ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עו"ד חגית גיגי נגד ועדה מקומית לתכנון פתח תקוה :

בפני כבוד ה שופטת עמיתה זהבה בוסתן

עותרים

עו"ד חגית גיגי

נגד

משיבים

  1. ועדה מקומית לתכנון פתח תקוה
  2. עו"ד שרית גרינבאום

המשיבים 1 ו- 2 ע"י עו"ד יוני שוורץ ועו"ד נעם גמליאל

3. ציפורה כהן
4. אמנון כהן
5. עופרה ניצן
6. בן ציון ניצן
7. אביחי כהן
8. איילת יעקב
9. סימון קינן
10. מסעוד שלום סויסה
11. יעקב נטלי
12. שלום זיגדון
13. דניאל בן חמו

פסק דין

העותרת הכינה תכנית בנין עיר שמטרתה הוספת זכויות בניה, בבית קיים ברחוב קיש בפתח תקווה (להלן "התכנית" ו"המקרקעין" בהתאמה) וביקשה להגישה לועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה (להלן "הוועדה המקומית"). התכנית לא הוכנסה לסדר יום הדיונים של הוועדה המקומית בטענה כי מהמסמכים שצורפו על ידי העותרת לא עולה כי היא "בעל ענין במקרקעין" הרשאי להגיש תכנית.
בעתירה (המתוקנת) שהגישה העותרת היא מבקשת לקבוע כי הופלתה לרעה לעומת רוכשי דירות בבנין שנבנה על המקרקעין (להלן "רוכשי הדירות") והיא עותרת להורות למשיבות 1 ו- 2 (להלן "המשיבות") "להחיות מחדש" את תכניתה, להחזירה לטיפול ולהכיר בה כ"בעלת ענין במקרקעין".

המסגרת נורמטיבית
סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965 (להלן "החוק") קובע מי רשאי להכין תוכנית ולהגישה לוועדת תכנון:
"(ב) משרד ממשלתי, רשות שהוקמה לפי חוק, חברה ממשלתית שעיקר עיסוקה הוא בפיתוח מבנים ותשתיות, ועדה מקומית או רשות מקומית, כל אחת בתחום מרחבה, וכן בעל קרקע או מי שיש לו ענין בקרקע (להלן – מגיש התכנית), רשאים להכין תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת ולהגישה לועדה המקומית; היתה התכנית בסמכות הועדה המחוזית, יעביר מגיש התכנית עותק לועדה המחוזית" (ההדגשה שלי – ז.ב.).

מבין החלופות רלוונטיות לענייננו החלופה "מי שיש לו ענין בקרקע".

סעיף 61א(ב1) לחוק קובע מי ייחשב "בעל עניין בקרקע":
"(ב1) לעניין סעיף קטן (ב), יראו כמי שיש לו עניין בקרקע גם אחד מאלה, ובלבד שהיועץ המשפטי של מוסד התכנון חיווה את דעתו בכתב כי מתקיימים לגביו התנאים המנויים בפסקאות (1) או (2), לפי העניין:
(1) מי שיש לו זכות בחלק מסוים מהקרקע הנכללת בתכנית בשיעור של 75% או יותר ואין בתכנית שהוא מבקש להגיש פגיעה בחלק מסוים אחר של הקרקע הנכללת בתכנית, שהוא אינו בעל זכות בה (בפסקה זו – קרקע של בעל זכות אחר); לעניין פסקה זו, "פגיעה" – אם על פני הדברים לפי התכנית המוצעת מתקיים אחד מאלה:
(א) פגיעה כמשמעותה בפרק ט' בקרקע של בעל זכות אחר, או שהקרקע של בעל הזכות האחר מיועדת להפקעה לצורכי ציבור לפי פרק ח';
(ב) העלייה בשוויה של הקרקע של בעל הזכות האחר היא בשיעור נמוך באופן משמעותי מהעלייה בשווייה של הקרקע של מי שמבקש להגיש את התכנית, והכול באופן יחסי לשווי זכותם בקרקע לפי מצבה בעת הבקשה להגשת התכנית;
(2) לעניין בית משותף כהגדרתו בסעיף 52 לחוק המקרקעין או בית שפרק ו'1 לחוק האמור חל עליו, הנכלל בתכנית – מי שמתקיימים בו תנאים שקבע שר המשפטים לאחר התייעצות עם שר הפנים, ובלבד שאין בתכנית שהוא מבקש להגיש פגיעה, כפי שתיקבע בתקנות כאמור, במקרקעין של בעל זכות אחר כפי שנקבע בתקנות כאמור.
הפסיקה קבעה כי בכל הנוגע לבית משותף, או לבנין שעליו חל פרק ו'1 לחוק המקרקעין מהווה סעיף 61א(ב1)(2) לחוק הסדר ספציפי ומחייב לפרשנות המונח "מי שיש לו עניין בקרקע", שבסעיף 61א(ב) (ראה 52914-07-18 ג'דעון נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז צפון (19.11.18). ערעור שהוגש על פסק הדין (עע"מ 73/19) נמחק בהמלצת בית המשפט העליון); עת"מ (נצ') 45353-01-19 שתית בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית -מחוז צפון (15/05/19) ולהלן עת"מ "שתית" ).

העולה מהאמור הוא כי יראו כ"בעל עניין בקרקע" מי שעונה על אחד מהתנאים הבאים:
יש לו זכות בחלק מסוים מהקרקע הנכללת בתוכנית, בשיעור של 75% או יותר.
בבית משותף - מתקיימים בו התנאים שקבע שר המשפטים לאחר התייעצות עם שר הפנים.
התנאים שקבע שר המשפטים ביחס לבית משותף, נקבעו בתקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע"ו-2016 (להלן: "התקנות"). בסעיף 2 לתקנות נקבע:
"2. בעלי דירות בבית משותף שבבעלותם דירות בשיעור הקבוע להלן, רשאים להגיש תכנית בבית המשותף, ובלבד שאין בתכנית שהם מבקשים להגיש פגיעה:
(1) בעלי דירות שבבעלותם למעלה מ-33% מהדירות בבית המשותף, ובלבד שאם התכנית כוללת שינוי בשטח שהוא רכוש משותף שהוצמד לדירה מסוימת כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין – וגם בעל אותה דירה הוא אחד המגישים;
(2) אם התכנית כוללת תוספת דירה, הריסה של דירה או חלק ממנה – בעלי דירות שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף, ובלבד שאם התכנית כוללת שינוי בשטח שהוא רכוש משותף שהוצמד לדירה מסוימת כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין – וגם בעל אותה דירה הוא אחד המגישים;
(3) על אף האמור בפסקאות (1) או (2), אם התכנית כוללת רק אחד או יותר מאלה: בנייה בדירתו של בעל הדירה המגיש את התכנית, הרחבה של דירה כאמור, הריסה של דירה כאמור או של חלק ממנה, או תוספת דירה בשטח שהוא רכוש משותף שהוצמד לדירתו בעל הדירה המגיש את התכנית כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין ובעל הדירה הוא הבעלים של מלוא זכויות הבנייה באותו השטח, רשאי בעל הדירה האמור להגיש את התכנית אף בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית המשותף;
(4) אם התכנית היא תכנית פינוי ובינוי – בעלי דירות שבבעלותם למעלה מ-60% מהדירות במתחם שעליו חלה התכנית ובלבד שבכל בית משותף במתחם תהיה הסכמה של 50% לפחות מבעלי הדירות להגשת התכנית.
"בית משותף" מוגדר בחוק המקרקעין כ"בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים".
סעיף 53 לחוק המקרקעין קובע:
"כל הוראה בחוק זה, וכל דין החל על מקרקעין, יחולו גם על דירות בבית משותף, בשינויים המחוייבים; ומקום שמדובר ברישום בפנקסי המקרקעין, רואים אותו כאילו מדובר ברישום בפנקס הבתים המשותפים". (ראו לענין זה פס"ד שתית).

רקע עובדתי ומהלך העניינים
ביום 04.06.2009 רכשה העותרת את זכויות החכירה במקרקעין עליהם היה בנוי בית מגורים בן 3 חדרים (להלן: "הסכם המכר").
סעיף 9 להסכם המכר מפרט את ייפויי הכח שימסרו המוכרים לעותרת. בהתאם, קיבלה העותרת מכל בעלי זכות החכירה במקרקעין ייפוי כח בלתי חוזר להעברת מלוא זכויות החכירה בלשכת רישום המקרקעין ועל פי אישורים מרשות מקרקעי ישראל היא זכאית להירשם כחוכרת המקרקעין. רישום זה טרם בוצע.
כיום רשומה לטובת העותרת הערת אזהרה שנרשמה ביום 21.01.2010.
בנוסף לייפוי הכח הבלתי חוזר התחייבו המוכרים (בסעיף 9.6 להסכם) למסור לעותרת, במעמד חתימת ההסכם, ייפוי כח "להוצאת תוכניות בניה והיתר בניה בגין הבית בעירית פתח תקווה..." (נספח א' לעתירה המתוקנת).
ביום 8.6.09 חתמו המוכרים על ייפוי כח (כפי שהתחייבו) בו הם ייפו את כוחה של העותרת (או של עו"ד קיים) "לחתום בשמנו ובמקומנו על בקשה לתכניות להיתר בניה בעירית פ"ת בענין הבית ברחוב קיש 3, פ"ת הידוע כגוש 6388 חלקה 31" (נספח ד' לעתירה המתוקנת).

מכח ייפוי הכח הגישה העותרת בקשה להיתר לבנית 8 יחידות דיור בבנין בן 4 קומות על עמודים +קומת גג עם חדרים ללא מרתף חניה.
ביום 16.09.2015 ניתן לה היתר בניה (מספרו 2015331), להקמת בניין בן 3 קומות עם 6 יחידות דיור בלבד (נספח א-3 לעתירה המקורית).
העותרת חרגה מההיתר ובפועל נבנו על המקרקעין 8 יחידות דיור. בעקבות כך ננקטו כנגדה (וכנגד אחרים) הליכים פליליים במסגרתם אף הוצא צו הריסה לבניה החריגה (עמ"א 55714-09-16 ולהלן "התיק הפלילי").

המשיבים 3 – 13 הם רוכשי הדירות שרכשו את יחידות הדיור בבנין שנבנה על המקרקעין. הם לא היו בין המשיבים בעתירה או בעתירה המתוקנת אך לבקשתם, הם צורפו כמשיבים לאחר שנודע להם על העתירה במסגרת אחד ההליכים שהתנהל בינם לבין העותרת.
ביום 23.8.2016, על מנת להכשיר את הבניה החריגה, ביקשה העותרת להגיש לאישור הועדה המקומית את תב"ע מס' 410-0412577. הבקשה לא עמדה בתנאי הסף והטיפול בה הופסק (סעיף 3 ה' נספח ד' לעתירה המקורית).

ביום 31.05.2018, ביקשה העותרת, פעם נוספת, להגיש תכנית (מס' 410-0639468). מטרת התוכנית, הזהה לקודמתה, הוספת 6 יחידות דיור (מעבר ל-6 היחידות כפי שאושרו בהיתר הבנייה), הוספת שטח עיקרי מ-110% ל-185%; הגדלת מספר הקומות מ-3 קומות ל- 6 קומות ותוספת חדרים על הגג (להלן: "תוכנית העותרת", נספח 2 לכתב התגובה).
ביום 2.8.2018 הודיעה היועצת המשפטית של הועדה המקומית לעותרת כי לא ניתן יהיה לקדם את קליטת התכנית בוועדה המקומית אלא אם היא תעמוד בתנאי סעיף 61א(ב1) לחוק. לצורך כך נדרשה העותרת להמציא את כל אחד מהשטרות המצויינים בנסח רישום המקרקעין וכן יפוי כח מתאים להגשת התכנית בשם בעלי הזכויות במקרקעין.
ביום 31.10.2018 הודיעה הלשכה המשפטית בעיריית פתח תקווה לעותרת כי היא לא עומדת בתנאי הסף הקבועים בסעיף 61א(ב) לחוק, אין לה מעמד המקנה זכות להגשת תוכנית, והתב"ע שהציעה יורדת מסדר היום.
העתירה שבפני מכוונת כנגד הודעה זו.

כמשתקף מנסח הרישום שצורף לתגובת המשיבים (נספח 5) רשומות על המקרקעין מספר הערות אזהרה, בנוסף להערת האזהרה שנרשמה לטובת העותרת. הערות אזהרה אלה נרשמו במועדים שונים לטובת רוכשי הדירות בבנין שנבנה על המקרקעין . ביום 22.4.2010 לטובת משיבים 3 – 7; ביום 22.2.2016 לטובת המשיבים 12, 8 ,9 ולטובת שם טוב מאיר, ביום 19.5.2016 לטובת המשיבים 10 ו- 11,וביום 26.6.2016 לטובת המשיב 13.

במסגרת הליכים משפטיים שהתנהלו בין העותרת לרוכשי הדירות, מינה בית המשפט, לבקשת רוכשי הדירות, כונס נכסים על מנת שיפעל לקידום היתר בניה לדירות שנבנו ללא היתר. בהמשך הורחבו זכויותיו של הכונס לחתום גם על בקשה לאישור תכנית בנין עיר או כל תכנית אחרת במקומה של המשיבה.

רוכשי הדירות הגישו תכנית להכשרת הבניה הקיימת שעיקריה הגדלת אחוזי הבניה ב- 20% והגדלת מספר יחידות הדיור מ- 6 ל- 8. במקום המיועד לחתימת "בעל ענין במקרקעין" חתם כונס הנכסים מכח המינוי שקיבל מבית המשפט.

ביום 10.11.20 הגישה העותרת הודעת עדכון לבית המשפט ממנה עולה כי ביום 30.6.2020 ניתן פס"ד בשתי תובענות שעסקו ברישום זכויות החכירה במקרקעין. (ה"פ 56520-09-19 וה"פ 24796-05-20) פסק הדין (כבוד השופט קינר) קבע את תמונת הזכויות במקרקעין ועלו ממנו הממצאים הבאים:
העותרת רכשה את המקרקעין בנאמנות. עובדה זו לא באה לידי ביטוי בהסכם המכר. יומיים לפני החתימה על הסכם המכר, נחתם הסכם בין העותרת שכונתה "הנאמן" לבין ה"ה ונונו (להלן "ונונו"), ה"ה רוטנר (להלן "רוטנר") והעותרת שכונו יחדו "הנהנים" (להלן "הסכם הנאמנות"). על פי הסכם הנאמנות הנהנים היו מעוניינים לרכוש יחדו את המקרקעין ולהיות בעלים משותפים בנכס ולצורך כך הם נתנו לעותרת הוראה בלתי חוזרת לחתום בשמם על הסכם המכר מול בעלי המקרקעין.
ביום 3.1.2010 העבירה העותרת 1/3 מזכויותיה במקרקעין לונונו. ביום 12.1.2010 העבירו ונונו את חלקם (1/3) למשיבים 3, 4,5, ו-6 (כהן וניצן). ביום 25.3.2010 העבירו רוטנר את חלקם (1/3) למשיב 7 (אביחי). ביהמ"ש סיכם את תמונת הזכויות באופן הבא: "מכל האמור לעיל עולה כי לכהן וניצן קיימות זכויות ב- 1/3 מהנכס וכך גם לאביחי קיימות זכויות ב- 1/3 מהנכס"(סעיף 18 לפסק הדין).
בסעיף 21 לפסק הדין נקבע כי "בקשתה של עו"ד גיגי לרשום את הנכס במלואו על שמה איננה יכולה להתקבל, שהרי גיגי העבירה כבר את זכויותיה בנכס לאביחי וכן לכהן וניצן, כפי שראינו לעיל.
הדברים באים לידי ביטוי גם בהסכמים למכירת דירות בנכס לרוכשים שונים, כאשר בהסכמים אלה המוכרת לא היתה עו"ד גיגי לבדה, אלא עו"ד גיגי ביחד עם כהן, ניצן ואביחי, כאשר עו"ד גיגי חותמת על הסכמים אלה מתוקף ייפוי כח שהיו בידה מכהן, ניצן ואביחי. מכך יש ללמד כי אף עו"ד גיגי לא ראתה את עצמה כבעלים של מלוא הזכויות בנכס".

דבר קיומו של ההליך דנא הובא לידיעת ביהמ"ש שדן בזכויות רישום הנכס וזכו להתייחסות ביהמ"ש בפסק הדין:
"שמעתי במקביל מעו"ד גיגי כי הרישום על שמה נחוץ לה על מנת לקדם בקשה להיתר לבניית קומות נוספות בנכס, וכי רישום חלק מהזכויות בנכס על שם כהן, ניצן ואביחי, יפגע ביכולתה לקדם בקשה כאמור.
בשל האמור לעיל אף הגישה עו"ד גיגי מיד לאחר שמיעת הסיכומים, בקשה לעכב את מתן פסק הדין, שכן הדבר יפגע לדבריה בעתירה מנהלית שהגישה נגד עירית פתח תקווה בנושא בקשתה להיתר בניה".
בית המשפט לא נעתר לבקשה אחרונה זו ונתן את פסק דינו בו נקבע כי זכויות החכירה במקרקעין ירשמו באופן הבא:
"עו"ד גיגי (העותרת) 1/3 מהזכויות; כהן ציפורה (המשיבה 3) 1/12 מהזכויות; כהן אמנון (המשיב 4) 1/12 מהזכויות; ניצן עופרה (המשיבה 5) 1/12 מהזכויות; ניצן בן ציון (המשיב 6) 1/12 מהזכויות; כהן אביחי (המשיב 7) 1/13 מהזכויות.
....... בד בבד עם הזכויות, תירשמנה הערות לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 כדלקמן:
הערה על זכויות כהן וניצן והערה על זכויות אביחי לפיהם זכויותיהם הרשומות הנ"ל כפופות להסכמים הנזכרים בסעיפים 6,7, ו-8 לעיל, שהעתקיהם יצורפו, וכי בכלל זה בהתאם להסכמים אלה הזכויות הרשומות על שמם מקנות להם זכות להירשם כבעלי הזכויות לכל היותר, ואך ורק של הדירה הספציפית הנזכרת בהסכמים הנ"ל, וכן כי אין הם זכאים למכור את הזכויות הרשומות (1/3) ללא ידיעתה וללא הסכמתה של עו"ד גיגי.
ההערות הנ"ל יוסרו לאחר רישום הבית המשותף, ובד בבד עם רישום הזכויות בדירות הספציפיות הנ"ל על שם כהן וניצן ועל שם אביחי".

טענות העותרת
בתכנית הבניה שהגישו רוכשי הדירות נרשם כי היא "בעלת ענין במקרקעין". חתימת כונס הנכסים בשמה כבעלת ענין הספיקה לצורך הגשת התכנית.
ככל הנראה, כך לטענת העותרת, הבינו המשיבות מיפוי הכח הבלתי חוזר שניתן לה על ידי חוכרי המקרקעין הרשומים כי היא בנעלי חוכרי המקרקעין ומיופת כוחם להגיש תכניות בניה בקשר למקרקעין ולפיכך "קיבלו במצב שהעותרת סירבה לחתום על תכניתם הנ"ל של רוכשי הדירות, שכונס הנכסים בנעליה, בהיותה מיופה הכח של כל בעלי הדירות" (סעיף 4 לכתב העתירה המתוקן).

לטענת העותרת קבלת הועדה המקומית את חתימתו של כונס הנכסים שחתם במקומה כבעלת ענין ואי קבלת חתימתה על התכנית שהיא מבקשת להגיש, מהווה אפליה פסולה. המשיבות 1 ו- 2 ניצלו לרעה את כוחן, פגעו בזכותה לשוויון וגרמו לה לעוול בעקבות ההשקעה הכספית הרבה שנעשתה בהכנת התכנית. לטענת העותרת הרשות כפופה למערכות של כללים כלפי הציבור כחלק מהיותה נאמן של הציבור ולכן אל לה להפלות (בג"ץ 3638/99 אמנון בלומנטל נ' עיריית רחובות, נד(4) 220 ולבג"ץ 4287/93 אמיתי - אזרחים למען מנהל תקין וטוהר המידות נ' יצחק רבין, ראש ממשלת ישראל , מז(5) 441).

בנוסף טוענת העותרת כי בסעיף 9.6 להסכם המכר נקבע שהיא תקבל מהמוכרים ייפוי כוח "להוצאות תוכניות בנייה והיתר בנייה...". לטענתה, ניתן ללמוד מכך כי היא רשאית לפעול מול עיריית פתח תקווה מטעם בעלי המקרקעין, זאת על אף שבייפוי הכוח עצמו הושמטה בשגגה המילה 'בנייה' ביחס ל'תוכניות' כפי שהן מפורטות במסמך (סעיפים 6 ו- 7 לעתירה המתוקנת).

המצב המשפטי ומסכת היחסים של הזכויות בקרקע השתנו, ולכן, בעקבות המצב המשפטי החדש, יש לקבל את העתירה ולהחיות מחדש את תכנית העותרת אצל המשיבות.

טענות המשיבות 1 ו-2
לטובת העותרת רשומה הערת אזהרה בלבד ולפיכך אין לראות בה כבעלת הקרקע. העותרת גם אינה בעלת זכות של 75% או יותר מהקרקע הנכללת בתוכנית ועל כן היא גם לא בעלת ענין במקרקעין.
בהנחה ומדובר בבית משותף, העותרת אינה מחזיקה בלמעלה מ-33% מהדירות ועל כן אף במקרה כזה אין לראותה כ"בעלת עניין בקרקע" לפי סעיף 61א(ב) לחוק.

אין בכוחו של ייפוי הכוח או הסכם המכר לבסס את מעמדה של העותרת כ-"בעל קרקע" או כ- "בעל עניין בקרקע" לצורך הגשת התוכנית. ייפוי הכוח (מתאריך 08.06.2010), אינו מייפה את כוחה של העותרת להגיש תוכנית בנין עיר כהגדרתה בחוק אלא לחתום בשמם של בעלי המקרקעין על בקשה לקבלת היתר בנייה, שאכן התקבל בתאריך ה- 16.09.2015. זאת ועוד, העותרת הגישה את התכנית בשמה בלבד ולא בשמה ובשם מי שחתמו על ייפוי הכוח ועל כן, אין בייפוי הכוח כדי להקנות לעותרת זכויות נוספות במקרקעין או להפוך אותה ל"בעלת עניין בקרקע".

גם הסכם המכר אינו מקנה לעותרת את המעמד הדרוש לצורך הגשת התוכנית שלה לסדר היום.
על הסכמה חוזית המקנה מעמד להגשת תוכנית להיות מפורשת וברורה. אין לראות בהרשאה שבהסכם המכר, להוספת יחידות דיור מעבר ל-8 שאושרו, כהסכמה מפורשת לקידום תוכניות בניין עיר, להגדלת אחוזי הבנייה במקרקעין או הוספת קומות, כפי שמבוקש בתוכנית אותה מבקשת העותרת לקדם. גם אם יש לעותרת "זכויות בנייה" במקרקעין מכוח הסכמים אליהם הגיעה עם הצדדים, אין לראות בזכויות אלו כ"דירה" לצורך עמידה בתנאים שנקבעו בתקנות.

אין די בזכויות העתידיות ששמרה לעצמה העותרת במסמכי ההתקשרות על מנת להקנות לה מעמד של מגישת תוכנית, לאחר שמעמד זה לא הוקנה לה כחוק. על בסיס כל הנימוקים לעיל קבעה היועצת המשפטי ת של הועדה המקומית כי לא מתקיימים התנאים הנדרשים לצורך הגשת תוכנית ולכן התב"ע של העותרת סורבה.

אין לקדם את התוכנית של העותרת בין היתר מאחר שמדובר בתוכנית שמטרתה היא להכשיר עבריינות בנייה. על הועדה המקומית לשקול שיקול זה בין שאר השיקולים (עע"מ 3319/05 פונטה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה באר שבע (01/08/05).

במקביל לתכנית שהוגשה על ידי העותרת הגישו חלק מרוכשי הדירות תכנית נקודתית להוספת זכויות במקרקעין. מהמסמכים שהציגו רוכשי הדירות עלה כי הם עומדים בתנאים הקבועים בסעיף 61א(ב) לחוק וניתן לראותם כבעלי מעמד המקנה להם זכות להגיש תכנית.

העתירה הוגשה בשיהוי ובניגוד לקבוע בסעיף 3(א) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000. ההודעה בדבר החלטת הוועדה נמסרה לעותרת ביום 31.10.2018 והעתירה הוגשה רק בשלהי ינואר 2020. טענתה של העותרת כי בזמן שחלף בין מועד ההודעה על ההחלטה לבין המועד בו הוגשה העתירה ניסתה לשנות את החלטת הוועדה בצורה בלתי פורמאלית אינה יכולה להועיל לה שכן, אין בהתכתבות בין הצדדים כדי לעצור את המועדים לשיהוי.

טענות רוכשי הדירות
רוכשי הדירות מעולם לא הסכימו לחתום או הסכימו להגשת תכניות בנין עיר על ידי העותרת. אם תאושר התכנית עלולים רוכשי הדירות להיות ממוסים במס שבח בעקבות השבחת הזכויות.

דיון והכרעה
לאחר עיון בכתבי הטענות ושמיעת טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי יש לדחות את העתירה.

העותרת אינה טוענת כי היא "בעל ענין במקרקעין" העומד בתנאים הנדרשים לפי סעיף 61א(ב) כדי להימנות על מי שרשאי להגיש תכנית לאישור מוסד תכנון , ומהחקיקה הרלוונטית, כפי שצוטטה לעיל, אכן עולה כי היא אינה עומדת בתנאים הנדרשים.

העותרת היא בעלת הערת אזהרה בלבד על זכות החכירה של בעלי המקרקעין, ואין לה זכות בעלות/חכירה רשומה במקרקעין, ועל כן איננה "בעלת קרקע" שרשאי להגיש תכנית, כנדרש בחוק.

אין לקבל את טענת העותרת כי מכח סעיף 9.6 להסכם המכר יש בידה ייפוי כח לחתום בשם הבעלים הרשומים על תכנית.
גם אם אניח כי בסעיף 9.6 התכוונו הצדדים לאפשר לעותרת לחתום בשמם על תכנית בנין ולהגישה לוועדה המקומית הרי שכוונתם זו לא הוצאה אל הפועל ובייפוי הכח עליו חתמו הורשתה העותרת לחתום בשמם ובמקומם של המוכרים רק על "על בקשה לתכניות להיתר בניה" כפי שבפועל עשתה ואף קיבלה היתר בניה בעקבות זאת.
העותרת היתה ערה שבייפוי הכח היא לא הורשתה לחתום על תכניות בנין עיר ולטענתה אך "בשוגג" נשמטה המילה "בניה" בהקשר ל'תכניות'. אם נעשתה שגגה, כפי שטוענת העותרת (ואין בכך להביע דעה כי אכן נעשתה שגגה), הדרך לתיקון השגגה היא בתיקון המסמך בו נעשתה השגגה דהיינו, תיקון ייפוי הכח.

יתרה מכך, במועד הגשת התכנית לועדה במקומית כבר היה בנוי על המקרקעין בנין ובו יותר משתי דירות, ככזה חלים עליו כל הדינים החלים על בית משותף ורואים אותו כאילו הוא רשום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בהגדרת "בית משותף" וסעיף 53 לחוק המקרקעין המצוטטים לעיל.

העותרת אף אינה עומדת בתנאים לצורך הגדרתה כ"בעלת עניין במקרקעין".
כפי שנקבע בפסק הדין שניתן על ידי כבוד השופט קינר, העותרת זכאית להירשם כבעלת זכויות על 1/3 מזכויות החכירה בלבד. היא אינה מחזיקה ב-75% ומעלה מהזכויות במקרקעין ואין בבעלותה למעלה מ- 33% מהדירות בבניין המשותף, ועל כן אין לראותה כ"בעלת עניין בקרקע" הרשאית להגיש תוכנית לוועדה.

אשר לטענת האפליה שהיא למעשה הטענה המרכזית של העותרת היא אינה טוענת שהיא "בעלת ענין במקרקעין" כמוגדר בחוק, אלא מבקשת לקבל את מה שנתנו לטענתה לרוכשי הדירות כאשר הסתפקו בחתימת כונס הנכסים שחתם בשמה "כבעל ענין במקרקעין" .
יודגש לענין זה כי המשיבות טוענות שרוכשי הדירות הציגו מסמכים מהם עולה כי הם עומדים בתנאים הקבועים בסעיף 61א(ב) לחוק, אך לא פרטו מהם אותם מסמכים המראים כי רוכשי הדירות עמדו בתנאים.

גם אם אניח כי הועדה המקומית הסתפקה בחתימת כונס הנכסים כמספיקה לצורך "בעל ענין מקרקעין" מקום שלא ניתן היה על פי החוק להסתפק בכך, טענת אפליה כשלעצמה אינה מקנה זכויות לעותרת ואינה מחייבת את הרשות לפעול בניגוד לחוק ולחזור על הפרת החוק ולהנציח אותה גם אם בעבר פעלה כך.
אפנה בענין זה לעת"מ 22917-11-16 גבאי ואח' נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח' (28.6.2018), נידונה טענה לפיה ניתנו היתרי בניה בלתי חוקיים. בהתייחס לטענה זו אמר ביהמ"ש :
"אכן, הלכה היא כי אין להנציח הפרת חוק, גם אם במקרים אחרים (לכאורה) הונפקו היתרים בלי חוקיים:
"טול רשות מינהלית הנותנת רישיונות בנייה בניגוד לחוק. הרשות מפלה לרעה את פלוני. אין בהפליה הפסולה כדי לחייב את הרשות השלטונית להעניק רישיון בנייה גם לפלוני, שכן חיוב זה עומד בניגוד לחוק. "אין לחייב רשות ציבורית לעבור על החוק" (השופט אשר בבג"צ 178/74 [10], בעמ' 761). כשם שהבטחה שלטונית אינה יכולה לחייב רשות מינהלית לפעול בניגוד לחוק, כן אין הפליה יכולה לחייבה לפעול בניגוד לחוק (ראה בג"צ 111/89 [11], בעמ' 139)" (ר': בג"צ 637/89 "חוקה למדינת ישראל" נ' שר האוצר, פ"ד מו(1) 191, עמ' 203).
הנה כי כן, אף אם ברחובות סמוכים או אצל דיירים אחרים בבניין ניתנו היתרי בניה שלא כדין (טענה שלא הוכחה כלל ע"י העותרים) הרי שאין בכך להצדיק מתן היתר בניה שלא כדין לעותרים".
הלכה זו היא מושרשת וחזרה על עצמה בפסיקה (ראה בג"ץ 332/98המועצה המקומית תל מונד נ' ועדת המשנה למעקב ובקרה על תמ"א/31 (6.7.99) ; רע"פ 6136/12 ימין בן זקן נ' מדינת ישראל; עת"מ 17990-09-12 דנינו נ' עיריית רמת גן (2.12.13); עתמ (ת"א) 3118-08 ירון גירון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשל"צ (28.3.2010); עתמ (נצ') 52/08 ראש פינה פיתוח בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית מחוז צפון).

איני מתייחסת לטענת בדבר הגשת העתירה בשיהוי הן לאור התוצאה הדוחה את העתירה לגופה והן לאור העובדה שבסופו של דבר לא עמדו המשיבים על טענה זו והשאירו אותה לשיקול דעת בית המשפט.

לאור האמור לעיל אני קובעת כי אי הכנסת תכנית העותרת לסדר היום של הועדה המקומית היא התנהלות ראויה שאינה חורגת ממתחם הסבירות ואינה מצדיקה את התערבותו של בית משפט זה.

העותרת תשלם את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד כדלקמן:
למשיבים 1 ו- 2 (יחדו) סך של 20,000 ₪.
למשיבים 3-13 (יחדו) סך של 5,500 ₪.

ניתן היום, ג' תשרי תשפ"ב, 09 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עו"ד חגית גיגי
נתבע: ועדה מקומית לתכנון פתח תקוה
שופט :
עורכי דין: