ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ארזי הנגב ייזום ובניה בע"מ נגד הזרע בע"מ :

לפני כבוד ה שופט ארז יקואל

המבקשת
ארזי הנגב ייזום ובניה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד י' זמיר

נגד

המשיבות
1. הזרע (1939) בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד א' דר-לולו

2. י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד א' שגב

3. גלעד יפרח אחזקות וניהול בע"מ
4. גלעד מאי חברה להשקעות בניה ופיתוח בע"מ
שתיהן ע"י ב"כ עו"ד ל' לומפ

5. קלמור החזקות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ז' מילר

6. רשות מקרקעי ישראל מחוז דרום
ע"י ב"כ עו"ד ג' צימרמן

החלטה

המשיבה 1 להלן: ("הזרע") הייתה בעלת זכות לרכישת 45 מגרשי מקרקעין בייעוד מגורים מרשות מקרקעי ישראל, היא המשיבה 6 (להלן: "רמ"י"), וזאת בפטור ממכרז (להלן: "זכות הייזום"). ביום 5.7.2020 המחתה הזרע את זכות הייזום למבקשת (להלן: " ארזי הנגב") תמורת סכום של כ-15 מיליון ₪ (להלן: "הסכם ההמחאה" או "ההסכם"). בעקבות חילוקי דעות בין הזרע לבין רמ"י לעניין שוויים של המקרקעין הנדונים , ציינה ארזי הנגב בפני הזרע כי היא אינה נכונה לעסקה בתנאים שהציבה רמ"י. בהמשך לכך, ביום 16.5.2021, התקשרה הזרע בארבעה הסכמים עם המשיבות 5-2, בגדרם מכרה להן את זכות הייזום כנגד אותה תמורה. בנסיבות אלו, הגישה ארזי הנגב את התביעה שבכותרת, בעתירה לאכוף על הזרע את הסכם ההמחאה.
בבקשה שלפניי, עותרת ארזי הנגב למתן צו מניעה זמני, האוסר על המשיבות לבצע כל פעולה שיש בה כדי לקדם את מימושם של ארבעת ההסכמים הנזכרים בין הזרע לבין ה משיבות 2-5, או לבצע דיספוזיציות כלשהן ביחס לזכות הייזום. עמדת ארזי הנגב היא, כי אף שהביעה חוסר שביעות רצון ממחיר המגרשים שהוצג על ידי רמ"י, היא לא הודיעה שאין לה כל עניין בביצוע העסקה, או שהזרע רשאית למכור את זכות הייזום לאחרים. מנגד, עומדת הזרע על כך שארזי הנגב נתנה את ברכתה להתקשרות עם צדדים אחרים תחתיה, ומוסיפה על כך וטוענת, כי הסכם ההמחאה פקע ממילא.
לעת הזו, אישרה רמ"י את תוקפה של זכות הייזום כלפי הזרע וכן את המחאתה ל משיבות 5-2. השאלה הדרושה הכרעה בגדרי הבקשה לסעד זמני היא , האם יש להותיר את המצב הקיים בעינו עד אשר תתבררנה לגופן טענות ארזי הנגב בדבר זכויותיה מכוח הסכם ההמחאה.
העובדות הצריכות לעניין
החל משנת 1998 חכרה הזרע מרמ"י מקרקעין חקלאיים סמוך ליישוב נתיבות. בשנת 2017 אושרה תכנית מועדפת לדיור בנתיבות, ומטרתה הקמת שכונת מגורים חדשה. בתוך כך, העבירה רמ"י ל-הזרע דרישה להשבת המקרקעין שהוחכרו לה. בעקבות הסכם בין השתיים מיום 23.12.2018, השיבה הזרע לרמ"י את ה מקרקעין לצורך הפשרת ם ושינוי ייעוד ם למגורים.
בהתאם להחלטה 1470 של מועצת מקרקעי ישראל, קיבלה הזרע בתמורה לפינוי המקרקעין, נוסף על פיצוי כספי, אף זכות לרכוש מגרשים בתחומי התכנית בייעודם החדש, בפטור ממכרז (הטבה ששווייה עשרות מ יליוני שקלים). זכות זו כונתה על ידי הצדדים "זכות ייזום".
ביום 24.2.2020, העבירה רמ"י ל-הזרע הצעת רכישה ביחס ל-45 מגרשים, הכוללים 2,007 יחידות דיור. על פי הצעה זו , סכום הרכישה של המגרשים יעמוד על כ-72,000 ₪ בממוצע לכל יחידת דיור (להלן: "הצעת הרכישה הראשונה"). ביום 20.5.2020 הודיעה הזרע לרמ"י על רצונה במימוש הצעת הרכישה הראשונה (ר' נספחים 2-1 לבקשה).
כחודש לאחר מכן, ביום 17.6.2020, קיבלה הזרע מרמ"י הצעת רכישה מתוקנת, בגדרה נאמר כי חלה טעות בהצעת הרכישה הראשונה וכי למעשה, סכום הרכישה של המגרשים הוא גבוה יותר ועומד על סך ממוצע של 117,000 ₪ ליחידת דיור ( ר' נספח 3 לבקשה - להלן: "הצעת הרכישה המתוקנת"). משמעות התיקון הייתה תוספת של כ-91 מיליון ₪ לסכום הרכישה הכולל שהוצע בתחילה.
ביום 5.7.2020 נחתם בין הזרע לבין ארזי הנגב הסכם ההמחאה מושא הדיון לסיחור זכות הייזום ( ר' נספח 5 לבקשה). בגדרו של הסכם ההמחאה נקבע, כי ארזי הנגב תרכוש מהזרע את האופציה לרכישת המגרשים בפטור ממכרז, תמורת ס כום של 15,052,000 ₪. ואול ם, בשים לב להצעת הרכישה המתוקנת ולחוסר בהירות ביחס למחיר המגרשים, נקבע בהסכם תנאי מתלה לכניסתו לתוקף, בכך שסכום הרכישה של המגרשים יעמוד על לא יותר מ-92,000 ₪ ליחידת דיור; עוד נקבע, כי אם מחיר הרכישה של הקרקע ינוע בין 92,000 ₪ ל- 92,750 ₪ לכל יחידת דיור, אזי יבוצע הסיחור תוך הפחתה של תמורת האופציה; כן הוסכם, כי אם מחיר הרכישה יהיה גבוה יותר מ- 92,750 ₪, אזי שמורה לארזי הנגב הזכות ל הודיע על שהיא מעוניינת בסיחור חרף מחיר המגרשים כאמור , ויראו בכך קיום התנאי המתלה ( ר' סע' 3 להסכם). כן הוסכם, כי המועד האחרון להתקיימות התנאי המתלה יהיה המועד האחרון שבו רשאית הזרע להודיע לרמ"י על מימוש האופציה.
הזרע פנתה לרמ"י בניסיונות לגבש הבנות בקשר עם מחיר המגרשים ( ר' בגדרי נספח 4 לבקשה). רמ"י לא נעתרה לבקשה להשיב על כנה את הצעת המחיר הראשונה, והודיעה ביום 3.8.2020, כי ככל שלא תיעתר הזרע להצעת הרכישה המתוקנת עד ליום 1.9.2020 – היא תיחשב כמי שויתרה על זכותה לרכוש את מגרשי האופציה בפטור ממכרז, ורמ"י תה א רשאית לשווקם בשוק החופשי ( ר' נספח 6 לתגובת הזרע).
ביום 31.8.2020, יום אחד לפני פקיעת האופציה, הגישה הזרע תביעה נגד רמ"י לבית המשפט המחוזי בבאר שבע. כך בטענה , כי עם קיבול הצעת הרכישה על ידה, לא הייתה רמ"י רשאית להוציא הצעת רכישה מתוקנת, ולחלופין, לא הייתה רשאית לנקוב במחיר שעולה בעשרות אחוזים על שווי השוק של המגרשים. יצוין, כי תביעה זו הוגשה בשיתוף ובתיאום עם ארזי הנגב, שהייתה בעלת העניין המהותית, שכן היא זו שהיה עליה לשלם את התמורה לרמ"י בפועל, בהתאם להסכם ההמחאה.
במהלך מספר חודשים לאחר מכן היו הצדדים (הזרע וארזי הנגב מצד אחד, ורמ"י מצד שני) במגעים במטרה להגיע להסכמה ביחס למחיר הרכישה ( ר' נספחים 17-15 לתגובת הזרע). אין מחלוקת בין הצדדים, כי ארזי הנגב הציגה נכונות פחותה להתפשר על סכום הרכישה שישולם לרמ"י, בעוד שהזרע חתרה לסיום העניין. כך, ארזי הנגב ביקשה להעמיד את מחיר הקרקע על סכום של כ-82,000 ₪ ליחידת דיור, ואילו הזרע הייתה נכונה לתשלום סכום של כ-92,000 ₪ בממוצע לכל יחידת דיור.
ביום 4.5.2021 הודיעה רמ"י ל-הזרע, כי בכוונתה להתחיל באופן מידי בתהליך שיווק המגרשים הנכללים בהצעת הרכישה, וביקשה כי הזרע תודיע בתוך 7 ימים אם היא מעוניינת במימוש זכות הייזום, בהתאם להצעת הרכיש ה המתוקנת (קרי, בסכום של 117,000 ₪ ליחידת דיור - נספח 20 לתגובת הזרע). ב"כ הזרע העביר את מכתבה של רמ"י לארזי הנגב, תוך שציין כי "אנו בוחנים את אפשרויות התגובה לו". ביום 7.5.2021 שיגרה הזרע תגובה לרמ"י (עם העתק לארזי הנגב), שעיקרה בקשה להמשך ההידברות (ר' התכתבויות בנספח 22 לתגובת הזרע) .
ב- 10.5.2021, יום טרם פקיעת האופציה, התקבל אצל הזרע מכתב מרמ"י, ממנו עלה חוסר נכונות להידבר בעניין מחיר הרכישה ( ר' נספח 23 לתגובת הזרע). כן התקיימה באותו יום שיחת טלפון בין הצדדים, באותה הרוח.
עוד באותו היום, 10.5.2021, שוחח נציג הזרע טלפונית עם נציג ארזי הנגב. הצדדים חלוקים בדבר תוכנה המדויק של שיחה זו, כפי שעוד יוזכר. אולם, מוסכם עליהם כי באותה שיחה הודיע נציג ארזי הנגב ש החברה אינה מעוניינת לרכוש את מגרשי האופציה במחיר של 117,000 ₪ לקרקע לכל יחידת דיור. מכאן נחלקים הצדדים ביחס לגרסאותיהם.
לגרסת ארזי הנגב , באותה שיחה הוצגה עמדתה לפיה היא מחויבת להסכם, וכי יש להמשיך ב משא ומתן מול רמ"י. לעומתה, גורסת הזרע ש הובהר על-ידה באותה שיחה, כי משעה שארזי הנגב אינה מעוניינת בעסקה לפי תנאי רמ"י, אזי היא תפנה לגורמים אחרים על מנת למכור להם את זכות הייזום.
ביום 13.5.2021 הודיעה הזרע לארזי הנגב כי היא מנהלת משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים, למכירת זכות הייזום במחיר מלא של הקרקע (קרי, 117,000 ₪ ליחידת דיור) (נספח 25 לתגובת הזרע) . בשיחה טלפונית שהתקיימה בין הצדדים בהמשך אותו יום אמר נציג ארזי הנגב, לכאורה, כי הוא "עומד בהסכם", ואילו נציג הזרע השיב כי "זה לא רלוונטי" ( ר' תמליל השיחה נספח 16 לתצהיר מטעם ארזי הנגב).
עוד באותו היום, הודיעה הזרע לארזי הנגב, כי המועד האחרון שנקצב על ידי רמ"י למימוש האופציה (11.5.2021 ) פקע וכי משמעות הדברים היא שהתנאי המתלה בהסכם לא התקיים במועד שנקבע לקיומו ולכן ה הסכם בטל (ר' נספח 24 לתגובת הזרע). ארזי הנגב, מצדה, הודיעה כי היא מממשת את זכותה להוציא לפועל את ההסכם, חרף המחיר הגבוה (ר' נספח 26 לתגובת הזרע). ביום 14.5.2021 הודיעה הזרע כי פניה לביצוע עסקה עם צדדים שלישיים (ר' נספח 28 לתגובת הזרע).
לאחר דברים אלו, התקשרה הזרע ביום 16.5.2021 עם המשיבות 5-2 בארבעה הסכמים, בגדרם מכרה להן את זכות הייזום, וזאת כנגד אותה תמורה כפי שנקבעה בהסכם עם ארזי הנגב (ר' נספח 29 לתגובת הזרע). בו ביום, הודיעה הזרע לרמ"י על המחאת זכות הייזום למשיבות 5-2 (ר' נספח 30 לתגובת הזרע).
רמ"י, מצדה, ציינה כי המועד להשיב להצעת הרכישה המתוקנת חלף ביום 11.5.2021, וכתוצאה מכך זכויותיה של הזרע פקעו, ואולם, חרף האמור, תועבר בקשתה של הזרע לדיון. לנוכח הודעה זו, כל המעורבים בהליך שבכותרת המתינו להחלטת רמ"י, על מנת להימנע מניהול דיון תיאורטי.
ביום 20.6.2021 הודיעה רמ"י ל-הזרע, כי לפנים משורת הדין ועל אף חלוף המועדים, הוחלט להיענות לבקשת האורכה למימוש זכות הייזום. לצד זאת הודגש, כי העסקה תיערך בהתאם לשומה עדכנית, ולא תינתן הטבה בדמות קיום העסקה על בסיס השומה הקודמת, שאינה בתוקף. קרי, מחיר הקרקע בדמות 117,000 ₪ בממוצע לכל יחידת דיור – אינו עומד עוד על הפרק (הודעת הרשות הוגשה לבית המשפט ביום 20.6.2021, בד בבד עם מסירתה ל-הזרע). בעקבות כך התקשרה הזרע ביום 11.7.2021 עם המשיבות 5-2 בהסכם חדש, לפיו תומחה להן זכות הייזום על פי שומה עדכנית, יהא שיעורה אשר יהא.
עיקרי טענות הצדדים
לטענת ארזי הנגב, הזרע לא הייתה רשאית למכור את זכות הייזום לצדדים אחרים. אף שבשיחה טלפונית ביום 10.5.2021 ציין נציג ארזי הנגב כי הוא אינו נכון לשלם לרמ"י עבור רכישת הקרקע סכום של 117,000 ₪ ב ממוצע לכל יחידה דיור, לא נשקף ויתור על העסקה או הסכמה לכך שהזרע רשאית למכור את זכות הייזום לאחרים.
כן נטען לחוסר סבירות בעמדת הזרע לפיה שיחה זו הביאה לביטולה של עסקת ענק , שכן מי מהצדדים לא הודיע בכתב על אודות ביטול שכזה . לטענת ארזי הנגב, מבחינתה, הייתה זו שיחה נוספת מבין אינספור שיחות, בהן השיח היה "חופשי ובלתי מחייב". אשר למאזן הנוחות, נטען, כי ככל שלא יינתן הסעד הזמני המבוקש, ארזי הנגב עלולה לאבד עסקה בעלת חשיבות אסטרטגית עבורה.
לטענת הזרע, בשיחה הטלפונית שהתקיימה ביום 10.5.2021 הבהירה ארזי הנגב כי אין בכוונתה לבצע את העסקה במחיר שדורשת רמ"י, וזאת שעה שהיה ידוע לה כי המועד האחרון לפקיעת האופציה יחול ביום המחרת. יתרה מכך. נטען, כי באותה שיחה הבהיר נציג הזרע שבכוונתה למכור את הזכות לצדדים שלישיים, ואילו נציג ארזי הנגב השיב כי היא מוזמנת לעשות כן, ושארזי הנגב כבר תרכוש את המגרשים המדוברים בגדרי מכרז.
לדברי הזרע, ארזי הנגב כיוונה בכך כי הזרע לא תצליח להתקשר עם צדדים שלישיים במחיר הצעת הרכישה המתוקנת, וכתוצאה מכך תאבד את זכות הייזום. או אז, כשרמ"י תציע את המגרשים למכירה בגדרי מכרז פומבי, ארזי הנגב תרכוש אותם במחיר נמוך מהמחיר המוצע כיום.
מכל מקום, טוענת הזרע, כי שעה שבהסכם ההמחאה נקבע שעל התנאי המתלה להתקיים עד למועד האחרון בו הזרע רשאית להודיע על מימוש האופציה לרמ"י, ומאחר שמועד זה חלף ביום 11.5.2021, מבלי שארזי הנגב הביעה נכונות לרכוש את המגרשים במחיר הצעת הרכישה המתוקנת - אזי התנאי המתלה לא התקיים וההסכם פקע. יוער, כי תגובתה של ארזי הנגב לכך היא, שבשום שלב לא נאמר לה כי פקיעת האופציה של רמ"י ביום 11.5.2021 מהווה "טריגר" לפקיעת ההסכם כולו, וממילא זכות הייזום כבר נחזיתה ככזו שפקעה בעבר, ביום 1.9.2020, והמועד הוארך בדיעבד על ידי רמ"י.
אשר למאזן הנוחות, נטען, בעיקר, כי הנזקים עליהם שחה ארזי הנגב ככל שלא יינתן צו מניעה, הם ממוניים גרידא, ו אין להעתר לבקשה לסעד זמני שעה ש לכל היותר מדובר בנזק בר-פיצוי.
המשיבות 5-2 מצטרפות לטענות הזרע, וטוענות אף הן , כי הסכם ההמחאה פקע משלא התקיים התנאי המתלה שנקבע בו. עוד נטען, כי ככל שתתקבל הבקשה, יהא בכך כדי להגביל את מימוש ההתק שרות שכבר נכרתה.
הודגש, כי המשיבות 5-2 ה ן בגדר צדדים שלישיים תמי לב וכי מדובר במעשה עשוי עת הזכויות הומחו, העסקה קרמה עור וגידים ויצאה אל הפועל. המשיבות אף עמדו על כך שהבקשה הפכה תיאורטית, שעה שהיא מתייחסת אך להצעת הרכישה הראשונה ולהצעת הרכישה המתוקנת של רמ"י, בעוד שבינתיים הוציאה רמ"י החלטה חדשה בדבר שומה עדכנית. הובהר, כי ההסכם שבין הזרע לארזי הנגב אינו מתייחס לשומה זו, וכך גם הבקשה לצו מניעה אינה רלוונטית אליה.
רמ"י עומדת על כך שאין לה כל עניין במחלוקת שבין הצדדים, וכי האינטרס היחיד מבחינתה שלה הוא המשך שיווק המגרשים, נוכח הצורך הציבורי והלאומי בפיתוח שכונת מגורים חדשה בנתיבות. לדברי רמ"י, ככל שהזרע (או מי מטעמה) לא תעמוד במועדי התשלום, לרבות כתוצאה מצו מניעה, לא יעלה בידה של הזרע לממש את זכות הייזום. לעניין זה מפנה רמ"י להחלטה 1470, לפיה את התשלום עבור הקרקע יש להעביר בתוך 180 ימים מיום אישור העסקה ברשות.
בשים לב לעמדתה זו של רמ"י, טוענת הזרע כי ככל שתאבד את זכות הייזום כתוצאה ממתן צו מניעה, ייגרם לה נזק בלתי הפיך, שנאמר בסכום של 15 מיליון ₪.
דיון והכרעה
לאחר שמיעת עדויות ולאחר שעיינתי בטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש מקום ליתן צו מניעה זמני כמבוקש עד לבירור תביעת ארזי הנגב לגופה , שייעשה בהקדם. הכל, מבלי לקבע מסמרות אשר לתוצאת ההליך ובכפוף להפקדת ערובה בסכום משמעותי.
בתמצית אציין כי אף שנחזה בשלב מקדמי זה ש סיכויי תביעתה של ארזי הנגב אינם מן הגבוהים, התרשמתי שטרם בשלה העת לקבוע הכרח לפיו מדובר בתביעת בדים. לצד זאת, מצאתי את מאזן הנוחות כנוטה באופן מובהק לטובת ארזי הנגב . במוקד הראיות לכאורה שהציגה המבקשת מצוי הסכם ההמחאה. נסיבות לכאוריות הקשורות בתוקפו נחזות כמפחיתות מיכולתו לשמש כ"בסיס ראיות מספקות לכאורה". מבלי לקבע מסמרות, לא מן הנמנע כי סופו של יום תועדפנה טענות המשיבות בבחינת מאזן ההסתברויות האזרחי, השונה מהבחינה הכפולה אליה אני נדרש כעת – עוצמת הראיות לכאורה, אל מול מאזן הנוחות. זה מהווה את השיקול העיקרי ובשלב זה, בהעדר משקל יתר לשיקולי מהימנות, ראיתי לנכון להעדיף מניעת נזק שייגרם למבקשת ככל שלא יוותר המצב בעינו, באופן שאף יסכל את מתן הסעד העיקרי המבוקש היה ויימצא ממש כלשהו בטענות ארזי הנגב . להלן הטעמים שביסוד מסקנתי הזמנית.
הדין החל
התנאים למתן סעד זמני קבועים בהוראת תקנה 95 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, אשר לפיה: "רשאי בית המשפט לתת את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מספקות לכאורה בקיומה של עילת תביעה... ובנחיצות הסעד הזמני לצורך הגשמת המטרה ", וזאת תוך התחשבות באלו: "(1) הנזק שעלול להיגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שעלול להיגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק העלול להיגרם לאדם אחר או לעניין ציבורי; (2) אם אין סעד אחר שפגיעתו במשיב קלה יותר, המשיג את התכלית שלשמה נועד הסעד הזמני; (3) תום לבם של בעלי הדין, הן בקשר לגוף העניין והן בקשר להגשת התביעה ובקשת הסעד הזמני, והאם המבקש לא השתהה יתר על המידה בנסיבות העניין בהגשת כתב התביעה או בהגשת הבקשה לסעד הזמני".
במהלך דיון בבקשה לסעד זמני, על בית המשפט לבחון האם מבקש הסעד הניח ראיות לכאורה לקיומה של עילת תביעה. נוסף על כך, יש לבחון את מאזן הנוחות בין הצדדים, תוך התייחסות לנזק הצפוי להיגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שייגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק שעלול להיגרם לצד שלישי.
בין שני השיקולים הללו מתקיים יחס של "מקבילית כוחות" . ככל שסיכויי התביעה להתקבל גבוהים יותר, כך ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך, כאשר ככלל, יינתן מעמד בכורה לשיקולי מאזן הנוחות. כללים אל ו נותרו על כנם גם לאחר כניסתן לתוקף של תקנות סדר י הדין הנזכרות בנוסחן החדש (ראו, למשל: רע"א 5435/21 מועדון הפועל עימאד אכסאל נ' ההתאחדות לכדורגל בישראל (8.8.2021); רע"א 5581/21 ‏חאלד פרג (מאלחי) נ' נור אדין (12.8.2021); רע"א 4152/21 ‏ חלפון נ' קבוצת מזרחי ובניו השקעות בע"מ (1.7.2021)). לצד השיקולים הנזכרים, יש להתייחס אף לשיקולי יושר וצדק, ובתוך כך נבחנים תום ליבו של המבקש וכן חלופה למתן הסעד שפגיעתה במשיב פחותה.

ראיות מספקות לכאורה לקיומה של עילת תביעה?
בזהירות המתבקשת בשלב מקדמי זה, אני סבור כי סיכויי תביעתה של ארזי הנגב אינם מן המשופרים. אכן, הסכם ההמחאה הותלה בתנאי שלפיו, ככל שלפי דרישת רמ"י יהיה מחיר הקרקע גבוה יותר מס כום של 92,750 ₪ בממוצע לכל יחידת דיור – וזה אכן היה המצב – אזי תהיה ארזי הנגב רשאית להודיע על הסכמתה לכך לזרע בכתב. זאת, עד למועד האחרון בו הזרע רשאית להודיע לרמ"י על רצונה במימוש האופציה. על פני הדברים, תנאי זה לא התקיים. נחזה, לכאורה, כטענת הזרע, כי המועד האחרון חלף ביום 11.5.2021 מבלי שניתנה ההסכמה כנזכר מאת ארזי הנגב.
אולם, דומה כי בשלב דיוני זה לא ניתן לקבוע, כממצא מושכל בגדרי העדפת גרסה זו או אחרת על פני מאזן ההסתברויות האזרחי, שאכן נעשה ויתור על העסקה מצד ארזי הנגב, וכי לא נודעו לעסקה זו סיכו יי תקומה חרף חלוף המועד. אין לכחד אפשרות שיינתן משקל מסוים לטענת ארזי הנגב, לפיה גם בשלבים מוקדמים יותר ניתן "אולטימטום" דומה ל- הזרע על ידי רמ"י, וזכות הייזום אף פקעה ובהמשך הדרך הוחזרה לחיים על ידי רמ"י. לטענת ארזי הנגב, היא הסתמכה על התנהלות זו, תוך תקווה שהדבר יחזור על עצמו פעם נוספת. אכן קיים קושי נחזה בעמדתה זו, שיכול ויתמוך בשינוי תוצאת הדיון לגופו, אך סבורני כי לא ניתן לומר בשלב זה שהתביעה משוללת כל יסוד.
לא ניתן להתעלם כליל מהסתכלות מתבקשת לאחור, ממנה נלמד יסוד לכאורי מסוים בתימוכין בעמדת ארזי הנגב. חרף חלוף המועד כנטען, זכות הייזום של הזרע לא פקעה לחלוטין ביום 11.5.2021, ובסופו של יום אף הוארכה על ידי רמ"י.
אף אין להתעלם כליל מכך שלא הוצגה הודעה רשמית מטע ם הזרע, המלמדת ללא כחל וסרק כי ניתנת לארזי הנגב התראה אחרונה, לפיה ככל שלא תינתן הסכמתה בכתב לביצוע העסקה בתמורה שמבוקשת על ידי רמ"י עד למועד מסוים, אזי יפוג ההסכם.
ראיתי אף לציין כי נחזה שהודעה רשמית מטעם הזרע הייתה מונעת את קיומו של הליך זה, ולא היה מקום לחילופי מסרים בעל פה בלבד. בנסיבות דומות ציינתי, כך: "סביר לצפות שאינדיקציות קריטיות בהתנהלות הצדדים תזכינה לגיבוי בכתב. המדובר בחברות ציבוריות המנהלות משא-ומתן לעסקה ששוויה עולה על 100 מיליון ₪. קשה להלום מצב בו התקשורת בכגון-דא נעשית בשיחות חבריות בעל-פה, באופן שמקשה להתחקות אחר המסרים שהועברו בין הצדדים" (ר' ת"א (ת"א) 54870-08-20 אינרום תעשיות בנייה בע"מ נ' פז חברת נפט בע"מ (17.1.2021)). והדברים יפים גם בענייננו.
תחת זאת, נשמעו עדויות סותרות מטעם הצדדים בדבר שיחות שהתנהלו בעל -פה (ר' למשל: פרו' עמ' 45, שו' 10 – עמ' 47 ש' 3; עמ' 99, שו' 4-2). הצדדים הרחיבו רבות בעניין מהימנות העדויות, ואולם, בעת הזו, אני נדרש לבחינת הראיות לכאורה וטרם בשלה העת לקביעת ממצאים השמורים לדיון עצמו. זאת, כשיקולי מהימנות והמשקל שיש ליתן ליחסם של הצדדים לציר הזמן ולאופי התנהלותם הלא פורמלית של ארזי הנגב והזרע במועדים הרלוונטיים (כדוגמת מספר השיחות במועד מסוים, תוכנן, והאם כללו את המילה "בהצלחה", כאות לויתורה של ארזי הנגב על העסקה). הכל, בגדרי שאלות שהמענה הנדרש להן צריך שי יבחן על פי מאזן ההסתברויות בתום שמיעת ההליך.
יפים לעניין זה דברי בית המשפט ב-ע"א 342/83 גלוזמן נ' גלוזמן, פ''ד לח(4) 105, ולפיהם: "בדונו במתן סעד זמני אין בית המשפט דן בניתוח מקיף של הראיות, ואף אין הוא חייב לבדוק את מכלול הראיות, כאילו עמד להכריע בעניין סופית". כך אף לא מצאתי כי ניתן לקבוע על אתר שתביעת ארזי הנגב היא טרדנית, או כי כלל לא קיימת "שאלה רצינית שיש לדון בה" (השוו: רע"א 1379/16 נופי נ' נופי (3.4.2016); בע"מ 5451/19 פלונית נ' פלוני (22.8.2019)).
אשוב ואציין כי למול כל אלו, לא התעלמתי מן העובדה עליה אין חולק שהתנהלות ארזי הנגב היא שהובילה את הזרע לסחרור מיותר של איתור רוכשים חלופיים בטווח זמנים מוקשה. בניגוד לסברת ארזי הנגב מלכתחילה, מניעיה של הזרע לא כללו את השאת סכום התמורה . נתון זה גורע מעוצמת הראיות לכאורה שהציגה ארזי הנגב.
מטעמים אלו, סבורני שקיימות לארזי הנגב ראיות לכאורה לעילת תביעה. אף שעצמתן של ראיות אלו מכורסמת באופן לא מבוטל, לא מצאתי מקום לשלול כבר בשלב זה את אפשרות קיומה של זכות תביעה לכאורה , ולו מסויימת. בנסיבות כגון דא הכוללות רף ראייתי מוקשה , על מנת שתתקבל הבקשה נדרש על פי מקבילית הכוחות הנזכרת שמאזן הנוחות ייטה במובהק לטובת המבקשת. שוכנעתי כי כזה הוא המצב בענייננו.

מאזן הנוחות
אני סבור כי מאזן הנוחות - הוא השיקול העיקרי שיש לבחון בבקשה למתן סעד זמני - נוטה לטובתה של ארזי הנגב. אכן, ככל שלא יינתן צו מניעה זמני, והעסקה בין הזרע, המשיבות 5-2 ורמ"י תצא לדרך, ארזי הנגב תצא כש ידיה על ראשה. זאת, לאחר שהחזיקה בהסכם שהקנה לה את הזכות לרכוש את זכות הייזום וטרם הובר ר בשלב זה, באופן מובהק על פי המבחנים שבדין, כי הסכם זה פקע. לעניין זה כבר נאמר, כי : " הזכות החוזית הינה זכות שראוי להגן עליה כבר בשלב הסעד הזמני" (ראו רע"א 5711/12 נ. מצה בע"מ נ' דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ (25.2.2013)).
המשיבות כולן טענו, כטעם לכך שאין מקום ליתן צו מניעה, כי נזקה של ארזי הנגב ניתן לשומה כספית. על טענה מעין זו נאמר ברע"א 5711/12 הנ"ל, כי: " יש להיזהר מליתן משקל יתר לטענה – הנטענת במסגרת מאזן הנוחות – כי כאשר מדובר בחוזה מסחרי, הנזק תמיד ניתן לפיצוי כספי ולכן אין הצדקה למתן סעד זמני". יתרה מכך, כפי שעולה מטענת ארזי הנגב, נזקה באובדן העסקה הוא רחב במיוחד, שכן המדובר בעסקה אסטרטגית מבחינתה, לרכישת קרקע עליה יוקמו כ - 2,000 יחידות דיור, על כל המשמעויות הנובעות מכך (למשל מן הבחינה של "תקיעת יתד" בפרויקט מגורים משמעותי בנתיבות וביסוס מוניטין). לא שוכנעתי כי המבקשת מעוניינת בפיצוי כספי דווקא. עניינה בבנייה והגלגל לא יהא נתון להשבה לאחור ככל שיימצא ממש בטענותיה בסופו של יום.
רמ"י הדגישה את הדחיפות הברורה שיש בהקצאת המגרשים ובקידום עבודות הבנייה, והוסיפה על כך, כי מטרת ההטבות הניתנות לחוכרים חקלאיים היא יצירת מלאי קרקע זמין לשיווק והקצאה מידיים, וכי מתן צו מניעה יסכל את התכלית האמורה. עמדתה של רמ"י מובנת וייחסתי לה משקל לא מבוטל. עם זאת, עמדתה כוללת קושי מסויים.
השיווק של מגרשי האופציה החל עוד בחודש פברואר 2020, עם מתן הצעת הרכישה הראשונה ל-הזרע. מאז, נודעו עיכובים חוזרים ונשנים בקידום העסקה, תוך שרמ"י האריכה את המועד האחרון מבחינתה פעם אח ר פעם.
כך, כשזכות הייזום פקעה ביום 1.9.2020 והוחזרה לחיים , וכך פעם נוספת , כשזכות הייזום פקעה ביום 11.5.2021 והוחזרה לחיים ביום 20.6.2021. ציפייה מרמ"י , כרשות מינהלית, כי תמתין מעט קט נוסף בלבד עד להשלמת בירור הזכויות הקשורות בגורם הידוע לה כמי שקשור בזכות הייזום (ברוח המתנתה עת שהתנהל ההליך בבית המשפט המחוזי בבאר שבע), אינה זרה לנסיבותיו הלכאוריות של העניין.
לעת הזו, לא הובררה די הדחיפות הנטענת על ידי רמ"י הנפרטת לכדי ימים. ברור שכל עיכוב נוסף בפתרון מצוקת הדיור בנתיבות ובכלל איננו רצוי ומנוגד לאינטרס הציבור . על אף מצוקת הדיור, רמ"י הראתה אורך רוח ביחסה לנושא וכפי אומד דעתה הלכאורי, היא עדיין רואה עצמה מחויבת כלפי הזרע. אף הזרע עצמה התנהלה מול המשיבות 5-2 בטווח מועדים שלאחר פקיעת זכות הייזום אליבא דרמ"י. ראיתי לנכון לאזן בין אינטרס הציבור לבין האינטרס הפרטני הקשור בזכויות חוזיות לכאורה בהן אוחזת ארזי הנגב בידיע ת רמ"י מזה כבר. כך, באמצעות התכתבות עם האפשרות לקצר ויכול שאף לאיין עיכוב אפשרי שכזה, ככל הניתן, על דרך השלמה מהירה של בירור המחלוקת לגופה . אף אזכיר כי נודעה המתנה לקבלת עמדתה העדכנית של רמ"י על מנת להימנע מקיום דיון תיאורטי שמא לא תעמוד עוד זכות הייזום על הפרק. משעלתה על הפרק, מצאתי מקום למצות את הדיון בסוגיה למי יש לשייכה.
אעיר כי אין מקום ל עמדת רמ"י, ככל שכך ניתן להבינה, לפיה אם יינתן הצו הזמני המבוקש, זכות הייזום של הזרע ממילא לא תשתכלל, ורמ"י תפעל לשיווק המגרשים. ניתן צו מניעה זמני המקפיא את המצב הקיים, הכולל את אישור זכות הייזום ואת הסבתה. חזקה על רמ"י כי תפעל בהתאם. אעיר כי לא נשמעה התנגדות קונקרטית למיהות הנסב, ובעניינה של ארזי הנגב אף נחזה ממהלך הדיון שהיא נכונה לממש את זכות הייזום כפי התנאים שמציבה רמ"י .
רמ"י עומדת על כך שבהתאם להחלטה 1470, יש להעביר את התשלום עבור הקרקע בתוך 180 ימים מיום אישור העסקה על ידה. ככל שמועד זה לא חלף בשלביה הראשונים של העסקה וב שים לב לכך שהמחאת הזכויות מהזרע למשיבות 5-2 נעשתה בחודש יולי 2021, ולכך שרמ"י עתידה להוציא שומה עדכנית בגין שווי המגרשים, דומה כי לכל הפחות קיימת שהות להעברת התשלום עבור המגרשים עד לסוף שנת 2021, אם לא למעלה מכך.
אף לא מצאתי כי לזרע ולמשיבות 5-2 ייגרמו נזקים משמעותיים כתוצאה ממתן צו מניעה זמני . הזרע חוששת מפקיעת זכות הייזום שלה – מצב מפניו התריאה רמ"י – אך נהיר כי רמ"י לא תפקיע את זכות הייזום ולא תשווק את המגרשים לגורמים אחרים כל עוד צו המניעה יעמוד בתוקפו.
אשר למשיבות 5-2, דומני כי יש להחיל מגבלה מסוימת על מידת ציפייתן. המשיבות ידעו או היו צריכות לדעת מלכתחילה על אודות קיומה של המבקשת כטוענת מרכזית לכתר זכות הייזום. לעניין זה תצוין דרישתה של ארזי הנגב מ-הזרע, בהודעתה מיום 13.5.2021 (נספח 26 לתגובת הזרע), כי ככל שבכוונת הזרע להתקשר עם צדדים שלישיים בהסכם שעומד בסתירה לזכויות ארזי הנגב, אזי הזרע נדרשת ליידע את אותם צדדים שלישיים בכל הנוגע לטענות ארזי הנגב ועל כוונתה לפעול להגנה על זכויותיה . למצער, טרם אישור רמ"י את המחאת זכות הייזום לטובתן, ביום 20.6.2021, הן כבר היו ערות להליך המשפטי ולטענותיה של ארזי הנגב בדבר זכות הייזום.
אשר לשיקולי צדק, לא שוכנעתי כי קיים סעד חלופי אשר ישיג את מטרת הצו ואף לא מצאתי כי שיקולי תום לב או שיהוי מטים את הכף נגד מתן צו מניעה.
ארזי הנגב לא השתהתה ומיהרה לפנות לבית המשפט מיד לאחר שנודע לה על כוונתה של הזרע לסגת מן ההסכם ולמכור את זכות הייזום לאחרים. כך גם לא ראיתי שארזי הנגב פעלה בחוסר תום לב. בהקשר זה ומבלי לקבע מסמרות, טרם ניתן להתעלם כליל מהתנהלותה של הזרע , לפיה אף שביום 13.5.2021 הודיעה ארזי הנגב כי היא מממשת את זכותה להוציא לפועל את ההסכם, אף אם בכפוף לשמירת טענות וזכויות למול רמ"י, הדבר לא מנע מ-הזרע מלהתקשר בהסכמים נוגדים עם המשיבות 5-2 כ עבור 3 ימים, ביום 16.5.2021.
סיכומה של בקשה
לעת המקדמית הזו, לא מצאתי ממש ביתרת טענות הצדדים והיא נשמרת להם לכור ההיתוך של המשפט עצמו. לאור כל המקובץ, אני מקבל את הבקשה ומורה, כך-
ניתן בזה צו מניעה זמני המותיר מצב קיים בעינו ואוסר על המשיבות לפעול לקידומם של ארבעת ההסכמים שנחתמו בין המשיבה 1 למשיבות 5-2, או לבצע דיספוזיציות כלשהן ביחס לזכות הייזום. למען הסר ספק, בכלל זה מנועה גם המשיבה 6 לשווק את זכות הייזום לגורם אחר מלבד הזרע.
כתנאי לכניסת הצו הזמני לתוקפו ובהתכתבות עם חולשת הרף הראייתי ועם מכלול לכאורי של נסיבות העניין , המבקשת תפקיד בקופת בית המשפט ערבון או ער בות בנקאית בסכום של 3,500,000 ₪, להבטחת נזקים שעלולים להיגרם למשיבות היה ויבוטל הצו הזמני או יפקע מכל סיבה אחרת. חרף התייחסותי למאזן הנוחות, לא ניתן לכחד כליל אפשרות לקיומו של נזק למשיבות או למי מהן. אף לא מן הנמנע כי אורה בהמשך על הגדלת סכום זה בהתכתבות עם חלוף הזמן או עם תזוזות קונקרטיות אפשריות בעמדת הרשות.
המבקשת אף תחתום על התחייבות עצמית ללא הגבלה בסכום לפיצוי המשיבות בגין כל נזק שייגרם להן ככל ויפקע הצו הזמני.
חרף התוצאה אליה הגעתי, לא ראיתי לחייב את מי מהמשיבות בהוצאותיה של ארזי הנגב. זאת, במיוחד לנוכח האמביוולנטיות שעלתה מהתנהלותה, לאחר שמחד-גיסא הייתה מעוניינת בקיום הסכם ההמחאה והותרתו בתוקף, ומאידך -גיסא עמדה בסירובה (עד ליום 11.5.2021) להתקשר עם רמ"י על פי הצעת הרכישה המתוקנת. לנוכח האמור, כל צד יישא בהוצאותיו.
התביעה גופה תשמע מלפניי, תוך מתן תיעדוף לסיום בירורה אף טרם חלוף המועד מכוח החלטה 1470 . נקבעת ישיבת קדם משפט ליום 22.11.21 בשעה 10:00. משוריינת ישיבה לשמיעת הוכחות וסיכומים בעל-פה ליום 27.12.21 בשעה 09:00-14:00 ועד גמר.
ניתנה היום, י"א אלול תשפ"א, 19 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: ארזי הנגב ייזום ובניה בע"מ
נתבע: הזרע בע"מ
שופט :
עורכי דין: