ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ראוף בחוס נגד גני שפרעם בע"מ :

לפני הרכב כבוד השופטים:
רון סוקול, סגן נשיא
השופט מנחם רניאל
השופטת ישראלה קראי-גירון

המערערים

  1. ראוף בחוס, ת"ז XXXXXX945
  2. ג'ודי בחוס, ת"ז XXXXXX752

ע"י עו"ד ג' אסמר
3. חביב בחוס, ת"ז XXXXXX286
ע"י עו"ד ו' מנסור

נגד

המשיבים

  1. גני שפרעם בע"מ, ח"פ 511358103
  2. סועאד בחוס, ת"ז XXXXXX607
  3. בחוס בחוס, ת"ז XXXXXX848
  4. לנא בחוס, ת"ז XXXXXX726
  5. מנאל בחוס, ת"ז XXXXXX914
  6. וסים בחוס

ע"י עו"ד ו' בחוס

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה, כבוד השופטת סיגלית מצא, שניתן ביום 11/11/2019, בת"א 45457-04-13.

בית משפט קמא קיבל את טענת המשיבים וקבע כי לא הוכח שהסכם השכירות בוטל כדין, ודחה את הטענה כי כתב התביעה מהווה הודעת ביטול (פסקה 97 , 100).

פסק דין

השופט רון סוקול
1. המנוח, חביב בחוס ז"ל, שהמערערים הם יורשיו, הוא הבעלים הרשום של מקרקעין המצויים באדמות שפרעם. במשך השנים התקשר המנוח בעסקאות שונות, לרבות עם המשיבים או גורמים שהמשיבים באים בנעליהם, שעניינן זכויות חזקה ושימוש במקרקעין או למצער בחלקם.

בתביעה שהגישו המערערים לבית משפט קמא, עתרו המערערים להורות על סילוק ידם של המשיבים מחלקים מוגדרים במקרקעין, בטענה כי המשיבים תפסו חזקה בחלקים שמעולם לא נמסרו לחזקתם. ב ית משפט קמא קיבל את התביעה באופן חלקי בלבד, ועל כך הוגש הערעור המונח לפתחנו.

2. הואיל והמחלוקות בין הצדדים, לרבות לעניין זכויות החזקה במקרקעין, נדונו בהליכים משפטיים רבים, אפתח את הדיון בתיאור הרקע, בסקירה קצרה של ההליכים הרלבנטיים, ולאחר מכן אדון בטענות הצדדים ואכריע בהן.

רקע
3. המנוח חביב בחוס ז"ל (להלן: חביב) הוא הבעלים הרשום של שתי חלקות מקרקעין המצויות באדמות העיר שפרעם. מדובר בגוש 10260 חלקה 64 בשטח כולל של 29,477 מ"ר, ובגוש 10260 חלקה 68 בשטח כולל של 36,810 מ"ר (להלן: החלקות). שטחן הכולל של החלקות הוא על כן 66,287 מ"ר. המערערים, ראוף, ג'ודי וחביב בחוס, הם יורשיו של חביב.

4. בשנת 1982 נערך ונחתם הסכם ליסוד שותפות בין חביב, אדוארד בחוס ז"ל וג'סאן חורי. המשיבים 2 - 6 הם יורשיו של המנוח אדוארד בחוס ז"ל (להלן: אדוארד). השותפות שנוסדה על ידי שלוש השותפים כוננה על מנת להקים עסק להקמת והפעלת אולם שמחות, גן אירועים, מסעדה ועוד. הצדדים קבעו כי השותפות שתוקם תכונה בשם "גני שפרעם" (סעיף 2 להסכם השותפות, נספח 5 למוצגי המערערים). הוסכם כי לאדוארד יוענקו 40% מהזכויות בשותפות, לחורי 40% ולחביב 20% (להלן : הסכם השותפות).

5. לצורך מימוש מטרת השותפות התקשרו השותפים בהסכם נוסף מיום 31/7/1983 שכונה "נספח להסכם שותפות מיום 5/9/82" (נספח 6 למוצגי המערערים) (להלן: הנספח).

כעולה מהנספח, שלושת השותפים הסכימו על הקמת הפרויקט, הכולל מבנים, מגרשי חניה וכ דומה, בחלקות המקרקעין הרשומות על שם חביב. כן הוסכם כי תרומתו של חביב תהא העמדת שטח של 10,000 מ"ר מתוך החלקות לטובת הקמת הפרויקט (סעיף 3(ג) לנספח), וכי אדוארד וחורי יממנו את הקמת הפרויקט. השטח שיועמד להקמת הפרויקט כונה "המגרש" (סעיף 3) (שטח זה יכונה להלן: מגרש גני שפרעם). הנספח אינו כולל תשריט של השטח שישמש כמגרש גני שפרעם.

6. בנספח נקבע כי עם סיום עבודות הבניה של הפרויקט תועבר הבעלות במגרש גני שפרעם לשותפים על פי חלקיהם בשותפות. כך בסעיף 4( ב) נאמר כי " עם סיום העבודות בפרויקט גני שפרעם ומיד עם תחילת הפעלת העסק גני שפרעם, הרי הבעלות וכל הזכויות שיש לצד ג' (חביב - ר' .ס') במגרש יעברו לבעלות כל השותפים לפי החלוקה והאמור בהסכם השותפות".

7. כדי לקדם את הפרויקט הכינו השותפים תכנית מתאר מפורטת וזו הוגשה לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה (תכנית ג/4813) (להלן: תכנית המתאר המפורטת, מוצג 25 למוצגי המערערים). השותפים אף פנו לוועדה המקומית וקיבלו היתר לבניי ת מבנה לשימוש מסחרי (היתר מיום 29/11/1984, מוצג 26).

8. בשנת 1989 יזמו הצדדים בקשה לקבלת היתר בנייה נוסף להקמת אולם אירועים סגור במגרש. להקמת האולם היה צורך בהגדלת השטח שהועמד לטובת גני שפרעם, ועל כן התקשרו הצדדים בהסכם נוסף ולפיו נמכרו לשותפות זכויות בשטח של כ-350 מ"ר נוספים בחלקות (ההסכם צורף כמוצג 7 למוצגי המערערים). ההסכם נחתם על ידי בנו של חביב, ג'ודי בחוס מצד אחד , ובעלי גני שפרעם (כך נרשם) מצד שני. על פי ההסכם התחייבה גני שפרעם לשלם עבור תוספת השטח סך של 5,000 $ (ההסכם יכונה להלן: הסכם המכר וה שטח יכונה להלן: השטח הנמכר).

9. באותו יום הושגה הסכמה נוספת בין הצדדים ונכרת ביניהם הסכם ולפיו במקומה של השותפות גני שפרעם, תבוא חברה שתיוסד על ידם (מוצג 8; להלן: הסכם ייסוד החברה). בהתאם הוקמה חברת גני שפרעם בע"מ ח"פ 511358103. במשך השנים שונו זכויות הבעלות במניות החברה וכיום מחזיקים המערערים, יורשי המנוח חביב , ב-20% ממניות החברה, והמשיבים 2 -6, יורשי המנוח אדוארד, מחזיקים ב-80% מהמניות. בהסכם ייסוד החברה הוסכם גם כי חביב ישכיר לשותפים שטח של 4,000 מ"ר שישמשו לחנייה תמורת סך של 600 $ לחודש.

10. בעקבות היוזמה לבנות אולם אירועים סגור, נקלעו הצדדים למחלוקות רבות ומאותו רגע ואילך הם מתדיינים שוב ושוב בערכאות שונות. מוקד המחלוקת היה בשאלה האם התקיימו התנאים שנקבעו בנספח להעברת הזכויות במקרקעין על שם החברה. בת"א 440/91 גני שפרעם בע"מ נ' שותפות גני שפרעם וחביב בחוס נדונה תביעה שהגישה החברה לכפות על המנוח חביב להעביר לבעלותה את הזכויות במגרש גני שפרעם ולשלם לה פיצויים. תביעה זו נדחתה בפסק דין מיום 28/3/1994. בפסק הדין נקבע כי לא הוכח שהחברה השלימה את בניית הפרויקט מושא הנספח, וכנדרש לפי סעיף 4(א) לנספח. ערעור שהוגש על פסק דין זה נדחה (ע"א 2553/94 גני שפרעם בע"מ נ' שותפות אדוארד בחוס, חורי ג'יסאן וחביב בחוס (10/11/1997)).

11. בת"א 9823/98 חביב בחוס נ' גני שפרעם בע"מ , שנדון ל פני בבית משפט השלום בחיפה, עתר המנוח חביב לצוות על החברה והמנוח אדוארד ז"ל לפנות את מגרש גני שפרעם . בתביעה נטען כי בעקבות הפרת הוראות הנספח ובניית אולם השמחות, שלח חביב לחברה ולאדוארד הודעת ביטול. תביעה זו נדחתה בפסק דיני מיום 26/10/2003. בפסק הדין ציינתי כי לא הוכחה עילת הביטול מושא הודעת הביטול, דהיינו לא הוכח כי ההסכם הופר. עם זאת, הדגשתי כי אין מניעה לביטול ההסכם אם יוכחו הפרות נוספות.

12. תביעה נוספת שראוי להזכיר היא התביעה שהוגשה בת"א 45692-05-13, בגדרה עתרו יורשיו של חביב להצהיר כי הסכם השותפות בטל, וכי לחברה אין זכויות במגרש גני שפרעם, כהגדרתו לעיל . תביעה זו נדחתה בפסק דינו של השופט א' קיסרי מיום 5/9/2016, בגדרו נקבע כי לא הוכחה עילת הביטול. פרט להליכים אלו התנהלו בין הצדדים הליכים נוספים אולם אין להם רלבנטיות לענייננו.

13. מכל האמור עולה כי הסכם השותפות והנספח נותרו בתקפם, ועל פיהם זכאית החברה להקים את פרויקט גני שפרעם ולהחזיק במגרש גני שפרעם . זוהי נקודת המוצא לדיון בהליך הנוכחי שעוסק בטענות בדבר תפיסת חלקים נוספים בחלקות, החורגים משטח מגרש גני שפרעם.

התביעה בבית משפט קמא
14. ביום 24/4/2013 הגישו חביב ובנו ג'ודי את כתב התביעה המקורי לבית משפט השלום. עם פטירתו של חביב תוקן כתב התביעה והוגש כתב תביעה מתוקן על ידי יורשיו של חביב.

בתביעתם, עתרו המערערים לסילוק ידם של המשיבים משטחי המקרקעין החורגים ממגרש גני שפרעם, מושא הסכם השותפות והנספח. בתביעה נטען כי המשיבים השתלטו על שטחים נוספים שלא הועמדו לרשותם בהסכמים. התביעה התייחסה ל-4 מתחמים שונים; דרך המצויה בצפון המקרקעין (להלן: הדרך הצפונית); שטח של 1,035 מ"ר בצד הדרום מזרחי של החלקה; שטח של 1 ,987 מ"ר בצד הדרום מערבי של החלקה; ושטח המשמש לחניה. לתביעה צורפה תכנית מדידה עליה סימן המ ודד את שטחי הפלישה הנטענים (נספח יב' לכתב התביעה).

15. מבלי לפרט את כל ההליכים שהתנהלו בתיק במשך שנים ארוכות, נספר כי בסופו של יום, לאחר שהתיק הועבר לכבוד השופטת ס' מצא, ניתן ביום 11/11/2019 פסק הדין.

פסק הדין של בית משפט קמא
16. בית משפט קמא קבע בפסק הדין כי מגרש גני שפרעם שהועמד על ידי חביב לשותפות ולחברה הוא השטח המסומן בקו כחול בתכנית המתאר המפורטת. עוד נקבע כי המשיבים רשאים להחזיק גם בשטח הנמכר, כלומר ב- 350 מ"ר שנמכרו לחברה בהסכם המכר.

17. בהתאם קבע בית משפט קמא כי השטח המזרחי (שטח של 1,035 מ"ר) אינו כלול במגרש גני שפרעם , ועל כן על המשיבים לפנותו, למעט השטח של 350 מ"ר שנרכש כאמור. בית המשפט מצא כי הדרך הצפונית לא נכללת במגרש גני שפרעם ואינה כלולה בתכנית המתאר. למרות זאת, מצא כי חביב התיר למשיבים לעשות שימוש בדרך הצפונית, ועל כן קבע, כי על אף שדרך זו אינה חלק מהמגרש, אין למנוע מהמשיבים להמשיך ולהשתמש ב ה.

18. בית המשפט קבע כי הוכח שחביב השכיר למשיבים לצורך חניה שטח המצוי בצד הדרום מערבי של החלקה. על כן, קבע כי המשיבים רשאים להמשיך ולהחזיק בו אך ורק לצרכי חניה. לגבי השטח המצוי בצד הדרום מזרחי נקבע כי לא הוכח שלמשיבים זכות החזקה בו ולכן הורה למשיבים לפנותו.

הערעור
19. על פסק דינו של בית משפט קמא הוגש הערעור המונח להכרעתנו. בערעורם טוענים המערערים טענות רבות לגבי קביעות שונות של בית משפט קמא, שכלל אינן רלבנטיות למחלוקת שהועמדה להכרעה, ועל כן אמנע מלפרטן. לענייננו נציין כי המערערים טוענים כי טעה בית משפט קמא כאשר קבע שהוכח כי ניתנה למשיבים זכות שימוש בדרך הצפונית. עוד נטען, כי טעה בית המשפט כאשר מצא שהסכם ייסוד החברה כולל בחובו גם הסכם להשכרת 4,000 מ"ר למשיבים לצרכי חניה. מכל מקום, נטען כי בית המשפט טעה כאשר נמנע מלקבוע כי הסכם שכירות זה בוטל כדין, וכי המשיבים אינם ממלאים את תנאי הסכם השכירות הנטען ואינם משלמים דמי שכירות. נטען גם כי טעה בית משפט קמא כאשר קבע כי השטח של 350 מ"ר שנמכר למשיבים מצוי מזרחית למגרש וצמוד למטבח המסעדה.

המשיבים תמכו בפסק דינו של בית משפט קמא וביקשו לדחות את הערעור.
20. בדיון שנערך בפנינו ביום 24/2/2020 הסכימו צדדים להפנות את כל המחלוקות ביניהם לגישור בפני כבוד השופט (בדימוס) סלים ג'ובראן. לצערנו, הליך הגישור לא צלח והצדדים לא הגיעו להבנות. במצב זה ניתנה לצדדים אפשרות להגיש השלמת טיעון וכעת הגיעה עת ההכרעה.

עוד נספר כי הערעור נשמע בתחילה בפני הרכב השופטים ר' סוקול, א' טובי וי' קראי גירון. בין לבין, בעוד הליכי הגישור נמשכים, נוצרה מניעות להמשך שמיעת הערעור בפני השופט א' טובי ועל כן הצטרף להרכב כבוד השופט מ' רניאל. לבקשת הצדדים קבענו השלמת טיעון לפני ההרכב החדש. עוד נספר כי לקראת הדיון המשלים הודיע המערער 3, חביב בחוס, כי ייצוגו הועבר לעוד" ויקטור מנסור.

דיון והכרעה
21. כפי שיפורט להלן, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את הערעור בחלקו וכך אציע לחבריי. שוכנעתי כי זכותם של המשיבים להחזיק בשטח החניה הדרומי כפופה לחובת תשלום דמי שכירות, ומאחר שאלו לא שולמו - עליהם להשיב את החזקה בשטח החניה למערערים. כן מצאתי כי הרשות שניתנה למשיבים לעשות שימוש בדרך הצפונית הייתה רשות הדירה, ועל כן, בכפוף למתן שהות להתארגנות, על המשיבים להשיב את החזקה בדרך הצפונית למערערים. לא מצאתי מקום לקבל את הערעור לעניין מיקום השטח הנמכר ולכן אציע לדחות את הערעור בעניין זה.

22. כפי שהובהר לעיל בתיאור הרקע למחלוקות, הסכם השותפות, הנספח לו , הסכם יסוד החברה והסכם המכר, לא בוטלו מעולם, ובכל ההליכים שהתנהלו בין הצדדים נקבע כי הסכמים אלו עדיין תקפים. מכוחם של כל ההסכמים הללו עומדת לגני שפרעם ולמשיבים הזכות להחזיק בשטח של 10,000 מ"ר שהועמד על ידי חביב לצורך הקמת פרויקט גני שפרעם, וכן עומדת להם זכות להחזיק בשטח הנמכר של 350 מ"ר. הדיון מתמקד אפוא בזכותם של המשיבים להחזיק בשטחים נוספים בחלקות.

23. בית משפט קמא אימץ את טענת המערערים בכתב תביעתם ולפיה שטח מגרש גני שפרעם שהועמד לרשות השותפות הוא השטח התחום בקו הכחול בתכנית המתאר המפורטת. טענה זו נטענה על ידי המערערים בכתב התביעה המתוקן (סעיפים 23-22) ובחוות דעתו של המודד א' ג'ריס שצורפה כנספח יב' לכתב התביעה. בית משפט קמא ציין בפסקה 102 לפסק דינו כי "[...] גבולות חלקת גני שפרעם אליה התייחס הנספח להסכם היא השטח המתוחם בקו הכחול בתכנית ג/4813. דומני כי שני הצדדים מסכימים עם קביעה זו".

על מסקנה זו של בית משפט קמא לא הוגש כל ערעור ועל כן, נקודת המוצא לדיוננו היא כי למשיבים הזכות להמשיך ולהחזיק, כל עוד לא ייקבע אחרת, במגרש גני שפרעם, שהוא השטח הכלול בתכנית המתאר המפורטת.

24. המחלוקת התעוררה רק בנוגע לזכויות המשיבים ביחס ל-4 מתחמים שונים בחלקות. בפני בית משפט קמא נדונו טענות המערערים לגבי 4 מתחמים שנתפסו על ידי המשיבים; הדרך הצפונית (סומנה במספר 1 בתרשים 3א שערך המודד א' ג'ריס); השטח המזרחי (סומן בספרה 3 בתרשים 3א שבחוות דעת המודד א' ג'ריס), השטח הדרומי (שסומן בספרה 2 בתרשים 3א שערך המודד א' ג'ריס), ומיקום השטח הנמכר, שטח של 350 מ"ר שנמכר למשיבים על ידי חביב. בית משפט קמא קיבל את טענת המערערים לגבי השטח המזרחי ודחה את שאר טענותיהם. על כן, נותר לברר האם למשיבים זכות להחזיק בשלושת המתחמים הנוספים שבמחלוקת.

הדרך הצפונית
25. הדרך הצפונית היא דרך כניסה למתחם גני שפרעם המצויה רק בחלקה בתוך החלקות שבבעלות חביב (לפי תרשים המודד, מדובר ב-289 מ"ר בלבד). הדרך מגיעה מחלקה סמוכה שבבעלות משפחת תלחמי, אשר העניקה לחביב זכות מעבר בחלקתה.

26. בנספח להסכם השותפות, בסעיף 11, התחייב חביב כדלקמן:

צד ג' (חביב - ר'.ס') מצהיר ומתחייב, להע מיד לרשותם של צדדים א' ו-ב' (אדוארד וח'ורי - ר'.ס') את המגרש מיד לכשידרש לעשות כן, לשם הקמתו ובניתו של הפרויקט גני שפרעם וכן להעמיד לרשותם של הצדדים א' ו-ב' את השטחים האחרים שבבעלותו של צד ג' לשם שימוש בחלק מהם לסלילת הדרך המובילה למגרש, כפי ש נתבקש על ידי צדדים א' ו-ב' (ההדגשה הוספה).

אין בנספח הגדרה של השטחים הנוספים שיועמדו על ידי חביב לצורך הקמת הפרויקט, אין פירוט של טיב הזכויות שניתנו למשיבים בשטחים הנוספים ואין תשריט כלשהו.

27. מתברר כי במסגרת תכנית המתאר והבקשה להיתר, אושרה סלילת דרך דרומית שתשמש כדרך גישה לגני שפרעם אף כי טרם ניתן היתר בנייה לביצוע הסלילה (סומנה בספרה 2 בתרשים מס' 1 בחוות דעת המודד א' ג'ריס). דרך זאת, אף שאושרה, לא נסללה עד היום והמשיבים עושים שימוש בדרך הצפונית. ודוקו, אין חולק כי הדרך הצפונית נסללה ללא היתר.

28. השאלה הראשונה אותה יש לברר היא מה הייתה כוונת הצדדים בסעיף 11 לנספח; האם הכוונה להעברה נוספת של זכויות קניין בחלקות, כלומר העברה של כל שטח שיידרש לצורך סלילת דרך גישה, או שהכוונה הייתה להעמיד לרשות גני שפרעם רק זכות שימוש זמנית בחלקות עד להקמת הפרויקט. ככל שהכוונה היא למתן זכות שימוש זמנית, עולה השאלה האם רשאים המערערים להביא לסיומה את רשות השימוש.

29. בית משפט קמא קבע כי חביב העניק לגני שפרעם רק זכות שימוש בדרך הצפונית (פסקה 110). עם זאת, קבע כי המערערים לא היו רשאים לבטל את זכות השימוש, והדגיש כי "היה על התובעים (המערערים - ר'.ס') ליתן לנתבעים ארכה לתיקון ההפרה הנטענת ורק לאחר מכן, ככל ולא תוקנה, לשלוח הודעה בדבר ביטול ההסכם" (פסקה 114).

30. חביב ואדוארד, שהיו צדדים ישירים להסכם השותפות ולנספח, אינם בין החיים ולא מסרו גרסתם לגבי אומד דעתם בסעיף 11 לנספח. בהיעדר עדות ישירה, יש לפרש את ההוראה בהתאם לנסיבות ולהתנהגות הצדדים.

אין חולק כי המשיבים עושים בדרך הצפונית שימוש מזה 35 שנים. נטען גם כי אדוארד, או אולי חברת גני שפרעם, רכשו ממשפחת תלחמי, שגם בשטחה עוברת הדרך, זכויות מעבר בדרך ברוחב של 4 מ' (עדות וסים בחוס, עמ' 52, 53). אך לא הוצג כל הסכם רכישה ומי מבני משפחת תלחמי לא הגיע למתן עדות.

31. כאשר בוחנים את כלל הנסיבות, דומה שהמסקנה המתחייבת היא כי התחייבותו של חביב בסעיף 11 לנספח אינה כוללת התחייבות להעביר לבעלות גני שפרעם את הדרך הצפונית. ההתחייבות בסעיף 11 הנ"ל היא להעמיד לחברה זכות שימוש במקרקעין לשם סלילת דרך גישה, ללא הגדרה וללא ציון היכן תיסלל אותה דרך גישה למגרש. נאמר בסעיף "כפי שנתבקש על ידי צדדים א' ו-ב'", אולם לא הובהר מה התבקש על ידם. ודוקו, בסופו של יום הוגשה בקשה לקבלת היתר ואושרה תכנית מתאר הכוללת בחובה דרך גישה למגרש גני שפרעם, היא הדרך הדרומית. דרך זו לא נסללה עדיין, אולם לא ניתן להסיק מכך שהוסכם כי חביב יעביר לגני שפרעם זכות גישה בדרך נוספת לדרך הדרומית שאושרה. לא ניתן לקבוע שבסעיף 11 לנספח הסכים חביב להעביר לבעלות גני שפרעם שטחים נוספים, שכן אין כל הגדרה של הדרך, לא צוינו פרטים הכרחיים להגדרת השטח הנמכר, אין אפילו תיאור של המקום, רוחב הדרך, אורך הדרך וכדומה. לא ניתן להסיק מסעיף 11 הנ"ל כי המנוח חביב הסכים להעביר לבעלות גני שפרעם כל דרך שתיסלל בחלקות. על כן, מתחייבת המסקנה כי הזכות שהוענקה למשיבים הייתה רק זכות שימוש בדרך הצפונית עד להשלמת סלילתה של דרך חדשה למגרש.

32. מהעדויות שהוצגו בפני בית משפט קמא לא ניתן להבין מדוע הדרך המאושרת, הדרך הדרומית, לא נסללה. בפנינו נטען כי חביב ז"ל התנגד למתן ההיתר אולם לא הוצגו כל מסמכים המעידים כי הוגשה בקשה להיתר סלילה. חביב נפטר כבר לפני שנים רבות ואין טענה כי נעשתה פנייה למערערים או מי מהם, לאחר פטירתו לחתימה על בקשה להיתר. להיפך, עו"ד בחוס אישר כי לא פנה למערערים ולא נקט כל פעולה לקידום קבלת ההיתר. יתרה מזאת, מחוות דעתו של המהנדס מנדי חמזה (נספח 16 ל תצהירי המערערים בבית משפט קמא), עולה כי הדרך הצפונית מסוכנת למעבר ואינה תואמת את הפעילות במתחם כגן אירועים.

33. אין חולק כי המשיבים עושים שימוש בדרך הצפונית מזה שנים רבות מכוח הרשות שניתנה להם. עם זאת, לא הוכח שמדובר במתן רשות בלתי הדירה. גם בית משפט קמא סבר כי המערערים רשאים לבטל את רשות השימוש, ובתנאי שתינתן למשיבים שהות מספקת לתקן כל הפרה, כלומר להכשיר את הדרך החלופית.

34. בית משפט קמא סבר כי הגשת כתב התביעה אינה מהווה הודעת ביטול של רשות השימוש. דעתי שונה. כידוע, הודעת ביטול חוזה, פורשה בפסיקה באופן רחב. בהתאם לכך, הלכה היא כי הגשת תובענה לבית המשפט עשויה, בנסיבות מסוימות, להיחשב כהודעה על ביטול הסכם (ראו ע"א 7654/07 ברקוביץ נ' קורין (11/8/2010); ע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן, פסקה 18 (11/8/2011)). כתב התביעה המתוקן הוגש לבית משפט קמא כבר בחודש אפריל 2018. בכתב התביעה נאמר מפורשות כי המערערים עומדים על ביטול כל הסכמה לעשות שימוש בדרך הצפונית (סעיף 38). המערערים אף ציינו כי "[...] ככל שהייתה הסכמה לכך בעבר, הרי שהיא בוטלה ובכל מקרה ניתנת שוב באשר לכך הודעת ביטול ברורה".

אעיר כי בפסיקה צוין כי הודעת ביטול תוגש תוך זמן סביר. במקרה הנוכחי, התביעה שב גדרה נכללה הודעת הביטול הוגשה שנים רבות לאחר שהמשיבים החלו לתפוס חזקה בשטחים הנוספים. עם זאת, בשים לב לכך שעסקינן ברשות הדירה ובשים לב לכך שבין הצדדים התנהלו הליכים רבים בכל אותם שנים בגדרם טענו המערערים כי ההסכמים השונים שבין הצדדים בוטלו, איני סבור כי חלוף הזמן למתן הודעת הביטול, פוגם בתקפה של ההודעה.

35. הואיל וזכות השימוש בדרך הצפונית ניתנה למשיבים רק עד להסדרת דרך גישה מאושרת , והואיל ודרך גישה שכזאת אושרה כבר בתכנית המתאר, היה על המשיבים לפעול תוך זמן סביר להפסקת השימוש בדרך הצפונית ולסלילת הדרך הדרומית. המשיבים לא עשו כן והותירו את הדרך הדרומית לא סלולה על מנת לכפות על המערערים להמשיך ולהתיר להם לעשות שימוש בדרך הצפונית. בנסיבות אלו, המשיבים הם שנהגו בחוסר תום לב, ולא היה מקום לקבוע כי המערערים, העומדים על זכותם בחלקות, נוהגים בחוסר תום לב כפי שקבע בית משפט קמא (פסקה 115).

36. לאור האמור, דעתי היא כי למשיבים ניתנה רק זכות שימוש בדרך הצפונית , וזו בוטלה לכל המאוחר בהודעת המערערים בכתב התביעה שהוגש לבית משפט קמא. על כן על המשיבים לחדול משימוש בדרך הצפונית ולסלק ידם ממנה.

שטח החניה
37. בהסכם יסוד החברה נכללה גם הסכמה להשכרת שטח של 4,000 מ"ר. אין חולק כי הכוונה להשכרת שטח נוסף מחוץ למגרש גני שפרעם. בית משפט קמא קבע כי אף שלא צורף כל תשריט המגדיר את השטח המושכר, אין חולק כי מדובר בשטח הדרום-מערבי שסומן בצהוב בתשריט נספח ו' לחוות דעת המהנדס א' ג'ריס (סומן גם בספרה 5 בתרשים 4 לחוות הדעת). מדובר בשטח של 2,000 מ"ר בלבד שכן נטען כי יתרת השטח שהושכר לחניה משמשת להצבת אנטנות.

38. הצדדים חלוקים ביניהם מהו התרגום הנכון של ההסכמות שהושגו בהסכם יסוד החברה לגבי השכרת שטח החניה. עם זאת, אין חולק כי בהסכם יסוד החברה הסכים חביב להשכיר לגני שפרעם שטח של 4,000 מ"ר תמורת דמי שכירות שנתיים של $600. בנוסף, הוסכם כי הסכם השכירות לא יהיה מוגבל בזמן ויעמוד בתוקפו רק כל עוד חביב הוא בעל הזכויות בחברה (יש מחלוקת לגבי הניסוח המדויק).

בית משפט קמא קיבל את טענת המשיבים וקבע כי לא הוכח שהסכם השכירות בוטל כדין, ודחה את הטענה כי כתב התביעה מהווה הודעת ביטול (פסקה 97 , 100).

40. גם בעניין זה דעתי שונה. כאמור, הגשת כתב התביעה יכולה להיחשב הודעת ביטול להסכם. בסעיף 55 לכתב התביעה נטען כי "[...] גני שפרעם מעולם לא קיימה את הסכם השכירות, וזה מעולם לא נכנס לתוקף". די בכך לשמש הודעת ביטול להסכם השכירות הנטען.

41. יתרה מזאת, מקום שהצדדים הסכימו על קיומם של חיובים מקבילים אין האחד יכול לתבוע את רעהו על הפרתו של החוזה אלא אם קיים - או לפחות נכון היה לקיים - את חלקו בחיובים המקבילים (ראה ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני, פ"ד לח(2) 701, 710 (1984); ע"א 4018/03 שרביט נ' בן אהרון, פ"ד נט(4) 343 (2005); ע"א 594/75 ג'רבי נ' הייבלום פ"ד ל(2) 673, 680 (1976) ; ע"א (חי') 49596-12-20 הניג נ' י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ, פסקה 47 (30/3/2021)). כדי לקבוע שבפנינו חיובים שלובים-מקבילים, יש לפנות להסכם שנכרת בין הצדדים ולאתר את אומד דעתם (ראה למשל ע"פ 409/86 אדורם מהנדסים בע"מ נ' אחים אפרים מוריס וששון בכור חברה לקבלנות ובנין בע"מ, פ"ד מא(1) 829, 833 ( 1987)).

42. הצדדים לא הביאו כל ראיה על אומד דעתם של הצדדים בעת החתימה על הסכם ייסוד החברה. בהעדר ראיה אחרת יש להניח כי הצדדים התכוונו לקביעת חיובים מקבילים, שהרי ככלל בהסכם שכירות, חיובו של המשכיר להעמיד את המושכר לרשות השוכר וחיובו של השוכר לשלם דמי שכירות, הם חיובים שלובים (ראו סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א- 1971; ג' טדסקי "חיובים מקבילים" הפרקליט לז 293 (תשמ"ז) ).

43. מאחר שאין חולק כי דמי השכירות לא שולמו, מתחייבת המסקנה כי המערערים רשאים היו לבטל את הסכם השכירות. הטענה בדבר ה"קיזוז" לא הוכחה, לא נערך כל חישוב ולא נשלחה הודעת קיזוז. ודוקו, לא ברור כלל האם חביב היה חייב לשאת בהפסדי החברה, שהרי על פי הסכם השותפות התחייבותו הסתכמה בהעמדת המקרקעין ל רשות החברה.

44. התוצאה ולפיה רשאים המשיבים להמשיך ולעשות שימוש בשטח החניה מבלי לשלם דמי שכירת במשך שנים ארוכות אינה יכולה להתקבל על הדעת. גם אם בית המשפט מצא כי המשיבים רשאים להמשיך ולהחזיק בשטח החניה, היה עליו להתנות זאת בתשלום דמי השכירות.

45. הואיל ודמי השכירות לא שולמו מעולם, ובשים לב לכך שניתן לראות בכתב התביעה כהודעת ביטול, יש לקבוע כי הסכם השכירות הופר על ידי המשיבים ועל כן הם אינם רשאים להחזיק בשטח החניה - השטח הדרומי, ועליהם לסלק ידם ממנו.

השטח הנמכר
46. כאמור, חביב מכר לחברה, על פי התחייבותו מיום 7/1/1989, שטח נוסף של 350 מ"ר תמורת סך של $5,000. בהסכם (מוצג 8 למוצגי המערערים) נאמר כך:

הוסכם בין הצד הראשון והצד השני על מכירת 350 מ"ר מהצד המזרחי וכשחלק זה עובר כמסעדה הנמצאת על הקרקע של גני שפרעם לפי התכנית (התרגום צורף לתיק המוצגים מטעם המשיבים ללא סימון או מספור , והוא שנוי בחלקו במחלוקת בין הצדדים - ר' ס') .

בית משפט קמא קבע כי משמעות הסכם המכר היא שיש "[...] להגדיל את שטח חלק גני שפרעם עליו הוסכם במסגרת הנספח להסכם [...] על ידי הסטת קו הגבול המזרחי, סמוך למטבח, כך שהמגרש יכלול רצועת מקרקעין ששטחה הכולל 350 מ"ר (מתוך השטח המסומן 3 בתרשים 3א לחוות דעת המודד אסעד ג'רייס, ושטחו 1,035 מ"ר)" (פסקה 89 לפסק הדין).

47. המערערים טוענים כי בית משפט קמא טעה כשקבע כי אותו שטח שנמכר צמוד למטבח. לטענתם, מדובר בשטח שהיה אמור לשמש לבניית אולם האירועים בצד המזרחי של המגרש, אך לאו דווקא צמוד למטבח (עדות ג'ודי בחוס, עמ' 17).

48. בעניין זה איני סבור שיש להתערב בקביעת בית משפט קמא. בהתחייבותו מציין חביב מפורשות כי השטח הנמכר עובר בסמוך למסעדה, ועל כן צדק בית משפט קמא משקבע כי השטח הנמכר צמוד לצד המזרחי של המבנה, כלומר למטבח.

סוף דבר
49. בשים לב לכל האמור, אציע לחבריי לקבל את הערעור בחלקו ולקבוע כי על המשיבים לסלק ידם מהדרך הצפונית ומשטח החניה שסומן בספרה 3 בתרשים 3א. שאר טענות הערעור יידחו.

אף שזכותם של המשיבים להשתמש בדרך הצפונית בוטלה לכל המאוחר בהודעת המערערים בכתב התביעה שהוגש בבית המשפט קמא (ביום 24.4.2013), ובשים לב לכך שהדרך הדרומית טרם נסללה וככל הנראה המשיבים טרם ביקשו היתר לסלילתה, אציע לחברי לקבוע כי המשיבים יהיו רשאים להמשיך ולהשתמש בדרך הצפונית למשך 6 חודשים נוספים מהיום לצורך התארגנות. תנאי לעיכוב הפינוי ולהמשך השימוש בדרך הצפונית לתקופה האמורה , יהיה תשלום בסך של 3,000 ₪ למערערים מדי חודש. סכום זה יהווה תשלום על חשבון דמי שימוש ראויים. אין בקביעה זו לפגוע בזכויות הצדדים לקבוע את דמי השימוש הראויים בגין השימוש בדרך הצפונית בדרך אחרת או להביע דעה מהם דמי השימוש הראויים.

כמו כן אציע לחבריי לחייב את המשיבים לשלם למערערים הוצאות הערעור בסך של 10,000 ₪.

ר' סוקול, שופט

השופט מנחם רניאל
אני מסכים.

מ' רניאל, שופט
השופטת ישראל ה קראי גירון
אני מסכימה.

י' קראי-גירון, שופטת

אשר על כן הוחלט לקבל את הערעור באופן חלקי ולחייב בהוצאות, כאמור בפסקה 49 לפסק דינו של השופט סוקול.

העירבון שהופקד על ידי המערערים יוחזר להם באמצעות באי כוחם

ניתן היום, י"ז חשוון תשפ"ב, 23 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.

ר' סוקול, שופט

מ' רניאל, שופט

י' קראי-גירון, שופטת


מעורבים
תובע: ראוף בחוס
נתבע: גני שפרעם בע"מ
שופט :
עורכי דין: