ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ליבא גפנר נגד עקיבא כץ :

בפני כבוד סגנית הנשיא דורית פיינשטיין

התובעים

ליבא גפנר

נגד

הנתבעים
1.עקיבא כץ
2.יעקב כץ

פסק דין

לפני תביעה כספית על-סך 870,000 ₪ שעילתה חוזית.
על פי הנטען בכתב התביעה הנתבעים, אב ובנו, עקיבא ויעקב כץ, הטעו את התובעת, הגב' ליבא גפנר, במשא ומתן לכריתת חוזה ובמועד חתימתו וכתוצאה מכך הם מחזיקים בידיהם סך של 400,000 ₪ . הנתבעים טוענים כי התובעת היא שלא מילאה תנאי מתלה בהסכם, ולכן הם קיזזו מהתשלום 400,000 ₪ כפי שהוסכם בתנאי המתלה. בנוסף דורשת הגב' גפנר את הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם בסך 200,000 ₪ וכן השבה של סכומים שהיא הוציאה לטענתה לשם קיום ההסכם, וסכומים שהנתבעים קיזזו מהתשלום עבור הדירה שלא כדין. נוסף לכך התביעה כוללת דרישה לפיצוי בגין עוגמת נפש.
הנתבעים התלבטו ובסופו של יום הודיעו כי אין בכוונתם להגיש תביעה שכנגד. הם כן העלו טענות קיזוז בכתב ההגנה כאשר טענתם המרכזית היא שהתובעת הפרה את ההסכם שעה שלא מסרה את החזקה בדירה במועד המוסכם, ומכאן שהם זכאים לפיצוי המוסכם.
העובדות הצריכות לעניין.
הגב' ליבא גפנר התגוררה במשך עשרות שנים בדירה ברחוב קצנלבוגן בשכונת הר נוף בירושלים. משך כל השנים בהן התגוררה הגב' גפנר בדירה הייתה הדירה בבעלותה של עמותת " מוסדות ויז'ניץ" וזכותה של משפחת גפנר בדירה הייתה של דיירים מוגנים.
באוגוסט 2015 נפטר בעלה של הגב' גפנר, ולאחר הליכים משפטיים בבית הדין לענייני ממונות החלה הגב' גפנר ביחד עם עמותת ויז'ניץ לקדם את מכירת הדירה תוך תשלום דמי פינוי לגפנר.
ב-23.11.15 נחתם הסכם בין הגב' גפנר לבין עמותת ויז'ניץ לפיו הוסכם שעמותת ויז'ניץ תמכור את הדירה והגב' גפנר תקבל מתוך כספי התמורה – ישירות מהקונה – סך של 1,500,000 ₪ תמורת פינוי הדירה. המועד לפינוי הדירה נקבע ליום 19.6.16.
עקיבא ויעקב כץ התקשרו עם ויז'ניץ בהסכם לרכישת הדירה. כחלק מההתקשרות עם ויז'ניץ ובהמשך להסכמה שבין וי'זניץ לגפנר בנוגע לתשלום של חלק מכספי התמורה ישירות לגפנר, ביקשו כץ להתקשר בהסכם עם הגב' גפנר ( להלן: "ההסכם" או "הסכם הפינוי"). הסכם הפינוי נחתם בסופו של דבר ביום 21.12.15 ואין מחלוקת שעמותת ויז'ניץ ( באמצעות מר ורטהיימר) היא שתיווכה בין גפנר לבין כץ עד לחתימת הסכם הפינוי.
בטרם נחתם ההסכם וכחלק מהמו"מ לקראת כריתתו הוצגה לגב' גפנר טיוטת הסכם שכללה שני סעיפים שרלבנטיים לתביעה שלפני: סעיף התמורה ולפיו כץ מתחייבים לשלם לגפנר סך של 1,500,000 ₪ כפי שהוסכם בין גפנר לבין ויז'ניץ, וסעיף המַתְנֶה את קבלת מלוא התמורה בהשגת הסכמתם של כל הדיירים בבניין לבניה שכץ עתידים לבנות בדירה. בתוך כך נקבע שאם גפנר לא תשיג את הסכמת כל הדיירים יופחת מהתמורה סך של 400,000 ₪.
גפנר טוענת שהיא סירבה לסעיף זה ודרשה להוציא אותו מההסכם, אך למרות זאת וכדי להתקדם עם העסקה, פנתה גפנר לשכנים והחתימה אותם על מסמך שכץ השאירו בידיה בו השכנים נותנים את הסכמתם לבניה שיבנו כץ בדירה ( להלן: מסמך ההסכמה" או "המסמך הראשון"). זאת עשתה גפנר עוד בטרם נחתם הסכם הפינוי עם כץ.
11 מתוך 15 דיירים בבניין חתמו על מסמך ההסכמה וגפנר טוענת שלמיטב ידיעתה גם יתר הדיירים היו נותנים את הסכמתם, ואלה לא חתמו על המסמך מסיבות טכניות, וגפנר לא הספיקה להחתים אותם עד למועד חתימת ההסכם עם כץ. גפנר טוענת שהיא האמינה ( ועדיין מאמינה) שאין צורך בחתימת כל הדיירים בבניין כדי לקבל היתר מהרשויות ודי בהסכמת הרוב ( המוחלט) של הדיירים לשם כך.
אין מחלוקת, כי לאחר שהחתימה הגב' גפנר את מרבית השכנים, המציאו כץ מסמך אחר וביקשו שגפנר תחתים את השכנים על מסמך זה במקום המסמך הקודם שחתמו עליו. במסמך זה נוסף שינוי משמעותי לעומת מסמך ההסכמה ולפי המסמך החדש השכנים מוותרים במפורש על זכויותיהם בגג ועל זכותם לתשלומי איזון בגין השימוש שיעשו כץ בגג הבניין ( להלן: " מסמך הוויתור"). גפנר טוענת שכלל לא הוסבר לה השינוי המשמעותי הזה ושכץ נתנו לה להבין שהמסמך הראשון לא מספק אותם מכיוון שחסרים בו מספרי תעודות הזהות של השכנים, ושמכל משפחה שחתמה חתם בן הזוג בלבד. כץ לעומת זאת טוענים שהוסבר לחתנה של גפנר – מר יצחק ברים שהיה מעורב מטעמה של גפנר בהתנהלות מול כץ – שהמסמך הראשון לא מתאים להם בגלל שאין בו וויתור מפורש על הזכויות ועל תשלומי האיזון.
כמו כן הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע למועד החלפת המסמך: הגב' גפנר טוענת שהיה זה מיד לאחר שנחתם ההסכם בינה לבין כץ ביום 21.12.15 ואילו כץ טוענים שהמסמך הוחלף עוד לפני שנחתם ההסכם בפגישה שהתקיימה בין כץ לבין יצחק ברים.
אין מחלוקת שגפנר לא ניסחה אף אחד מהמסמכים, לא הראשון ולא השני. נדמה שכץ טוענים ( אם כי לא במפורש) שורטהיימר ועמותת ויז'ניץ הם שהכינו את המסמך הראשון ( זאת אני למדה מטענתם של כץ שהם לא היו מעורבים כלל במו"מ שהתנהל מול הגב' גפנר). כך קרה שהמסמך הראשון לא תאם את דרישותיהם של כץ. נראה שאת המסמך השני הכינו כץ בעצמם.
בסופו של דבר הושגה הסכמתם של 12 מתוך 15 השכנים גם למסמך השני הכולל ויתור מפורש על זכויות הבניה בגג. מתוך דיירים אלו גפנר שילמה לאחד 20,000 ₪ כדי לקבל את הסכמתו.
בנוסף כץ ניהלו משא ומתן ישיר עם דייר נוסף, תשלום בתמורה להסכמתו.
בסופו של דבר הדירה פונתה באוגוסט 2016 ( ולא ב-19.6.16 כפי שנקבע בהסכם הפינוי). גפנר טוענת שהיא לא מסרה את החזקה בדירה מכיוון שכץ התעלמו מפניותיה וסירבו לשלם לה את מלוא התמורה הקבועה בהסכם ובכך הפרו את ההסכם. כץ טוענים לעומת זאת שגפנר היא שהפרה את ההסכם כשלא מסרה את החזקה בזמן, וכן כשלא החתימה את כל הדיירים על מסמך הוויתור על הזכויות בגג.
לצד זאת יש לציין שכץ עצמם מודים שהם הסכימו למתן ארכה נוספת שתאפשר לגפנר להשיג את מלוא החתימות הנדרשות על מסמך הוויתור ולמעשה הם מודים שהסכימו לאיחור במסירה. למרות זאת כץ טוענים בסופו של דבר טענות כנגד האיחור במסירת הדירה ולטענתם בכך הפרה גפנר את ההסכם. על כן לטענת כץ הם פטורים מתשלום 400,000 ₪ בהתאם לתנאי המתלה.
אין מחלוקת שמקדמה בסך 350,000 ₪ שולמה לגב' גפנר עם חתימת ההסכם וסכום של 650,000 ₪ שולם בחודש נובמבר 2016 כשלושה חודשים לאחר פינוי הדירה. הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע לסכומים נוספים שכץ טוענים ששולמו לגפנר בדרכים עקיפות או על חשבון התמורה, כפי שיתואר בהמשך.
כן טוענים כץ כי בשל האיחור במסירת הדירה הם זכאים לפיצוי המוסכם ועל כן יש לקזז אותו מכל סכום שיקבע, אם יקבע, לטובת גפנר.

טענות הצדדים:
טענותיה של הגב' גפנר:
גפנר טוענת שהיא הייתה נכונה ומוכנה לפנות את הדירה במועד (19.6.16), ביתה כבר היה ארוז ודירתה בביתר עילית הייתה מוכנה. לטענתה של גפנר היא הייתה מעדיפה לפנות את הדירה בזמן, שכן המגורים בבית שתכולתו ארוזה היו לא נוחים כלל והיא המשיכה להחזיק בדירה רק מכיוון שבאותה העת כץ עוד החזיקו אצלם סך של 1,150,000 ₪ מתוך התמורה המגיעה לה והיא חששה שאם תמסור את החזקה לא תקבל את כספה.
לטענתה של גפנר היא פינתה בסופו של דבר את הדירה לאחר שכץ הבטיח שישלם לה את מלוא התמורה ולא יקזז ממנה 400,000 ₪. הסכמה זו הושגה לאחר שגפנר החתימה 12 מתוך 15 שכנים. הסכמה זו לא הועלתה על הכתב.
לטענתה של גפנר לאחר שהושגו 12 החתימות ולגבי חתימה נוספת נוהל מו"מ ישיר בין כץ לאותו שכן, סוכם עם כץ שגפנר תפנה את הדירה באוגוסט 2016 ותקבל את מלוא התמורה ללא כל קיזוז. אשר לאופן מסירת החזקה לידי כץ הוסכם שגפנר תשאיר את המפתח אצל עו"ד שיחזיק אותו בנאמנות עד שכץ יעביר לגפנר את התמורה כמוסכם.
למרות הסכמה זו בנוגע למסירת המפתח לעו"ד נענתה גפנר לבקשותיו של כץ לקבל את המפתח עוד בטרם שולמה מלוא התמורה כדי שכץ יוכל להיכנס ולבצע שיפוץ בדירה. גפנר טוענת שבתמימותה היא השאירה את המפתח אצל שכנים בבניין ( במקום אצל עוה"ד) והאמינה שכץ ישתמש במפתח רק לצורך השיפוץ ויחזיר אותו לשכנים בתום יום העבודה, וזאת עד שישלם את מלוא התמורה המגיעה לגפנר. לטענתה כץ חטא לסיכום זה, ניצל את תמימותה, לקח מהשכנים את המפתח לצמיתות וקנה חזקה בדירה הלכה למעשה. כל זאת כאשר מלוא הכספים ( פרט למקדמה בסך 350,000 ₪) עדין מוחזקים אצלו. כלומר כץ קנה חזקה בדירה מבלי ששילם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת ( שאינו קשור או תלוי במסמך הסכמת השכנים).
לטענתה של גפנר רק בחודש נובמבר 2016 ( כחודשיים וחצי לאחר מסירת החזקה בדירה) שילם לה כץ סך של 610,000 ₪ ואת יתרת הסכום מחזיק בידיו כץ עד עצם היום הזה.
גפנר לא הייתה מיוצגת לאורך כל הדרך ונעזרה בעיקר בחתנה ( מר יצחק ברים) בהתנהלות מול ויז'ניץ וכץ.
ב-26.6.16 לאחר שחלף מועד המסירה של הדירה וכץ לא שילמו לה את מלוא התמורה פנתה גפנר לעו"ד ששיגר אל כץ מכתב ובו הודיע על ביטול ההסכם מחמת עושק וכפיה.
בתביעתה עותרת גפנר לחייב את כץ לשלם לה את 400,000 השקלים שמחזיק בידיו כץ שלא כדין. כמו"כ תובעת גפנר סך של 70,000 ₪ שכץ קיזז בטענות שונות וללא הצדקה ( לסכום זה אתייחס בהמשך במסגרת פירוט טענותיו של כץ); 20,000 ₪ ששולמו לשכן בתמורה להסכמתו לחתום על מסמך הוויתור; 220,000 ₪ פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם; 100,000 ₪ בגין עוגמת נפש שחוותה בתקופה קשה בחייה סמוך לאחר מות בעלה; 60,000 ₪ החזר הוצאות שהוציאה לטענתה בגלל התנהלותם של כץ.
כמו"כ דרשה גפנר שכץ ימציאו אישור על תשלום היטל השבחה בסך 200,000 ₪ או שישלמו לה סכום זה ( שהופחת מהמחיר שסוכם עם ויז'ניץ בתמורה לכך שהקונה ישלם את היטל ההשבחה).
טענותיהם של כץ:
כץ הגישו כתב הגנה מבלי שהיו מיוצגים. כתב ההגנה כלל בעיקר הכחשה פרטנית של כל סעיפי התביעה לצד הסכמה לבטל את ההסכם ולחייב את גפנר בהשבת הסכום שקיבלה מכץ ותשלום דמי שכירות בסך 3,000 ₪ לתקופה לא ברורה. בעיקרו של דבר טענו כץ שגפנר הפרה את ההסכם כשלא פינתה את הדירה בזמן וכן שמסרה את הדירה במצב גרוע. כמו-כן טוענים כץ שבדין הם קיזזו 400,000 ₪ מהתמורה מכיוון שגפנר לא החתימה את כל הדיירים בבניין על הסכמתם לבניה שיבנו כץ וויתור על זכויותיהם בגג. בהקשר זה טענו כץ בכתב ההגנה ש"לצרכים מסוימים לא די ברוב מיוחס אלא צריך את הסכמת כל הדיירים". כך מתמודדים כץ עם העובדה שבסופו של דבר גפנר החתימה את רוב רובם המוחלט של השכנים.
אשר לנסיבות העניין והשתלשלות הדברים כץ טוענים שלמרות שעד למועד שנקבע לפינוי הדירה (19.6.16) גפנר לא השיגה את כל החתימות הנדרשות הם ( כץ) נאותו לפנים משורת הדין לאפשר לה פרק זמן נוסף לנסות ולהשיג את חתימת כל השכנים כדי שלא יהיה צורך להפחית 400,000 ₪ מדמי הפינוי. מאחר שבסופו של דבר לא הושגו מלוא החתימות הם זכאים להפחית מהתמורה סך של 400,000 ₪ כפי שנקבע בהסכם הפינוי.
אשר לסכומים הנוספים הנטענים על-ידי גפנר:
כץ טוענים שהלוו 70,000 ₪ לעמותה והוסכם בין כץ לעמותה שסכום זה יופחת מהתמורה המגיעה לגפנר. הסיבה לכך היא שהעמותה ביקשה את ההלוואה לצורך תשלום מס שבח והוסכם בין העמותה לבין גפנר שגפנר תשלם חלק ממס השבח שיחול על העסקה. בנסיבות אלה, טוענים כץ, גפנר הסכימה לכך שאם העמותה לא תשיב לכץ את ההלוואה הרי שסכום זה יופחת מהתמורה המגיעה לה וכנגד זה היא לא תידרש לשלם את חלקה במס השבח. כץ טוענים שהעמותה מסרה להם, שגפנר מסכימה לכך. לכן כץ מתייחסים לסכום זה כאל סכום ששולם לגפנר.
לגבי סכום של 20,000 ₪ ( שאינו קשור לתשלום ששילמה גפנר לאחד השכנים בתמורה להסכמתו) – כץ טוענים שיצחק ברים ביקש מהם סך של 20,000 ₪ על חשבון דמי הפינוי וביום 28.10.16 נתן כץ לברים שיק ע"ס 20,000 ₪. כץ צירפו לתצהירם העתק של השיק האמור וכן צילום של אישור בכתב שאישר מר ברים שהתשלום הוא על חשבון דמי הפינוי של גפנר.
סכום נוסף של 5,000 ₪ טוענים כץ שהעבירו לידי גפנר שביקשו זאת כדי שיוכלו לשלם לשכן בתמורה לחתימתו על מסמך הוויתור. זה אותו השכן שגפנר טוענת ששילמה לו 20,000 ₪ בתמורה לחתימתו. כץ טוענים שמתוך הסך של ה-20,000 ₪ שגפנר טוענת ( וכץ לא חולקים עליו) 5,000 ₪ הגיעו מכספו על-חשבון דמי הפינוי.
לאחר שגפנר פינתה את הדירה כץ שילמו לה 610,000 ₪ ( אין על כך מחלוקת). בתצהירים טענו כץ שהם קיזזו 45,000 ₪ ( מעבר ל-400,000 ₪ שהופחתו בגלל מסמך הוויתור על הזכויות) בגין הפרת ההסכם שגפנר הפרה, דמי שכירות המגיעים להם עבור האיחור במסירת הדירה וכו'. בתצהירים פירטו כץ סכומים שונים המגיעים להם לטענתם המסתכמים ביותר מ-45,000 ₪. כץ טוענים שלפנים משורת הדין הם בחרו להפחית 45,000 ₪ בלבד. לטענתם של כץ יצחק ברים לא מחה על הפחתה זו ודרש בשמה של גפנר רק את ה-400,000 ₪ של מסמך הוויתור.
בסופו של דבר כץ טוענים ששילמו לגפנר סך של 1,055,000 ₪ לפי הפירוט הבא: 350,000 ₪ מקדמה + 610,000 ₪ ששולמו לאחר המסירה + 95,000 ₪ ששולמו לפני המסירה בדרכים שונות ועל חשבון דמי הפינוי.
בנוסף טוענים כץ טענת קיזוז ולפיה ככל שתתקבל התביעה יש לקזז סכומים שהוציאו על תיקון ליקויים בדירה ( בעיקר מוצרי סניטריה).
אציין שבהקשר זה אין מחלוקת שאמנם היה כיור שבור ופגמים כאלו ואחרים אך גפנר טוענת שכך הייתה הדירה במשך שנים מכיוון שלא היה לה כסף לתקן. לטענתה כשכץ הגיעו לראות את הדירה וכשחתמו על ההסכם מצב הדירה היה ידוע להם, והם רכשו אותה כפי שהיא.

דיון והכרעה
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה שדין התביעה להתקבל. התרשמתי שכץ נהגו בחוסר תום לב קיצוני, תוך ניצול מצבה האישי של גפנר וניצול פערי הכוחות ביניהם והכל כדי לקדם את האינטרס הכלכלי של כץ.
חוסר תום ליבם של כץ שזור לאורך כל הדרך, החל משלב המו"מ, ולאורך כל שלבי ביצוע ההסכם ועד היום כאשר כץ מחזיקים בידם את כספה שלגפנר אף שהיא השיגה את הסכמת רוב רובם של השכנים. אדגיש ואומר כי אף בחלוף 6 שנים ממועד כריתת ההסכם לא הצליחו כץ להצביע על כל נזק שנגרם להם כתוצאה מכך שלא הוחתמו כל הדיירים, ונראה כי תכניותיהם בנוגע לתוספת הבניה על הגג לא מתעכבות בשל כך.
אף כי כץ טוענים בעלמא שהסכמת 12 מתוך 15 שכנים לא מספיקה לקבלת היתר בניה. בכל מקרה נראה שבסופו של דבר התקבל ההיתר המיוחל.
אני ערה לטענתם של כץ שטוענים שבשל היעדר הסכמה מוחלטת מצד כל השכנים קבלת ההיתר הייתה כרוכה בהתמודדות עם התנגדויות של השכנים שלא חתמו על המסמך. מכל מקום השגת הסכמתם של הרוב המוחלט של השכנים איפשרה את קבלת ההיתר בסופו של דבר חרף התנגדויותיהם של חלק מהשכנים וזאת תודות למאמץ והטרחה שהשקיעה בכך גפנר.
בנסיבות העניין כאשר בסופו של דבר התקבל ההיתר ולא נגרם לכץ נזק של ממש הרי שהתעקשותם שלא לשלם לגפנר את מלוא התמורה מעצימה את חוסר תום הלב של כץ שבא לידי ביטוי עוד קודם לכן כאמור.
עצם התניית קבלת התמורה בהסכמת השכנים היא חסרת תום לב כץ רכשו את הדירה מויז'ניץ. ההתקשרות עם גפנר היא רק לצורך תשלום דמי הפינוי ורק משום שבין ויז'ניץ לגפנר הוסכם שדמי הפינוי ישולמו לה ישירות על-ידי הקונה, ככל הנראה בשל קשיי נזילות של ויז'ניץ. בנסיבות אלה התנאי בחוזה הקובע שאם לא תושג הסכמת כל השכנים לבניה של כץ תוך ויתור מוחלט על זכויותיהם בגג ועל תשלומי איזון יופחת סך עצום של 400,000 ₪ ( המהווה למעלה מ-25% מסך כל דמי הפינוי), הותנה בחוסר תום לב. בפרט לאור העובדה שלהסכם הפינוי קדם הסכם בין גפנר לויז'ניץ ולפיו הוסכם על דמי פינוי בסך 1,500,000 ₪ ולא נזכר בו התנאי הזה.
לא ברור איזו סיבה יש להתנות את קבלת דמי הפינוי בהסכמת השכנים ( בשונה מהתניית קבלת התמורה בעד מכירת הדירה שאולי היה לה מקום בהסכם שבין כץ ויז'ניץ). מה עניין שמיטה להר סיני?
תשובה לכך נמצאה בעדותו של עקיבא כץ שאמר: "בציבור הדתי אם אתה אמיד פונים אליך כל הזמן לוותר ומרחמים על אלמנות אך לא על אלמנים. העצה של ויז'ניץ שהיא בתור אלמנה תחתים ביתר קלות את הדיירים..." ( עמ' 27, ש' 3 לפרוטוקול).
בהמשך אמר עקיבא כץ ש"הנחת עבודה שהיא בתור אלמנה תקבל במהירות את חתימת השכנים וויזניץ או אני זה יעלה לנו הרבה כסף" (עמ' 28, ש' 4 לפרוטוקול).
אציין שעוד קודם לכן אמר עקיבא כץ ש"ויז'ניץ ביקש ממני את הרכישה הזו כעול מכביד כי היו 3 הליכים של משפחת גפנר נגד ויז'ניץ. אז ויז'ניץ נתן לי שתי עצות לשים תנאי שאני לא משלם אלא רק לקבלן של הדירה (אליה תעבור גפנר) אחרת היא תישאר בדירה ואתה לא משחרר לה את הכסף אלא רק לאחר שהגישה שטר פינוי מעורך דין". העצה השלישית של ויז'ניץ לטענת כץ הייתה להשתמש בגפנר כאלמנה כדי להשיג את הסכמת השכנים.
כץ מודים שהם ביקשו לנצל את גפנר כאלמנה פעמיים: פעם אחת לנצל אותה מול הדיירים שיתנו לה את הסכמתם ביתר קלות מאשר אם כץ ( או ויז'ניץ) היו פונים ומבקשים את ההסכמה בעצמם. פעם נוספת ניצלו את מצבה ומצוקתה כשפעלו ביחד עם ויז'ניץ מבלי לשתף אותה או להתייעץ איתה. אדרבא, כץ מודים שהם קיבלו מויז'ניץ עצות כיצד להתנהל מול גפנר ולהפעיל עליה אמצעי לחץ. כפי שאדגיש בהמשך נציג מויז'ניץ לא זומן על ידי כץ למתן עדות ועל כן אין תמיכה בטענה שזו היתה העצה של ויז'ניץ.
יחד עם זאת כן התברר בעדויות שויז'ניץ אכן העבירו לידי גפנר את המסמך הראשון שבו נדרשו חתימות של שמות בני הזוג בלבד, אך לא הוכח כי ויז'ניץ שהם שהסכימו לתנאי המתלה או דרשו אותו.
יש לציין שהאמירה של כץ שגפנר בתור אלמנה תקבל את ההסמכה יותר בקלות ואילו לו או לויז'ניץ הדבר יעלה הרבה כסף היא מקוממת ביותר מכיוון שלמעשה בסופו של דבר גפנר היא שנאלצה לשלם על כך הרבה כסף. כץ גלגל בהסכם את התשלום שהוא היה נדרש לשלם כנראה לשכנים בעד הסכמתם אל כתפיה של גפנר במקום שהוא עצמו ישלם עבור רצונו שלו לבנות ולהרחיב את הדירה.
חוסר תום לב. ניצול של ממש.
על כן אני קובעת שעצם התניית קבלת דמי הפינוי בהסכמת השכנים לבניה של כץ ( גם בלי להחליף את המסמך) נעשתה בחוסר תום לב שעה שגפנר איננה הבעלים של הדירה והדבר מנוגד להסכם שיש לכץ עם ויז'ניץ, המחייב אותו בתשלום לגפנר בגין פינוי הדירה ותו לא.

כמו-כן אני מקבלת את גרסתה של גפנר ומאמינה לה שהיא התנגדה למסמך על שתי גרסאותיו. אני מאמינה לה שהיא ביקשה להימנע מהפחתה כלשהי של דמי הפינוי ולא רצתה שסכום כה משמעותי מדמי הפינוי יהיה תלוי בהסכמת השכנים. בהקשר זה אני מאמינה לגפנר שטוענת שלאורך כל הדרך כץ " הרגיע" אותה ונתן לה להבין שהכל יהיה בסדר ושזה הכל רק עניינים טכניים ושהיא לא צפויה להיפגע. התרשמתי ממהימנותה של גפנר ומפערי הכוחות שבין גפנר לכץ. בנסיבות אלה אני מאמינה שכץ אכן " הרגיע" את גפנר ושגפנר האמינה לכץ וסמכה עליו.

החלפת מסמך ההסכמה במסמך הוויתור נעשתה בחוסר תום לב :
אשר לנסיבות בהן הוחלף מסמך ההסכמה במסמך הוויתור – כאמור ישנה מחלוקת האם הוא הוחלף לפני או אחרי חתימת הסכם הפינוי. השתכנעתי שהמסמך הוחלף רק לאחר שגפנר כבר חתמה על ההסכם , ומבלי שהוסבר לגפנר תוכן השינוי מעבר להוספת מספרי תעודות הזהות של השכנים. בכך נהגו כץ בחוסר תום לב קיצוני.
לא השתכנעתי כפי שטענו כץ שקדמה להחלפת המסמך פגישה בין כץ ליצחק ברים במהלכה הסביר כץ לברים את תוכן השינוי הנדרש ובעיקר את המשמעות שלו וקיבל את הסכמתו המפורשת לשינוי.
בחקירתו נשאל יצחק ברים מדוע הם פנו לעו"ד רק ביוני 2016 ולא קודם לכן. ברים השיב כך ( עמ' 18 ש' 1-5):
"ש. למה רק בחודש יוני 2016 חצי שנה אחרי החתימה על ההסכם פנית לעו"ד הלפר להתייעצות לגבי שינוי הנוסח?
ת. הבנו את זה (את השינוי בנוסח – הערה שלי) כשהשכן אמר לנו. לפני כן לא דיברתי מילה על (צריך להיות " עם") כץ. כל מי שתיאם את דין ודברים בינינו היה וורטהיימר או וויז'ניץ. כשהשכנים האירו את עינינו ביקש שנחתים ונראה מה יהיה. אולי כן יחתמו אולי לא. שאנסה לראות איך זה יתקדם. נתקלתי בקשיים לכן פניתי לעורך דין."
אני מאמינה לגפנר ולברים שאכן כך היו הדברים. ברים הסביר בהמשך דבריו שהופעל עליו לחץ מצד ויז'ניץ שרצו מאוד לסגור את העסקה וחששו שכץ יברח להם. עדותו של ברים מתיישבת גם עם גרסתם של כץ שטוענים שכל ההתנהלות הייתה בתיווכה של ויז'ניץ ולא מול גפנר או מי מטעמה. גם לגבי ההסכמה לשינוי בנספח כץ, טוענים שויז'ניץ הם שאמרו להם שגפנר מסכימה לכך. כלומר שמבחינתם של כץ די היה בהסכמה הנטענת ע"י ויז'ניץ והם עצמם לא ראו צורך לקבל את הסכמתה המפורשת של גפנר.
בנסיבות אלו אני מקבלת את גרסתה של גפנר הנתמכת בעדותו של ברים שלא היה שום דין ודברים בין כץ לבין גפנר בטרם הוכנס השינוי בנספח.
אוסיף ואומר כי כץ נמנעו מלהזמין לעדות את הנציג של ויז'ניץ והימנעות זו נזקפת לחובתם ומערערת את גירסתם. נציג הישיבה הוא שלטענתם היה בקשר עם משפחת גפנר והוא לטענתם אמר להם שהעביר את הנוסח המתוקן. מכאן שעדותם של כץ היא בגדר עדות יחיד ( שכן האב היה המוציא והמביא ואילו הבן רק חתם על ההסכמים והמסמכים, וכפי שהעיד האב כלל לא הבין את תוכנם) וההימנעות של כץ מהעדת נציג של ויז'ניץ אומרת דרשני.
אציין שגם אם אניח לצורך העניין שאכן התקיימה פגישה בין כץ לברים כפי שכץ טוענים מסקנתי לא הייתה משתנה. והרי אפילו לשיטתו של כץ לא דובר בפגישת מו"מ אלא בתנאי חד צדדי מצידו שלא היה פתוח לדין ודברים. אזכיר שגם לשיטתו של כץ היה זה סמוך לחתימת ההסכם ולאחר שגפנר כבר פנתה לשכנים עם המסמך הראשון וכבר הוצגה לה טיוטת ההסכם, כלומר בשלב זה נדרשת ביתר שאת הבהרה " ברחל בתך הקטנה" של כל שינוי – ובפרט של שינוי משמעותי כמו זה שהכניסו כץ ברגע האחרון – מכיוון שכל הפרטים כבר סוכמו וגובשו. בכל מקרה אפילו לשיטתם של כץ הם מעולם לא קיבלו את הסכמתה המפורשת של גפנר לשינוי במסמך ההסכמה והויתור המעמיד אותה בסיכון מוגבר להפסיד 400,000 ₪.
ההתנהלות של כץ מעידה על חוסר תום לב קיצוני.
מעבר לכל זה, השתכנעתי שכץ אמרו לגפנר שהבעיה במסמך הראשון היא רק שחסרים בו מספרי תעודות הזהות ולא נאמר לה דבר על הוויתור המפורש של השכנים על זכויות הבניה.
למסקנה זו הגעתי גם לאור התרשמותי ממהימנות העדות של גפנר אך גם נוכח גרסתם של כץ עצמם שאמרו שלמעשה את השינוי בנספח הם סיכמו מול ויז'ניץ בלבד ולאחר שויז'ניץ אמרו לכץ שגפנר מסכימה לשינוי.
בנסיבות אלה סביר עד מאוד להניח שכץ עצמם לא ראו כל צורך להסביר את השינוי לגפנר. והרי אין מחלוקת שכל המו"מ התנהל בתיווכה של ויז'ניץ ובנסיבות אלה, כאשר כץ כבר קיבלו את הסכמתם של ויז'ניץ לשינוי ולאור ההתנהלות הקודמת בכל הקשור לעסקה אין זה סביר שהם דרשו לפתע את הסכמתה המפורשת של גפנר וסביר ביותר להניח שהם הסתפקו בהסכמה הנטענת על ידי ויז'ניץ.
אני מאמינה שבנסיבות אלה העדיפו כץ " להרגיע" את גפנר ולהשיב על תהייתה בנוגע להחלפת המסמך בפגם הטכני לכאורה של מספרי תעודות הזהות מבלי להיכנס לסעיף הבעייתי שגפנר התנגדה לו מראש.
עוד עולה מהעדויות כי במועד החתימה על החוזה והעברת המסמך השני להחתמת הדיירים היה נוכח רק יעקב כץ בנו של עקיבא. יעקב כץ היה בשעתו בחור ישיבה צעיר, שרק התחתן, וגם לדבריו וגם לדברי אביו לא הבין דבר בחוזים, רכישת דירות או זכויות בניה. מכאן שאין זה סביר כי יעקב כץ הסביר לגפנר, בתום לב ובאופן מפורט ונהיר, על מה היא נדרשת להחתים את הדיירים ומדוע נדרשת החתמה נוספת.
מנגד גפנר מילאה אחר החוזה בתום לב ואף השתדלה בתום לב וככל יכולתה להחתים את השכנים אל המסמך בנוסחו השני. מסקנתי היא איפה שכץ פעלו בחוסר תום ואילו גפנר פעלה בתום לב, וניתן לבטל את אותו חלק בהסכם שנוסח והוסף בחוסר תום לב.

הפסיקה התייחסה לאפשרות זו של ביטול חלקי וקבעה קריטריונים למושג " חוזה הניתן להפרדה לחלקים" הקבוע בחוק. כך נאמר בע"א עא 4305/10 ‏ מזל אילן נ' יוסף לוי (9.5.12) בהקשר זה:
"נפסק כי לצורך בחינת היתכנותה של בטלות חלקית על החוזה לעמוד בשלושה תנאים: "שלב ראשון – האם החוזה ניתן להפרדה לחלקים? שלב שני – האם עילת הבטלות נוגעת רק לאחד מחלקיו? שלב שלישי – האם ניתן לבודד את החלק הנגוע מתוך החוזה ולהשאיר את עיקר החוזה על כנו, מבלי שייווצר חוזה שונה מזה שבו התקשרו הצדדים? רק מתן תשובה חיובית לכל אחת משלוש שאלות אלו מאפשר פיצול החוזה לחלקיו" (שלו, בעמ' 537. הדברים צוטטו בהסכמה בע"א 139/87 סולימני נ' מ. כץ ושות' חברה קבלנית לבנין בע"מ, פ"ד מג(4) 705, 713 (1989) (להלן: עניין סולימני) ובע"א 6181/93 סולומונוב נ' שרבני, פ"ד נב(2) 289, 303 (1998) (להלן: עניין סולומונוב)). כך למשל, חוזה שבו מספר התחייבויות, וכנגד ההתחייבות הפסולה עומדת תמורה נפרדת משאר התמורות, הוא חוזה שניתן להפרידו לחלקים (להלן: עניין סולימני, בעמ' 713)".
בבג"ץ 6845/00‏ ניב נ' בית-הדין הארצי לעבודה, פ''ד נו(6) 663 (9.10.02) אמר בית המשפט כך:
מזוית ראייה שונה ראו חוזה הניתן להפרדה כחוזה הכולל הבטחות מספר שלכל אחת מהן תמורה נפרדת, כך שכל הבטחה עומדת בנפרד (ד' פרידמן, נ' כהן חוזים (כרך ב) [77], בעמ' 1118-1117). ובלשון אחרת, "נוהגים להגדיר חוזה הניתן להפרדה לחלקים כחוזה שניתן לייחס התחייבויות הדדיות שבו זו לזו ולנתק צמדי התחייבויות כאלה, המתייחסות אהדדי, מצמדים אחרים, כך שכל חלק מופרד יוכל לעמוד בפני עצמו" (שלו בספרה הנ"ל [76], בעמ' 259; ראו גם דבריי בע"א 1816/91 דלתא הנדסה בע"מ נ' שכון עובדים [39]).
הסעד של בטלות חלק מחוזה מכונה "סעד ההפרדה", שמשמעו הפרדה בין החלק הפסול שבחוזה לבין החלק התקין שבו והצהרה על בטלותו של החלק הפסול בלבד. כך נאמר, כי: "לרוב אין מקום לפסול את החוזה כולו, וניתן להסתפק בפסילת החלק הבלתי חוקי, תוך הפרדתו (severance) מהחלק החוקי..." (דברי הנשיא ברק בעניין דנילוביץ [9], בעמ' 765-764. ראו גם: עניין חזין [60]; ר' בן-ישראל "השוויון במשפט העבודה מנין ולאן?" [90], בעמ' 110). בעניין זה הודגש כי "השאלה שאותה צריך בית המשפט לשאול עצמו הינה אם החלק החוקי של החוזה – הנותר לאחר שהוצא ממנו החלק הבלתי חוקי – יש בו כדי להגשים את התכלית המונחת ביסוד החוזה, ולו באופן חלקי" (עניין זגורי [22], בעמ' 785-784).
סעיפים 2-3 להסכם קובעים את גובה התמורה, אופן התשלום ומועד מסירת החזקה בדירה כנגד תשלום התמורה. יש לציין שסעיפים אלה שותקים לחלוטין בנוגע לתנאי הקשור בהסכמת הדיירים וההפחתה מהתמורה.
לאחר מכן מופיע סעיף 4 העוסק באופן נפרד לחלוטין בהסכמת הדיירים ובהפחתת 400,000 ₪ מהתמורה אם לא תושג ההסכמה האמורה.
מפאת חשיבות הדברים אביא את לשון החוזה ככתבו:
2. בכפוף לתשלום מלוא התמורה האמורה בסעיף 3 להסכם זה, מתחייב הדייר היוצא לפנות את הדירה ולמסור את החזקה בה לבעל הבית ביום יג' סיוון (19.6.16)...".
3. בתמורה למילוי כל התחייבויות הדייר היוצא על פי הוראות הסכם זה ישלם לו בעל הבית את חלקו בדמי מפתח בסך 1,500,000 ₪ ... בסכומים ובמועדים הבאים:
סך 350,000 ₪ ישלם בעל הבית... בתוך 7 ימים מיום שהדייר היוצא יציג בפני בעל הבית הסכם חתום לרכישת הדירה החלופית.
במקרה שהדייר היוצא לא יציג בפני בעל הבית הסכם חתום לרכישת דירה חלופית עד למועד מסירת החזקה (19.6.16) ישולם התשלום האמור בס"ק זה יחד עם התשלום האמור בס"ק 3( ב) באופן שמלוא התמורה תשולם לדייר היוצא עד ליום יג' סיוון התשע"ו (19.6.16) כנגד פינוי הדירה ומסירת החזקה.
היתרה בסך 1,150,000 ₪... ישלם בעל הבית עד ליום יג' סיוון תשע"ו (19.6.16) לידי הדייר היוצא וזאת כנגד פינוי הדירה ומסירת החזקה בדירה לידי בעל הבית...
למען הסר ספק פרט לסכום התמורה הנ"ל הדייר היוצא לא יהיה זכאי לכל תשלום נוסף...
4. עד למועד תשלום יתרת התמורה מתחייב הדייר היוצא להמציא לבעל הבית הסכמות בכתב של כל בעלי הדירות בבניין להרחבת הדירה בהתאם לת.ב.ע הקיימת בנוסח המצורף להסכם זה.
במקרה והדייר היוצא לא ימציא את כל ההסכמות עד למועד תשלום יתרת התמורה, יופחת סך של 400,000 ₪ מהתמורה ולדייר היוצא לא תהיה כל טענה בקשר לכך".
ששלושת התנאים שהותוו בפסיקה מתקיימים:
החוזה ניתן להפרדה לחלקים. סעיפים 2-3 עומדים בפני עצמם, אינם קשורים ואינם תלויים בסעיף 4 שגם נוסח כסעיף נפרד וגם באופן מהותי הוא נפרד שכן הוא מתייחס לתנאי נוסף, שלא נזכר קודם לכן ועניינו של הסעיף הוא בתוספת חריגה ונפרדת לתנאים שנקבעו קודם לכן. ניתן לומר שסעיפים 2-3 הם ליבת ההסכם, המהות שלו והחלק העיקרי שלשמו התכנסו הצדדים להסכם. סעיף 4 הוא אמנם סעיף מאוד משמעותי מבחינת כץ אך הוא בנוסף להסכמה העיקרית וגם לשיטתם של כץ הוא לא לב העניין ( כלומר הם לא התקשרו עם גפנר בהסכם רק לצורך השגת הסכמת השכנים, אלא לשם הסדרת הפינוי שלה מהנכס).
התנאי השני מתקיים גם הוא שכן עילת הביטול מתייחסת רק לסעיף 4 ולא ליתר חלקי ההסכם.. יתר חלקי ההסכם אינם נגועים בחוסר תום לב והם תואמים את ההסכמה שהושגה בין גפנר לויז'ניץ.
התנאי השלישי גם הוא מתקיים שכן בהחלט ניתן לבודד את החלק הנגוע מתוך החוזה ולהשאיר את עיקר החוזה על כנו, מבלי שייווצר חוזה שונה מזה שבו התקשרו הצדדים. ההסכם הוא הסכם פינוי. עיקר ההסכם הוא קביעת התנאים לפינוי הדירה ע"י הגב' גפנר, מועד הפינוי והתמורה שתקבל בעד הפינוי.
הודעת הביטול
סעיף 20 לחוק החוזים קובע ש"ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה – תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה".
גפנר שלחה לכץ הודעת ביטול כבר ביום 26.6.16 (מכתבו של עו"ד הלפר) ובו התייחסות מפורשת לסעיף 4 בנספח וטענה כי הוא נגוע בעושק והטעיה. וכך נכתב:
"1. בהתאם להסכם הפינוי שבנדון היה עליכם להעביר את תמורת דמי הפינוי בסך 1,500,000 ₪... לידי מרשתנו כתנאי וכנגד פינוי הדירה.
2. מרשתנו מילאה את התחייבותה ועומדת היא לפני פינוי הדירה.
3. למרבה הצער בחרתם להפר את ההסכם ועד כה לא העברתם את יתרת התמורה...
4. מרשתנו רואה בהתנהלותכם זו הפרה יסודית של ההסכם ותשמור היא על מלוא זכויותיה בהקשר לכך.
5. בנוסף מבלי לגרוע מהאמור לעיל יצוין כי באחרונה הופתעה מרשתנו לגלות במקרה כי בעת החתימה על ההסכם שיניתם בחוסר תום לב ובהטעיה חמורה את הפסקה העליונה בנספח "כתב הסכמה" להסכם, באופן בו הכללתם תניה שלא נכללה בנוסח שאושר לחתימה (ויתור השכנים על זכויות בגג וויתור על תשלומי איזון).
6. אנו סמוכים ובטוחים כי אך שגגה נפלה תחת ידיכם וכי הנספח המחייב הנו הנוסח שאושר לחתימה.
7. יחד עם זאת וככל שהנכם עומדים על הנספח ששונה על ידכם בהטעיה מכוונת וזדונית בעת החתימה על ההסכם, אזי ראו במכתבנו זה, הודעת ביטול ההסכם בגין טעות, הטעיה, עושק וניצול מצוקת מרשתנו מרשתנו...".
40. לא בכדי העתקתי את כל סעיפי המכתב האמור. ביקשתי בכך להראות כיצד הודעת הביטול התייחסה רק לסעיף 4 ולא להסכם בכללותו. זאת אני למדה מכך שבתחילת המכתב מתייחס עו"ד הלפר להפרות נוספות ואחרות של ההסכם אך לא מודיע על ביטול ההסכם בגינן. גם בנוגע לשינוי בנספח מבקש עו"ד הלפר בתחילה לאפשר לכץ ליהנות מחזקת תום הלב ולבטל בעצמם את השינוי שהוסיפו לנספח ברגע האחרון. רק אם כץ עומדים על השינוי או אז מודיע עו"ד הלפר על ביטול אותו חלק בהסכם.
כץ טענו כי אם גפנר הודיעו על ביטול ההסכם הרי שהם ביטלו את כולו, ועליהם להשיב לכץ את מלוא התשלום שקיבלו עבור הדירה ולשלם דמי שימוש ראויים עבורה. גם טענה זו היא מניפולטיבית וזאת מכמה טעמים: ראשית גפנר מילאה אחר ההסכם בתום לב, וניסתה ככל יכולתה להחתים את כל הדיירים, שנית הסכום ששולם לגפנר שולם ישירות לקבלן עבור הדירה החדשה, וברור לכץ שאין באפשרות גפנר להשיב את הסכומים שקיבלה, לאור כל האמור אני מצהירה שסעיף 4 בהסכם הפינוי בטל ומבוטל – והוא בלבד.
לחילופין היה ויוגש ערעור וערכאת הערעור תסבור כי סעיף 4 להסכם אינו בטל, הרי שאני קובעת כי גפנר מילאה אחר תנאיו כמיטב יכולה ובתום לב, ואילו כץ מדקדקים בקיומו כדי להתחמק מתשלום מלא לכץ וזאת על אף שקיבלו היתר בניה כפי שרצו גם ללא הסכמת כל הדיירים.

נטילת החזקה וקיזוז הסכומים נעשו אף הם בחוסר תום לב לאור התוצאה אליה הגעתי אין עוד צורך של ממש להידרש לטענות בנוגע לנטילת החזקה ולקיזוז הסכומים. עם זאת ולמעלה מן הצורך אומר שהשתכנעתי שאמנם כץ נטלו את החזקה בחוסר תום לב תוך שניצלו את האמון שרכשה להם גפנר ואת תמימותה כשהשאירה את המפתח לדירה אצל השכנים עוד בטרם קיבלה את התמורה המגיעה לה. אציין שבהקשר זה אין מחלוקת שכץ קיבלו את החזקה בדירה כבר באוגוסט 2016 ( לאחר שהם עצמם הסכימו לארכה נוספת ביחס למועד שנקבע בהסכם) אך את יתרת התמורה שילמו רק כחודשיים מאוחר יותר. בנסיבות אלה נטילת החזקה בדירה נעשתה בחוסר תום לב ותוך הפרה של ההסכם. לא מצאתי כי יש כל הצדקה לשלם את יתרת התשלום באיחור של חודשיים לאחר הפינוי.
מכאן שכץ הם שהפרו את ההסכם עם גפנר, לכל הפחות בכך ששילמו לה את התשלום האחרון על פי ההסכם, חודשיים לאחר פינוי הדירה ולא במועד הדיון. ועל כן כץ הם שנדרשים לשלם פיצוי בגין הפרת ההסכם.
לאור קביעותי לעיל, אני קובעת שעל כץ לשלם לגפנר סך של 400,000 ₪ שהופחתו שלא כדין כן לשלם את הפיצוי המוסכם על פי ההסכם בסך 200,000 ₪.

טענות הקיזוז:
כץ טוענים כי הם שילמו לגפנר 95,000 ₪ באופנים שונים לפני מסירת הדירה. אכן הוצג בפני אישור בחתימתו של ברים כי קיבל 20,000 ₪ מתוך סכום זה אך יתר הסכומים לא הוכחו.
ראשית טוענים כץ כי שילמו לגפנר 5,000 ₪ כדי שהיא תוכל לשלם 20,000 ₪ ולקבל את חתימת הדייר השנים עשר. גפנר לא הכחישה כי קיבלה את הסכום האמור אך טענה שלא היתה חייבת לשלם כלל לדייר הנוסף, וכי תשלום זה רובץ לפתחו של כץ.
נוכח כל ההתנהלות של כץ סביב קיומו של סעיף 4 לרבות הדרישה שלהם כי גפנר תשלם לדייר שלא מוכן לחתום על ההסכם, הרי שאני קובעת כי לכץ בוודאי שאין זכות קיזוז מול גפנר וההיפך הוא הנכון: על כץ להשיב לגפנר את 15,000 ₪ הנותרים שהשכן דרש ממנה לשם קבלת חתימתו, והרי כץ הוא שמתעשר מתשלום זה ולגפנר לא היתה שום חובה לשלם את הסכום על פי ההסכם.
78. בפרט יש לציין בחומרה את הטענה בנוגע לסך של 70,000 ₪ שכץ טוענים שניתנו לויז'ניץ כהלוואה כאשר ויז'ניץ הסכימו שסכום זה יופחת מדמי הפינוי של גפנר. אפילו כץ בעצמם לא טוענים שגפנר הסכימה לכך. כל הסיפור על ההסכמה לכאורה בין גפנר לבין ויז'ניץ בנוגע לתשלום מס השבח וכו' אינו מעניינם של כץ. על כץ לשלם את הסך של 70,000 ₪ לגפנר. ככל שויז'ניץ לא החזירו את ההלוואה כאמור ( ונראה שהם לא החזירו אותה מכיוון שהסכום הופחת מדמי הפינוי של גפנר) הרי שעל כץ לפעול מול ויז'ניץ ולתבוע מהם את הסכום האמור. כמובן שככל שישנה הסכמה כלשהי בין ויז'ניץ לגפנר בנוגע לסכום זה הדרך פתוחה בפני ויז'ניץ לפנות אל גפנר. אשר לתביעתה של גפנר לפיצוי בגין הפרת ההסכם – מכיוון שפרט לביטול של סעיף 4 בשל פגמים בכריתת ההסכם התרשמתי גם מחוסר תום ליבם של כץ לאורך כל שלבי ההסכם, הרי שישנה הפרה בוטה של חובת תום הלב ובכך הפרו כץ את ההסכם ברגל גסה.
79. מכאן שעל כץ לשלם לגפנר סך נוסף של 95,000 ₪ שקוזזו על ידם או שהיא שילמה עבורם בניגוד למוסכם בין הצדדים ולחובת תום הלב.
80. בכל הנוגע לדרישה של גפנר כי כץ ישלמו לה פיצויי בגין ההוצאות נוספות שהוציאה הרי שמלבד 15,000 ₪ שהם היתרה של הסכום שגפנר שילמה לשכן הדרישה נדחית. הוצאות אלו לא הוכחו, ולטעמי די בכך שיפסקו הוצאות משפט לטובתה של גפנר.

81. נוכח חוסר תום הלב הקיצוני של כץ, ונסיבותיה הקשות של גפנר, שהינה מבוגרת והתאלמנה זמן קצר לפני כריתת ההסכם הרי שעל כץ לשלם לגפנר בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה סך של 20,000 ₪.

מיהו הנתבע הנכון בתיק זה:
80. בטרם אחתום את פסק הדין אדרש לספק האחרון שהנתבעים ביקשו לעוררבתיק זה. עקיבא כץ טוען כי לא היה מקום לתבוע אותו אלא רק את בנו, שכן הבן הוא שרכש את הדירה, הוא שחתם על ההסכם והוא שמסר לגפנר את הנוסח השני של הנספח להסכם.
81. טענות אלו הן טענות מיתממות. כפי שהתברר בחקירות הנגדיות של שני הנתבעים האב היה הרוח החיה מאחורי התנהלות הצדדים והוא שהנחה את הבן כיצד לפעול, הוא שדאג לכך שלבן יהיו הכספים לשלם לגפנר והוא שהתכוון להנות מזכויות הבנייה בבניין. יתר על כן התרשמתי כי רק האב היה בקיא בפרטי העסקה מול ויז'ניץ ורק הוא ניהל משא ומתן עם הנציג של ויז'ניץ. מעורבותו של הבן הייתה על הנייר בלבד, אך כמובן שהבן מחוייב מכוח חתימותיו, ואין לפטור את האב מתשלום לגפנר.

סיכומו של דבר:
הנתבעים 1 ו-2 ישלמו לתובעת סך של 715,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד מסירת הדירה בפועל ועד למועד השלמת התשלום במלואו.
בנוסף הנתבעים ישאו בהוצאותיה של התובעת בסך 80,000 ₪ כולל מע"מ.

ניתן היום, ה' תמוז תשפ"א, 15 יוני 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: ליבא גפנר
נתבע: עקיבא כץ
שופט :
עורכי דין: