ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מופיד סנדוקה נגד סאמר עארף :

בפני כבוד ה שופט אמיר דהאן

התובעים (הדיירים)

  1. מופיד סנדוקה
  2. יעקוב סנדוקה

נגד

הנתבעים (בעלי הבית)

  1. סאמר עארף
  2. מאהר עארף

3 באסם עארף

לתובעים: עו"ד עווני יע'מור
לנתבעים: עו"ד מג'די זייד

פסק דין

  1. זוהי תביעת דיירים לתיקונים והסדרת תשלום שכ"ד בבית עסק ותביעה־שכנגד להעלאת דמי השכירות.
  2. כבר בפתח הדברים יצוין כי רק לאחר שנתבררה התביעה־שכנגד בעדים ובראיות, ונוכח העולה מן הראיות , הסתבר לבית־הדין כי יש לקבוע כממצא שהגנת הדייר על־פי חוק הגנת הדייר בגין הנכס הרלוונטי פקעה, ועמה גם נשמטה סמכותו העניינית של בית־הדין להיזקק לתובענות.

הצדדים
3. התובעים והנתבעים־שכנגד (להלן: סנדוקה) היו שוכרים מוגנים בנכס מסחרי – בית קלייה לקפה, ברחוב חאן אל ־זית בעיר העתיקה בירושלים. הנתבעים , שהם התובעים ־שכנגד (להלן: עארף), הם נציגי הבעלים של הנכס, אשר נהגו לטפל בענייני הנכס אל מול סנדוקה .
כתב התביעה המקורי
4. בכתב התביעה המקורי טענו סנדוקה לקשר של דיירות מוגנת , ומשכך תבעו סנדוקה את עארף לקבלת דמי שכירות, שכן לשיטתם סירבו עארף לקבל מהם את דמי השכירות . כן תבעו החלפת דלת הכניסה הראשית, שהיא דלת ברזל גדולה כבדה ויקרה מן הסוג המקובל בעיר העתיקה בבתי עסק מסוג זה.
כתב התביעה־שכנגד
5. בכתב התביעה־שכנגד עתרו עארף כנגד סנדוקה להעלאת דמי השכירות וקביעתם על־ידי בית־הדין בהתאם לחוות־דעת שמאי שהגישו.
6. כתב התביעה־שכנגד מגולל את סיפורה של החנות. בראשית הושכרה החנות על־ידי אביהם של סאמר, באסם ומאהר עארף, ושמו עווני עארף א"י. השוכרים היו יעקוב סנדוקה ואחיו אחמד סנדוקה א"י. השכירות בוצעה באמצעות מספר רב של חוזים, כאשר החוזה האחרון נערך בשנת 1975 (1395 שנה היג'רית). סכום דמי השכירות שנקבע אז היה בסך של 30 דינר ירדני לשנה, והוא שולם מדי שנה ל עווני עארף א"י. בשנת 1993 נפטר עווני, ויעקוב המשיך לשלם את דמי השכירות לסאמר , ולאחר מכן לבאס ם, עד שנת 2012. משנת 2012 הפסיק סנדוקה לשלם את דמי השכירות.
7. עד לשנת 2012 עמדו דמי השכירות על סך 200 דינר (כ־1,100 ש"ח) לשנה. עארף פנו מספר פעמים לסנדוקה על־מנת להעלות את דמי השכירות ולקבוע אותם על סכום ראוי.
לטענת עארף, המדובר בבית עסק שלא שולמו בגינו דמי מפתח . לפיכך, לא חל עליו סעיף 52א לחוק הגנת הדייר, ודמי השכירות אינם מוגבלים בסכום התקרה שבחוק. בהתאם לכך, תבעו עארף להעלות את דמי השכירות לסך של 4,500 ש"ח לחודש לפחות, החל מיום 1.1.2013.
8. עארף הדגישו בתביעתם כי אין בעצם הגשת התביעה כדי להסכים ל עצם קיום הדיירות המוגנת נכון ליום הגשתה. הואיל וטענה זו יורדת לשורש סמכותו העניינית של בית־הדין לשכירות, ועלו בעניינה ממצאים במהלך שמיעת ההוכחות – ביקש בית ־הדין מיוזמתו הבהרה עליה לאחר הסיכומים , ועארף הודיעו כי הם עומדים על טענה זו שבעתיים לאחר ההוכחות, שבהן הסתבר כי יעקוב העביר את העסק לאחרים והיא העברה שלא הייתה ידועה להם לפני כן.
מוסכמות
9. בפתח הדיון הסכימו הצדדים כי לא ימונה מומחה מטעם בית־הדין להערכת דמי השכירות הראויים בנכס.
10. בהמלצת בית־הדין, הסכימו הצדדים כי יינתן פסק ־דין חלקי ולפיו יוכלו סנדוקה להתקין את הדלת על חשבונם. בית־הדין הורה כי שכר הדירה שאין עליו מחלוקת יופקד אצל ב"כ עארף.
ראיות הצדדים
11. סנדוקה הגישו את חוזה השכירות משנת 1377 להיג'רה (1957), ואיתו מסמך נוסף שנערך בין חדאד אחמד אל־סמעאן לבין עבד־אל־סלאם עבד־אל־מוחסן אל־ג'ילאני, ולפיו :
נכון ליום ההסכם היה עבד־אל־סלאם עבד־אל־מוחסן אל־ג'ילאני במעמד של שוכר חנות מעארף , וה שכיר אותה לחדאד אחמד אל־סמעאן.
עבד־אל־סלאם עבד־אל־מוחסן אל־ג'ילאני הסכים עם אחמד סנדוקה על חלוקת דמי מפתח , והיא 235 דינר סה"כ, כך ש ־115 דינר ישולמו לצד הראשון (אל־סמעאן) ו־120 דינר ישולמו לצד השני (אל ־ג'ילאני), והחנות תימסר לסנדוקה.
מסמך זה הוגש ערב שמיעת ההוכחות ולאחר מועד הגשת הראיות כהוכחה לתשלום דמי מפתח על־ידי סנדוקה בגין הנכס.
12. העדה נג'וואה עארף היא אלמנתו של עווני עארף א"י (נפטר בשנת 1993). היא נולדה בשנת 1946 ונישאה בשנת 1962. ה עדה העידה כי החנות הייתה שייכת לאבי בעלה (מוסא א"י, נפטר בשנת 1973) , שלאחר המלחמה בשנת 1948 התגורר ברבת עמון. מספר שנים לאחר 1948 הייתה החנות סגורה ואף אחד לא שכר אותה.
לאחר מכן שכר אותה עווני וחצו את החנות ל־2, כאשר חלק אחד לאחמד סנדוקה והחלק השני ליעקוב סנדוקה. כל הדברים האלה ידועים לעדה מפי חמיה וחמותה. היא עצמה באה ממשפחה יפואית ולא הכירה את משפחת בעלה לפני הנישואים. בעלה נתן לה את התיקים עם החוזים לפני שנפטר , ומאז שנות ה ששים ועד היום השוכרים היחידים הם "משפחת סנדוקה". העדה זיהתה את החתימה של בעלה המנוח עווני על החוזה משנת 1975.
13. כשהוצג לה החוזה משנת 1957 מסרה העדה כי אי נה מזהה את החתימות, אך יודעת בוודאות שהן לא שייכות לעווני בעלה המנוח או למוסא חמיה המנוח. לאחר מכן הוצג לה חוזה משנת 1975, וגם בטבלה שעל גב החוזה לא זיהתה את חתימות עווני ומוסא. העדה לא זיהתה את הסכם דמי המפתח ולא את כתב־היד שבו נכתב ההסכם. העדה אישרה כי היו הרבה חוזי שכירות בין עווני ומוסא לבין משפחת סנדוקה, והיא יודעת שאחד מהם הוא חוזה משנות ה חמישים שנמצא כנראה אצלם בבית. עוד נמצאים בבית פנקסי תקבולים ותשלומים משנות ה חמישים. העדה ידעה על פגישה בין סנדוקה לבין בעלה וילדיה אך לא נכחה בפגישה זו.
14. העד סאמר עארף, יליד 1966, העיד כי החל משנת 1983 עבד עם אביו, ניהל את החנות וביצע את החשבונות. העד ציין כי נמסר לו על־ידי אביו שסנדוקה לא שילם דמי מפתח, ולכן הייתה לסנדוקה הזכות לשכור אך לא להשכיר. האב עווני הסביר לו שזו הסיבה שבחוזה שבו משפחת עארף היא השוכרת היה כתוב "סכן ואסכאן", כלומר לִשְכּוֺן וּלְשַכֵּן, ואילו בחנות של סנדוקה היה כתוב " סכן ולא אסכאן". לדבריו, זה סימן שלא שילמו דמי מפתח, כי אחרת הי יתה להם את הזכות להשכיר בשכירות־משנה.
15. העד אישר כי ידוע לו שהראשון ששכר את הנכס מטעם משפחת סנדוקה היה אביהם של אחמד ויעקוב סנדוקה, ולאחר מכן השוכרים היו אחמד ויעקוב עצמם . העד אישר כי דמי השכירות לא היו קבועים והיו משתנים כל הזמן, ולא היה הסכם קבוע בין הצדדים. עוד אישר העד כי החל משנת 1993 קיבל הוא עצמו את דמי השכירות מסנדוקה. תחילה שילמו סנדוקה 50 דינר לשנה . לאחר שדיבר עם משפחת סנדוקה דמי השכירות עלו ל־100 דינר בשנה, ובהמשך (1993) ל ־200 דינר בשנה, על־ידי סאמר לאחר מות אביו. העד ציין כי לפני מספר שנים נערכה פגישה בין האחים עארף לאחים סנדוקה באמצעות התערבותו של קרוב משפחתו, עבד שחאדה, שמוכר לסנדוקה סחורה. במהלך הפגישה ציינו עארף כי הם רוצים להעלות את דמי השכירות ל־6,000 דינר בשנה. סנדוקה הסכימו ונגמרה הפגישה. בהמשך עדותו, העד הפך את דבריו וציין כי הפגישה הסתיי מה משום שסנדוקה לא הסכימו לשלם.
16. כאמור לעיל, העד העיד כי ביצע את החשבונות בחנות וניהל את רישום הפנקסים עבור אביו. כאשר הוצגה בפניו קבלה משנת 2012 הוא אישר כי כתב־היד שעליה שייך לאחיו באסם. לאחר שהוצגה בפניו קבלה נוספת משנת 1432 להיג'רה ונשאל מי כתב את הקבלה, השיב כי בשנת 2002 עזב את ניהול החנות ויצא לעבוד במקצוע שלו כמהנדס, ומאז טיפל אחיו באסם בנכס ובקבלות. כשהוצג לו החוזה משנת 1957 זיהה באסם את כתב־היד ואת החתימה של סבא שלו מוסא, ולגבי החתימה הנוספת אישר כי היא אמורה להיות של אביו ומקור נוסף של החוזה אמור להיות אצלם.
17. הוצג לעד החוזה בעניין דמי המפתח והעד ציין כי אינו מכיר חוזה זה כלל ואינו יכול לזהות את חתימת סבו מוסא כי אינו מכיר אותה. חתימה זו נראתה לו גם שונה מהחתימה שבחוזה משנת 1957 ו הוא לא מאמין שלפתע צץ חוזה שכזה. לאחר מכן הוצג לו חוזה משנת 1975, ו העד אישר כי אביו עווני עארף כתב חוזה זה וחתם עליו.
18. העד באסם עווני אלעארף, יליד 1974, אישר כי משנות ה חמישים הנכס מושכר למשפחת סנדוקה. העד מסר כי משנת 2000 הוא גבה את דמי השכירות ממשפחת סנדוקה ועזר לאביו בניהול העסקים אחרי אחיו סאמר . העד ציין כי לפי חוזה השכירות, משפחת סנדוקה שילמו 30 דינר לשנה בגין דמי שכירות, וכאשר הוא החל בגביית דמי השכירות, דמי השכירות כבר היו ל ־200 דינר.
19. כשהוצג לו החוזה משנת 1957 מסר כי שם המשכיר המופיע בחוזה הוא מוסא אלעארף ובנו עווני, והשוכר הוא אחמד סנדוקה ועבד אל־חמיד. העד לא זיהה את החתימות, וציין כי למרות ששמו של אביו, עווני עארף , מופיע על גבי החתימות, הוא סבור שהחתימה אינה חתימתו של אביו עווני . העד לא זיהה את הסכם דמי המפתח ו לא זיהה את כתב־היד שבו נכתב ההסכם.
20. העד יעקוב סאדק סנדוקה, יליד 1949 , עובד בחנות הקפה משנת 1965. העד אישר כי הוא החתום על החוזה משנת 1975 וכי הוא מזהה את חתימתו של מוסא עארף, אביו של עווני וסבם של באסם סאמר ומאהר, על החוזה משנת 1957. את הסכם דמי המפתח הוא מכיר מאז שהיה ילד בכיתה ט'. העד סיפר כי כשל בלימודיו ולפיכך החל לעבוד עם אחיו אחמד א"י (נפטר ב ־1998) ועבד־אל־חמיד א"י (נפטר ב־1967) בחנות. יעקוב איש ר כי היה במפגש בביתו של שהאבי (שחאדה), שהוא חבר משותף , אבל במפגש זגיעו הצדדים להסדרים כלשהם.
21. יעקוב מסר כי חתם על חוזה שכירות פעם ראשונה ב־1975, אולם לאחר שעומת עם נוסח חוזה שכירות שנחתם ב־1968 אישר כי הוא ואחיו חתומים עליו. לעניין המסמך המאשר את הסכם דמי המפתח מסר העד כי המסמך הזה לא היה בחנות, לא בבית ולא בצו ותא עם המסמכים המצויים בחנות, כי אם בבניין השייך למשפחת סנדוקה , כ י לא היה סדר במסמכים. לעניין ההסכם לא מצא העד כל סתירה בכך שהסכם דמי המפתח נחתם מספר חודשים לאחר הסכם השכירות. העד נימק זאת בכך השוכרים הקודמים חפצו להישאר עד תום השנה האזרחית , ורק כאשר יצאו מהנכס שולמו דמי המפתח ו כך הוסדרה יציאתם. יעקוב לא ידע להסביר מדוע דבר דמי המפתח לא נרשם בחוזים משנת 1968 ו־1975. כן אישר כי ההעלאה בשנת 1993 ל ־200 דינר הייתה בהסכמת הצדדים. יעקוב העיד כי הוא כבר לא עובד בעסק מפאת גילו ולא מחזיק בחנות, אלא ש כיום מחזיקים ועובדים בחנות בני הדור הבא.
22. מופיד אחמד סנדוקה העיד כי הוא מכיר את חוזה השכירות משנת 1957, שהיה בתוך החוזים שהוא אחראי עליהם, אלא שאת החוזה המתעד את דמי המפתח הוא מצא רק לפני כ־10 ימים לפני מועד עדותו בין ניירות ומסמכים ששייכים לבניין בבעלות המשפחה , במקום שהוא לא אמור להיות בו. מופיד העיד ביוזמתו כי בית העסק מנוהל במסגרת חברה, שכל ששה חודשים משנה החברה את העובדים שלה ולא נשארים אותם האנשים. החברה הזו מחזיקה בכמה חנויות וגם מנהלת את החנות הזו בחאן אל־זית. לאחר שעמד מופיד על הרושם שעוררו דבריו סייג אותם , ומסר כי כעת עובדים שם בני המשפחה מן הדור הצעיר – חסאן , עלאא , לואיי , וחאזם . בחקירתו הנגדית הסביר מופיד כיצד פנה אליו עורך־הדין וביקש שיחפש כל מסמך שעשוי לעזור , ואז חיפש בכל המקומות ומצא את החוזה בעניין דמי המפתח . מופיד היה בטוח ששני החוזים נחתמו על־ידי מוסא. מופיד זכר את הפגישה עם שהאבי וזכר שלא יצאה ממנה הסכמה.
קיצור טענות עארף
23. א. כפי שעלה מן ההוכחות, הרי לאחר שסנדוקה העבירו את החזקה לחברה מטעמם , הרי אין סנדוקה זכאים עוד להחזיק בנכס כדיירים מוגנים ואין עוד קשר של שכירות מוגנת בין עארף לסנדוקה על הנכס שבנדון. הדבר נודע למעשה לעארף רק לאחר עדותו של מופיד סנדוקה, בתיק זה ולאור עדות זו.
ב. לאחר תום תקופת השכירות הרשמית, עוד בשנות החמישים , המשיכה ההחזקה מכוח חוק הגנת הדייר , ונכרתו מספ ר הסכמים בכתב , שהאחרון שבהם היה משנת 1975.
ג. הוכח כי תשלומי השכירות הועלו מספר פעמים בהסכמה במשך השנים עד לסך של 200 דינר לשנה.
ד. הוכח כי בשנת 2012 חדלו סנדוקה לשלם את תשלומי השכירות המגיעים מהם, והם עשו זאת על־מנת לחמוק מהעלאות נוספות.
ה. דלת הכניסה לא הוחלפה עד ליום הגשת הסיכומים, דבר המעיד כי מדובר היה בתואנת שווא.
ו. התמרון שלפיו בקשו סנדוקה להעביר את זכות השכירות המוגנת לדייר מוצע מבלי שבעל הבית יוכל לקבל את הנכס בחזרה, לא היה אלא "פתרון יצירתי" שמטרתו לעכב את תביעת התובעים , הבקשה אכן נזנחה ויש להתייחס אליה כשימוש לרעה בהליכי משפט .
ז. סוגיית תשלום/אי־תשלום דמי המפתח אינה רלוונטית, כפי שהסביר בית ־הדין עוד לפני ישיבת ההוכחות, שכן בה ינתן הסכם בין הצדדים ששינה את דמי השכירות בתקופה הסטטוטורית – הרי אין בית ־הדין כבול עוד במגבלות של סעיף 52א ובשיעורים המרביים, אלא שהסמכות להעלות את דמי השכירות נתונה על ־ידי סעיף 57 לחוק.
ח. לשם הזהירות נטען כי ההסכם אותו הגישו סנדוקה לרא יה על תשלום דמי מפתח אינו מעיד על תשלום כזה, ואין לבסס עליו כל ממצא , מן הסיבות הבאות:

  1. ההסכם הוא בגדר ראיה כבושה, ולא נמצא אלא עשרה ימים לפני ישיבת ההוכחות. לא נמצא כל הסבר לכבישתו של ההסכם הזה;
  2. מוסא עארף אינו צד להסכם ולא נאמר כי שולם לו תשלום כלשהו;
  3. ההסכם אינו מציין את זהות הנכס, וייתכן כי נעשה על נכס אחר;

4 . ההסכם מתעד עסקה מחודש 12/1957, בעוד הסכם השכירות נכרת כחצי שנה לפניו . אין כל הגיון בכריתת הסכם שכירות בגין נכס שאינו פנוי;
5. החתימה המופיעה על ההסכם כחתימתו של עד – אינה חתימתו של מוסא עארף ואף אינה דומה לה;
6 . ההסכם לא הוזכר בכל ההסכמים המאוחרים לו, למרות שכל אדם יודע כי הוא עשוי להוות הגנה מפני דרישות להעלאת דמי שכירות , ודרישות כאלה דורש ים עארף מסנדוקה מזה עשרות שנים;
7 . ההגנה המוקנית לשוכר, גם אם הייתה רלוונטית לעניין זה, היא הגנה של תשלום דמי מפתח לבעל הבית ואין להסתפק בתשלום דמי מפתח לשוכרים אחרים.
קיצור טענות סנדוקה
24. א. קשר הדיירות המוגנת בעניין הנכס אינו מוטל בספק.
ב. עארף שינו את עילת תביעתם לתביעה להעלאת דמי שכירות שנקבעו על יסוד הסכם שנערך בתקופה הסטטוטורית, ותביעה זו נסמכת על העילות המנויות בסעיף 57 לחו ק הגנת הדייר, אלא שלא הוכ יחו את השינויים הנדרשים להעלאה שכזו.
ג. סנדוקה הוכיחו באמצעות מסמך בכתב כי בגין הנכס שולמו דמי מפתח. בשנים הרלוונטיות הייתה קבלת דמי מפתח מאת הדייר היוצא אל הדייר הנכנס מותרת , ואילו מתן דמי מפתח לבעל הבית הייתה אסורה. משכך ניתן להבין מדוע בהסכם זה הדיירים היוצאים הם נמעני הכסף , ובעל הבית הוא בגדר "עד".
ד. עצם הוויתור על בדיקת מומחה לאותנטיות של המסמך המעיד על דמי המפתח משמעותו הסכמה של עארף למסמך זה, יש לקבל אותו כדין הראייתי לתעודה נושנה.
ה. מתן דמי מפתח וקבלתם היה נוהג הן בתקופת המנדט הבריטי והן בתקופת השלטון הירדני גם בזמן שלא היה חוקי, ולפיכך נהגו שלא לערוך בעניינו מסמכים בכתב . כל החפץ לסתור מנהג זה מתמודד עם נטל הוכחה כבד שעארף לא הרימו אותו.
ו. לא הובאה כל ראיה על ההכנסות מן הנכס ועל שוכריו. עדות הגב' עארף היא למעשה עדות שמיעה. הימנעות מהבאת ראיות שוללת את יכולתו של בעל דין להוכיח את עמדתו, ולמעשה יראה בה בית־הדין הוכחה לעמדה שכנגד.
דיון והכרעה
25. בית־הדין מצא כי יש לדחות את שתי התובענות – הן תביעת סנדוקה והן תביעת עארף –ומצא לנכון להשית את הוצאות ההליכים על סנדוקה, בשל העובדה שסנדוקה נמצאו, על־פי עדותם שלהם , יוזמים , מנהלים וממשיכים הליכים בבית־הדין לשכירות, בעוד אינם מחזיקים בנכס משהעבירו אותו לאחרים . ולהלן יפרט בית־הדין טעמיו לתוצאה זו.
העברת הנכס לאחר והשפעתה על סמכותו העניינית של בית־הדין 26. לאחר שמיעת הראיות והסיכומים הגיע בית־הדין למסקנה כי אין התובענה והתובענה ־שכנגד מצויות בסמכותו העניינית, ובהתאם לכך יש לדחות את שתי התביעות בהעדר קשר תקף של דיירות מוגנת.
27. במהלך הראיות נחשף בית־הדין לשתי עובדות אשר עוררו את הספק בדבר פקיעתה של הגנת חוק הגנת הדייר על קשר השכירות שהיה בתוקף בעבר בין סנדוקה לעארף :
העובדה הראשונה נשמעה בבירור מפי יעקוב סנדוקה, ולפיה הוא אינו מחז יק בנכס בעצמו וכבר אינו עובד בו. נמצא שאחמד ויעקוב, החתומים על חוזה השכירות, אינם מחזיקים עוד בנכס – אחמד א"י , מפני ש נפטר עוד בשנת 1998, ויעקוב , מפני שהחליט ל פרוש מעבודה בשל גילו המתקדם (72 שנים) .
העובדה השנייה נשמעה מפי מופיד סנדוקה, ולפיה העיד מופיד כְּמֵשִֹיח לפי תו ּמוֹ כי הנכס מוחזק ומופעל מזה זמן רב על ־ידי חברה בע"מ אשר דואגת כדבר שבשגרה להחליף את העובדים בנכס כל ששה חודשים. בית־הדין שמע את העדות ומצא כי מופיד אמנם ניסה להסתייג לאחר שהבין דבר מ תגובות הסובבים לעדותו, ו ניסה להדגיש שהנכס, יחד עם נכסים נוספים, אומנם מוחזק על ־ידי החברה, אך בנכס הנדון עוב דים רק בני משפחת סנדוקה. תיקון זה היה מאולץ ומלאכותי, לא עורר התרשמות חיובית מאת בית־הדין, ומכל מקום איננו משנה את עובדת העברת ההחזקה לתאגיד.
28. בית־הדין מצא כי התקיימו בעניין זה יסודות הנטישה – הן הפיסי והן הנפשי. יעקוב הבהיר מרצונו כי פרש מעבודה , ומופי ד הבהיר מרצונו כי הנכס מוחזק על־ידי חברה בע"מ המחליפה את העובדים בו כל ששה חודשים. איש מהם לא אמר מילה על כוונה לשוב לנכס או לקחתו מחדש מידי התאגיד.
29. פעמים נדירות שעד שופך אור בעדותו ומגלה עובדות חשובות אשר לא היו בפני בית־הדין או בפני הצד שכנגד, ולעיתים יורדות עובדות אלה לשורשה של סמכות הערכאה להיזקק להליך שלפניו.
במקרה זה מצא בית־הדין כי הוכחה בפניו נטישה מובהקת הן ביסודהּ העובדתי והן ביסודה ּ הנפשי כך שהנכס אינו מוחזק עוד על־ידי יעקוב, לא על־ידי אחמד א"י ולא על־ידי חליפיהם בהנחה שהיו כאלה. עובדה מפתיעה זו אינה יכולה לחלוף לצד הדיון בלא שיינתן מקומה הראוי, כמי שעוקרת ממקומה הן את הגנת החוק מעל הנכס, הן את סמכות בית ־הדין להיזקק לתביעה, והן את עילות התביעה הנגזרות מן המעמד החוקי של בעל בית ודייר. זוהי נטישה בפועל ולא נטישה שיש אחריה חזרה.
30. העברת נכס לשליטת תאגיד מהווה נטישה. הלכה מושרשת היא כי העברה לתאגיד, לרבות תאגיד הנושא מאפיינים משפחתיים, מהווה נטישה על ־פי דיני הגנת הדייר (ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2) 337 (1983)). בעניין נטישה זו – לא נטען ולא הונחה אף ראשית ראיה על כוונה לחזור.
פעולתה של נטישה לבטלות מעמד הדייר המוגן ללא תלות פסק דין לפינוי 31. סעיף 131 לחוק הגנת הדייר מגדיר את עילות הפינוי כרשימה סגורה ("אלה בלבד הן עילות הפינוי"), ואינו מונה בתוכן את הנטישה כעילת פינוי. בכך הוא מאמץ את ההלכה האנגלית אשר ראתה בנטישה, בדומה לפטירה, נסיבה המפקיעה את ההגנה באופן מהותי ( קונסטיטוטיבי). כשם שפטירה אינה עילת פינוי לפי סעיף 131, כך גם נטישה.
32. בתיהמשפט נעו בפסיקתם משך השנים בין שתי דעות עיקריות באשר לאופן פעולתה של נטישה שאחריה ישנה חזרה . היה מי שפסק כי נטישה אינה מפקיעה את הדיירות המוגנת בלא שניתן עליה פסק פינוי (ע"א 264/76 מרקוס נ' "שלף" – שותפות מוגבלת, פ"ד לא(2) 622, 626-625 (1977); ע"א 683/82 דויטש נ' עזבון פרל, פ"ד לח (2) 729, 732 (1984)).
33. לעומתם היה מי שכתב כי עילת נטישה, גם כשיש אחריה חזרה , על־פי לשון חוק הגנת הדייר אינה עילת פינוי כלל, אלא שהיא יורדת לשורשה של דיירות מוגנת ומפקיעה אותה – בדומה לפטירתו של דייר – והחוזר אחרי נטישה אינו אלא מסיג גבול לאחר שדיירותו פקעה.
34. ניתן להבחין היטב במשותף: אלו ואלו הסכימו שנטישה בפועל ללא חזרה מפקיעה את הזכות, גם ללא צורך בפסק פינוי לצידה.
35. משכך, להבנתי , נטישת נכס בפועל ללא חזרה , על־ידי העברתו לאחרים או לתאגיד, אינ נה "רק" עילת פינוי, וגם על־פי חוק הגנת הדייר אין היא מוגדרת כאחת מעילות הפינוי על־פי סעיף 131 לחוק . דרכה של נטישה, ובוודאי מוחלטת (להבדיל, בדומה לפטירתו של דייר), היא כי משנה היא באחת את מעמדם המשפטי של נכס, של בעל בית ושל דייר, ו נמצא כי החל מזמן הנטישה, כל מערכת החקיקה של חוק הגנת הדייר חדלה להשפיע בנופה הייחודי על בעלי הדין ועל הנכס.
36. אם אין הדייר המוגן מצוי בעצמו בנכס , אין הנמצאים בנכס בפועל בני־אדם או תאגידים יכולים לחסות עוד תחת חוק הגנת הדייר . כך הורנו בית־המשפט העליון כי "אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק" (ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ובניה נ' נוסייבה, פ"ד מו(5) 758, 765 (1992)). וכן נפסק כי "דייר מוגן [...] לא יכול היה לאבד את מעמדו אלא על־ידי פסק־ פינוי או נטישה" (ע"א 377/72 גייסט נ' שטיינברג, פ"ד כז(1) 365, 369 (1973); ההדגשה הוספה ). המילה "או" מצביעה בבירור על כך שדייר עשוי לשנות את מעמדו גם בהעדר פסק־דין לפינוי מאת בית־משפט.
בית־המשפט העליון הטעים כי (עניין דויטש לעיל, בעמ' 732; ההדגשה הוספה) :
"דייר הנוטש בית מגוריו, אינו זכאי עוד להגנת חוקי הגנת הדייר, שאין חוקים אלה פורשים עליו את הגנתם. אלא כל עוד הדייר מחזיק בו וגר בו בפועל ממש [...] אכן, נפסק אצלנו, בניגוד לדין האנגלי, שכל עוד לא ניתן פסק־דין של פינוי נגד הדייר וכל עוד לא פינה הדייר את המושכר לחלוטין, עדיין נחשב הוא כמחזיק כדין של המושכר, מבחינת דיני הקניין, כלפי המשכיר [...] אך חזקה זו מ ועדת היא להגיע לקיצה עם מתן פסק־דין של פינוי נגד הדייר, או עם פינוי המושכר לחלוטין על־ידיו, שכן אין עוד כל צידוק לפרוש עליו את הגנת החוק ".
בע"א 19/51 מיוש נ' מזרחי, פ"ד ח 363, 364 (1984) , נאמר (ההדגשה הוספה) :
"[...] כל עוד לא פינו המערערים את הדירה בפועל, או לא ניתן נגדם צו פינוי, הרי הם מוגנים על־ידי החוק".
בית־המשפט העליון הוסיף ופירט על מהות הנטישה (רע"א 3666/16 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ, פסקה 7 לפסק ־הדין (5.9.2017):
"ביסוד עילת הנטישה, ניצבת תפיסה לפיה ככל שנכס חדל לשמש כמקום מגורים לדייר – אין זה מן הצדק להוסיף ולהעניק לו הגנה מכוח חוק הגנת הדייר [ ...] מצב בו דייר אינו מתגורר במקום לא בהכרח מהווה הפרה או התנהגות פסולה. אלא , זו התנהגות שאיננה מתיישבת עם המשך מתן הגנה מכוח חוק הגנת הדייר [ ...] הפסיקה אף התייחסה לאי־הצדק בתרחיש בו דייר זוכה להגנה, אך בפועל אינו דר במקום".
37. למעשה, הכריע בית־המשפט העליון בשורה ארוכה של פסקי דין החל מקום המדינה ועד ימינו אלה כי אדם אשר נטש בפועל את המושכר, לא שב אליו ואין בסיס ראייתי לכך שהוא מתעתד לשוב, אינו זכאי להגנה מאת כל ערכאה על־פי חוק הגנת הדייר. בסמכותו של בית־הדין לשכירות להכריע בטענת בעל הבית, לצורך התביעה המונחת בפניו, אגב ־אורחא, אם עדיין מתקיימת הגנת הדייר, על ־מנת שיוכל לקבוע אם זכאי האדם המכנה את עצמו דייר לסעד שבית־הדין לשכירות מוסמך לפסוק אותו, ואם יהיה אותו אדם המכנה עצמו דייר חייב באותו סעד אם יפסק לטובת בעל הבית.
38. לדוגמה: אדם התובע תיקונים ושיפוצים מאת בעל הבית על־פי חוק הגנת הדייר, כשם שתבעו סנדוקה בענייננו. על בית־הדין לבחון ראשית לכל, בין ביוזמתו ובין לבקשת בעל דין , אם מתקיים בין הצדדים ק שר של שכירות מוגנת לרבות אם נזנח קשר זה בדרך של פטירה או נטישה. אם יימצא שאין קשר כזה מתקיים, הרי שהדבר משפיע הן על סמכותו העניינית של בית־הדין לדון בתביעה והן על עילת התביעה, במידה והיא נסמכת על חוק הגנת הדייר . בדרך־כלל נעשה הדבר, וצף ועולה, עם קבלת התובענה לעיון ראשוני.
הוא הדין בבעלי בית התובעים שינויים בשכר הדירה, העברת מ ושכר בדמי מפתח וכל סעד אחר שבית־הדין מוסמך לתת. בית ־הדין מוסמך לתת סעדים מרחיקי־לכת, אשר חורגים בהרבה מהסכמת הצדדים, אך מנגד – סמכותו העניינית של בית ־הדין נובעת ישירות מהקשר הייחודי של שכירות מוגנת. אם מצא בית־הדין כי נכונה טענת בעל המקרקעין שקשר זה איננו או שפקע, לא יוכל להתעלם או להוסיף ולדון בהליך ובוודאי שלא יוכל לתת סעדים על־פי חוק הגנת הדייר, בין אם לטובת בעל הבית ובין אם לטובת הדייר, אם מצא כי אין לפניו לא בעל בית ולא דייר במובנם על ־פי חוק הגנת הדייר.
38. כך יכול בעל הבית, כפי שעשו עארף בענייננו, לחלוק על עצם הדיירות המוגנת גם בהליך המתנהל בפני בית־הדין ואפילו אם הוא עצמו מגיש תביעה־שכנגד לבית־הדין, מפני שעליו להניח כי אינו יודע ידיעה מכלי ראשון על הנעשה בנכס במשך השנים.
אין הדבר ייחודי לקרקע המשפטית השונה של חוקי הגנת הדייר : כך למשל יארע, דבר יום ביומו, אם יסתבר למשל בהוכחות כי תובע ונתבע בבית־משפט לענייני משפחה – אינם קרובי משפחה כפי שסברו לכתחילה, או אם יתברר ב שלב הוכחות כי תובענה אינה מקיימת עוד את תנאי סמכותו העניינית של בית ־משפט.
בבית־הדין לשכירות יארע הדבר בהתקיים אחד המקרים האמורים בסעיף 151 לחוק הגנת הדייר , או ב מקרה של פטירתו של דייר מוגן אשר היה גר בדירתו בלא דייר נגזר נוסף תוך כדי ניהול הליך בבית ־הדין (ראו למשל ת"א (שלום י-ם) 52339-07-17 סלאח נ' אבו קווידר (22.3.2021)). פטירה שכזו מפקיעה מיד את הדיירות המוגנת ועוקרת אותה ממקומה, באופן שלא יוכלו יורשי המנוח מכוח חוק הירושה לבוא במקום הנפטר – שנפטר בעודו בעל דין ולקבל את הסעדים שהיו מגיעים לו מכוח חוק הגנת הדייר, כגון תיקונים , סילוק ידו של בעל הבית מחלקים בדירה וכיו"ב.
38. המסקנה היא כי חוק הגנת הדייר אינו חל על התביעה ועל התביעה־שכנגד ומכאן שאין בית־הדין מוסמך עניינית לדון בתביעות על ־פיו – לא תביעות של הדייר ולא תביעות של בעל הבית. במיוחד דברים אמורים כאשר בעל הבית כופר בעצם קשר הדיירות המוגנת ומגיש תביעתו תוך ציון הסייג הזה.
39. בית־הדין מקבל את עמדת עארף בסיכומים המשלימים, שלפיה פקע קשר השכירות המוגן, וחוק הגנת הדייר אינו חל.
40. עוד מצא בית־הדין כי לבד מהנימוק הראשון חוסר סמכות עניינית, דין שתי התביעות להידחות ממספר נימוקים נוספים :
א. חוסר עילה –בהיעדר תחולה לחוק הגנת הדייר על הקשר החוזי בין שני הצדדים, יש לדחות את התביעה והתביעה־שכנגד מחוסר עילה, שכן עילתן היא ייחודית לחוק הגנת הדייר ובלעדי הגנת החוק על קשר השכירות, מסיבה זו אין בנמצא בית־משפט אשר מוסמך לתת סעד לפי חוק הגנת הדייר בעניין נכס שזכות הדיירות המוגנת עליו פקעה , ו אין מקום לעשות שימוש בסעיף 78 לחוק בתי המשפט ולהעביר את התובענות לבית־משפט אחר המוסמך לדון בהן. לכל היותר יהיה על עארף להגיש תביעה אחרת, בעילות אחרות ובפני ערכאה מוסמכת.
ב. בהנתן הסכם העלאה בתקופה הסטטוטורית, הרי שעל התובענה לא חלים סעיף 52 ו ־52א ותקנה 1(22)אלא סעיף 57. לפי כך אין חשיבות לשאלת תשלום או אי־תשלום דמי המפתח – ייאמר בקצרה את אשר צוין כבר בקדם המשפט – כי מקום שבו היה כבר פסק ־דין או הסכם בתוך התקופה הסטטוטורית (לאחר תום התקופה הרשומה בחוזה), כפי שהיה בעניינו עת הועלו דמי השכירות בהסכם מ־100 ל־200 דינר לשנה, הרי אין בית ־דין הדין נדרש עוד לסעיפים 52 ו־52א, לא לתקנה 1(22) שהותקנה על־פיו, ואף לא לשאלת דמי המפתח הנגזרת ממנה.
בית־הדין נדרש לסעיף 57 לחוק ומשנה את דמי השכירות בהתאם להתוויות ולעילות הקבועות בסעיף זה ובהתייחס לזמן שחלף למן ההסכם ועד למועד הגשת התביעה ( רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן פד"י נב(2) 625 630 (19 98):
"מקום שהצדדים הסכימו על מנגנון לקביעת דמי שכירות בתקופה הסטטוטורית יעמדו דמי שכירות אלה בעינם כל תקופת ההסכם ואין מקום לפנות לבית הדין לקביעת דמי השכירות על פי סעיף 52(א) לחוק. הדרך לשינוי דמי השכירות במקרה כזה, היא לפנות לבית הדין לפי סעיף 57 לחוק [ ...] במקרה כזה לא ניתן לפנות לשם קביעת דמי שכירות לפי סעיף 52 לחוק באשר יש הסכם בין הצדדים ובית הדין מוסמך לקבוע את דמי השכירות רק בהעדר הסכם [ ...] כמו כן, עולה מגמה זו מהמגמה הכללית המסתמנת להחלשת כוחה של הגנת הדייר בכלל ולגבי בתי עסק בפרט. בתי עסק רבים הוצאו מן הכפיפות להוראות בדבר דמי שכירות מרביים )".
הדברים ברורים ומדגישים פעם נוספת את ההלכה המפרידה בין קביעת דמי השכירות על־פי סעיף 52א לבין שינוי בדמי שכירות על־פי סעיף 57(2) לחוק.
התנאים הנדרשים לפי סעיף 57 לא הוכחו
41. דיון על־פי סעיף 57(2) לחוק הוא דיון הדורש נקודת מוצא בזמן ושינוי נסיבות מתאים. דא עקא, צודק ב"כ סנדוקה כי נוסח כתבי הטענות של התביעה שכנגד בנוי על ־פי סעיף 52, ולפיכך אינו מאפשר עיון כזה. זאת ועוד, עיון בשומה שהוגשה מצביע על כך שאין התייחסות לשיעור עליית המחירים בתקופה שבין ההסכם האחרון (הסכם 200 הדינרים) לבין מועד הגשת התביעה, ובית ־הדין לא מצא לנכון להסיק שינוי נסיבות הנובע מחלוף הזמן בהעדר טיעון שמאי מסודר המשווה את זמן הסכם ההעלאה (סביבות 2012 ) עם זמן הגשת התביעה ־שנגד. לא כל שכן מקום שבו נדרשת העלאת דמי שכירות גם לעתיד ונדרש לנתח את הצפוי בעתיד לעסקים בבירה. משכך היה דין התביעה־שכנגד להידחות לגופה מחוסר ראיות, גם אם היה בית־הדין מוצא כי קשר הדיירות המוגנת נותר על כנו.
תוצאות והוצאות
42. שתי התביעות – נדחות הן מחוסר סמכות עניינית והתביעה שכנגד גם לגופה. וכך בטלות החלטות הביניים בעניין הפקדת דמי השכירות ו בעניין הדלת.
43. לעניין הוצאות, בחן בית־הדין את התנהלות הצדדים בהליך ואת השימוש שנעשה בו , ובהליכים נוספים בין הצדדים במהלכו, כמצוות תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט–2018. התקנות רואות בהוצאות ושכר הטרחה הנפסקים בהליך השיפוטי חשיבות מרובה. לא עוד הליך נלווה המתבסס על הערכה וניסיון שיפוטי אלא פרק לעצמו בהחלטה השיפוטית.
בשלושה עניינים מצא בית־הדין כי התנהלות סנדוקה מצדיקה פסיקת הוצאות ושכ"ט משמעותיים, ואף מגיע ה לכדי שימוש לרעה בהליכי המשפט:
א. פרשת הליך הנפל ב־ש 7097-11-19 – בית־הדין מצא כי בעוד ההליך מתנהל, ניסו סנדוקה לעכבו על־ידי בקשה "להעביר" את הנכס בדמי מפתח, אלא שהסתבר כי אותה הבקשה שבה הוצב יעקוב ( שלדבריו כבר יצא לפנסיה ולא החזיק בנכס) בתור ה"דייר היוצא" ובני משפחתו בתור "הדיירים הנכנסים", אבל רק לחצי הנכס . משביקש בית הדין לקדם את ההליך הבהירו סנדוקה לבית ־הדין כי בנכס יש מספר "יורשים" , ו אין כוונה לתת לבעל הבית את זכותו החוקית לשלם את חלק הדייר היוצא ולהחזיר לעצמו את ההחזקה בנכס. עוד הובהר לבית־הדין מטעם סנדוקה שההחזקה בנכס על־ידי בני סנדוקה, היא "משפטית" ולא "פיסית", וזאת בהתעלם מן הסביבה המשפטית הייחודית של חוק הגנת הדייר, שאינה מכירה בזכות ללא החזקה .
בסופו של יום, בתום שמיעת הראיות, נמצא כי צדק ב"כ עארף וכי היה בעצם הגשת הבקשה והעיכוב שבא בעקבותיה משום שימוש לרעה בהליכי משפט.
ב. שימוש בטיעון סרק לדמי מפתח – נמצא כי זמן יקר הוצא לריק בשל כך שסנדוקה עמדו על הוכחה בעדים ובראיות בעניין תשלום דמי מפתח, מקום שזו לא נדרשת כלל בהינתן הסכם העלאה בתקופה הסטטוטורית הכל "לשם הזהירות" וגם לאחר שבית־הדין העיר על כך בקדם המשפט.
ג. שימוש בהסכם כבוש שהוגש סמוך לדיון – ימים מספר לפני הדיון נמצא לפתע מסמך משנת 1957 המתעד תשלום ממוסא סנדוקה לשני דיירים מוגנים, זרים להליך . על נוסח ההסכם לא היה זיהוי נכס, ללא זיהוי בעל בית וללא תיעוד של תשלום סכום כלשהו לעארף. בעניין ההסכם הכבוש הזה מצא בית־הדין לציין כי הוא מעלה תמיהות מרובות. הקשר שלו לנכס הנדון לא די שלא הוכח, אלא אף נשלל. נמצא כי אין ההסכם הזה תואם בתאריכים את הסכם השכירות המוסכם משנת 1957, אין בו זיהוי של הנכס, ולא הובאה כל ראיה כי הדיירים היוצאים החתומים עליו היו דיירים בנכס לפני סנדוקה. בית־הדין נותר ללא הסבר כיצד תועד תשלום דמי שכירות לעארף (כמתועד על גבי הסכם השכירות מ ־1957) עבור מספר חוד שים שבהם טרם קיבל חזקה בנכס (על־פי המסמך שנמצא במפתיע).
לא למותר לציין כי המועד להגשת תיק המוצגים נקבע ליום 28.1.2019. ההסכם הכבוש הוגש כשנתיים לאחר מכן, ביום 3.12.2020, וששה ימים לפני ישיבת ההוכחות (9.12.2021).
כך או כך, מאזן ההסתברויות הצביע בבירור על כך שההסכם הכבוש אינו עוסק בנכס שבתביעה, והמשאבים הדיונ יים המרובים שהשקיעו הצדדים ובית־הדין לשם הזהירות לדיון בהסכם הכבוש הזה – יצאו לריק. מן הדין שיבואו משאבים אלה לידי ביטוי בפסיקת שכ"ט מתאימה.
44. בנסיבות העניין, מצא בית־הדין כי הגשת הליכי הנפל מטעם סנדוקה והמשכתם, מקום שהתברר וידוע היה לה"ה סנדוקה כי הנכס הועבר לתאגיד ולא נשאר בהחזקת דייר הזכאי להחזיק בו , ובהתאם להוראות תקנה 151(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט–2018, מצדיקים הטלת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד משמעותיות על סנדוקה.
45. משכך נקבע כי ה"ה סנדוקה ישלמו לה"ה עארף הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 17,550 ש"ח. סכום זה חושב כך שיכלול מע"מ.
זכות ערעור לבית־המשפט המחוזי במועדים הקבועים בתקנות, כאשר עליהם יש להרכיב את מועדי הפגרה.
ניתן היום, ו' אב תשפ"א, 15 יולי 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: מופיד סנדוקה
נתבע: סאמר עארף
שופט :
עורכי דין: