין'.

61. התובעים טענו בכתב התביעה, כי ל- ד' היכרות קודמת עם י.י. וכי הוא שותף לקנוניה שנרקמה בין י.י. ו- י.ח. לגזול את דירת המנוח. ראינו כאמור, כי טענת התובעים רחוקה מלהיות אמת ביחס להסכם הראשון. כאשר מגיעים אנו לבחון העדויות ביחס להסכם השני, הדברים הופכים חדים וברורים עוד יותר.

62. בניגוד למיוחס ל- ד' בכתב התביעה, הוכח כי בין ד' ובין י.י. לא הייתה כל היכרות מוקדמת עד לעריכת ההסכם השני ועניין זה הוכח ברמה של הרבה מעל למאזן הסתברויות. ד' מסר עדות מהימנה ביותר שלא נסתרה כהוא זה, בוודאי לא בהקשר של ההיכרות עם י.י. אין ולו עדות אחת הסותרת גרסתו זו של ד' ואף אין ראיה נסיבתית היכולה לקשור אותו להסכם הראשון או לידיעה אודותיו.

63. ד' העיד בתום לב, כי אכן סבר בתחילה שהדירה היא של המנוח ולא ידע כלל ש- י.י. רכש אותה מהמנוח וכי היא רשומה על שמו. כל זאת, עד אשר פנה לבא כוחו, עוה"ד מ.ד. (עמ' 48-49 לפרוטוקול). רק כאשר ב"כ לעיל ערך בדיקה בלשכת רישום מקרקעין ומצא, כי רשומה הערת אזהרה על הדירה לטובת י.י., החל ב"כ של ד/ לנהל מו"מ בעניין מכר הדירה מול י.י.

64. מי שנהג בחוסר תם לב הן בהגשת התביעה והן בעניין הליכי מו"מ לקראת חתימת ההסכם השני הם לא אחרים מאשר התובעים, אשר כעולה מעדויותיהם שלהם ומעדותו של ד', היו 'מעורבים עד צוואר' בניסיון למכור את בית המנוח בעצמם ל- ד', הגם שהבית לשיטתם שלהם שייך היה לאביהם המנוח ומאוחר יותר, בניסיון "לרכוש חזרה" את הבית מ- ד' ללא שהדבר צויין בכתב התביעה (ראה עדות ע' בעמ' 8 שורות 3-8, עמ' 9 שורות 7-12, עמ' 11 שורות 13-33 ועדות נ' בעמ' 19 שורות 18-26, עדות עו"ד מ.ד בעמ' 22 - 23, עדות ד' בעמ' 48 שורות 17-29, עמ' 49 שורות 1-16).

65. אכן, ראינו כי ד' סבר בתחילה שהבית שייך למנוח או למי ממשפחת ח' ו-נ' היה בין אלה שפנו למנוח, בין בעצמו ובין באמצעות צד ג' על מנת לשכנעו לרכוש את דירת המנוח וכך היו דבריו בעמ' 48 שורות 17-21 לפרוטוקול:

"ש. איך ידעת על הדירה של ב'?

ת. הדירה הוצעה לי לראשונה ב-8/05 על ידי נ' האח הבכור. הוא ידע שאני מחפש דירה ושלח לי שהם מוכנים למכור.

ש. מי זה הם?

ת. משפחת ח'".

ובהמשך, בעמ' 49 שורות 4-14:

"ש. בפעם השניה גם ח' הציע לך את הבית?

ת. אני לא יודע מה זה פעם שניה. היו כמה פניות, אז אני לא סופר אותן כי עברו שנים. היה ביקור ראשון, אח"כ פנו אלי דרך מכר משותף שהוא רואה החשבון שלי, הציעו מחיר של 380,000$ וסירבתי ואח"כ ירדו קצת וסירבתי ואחרי כמה חודשים נכנס ג' לתמונה ואמר לי שהם מוכנים לבוא להסכם.

ש. מי זה הם?

ת. משפחת ח'.

ש. כולם?

ת. לא ביררתי. ביני לבין י' לא הייתה אף פגישה.

ש. עם נ?

ת. עם נ נפגשתי פעמיים בבית.

ש. עם עי?

ת. הוא לא היה, גם לא עם המנוח. רק ג בא אלי למשרד והביא לי הצעות.

ש. ג' עובד בתיווך?

ת. לא יודע. אולי הוא מתעסק בזה.

ש. הוא אמר לך שח' שלחו אותו?

ת. כן. אתה יודע שאנחנו מדברים בשמות משפחה ולא בשמות פרטיים.

ש. ג' אמר ח' ולא י?

ת. הוא לא הזכיר את י.

ש. י לא היה מעורב.

ת. לא יודע."

66. ברם, מרגע ש-ד' מסר על הסכמתו לרכוש הדירה בעבור 307,000$ ופנה לבא כוחו, עוה"ד מ.ל לשם עריכת ההסכם, הוברר לו, כי הדירה אינה של ח'. טוענים התובעים, כי ד' אינו תם לב ואינו יכול להסתמך על תקנת השוק כיוון שידע שהדירה אינה של י.י.

67. טענות לחוד וראיות לחוד:

67.1. אמנם ד' סבר בתחילה, כי מדובר בבית שבבעלות המנוח והוא אף ניהל מו"מ עם בני משפחת ח' בעניין המחיר. אך האם נבע הדבר עקב העובדה ש-ד' היה מעורב בקנוניה או תרמית יחד עם י.י? ברור שלא! הדבר נבע והונע על ידי נ' ו- י.ח. שביקשו מטעמיהם שלהם למכור ככל הנראה את בית המנוח "פעם נוספת" ולגרוף כספים. זו ככל הנראה הסיבה שלאחר שנודע לתובעים כי הדירה נמכרה ל- ד' על ידי י.י. התחוללה מהומה רבתי וכך העיד לא אחר מאשר נ':

"ש. תאשר שיום אחרי שד' קנה את הבית אתה התקשרת אליו וצעקת עליו שהוא קנה את הבית לא דרכך.

ת. אני לא זוכר, או אני או ע'. ע'י עצבני לא אני, אני רגוע" (עמ' 22 שורות 13-15).

67.2. זאת ועוד התנהגותו של ע' לאחר שנודע לו, כי ד' רכש את הדירה מלמדת כי ידע, הבין, השלים והסכים כי ד' אינו מעורב בקנוניה או תרמית של המנוח ורכש את הדירה בתמורה מלאה. אחרת לא ניתן להסביר, כיצד לא פעל לתמרץ את המנוח להגיש תביעה מתאימה כאשר המנוח בחיים, כיצד לא סייע למנוח להגיש תלונה במשטרה בגין הזיוף והתרמית וחשוב מכל אלה, לא ניתן להסביר כיצד ניהל מו"מ ממושך עם ד' לרכישת הדירה בחזרה. כך לא נוהג מי שסבור שדירת אביו נמכרה בתרמית, בגזל ובקנוניה (ראה לעניין זה עדות ע' בעמ' 8 שורות 1-16, עמ' 9 שורות 7-13, עמ' 11 שורות 7-31, וכן עדות עו"ד מ.ל בעמ' 23 שורה 25 עד עמ' 24 שורה 14) ובפרט ראה עדות עו"ד מ.ל. בעמ' 25 שורה 8 :

"ש. כשאתה מדבר עם ע', הוא לא אמר לך אף מילה שעבדו עליו או לקחו ממנו את הבית במרמה?

ת. לא".

68. התובעים לא הוכיחו כאמור, כי ד' הכיר את י.י. או קשר עמו קשר כלשהו קודם ההסכם השני.

69. התובעים הסתירו בתביעתם את העובדה, כי הם עצמם פנו מספר פעמים ל- ד' בין בעצמם ובין באמצעות צדדי ג' לשם מכירת הדירה. פעם אחת עשה כן נ' כדי למכור את דירת אביו המנוח ל- ד' קודם חתימת ההסכם השני. פעם שניה עשה כן ע' , כדי לרכוש בחזרה את דירת אביו המנוח במחיר בו נמכרה ל- ד'. באף אחת מהפעמים לא טענו התובעים בפני ד' כי דירת אביהם נלקחה ממנו בגזל, תרמית, זיוף או קנוניה ולא ייחסו ל- ד' מעורבות שכזו.

70. זאת ועוד, ד' פעל בתם לב ועל פי ייעוץ משפטי שקיבל מבא כוחו, עוה"ד מ.ל. כאשר נודע דבר קיומה של הערת האזהרה ערך עו"ד מ.ל. הבדיקות הנדרשות ומצא, כי הדירה אכן נמכרה ל- י.י.. בעקבות זאת יצר עו"ד מ.ל קשר עם ב"כ של י.י. ולאחר זמן קצר נערך ונחתם הסכם מכר ביניהם (עמ' 23 לפרוטוקול).

71. הסכם המכר נערך לאחר שהוחלפו טיוטות ותיקונים שונים בין ב"כ הצדדים כעולה מנספחי תצהירי עדות ראשית של הנתבעים.

72. הסכם המכר קבע תמורה בשיעור מוסכם של 307,000 $ אמריקניים שהם שווי ערך לכ-1,446,000 ₪ לפי שער הדולר של אותה עת ומדובר בסכום דומה לסכום בו נמכרה הדירה במסגרת ההסכם הראשון (אינדיקציה נוספת לכך שלא מדובר בהסכם למראית עין). תמורה זו שולמה במלואה על ידי ד' ל- י.י. ועל כך לא ניתן לחלוק (ראה עדות עו"ד מ.ל. שהיה נוכח בעת החתימה והעברת 297,000$ במשרדו בעמ' 23 שורה 18, עמ' 28 שורות 4-6 ועדות ד' ו- י.י. בתצהיריהם).

73. טוענים התובעים, כי נוכח קיומו של הסכם השכירות האמיתי בין י.י. לבין המנוח, לפיו ניתנה למנוח זכות מגוריו לאריכות ימים בדירה, אין תוקף להסכם השני ו/או לכל הפחות, מהווה הדבר "עצימת עיניים" השוללת את הגנת תקנת השוק במקרקעין.

74. אכן ד' לא ידע כלל, כי למנוח ניתנה זכות בלתי קצובה בזמן למגורים בדירה מטעם י.י. אלא שמדובר היה בהסכם בע"פ שנכרת בין י.י. והמנוח או בין י.י. ל- י.ח.. ההסכם לא נרשם. ההסכם לא היה ידוע בזמן אמת ל- ד'. נהפוך הוא, המצג שהוצג בפני ד' היה כזה שלמנוח חוזה שכירות בדירה ועל כן נרשם בהסכם השני כי המנוח יפנה את הדירה עד ליום 30/6/2007, כאשר ד' היה זה שהתעקש על קיצור התקופה והפחתתה ב-6 חודשים (מ- 30/12/2007 ל-30/6/2007) וראה עדותו בעמ' 50 שורה 15).

75. במסגרת דיון ההוכחות, דומה היה כי ד' הבין, כי בתמימותו נפל קרבן לחוסר נסיונו ולחוסר בדיקתו את מצב ההחזקה האמיתי של הדירה (עמ' 50 שורה 17 עד עמ' 51 שורה 7).

76. אין חולק מהראיות שבפניי, כי ד' הוא למעשה הקרבן הגדול של הסכמי המכר ; הוא זה ששילם תמורה מלאה ל- י.י ולא קיבל עד הלום את החזקה בדירה. הוא זה שבאמת רכש הדירה למגוריו אך נמנעה ממנו זכות השימוש עד הלום. הוא זה שסבר באמת ובתמים, כי זכות המגורים של המנוח בדירה אכן מוגבלת בזמן כפי שנרשם בהסכם השני, כאשר בפועל התבררה מערכת הסכמית שונה בין י.י. לבין י.ח. ו/או המנוח. הוא זה שזכה בפסק דין לפינוי וסילוק ידם של המנוח ו- ע' מהדירה בבית המשפט השלום אך נאלץ להמתין עד למתן פסק דין זה כדי שפסק הפינוי יבוצע (ראה תא"ק 4236-09-08 צורף כנספח י"ז לתצהירו של ד').

העובדה ש- ד' היה תמים אינה הופכת אותו לרשלן. ד' הוא צד שנהג בתום לב מלא במסגרת ההסכם השני ולא בעצימת עיניים, כפי שעוד יבואר. תמימות ד' אינה משולה בנסיבות שלפניי "לעצימת עיניים" מכוונת. ד' שילם תמורה מלאה וזכאי לממש זכויותיו בדירה.

יא. דיון נורמטיבי בתקנת השוק במקרקעין:

77. מושכלות יסוד הם בדיני מקרקעין, כי ההסתמכות בתום לב על המרשם כוחה יפה, אף אם הרישום אינו נכון שהרי אלה מילות הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969:

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון"

78. דומה, כי נסיבות מקרה זה מתאימות ביותר להגנה על ד' מפני טענות התביעה. שכן אפילו תמצי לומר, כי ההסכם הראשון בטל והושג בתרמית וכי הזכויות בדירה בעת מכירת ל- ד' עדיין היו של המנוח ולא של י.י, הרי ש- ד'י עשה כל הבדיקות הנדרשות והוא הסתמך בתום לב על הרישום. יתר על-כן הוא נמנע מלהיכנס לעריכת הסכם המכר עד אשר לא הוסדר הרישום של הזכויות בדירה על שם י.י. דווקא, אם היה פועל ד' כבקשת נ' ורוכש ממנו את דירת המנוח, הוא לא יכול היה לחסות בהגנת סעיף 10, לאור קיומה של הערת האזהרה לטובת י.י.

79. על התובעים היה לעבור משוכה ראייתית גבוהה הפסיקה על מנת להראות שד' מודע לכך שחרף הערת האזהרה והשלמת הרישום על שם י.י. דירת המנוח אינה שלו והיא למעשה של המנוח. קל וחומר שהמכשול הראייתי הופך להר בכל הנוגע לטענה כי ד' מעורב בקנונייה בין י.י ו- י.ח.

80. וכך נאמר לעניין זה בע"א 599/77 קורצפלד נ' אדלר, פ"ד לד(2) 29, 33 (1979):

"בסעיף 10 חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקנין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על-ידי מי שקדם לתובע זכות על סמך סעיף 10. הוראה מפליגה זו הוחקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור. אבל עצם אופיה המפליג של ההוראה מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקנית זכות קנין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות" וכן ראה: ע"א 999/09 ניעמה אל מועטי זגייר נ' זאיר עומר עבד אל רחמן אלענאני, (לא פורסם 21/12/10)

81. דומה שאלו בדיוק הנסיבות המצדיקות הענקת ההגנה לרוכש על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין לעיל.

82. עיינתי עיין היטב בכל האסמכתאות אליהן הפנה ב"כ התובעים ולא ראיתי כיצד יש בהם כדי לשנות ממסקנותיי.

82.1. בע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' ג'יי סטנלי סונדרס ואח', פ"ד נו(6) 832 (2002) נדון המועד הקובע לקיומו המתמשך של יסוד תום הלב מצד הרוכש כדי שייהנה מהגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין. נקבע שהמועד הקובע הוא עת רישום הזכות במרשם המקרקעין. מאחר שהרישום הוא תנאי הכרחי להגנה על הרוכש, מן הראוי כי יסוד תום-הלב יימשך וילך עד למועד הרישום. אין מקום ליצור הפרדה בזמן בין קיום תום-הלב לבין ביצוע הרישום (שם בעמ' 842 ובעמ' 850).

טענת ב"כ התובעים המלומד הייתה כאמור, כי העובדה שהדירה לא הייתה רשומה על שם המנוח בעת עריכת ההסכם השני הייתה צריכה להדליק נורות אזהרה בקרב ד'.

82.2. צודק בא כוח התובעים בטענתו, ברם ד' נהג בדיוק כפיש מצופה היה מכל רוכש סביר לפעול. הוא שם ליבו לעובדת קיומה של הערת האזהרה לטובת י.י, בירר הנסיבות בהן נרשמה, דאג שתושלם העברת הזכויות על שם י.י ולאחר שמבחינת המרשם הושלמה העברת הזכויות, ערך את ההסכם מולו.

82.3. זאת ועוד, על פי הפסיקה אפילו לא הייתה מושלמת ברישום העסקה הראשונה בין י.י לבין המנוח, רשאי היה ד' לערוך ההסכם מול י.י. ביסוס לכך מצאנו מפורשות בחוות דעתו של כב' השופט טירקל בפסק דין בעלי מקצוע נכסים לעיל ואביא הדברים כלשונם:

"לכאורה הייתה עובדה זאת כשלעצמה צריכה לעורר את חשדה של הקונה ולגרום לה לבדוק ולדרוש כיצד באו זכויותיו של הבעלים לידי המוכר, אולם לא די בכך כדי לקבוע שלא פעלה בתום-לב בשעת החתימה, שכן לפי הפרקטיקה המשפטית הנהוגה בעיסקאות מקרקעין מציינים לא אחת בחוזה המכר כי הזכויות נושא החוזה אינן רשומות על שם המוכר, אלא עתידות הן להירשם על שמו במועד מסוים שאחריו מתחייב הוא לרשום אותן על שם הקונה. כך נכתב גם בחוזה בין הקונה לבין המוכר, כי "הואיל: והמוכר הינו בעל הזכות לחזקה בלעדית וזכאי להרשם כבעל זכויות החכירה... וזכויותיו אלו עתידות להרשם בלשכת רישום המקרקעין...". אין לומר אפוא כי בשל הרישום שהיה בשעת ההתקשרות יש לראות בקונה כמי שפעלה שלא בתום-לב בשעת ההתקשרות" (עמ' 850 ההדגשה שלי א.ז.)

82.4. עם זאת במקום אחר נפסק, כי רק זכות שהושלמה ברישום המעניק זכות קניינית (ולא זכות אובליגטורית) מהווה זכות קניינית מלאה שמעניקה הגנה לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין. הערת אזהרה אינה מהווה רישום מספק, שכן אינה זכות במקרקעין, אלא זכות שלילית החוסמת רישום עסקאות עתידיות הסותרות את תוכנה בניגוד לבעלות שיש לה נפקות לעתיד ולעבר (ע"א 205/83 חובני נ' דיקלה חברה לבנין והשקעות בע"מ, פ"ד מא(3) 96 (1987) ; ע"א 68/76 יהושע אטיאס נ' הממונה על המרשם, פ"ד ל(3) 527 (1976) ; ת"א (מרכז) 4738-08-07 בנק המזרחי טפחות בע"מ נ' מיכאל כהן (21/02/2010)).

82.5. לפיכך, דווקא המתנת ד' להשלמת הרישום על שם י.י מבססת את הגנת תם הלב הנתונה לו מכוח הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין.

82.6. משקבענו כי הסתמכות ד' על המרשם אינה פוגמת בתום לבו, יש להתמודד עם הטענה שד' למעשה נהג ב"עצימת עיניים" וברשלנות הואיל וידע, כי הנכס תפוס על ידי המנוח ובכל זאת לא חשד שנפל פגם בהעברת הזכויות מהמנוח ל-י.י., כאשר הוא עצמו הודה כי סבר מלכתחילה שזה בית המנוח.

82.7. הפסיקה לעיל קובעת ש"תום-הלב" בהקשר הסובייקטיבי הוא מצב נפשי הנבחן כך:

"משמעותו יושר הלב. בהקשר של סעיף 10 לחוק המקרקעין משמעותו אמונה, הלכה למעשה, של הקונה כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו זו נקייה מכל זכות של אדם אחר. אמונה כזו אינה קיימת אם הקונה יודע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק. כמו כן אמונה זו אינה קיימת אם הקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק, אך הוא חשד באשר לזכותו של המוכר ובמודע נמנע מלברר הדבר. זהו מצב של עצימת עיניים. הוא שקול כנגד ידיעה והוא שולל תום-לב. לעומת זאת אמונתו של הקונה אינה נפגעת אם הוא לא ידע כי למוכר אין זכות במקרקעין או אם הוא לא חשד בזכותו זו, אך היה יודע או היה חושד אילו נקט אמצעים שקונה סביר היה נוקט. במצב דברים זה הקונה התרשל - ולהתרשלותו עשויות להיות תוצאות משפטיות" (שם, בעמ' 852).

82.8. מה היה אמור ד' לעשות בענייננו? הוא ידע שהמנוח מתגורר בדירה והסתמך על המצג ועל העובדות שנמסרו לו מפי י.י (המוכר). מצג זה גרס, כי למנוח זכות שכירות קצובה בזמן בדירה (לתקופה שהיא עד 5 שנים אשר אינה חייבת ברישום לפי הוראת סעיף 79 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969).

גם אם היה ד' מבקש את חוזה השכירות בין המנוח לבין י.י, לא היה אמור הדבר להדליק "נורות" כלשהן או להוות מכשול בדרך לעריכת ההסכם השני, שכן מדובר כזכור בהסכם שכירות למראית עין ועל פני הדברים אין בו כל פגם או עובדה שמצריכים את ד' לחשוד שמא י.י. אינו הבעלים של הדירה. ככל שמדובר בהסתמכות על המרשם, לא נפל כל פגם בהתנהלותו של ד'. ככל שהיה אמור לחקור ולנבור ביחסי השכירות בין המנוח לבין י.י, הרי שקידה סבירה בנסיבות העניין הייתה מביאה את ד' עד לחוזה השכירות בין המנוח לבין י.י. וזה הרי חוזה למראית עין.

ד' סבר אמנם בתחילה, כי המנוח הוא לא רק המחזיק אלא גם הבעלים של הדירה. ברם, משהוצג בפניו ובפני בא כוחו נסח עיון בלשכת רישום מקרקעין והוא למד ממנו שקיימת הערת אזהרה לטובת י.י., הוא ערך הבירורים המתאימים מהם עלה, כי י.י. רכש את הבית של המנוח. בנקודת זמן זו, ב"כ ד' דרש כי ההסכם הראשון יושלם ברישום ורק לאחר מכן ייערך ההסכם השני. בכך אין לומר, כי נפגע תם הלב של ד'. בכך הוכח תום הלב שלו.

82.9. ב"כ התובעים נשען עוד על פסק דין שניתן בת"א (מחוזי - ת"א) 1521/05 ג'ון הררינג נ' רשם המקרקעין, (לא פורסם, 5/8/2010) ; בפסק דין זה נתקבלה תביעה לביטול עסקת מכר בלשכת רישום מקרקעין, שעה שנקבע, כי מבצע התרמית התיימר למכור הדירה בשם הבעלים האמיתיים אף שמעולם לא הוסמך לעשות כן. באותו מקרה (נדיר ביותר, יש לומר) בוטלה העברת הזכויות שנעשתה בין מבצע התרמית לבין צד ג' תם לב ועל כן לכאורה פסק דין זה רלבנטי לענייננו. עם זאת העובדות באותו מקרה היו שונות בתכלית מעובדות המקרה הנוכחי. בפסק הדין לעיל, זייף מבצע התרמית מסמכים לצורך קבלת צו קיום צוואה שעל בסיסה הועברו הזכויות במקרקעין בטרם בוצעה העסקה. לפיכך ובאותן נסיבות פרטניות קבעה כב' השופטת ברון, כי 'תקנת השוק' במקרקעין, על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, מוגבלת בכך שהיא נותנת ערובה לרישום אך לא למה שמחוץ לרישום. תכליתה לאפשר למי שעומד לרכוש זכות במקרקעין להסתמך על רישומה של הזכות על שמו של מי שממנו הוא עומד לרוכשה, בלא צורך לבדוק אם הרישום הזה תקף. תקנת השוק שעל פי סעיף 10 אינה מרפאת פגמים אחרים, שאינם נעוצים ברישום בלתי נכון של הזכות שבה עומדים לבצע את העסקה. כך, למשל, כאשר מקרקעין הרשומים על שם ראובן נמכרו על ידי שמעון, שהציג בפני הקונה יפוי כוח הנחזה להיות חתום על ידי ראובן, והתברר לאחר מכן כי יפוי הכוח היה מזויף - לא יוכל הקונה להסתייע בתקנת השוק שבסעיף 10 אם ראובן יתבע את השבת הנכס ואת תיקון הרישום. בענייננו לא הוכחו תרמית וזיוף במסגרת ההסכם הראשון. המנוח חתם על ההסכם הראשון ועל פי הראיות קיבל תמורה עבור המכר. רישום הזכויות על שם י' י' לא נעשה באמצעות זיוף חתימות המנוח. לפיכך, לא ניתן לומר כי מערכת הקביעות שבפסק הדין לעיל ישימה בנסיבות שלפניי.

82.10.ע"א 599/77 קורצפלד נ' אדלר, פ"ד לד(2) 29 (1979); במקרה זה הסכם המכר לא נעשה בשמו האמיתי של הבעלים והוכחה תרמית. בנוסף הרוכשים תמי הלב לא הסתמכו באותו מקרה על המרשם אלא על שטרות מכר. פסק דין זה עסק אף הוא בשאלת מועד ההסתמכות על המרשם וקבע כי נוכח אופייה המפליג של הוראת סעיף10 מתחייבת הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקניית זכות קניין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות. לשם זה אין די במתן תמורה ובתום לבו של הרכוש אלא תנאי הכרחי נוסף הוא שהרוכש רכש את הזכות "בהסתמכו על הרישום", והסתמכות זו בתום לב צריכה להתקיים בשעת הרכישה. אגב דברים אלה יש לציין, כי הנשיא לנדוי המנוח קבע באותו פסק דין שתי קביעות היפות לענייננו ועומדות לתובעים לרועץ:

א. ראשית, הוא קבע, כי שעת הרכישה לצורך סעיף 10 היא שעת חתימת שטר העסקה היכולה להיעשות, לפי תקנות 14 ו16- של תקנות הניהול והרישום, לפני הרשם או לפני עורך-דין.

ב. שנית, הוא קבע כי הגנת ההסתמכות על המרשם חלה גם מקום שלא הרוכש עיין בפנקס הרישום, אלא בא כוחו וזאת בהסתמך על סעיף 2 לחוק השליחות, התשכ"ה - 1965 (ראה עמ' 5 לפסק הדין).

במקרה שבפנינו, המידע אודות הרישום אכן נמסר מעו"ד מ.ל למר ד' ואין בכך כדי לפגום בהסתמכות האחרון על המרשם. בנוסף, בעת חתימת ההסכם השני, י.י. היה רשום כבעלים של הדירה.

82.11.ע"א 318/83 אגוזי שפע בע"מ (בפירוק מרצון) נ' אוגניון שיבר, פ"ד לט(4) 322 (1985) ; פסק דין זה עוסק בעסקאות נוגדות, כאשר חלק מהמקרקעין לא היה אמור להימכר לקונה ראשון נרשם על שמו ונמכר לצדדי ג'. אין הדבר דומה לנסיבותינו מבחינה עובדתית. מבחינת ההלכה שנקבעה בעניין עצימת עיניים ותום לב נקבע:

"אמנם נכון הדבר, ש"עצימת עיניים" עשויה לשלול תום-לב, אולם כדי להוביל למסקנה זו צריך הטוען להוכיח, כי "עוצם העיניים" עשה כן בשל החשש, שבעיניים פקוות ילמד עובדות, שעשויות להיות להן השלכות שליליות לגבי זכויותיו. במקרה דנן אין כל רמז, ולו רק הקל ביותר, לכך שהמשיבים נמנעו מלבקר בשטח ולבדקו בשל חששם, שבעת ביקור במקום עלולים הם לגלות דבר כלשהו העלול לפגום בזכויותיהם באותה חלקה. בנסיבות העניין היו רשאים המשיבים להסתמך על הרישום בספרי המקרקעין לצורך ביצוע העיסקה, ואין ההימנעות מלרדת לשטח מפחיתה כהוא זה מתום-לבם של המשיבים בעת הרכישה" (שם בעמ' 329-330).

ואילו בענייננו הגיע ד' מספר פעמים לדירה ועשה הבדיקות הנדרשות. העובדה שהדירה הוחזקה על ידי המנוח שהיה הבעלים הקודם לא הייתה אמורה להדאיג את ד' לאור המרשם והעובדה שאף אחד לא טען בפניו כי רישום הזכויות על שם י.י. הושג במרמה. יש לציין, כי נ' היה מעורב בהליכי המו"מ לקראת המכירה של בית המנוח ל- ד' ואף הוא לא התריע בפניו (אף לא לאחר חתימת ההסכם השני), כי הזכויות בבית אינן של י.י. אלא של המנוח וזאת כאשר אין חולק ש- נ' ידע גם ידע על קיום ההסכם השני).

עניין אחר שפסק דין זה דן בו ואשר מחליש דווקא את טענות התובעים הוא עניין ההלימה בין התמורה הכספית לבין הזכות הנרכשת. פסק הדין אגוזי שפע בר קובע, כי התמורה אינה חייבת להיות שוות ערך לזכות שהוענקה בידה (עמ' 330). אמירה זו רלבנטית לענייננו אך כנגד טענות התובעים. אלה האחרונים טענו כי הדירה נמכרה בשני המקרים במחירים נמוכים משווי השוק (ללא שהביאו כל אסמכתא או ראיה לכך). אלא שגם אם תתקבל טענתם, הרי לאור הפסיקה לעיל, אין בכך כדי לפגום בזכותם של י.י. או ד' ולהביא לבטלות ההסכמים.

יב. סיכום:

83. פתחנו הדיון בתביעה בתנאים הדיוניים והראייתיים הנדרשים מהתובעים כדי לצלוח התביעה ולקבל פסק דין הצהרתי לפיו שני ההסכמים בטלים.

84. ראינו, כי מדובר בתביעה לסעד הצהרתי שהוא סעד מדיני היושר ותם הלב. כשבדקנו את התנהלותם של התובעים, ראינו כי אינם יכולים לרחוץ בניקיון כפיהם, כי העלימו עובדות מהותיות מעיני בית המשפט לרבות דברים אלה :

 נ' ניסה למכור דירת המנוח ל- ד' ולא טען לתרמית;

 ע' ניסה לרכוש בחזרה הדירה מ- ד' ולא טען לתרמית ;

 שני האחים והמנוח לא פעלו בזמן אמת, קרי בעת שהמנוח היה בחיים והיה יכול למסור עדות מתאימה ביחס לטענות שהועלו בתביעה ובנסיבות אלו מדובר בשיהוי המשמיט הבסיס תחת התביעה ומחליש במאוד את ראיות התובעים ;

 נ' מצוי בקשר שוטף עם י.ח. , אך בחר שלא למסור לו התביעה, לא המציא תגובה מטעמו או פירוט להשתלשלות העניינים ובסופו של יום, החסיר פרטים מהותיים ביותר הרלבנטיים לתביעה זו כגון פרטי התרמית, פרטי ההסכם האמיתי מאחורי ההסכם למראית עין ככל שהיה כזה, התייחסות לזיוף, לקבלת התמורה וכו';

 נ' התכחש לתצהירים שמסר בהליכים קודמים ולקביעת שיפוטיות חלוטות לפיהם קיבל במעמד חתימת ההסכם הראשון 350,000 ₪ מ- י.י. כהלוואה. קביעות אלו ערערו עד מאוד את אמינותו ומהימנות עדותו ביחס לנסיבות חתימת ההסכם הראשון.

 לא פחות חומרה היא העובדה ש- נ' בחר שלא הזכיר בתביעה ובתצהירו קיומם של ההליכים הנוגעים להלוואה שקיבל מ- י.י. במעמד חתימת ההסכם הראשון ;

 ע' ו- נ'העלימו מבית המשפט פרטים רבים אודות המו"מ עם ד' ובא כוחו, עו"ד מ.ל.

 גם כאשר נודעו פרטים רבים אודות המו"מ לקראת חתימת שני ההסכמים, הם בחרו שלא לציין בתצהיריהם פרטים רבים שיכולים היו לתמוך בגרסתם.

 התובעים טענו, כי המנוח לא קיבל תמורה, אך לא ציינו כי הוא ידע שהדירה הייתה משועבדת לבנק מזרחי טפחות בשל חובותיו ו/או ערבותו של המנוח לעסקי ילדיו, כאשר הם לא חלקו מאוחר יותר על העובדה ש- י.י. הוא ששילם הסך של 850,000 ₪ לשחרור השעבוד. סוגיית שעבוד הדירה לבנק והסכנה שהבנק יממש הדירה, תמכה מבחינה נסיבתית בראיות י.י. בכל הנוגע לתקפות ההסכם הראשון. יש לזכור כי ללא כספי י.י., הדירה הייתה ממומשת על ידי הבנק והתובעים לא טענו ולא הוכיחו אחרת.

85. כן ראינו, כי מדובר בטענות המייחסות מעורבות של י.י. ו- ד' במעשים פליליים, בשל החשד למעורבותם בזיוף, תרמית, קשירת קשר, ועריכת הסכמים פיקטיביים. אלא שהטענות לא בוארו עד תום בניגוד להוראת תקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי. לא הובאו תאריכים רלבנטיים. לא הובאו פרטי העסקה האמיתית העומדת מאחורי הסכם המכר. אף לא הוסבר ההיגיון שעומד מאחורי עריכת הסכם למראית עין ומה האינטרס של י.י. בעריכת הסכם כאמור.

86. דנו במשקל הסגולי הכבד של הראיות בהן היו אמורים התובעים להצטייד וכאשר בחנו העדויות, ראינו כי לא מני ולא מקצתי. לא הובאה ראיה לזיוף חתימות המנוח. לא הוגשה חוות דעת שמאית להוכחת שווי הבית ולהמחשת הפער בין שווי השוק של הדירה לבין השווי ההסכמי. לא הוגשו בקשות למינוי מומחים כאמור על ידי התובעים. לא הובאה כל עדות על ידי התובעים למעט עדותם שלהם. הם יכולים היו להביא את הגב' א.מ. שפנתה בשם ע' לעו"ד מ.ל. הם יכולים היו להביא את ג'.ח. שתיווך בין ד' ל-נ'. מסמכים מבנק מזרחי טפחות הוצגו והוגשו רק בעקבות בקשת ב"כ של י.י. להמצאתם. וחשוב מכל אלה, לא הובאה כל עדות מפי י.ח., הגם שהוא הגורם המרכזי בטענות הקנוניה והגם שהוכח שלמעשה בינו לבין נ' אין כל סכסוך משפחתי או אחר והם מצויים בקשר ונפגשים מעת לעת בבולגריה.

87. ראינו, כי הוכח תשלום תמורה מ- י.י. למנוח בשיעור של לפחות 1,302,000 ₪ (850,000₪ במישרין לבנק מזרחי טפחות לסילוק שעבוד ועוד 562,000 ₪ במזומן לידי המנוח). תשלום התמורה הוכח במסמכים של בנק מזרחי טפחות, בהודאות בעלי דין של התובעים, במסמך בחתימת ידו של המנוח ובעדויות י.י. ועו"ד א.ש. בהתאמה.

88. כך גם הוכח ביצוע תשלום תמורה מלאה בין ד' לבין י.י. בנוכחות עוה"ד מ.ל. (ראה תצהיריהם של י.י. ו - ד' ועדותו של עו"ד מ.ל).

89. הוכחה התנהגות תמת לב של ד', אשר מבחינתו לא הייתה לו כל העדפה למי ישלם בגין הזכויות בדירה. הוא לא הכיר כלל את י.י. עד לחתימת ההסכם השני. הוא סבר בתחילה שהבית של ד'. אך כאשר נודע לו שקיימת הערת אזהרה לטובת י.י., נהג בזהירות המתבקשת מרוכש מקרקעין, דאג להשלמת רישום הזכויות על שם י.י. ורק לאחר מכן ערך את ההסכם השני בהסתמך על אותו מרשם, כאשר בשום שלב הוא לא חשד ולא היה צריך לחשוד שהדירה אינה של י.י.. ניתן לומר שד' הסתמך על המרשם ועל המצגים שהוצגו לו ולא היה חלק מכל קנוניה או תרמית הקשורה למנוח. קיום יחסי שכירות לתקופה קצרה בין בעלים של דירה לבין בעלים קודם שמחזיק בה כשוכר, אינו מהלך כה חריג או יוצא דופן ששולל את תום הלב של המסתמך על המרשם, מה גם שאף אם היה ד' מבקש הסכם השכירות מ- י.י., לא היה למד על קיומה של זכות מגורים מוגנת או ארוכת טווח של המנוח.

90. לפיכך מצאתי, כי ד' רשאי ליהנות מהגנת תום הלב והתמורה הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 ועל-כן, מצאתי כי דין התביעה להידחות על כל רכיביה.

91. בנסיבות, אני מחייב את התובעים ביחד ו/או לחוד בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪ לכל אחד מהנתבעים 2 ו-3. המזכירות תעביר הערובה שהופקדה בתיק זה להבטחת הוצאות הנתבעים לב"כ הנתבעים 2-3 וזאת בחלקים שווים.

92. המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים בדואר רשום ותסגור את התיק.

ניתן לפרסום ללא פרטים מזהים של הצדדים.

ניתן היום, י' בכסלו תשע"ב, 06 דצמבר 2011, בהיעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עזבון המנוח ב.ח ז"ל
נתבע: י.ח.
שופט :
עורכי דין: