ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עו"ד יגאל דורון נגד זהבה באבא :

בפני כבוד ה שופט יגאל נמרודי

תובע

עו"ד יגאל דורון

נגד

נתבעים

  1. זהבה באבא
  2. שמעון באבא חי

פסק דין

החלטה בבקשת הנתבעים – המבקשים – לסילוק התביעה על הסף (להלן – הבקשה).
הנתבעים עתרו בבקשה כי בית המשפט יורה על סילוק התביעה על הסף, וזאת מחמת היעדר יריבות, היעדר עילה, טענות עובדתיות סותרות, השתק שיפוטי והתיישנות. לאחר שעיינתי בבקשה, בתשובה לבקשה ובתגובה לתשובה, ולאחר ששמעתי את הצדדים בדיון, נחה דעתי כי דין הבקשה להתקבל – מחמת היעדר יריבות .
המבקשים מחזיקים בדירה בבניין ברחוב אהרונסון 10, פינת רחוב הירקון 27, בתל-אביב, המצוי על המקרקעין הידועים כחלקה 42 בגוש 6916 (להלן – המושכר ו- המקרקעין, לפי העניין). הם טוענים כי הם דיירים מוגנים במושכר (בדיון מיום 7.12.2020 הודיע המשיב: "מסתבר שהדיירות המוגנת הועברה כדין לידי הנתבעים" ; לא ברורה אמירה מאוחרת יותר של המשיב, באמצעות בא כוחו, לפיה: "אינני יודע להשיב האם מדובר או לא מדובר בדיירים מוגנים בשלב זה מבלי שנעשה בירור" (עמ' 5, ש' 20)). לטענת המשיב, המבקשים איבדו את זכות הדיירות המוגנת שעמדה להם וקמה עילה לפנות אותם מהמקרקעין (עמ' 1, ש' 19-17). ביחס למקרקעין ניתן צו לפירוק שיתוף על דרך של מכירת המקרקעין (ת"א 43697-11-13; פסק דין מיום 19.7.2015 (נספח 1 לכתב התביעה המתוקן ); בסעיף 4 לפסק-הדין בהליך הפירוק צוין: "הנתבעת 7 (הנתבעת 1 – י.נ.) היא דיירת מוגנת המחזיקה באחת מהדירות בבניין" ) (להלן – הליך הפירוק). המשיב, התובע, הוא מי שמונה בהליך הפירוק ככונס נכסים לפירוק השיתוף. בהתאם, המקרקעין נמכרו , באמצעות המשיב, לצד שלישי – חברת הירקון זרובבל בע"מ (להלן – הבעלים החדשים), מכוח הסכם מכר מיום 6.3.2019 שנערך בין בעלי הזכויות דאז (להלן - הבעלים הקודמים) לבין הבעלים החדשים (להלן – הסכם המכר). עסקת המכר הסתיימה ברישום זכויות הבעלים החדשים בפנקס הזכויות שבלשכת רישום המקרקעין (נסח צורף לתגובה לתשובה).
בסעיף 27(ב) לפסק הדין בהליך הפירוק צוין: "כונס הנכסים לא יפעל לפינוי המחזיקים במקרקעין והיה ופעולה זו תידרש הרי שעל התובעים לפעול בעצמם בעניין זה". בהחלטה מיום 25.10.2018 בהליך הפירוק הוסמך גם המשיב להגיש תביעות פינוי כנגד מחזיקים במקרקעין המסרבים להתפנות (נספח 3 לכתב התביעה המתוקן ). בהחלטתו מיום 7.5.2020 הבהיר בית המשפט כי הסמכת המשיב להגשת תביעות פינוי כאמור חלה גם ביחס למבקשת 1 (נספח א' לתשובה לבקשה).
מצאתי לנכון לקבל את הבקשה, על יסוד טענת המבקשים בדבר היעדר יריבות משפטית בינם לבין המשיב. בשים לב לקבלת טענת היעדר היריבות – מתייתר הצורך לדון ביתר עילות הבקשה לסילוק על הסף.
לטענת המבקשים, בינם לבין המשיב אין יריבות משפטית. הם טענו כי המשיב אינו מוסמך להגיש לבדו את תביעת הפינוי כנגדם, אלא בצוותא עם בעלי הזכויות במקרקעין (סעיף 15-14 לבקשה). הם טענו כי לא הובהר להם האם המשיב הגיש את התביעה בשם הבעלים הקודמים או בשם הבעלים החדשים (עמ' 7, ש' 6-3). הם הוסיפו כי אין בכוחה של ההחלטה המסמיכה את כונס הנכסים להגיש תביעת פינוי, שניתנה בהליך הפירוק, כדי לייצר יריבות משפטית "יש מאין" (סעיף 16 לבקשה). עוד הם טענו כי על תביעה לפינוי דייר מוגן להיות מוגשת על ידי מי שהינו "בעל הבית", כהגדרתו בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב -1972 (להלן – חוק הגנת הדייר ). הם טענו כי המשיב אינו חוסה תחת הגדרה זו, והוסיפו כי המשיב הוסמך ככונס נכסים במסגרת הליך הפירוק, אשר הבעלים החדשים לא היו צד לאותו הליך (עמ' 7, ש' 31-30).
המשיב טען כי הוא הגיש את התביעה הן מכוח ההחלטה בהליך הפירוק, שהסמיכה אותו להגשת תביעות פינוי מהמקרקעין, בין היתר, כנגד המבקשת, והן מכוח הסכם המכר, במסגרתו הוא הוסמך על ידי הבעלים הקודמים וכן הבעלים החדשים להגיש את תביעת פינוי. הוא טען כי הוא "תובע בשם בעלי המקרקעין ונכנס לנעליהם מכוח החלטות שיפוטיות ברורות המורות לו לעשות כן" (סעיף 14 לתשובה לבקשה). הוא הוסיף כי הסכם המכר אושר בהליך הפירוק, מבלי שהמבקשים השיגו אחר החלטה זו והם ממילא "מנועים ומושתקים בשל השיהוי הרב" (עמ' 4, ש' 22).
כאמור, מצאתי כי דין הטענה בדבר היעדר יריבות להתקבל, וזאת על יסוד הנימוקים הבאים:
המבקשים צודקים בטענתם, כי אין בעצם הסמכת המשיב להגיש תביעת פינוי כנגד המבקשת כדי לייצר יריבות משפטית בין הצדדים להליך, מכוח דיני הגנת הדייר. המשיב משמש בעל תפקיד בהליך פירוק השיתוף. הוא אמנם הוסמך להגיש את תביעת הפינוי בעצמו – אך לא מטעם עצמו. המשיב לא הבהיר, באופן מניח את הדעת, מיהו הגורם אשר בשמו הוא הגיש את התביעה. הוא טען כי "הבעלים של המקרקעין הם הצדדים בתביעה של פירוק שיתוף שהוגשה, היורשים מכוח דין של הבעלים הקודם שלהם. [...] כיום הבעלים זו חברה שרכשה את המקרקעין – "חברת הירקון זרובבל בע"מ"" (עמ' 4, ש' 17-15). המשיב נסמך על הסכם המכר בטענתו כי הוא הוסמך להגיש את התביעה הן על ידי הבעלים הקודמים, הן על ידי הבעלים החדשים. במועד הגשת התביעה המקורית טרם נרשמו זכויות הבעלים החדשים במקרקעין (זכות הבעלות הייתה נתונה לבעלים הקודמים); התביעה המתוקנת הוגשה לאחר שנרשמו הזכויות של הבעלים החדשים (הבעלים הקודמים אינם עוד בעלי זכויות במקרקעין). לא אלה ולא אלה צורפו כבעלי דין לכתבי התביעה. כאמור, בפסק הדין בהליך הפירוק נקבע כי "כונס הנכסים לא יפעל לפינוי המחזיקים במקרקעין והיה ופעולה זו תידרש הרי שעל התובעים לפעול בעצמם בעניין זה" (סעיף 27(ה) לפסק הדין בהליך הפירוק). בהחלטה מאוחרת, מיום 25.10.2018, הורה בית המשפט כי "בהינתן פסק הדין בו הוריתי על פירוק השיתוף, אני מסמיכה גם את הכונס להגשת תביעת הפינוי" (ההדגשה אינה במקור – י.נ.). כפי שיובהר, משהוסמך המשיב – ככונס נכסים – להגיש את התביעה, בנסיבות העניין, בשים לב לאופי ההליך וזהות הנתבעים בהליך – "הדייר", היה הכרח לצרף גם את בעלי המקרקעין – "בעל הבית" – כבעלי דין בתביעה. כונס הנכסים יכול היה להבטיח את צירופם של הבעלים החדשים כתובעים נוספים (הדעת נותנת כי הם היו מסכימים להצטרף להליך), ובהיעדר הסכמה – לצרפם, לרבות כנתבעים, כבעלי דין שנוכחותם חיונית ונדרשת.
אין חולק כי הבעלים החדשים הם הבעלים הרשומים של המקרקעין. אלו כלל לא היו צד להליך פירוק השיתוף אשר מכוחו הוסמך המשיב להגשת תביעת הפינוי. הסכם המכר קובע כי "באחריות לפינוי "הדיירת המוגנת" [...] יישא מי מיחידי המוכרים אשר השכיר לה את דירתו והוא בלבד" (סעיף 6.2 להסכם המכר , נספח 4 לכתב התביעה המתוקן). בסעיף 6.6 להסכם המכר נקבע: "מובהר כי על פי הוראות בית המשפט הנכבד, הכונס הוא שיגיש תביעות פינוי בשם המוכרים נגד כל מחזיק שלא התפנה מהמקרקעין". אכן, צוין כי "המוכרים והקונה מייפים בזאת את כוחו של הכונס לפעול בשמם ומטעמם, להגיש תביעות פינוי נגד כל מחזיק כאמור שלא התפנה". הסכם המכר אינו קוהרנטי בנקודה זו. בנסיבות אלה, משהאחריות לפינוי הוטלה על המוכרים, ואף נקבע מפורשות כי תביעות הפינוי יוגשו בשמם, הטענה כי יש לראות בהסכם המכר משום ייפוי כוח מטעם הקונה להגשת תביעת הפינוי בשמו – אינה חפה מסימני שאלה. יובהר כי הבעלים החדשים לא מסרו ייפוי כוח ספציפי המסמיך את המשיב להגשת התביעה בשמם. ניהול תביעת פינוי כנגד דייר מוגן, ללא שבעל הבית הוא צד ישיר להליך – אינו אפשרי. כאמור, משהוסמך כונס הנכסים להגיש תביעה, היה עליו להבטיח את צירופו של "בעל הבית" כצד לתביעה. בנסיבות אלה, טענות המשיב, ככל שהן נשענות על עצם העובדה כי הסכם המכר אושר, אינן מסייעות לו.
המשיב טען כי "מסתבר שהדיירות המוגנת הועברה כדין לידי הנתבעים. יחד עם זאת, אין הדבר גורע מטענתי לפיה הנתבעים איבדו את זכותם כדיירים מוגנים" (עמ' 1, ש' 19-17). כתב התביעה המתוקן מושתת על עילות פינוי המנויות בחוק הגנת הדייר (ראו חלק רביעי לכתב התביעה המתוקן). תביעה זו כפופה, אפוא, לדינים הספציפיים של דיירות מוגנת. בעל הבית – מי שנקשר עם הדייר המוגן בהסכם שכירות מוגנת (או חליפו) – רשאי לעתור לפינוי הדייר המוגן, בכפוף לקיומה של עילת פינוי המנויה בחוק. "בעל הבית" בחוק הגנת הדייר הינו – "מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור" (סעיף 1 לחוק הגנת הדייר ). כונס הנכסים אינו המשכיר. הוא אף אינו חליפו (נפסק בהקשר זה כי "חליפו של בעל הבית הראשון הוא מי שבא תחתיו וממשיך במקומו ביחס המעין-חוזי של משכיר ודייר מטעם החוק" (ראו: ע"א 112/70 די-יונג נ' סטרולוביץ, פ"ד כד(1) 679, 681 (1970)). המשיב מונה ככונס נכסים לצורך מכירת המקרקעין. הוא לא נכנס בנעלי בעל הבית ביחסים החוזיים שבין משכיר לשוכר. התביעה הוגשה על ידי המשיב ככונס הנכסים, היינו – תביעה לפינוי מכוח דיני הגנת הדייר לא הוגשה על ידי "בעל הבית", כהגדרתו בחוק. גם מסיבה זו יש לקבוע כי אין יריבות משפטית בין הצדדים.
אבהיר, כי אין מדובר במכשול דיוני גרידא. אי צירוף בעל הבית להליך מהווה מכשול מהותי. הדבר עשוי להכשיל את פסק-הדין שהיה עשוי להינתן בתביעת הפינוי, וחמור מכך – הדבר עשוי היה לפגוע הן בזכויות הדייר, הן בזכויות בעל הבית. לגבי הדייר: פסק-דין שהיה מורה על דחיית התביעה עשוי היה להעמיד את הדייר – המבקשים – בסיכון לתביעה נוספת כנגדם, מצד הבעלים החדשים, שלא נטלו חלק ישיר בהליך; לגבי בעל הבית: פסק-דין שהיה מורה על קבלת התביעה ופינוי הדייר רק בכפוף לתשלום דמי פינוי מבעל הבית (שאינו צד ישיר להליך), עשוי היה להביא לחיובו של צד שלישי – הבעלים החדשים – בתשלום כספי, שלעיתים הוא משמעותי, ובהיעדר תשלום – תביעת הפינוי למעשה הייתה נדחית. דוגמאות אלו ממחישות את הקושי שנעוץ בניהול תביעה לפינויו של דייר מוגן, ללא שבעל הבית נוטל – במישרין – חלק בהליך.
לא שוכנעתי, כלל ועיקר, כי התביעה הוגשה בשם הבעלים החדשים (אף לא בשם הבעלים הקודמים), ומשאלו אינם צד להליך – אין מקום להוסיף ולנהל, בהעדרם, תביעה לפינוי מקרקעין שמצויים בבעלותם.
נתתי דעתי לטענת המשיב, ממנה משתמע כי היה על המבקשים להעלות את טענותיהם בעת אישור הסכם המכר. הטענה אינה מסייעת למשיב. כאמור, לא שוכנעתי כי הסכם המכר – הוא לבדו – ייפה את כוחו של המשיב להגשת תביעת פינוי בשם הבעלים החדשים. ממילא, הכרחי היה לצרפם, שהרי אין בכוחו של הסכם המכר לייצר יריבות משפטית בין הצדדים, מקום שהיא אינה קיימת על פי דין. פסק-הדין ב-ת"א (שלום י-ם) 8190/04 גרוס נ' יגאל (31.10.2005) (פסק דין של ערכאה דיונית שאינו הלכה מחייבת) אליו הפנה המשיב אינו תומך בטענותיו. בענייננו לא מדובר על חייב הכופר בסמכות הכונס לפעול בשמו (אז יש מקום להעלאת הטענה בהזדמנות הראשונה בפני הגורם המסמיך), אלא בטענה של צד שלישי (המבקשים אינם צד להסכם המכר, הם בגדר "צד שלישי") כנגד סמכות הכונס לפעול כנגדו, בשל העדר יריבות. טענה כאמור היה על הצד השלישי להעלות במקום שבו הוגשה כנגדו תביעה, והמבקשים – כצד שלישי – אכן העלו את טענותיהם במסגרת המתאימה.
המשיב, ככונס נכסים בהליך פירוק השיתוף, אמנם הוסמך להגיש תביעה, אולם הוא הגיש את התביעה באופן שאינו עולה בקנה אחד עם הוראות חוק הגנת הדייר, ללא צירוף של בעלי דין רלוונטיים. לפיכך, בהיעדר יריבות משפטית בין המשיב לבין המבקשים, בהיעדר בקשה לתקן את התביעה (שתוקנה, כאמור זה מכבר, אולם תיקון מתחייב – שעניינו צירוף בעלי דין רלוונטיים – לא התבקש), ועל יסוד הוראות תקנה 41(א)(4) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, אני מורה על מחיקת התביעה.
לאור התוצאה אליה הגעתי, מתייתר הצורך לדון בבקשת המבקשים לחיוב המשיב בהפקדת ערובה.
המשיב יישא בהוצאות המבקשים ובשכר טרחת באי כוחם על סך של 12,000 ש"ח. הסכום ישולם למבקשים בתוך 30 ימים ממועד מתן פסק הדין, שאם לא כן הוא יישא ריבית והפרשי הצמדה ממועד מתן, פסק הדין, ועד לתשלום המלא בפועל.
המזכירות מתבקשת לשלוח את פסק-הדין אל הצדדים.
התיק ייסגר.

ניתן היום, כ"ח אלול תשפ"א, 05 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עו"ד יגאל דורון
נתבע: זהבה באבא
שופט :
עורכי דין: