ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אביעד פנחס ויסולי נגד יובל אלון חברה לבנין בע"מ :

333
בפני כבוד השופטת הבכירה כאמלה ג'דעון

תובעים

1.אביעד פנחס ויסולי, ת.ז XXXXX454
2.מרים ויסולי, ת.ז XXXXX241
ע"י עוה"ד א. ויסולי

נגד

נתבעות

1.יובל אלון חברה לבנין בע"מ, ח.פ 512187725
ע"י ב"כ עוה"ד ג. אטיאס

2.אטיאס פרוכטר ושות' חברת עורכי דין חיפה (2009), ח.פ 514340256
ע"י ב"כ עוה"ד י. נחשון ואח'

פסק דין

1. התביעה שבפניי עילתה בליקויי בנייה והפרות חוזיות נטענות של הסכם מכר .

2. העובדות הצריכות לענייננו הינן כדלקמן:

ביום 28.5.06 חתמו תובע מס' 1 מר אביעד ויסולי שהינו עו"ד במקצועו (להלן "התובע") ורעייתו גב' מרים ויסולי שהינה תובעת מס' 2, על הסכם מכר (להלן "ההסכם"), לפיו רכשו מאת נתבעת מס' 1 יובל אלון חברה לבנין בע"מ (להלן "החברה"), דירת מגורים הממוקמת בקומה ראשונה באחד משני מגדלי מגורים שבנתה החברה ברחוב התאנה בנשר, על חלקות 60 ו-65 (לשעבר חלקה 10) בגוש 11203 (להלן "הדירה"), תמורת תשלום סך של 1,520,000 ₪ כולל מע"מ. ביום 29.5.06 חתמו הצדדים על תוספת להסכם.

נתבעת מס' 2 אטיאס פרוכטר ושות' חברת עורכי הדין (להלן "הנתבעת") ייצגה את החברה בעסקת המכר הנ"ל, והיא זו שהתחייבה לטפל ברישום זכויות הצדדים בלשכת רישום המקרקעין.

3. לאחר החתימה על ההסכם, ביקשו התובעים מהחברה לבצע שינויים בדירה. בגין חלק מהשינויים הם שילמו תמורה נוספת ובגין חלק אחר הם קיבלו זיכוי מהחברה.

4. הדירה נמסרה לחזקת התובעים ביום 16.12.07.

לאחר שקיבלו את החזקה בדירה, ביצעו התובעים שינויים ועבודות יסודית בה ו עברו להתגורחודש 10/08.

5. התביעה שבפניי הוגשה ביום 13.5.13 ובמסגרתה נתבע פיצוי בסכום של 785,000 ₪ בגין ליקויי בנייה, ירידת ערך והפרות נטענות של ההסכם. במהלך ניהול ההליך תוקן כתב התביעה פעמיים כאשר סכום התביעה האחרון עמד על סך של 1,594,562 ₪.

6. כפי שיפורט להלן, בכתב התביעה העלו התובעים כל טענה אפשרית להוכחת הפרה של ההסכם על ידי הנתבעות , ואילו הנתבעות טענו לאורך כל הדרך, ובצדק כפי שהתברר בדיעבד, כי המדובר בתביעה הנשענת על סכומים מופרזים וחסרי בסיס ומהווה שימוש לרעה בהליכי משפט.

7. חוות הדעת

מטעם התובעים הוגשו ארבע חוות דעת להוכחת טענותיהם בעניין ליקויי בנייה וירידת ערך כדלקמן :

א. חוות דעת מיום 29.4.07 ערוכה על ידי המהנדס מר אברהם בן עזרא.
ב. חוות דעת מיום 6.11.07 ערוכה על ידי המהנדס מר יואל בן עזרא.
ג. חוות דעת מיום 31.10.15 ערוכה על ידי המהנדס מר יוסי לזר.
ד. חוות דעת מיום 2.12.15 ערוכה על ידי שמאי מקרקעין מר איתן שריאל.

מטעם החברה הוגשו שלוש חוות דעת כדלקמן:

א. חוות דעת מיום 29.11.07 ערוכה על ידי המהנדס מר ראובן כץ.
ב. חוות דעת מיום 13.10.16 ערוכה על ידי אינג' מר רונן שטרנברג.
ג. חוות דעת מיום 8.11.16 ערוכה על ידי שמאי מקרקעין מר מוטי זייד.

8. לאור הפערים בין חוות הדעת שהוגשו, מונה מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין מר יעקב מרזוק כמומחה מטעם בית המשפט (להלן "המומחה"). בחוות דעת שהגיש, דחה המומחה את מרבית טענות התובעיגבי ליקויי בנייה והן לגבי ירידת ערך, כפי שיורחב על כך בהמשך.

9. העדויות

מטעם התובעים העידו שני התובעים.

מטעם החברה העידו מר אושרי דוד סמנכ"ל הנדסה בחברה, מר ברק פז ששימש כאיש מכירות בחברה בתקופה הרלוונטית לתביעה , ומר משה ציון ששימש כמתאם שינויי הדיירים בבניין בו ממוקמת הדירה בתקופה הרלוונטית לתביעה .

מטעם הנתבעת העיד עו"ד עופר גראור המשמש כמנהל מחלקת המקרקעין בנתבעת.

בנוסף ולבקשת התובעים, זומן ונחקר המומחה מטעם בית המשפט.

10. דיון

ליקויי בנייה

בחוות הדעת ההנדסיות מטעם התובעים צוינו ליקויי בניה רבים, ובחוות הדעת העדכנית מיום 30.10.15, הוערכה עלות תיקון הליקויים בדירה בסכום של 178,764 ₪ בתוספת הוצאות בעלי מקצוע בשיעור של 15% ומע"מ.

לאחר שביקר בדירה ובדק את המסמכים לרבות חוות הדעת שהוגשו על ידי הצדדים, קבע המומחה מטעם בית המשפט כי בדירה קיימים ארבעה ליקויים כדלקמן: א. פרגולה ממתכת בחצר הדירה שעלות הסרתה הינה סך של 1,000 ₪ בתוספת מע"מ. ב. תיקון חורים במלבן דלת הכניסה בעלות של 50 ₪ בתוספת מע"מ. ג. צינור ניקוז מי גשם בולט בגינה - עלות תיקון בסך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ. ד. גליות בתקרת הדירה – עלות תיקון 6,00 0 ₪ בתוספת מע"מ.

11. בסיכומיהם מיקדו התובעים את טיעוניהם בשלושה ליקויים שעלות תיקונם הכוללת הינה סך של 22,850 ₪ . שני הליקויים הראשונים הם צינור הניקוז וגליות התקרה שאליהם התייחס המומחה מטעם בית המשפט כמתואר בסעיף 10 לעיל, וטענו לליקוי נוסף בגין "קבורת" חלל העבודה בפסולת ושקיעת רצפת החצר האחורית ב עלות תיקון של 10,000 ש"ח.

לעניין יתר הליקויים טענו התובעים בסיכומיהם כי "מאחר ועלות תיקונם זניחה ביחס לשאר נזקי התובעים, לא ילאו התובעים את ביהמ"ש הנכבד לעסוק בהם". אמירה זו מלמדת על זניחת התובעים את טענותיהם בעניין יתר הליקויים.

12. לאחר בחינה הגעתי למסקנה כי דין טענות התובעים ביחס לשלושת הליקויים הנ"ל להידחות מהטעמים שלהלן:

הטענה בדבר שקיעת רצפה המרפסת בחצר האחורית כתוצאה מקבירת חלל העבודה בפסולת מהווה הרחבת חזית אסורה מאחר והיא לא נטענה בכתב התביעה ולא נבדקה על ידי המומחים ועלות תיקונה מבוססת על הערכה בעלמא. לעניין שני הליקויים הנוספים, צינור ניקוז מי גשם בולט בגינה וגליות בתקרה - המדובר בליקוי ים גלוי ים לעין שעמד ו לנגד עיניהם של התובעים במועד קבלת החזקה בדירה לידיהם ביום 16.12.07, וכן לנגד עיניהם הבוחנות של המומחים מטעמם אשר בדקו את הדירה בסמוך למועד מסירת החזקה בה לידי התובעים (ראה פרק ד' סעיפים 1 ו-2 בחוות דעת המומחה). על כן מקובלת עלי עמדת החברה שלפיה המדובר בטענות ש התיישנו מאחר והן נטענו לראשונה בכתב התביעה המתוקן שהוגש ביום 27.1.16, היינו בחלוף למעלה משמונה שנים ממועד מסירת החזקה בדירה לידי התובעים.

13. הוספת מחסומי רוח בניגוד להסכם

בנוסף לליקויים הנ"ל טענו התובעים כי החברה הוסיפה בחצר הדירה ובשטח המשותף מתחת לדירה, שתי פרגולות המכונות "מחסומי רוח", שלא מופיעות בתכנית המכר ומכערות לשיטתם את מראה החצר ומונעות חלקית את השימוש בה. עוד טוענים כי מחסום הרוח בקומה שמתחת לדירתם (ברכוש המשותף) מהווה "פיגום" המאפשר גישה לדירתם, בעקבותיו הם נאלצו להתקין סורגים לחלונות הדירה. על כן הם עתרו לחייב את החברה לפצותם בסכום של 73,000 ₪ בגין ירידת ערך הדירה ופגיעה בתחושת הביטחון שלהם, סכום של 75,000 ₪ בגין פגיעה במראה החצר ואפשרות השימוש בה, וסך של 29,835 ₪ בגין החלפת תקרת הפרגולות מפלסטיק לאלומיניום בהתאם להיתר הבניה.

החברה טענה כי אין צורך בפירוק מחסומי הרוח (הפרגולות) שמטרתם להגן על הדיירים מפני נפילת חפצים מגובה. לגבי התקנת הסורגים טענה החברה כי הדירה ממוקמת בתחתית המבנה וממילא נגישה לפורצים ללא קשר לפרגולות.

המומחה מטעם בית המשפט אישר כי בחצר הדירה קיימת פרגולה ממתכת שאינה מופיעה בתשריטי המכר ואינה מאוזכרת במפרט המכר אך מופיעה בתכניות הבקשה להיתר. עלות הסרת הפרגולה הוערכה על ידו בסך של 1,000 ₪.

14. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, ובהעדר הסכמה מפורשת מאת התובעים להתקנת הפרגולה בחצר הדירה , הנני מקבלת את טענתם לעניין אי ההתאמה הנ"ל, ומורה לחברה להסיר את הפרגולה שבחצר הפרטית של הדירה.

לגבי הפרגולה בחצר העורפית - המדובר בפרגולה הנמצאת בחצר המהווה חלק מהרכוש משותף ומשמשת כגינת משחקים ומנוחה, ולכן ההחלטה על הסרתה או ביצוע שינויים בה נתונה לדיירי הבית המשותף בהתאם לתקנון שחל עליו.

לעניין התקנת הסורגים – בהתחשב בעובדה שהדירה נמצאת בקו מה ראשונה, לא שוכנעתי כי התקנת הסורגים בדירה נבע ממיקום הפרגולה שברכוש המשותף.

על כן הנני דוחה את טענות התובעים בעניין מחסומי הרוח.

15. מסירת הדירה ללא ריצוף וללא גימור

התובעים טענו כי הדירה נמסרה להם ללא ריצוף וללא גימור, וכי נאלצו להשלים את עבודות הגימור ב דירה במשך כ-10 חודשים בעלות של 375,000 ₪, לפי 2,500 שעות עבודה X 125 ₪ לשעה, ועלות ריצוף בסך של 72,400 ₪.

16. מחומר הראיות הוכח כי התובעים קיבלו את הדירה כשהיא מרוצפת אם כי ביקשו להשתמש בריצוף הקיים כמצע להדבקת ריצוף אחר. עוד הוכח כי בטרם מסירת הדירה לידיהם, ביקשו התובעים לבצע פעולות שיפוץ נרחבות בדירה שכללו בין היתר הסרת מתקנים ושינוי מחיצות, ואף ביקשו לקבל את הדירה ללא מטבח, ללא דלתות פנים, ללא ריצוף חדרי המקלחת וכיו"ב.

לאור האמור לא שוכנעתי כי יש להטיל על החברה אחריות בגין ליקויים בריצוף ו/או בגין ביצוע עבודות "גימור" בדירה שלא הוכח ה אחריות החברה לקיומם, הגם שסכום הפיצוי בסך של 375,000 ₪ שצוין בסיכומי התובעים הועלה בעלמא ולא נתמך בכל אסמכתא ו/או חוות דעת מקצועית.

17. סיכום פרק הליקויים

לאור האמור לעיל, הליקויים שעל החברה לתקנם כפי שהוכח מחומר הראיות הינם כדלקמן : הסרת פרגולה בחצר הדירה בעלות של 1,000 ₪ בתוספת מע"מ, ו תיקון חורים במלבן דלת הכניסה בעלות של 50 ₪ בתוספת מע"מ.

18. טענות חוזיות

חניות אורחים

הבניין בו ממוקמת הדירה רשום יחד עם בניין נוסף כבית משותף ולהם חניון משותף.

התובעים טוענים כי החברה התחייבה לספק 40 חניות אורחים לשני הבניינים, 20 לכל בניין, ואולם בחניון של הבניין שלהם נותרו שתי חניות אורחים בלבד ו-18 חניות נמכרו לבעלי הדירות בניגוד להסכם. לטענתם, ההתנהלות הנ"ל גרמה להם נזקים בסך 18,750 ₪ בגין איבוד חלק ברכוש המשותף, סך של 110,000 ₪ בגין ירידת ערך הדירה עקב מחסור בחניות אורחים, וסך של 62,500 ₪ בגין פגיעה בהנאה ועליה בהוצאותיהם עקב אי יכולתם לארח אורחים בדירה.

החברה טענה כי היא לא התחייבה כלפי התובעים לגבי מספר חניות האורחים בפרויקט, וכי התחייבות כאמור ניתנה על ידה לרשויות התכנון בלבד תוך שהיא מפנה לסעיף 14.7 להסכם שבו נקבע כי החניות בפרויקט יוסדרו בהתאם לתוכנית בניין העיר החלה על הפרויקט. עוד טענה כי בחניון המשותף לשני הבניינים קיימות 40 חניות אורחים, והעובדה כי שני המבנים קיבלו טופס 4 מהוועדה המקומית לתכנון ובניה מעידה שהיא עמדה בדרישות של רשויות התכנון.

19. לאחר בחינה הגעתי למסקנה שהתובעים לא הוכיחו כי החברה התחייבה לספק להם מספר מוגדר של חניות אורחים, ולא הוכיחו את טענתם למחסור בחניות אורחים ו/או כי נגרם להם נזק בעקבות כך. נהפוך הוא, מתכנית החניונים של הבית המשותף שהוגשה על ידי החברה עלה כי מספר חניות האורחים בחניון המשותף עומד על 66!, וכי אין הפרדה פיזית בין החניות של כל בניין , וכי לא קיים קושי בגישה לכל החניות בחניון.

לאור האמור לא שוכנעתי כי החברה הפרה את התחייבותה בעניין חניות אורחים.

20. החלפת מיקום חדר האירועים וחדר הכושר

התובעים טענו כי על פי ההסכם ותכנית המכר ומצגי החברה, חדר אירועים בבניין היה אמור להיות בקומה 4 בסמיכות ללובי, וחדר כושר היה אמור להיות בקומה 1 מתחת לדירה. אולם לאחר השלמת הבנייה , החברה החליפה בין מיקום החדרים הנ"ל . לטענתם חדר הכושר נהיה מרוחק מהם והשימוש בו חשוף ולא צנוע בשל חלונות גדולים וחשיפה ללובי הבניין , ומיקום חדר האירועים מתחת לדירתם מהווה מטרד עקב רעשים. הנזקים שנטענו על ידם – סך של 180,000 ₪ בשל ירידת ערך הדירה, וסך של 50,000 ₪ בשל נזק בלתי ממוני.

החברה טענה כי ההחלטה להעביר את חדר הכושר למיקום הנוכחי נתקבלה על ידי נציגות הבית המשותף לאחר שהבניין נמסר לדיירים.

21. לאחר בחינה הגעתי למסקנה כי התובעים לא הפנו למקור או סעיף בהסכם שלפיו החברה התחייבה למקם את שני החדרים המדוברים בקומות שנטענו על ידם. בנוסף לא הוכח כי מיקום חדר האירועים מהווה מטרד רעש לתובעים כטענתם.

על כן לא שוכנעתי בקיום הפרה מצד החברה לגבי מיקום החדרים הנ"ל.

22. שטח הדירה

התובעים טענו כי בהסכם המכר לא צוין שטח הדירה בניגוד לחוק. עוד טענו כי עובר לחתימה על ההסכם , אנשי המכירות של החברה הציגו בפניהם טבלה שלפיה שטח הדירה, לאחר בניית חדר העבודה , יהיה 147 מ" ר. לאחר קבלת הדירה לידיהם, הם שכרו מודד מוסמך שמצא כי שטח הדירה הינו 138.5 מ"ר, וכי עובי הקירות החיצוניים הינו 35-33 ס"מ במקום 22-15 ס"מ כפי שצוין במפרט, דבר אשר הקטין את שטח הדירה נטו ב-4 מ"ר נוספים. לטענתם, הדבר גרם להקטנת שטח הארונות ואילץ אותם לשכור דירה נוספת שבחלק ממנה הם השתמשו לאחסון חפצים שאין להם מקום בדירה.

הנזקים הנטענים – סך של 300,000 ₪ עבור הפרש השטח (15 מ"ר X 20,000 למ"ר), וסך 180,000 ₪ עבור שכירת שטח א חסון נוסף למשך 25 שנים.

החברה טענה כי במועד החתימה על ההסכם לא היתה הוראה בדין שחייבה את ציון שטח הדירה במפרט הטכני, וחובה זו נקבעה בחודש 2/08, כשנתיים לאחר החתימה על ההסכם. עוד טענה כי שטח הדירה תואם את תכניות המכר של הדירה.

23. אכן צודקת החברה בטענתה כי במועד החתימה על ההסכם לא היתה מוטלת חובה שבדין לציין את שטח הדירה במפרט הטכני . לגבי המצג של 147 מ"ר, התובעים לא הציגו כל ראיה התומכת בטענתם בעניין מצג זה ואף לא זימן לעדות את מי שהציג בפניהם מצג זה לטענתם . לגבי שטח הדירה, המומחה מטעם בית המשפט קבע כי לא מצא כי שטח הדירה בפועל קטן מהמובטח על פי המסמכים שעמדו לרשותו לרבות תכניות ה מכר של הדירה, וקביעתו הנ"ל לא נסתרה.

אשר על כן, הנני דוחה את טענת התובעים ביחס להפרה נטענת זו.

24. מכירת הגג מעל הדירה

סעיף 3 לתוספת להסכם קובע כדלקמן:

"מובהר בזאת כי לא תיערך כל בניה של קומה נוספת מעל הגג של הדירה.
החברה מתחייבת שלא להציב על גג הבנין אנטנה סלולרית ו/או כל מתקן אחרי שיש בו כדי ליצור קרינה מסוג כלשהוא.
החברה מצהיר כי לא יוצב על גג המבנה מתקן אשר יש בו כדי לפגום בהנאתו הסבירה של הקונה מהדירה.
החברה מתחייבת כי גג הדירה יהיה חלק מהרכוש המשותף של הבניין"[ הטעויות במקור, כ.ג']

התובעים טוענים כי החברה הפרה את ההסכם כאשר מכרה את גג חדר העבודה שבדירה ל דירה שמעליהם, והפכה אותה למרפסת גן של אותה דירה בניגוד לאמור בסעיף 3 הנ"ל שמבדיל בבירור בין "גג הדירה" לבין "גג המבנה". לטענתם, נגרם להם נזק בסך 4,300 ₪ בגין אבדן שווי חלקם ברכוש המשותף, וסך 50,000 ₪ בגין אובדן הנאה ושימוש בגג למשך 25 שנים.

החברה טענה כי המדובר בטעות סופר שכן אין זה מתקבל על הדעת כי גג הדירה יהווה חלק מהרכוש משותף כאשר הדירה ממוקמת בקומה ראשונה ומעליה בנויים כ-20 קומות! עוד טענה כי בתכנית המכר של הדירה צוין במפורש כי חלל העבודה יהווה גינה צמודה של הדירה מעליה.

25. מקובל עלי הסבר החברה כי עסקינן בטעות סופר, הסבר שמתיישב עם מבחן השכל הישר.

בנוסף הוכח כי דבר קיומה של מרפסת גן מעל גג חלל העבודה של הדירה צוין בתכנית המכר של הדירה, והמומחה מטעם בית המשפט אישר עובדה זו (סעיף 2.3.5 לפרק ד לחוות הדעת).

אשר על כן לא שוכנעתי כי קיימת הפרה מצד החברה בעניין זה.

26. בניית חלל עבודה ללא חלונות

התובעים טוענים כי החברה הפרה את ההסכם כאשר החליטה באופן חד צדדי לבטל פתיחת חלונות בחלל העבודה בדירה. בשל כך לטענתם, חלל העבודה חשוך ומחניק ולא ניתן לעשות בו שימוש . הנזק הנתבע הינו סך של 75,000 ₪ בגין אובדן הנאה, וסך של 109,000 ₪ בגין ירידת ערך הדירה.

החברה טענה כי היא לא התחייבה לפתוח חלון בחלל העבודה, וכי הובהר לתובעים כי אישור פתיחת חלון תלוי בבדיקת מחלקת ההנדסה שלה, וכי לאחר ביצוע בדיקה כאמור, הוחלט כי לא קיימת אפשרות זו.

27. בסעיף 6 לנספח להסכם מיום 29.5.06 נקבע "יש לבדוק אפשרות של פתיחת חלון מחלל העבודה לכיוון כלשהו " [ההדגשה אינה במקור, כ. ג'].

ביום 5.9.06 חתמו התובעים על "טופס הזמנת שינויים" בדירה, ש התייחס בין היתר לפתיחת חלונות בחלל העבודה. בטופס נרשם:

"הזמנות נוספות אלו, מתקבלות בלי כל התחייבות מצד יובל אלון – חברה לבניין בע"מ והנני לשחרר את יובל אלון – חברה לבניין בע"מ מכל אחריות במידה ולא יעלה בידה מכל סיבה שהיא, להוציא לפועל את ההזמנות הנוספות הנ"ל או חלק מהן – בכפוף להחזר התמורה ששולמה בגין שינויים אלה"

מעדויותיהם של מר משה ציון מתאם שינויים בחברה ומר אושרי דוד מתאם הנדסה בחברה התברר כי מחלקת ההנדסה בדקה את בקשת התובעים וקבעה כי לא קיימת אפשרות לפתיחת חלונות בחלל, והחברה זיכתה את התובעים בסכום ששילמו עבור שינוי זה. עדויותיהם הנ"ל של עדי החברה לא נסתרו על ידי התובעים.

בנוסף ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, המומחה מטעם בית המשפט קבע כי אי פתיחת חלונות בחלל העבודה אינו גורם לירידת ערך הדירה.

לאור האמור לא שוכנעתי בקיום הפרה מצב החברה בשל אי פתיחת חלונות בחלל העבודה.

28. הצבת שוחות ביוב ציבורי בחצרות הדירה

התובעים טוענים כי החברה הציבה שוחות ביוב בחצר הקדמית והאחורית של הדירה בניגוד להסכם, וכי שוחות הביוב לא סומנו בתכניות המכר בניגוד לסעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. הנזקים הנטענים – נזק לא ממ וני בסך של 50,000 ₪ עקב ריחות מהביוב, וסך של 109,000 ₪ בגין ירידת ערך הדירה, וסך של 40,950 ₪ בגין עלות הזזת שוחות הביוב.

המומחה מטעם בית המשפט קבע בסעיף ב(1) לחוות דעתו כי "אין מדובר בליקוי תכנוני ואין מדובר בסטייה מהחוזה ואין מדובר במפגע תפקודי לדייר ו/או פונקציונלי לגינה" ולפיכך אין גם מקום לקבוע ירידת ערך הדירה, וקביעתו הנ"ל לא נסתרה (ראה עדותו בעמ' 9 לפרוטוקול הדיון מיום 2.5.19, ש' 24-14). אוסיף עוד כי מלבד טענה כללית, התובעים לא הוכיחו כי השוחות הנ"ל פולטות ריחות מזיקים ומהוות מטרד כטענתם.

על כן הנני קובעת כי לא הוכחה הפרה מצד החברה בעניין שוחות הביוב.

29. חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט

בניסיון לערער את קביעותיו של המומחה מטעם בית המשפט טענו התובעים כי חוות הדעת שלו נערכה ברשלנות, וכי יש לתת משקל נמוך לעדותו בבית המשפט לאור העדר השכלה וניסיון שלו בתחום השמאות בהשוואה לשמאי מטעמם.

הנני דוחה את טענותיהם הנ"ל של התובעים. בחוות הדעת מפרט המומחה את השכלתו וניסיונו בתחום השמאות, והוא הרחיב בעניין זה בחקירתו הנגדית והבהיר אודות ניסיונו במתן חוות דעת שמאיות. לגופו של עניין, המדובר בחוות דעת מנומקת ועניינית המפרטת את המסמכים, הבדיקות והשיקולים שהנחו את המומחה בקביעת הממצאים שלו, ו התובעים לא הצביעו על סיבה בולטת לעין או נימוקים כבדי משקל המצדיקים סטייה ממנה (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (31.12.1988).

30. עיכוב ברישום הבית המשותף ואי רישום עסקת המכר

בסעיף 31 לתוספת להסכם נקבע כדלקמן :

"למען הסר ספק מובהר בזאת כי רישום הבית המשותף יתבצע לא יאוחר מ-36 חודשים מהמועד בו תהיה אפשרות חוקית לרישום הבית המשותף, ודירת הרוכש תירשם על שמו לא יאוחר מ-24 חודשים מהמועד בו יירשם הבית המשותף. החברה מתחייבת לפעול במלוא המרץ על מנת להשלים את רישום הבית המשותף ואת רישום דירת הרוכש על שמו בהקדם האפשרי"

התובעים טוענים כי לחברה היתה אפשרות חוקית לרשום את הבניין המשותף החל מיום 21.3.07 - מועד קבלת טופס 4, משמע שהיה עליה להשלים את הרישום עד ליום 21.3.10, ואולם הרישום בוצע ביום 27.3.16, היינו באיחור של 6 שנים. עוד טענו כי הדירה כמו מרבית הדירות בבניין, טרם נרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין. הנזקים הנתבעים - נזק כללי בלתי ממוני בגין פגיעה בהנאה מהדירה בסך של 6,000 ₪ לשנה ובסה"כ 36,000 ₪, וסך של 180,000 ₪ בשל ירידת ערך הדירה עקב אי רישום.

החברה טוענת כי לא ניתן היה לרשום בית משותף אלא לאחר השלמת בניית המבנה השני בפרויקט ולאחר השלמת מבנה הציבור הסמוך לשני המבנים, וכי לאחר תהליך מורכב, הליך רישום הבית המשותף הסתיים בהצלחה בחודש 3/16. עוד טענה כי ביום 10.11.16 שוגר לתובעים מכתב לצורך תיאום מועד חתימה על מסמכים לצורך רישום הדירה על שמם בלשכת רישום מקרקעין, אולם התובעים לא נענו לפנייה ואף הערימו קשיים על ידי פתיחה בהליכים משפטיים שכללו הגשת התנגדות, היחידים מבין כלל הדיירים, לתיקון תקנון הבית המשותף, הגשת ערר על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין שנדחה ביום 13.10.2020 (תיק 186-2019 נספח 8 לסיכומי החברה), והגשת בקשה לאישור תובענה ייצוגית (ת"צ 43422-04-19). עוד הוסיפה החברה וטענה כי זכויות הבעלות של חלק ניכר מבעלי הדירות כבר רשומות בפנקס הבתים המשותפים.

31. לאחר בחינה הגעתי למסקנה כי יש לדחות את טענות התובעים בעניין העיכוב ברישום הבית המשותף ובעניין העיכוב ברישום עסקת המכר מהטעמים שלהלן: ראשית - בתצהיריהם של עו"ד גראור שטיפל ברישום המקרקעין מטעם החברה ו של מר אושרי דוד סמנכ"ל הנדסה בחברה ניתן לראות תיאור של ההליכים המורכבים לרבות הליכי פרצלציה שהיו כרוכים ברישום הבית המשותף אשר נבנה על מספר חלקות ומנה 196 דירות, וחקירתם הנגדית של עדים אלה חיזקה את המסקנה כי הנתבעות פעלו בשקידה הראויה להשלמת הליך זה . שנית - מלבד טענה כללית בדבר קבלת טופס 4, התובעים לא הוכיחו מהו המועד שבו התגבשה "האפשרות החוקית לרישום הבית המשותף" לפי סעיף 31 לתוספת להסכם, ולא הוכיחו כי הנתבעות פעלו ברשלנות ו/או כי השתהו ברישום הבית המשותף משיקולים בלתי ענייניים. בנוסף התובעים לא הוכיחו מהו הנזק שנגרם להם עקב "האיחור" הנטען ברישום הבית המשותף, ולעניין אי רישום זכויותיהם בדירה בפנקס הבתים המשותפים הוכח כי העיכוב הנ"ל נבע מאי היענותם לפניית החברה מיום 10.11.2016 ומהליכים משפטיים שננקטו על ידם כמתואר לעיל.

לאור האמור לא שוכנעתי כי הנתבעות הפרו את ההסכם לגבי מועד רישום הבית המשותף ו/או לגבי אי השלמת רישום זכויות התובעים בפנקס הבתים המשותפים, אם כי אעיר כי אין באמור לעיל בכדי לפטור את הנתבעות מלפעול לרישום הזכויות הנ"ל לאחר המצאת המסמכים הדרושים על ידי התובעים.

32. חיוב מע"מ שלא כדין

ביום 5.4.06 חתמו התובעים על "הצעה לרכישת דירה" שבה נרשם "מחיר הבית 1,520,000 ₪ כולל מע"מ צמוד למדד המחירים לצרכן הידוע ביום חתימת הצעתנו זו".

ביום 28.5.06 חתמו התובעים על ההסכם. בנספח התשלומים שצורף להסכם נרשם "מחיר הדירה: 1,520,000 ₪ (כולל מע"מ בשיעור 17%).

אין מחלוקת כי החל מיום 1.9.05 ועד ליום 30.6.06 שיעור המע"מ עמד על 16.5%, וכי ביום 1.7.06 ירד שיעור המע"מ ל-15.5%.

לטענת התובעים, במועדים בהם בוצעו התשלומים על ידם שיעור המע"מ היה נמוך מ-17% כפי שנרשם בהסכם, לפיכך יש להשיב להם את הפרשי מע"מ בסך כולל של 20,618 ₪.

החברה אינה חולקת על העובדה שבמועד החתימה על הצעת הרכישה ובמועד החתימה על ההסכם, עמד שיעור המע"מ על 16.5%. לטענתה, הכיתוב "כולל מע"מ בשיעור 17%" שהופיע בנספח ג' להסכם שכותרתו "מחיר הדירה ותנאי התשלום (צמוד מדד)" (להלן "הנספח") מקורו בטעות סופר, והוסיפה כי התשלומים ששולמו על ידי התובעים חושבו לפי שיעור המע"מ הרלוונטי שהיה ידוע במועד כל תשלום ותשלום, ולכן דין טענת התובעים לעניין הפרשי מע"מ להידחות.

33. לאחר בחינה הגעתי למסקנה כדלקמן:

אין מחלוקת כי בנספח ג' להסכם נכתב כי מחיר הדירה כולל מע"מ בשיעור 17%. עוד נרשם כי:

"כל התשלומים הנ"ל כוללים מע"מ בשיעור 17% עפ"י דין. היה וישונה שיעור המע"מ לאחר חתימת הסכם זה יותאם מחיר הדירה עפ"י השינוי בשיעור המע"מ והתשלומים אשר טרם שולמו בפועל עד למועד השינוי, ישולמו בהתאם ל שיעור המע"מ שיחול במועד התשלום בפועל של כל תשלום"

יחד עם זאת הנני מקבלת את טענת החברה כי רישום שיעור המע"מ 17% בנספח התשלומים מקורו בטעות, שכן מעיון בפירוט התקבולים ששולמו על ידי התובעים לחברה (נספח 5 לתצהירו של מר אושרי דוד) ניתן ללמוד כי התמורה החוזית נקבעה לפי שיעור מע"מ 16.5%, וכי כל התשלומים ששולמו על ידי התובעים חושבו לפי שיעור המע"מ שהיה ידוע במועד כל תשלום, ו אף חלק מסכומי הקרן הוקטנו על ידי החברה בהתאם לשיעור המע"מ הרלוונטי לאותה תקופה (15.5%).

על כן לא שוכנעתי כי יש לחייב את החברה בתשלום הפרשי מע"מ.

34. השבת הפרשי הצמדה

כפי שצוין לעיל, ביום 5.4.06 חתמו התובעים על "הצעה לרכישת דירה", וביום 28.5.06 חתמו הצדדים על ההסכם.

בסעיף 2 לנספח נקבע כדלקמן:

"למחיר הדירה וכן לכל תשלום מכל סוג שהוא שעל הרוכש לשלם למוכר עפ"י ההסכם ו/או נספח זה, לרבות כזה שאיננו תשלום ע"ח מחיר הדירה, יתווספו הפרשי הצמדה, בהתאם לשיעור עליית המדד החדש לעומת המדד היסודי, כהגדרתם להלן:
....

המדד היסודי

משמעו המדד הידוע במועד חתימת הבקשה לרכישת הדירה ואם לא נחתמה בקשה כאמור, המדד הידוע במועד חתימת הסכם זה"

התובעים טוענים כי המדד היסודי המחייב על פי ההסכם הוא המדד שהיה ידוע במועד חתימת ההסכם, קרי מדד חודש 4/06, ולא המדד שהיה ידוע במועד החתימה על הצעת הרכישה, שכן לשיטתם, "הצעת הרכישה" שעליה חתמו אינה "בקשה לרכישת הדירה" כלשון הנספח, והיא אינה חתומה על ידי החברה, ומכל מקום היא בוטלה על פי סעיף 2.2 להסכם שלפיו נקבע כי החתימה על ההסכם מבטלת כל הצעה ו/או הסכם קודם. על כן על החברה לשלם להם סכום של 27,950.48 ₪ בגין הפרשי הצמדה שנגבו לטענתם בניגוד להסכם.

החברה טענה כי טענת התובעים שלפיה הם חתמו על "הצעה לרכישת דירה" ולא על "בקשה לרכישת דירה" הינה טענה מופרכת שיש לדחותה על הסף. עוד טענה כי הפרשי ההצמדה נגבו מהתובעים כדין על פי ההסכם וכמפורט בנספח 5 לתצהירו של מר אושרי.

35. לאחר שבחנתי את חומר הראיות לא מצאתי ממש בטענת התובעים לעניין המדד היסודי הקובע לשיטתם, והאבחנה שנעשתה על ידם בין "בקשה לרכישת הדירה" לבין "הצעה לרכישת דירה" לצורך קבלת פיצוי, הינה אבחנה מלאכותית ומאולצת שיש לדחותה על הסף. בנוסף, אי חתימת החברה על הצעת הרכישה אינה גורעת ממעמדה המחייב של ההצעה, והנספח להסכם שבו נקבע המנגנון לחישוב התשלומים שעליו חתמו התובעים כמתואר לעיל , הוא המסמך המחייב את הצדדים, ואין ממש בטענת התובעים כי ההסכם ביטל את ההסכמות שבנספח זה.

אי לכך חישוב הפרשי ההצמדה על ידי החברה על פי המדד היסודי שהיה ידוע במועד חתימת התובעים על הצעת הרכישה, הינו חישוב התואם את לשון ההסכם בין הצדדים, ולכן הנני דוחה את טענת התובעים בעניין הפרשי ההצמדה.

36. השבת ריבית פיגורים

התובעים טענו כי ביום 9.10.06 וביום 16.12.07 גבתה מהם החברה סכום כולל של 21,227 ₪ בגין ריבית פיגורים. לטענתם הסכום הנ"ל נגבה שלא כדין . את טענתם הנ"ל הם מבססים על סעיף 10.2 להסכם שבו נקבע כי "התמורה תשא הפרשי הצמדה ו/או הפרשי שער, הכל בתוספת ריבית צמודה, כקבוע בנספח ג' להסכם זה", וכן על סעיף 22 לתוספת להסכם שבו נקבע כי "בסעיף 10.2 ימחקו המילים: "הכל בתוספת ריבית צמודה", ולכן לשיטתם החברה לא היתה זכאית לחייבם בריבית פיגורים.

החברה לעומתם טענה כי ה סעיפים 10.2 ו- 22 שעליהם מסתמכים התובעים כאמור אינם מתייחסים לריבית פיגורים, וכי היא מעולם לא הסכימה לוותר על ריבית פיגורים למקרה והתובעים יאחרו בביצוע התשלומים. עוד הפנתה החברה לסעיף 3 לנספח להסכם הקובע כדלקמן:

"בגין איחור בתשלום כלשהו בתשלומים שעל הרוכש לשלם למוכר עפ"י הסכם זה ו/או עפ"י נספח זה, ישלם הרוכש למוכר ריבית פיגורים בשיעור המרבי הנהוג בבנק לאומי לישראל בע"מ לגבי חשבונות בחריגה בתוספת שיעור של 2.5% לשנה, וזאת במקום הפרשי ההצמדה והריבית המפורטים לעיל."

37. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי זכותה של החברה לגבות ריבית פיגורים מעוגנת בסעיף 3 לנספח להסכם שעליו חתמו התובעים כמתואר לעיל, וכי התובעים לא הוכיחו כי אומד דעת הצדדים בסעיף 22 לתוספת להסכם היה לוותר על החיוב בריבית פיגורים.

אשר על כן הנני דוחה את טענת התובעים בעניין השבת ריבית פיגורים.

38. הטעיה בעניין הבעלות במקרקעין

התובעים טענו כי הנתבעות הטעו אותן בעניין זכויות הבעלות של החברה, והוסיפו כי הנתבעת הסתירה מהם מידע חשוב לגבי הבעלות במקרקעין לרבות עיקולים שהיו רשומים עליהם, והציגה מצג שווא לפיו החברה הי נה בעלת המקרקעין ב עת שהיתה בעלת הערת אזהרה בלבד. עוד טענו התובעים כי החברה סירבה לתת ערבויות מכר. הנזקים שנתבעו על ידם – סך של 61,250 ₪ בגין זמן עבודה והתכתבויות שהשקיעו במציאת מידע רלוונטי, וסך של 25,000 ₪ בגין רגשי חרדה ועוגמת נפש.

הנתבעות דחו את טענת ההטעיה שהופנתה כלפיהן וטענו כי במועד החתימה על ההסכם החברה היתה בעלת זכויות במקרקעין כפי שנרשם בהסכם, וכי מכח זכויות אלה נרשמה הערת אזהרה להבטחת זכויות התובעים בדירה על פי ההסכם. לעניין הערבויות טענו הנתבעות כי החברה נתנה ערבויות בהתאם לדין ולהסכם , והוסיפו כי אין יסוד בדין לבקשת התובעים לקבל ערבויות על תשלומים עבור שינויים שהוזמנו בדירה . הנתבעות טענו עוד כי לאורך כל הדרך התובע העלה טענות רבות שאין להן יסוד בדין ו/או בנוהג שהיו מלוות בהתכתבויות רבות, וכי טענות התובעים בעניין הדאגה והחרדה הינן טענות חסרות בסיס ומופרכות, ולראיה התובעים היו היחידים מבין 180 רוכשי הדירות אשר העלו את הטענות הנ"ל.

39. לאחר בחינה הגעתי למסקנה כי דין טענות התובעים בעניין מעשה ההטעיה המיוחס לחברה להידחות.

בפסקה הראשונה בהסכם נרשם:

"הואיל והחברה הינה בעלת זכויות במקרקעין הידועים כחלקה 10 בגוש 11203 והממוקמים בנשר (להלן: "המקרקעין") והינה זכאית להקים על המקרקעין מבנה מגורים הכולל 97 יחידות דיור"

מחומר הראיות הוכח כי החברה רכשה את החלקות שעליהם נבנה הפרויקט מאת חברת אפריקה ישראל מגורים בע"מ, וכי במועד החתימה על ההסכם היתה רשומה לטובתה הערת אזהרה על המקרקעין הנ"ל. יוצא אפוא שההצהרה שהופיעה בהסכם שלפיה החברה "הינה בעלת זכויות במקרקעין" משקפת את מעמדה של החברה במועד החתימה על ההסכם, ואין בה משום מעשה הטעיה כטענת התובעים. יתרה מכך, התובעים הצהירו בהסכם כי הם מתקשרים בו על סמך בדיקותיהם וכי לא תהיינה להם טענות ו/או תביעות כלפי החברה בעניין זה (ראה הואיל השני בהסכם). עוד יוזכר כי ה חברה אכן נרשמה כבעלים של המקרקעין והבית המשותף נרשם ביום 27.3.16.

לעניין הערבויות - התובעים לא הוכיחו את טענותיהם בעניין אי מתן ערבויות על ידי החברה על פי ההסכם, ולא הוכיחו מקור שבדין המחייב את החברה לתת ערבויות בגין תשלומים המשולמים בגין שינויים שנתבקשו בדירה.

על כן הנני דוחה את טענות התובעים בגין מעשה הטעיה שיוחסו לנתבעות.

40. השבת שכר טרחה ששולם לנתבעת

סעיף 21 להסכם שכותרתו "עורך דין" קובע כדלקמן:

"21.1 הרוכש מצהיר כי ידוע לו שהחברה מיוצגת בעסקה נשוא הסכם זה ע"י עורך הדין, כי עורך הדין אינו מייצג את הרוכש וכי הרוכש זכאי להיות מיוצג בעסקה זו ע"י כל עורך דין אחר מטעמו .

21.2 על אף האמור בסעיף 21.1 לעיל, מסכימים הצדדים כי עורך הדין יטפל ברישום זכויות החברה והרוכש עפ"י הסכם זה ובכל הפעולות הנדרשות לשם כך"

"עורך הדין" הוגדר בהסכם כאחד מעורכי הדין שנמנו על משרדי הנתבעת בתקופה הרלוונטית.

בסעיף 11.3 להסכם נקבע:

"במעמד חתימת הסכם זה ישלם הרוכש לחברה סך בשיעור של 1.5% ממחיר הדירה (כשהמחיר כולל מע"מ) ובצירוף מע"מ עבור הוצאותיה המשפטיות של החברה בגין הסכם זה"

התובעים טוענים כי החברה לא גבתה מהם את הסכום שנקבע בסעיף 11.3 הנ"ל להסכם, אלא הורתה להם לשלמו ישירות לנתבעת וכי הם לא קיבלו עליו ערבות בנקאית. לשיטתם, הסכום לא מהווה חלק ממחיר הדירה! אלא החזר הוצאות הרישום של החברה של גביהן לא הוצגה כל קבלה חשבונית או כל ראיה אחרת מאת החברה. עוד טענו כי הנתבעת הפר ה את סעיפים 3 ו-5 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977 (להלן " כללי לשכת עו"ד") עת ק יבלה מהם שכר בעד שירות שניתן לחברה, וכן את כלל 16(א)(1) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו-1986 עת ייצג ה את החברה בהליך נגדם. על כן הם עתרו לחייב את הנתבעת להשיב להם את הסכום של 26,562 ₪ ששולם על ידם.

הנתבעת טוענת כי לא נפל רבב ב כך שהחברה המחתה לה את הזכות לקבל את ה סכום שנקבע בסעיף 11.3 להסכם, וכי טענות התובעים בעניין תחולת סעיף 16(א)(1) לכללי האתיקה מקומן להידון בפני ועדות האתיקה של לשכת עורכי הדין.

41. אין מחלוקת כי בהסכם התחייבה הנתבעת לטפל ברישום זכויות החברה ורישום בית משותף וכן רישום זכויות התובעים ב פנקס הבתים המשותפים. כמו כן אין מחלוקת כי בגין טיפול זה התחייבו התובעים לשלם לחברה את הסכום הנקוב בסעיף 11.3 להסכם. על כן לא נהיר על מה מלינים התובעים, ומדוע החברה אינה מוסמכת לשיטתם להמחות את זכותה על פי סעיף 11.3 הנ"ל לנתבעת!!

בנוסף, סעיף 5 לכללי לשכת עו"ד קובע כדלקמן :

"5. (א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד.

(ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה"

יוצא אפוא שאין פסול בכך שהנתבעת תגבה את שכרה בעד הטיפול ברישום הרכישה מהתובעים, וככל שהתובעים סבורים כי הנתבעת פעלה בניגוד לכלל 16(א)(1) לכללי האתיקה, פתוחה בפניהם הדרך לפנות ללשכת עורכי הדין בעניין זה.

42. סוף דבר

המסקנה מכל האמור לעיל היא שדין התביעה על מרבית סעדיה להידחות, למעט הסעדים שנתבעו בגין התקנת פרגולה בחצר הדירה הפרטית שעלות הסרתה הינה 1,000 ₪ בתוספת מע"מ, ותיקון חורים במלבן דלת הכניסה בעלות של 50 ₪ בתוספת מע"מ (ראה סעיף 17 לעיל).

43. אשר על כן הנני מחייבת את נתבעת מס' 1 לשלם לתובעים את הסכום של 1,050 בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 13.7.17 (מועד עריכת חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט) ועד התשלום המלא בפועל.

התביעה בגין יתר הליקויים ובגין ההפרות החוזיות הנטענות כלפי נתבעת מס' 1 נדחית בזאת.

44. המסקנות שפורטו בפסק דין לעיל מחזקות את הרושם כי התובעים העלו טענות מן הגורן ומן היקב במטרה להטיל על מי מהנתבעות חיובים כספיים תוך הגדלת הסכומים הנתבעים על ידם. למותר לציין כי התנהלות זו גרמה לניהול הליך משפטי ארוך ומייגע ויש להוקיעה.

על כן חרף קבלת חלק מזערי מהתביעה, הנני מחייבת את התובעים לשלם לנתבעת מס' 1 הוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

45. התביעה כנגד נתבעת מס' 2 (בכל הקשור לעיכוב רישום בית משותף, עיכוב רישום עסקת המכר, הטעיה בעניין הבעלות וגביית שכר טרחה עורך דין) נדחית בזאת.

התובעים ישלמו לנתבעת מס' 2 שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"ט אלול תשפ"א, 27 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אביעד פנחס ויסולי
נתבע: יובל אלון חברה לבנין בע"מ
שופט :
עורכי דין: