ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין דן בראונשטיין נגד עיריית כפר יונה :

בפני כבוד השופטת איריס רבינוביץ ברון

עותר
דן בראונשטיין
ע"י ב"כ עוה"ד פיני גלעד ואוהד כרמי

נגד

משיבות

  1. עיריית כפר יונה
  2. ראש עיריית כפר יונה

ע"י ב"כ עוה"ד לימור ספצ'ק וטל יבור

פסק דין

העתירה שלפני הוגשה על ידי העותר כנגד עיריית כפר יונה (להלן: "המשיבה" או "העיריה") וראשת עיריית כפר יונה (להלן: "ראשת העירייה"), כנגד החלטות שהתקבלו ע"י המשיבות בשנת 2019 להגדיל את חיובי הארנונה על דירתו של העותר (ושל תושבים אחרים). לטענת העותר, בעקבות החלטות אלו הוטל לראשונה בשנת 2019 חיוב בגין מרתפי חניה ושטחים נוספים בבניין שבו הוא מתגורר. זאת, על אף שלא חל כל שינוי עובדתי בדירת מגוריו או בהוראות הדין. העתירה כוונה אף כנגד פגמים שנפלו, לטענת העותר, בהחלטת מועצת העיריה לאישור צו הארנונה לשנת 2019.
בעתירה המתוקנת, שהוגשה לאחר הדיון המקדמי, נוספה טענה לפגמים בצו הארנונה לשנת 2019, בעקבות טעות סופר שנפלה, לטענת העותר, בנוסח צו הארנונה משנת 1993 והשתרשרה מאז לצווי הארנונה של כפר יונה לשנים הבאות ובכלל זאת לצו הארנונה לשנת 2019.
רקע
העותר, תושב כפר יונה, מחזיק בדירת מגורים בת 5 חדרים לה מוצמדות שתי חניות בקומת המרתף של הבניין (להלן: הנכס). בשנת 2019 קיבל העותר שובר לתשלום ארנונה בגין שטח דירתו שהועמד על 276.64 מ"ר (לעומת 172.64 מ"ר בשנים קודמות).
ביום 17.1.2019 פנה העותר (בשם כלל דיירי שכונת "יפה נוף") אל ראשת העירייה בבקשה להקפיא את המצב עד לתום התדיינות ובדיקת הנושא.
בהודעת עדכון מיום 28.4.2019 שנשלחה לעותר הועמד שטח הנכס, בעקבות מדידה נוספת ולצורך חיוב בארנונה, על 246.97 מ"ר (שטח דירה -130.41 מ"ר; מחסן צמוד- 3.9 מ"ר, מרפסת מקורה צמודה – 27.67 מ"ר; חנייה תת קרקעית כולל מעברים - 48.66 מ"ר; ושטח משותף בבניין – 30.93 מ"ר).
לטענת המשיבות, הרקע לשינוי בחיוב הארנונה נשוא העתירה מקורו בכך שבשלהי שנת 2018 התברר להן כי שטחי חניות במרתפים של בנייני מגורים (בנייה רוויה) אינם מחויבים בארנונה, לעומת בתים צמודי קרקע. העניין התברר בעקבות בדיקה שנערכה ע"י משרד מבקר המדינה, ומסקנותיה שפורסמו בדו"ח מבקר המדינה מיום 24.6.19 ולפיהן:
"משרד מבקר המדינה מעיר לעירייה כי ההחלטה שלא לחייב בארנונה חניונים תת-קרקעיים בבניה רוויה, גם אם תקרתם גבוהה מ-2.20 מ', מנוגדת לצו הארנונה שלה, וכי על העירייה להקפיד לגבות מהתושבים ארנונה באופן שוויוני ואחיד ובהתאם לצו הארנונה שלה...". (עמ' 566 לדו"ח המבקר שצורף כנספח טו לתשובה לעתירה).
לכן, הוחלט לחייב שטחים אלה בארנונה, לרבות בגין החלק היחסי בשטחים המשותפים במרתפי החניה. עוד הוחלט כי החיוב יחול החל משנת 2019.
היועצת המשפטית של העיריה חיוותה דעתה כי מכאן ואילך, על העירייה לחייב בארנונה שטחים במרתפים שגובהם עולה על 2.20 מ' המשמשים לחניה.
בפניית העירייה לתושבים מיום 16.1.2019 ( נספח 9 לעתירה) צוין, בין היתר, כי " לפני למעלה משנתיים החליטה העירייה לפטור מתשלום ארנונה את מרתפי החניה שבבעלותכם זאת בניגוד למינהל התקין ולמתחייב בצו הארנונה... " וכי אין מנוס מחיוב בתשלום ארנונה בגין מרתפי החניה מגובה 2.20 מ' , באופן מיידי, ולא רטרואקטיבי. עוד צוין באותה פנייה, כי ייעשו מאמצים להפחית את תעריף הסיווג ב- 50%, וכי החלטה זו מותנית באישור השרים.
המשיבה פנתה לקבל חוו"ד משפטית נוספת בעניין מעו"ד צוק. בחוות הדעת מיום 21.1.2019, נקבע גם כן בסעיף 23 לחוות הדעת כי:
"לסיכום, הוראת הפטור בצו הארנונה של העירייה אינה מאפשרת לפטור מארנונה מרתפים ושטחים ( מקורים) אחרים המהוים חלק מהבניין בהם גובה התקרה 2.20 מטר ומעלה" (נספח ה' לכתב התשובה).
המשיבה ציינה כי הוגשה לה ביום 5.2.2019 חוות דעת של עוה"ד בן אליעזר ואוהד כרמי, מטעם תושבי לוד.
בעקבות כך נערכו ישיבות בעירייה בנוכחות ראשת העירייה, התושבים ( לרבות העותר) ובאי-כוחם, והעירייה הזמינה חוות דעת שלישית במספר, מאת עו"ד עפר שפיר. זאת, לפי הנטען, במטרה להקל על התושבים.
בחוו"ד מיום 6.2.2019 חיווה עו"ד שפיר דעתו, כי לכאורה בכל הנוגע לחיוב בארנונה בגין קומת החנייה, אין המועצה רשאית להפחית או לפטור מחבות הארנונה בגין חניה אלא באישור השרים. גם זאת, בלא לחרוג מטה מתעריף המינימום הקבוע בתקנות למגורים. תעריף זה עמד נכון למועד מתן חוות הדעת על כ-34.7 מ"ר, בעוד התעריף הקבוע בצו הארנונה של המשיבה למגורים עמד על 44 ₪ למ"ר.
עם זאת בכל הנוגע לשטחי המעברים בקומת החנייה, צוין בחוות הדעת כי בהתאם לפסיקה: " תעריפם אמור להיות נמוך משמעותית מתעריף החיוב בארנונה לשטח המיועד לשימוש העיקרי בנכס" תוך הפנייה לפסק הדין בה"פ 782/93 אלקנית פיתוח בע"מ נ' עיריית נתניה פ"מ תשנ"ו(2) 93, 103-104) (להלן: "עניין אלקנית"). כמו כן, בהתאם לחוות הדעת, המועצה " רשאית ואולי אף חייבת לקבוע תעריף מופחת לשטחי המעברים שבקומות החנייה בבנייני המגורים בשכונות שרונה ויפה נוף, שכן, מעברים אלה זהים במהותם לאותם מעברים שהיו נושא לפסק הדין בעניין אלקנית." בהתאם לחוות הדעת, עצם העובדה שכעת כלולים שטחי החניה ובפרט שטחי המעברים בגדרי כלל שטח דירת המגורים וחל עליהם התעריף הקבוע למגורים, משווה לתעריף כאמור מימד של חוסר סבירות: "לפיכך בקבעה תעריף נמוך יותר לשטחי המעברים פועלת המועצה למעשה בגדר סמכותה להטלת ארנונה ראשונה, וזו אינה טעונה אישור השרים", וזאת בגבולות תעריף המינימום למגורים. עוד פורט בחוות הדעת כי ככל שתחפוץ העירייה לקבוע תעריף הנמוך מתעריף המינימום שבתקנות, עליה להחליט על כך במליאתה, להביא החלטתה לאישור השרים וככל שלא תאושר, באפשרותה לעתור לבג"ץ.
ביום 19.2.2019 נערכה ישיבת מועצה שלא מן המניין בנוגע לאישור צו הארנונה לשנת 2019. בסופה, אושרה הצעה שלפיה יוחרגו שטחי החניה מהחיוב בארנונה, בכפוף לאישור השרים, בדרך של תיקון צו הארנונה, כך שבמסגרת החלקים המוחרגים מהשטחים המחויבים בארנונה ייכלל גם : " מרתף המשמש לחניה בבניין מגורים משותף שהכניסה אליו היא עד גובה 2.2 מטר" (ר' נספח ח' לכתב התשובה).
ביום 24.2.2019 הגיש העותר השגה על חיובו בארנונה נוכח הגדלת החיוב בגין שטחי החנייה ( נספח ט"ז לכתב התשובה).
ביום 20.3.2019 הגיש העותר את העתירה שבפני.
ביום 12.5.2019 נדחתה בעיקרה ההשגה שהגיש העותר, בנימוק שהוספת השטח נובעת, בין היתר, מחיוב שטחי החניה וחלקו היחסי של העותר בשטחים המשותפים. כמו כן, צוין כי בעקבות מדידה נוספת תוקן השטח הכולל ל- 246.89 מ"ר ואף צורף תשריט ( נספח י"ז לכתב התשובה).
העותר הגיש ערר על התשובה להשגה, לוועדת הערר.
בקשה לאישור חריג לשנת 2019 שהגישו המשיבות לאישור השרים נדחתה ביום 19.8.2019. במכתב משרד הפנים מיום 27.8.2019 פורטו נימוקי הדחיה ונכתב, כי התוספת המבוקשת לצו " משמעותה שינוי שיטת חישוב אשר אין בסמכות השרים לאשר" (נספח י"א לכתב התשובה).
בקשה לאישור חריג לשנת 2020 מיום 15.7.2019, שהוגשה במקביל אל השרים, ובה נתבקש להוסיף את אותה תוספת לעניין מרתף החניה כבבקשה לשנת 2019 ( סע' 1.1, 1.2 לבקשה), נדחתה אף היא.
במכתב משרד הפנים מיום 4.2.2020 פורטו נימוקי הדחיה לבקשה לאישור חריג לארנונה לשנת 2020, תוך שצוין שהתוספת המבוקשת משמעה שינוי שיטת המדידה ( נספח י"ד לכתב התשובה).
להשלמת התמונה יצוין, כי עוד בשנת 2014 הגישה העירייה בקשה לאישור חריג, בין היתר, לכך שהתעריף ( ביחס למרתפים) יהא בשיעור של 30% מהתעריף הנמוך למגורים וכי חניה במבנה מגורים ( מקורה ושאינה מקורה) המשמשת בפועל לחניה – לא תחויב בארנונה. בכל הנוגע לעניינים אלו, הבקשה נדחתה ע"י שרי הפנים והאוצר ביום 22.10.2014 ( ר' נספחים ב'-ג' לכתב התשובה).
תמצית טענות הצדדים
טענות העותר
לטענת העותר נפלה טעות סופר בצו הארנונה לשנת 1993 אשר " השתרשרה" מאז בצווי הארנונה העוקבים. בצו הארנונה נכתב במסגרת הסיפא, המחריגה חלקים מהנכס מחבות בארנונה "... מרתפים וקומת מסד שגובהם..." לטענתו, נכתב שם בטעות " גובהם" במקום " גובהה", כך שמגבלת הגובה של 2.20 מ"ר מתייחסת בשגגה גם למרתפים ולא רק לקומת המסד, כפי שהיה בצו הארנונה משנת 1992.
העותר סבור כי השינוי מ"גובהה" ל- "גובהם" מקורו בטעות לבלר בעת הקלדת נוסח ההגדרה, וכי הנוסח החוקי של ההגדרה בצו הוא שאין מגבלת גובה על החרגת מרתפים.
עוד טוען העותר כי אין לקבל את טענת המשיבות לחזקת שיהוי אובייקטיבי בהתבסס על הלכת אי.בי.סי ( עע"ם 867/11 עיריית ת"א יפו נ' אי.בי.סי. ניהול ואחזקה בע"מ ( פורסם במאגרים, 28.12.2014), דנ"מ 116/15 אי. בי.סי ניהול ואחזקה בע"מ נ' עיריית ת"א (פורסם במאגרים, 9.2.15).
כמו כן נטען לחוסר סבירות קיצוני בתעריף חיוב מרתפי החנייה.
העותר אף העלה בעתירה ובעתירה המתוקנת טענות כנגד ההתנהלות ואופן עריכת ההצבעה בישיבת המועצה שבה אושר צו הארנונה לשנת 2019. אך בהודעה מיום 19.11.20 הודיע כי לא יעמוד על טענה זו, כמו גם על טענות נוספות שהועלו על ידו, כפי המפורט בהודעה.
טענות המשיבות
לטענת המשיבות לא נפלה טעות סופר בנוסח צו הארנונה. נוסח הצו לשנת 2019 הוא נכון.
מעבר לכך, לפי הלכת אי.בי.סי. בחלוף 26 שנים לא ניתן להורות על תיקון הצו. לא ניתן לעשות ניתוח " כירורגי" כטענת העותר ולהורות רק על התיקון הזה ( החלפת המילה " גובהה"). זאת גם נוכח חזקת תקינות המינהל.
תיקון הצו כיום יביא לפגיעה תקציבית ניכרת.
גם לפי נוסח צו הארנונה הקודם היה העותר מחויב בארנונה שכן יש לראות בשימוש לחניה, כשימוש " למגורים".
לא נפל פגם בישיבת המועצה וההצבעה על צו הארנונה 2019.
לא היה מקום להגשת העתירה כנגד ראשת העיריה.
באשר לטענת חוסר הסבירות, המשיבה פנתה לשרים ומשנדחתה הפנייה אין מקום להתערבות מצד בית המשפט בתעריף שנקבע.
דיון והכרעה
השאלות העיקריות הדורשות הכרעה, הן:
פרשנות צווי הארנונה – האם נפלה טעות סופר בצו הארנונה לשנת 1993 שהשתרשה לצווי הארנונה של המשיבה לשנים הבאות? האם מכח הלכת אי.בי.סי. הטענה לטעות סופר נגועה בשיהוי?
ההחלטה לחייב את מרתפי החנייה משנת 2019 – האם , כטענת העותר מדובר בשינוי מדיניות או שינוי שיטת חישוב שלא היה מקום לה או שכטענת המשיבה, מדובר בהחלטה בדבר תיקון טעות בגביית הארנונה, שהתקבלה על ידה כדין.
האם חיוב מרתפי החניה לוקה בחוסר סבירות קיצוני?
פרשנות צווי הארנונה
ראשית יש להידרש לצווים הרלבנטיים:
צו המיסים לשנת 1991 קובע תעריף ל- "בתי מגורים". בסעיף 4 לצו נקבע כך:
"4. שטח בניין המשמש למגורים פירושו-
כל השטח בשתי הקומות לרבות חדרי כביסה, פרוזדור, מטבח, הול, אמבטיה, מקלחות, שירותים, מרפסת מקורה, כניסה מקורה ועליית גג, ולמעט:
מבנ[ה] עזר, סככות ומחסנים מחוץ לשטח הבניין העיקרי, וכן מקלטים, מרתפים וקומת מסד שגובהה עד 2.20 מ' ושאינם משמשים למגורים ו/או עסקים..." (ההדגשות הוספו – א.ר.ב).
התעריף ל"בתי מגורים" עמד על 10.20 ₪ למ"ר.
לטענת העותר, בהוראה שלעיל שטחי מרתפים הוחרגו מחיוב בארנונה ובתנאי שלא נעשה בהם שימוש למגורים או עסקים.
לטענת המשיבות, בנוסף למגבלת הגובה קיימת מגבלה של אי השימוש למגורים או לעסקים ( ששתיהן קשורות האחת לשנייה), כך שברור שמרתף החניה איננו מוחרג מהחיוב בארנונה, שכן השימוש לצרכי חנייה נכלל בגדר שימוש למגורים.
צו המיסים לשנת 1992 קובע:
"1. בניין – כל מבנה בתחום המועצה, או חלק ממנו...."
...
3. שטח בניין המשמש למגורים פירושו-
כל השטח בשתי הקומות לרבות חדרי כביסה, פרוזדור, מטבח, הול, אמבטיה, מקלחות, שירותים, מרפסת מקורה, כניסה מקורה ועליית גג, ולמעט מבני עזר, סככות ומחסנים מחוץ לשטח הבנין העיקרי וכן מקלטים, מרתפים וקומת מסד שגובהה עד 2.20 מ' ושאינם משמשים למגורים ו/או עסקים.
4. שטח בנין שאינו משמש למגורים פירושו כל השטח ברוטו בכל הקומות, כולל מבני עזר ויציעים וכולל שטח הקרקע הצמוד לבנין שעיקר השימוש עם המבנה לחצר, לגינה, או לכל צורך אחר אך לא יותר מ- 50 מ"ר..." (ההדגשות הוספו – א.ר.ב).
צו מיסים לשנת 1993 של כפר יונה קובע:
"1. בניין – כל מבנה בתחום המועצה, או חלק ממנו...
...
3. שטח בניין המשמש למגורים פירושו –
כל השטח בכל הקומות לרבות פרוזדור, מטבח, הול, אמבטיה, מקלחות, שירותים, מרפסת מקורה, כניסה מקורה ועליית גג, ולמעט:
קומת מסד, סככות, מחסנים, מקלטים וכן מבני עזר-שאינם מחוברים לבניין העיקרי, ואם מחוברים לבניין העיקרי-שגובהם אינו עולה על 2.20 ומפלס רצפתם נמוך ממפלס הריצפה של הבניין העיקרי, וכן מרתפים וקומת מסד שגובהם עד 2.20 מ' ושאינם משמשים למגורים ו/או עסקים...". (ההדגשה הוספה – א.ר.ב.).
צו הארנונה של כפר יונה ( לשנת 2018), ולמעשה גם לשנת 2019, קובע בסעיף ההגדרות, כך:
"3. שטח בניין המשמש למגורים פירושו כל השטח בכל הקומות לרבות פרוזדור, מטבח, הול, אמבטיה, מקלחות, שירותים, מרפסת מקורה, כניסה מקורה ועליית גג, ולמעט:
קומת מסד, סככות, מחסנים, מקלטים וכן מבני עזר-שאינם מחוברים לבניין העיקרי, ואם מחוברים לבניין העיקרי-שגובהם אינו עולה על 2.20 ומפלס רצפתם נמוך ממפלס הרצפה של הבניין העיקרי, וכן מרתפים וקומת מסד שגובהם עד 2.20 מ' ושאינם משמשים למגורים ו/או עסקים ובלבד ששטחי מבנה העזר והמרתפים שיהיו פטורים מארנונה לא יעלו על השטחים המכסימליים המותרים כדין לבנייה לשימושים אלה".
על פי לשון הצו לשנת 2019, כעולה גם מהצווים שקדמו לו, הכלל הוא כי כל השטח המשמש למגורים בכל הקומות (לרבות קומת המרתף) נחשב בר חיוב לצורך ארנונה, למעט מה שהוחרג מפורשות בהמשך. בענייננו קיים פטור למרתפים בכפוף להגבלת גובה ( שאינו עולה על 2.20 מטרים, ובתנאי שאינו משמש למגורים/עסקים).
על כן ברור מלשון הצו כי מרתפי החניה שגובהם מעל 2.20 מ"ר אינם מוחרגים מהחיוב בארנונה. אם כן, נקודת המוצא היא כי חיוב מרתפי החניה מעוגן בצו הארנונה ונעשה כדין ( זאת בשונה מעניין עע"מ 8635/05 עיריית יבנה נ' ארנפרוינד ואח' ( פורסם במאגרים, 15.5.2007) ודנ"מ 4727/07 עיריית יבנה נ' ארנפרוינד ( פורסם במאגרים, 19.2.2009), שם " הוחרגו שטחי המרתפים במפורש" שם, פסקה 2)).
עוד יוער כי סע' 269 לפקודת העיריות ( נוסח חדש) מגדיר כאמור בניין: "כל מבנה שבתחום העירייה, או חלק ממנו ... " ומכאן שניתן לחייב מרתפי חניה במסגרת צווי הארנונה.
יש לבחון, אם כן, את טענת העותר שנוספה במסגרת העתירה המתוקנת, לפיה נפלה טעות סופר בצווי הארנונה.
הטענה לטעות סופר בצווי הארנונה
העותר טוען, כי החלטת העירייה מהווה יישום שגוי של הוראות הצו המחייב, ופרשנות נכונה שלו מביאה למסקנה שמרתפי החניה אינם חלק משטחי הבניין לחיוב, ולחילופין, כי ממילא מרתף החניה בבניין מגורי העותר חוסה תחת החריג שבסעיף 3 לצו הארנונה למרתפים.
עד לשנת 1990 צו הארנונה לא כלל כל התייחסות לשטחים החייבים בתשלום ארנונה במבני מגורים. בשנת 1991 נוספה הוראה המחריגה חלקי בניין ובהם מרתפים, מהשטחים החייבים בתשלום ארנונה וללא מגבלת גובה כלשהי, אלא לגבי קומת מסד ( של 2.20 מ"ר) לפי שנאמר " גובהה" (בלשון יחיד).
מגבלת גובה כאמור ביחס למרתפים נקבעה לכאורה רק בצו הארנונה לשנת 1993, שם שונתה ההגדרה ל"גובהם" (בלשון רבים). העותר סבור כי השינוי מ"גובהה", ל- "גובהם" מקורו בטעות לבלר בעת הקלדת נוסח ההגדרה, וכי הנוסח החוקי של ההגדרה בצו הוא שאין מגבלת גובה על החרגת מרתפים.
שתי טעויות ברורות נוספות עולות, לטענתו, מההגדרה החדשה: הביטוי " קומת מסד" מופיע פעמיים, פעם ללא מגבלת גובה ופעם שניה עם הגבלת גובה של 2.20 מ', ופעם עם יחידת המידה " מ'"(מטרים) ופעם בלעדיה. שתי טעויות אלה ( וכן הטעות ביחס לשינוי מ"גובהה" ל- גובהם") מוכיחות, לשיטת העותר, שהגדרת שטח הבניין המשמש למגורים נוסחה ברשלנות או שנפלו בה טעויות בהקלדה.
חיזוק לכך רואה העותר בהגדרת המונח " קומת מסד" ביחיד, לעומת יתר חלקי הבניין בהגדרה הננקבים בלשון רבים ( סככות, מחסנים, מקלטים, מרתפים וכיו"ב), על כן, לגישתו הנוסח משנת 1993 שגוי ואינו תוצר של שיקול דעת המועצה. ממסמכים שהמציאו המשיבות עולה כי עוד קודם לצו הארנונה לשנת 1993, ארעה טעות בניסוח החלטת המועצה ( נספח 10 לנספח 17 לעתירה המתוקנת).
אשר לטענת המשיבות בדבר שיהוי אובייקטיבי, טוען העותר כי ההלכה חלה במצב שבו צו הארנונה סתר את החוק שמעליו ולא במצב שבו הרשות מסתמכת למעשה על פרסום שגוי של צו הארנונה.
לגישת העותר ביישום הלכת אי.בי.סי חזקת השיהוי האובייקטיבי נסתרת ואין מקום להחיל את ההלכה במקרה זה.
המשיבות טוענות, לעומת זאת, כי אין לקבל את הטענה לעניין טעות סופר. אין בנימוקי העותר כדי להרים הנטל הכבד הנדרש כדי לסתור את חזקת חוקיות הצו, ולא הובאה כל ראיה שנפלה טעות סופר בצו הארנונה לשנת 1993.
קריאת הוראת הצו משנים 1992 ו- 1993 מביאה למסקנה הפוכה שלפיה השינוי מ"גובהה" ל- "גובהם", לא רק שאינו טעות לבלר, אלא מדובר בתיקון טעות שנפלה דווקא בצו לשנת 1992, ומכל מקום נעשתה לצרכי הבהרה בלבד לאור הגדרת " קומת מסד" בתקנות התכנון והבנייה ( בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל-1970 (שהיו בתוקף בשנים 1992, ו- 1993) שהוגבלה לגובה של עד 2.20 מ' כאשר מרתף הוא סוג של קומת מסד. העותר לא הוכיח מדוע יש להעדיף את גרסתו לשוני כאמור, על פני גרסאות אחרות.
אף צוין הנזק הראייתי מעצם חלוף השנים (26 במספר), תוך שנטען, כי אין לזקוף לחובת העירייה את היעדר המסמכים הרלבנטיים להליכי אישור הצו באותן שנים.
בנוגע לחוקיות צו הארנונה ולאור הלכת אי.בי.סי, וחזקת קיומו של שיהוי אובייקטיבי, סוברות המשיבות כי דין הטענה לטעות סופר להידחות גם נוכח חזקת חוקיות המינהל, ושיקולי ניהול תקציב. העירייה הסתמכה על הצווים הקיימים והתקציב ייפגע פגיעה חמורה ככל שתתקבלנה טענות העותר ביחס לפגמים בצווי הארנונה. הדבר יגרום להשלכות רוחב נוספות.
אני סבורה כי לא הוכח שנפלה טעות סופר בנוסח הצו משנת 1993, וממילא לא הוכח קיומה של טעות ששורשרה לצו לשנת 2019. העותר טוען שבנוסח הצו משנת 1993 חל שינוי שנובע מטעות סופר. אך, החיוב בארנונה חל על " כל השטח בכל הקומות" ומגבלת הגובה קיימת, ביחס לשטח המוחרג, בכל הנוגע למחוברים לשטח העיקרי, בין אם מדובר ב " קומת מסד, סככות, מחסנים, מקלטים וכן מבני עזר-שאינם מחוברים לבניין העיקרי, ובין אם מדובר באיזכור ספציפי של " מרתפים וקומת מסד" אשר " אינם משמשים למגורים ולעסקים" - כך שבכל מקרה מרתפי החניה בגובה מעל 2.2 מטר אינם מוחרגים מהחיוב בארנונה. בפרט, שעה שהדברים נכתבו פעמיים לא סביר שמדובר בטעות סופר.
זאת ועוד, המדובר בהשערה בדבר קיומה של טעות סופר, שאין לה בסיס ראייתי. אף אין המדובר במצב של שינוי יחיד שהוכנס בצו, אלא הוכנסו מספר שינויים. הטענה של העותר לפיה לא פורטו כוונות להכניס שינויים בצו הארנונה, איננה מתיישבת עם כך שהוכנסו תיקונים משמעותיים נוספים. כך למשל, הוסרה המגבלה של שתי קומות והחיוב הוטל על השטח בכל הקומות.
מתווספת לכך חזקת התקינות המינהלית. ניתן להשוות לאמור בע"א 6066/97 עיריית ת"א יפו נ' אבן אור פסגת רוממה בע"מ פ"ד נד(3) 749, 755 -756):
"לדעתי, לא היה מקום לקבוע כי היטל הביוב הוטל שלא כדין. אמת, החלטת הרשות המקומית לא נמצאה. אין די בכך כדי לפגוע בחוקיות ההיטל, שכן לרשותה של הרשות המקומית עומדת חזקת התקינות ( או החוקיות). על פי חזקה זו , נקודת המוצא הינה, כי המינהל פעל באופן חוקי ותקין...ניתן כמובן לסתור החזקה, הנטל מוטל על המבקש לעשות כן..." (ההדגשה הוספה – א.ר.ב.).
סיכומו של דבר, לא שוכנעתי כי נפלה טעות סופר בצו הארנונה של המשיבה לשנת 1993 ששורשרה מאז.
מעבר לכך, המשיבות טוענות, כאמור כי יש לדחות את הטענה מחמת שיהוי וכי חלה בענייננו הלכת אי.בי.סי ואילו העותר טוען כי הלכת אי.בי.סי לא מצדיקה דחיית הטענה מחמת שיהוי במקרה זה.
בהתאם למפורט בעניין אי.ב.סי., יש לערוך איזון דו-שלבי. כך, בסעיף 30 לפסק הדין:
"נסכם את הדברים: בבואו לקבוע אם עתירה לוקה בשיהוי המצדיק לדחותה, נדרש בית המשפט לערוך איזון דו-שלבי: בשלב הראשון יבחן את רכיבי השיהוי – הסובייקטיבי ( האשם) והאובייקטיבי ( הנזק); ובשלב השני – המתקיים רק אם נמצא כי העתירה לוקה בשיהוי המטה את הכף לדחותה, יבחן בית המשפט אם הרכיב השלישי – אינטרס ההגנה על שלטון החוק ( במובן הרחב) – מטה את הכף להידרש לה. אם ימצא שהתשובה לכך שלילית, או אז ידחה את העתירה מחמת שיהוי שדבק בה".
עוד פורט בהרחבה בפסק הדין בענין אי.בי.סי. לגבי הקשיים המיוחדים הנוגעים והנובעים מתקיפת פגמים " משורשרים" בצווי ארנונה והמסקנה העולה מכך מובאת בסעיף 41 פסק הדין: "מכלול זה מגבש משקל ניכר ומשמעותי המטה את הכף לדחות עתירות המכוונות לצווי ארנונה בגין פגמים שנפלו לפני שנים רבות ושורשרו לצווים עדכניים".
עם זאת נפסק כי את משקלם המצטבר של שיקולים אלה יש לאזן את הרכיב השלישי, הוא אינטרס ההגנה על שלטון החוק" (סעיף 42 לפסק הדין).
אני סבורה כי צודקות המשיבות בטענתן כי במקרה זה מתקיים שיהוי, בחלוף 26 שנים מהמועד בו קיבל תוקף צו הארנונה לשנת 1993 ויש לדחות את טענת העותר גם מטעם זה. המשיבות הסתמכו על צווי הארנונה ויש ממש בטענתן לפיה הרשות נהגה משך שנים על פי הצווים הנדונים כך שאכן " קיים אינטרס ציבורי חשוב שלא לקיים התדיינויות מורכבות... ולהעמיד את הקופה הציבורית בפני סיכון משמעותי, לאחר שמשך שנים הסתמכה הרשות על התקבולים שמכוח אותם צווי ארנונה ובנתה את תקציבה בהתאם" (פסק דינו של כבוד השו' זילברטל שם; פסקאות 33, 34 לפסה"ד של כבוד השו' פוגלמן).
העותר טוען כי לא הוכחה פגיעה תקציבית. לטענתו, המשיבה עצמה הייתה נכונה לשנות את הוראות הצו. לגבי " הגנת התקציב" – נטען על ידי העותר כי המשיבות לא הוכיחו " בעובדות ובמספרים" את הטענה לפגיעה תקציבית. לטענתו, היה על המשיבה לעשות כן ולבדוק את כלל חיובי הארנונה ולחלץ מהם את מספר המרתפים שחויבו ברחבי העיר ושאינם משמשים לחנייה. העותר הפנה לעניין זה אף לבקשה שהוגשה בשנת 2014 לשרים ולנתונים שפורטו בה ביחס למשמעות התקציבית של השינויים שהתבקש אישור ביחס אליהם ושמהם ניתן, לשיטתו, ללמוד כי ביחס למרתפי החנייה, אין המדובר בסכומים משמעותיים. אינטרס ההגנה על שלטון החוק מטה את הכף להידרש לעתירה בשל התוצאה הקשה של הפגם, כמו גם נוכח הצהרות המשיבות שהן מעוניינות לתקן את המצב.
העותר הוסיף כי המשיבה טענה שחזרה מנוסח הצו תביא לשינויים נוספים, להם כלל לא טען העותר.
אולם, מבחינת האפקט התקציבי, ככל שיוכנס התיקון לו טוען העותר, יחול הדבר ביחס לשנים קודמות על כלל המרתפים, שבגינם נגבתה ארנונה במהלך השנים, ולא רק על מרתפי החנייה. אני סבורה כי יש ממש בטענה המשיבה כי אין מקום לדרוש ממנה לערוך עתה בדיקה מקיפה לצורך הוכחת פגיעה תקציבית שעלולה להיגרם לה מקבלת הטענה לטעות סופר לעת הזו.
אף לא שוכנעתי כי מדובר במצב דברים שבו אינטרס ההגנה על שלטון החוק מצריך להידרש לטענה לטעות סופר שנפלה לפי הנטען בנוסח הצו בשנת 1993. זאת, אף בשים לב לכך שבהתאם להלכה יש לבחון, בין היתר, את סוג וחומרת הפגם הנטען: "ברי כי לא הרי חוסר סמכות מודע או מכוון כהרי חוסר סמכות שמקורות בטעות תמימה" ( ר' סעיף 43 בעניין אי.בי.סי), ובעניננו, מדובר בטענה לטעות סופר, אשר מעצם טבעה היא טעות תמימה ולא מכוונת.
עוד יצויין, כי העותר טען כנגד טענת המשיבה כי בצו הארנונה לשנת 1993 נעשתה תיקון טעות לצורך הבהרה של צו הארנונה לשנת 1992. לשיטתו, ככל שטענה זו היא נכונה, הרי שהמשיבה לא היתה רשאית לשנות את ההגדרה ואת החיוב בצו הארנונה לשנת 1993, שכן לא התקבל לכך בשעתו אישור השרים. במענה לכך, טענה המשיבה כי טענה זו של העותר מהווה הרחבת חזית וכי בכל מקרה אין המדובר בהטלת חיוב חדש אלא לכל היותר מדובר היה בהבהרה.
באשר לטענה זו של העותר, משעה שמדובר בטענה לאי קבלת אישור השרים לשינוי בנוסח הצו שהגביל את היקף הפטור מארנונה בשנת 1993, הרי שטענה מסוג זה, המועלית אחרי שנים כה רבות, באה באופן מובהק בגדר הלכת אי.בי.סי., וממילא אין מקום לקבלה.
סיכומו של דבר, אני סבורה כי אין מקום להידרש לטענה לקיומה של טעות סופר נוכח השיהוי שדבק בה. מעבר לכך, אף לא שוכנעתי כי אכן נפלה בצו הארנונה משנת 19 93 טעות סופר אשר השתרשרה עד לצו הארנונה לשנת 2019.

שטחים משותפים
העותר העלה טענה לגבי עצם הטלת חיוב בארנונה על השטחים המשותפים. המשיבה ציינה כי העתירה הוגשה ביחס להטלת ארנונה על החניון התת קרקעי וכי טענות לגבי חיוב השטחים הציבוריים בכלל מהווה הרחבת חזית אסורה.
במסגרת הדיון שהתקיים ציין ב"כ העותר כי מדובר בעניין המצוי בסמכות מקבילה של בית המשפט לעניינים מנהליים ושל ועדת הערר ועל בית המשפט להפעיל את שיקול דעתו האם לדון בעניין זה ( ר' עמ' 13 לפרוט' הדיון מיום 25.11.20).
אני סבורה כי משעה שהוגש ערר לועדת הערר, שהינו תלוי ועומד, במסגרתו הועלו על ידי העותר טענות לעניין זה, העותר טען כאמור כי ועדת הערר מוסמכת לדון בהן, ומדובר בסוגיה המעוררת שאלות שונות מאלו הנדונות כאן, לעניין חיוב מרתפי חנייה, והצדדים אף לא הרחיבו בטיעוניהם בעניין, אין מקום להידרש לטענות אלו, במסגרת הליך זה.
הטענות ביחס לאופן יישום הצו ולחוסר סבירות קיצונית לטענת העותר, המשיבות מסכימות שחיוב מרתפי חנייה בתעריף הרגיל ( למגורים) הוא בלתי סביר ויש להפחיתו. לכן אף פעלו לתיקון הצו, אך לא קיבלו לכך את אישור השרים. העותר סבור כי אין בכך כדי להכשיר את אי-הסבירות ממספר טעמים. לטענתו, אין המדובר בתיקון טעות לה הייתה מחויבת העירייה; השרים ומבקר המדינה לא דנו בסבירות התעריף למרתפי החנייה; הבקשה שהוגשה על ידי העירייה לשרים לקתה בחסר, ולא היתה מפורטת דיה, והעירייה אף לא נקטה בהליך כלשהו כנגד סירוב השרים לאשר את צו הארנונה, למרות חוות דעת שהוזמנה על ידה. עוד טען, כי אף אם ייקבע כי חלה מגבלת גובה על מרתפים, מרתפי החנייה הם למעשה בבחינת נכס חדש שאינו משמש למגורים ואינו כפוף לסכום המזערי ולכן ניתן לקבוע לגביו תעריף ארנונה חדש נמוך יותר.
המשיבות טוענות בהקשר זה, כי משהתברר להנהלת העירייה בשלהי שנת 2018 כי בשנים קודמות לא חויבו מרתפי החניה בארנונה וזאת בניגוד מוחלט להוראות הצו, פעלו העירייה וראשת העיר לקבלת חוות דעת, שקבעה כי אין מנוס מחיוב מרתפי החניה בארנונה החל משנת 2019. עם זאת, סברו המשיבות, כי מדובר אמנם בחיוב גבוה ולכן הוחלט במועצה לתקן את צו הארנונה באופן שבו יוחרגו שטחים אלה מהשטחים בני החיוב, כשלאור דיני ההקפאה נדרש לכך אישור שר הפנים.
הבקשה לאישור חריג לשנת 2019 נדחתה ביום 19.8.2019 ע"י השרים, וכך גם בקשה בנוגע לצו הארנונה לשנת 2020 תוך שצוין, כי הבקשה נדחתה משמדובר בשינוי שיטת מדידה.
יש לדחות את טענת העותר לפיה ניתן לפרש את צו הארנונה גם טרם התיקון, כך ששטחי החנייה ייגרעו מהשטחים בני החיוב וכי אין צורך בתיקון הצו, ואף את טענתו החלופית לפיה התיקון מהווה הבהרה בלבד ( של הוראות הצו) ולכן לא נדרש אישור השרים.
לשון הצו חד משמעית.
לא מדובר בנכס " שנולד לראשונה". שטחי חניה כגון חניות מקורות היו קיימים שנים רבות בעיר וחויבו בארנונה. עוד בשנת 2014 הוגשה בקשת העירייה לאישור חריג לכך שהתעריף ( ביחס לשטחי החניה) יהא בשיעור של 30% מהתעריף הנמוך למגורים וכי חניה במבנה מגורים ( מקורה ושאינה מקורה) המשמשת בפועל לחניה – לא תחויב בארנונה, אך זו נדחתה בזמנו במלואה ע"י שרי הפנים והאוצר ביום 22.10.2014.
יש לדחות את טענת העותר ביחס לבקשה משנת 2014 משעה שלא התקבלה בחלק הרלבנטי לענייננו.
עוד נטען על ידי המשיבות כי שטחי החניה והמעברים מהווים 20% בלבד משטח הנכס בר החיוב (48.66 מ"ר מתוך 246.89 מ"ר) כך שאין זה נכון שהכללת שטחי מרתף החניה העלתה את חיוב הארנונה בשיעור של 60%.
העותר טוען, אם כן, כי מדובר בשינוי מדיניות ולמעשה בשינוי שיטת חישוב שכן רק ב- 2019 החלו לחייב, לראשונה, מרתפי חניה מכח צו הארנונה, הגם שלא חל כל שינוי פיזי בנכס וזאת בניגוד למגבלות החלות על הרשויות המקומיות בכל הנוגע לאפשרות לשנות את החיובים בארנונה ( לעניין חקיקת ההקפאה ביחס לחיובי ארנונה ושלושת סוגי השינויים האפשריים בחיוב הארנונה בהתאם לתקנות ההסדרים, ראה עע"מ 10864/07 גלבר נ' עיריית אשדוד ( פורסם במאגרים, 9.2.2011) פסקאות 7 עד 9 לפסה"ד).
אולם, העובדה שהמשיבות החלו בשנת 2019 לחייב לראשונה את מרתפי החניה כמתחייב עפ"י צו הארנונה, אין בה משום חריגה מחקיקת ההקפאה. רשות מקומית מטילה מידי שנה חיוב בגין ארנונה על נכס לפי היקף שטחו בשנת הכספים הקודמת, אלא אם כן נתגלתה טעות שבגינה לא חויב הנכס קודם לכן בהתאם לצו הארנונה:
"...אפילו נניח לטובת המערערת כי בשנת 2006 החלה העירייה לחייב לראשונה שטחים טכניים בארנונה, תוך סטייה ממדיניותה הקודמת בהקשר זה ... הרי לא היה בשינוי המדיניות האמור משום חריגה מחקיקת ההקפאה.
... ברור, שאם שומות הארנונה שהוציאה העירייה לא תאמו לצווי הארנונה, רשאית היא הייתה לתקן את הטעות. חקיקת ההקפאה אין מטרתה ' להקפיא טעויות'. ובמילים אחרות, חקיקת ההקפאה אינה מגבילה את הרשות מלתקן טעויות או אי התאמות בין השומות שהוצאו על-ידי פקידי העירייה לבין צווי הארנונה. יפים לעניינו דבריו של המשנה לנשיא ת' אור, אשר ציין כי 'אין זה מתקבל על הדעת שטעות או מחדל יונצחו עקב דיני ההקפאה של הארנונה... תוצאה כזו גורמת גם לחוסר שוויון בין מי שמשלמים ארנונת אמת לבין מי שמשלמים ארנונה בשיעור מופחת רק בשל טעות או מחדל בעבר' (עע"ם 104/03 קפלן נ' עיריית רמת גן, פ"ד נח(3) 769.." ( עע"מ 7518/09 משואה למלונאות ונופש בע"מ נ' עיריית י-ם (פורסם במאגרים, מיום 20.11.2011) פסקה 7 לפסה"ד, ההדגשות הוספו – א.ר.ב.) רוסטוביץ ארנונה עירונית ספר ראשון, מהד' חמישית, עמ' 478).
בדנ"מ 6346/06 סלע נ' מועצה אזורית גדרות ( מיום 9.10.2006) נקבע:
"פסק הדין מתמקד בסיווג החלטתה של המשיבה בעניינם הפרטני של העותרים, בהתחשב בהוראות צו הארנונה של המשיבה, ואין ללמוד ממנו כי כל חיוב בארנונה על ידי רשות מקומית של חלק מנכס שלא חויב קודם לכן ייחשב, בהכרח, להטלת ארנונה לראשונה וייכנס לגדרה של תקנה 11 לתקנות ההסדרים... זאת ועוד, בית משפט זה כבר פסק בעבר כי הוראות ההקפאה השונות בדיני הארנונה לא נועדו להנציח טעויות או מחדלים של הרשויות המקומיות, ופסק הדין בענייננו ניתן, בין היתר, על בסיס הלכה זו... " (פסקה 4, ההדגשות הוספו – א.ר.ב.).
וכן ר' עע"מ 104/03 קפלן נ' עיריית ר"ג פ"ד נח(3) 769 (2004):
"על מטרתם של סייגים בחוק אשר באו למנוע העלאת ארנונה על-ידי רשויות מקומיות בשנת 1990 ( ראו סעיף 1( א) לחוק הארנונה הכללית ( סייגים להעלאה בשנת הכספים 1990) , תש"ן-1990), אומר השופט זמיר:
החוק לא התכוון לתת הגנה או לשריין זכות של נכס, אלא להטיל רסן על הרשויות המקומיות, שהיו נוטות להעלות את סכומי הארנונה פעם אחר פעם, כדי לממן את העלייה בהוצאות הרשות. בהתאם לכך, הרשות המקומית מנועה מלהעלות את שיעורי הארנונה או לקבוע קריטריונים חדשים לחישוב הארנונה, באופן שיעלה את סכום הארנונה. אולם הרשות המקומית אינה מנועה מלהעלות את סכום הארנונה של נכס מסוים, אם הסכום שנקבע בשנה הקודמת מבטא הפחתה מסכום הארנונה שהגיע כדין ... או אם הסכום שנקבע בשנה הקודמת נובע מטעות בחישוב הסכום המגיע כדין ...." ( עמ' 773, , 774, ההדגשה הוספה – א.ר.ב.).
אף ראוי לזכור, כי נטל השכנוע בהקשר זה מוטל על העותר ( הנישום).
כך בעע"מ 1721/10 מועצה מקומית גני תקווה נ' קופלביץ ( פורסם במאגרים, 9.8.12) פסקה 20:
"לדעתי, נסיבות המקרה שבפני מובילות למסקנה שתחילת גביית ארנונה בגין שטחים משותפים בבנייני המגורים בתחום המועצה בשנת 1995 מהווה תיקון טעות חישוב. ניתן ללמוד זאת מדברי הפתיחה של ראש המועצה בצו הארנונה לשנת 1995, לפיהם בעקבות סקר נכסים שערכה בתחומה התגלה כי לרוב לא חושבו השטחים המשותפים בבנייני מגורים בהתאם לצו הארנונה כנדרש, ומכאן נולד הצורך בתיקון הצו. מכאן, שאין למשיבים כל זכות מוקנית לכך שהשטחים המשותפים לא ימוסו כאשר תיקנה המועצה את טעותה".
לנוכח האמור, ומשעה שחניות חויבו בכפר יונה בעבר, אין הרשות אמורה להשלים עם מצב שבו תונצח טעות שנפלה בגביית הארנונה, וכי לא תוכל לתקן את הטעות ולגבות ארנונה בגין מרתפי חנייה שגובהם מעל 2.20 מ"ר.
סבירות החיוב
לטענת העותר חיוב מרתפי חניה בתעריף של השימוש העיקרי למגורים ( מקסימלי, כ- 44 ₪ למ"ר) הוא בלתי סביר לפי מבחני הפסיקה ( במעגל חיצוני – השוואה לתעריפי צווי ארנונה ברשויות מקומיות אחרות, ובמעגל הפנימי – סבירות תעריפי ארנונה המושתים על נכסים דומים באותה רשות על בסיס הצו עצמו). בנוסף, התעריף שנקבע לחניונים עסקיים (53 ₪ למ"ר) אינו גבוה בהרבה מהתעריף למגורים, כך שהתייחסות לנישומים בעלי חניה לשימוש ביתי כאילו הם בעלי חניון עסקי - איננה סבירה בכל קנה מידה.
חוסר הסבירות אף ניכר מהשוואת תעריף " מגורים" (על פיו חויבו שטחי החניה) לתעריף אחר בצו ל"קרקע המשמשת לצרכי חניית רכב" העומד על 3.7 ₪ למ"ר בלבד.
הטלת מס כה גבוה על שטחי חניה במרתפים ( שמאפשרים ניצול אופטימלי של שטחי הקרקע הנדרשים לצורך זה) לעומת חניות לא מקורות אף אינה מתיישבת עם השכל הישר.
חוסר הסבירות הקיצוני עולה גם מהשוואת שטחה הכולל של דירת המגורים בבנייני מגורים לעומת שטחו הכולל בר החיוב של בית צמוד קרקע. זאת, שעה שלבניה רוויה יתרונות תכנוניים וכלכליים. גם העירייה ערה לחוסר הסבירות, שהרי בהודעתה לתושבים ( לגבי חיוב מרתפי החניה) טענה כי תפנה לשרים בבקשה להפחתת התעריף ב- 50%.
העותר הגיש חוות דעת של המומחית גב' שרון אילני ( מפברואר 2019) שבמסגרתה נבחנה סבירות התעריף וכן סבירות החיוב בארנונה לדירת חמישה חדרים שלה 2 חניות במרתף הבניין, וזאת בשני היבטים: בחינת סבירות תעריף החניה, ובחינת סך הארנונה המוטלת על הנכס כמכלול בהתאם לשטחו, אופיו ושימושו, בהשוואה לרשויות אחרות ( ככל שהיה ממוקם בשטחן).
מסקנת חוות הדעת היא כי חיוב חנייה מקורה במרתף בניין מגורים לפי צו הארנונה של עיריית כפר יונה חורג ממתחם הסבירות:
תעריף חניה בבניין מגורים גבוה בכ- 1000% מתעריף קרקע לחניה בצו ארנונה של המשיבה.
תעריף חניה מקורה בבניין מגורים גבוה בכ- 1850% מתעריף ממוצע, לו היה אותו נכס ממקום ברשויות שכנות גאוגרפית.
תעריף חניה מקורה בבניין מגורים גבוה בכ- 700% מחיוב ממוצע לו היה הנכס ממוקם ברשויות אחרות הנמנות על אשכול סוציו-אקונומי 7.
חיוב דירה גבוה בכ- 31% מחיוב ממוצע, לו היתה אותה דירה ממוקמת ברשויות שכנות גאוגרפית.
חיוב דירה גבוה בכ- 37% מחיוב ממוצע, לו היה הנכס ממוקם ברשויות אחרות הנמנות על אשכול סוציו-אקונומי 7 .
יצוין כי לא הובאה כל חוות דעת נגדית.
לטענת העירייה אין המדובר בהפעלת מדיניות, כי אם בתיקון טעות שנפלה בחיוב בארנונה, שאין לה לגביה שיקול דעת. משנדחתה הפנייה לשרים, הרי שלכל הפחות ביחס לשנת 2019 לא ניתן לשנות את התעריף.
אשר לטענה לפיה אי-קבלת אישור השרים איננו סוף פסוק, אכן, אין באי קבלת האישור כדי למנוע דיון בטענה כי מדובר בחוסר סבירות קיצונית של התעריף. שכן, הבקשה היתה לאשר את החלטת המועצה שמשמעותה לפטור לחלוטין מרתפי חנייה. החלטת השרים לא עסקה בגובה החיוב, ומשכך, איננה מונעת דיון בשאלת סבירות גובה התעריף.
לפי הפסיקה, החיוב בגין שטחי חנייה נגזר מתעריף " מגורים", שכן סיווגם של נכסים לשם חיובם בארנונה נעשה על פי השימוש העיקרי שבהם, כאשר יש לסווג את כלל הנכס, באופן שבו " הטפל הולך אחר העיקר" (ט. קדש דיני ארנונה פרשנות, הלכה ומעשה 2018, עמ' 182-181, עמ' 153).
ככל שהמשיבות סבורות, כי מרתפי החניה על פי שימושם, הם בבחינת חלק אינטגרלי מיחידת המגורים של העותר, אזי נכון הוא, כי סיווג המרתפים ייקבע עפ"י השימוש העיקרי של " מגורים", שהרי:
"... החלטת המשיבה לראות במחסן ובמרתף חלק מיחידה אחת של מבנה המגורים הינה סבירה וכדין. מדובר במרתף ומחסן הצמודים לבתיהם של המערערים, כך שהם מהווים חלק אינטגראלי מהם. למרות שהם אינם הכרחיים לתכליתו של מבנה המגורים לא ניתן להתייחס אליהם כחלק נפרד ממנו" (ר' עע"מ 11641/04 סלע נ' מועצה אזורית גדרות ( פורסם במאגרים, מיום 17.7.06) פסקה 17 ( ההדגשה הוספה – א.ר.ב.).
וכן ר' עת"מ 24734-05-15 צ'ק פוינט טכנולוגיות תוכנה בע"מ נ' עיריית ת"א יפו ( פורסם במאגרים, 27.3.2019) (להלן: עניין צ'ק פוינט) פסקה 24 ; ע"א 8838/02 גולדהמר ושות' נ' עיריית חיפה (ניתן ביום 20.9.06 להלן: " עניין גולדהמר"); בר"ם 5299/05 עיריית רמת גן נ' חן ( פורסם במאגרים, 2.11.2006) פסקאות 11, 15, קדש, לעיל, עמ' 153.
אשר לחנייה באופן קונקרטי, בעניין גולדהמר שלעיל קבעה דעת הרוב:
"יש לבחון כל מקרה ונסיבותיו כאשר סיווג הנכס יחתך ככלל על פי השימוש בו ובהתאם לצו הארנונה הרלבנטי. אם נשוב למערערים שלפנינו נראה לי כי יקשה לומר שנכסם מהווה " מתקן רב תכליתי" אשר מוצדק להפריד בין חלקיו השונים. למערערים יש משרד. לנכס זה של המערערים שטחים נלווים כאלה ואחרים ( הכוללים גם מקום חניה) אך אין מדובר במתקן רב תכליתי. הזיקה שבין השטחים הנלווים ( לרבות מקום החניה) לבין השטח העיקרי ( המשרד) היא ברורה ואף אם יאמר כי לא כל השטחים הנלווים הכרחיים לתכליתו של השטח העיקרי עדיין לא ניתן להתייחס אליהם כחלק נפרד...
... מקום החניה של המערערים מהווה שטח טפל לשטח העיקרי. שטח טפל זה הוא שטח נלווה לעסקם של המערערים. הוא מהווה כלי עזר לעסקם של המערערים ויש לסווגו על כן כחלק ממנו ולא בנפרד וזאת כשם שמסווגים הלובי ודרכי הגישה – אף שאינם בהכרח בסמיכות פיזית ל"שטח העיקרי".
סיכום עד כאן: מקומות החניה של המערערים אינם יכולים לבוא בגדרי הסיווג " חניון". מדובר למעשה בשטח נלווה הצמוד מהותית לשטח העיקרי ואין מדובר ביחידה נפרדת ועצמאית המהווה חלק ממתקן רב תכליתי. כמו יתר השטחים הנלווים גם מקומות החניה מהווים כלי שרת למשרדיהם של המערערים והם טפלים לשטח העיקרי. על כן, לא ניתן לומר כי הסיווג שקבעה המשיבה למקומות החניה – דהיינו בהתאם לסיווג השטח העיקרי וכמו יתר השטחים הנלווים – אינו סביר."(פסקאות 5, 6 לפסק דינה של כבוד השו' נאור ( רוב)), וכן אפנה אל בר"ם 5299/05 עיריית ר"ג נ' חן ( מיום 2.11.2006) פסקה 11).

יצויין, כי בעניין גולדהמר ציינה השופטת חיות, לאור הסיווגים שהיו קיימים בצו הארנונה כי: " הסיווג היחיד שניתן להחיל על מקומות החניה דנן הוא, אפוא, כ"עסקים אחרים" וזאת בין לפי הסיווג השיורי הקבוע בצו הארנונה של המשיבה ובין לפי סיווג השטח כשטח הטפל לשטח העיקרי של המערערים, המסווג אף הוא כ"עסקים אחרים". בנסיבות אלה, נראה כי השאלה האם יש לפצל את הסיווג של החניות מן השטחים העיקריים אינה צריכה הכרעה במקרה דנן וניתן להותירה לעת מצוא."
ובעניין חן נקבעה ההלכה לפיה לא הסמיכות הפיזית אלא המהותית היא המכרעת, וב אותו מקרה נקבע כי: " סיווגם הנכון של משטחי החניה של המשיבה הוא כ"משרדים" ולא כ"חניונים" או בכל סיווג אחר".
עם זאת, יש לציין כי בסיום פסק הדין בעניין חן נכתב כי: "יתכן שיש מקום לשקול סיווגם מחדש של משטחי חנייה מהסוג שנדון בערעור זה". באותו עניין, דובר, כאמור בחניות בבניין משרדים.
חיוב הארנונה, ככלל, תלוי בסוג הבניין, בשימוש בו ובמיקומו, והכל בהתאם לתכלית החקיקה.
כידוע, תעריפי הארנונה נעים בטווח מוגבל שבין תעריפים מירביים למזעריים שנקבעו בתקנות לסוגים שונים של נכסים ( מגורים, תעשיה, מסחר). תעריף המינימום הקבוע בתקנות למגורים עמד על 34.7 ₪ למ"ר, בעוד התעריף המקסימלי למגורים עמד על 44 ₪ למ"ר.
מהקביעה בפסיקה שלפיה אין להחריג את שטח החנייה מהשטח בר החיוב בארנונה, וכי הוא נחשב חלק מהדירה, עולה שיש לגזור את התעריף מהתעריף העיקרי למגורים, ככל שאין סייג בצו הארנונה לגבי חלקים מסוימים במבנה ( ר' עת"מ 2532/06 מאיר נ' מועצה מקומית בית דגן ( נבו 4.9.07) וכן ר' א. גורן בתי משפט מינהליים עמ' 48-47 (2008).
יצויין כי קיימות דעות שלפיהן ראוי היה שמרתף החניה ימוסה בשיעור מופחת של ארנונה ( מפאת חלקיות השימוש בו ואף יש רשויות הפוטרות כליל את המרתף מחיוב כעולה מחווה"ד שהוגשה ( ר' בהקשר זה מעבר להערה שהובאה לעיל בעייין חן, גם עת"מ 22010-07-20 יצחקי נ' עיריית הוד השרון ( פורסם במאגרים, 1.12.2020) פסקאות 24 – 25) .
עם זאת, בעניין צ'ק פוינט, נדונה אף בקשה חלופית של העותרים כי החניונים יחויבו לפי התעריף המינימלי לסוג הנכס העיקרי, ונפסק כי: "מדובר בסוגיות הנמצאות במסגרת שיקול הדעת של העירייה שאין בית המשפט ממהר להתערב בו" (עניין צ'ק פוינט פסקה 28). כאשר כאמור, במגבלות דיני ההקפאה, שיקול הדעת המוקנה לרשות המקומית בקביעת התעריפים והסיווגים לצורך ארנונה הוא רחב (עניין גולדהמר פסקה 9) והכל בכפוף לביקורת שיפוטית ( ר' עע"מ 9530/05 ריבוע כחול ישראל בע"מ נ' עירית עפולה ואח' ( פורסם במאגרים, 16.1.08), פיסקה כ"ד).
אשר לשטחי המעברים, אף אלה מהווים חלק אינטגרלי מהנכס (ראה עניין גולדהמר פסקה 5, ת"א (ת"א) 1252/01 עיריית נצרת עילית נ' הנהלת בתי משפט מ"י (פורסם במאגרים, 18.8.2005), בר"ם 388/10 חב' לב גן העיר בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (פורסם במאגרים, 9.3.10)) בעניין גולדהמר נקבע לעניין השטחים המשותפים ובכלל זאת שטחים משותפים של שטחי מרתף החנייה, הם טפלים לשטח העיקרי וכי: " אלו שטחים שזיקתם לשטח העיקרי ברורה ואינה שנויה במחלוקת ולא ניתן לסווגם כשטח עצמאי ונפרד מהשטח העיקרי. שטחים אלה הכרחיים לצורך השימוש בשטחים העיקריים" (פסקה 15 לפסק דינה של כבוד השו' ארבל (עמדת הרוב בסוגיה זו ) ואף לא ניתן לצפות כי כל מעבר או שטח גישה יסווג "..בסיווג שונה ועל-פי תכלית שונה" (גולדהמר, פסקה 15 לפסק דינה של כבוד השו' ארבל).
עם זאת, אין לשטחי המעבר זיקה ייחודית לעותר דווקא, והם נחלת כלל דיירי הדירות בבניין המגורים, וכל אחד עושה בהם שימוש כדי להגיע לחנייתו הפרטית ( קדש, לעיל, עמ' 154- 157, עמ"נ 196/05 אפריקה ישראל להשקעות נ' מנהל הארנונה עיריית ת"א (פורסם במאגרים, 6.7.06), וכן בר"ם 7703/06 מנהל הארנונה עיריית ת"א יפו נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ ( פורסם במאגרים, מיום 16.5.2007) .
מפסה"ד בה"פ 782/93 אלקנית פיתוח בע"מ נ' עיריית נתניה פ"מ התשנ"ו (2) 93 (1996) , עולה, כי גם אם חיוב בארנונה בגין שטחי המעברים ( בקניון) נעשה לפי התעריף העיקרי למגורים, עדיין עליו להיות נמוך משמעותית מתעריף החיוב בגין השטח העיקרי בנכס:
"יש ממש בטענת המבקשת, שלפיה חוסר הסבירות עולה גם מההשוואה שבין התעריף שנקבע בגין השטחים, לבין שטחים אחרים המשמשים את המבנה למטרות אחרות, כגון " חצר" או " גינה", הנכללות בהגדרת " בניין" על פי סעיף 269 לפקודת העיריות, או לצורך אחר. התעריף בצו הארנונה בגין המטרות האחרות נמוך במאות אחוזים מזה הראשון. על-פי מכלול הראיות, העדויות ונספחי התצהירים, נראה לי, כי גובה חיוב הארנונה המוטל על השטחים עולה כדי חוסר סבירות." ( שם, בעמ' 104, ההדגשות הוספו – א.ר.ב.).
כפי שפורט לעיל, בחוות דעתו של עו"ד שפיר, שהוזמנה ע"י המשיבה והתקבלה על ידה, הובעה העמדה לפיה הכללת שטחי המעברים במרתפי החניה בגדרי כלל שטח דירת המגורים, באופן שמוחל עליהם התעריף הקבוע למגורים, משווה לתעריף - בהקשר לשטחי המעברים - מימד של חוסר סבירות, וכי: "לפיכך בקבעה תעריף נמוך יותר לשטחי המעברים פועלת המשיבה למעשה בגדר סמכותה להטלת ארנונה ראשונה, וזו אינה טעונה אישור השרים", זאת, בגבולות תעריף המינימום למגורים. ככל שתבקש להפחית התעריף נמוך מתעריף מגורים יהא צורך באישור השרים ( פסקאות 8, 9 לחווה"ד).
מעיון בפסק הדין בעניין אלקנית, עולה כי אכן באותו מקרה, קבע בית המשפט כי גובה המס ביחס לשטחים האמורים לוקה בחוסר סבירות ועל הרשות לדון בעניין מחדש.
עם זאת, מעיון בפסקי הדין בעניין גולדהמר ובעניין חן, עולה כי מן הראוי לסווג את מרתף החנייה כחלק מהנכס העיקרי, בסיווג "מגורים". הגם שבפסק דין חן צוין, כאמור (בסוף פסק הדין) , כי "יתכן שיש מקום לשקול סיווגם מחדש של משטחי חנייה מהסוג שנדון בערעור זה", באותו עניין דובר, כאמור , בחניות שבבניין משרדים.
המשיבה לא נתנה מענה ממשי בתשובה לעתירה, ביחס לטענה לחוסר סבירות התעריף ו בכלל זאת, אף לא ביחס לנתונים שהוצגו בחוות הדעת שהוגשה מטעם העותר , מעבר לטענה כי פעלה בעניין בכך שפנתה לקבלת אישור השרים.
לנוכח כל האמור, אני סבורה כי משעה שבאה העיריה לתקן טעות שנפלה באופן גביית הארנונה ביחס למרתפי החנייה, בכך שלא גבו בגינם ארנונה כלל בשנים הקודמות, והעיריה עצמה סברה כי יש לפעול להפחתת התעריף , ומשעה שלא קיבלה את אישור השרים להחלטתה לפטור את מרתפי החנייה מארנונה, היה עליה לבחון את שאלת סבירות התעריף.
בנסיבות אלו, אני סבורה כי אי קבלת אישור השרים לא פטרה את המשיבה מחובתה לבחון את סבירות התעריף ביחס למרתפי החנייה.
ככלל, כאשר בית המשפט מוצא כי נפל פגם בשיקול הדעת שהפעילה הרשות, הנושא יוחזר אל הרשות על מנת שתשוב ותפעיל את שיקול דעתה בנושא, לאמור:
"במקרה הרגיל, כאשר בית המשפט פוסל את שיקול הדעת שהפעילה הרשות המינהלית, ההחלטה חוזרת אל הרשות על מנת שתחליט בה בעצמה פעם נוספת לאור פסק דינו של בית המשפט. זהו ביטוי נוסף לגישה הבסיסית הגורסת שההחלטה מסורה בידי הרשות, ואל לו לבית המשפט להחליט במקומה..." (ר' ד' ברק ארז, משפט מינהלי ( כרך ב', 2010) בעמ' 624; ר' גם: עע"מ 6937/11 הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון נ' שטרית (פורסם במאגרים, 19.02.2013) פסקה 19).
כפי שפורט לעיל, בפסיקה אף הוכר שיקול הדעת הרחב של הרשויות המקומיות בענייני ארנונה, בכפוף לדיני ההקפאה ולביקורת שיפוטית.
אני סבורה כי בנסיבות אלו, ובפרט שעה שקיים מתחם של אפשרויות אשר על המשיבה לשקול ולקבל החלטה לאחר שקילת מכלול הנסיבות, מן הראוי כי המשיבה תידרש לשאלת גובה התעריף בגין שטחי המעברים וכן בגין שטחי החניות במרתפי החנייה.
בכל הנוגע לתביעה האישית כנגד ראשת העיר, המשיבות טענו כי יש לסלק את העתירה כנגדה. העותר טען כי הגשת העתירה נגדה נבעה מכך שהיא מנהלת את ישיבות המועצה וכי היא עלולה להיפגע ככל שיקבע כי ההתנהלות לא היתה נאותה. אינני סבורה כי העותר הצביע על טעם ליתן סעד המכוון כנגד המשיבה 2.
לנוכח כל האמור, העתירה מתקבלת באופן חלקי. אני מורה למשיבה לשוב ולהידרש לשאלת גובה התעריף בגין מרתפי החנייה, בהתייחס לשטחי החניות והמעברים, תוך התייחסות לסוגית הסבירות וזאת תוך 90 יום מהיום. ההחלטות נשוא העתירה יעמדו בתוקף עד לקבלת החלטה אחרת על ידי המשיבה .
באשר להוצאות, בשים לב לתוצאה ולצד זאת גם להתנהלות הדיונית, שכללה אף הגשת עתירה מתוקנת אשר חייבה הגשת תשובה, כמפורט לעיל, אני מחייבת את המשיבה 1 לשאת בהוצאות העותר ( אגרת משפט ועלות חוות דעת המומחית) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד שהוצאו ועד התשלום המלא בפועל ובנוסף לכך בשכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪. הסכומים ישולמו תוך 60 יום מהיום.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ז' תשרי תשפ"ב, 13 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: דן בראונשטיין
נתבע: עיריית כפר יונה
שופט :
עורכי דין: