ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין דן אולשטיין נגד חברת נבוא פיננסים ומשכנתאות בע"מ :

15.6.2021
לפני כבוד ה שופטת חנה פלינר

המבקש

דן אולשטיין
ע"י ב"כ עו"ד אבי גביש

נגד

המשיבים

1.חברת נבוא פיננסים ומשכנתאות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד נחום הופטמן

2.בנק הפועלים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד מנחם אברומביץ

פסק דין

השאלה שבמחלוקת, בתמצית

האם המבקש זכאי להירשם כבעלים של חנות בת כ-30 מ"ר המהווה 10/1000 חלקים במקרקעין הידועים כגוש 8990 חלקה 1 (להלן: "המקרקעין" או "הבניין" או "החנות", בהתאמה) מכוח הסכם מכר שנכרת בינו לבין המשיבה 1 (תכונה להלן: "המשיבה") עוד בשנת 1994?
להלן העובדות הצריכות להכרעה.

התשתית העובדתית, כפי שעלתה מהראיות

בעת הגשת התובענה שבפניי, המשיבה הייתה רשומה כבעלים של 529/1000 חלקים במקרקעין, ראו נסח הרישום אשר צורף כנספח א' להמרצת הפתיחה. בהתאם לאמור בנסח, על חלקיה של המשיבה רשומה משכנתא בדרגה ראשונה לטובת בנק הספנות (להלן: "בנק הספנות"). בנק הספנות התמזג עם בנק הפועלים בע"מ, המשיבה 2, ביום 30.6. 2003 (להלן: "בנק הפועלים").

ביום 31.5.1994 נחתם הסכם מכר בין המבקש למשיבה לרכישת זכויות הבעלות בחנות בת כ-30 מ"ר בקומת קרקע במקרקעין הידועים כגוש 8990 חלקה 1 (לשעבר גוש 6931 חלקה 241, להלן: "הסכם המכר הראשון ", ראו נספח ד' להמרצת הפתיחה). זה המקום לציין כי בהואיל השני מצוין כי המבקש, הקונה, הינו דייר מוגן בחנות. בהואיל החמישי מצוין כי המוכרת, המשיבה, עורכת שיפוצים נרחבים בבניין והקונה מסכים להשתתף בהוצאות אלו. התמורה סוכמה לסך של 145,000$, כשזו תשולם במלואה ישירות לבנק הספנות לטובתו הייתה רשומה משכנתא, וכנגד התשלום יקבל המבקש מכתב החרגה. עוד נקבע בהסכם (בסעיף 4) כי החזקה נמסרת מידית למבקש ביום חתימת ההסכם; וכי החנות תירשם על שם המבקש תוך 12 חודשים מיום חתימת ההסכם (סעיף 7 להסכם המכר הראשון ).

ביום 8.6.1994 נחתם הסכם נוסף בין המבקש למשיבה (להלן: "הסכם המכר השני " , נספח ז' להמרצת הפתיחה). הסכם המכר השני זהה להסכם המכר הראשון למעט בסעיף 3, הוא סעיף התמורה. חלף הקביעה כי מלוא סכום הרכישה יועבר לבנק הספנות, נקבע כי סך של 55,000$ "משולם במעמד הסכם זה" (חלקו בשיקים דחויים), ואילו סך של 90,0000$ ישולם "למוכרת או לבנק הספנות". יש לציין כי באותם זמנים היה מר דוד בלס, המצהיר מטעם המשיבה (להלן: "בלס"), אחד מבעלי המניות בבנק הספנות (ראו נספח ח' להמרצת הפתיחה).

עסקת המכר דווחה למיסוי מקרקעין, המבקש שילם מס רכישה (ראו נספח ה' להמרצת הפתיחה) וכן בסמוך ולאחר החתימה על הסכמי המכר, נרשמה הערת אזהרה לטובת המבקש (שטר מקורי מספר 27298/1994/3, ראו הנסח שצורף כנספח א' להמרצת הפתיחה ).

לאחר חתימת ההסכם השני, חתם המבקש על הסכם הלוואה מבנק משכן (ראו נספח י' להמרצת הפתיחה), שעבד את זכויותיו וקיבל מבנק משכן שיק על סך של 270,000 ₪ לפקודת המשיבה (ראו נספח יא ' להמרצת הפתיחה, ראו גם נספח ב'1 לתצהירו של המבקש) . הערת אזהרה נרשמה גם לטובת בנק משכן, עד לסכום של 270,000 ₪. ביום 17.8. 2017 קיבל לידיו המבקש מכתב "אישור סילוק הלוואה" מבנק הפועלים (אליו מוזג בנק משכן) , בו מאשר בנק הפועלים כי ההלוואה על סך 270,000 ₪ נפרעה במלואה. יש לציין כי מכתב זה (ראו נספח ב'1 לתצהיר המבקש) אותר והוגש לאחר שהוגשה המרצת הפתיחה.

בד בבד עם חתימת הסכם המכר השני, נחתם בין הצדדים הסכם שיתוף במקרקעין, ראו נספח טו' להמרצת הפתיחה. בהואיל הראשון להסכם השיתוף נרשם: "הואיל ואולשטיין רכש מנבוא 10/1000 חלקים...ועתה הנו בעלים במשותף עם נבוא ואח' של החלקה הנ"ל ...".

בין הצדדים ישנה מחלוקת האם שולמה מלוא התמורה על פי הסכם המכר, וכן האם אכן המבקש הוא ששילם את כספי ההלוואה לבנק (ראו פירוט הטענות להלן). כך או כך, ואכריע במחלוקות אלו בהמשך, המבקש צירף מספר מסמכים התומכים בטענתו כי מלוא התמורה (ואף מעבר לכך) שולמה על ידו. כך צירף הוא העתקי שיקים "פתוחים" שנמסרו למשיבה, והכל ל גרסתו לדרישת בלס (ראו צילומי השיקים נספח יב' להמרצת הפתיחה); כך צירף הוא שתי חשבוניות מס של המשיבה, האחת על סך של 322,218 ₪ מיום 26.6.1994 בה נרשם "תשלום בגין רכישת נכס ברח' הרצל 61 ת"א", והשנייה על סך של 183,163 ₪ מיום 1.6.1994, בה נרשם "ע"ח מכירת חנות בהרצל 61 ת"א". כן צירף המבקש חשבונית על סך של 88,920 ₪ מיום 3.6. 1994 של איזבל בלס (אשתו של בלס), בה נרשם: "ע"ח שכר דירה", וכן ארבע קבלות של משה בלס (אחיו של בלס), בהן נרשם שהתשלום הינו בגין "ריבית בגין הלוואה ע"ס 52,218 ₪", וכן "השתתפות בהוצאות שיפוץ". החשבוניות/קבלות צורפו כנספח יג' להמרצת הפתיחה. סכום כל החשבוניות שהוצגו בפני מסתכם בסך של 663,979 ₪, כל זאת שהתמורה בהסכם המכר נקבעה לסך של 440,365 ₪ (שווה ערך ל – 145,000$, על פי שער הדולר הרלוונטי ליום חתימת ההסכם הראשון).

אין מחלוקת כי למצער ממועד חתימת הסכם המכר, המבקש נושא בתשלומים הנוגעים לחנות והוא נוהג בה מנהג בעלים, ראו הסכם השכירות בינו לבין יאנקו אהרון מיום 12.9.2004 שצורף כנספח א' לתצהיר המשלים של המבקש. ראו גם עדות יהודה רולינצקי (להלן : " רולניצקי") בדבר נוכחותו של המבקש בחנות משנת 1994, עמ' 8 שו' 20; עדות בלס כי הוא מכיר את המבקש כבר 30 שנה, עמ' 54 שו' 14-20 .

אין מחלוקת כי החנות לא נרשמה על שם המבקש, על אף שלכאורה ועל פי ההסכם היה להשלים פעולה זו תוך 12 חודשים. ביום 17.7.2019 שלח המבקש באמצעות בא כוחו מכתב לעו"ד ניר הורוביץ (להלן: "עו"ד הורוביץ") הנזכר בהסכמי המכר כבא כוחה של המשיבה והאמון על הרישום, ראו סעיפים 17 ו-20 להסכמי המכר וכן לקבלה שהנפ יק עו"ד הורוביץ ביום 19.6. 1994 על סך של 5,119 ₪ (כולל מע"מ), כשכר טרחה עבור "חנות ברח' הרצל 61". במכתב זה נדרשה המשיבה לפעול לרישום זכויותיו של המבקש, ראו נספח טז' להמרצת הפתיחה. עו"ד הורוביץ השיב לב"כ המבקש ביום 28.7. 2019 כדלקמן: "לצערי המוכרת לא הפקידה בידי יפוי כוח בלתי חוזר ו/או מסמכים אחרים בהתאם לחוזה המכר. העברתי את פנייתך לחברה ואני ממתין להתייחסותה".

בקשות המבקש להעברת הרישום על שמו לא עלו יפה ומשכך הגיש הוא את המרצת הפתיחה שבפניי. תחילה הוגשה התביעה כנגד המשיבה בלבד; המשיבה טענה כי לנוכח קיומה של המשכנתא, יש לצרף את בנק הפועלים כמשיב וכך הורתי, ולפיכך המרצת הפתיחה תוקנה. אציין כי בתחילת ההליכים לא היה ברור מה גורל המשכנתא, אולם מכתב הבנק שצורף לתצהיר המבקש הבהיר כי כבר בשנת 2017 הודה הבנק בסילוק החוב של המבקש ולא התנגד להסרת המשכנתא מחלקיו. כן התברר במהלך ההליך, ובין היתר לאחר שנשמע נציג הבנק, מר ראובן יולזרי (להלן: "יולזרי"), כי לפי דברים שנאמרו לו בשנת 1994 התנהל בנק הספנות מול בלס, כנציגה של המשיבה (עמ' 36 שו' 34); כי חלק ממכתבי ההחרגה שניתנו לרוכשים אחרים בבניין (רולניצקי, פנינה בלס ויצחק בן נחום) כללו הוראה המאפשרת תשלום ישירות למשיבה, כמוכרת, ולא לבנק, ועל כך אמר יולזרי: "בוא נגיד ככה, אם זה היה עובר דרכי אני הייתי מתקן זאת" (עמ' 39 שו' 23). כן לא שלל יולזרי שהבנק לא איתר את כל מכתבי ההחרגה שניתנו בזמנו (עמ' 41 שו' 10-11) והודה כי לא נעשה כלל חיפוש בבנק משכן, הוא הבנק שנתן את המשכנתא למבקש (עמ' 47 שו' 27-30).

עוד יש לציין כי במהלך עדותו של יולזרי טען הוא כי חלקיה של המשיבה במקרקעין מסתכמים ב – 49/1000, ראו דבריו בעמ' 48 שו' 28-34, עמ' 49 שו' 4-5 ודברים אלו מתיישבים עם בקשה של בנק הספנות במסגרת בקשה למינוי כונס נכסים זמני , ראו סעיף 5.3, אשר צורפה כנספח א' לתצהיר המבקש מיום 19.11.2020. כן התברר כי בנק הפועלים עשה עסקה עם בלס בנוגע למשכנתא תמורת 19 מיליון ₪, ראו עמ' 48 שו' 26-27 , כשעסקה זו הושלמה בשנת 2019. כך שלמעשה כיום הוסרה המשכנתא שהייתה רשומה לטובת בנק הפועלים וזה הודיע בדיון כי אין לו כל עניין בתוצאות ההליך.

עובדה נוספת אותה יש לציין בטרם אפנה לסקור את טענות הצדדים הינה דבר היותו של בלס פושט רגל, במשך 16 שנה, החל מיום 21.1.2001 (מועד מתן צו הכינוס) ועד ליום 16.3. 2016, מועד מתן ההפטר, בתיק פש"ר 116/00. תיק זה נוהל יחד עם תיק פשיטת הרגל של איזבל בלס , אשתו של בלס (תיק פש"ר 1167/00), אשר קיבלה הפטר באותו מועד. ההפטר ניתן לאחר שהושלם ביצועו של הסדר נושים, במסגרתו שילמו בני הזוג סכום של 7,003,000 ₪ לנושיהם.

ולסיום פרק העובדות, אציין כי ההליך שבפניי מתווסף להליכים נוספים אשר הוגשו כנגד המשיבה בעניין הנכס, על ידי רוכשים שונים – בין יתר ההליכים הגיש מר יצחק בן נחום המרצת פתיחה (ה"פ 13622-11-17) כנגד המשיבה ובמסגרתה עתר להירשם כבעלים של 6/1000 מהנכס (להלן: " תביעת בן נחום"); כך הגישו ה"ה רחמון ואבוט אשכנזי המרצת פתיחה כנגד המשיבה במסגרתה עתרו להירשם כבעלים של 9/1000 מהנכס (להלן: "תביעת אשכנזי"). בשתי התביעות הללו טענו התובעים כי רכשו חלקים בנכס בשנת 1994 או בסמוך לכך; כי כל ההתנהלות בנוגע לרכישת הנכס ולאחרי הרכישה הייתה מול בלס; כי שילמו את מלוא התמורה. המשיבה התגוננה כנגד תביעות אלו באותן טענות המועלות גם בפניי. בשני המקרים הנ"ל בתי המשפט קבעו כי התובעים שילמו את מלוא התמורה וזכאים להירשם כשבעלים בחלקיהם בנכס, ראו פסק הדין של כבוד השופט יקואל מיום 19.11 .2019 בתביעת בן נחום ופסק דינה של כבוד השופטת רביד מיום 22.4.2020 בתביעת אשכנזי, פסקי הדין צורפו במסגרת נספח ג' לתצהיר המבקש מיום 22.10.2020.

הליך ההוכחות וטענות הצדדים – במסגרת כתבי הטענות ובסיכומיהם

ביום 8.2.2021 נשמעו ההוכחות בתיק זה ונחקרו העדים הבאים: המבקש, רולניצקי; מר אברהם קורדובה, אשר אשתו רכשה אף היא חלקים מהנכס; יולזרי מבנק הפועלים ובלס. בתום דיון ההוכחות ומשהצדדים לא הגיעו להסכמות, ניתן צו לסיכומים בכתב. בנק הפועלים ביקש וקיבל פטור מהגשת סיכומים.

המבקש טען בתמצית כי המוציא והמביא מטעם המשיבה, לאורך התקופה כולה, הינו בלס. לשיטת המבקש בלס הוא שבקש מטעמיו הוא לתקן את הסכם המכר הראשון, וכך נחתם הסכם המכר השני; המבקש הכחיש כי היה במגע כלשהו עם מר וכטפוגל ז"ל (להלן: "וכטפוגל"), הנזכר בסעיף 26 לתגובת המשיבה; המבקש טען כי עו"ד אבי גביש, בא כוחו, שורבב בטעות (או במרמה) כמקבל ייפוי הכוח (ראו עדות המבקש בעמ' 22 שו' 33) , והיחיד אשר אמור היה לפעול לרשום זכויותיו בנכס הינו עו"ד הורוביץ, שלא הובא לעדות על יד י המשיבה, על כל המשתמע מכך.

המבקש טען כי עמד בכל התחייבויותיו החוזיות ואף למעלה מכך; שילם את הסכומים הנזכרים בחוזה ואף את הסכומים הנוספים שנדרשו על ידי בלס, ראו עדותו בעמ' 22 שו' 13-19, שו' 23 " אני שילמתי יותר מאשר בחוזה"; המבקש מפנה לצילומי השיקים, לקבלות ולחשבוניות שצורפו לתצהיריו; המבקש טען כי כל הסכומים שולמו עבור רכישת החנות ולא עבור דמי שכירות (" אני לא ראיתי אותה בחיים שלי", עמ' 25 שו' 23, כך אמר המבקש בהתייחסו לקבלה של איזבל בלס, כביכול עבור דמי שכירות), וכי גם התשלומים כביכול בגין שיפוצים היו "קומבינה עבור כאילו חלק מהחנות" (עמ' 25 שו' 7).

המבקש טען כי נהג בחנות מנהג בעלים ממועד רכישתה; כי מעולם לא היה דייר מוגן בחנות – והפנה בין היתר לאישור תשלום מס הרכישה, ל הסכם השכירות שצירף; להסכם השיתוף; להערת האזהרה שנרשמה על שמו. המבקש טען כי אין לתת אמון בעדותו של בלס, אשר העיד כי כלל לא היה מעורב בהסכם המכר. בנוסף ולחלופין טען המבקש כי אם אכן בלס כלל לא היה נוכח באירועים, הרי עדותו כולה הינה עדות שמועה; גרסת ההגנה לא זכתה לתימוכין, לא הובאו העדים הרלוונטיים וביניהם איזבל בלס ומשה בלס, החתומים על קבלות וחשבוניות או עו"ד הורוביץ, שאמור היה לטפל ברישום. לעניין אמינות בלס מפנה המבקש לשורה של פסקי דין שניתנו כנגדו, בין היתר בנושא הבניין הנדון, ראו רשימת ההליכים בסעיף 21 לסיכומים מטעם המבקש .

המבקש הודף את טענות המשיבה לעניין אי פירעון המשכנתא, ומפנה בין היתר לאישור בנק הפועלים בדבר סילוקה. המבקש שולל את הטענה שהמשיבה או בלס או מי מטעמו הם אלו ששילמו את המשכנתא והביאו לסילוקה. בעניין זה נטען כי מדובר בשינוי והרחבת חזית; שהטענה לא הוכחה עובדתית וגם אם נכונה היא (והדבר מוכחש), אין בכך כדי לאיין את זכותו של המבקש להירשם כבעלים. עוד הודף המבקש את טענת ההתיישנות והשיהוי.

המשיבה טוענת כי מאז חתימת ההסכ מים בשנת 1994 ועד הגשת המרצת הפתיחה שבכותרת לא עשה המבקש דבר בכדי להביא למימוש זכויותיו כביכול מכוח הסכמים אלו ולא פעל להסיר את המשכנתא על הממכר, לקבל ייפויי כוח בלתי חוזר לצורך רישומו כבעלים וזאת על אף שעו"ד שמייצגו בהליך שבכותרת אף ייצג אותו במועד החתימה על ההסכמים. בכך, לעמדתה מדובר בראייה לכך שהמבקש מעולם לא שילם למשיבה את תמורת הרכישה. כן, במסגרת ההסכם צוין כי דרושה הסכמת בנק הספנות לביצוע המכר והמבקש לא טוען כי הסכמה כזו ניתנה ועל כן אף מסיבה זו לא ניתן להשלים את העסקה כפי שמבקש לעשות.

כן טוענת המשיבה כי הטענה לפיה בלס שלט במשיבה בעת כריתת ההסכמים אינה נכונה וכי באותה תקופה לא היה לבלס כל מעמד במשיבה ועל ההסכם אף חתום וכטפוגל. לשיטת המשיבה בלס העביר לוכטפוגל בשנת 1991 את השליטה ברוב הזכויות בבניין, וזאת מאחר כך שמר וכט פוגל (בעלים של המשיבה באותה העת) היה זכאי להיפרע מבלס בגין חוב שזה האחרון חב לו . לשיטת המשיבה, רק לאחר קבלת צו ההפטר ובמסגרת שיקום עסקיו של בלס, קיבל הוא את השליטה במשיבה בשלהי שנת 2016 וזאת ללא כל תמורה.

המשיבה טוענת כי יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות ושיהוי; לשיטתה נגרם לה נזק ראייתי וזאת בין היתר מאחר ווכטפוגל נפטר בשנת 2015 וקיים קושי לאתר ראיות ומסמכים. עוד טוענת המשיבה כי הראיות אשר הובאו על ידי המבקש להוכחת תשלום התמורה כוללות סתירות רבות. כך עולה לכאורה כי שולם סכום גבוה בהרבה מהרשום בהסכמים ואין כל הלימה בין הסכומים שכביכול שולמו ומטרותיהם, כגון דמי שכירות, הוצאות שיפוץ והחזר ריבית בגין הלוואה, לסכומים הנזכרים בהסכם המכר . מכל מקום טוענת המשיבה כי הינה גוף משפטי נפרד ואין בתשלומים לקרוביו של מר בלס כדי להוות תשלום; בחלק מהחשבוניות המוצגות נמחקה המילה קבלה ועל כן מדובר בחשבוניות בלבד ולא הוצגה אסמכתא לכך ששולמה התמורה בפועל והשיקים שצורפו אכן נפרעו. כמו כן, הרוב המוחלט של צילומי השיקים הם מתאריך מאוחר יותר מתאריכי החשבוניות מס והקבלות .

בסיכומיה טוענת המשיבה כי הסכם המכר השני הוא למעשה הסכם פיקטיבי לחלוטין וכי לא דווח לרשויות המס (אלא רק ההסכם הראשון) ועל כן חסר תוקף. כן נטען בסיכומים כי קיימים עיקולים רבים על נכסי המבקש אשר וודאי מנעו יכולת לרשום הערה לטובת הבנק בגין משכנתא ומן הסתם מלמדים על חוסר יכולתו לעמוד בחיוביו בעסקה . בסיכומי תשובה מטעם המבקש נטען כי מדובר בהרחבת חזית אסורה. אציין כבר עתה כי אכן מדובר בהרחבת חזית ומכל מקום ההסכם השני אכן שונה מההסכם הראשון (עליו אין חולק שדווח לרשויות המס) רק בסעיף אחד בו נקבע כי ניתן להעביר תשלום למוכרת או לבנק הספנות (ר' בהסכם שצורף כנספח ז' לכתב התביעה).

עוד מציינת המשיבה בסיכומיה כי לא הוצג מכתב החרגה מבנק הספנות, מכתב שהיווה תנאי להסכם. המשיבה מבקשת לקבוע כי מאחר ולא הוצג מכתב החרגה, הדבר מלמד על כך שהמבקש לא פרע את המשכנתא לבנק ולא שילם את התמורה החוזית וממילא לא קמה זכותו להירשם כבעלים של החנות. בסיכומים הועלתה טענה נוספת שלא בא זכרה בכתבי הטענות, לפיה המשיבה רכשה מבנק הפועלים את הנכס בתנאי סעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח-1968 ולכן זכותו של בלס גוברת על זכותו של המבקש, ראו סעיפים 89-95 לסיכומים מטעם המשיבה . גם בנקודה זו טוען המבקש כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, וכי יש לדחות את הטענה גם לגופו של עניין כיוון שהוכח שבלס רכש לכל היותר 49/1000 חלקים מהנכס, אלו שנותרו בבעלות בני משפחתו, וראו עדות יולזרי ובקשת כונס הנכסים מטעם הבנק אשר נזכרו בסעיף 12 לעיל.

לבסוף טוענת המשיבה בסיכומיה כי אין כל קשר לפסקי הדין האחרים אשר ניתנו בהליכים אחרים, וממילא לא ניתן להעלות טענת "עדות שיטה" במשפט האזרחי, ודווקא עדות המבקש אינה אמינה.

ההכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובתצהירים; שמעתי את העדויות; עיינתי בסיכומים, בפסקי הדין האחרים שניתנו בהליכים כנגד המשיבה הנוגעים לנכס זה ובהלכות הרלוונטיות, קובעת אני כי דין התביעה להתקבל ויש להורות על רישום המבקש כבעלים של 10/1000 מהנכס. להלן נימוקיי, מחולקים לפי נושאים אליהם מצאתי מקום להתייחס.

סוגיית תשלום התמורה

אין חולק לעובדה שהסכם המכר נכרת; שהערת האזהרה נרשמה; שהעסקה דווחה לרשויות המס ושולם מס הרכישה (בין אם דווח לפי הסכם המכר הראשון ובין אם לפי ההסכם השני) ; שנחתם הסכם שיתוף בין הצדדים בו כלולה הצהרה שהמבקש הינו הבעלים של החנות. עוד עלה מהראיות כי המבקש נהג בחנות מנהג בעלים, ראו הסכמי השכירות בהם התקשר עם צדדי ג', ראו עדותו בעמ' 16 שו' 14-22 ; עדות רולניצקי בעמ' 8 שו' 20 ; סעיף 3 לתצהירו של לאמי (שלא נחקר לנוכח פטירתו המצערת); עדות בלס בעמ' 54 שו' 14-20 שם אישר כי הוא מכיר את המבקש כבר 30 שנה, ואמירתו המהווה הודאה: "כי לפני 94, לפני שהוא (המבקש) רכש את החנות.. ." (עמ' 55 שו' 6).

מן הסתם, ואם נכונה הטענה כי המבקש לא שילם את התמורה החוזית הנדרשת, הייתה המשיבה פועלת לביטול הסכם המכר תוך זמן סביר, בסמוך לאחר שנודעה לה דבר ההפרה, ראו סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970; מן הסתם, המשיבה הייתה פועלת למחיקת הערת האזהרה שנרשמה על החנות לטובת המבקש; מן הסתם הייתה דורשת המשיבה את פינוי המבקש מהחנות ודורשת דמי שכירת ראויים עבור כל התקופה בה שהה בנכס. אין בנמצא ולו מסמך אחד המעיד כי המשיבה פעלה בדרך זו, במשך תקופה של כמעט 30 שנה!

לא זו אף זו, כששיגר המבקש את מכתב ההתראה לעו"ד הורוביץ טרם הגשת התביעה, מצופה היה כי הנ"ל יזדעק וישיב כי המבקש אינו זכאי להירשם כבעלים כיוון שלא שילם את התמורה הנדרשת. חלף זאת השיב עו"ד הורוביץ כי אין ביד ו ייפוי כוח מתאים, ראו נספח יזז להמרצ ת הפתיחה. עוד אציין כי עו"ד הורוביץ אשר טיפל בעסקה מטעם המשיבה; קיבל שכר טרחה מהמבקש עבור הטיפול בעסקה, ראו הקבלה נספח י ד' להמרצת הפתיחה ; לא הובא לעדות על ידי המשיבה, על כל המשתמע מכך.

ככל הנראה בהיותה מודעת לכל הרישומים והמסמכים הקיימים, העלתה המשיבה טענה בדבר אי הוכחת תשלום התמורה. יש לדחות טענה זו מכל וכל, וסבורה אני כי המסמכים שצורפו מוכיחים כי (א) אכן התמורה החוזית אינה משקפת את התמורה שנדרשה מהמבקש הלכה למעשה; (ב) התמורה ששולמה בפועל גבוהה מהתמורה החוזית, ולבשה "צורות" שונות, מסיבות כאלו או אחרות; (ג) כל התשלומים ששולמו על ידי המבקש נגעו לרכישת החנות, ולא היו בין הצדדים עסקאות אחרות; (ד) כל המשא ומתן נוהל אך ורק עם בלס ולוכטפוגל לא היה כל קשר למכירת החנות למבקש, ואפרט מסקנותיי אלו.

בעניין האחרון אין לי אלא להפנות לעדותו של המבקש אשר הותיר בקרבי רושם אמין, בעמ' 26 שו' 1-4; בעמ' 27 שו' 31 : "... לא ראיתי, לא את הבן אדם וכטפוגל בחיי..."; ראו גם עדות רולינצקי בעניין זה בעמ' 11 שו' 2- 3: "ומה שאני יודע שוכטפוגל חתם על החוזה, אני לא ראיתי אותו וכל המשא ומתן התנהל מול דוד בלס", ראו גם סעיף 3 לתצהיר קורדובה. לא למיותר להפנות גם לפסקי הדין הנזכרים בסעיף 14 לעיל, בהם נקבע כי בלס היה המוציא והמביא באותה תקופה, ולפסק הדין של כבוד השופט סטרשנוב, בהליך בו וכ טפוגל הסכים לרשום את רולניצקי כבעלים לאחר שהבין שהוא נפל קורבן לבלס, ראו נספח ז' לתצהיר המבקש, ה.פ (מחוזי ת"א) 362/98 רולניצקי נ' נבוא, פסק דין מיום 24.3.1999.

אציין כי כל עניין העברת השליטה בבניין לוכטפוגל מעוררת שאלות ותמיהות, כמו גם קבלת הזכויות במשיבה חזרה בשנת 2016, מספר חודשים לאחר קבלת צו ההפטר. תמיהה נוספת שעולה הינה הכיצד עלה בידי בלס לשלם לבנק סכום של 19 מיליון ₪, כשהתשלומים לשיטתו החלו כבר בשנת 2017, וזאת שבמסגרת הסדר הנושים שילם הוא לנושיו סכום של 7 מיליון ₪ בלבד.

תמיהות אלו מטילות צל כבד על גרסתו של בלס, שלא נתמכה בכל ראיה חיצונית או עדות אחרת. ניתן כאמור היה להביא לעדות את עו"ד הורוביץ; לא ברור מה גורלו של עו"ד אזוגי ומדוע לא הובא לעדות; איזבל בלס ומשה בלס, אשר נתנו לכאורה קבלות וחשבוניות בעסקה זו, לא הובאו אף הם לעדות, ולפחות במקרה שלהם אין ספק כי ניתן היה להגיש תצהיר מטעמם ויחסיהם עם בלס טובים (ראו עדותו של בלס בעמ' 81 שו' 28, במענה לשאלה האם הוא בקשר עם אחיו משה: "בוודאי, אני או הב אותו גם". כשנשאל מדוע לא הביא אותו לעדות השיב: "לא, אני לא צריך..."). מדוע לא הובא ה איזבל בלס להוכחת הטענה כי המבקש היה דייר מוגן?; מדוע לא הובא משה בלס לעדות בתמיכה לטענה כי נתן למבקש הלוואה? במקרה זה ההימנעות מהבאת עדים אלו מקימה את החזקה כי עדותם הייתה פועלת לרעת המשיבה.

דומה כי גרסת המבקש לפיה "הכל קומבינות" של בלס היא הקרובה יותר למציאות, מאשר גרסת המשיבה לאי תשלום התמורה. ראו בעניין זה עדותו של המבקש בעמ' 22 שו' 2-7; עמ' 22 שו' 13-18; " הם ביחד עשו קומבינות תן פה תעשה שם, זה היה שפוט שלו עורך דין הורוביץ הזה" עמ' 23 שו' 1-2; "..אני חושב שהוא עשה איזו קומבינה עם אח שלו משה" (עמ' 23 שו' 7-8); "הם עשו את הקומבינה ביניהם. שהוא ילווה לי, והוא ייתן לי, ואני רק נתתי את השיקים ושלום על ישראל" (עמ' 24 שו' 26-27). בנוסף ולחלופין, אם בלס, כטענתו, כלל לא היה נוכח באירועים, אזי גרסת המשיבה אינה נתמכת בעדות ישירה כלשהי אלא רק בהסקת מסקנות מתוך המסמכים, ובלשונו של בלס: "לא עושה לי שכל", "...לא מסתדר לי" (עמ' 70 שו' 30,35).

ולאחר שקבעתי את מסקנותיי לעיל, נשמטת הקרקע מטענות המשיבה בדבר חוסר ההלימה בין הסכום שבהסכם המכר לסכומים ששולמו בפועל. בנוגע לתשלומים ששולמו בפועל – מסמכי ההלוואה מבנק משכן וצילום השיק על סך של 270,000 ₪, שיק שהוצא לפקודת המשיבה, ביחד עם החשבונית של המשיבה, מוכיחים כי לכל הפחות סכום זה שולם. מאחר ולא ניתנה חשבונית נפרדת על סכום השיק, אלא יש שתי חשבוניות על סכום של 322,218 ₪ (מיום 26.6.1994) וסכום של 183,163 ₪ (מיום 1.6.1994, לאחר חתימת ההסכם הראשון), ובשתיהן מצוין "תשלום בגין רכישת הנכס", מסקנתי כי שולמו סכומים נוספים, באמצעות השיקים הפתוחים שניתנו (וראו צילומי השיקים) ודי בתשלומים אלו להוכיח כי שולמה התמורה המוסכמת ואף מעבר לכך, כפי שטען המבקש.

לאור מסקנתי הנ"ל, סבורה אני כי כל הדיון בשאלת קיומו של מכתב החרגה ו/או שאלת הוכחת תשלומי המשכנתא על ידי המבקש מתייתר. הגעתי כאמור לכלל מסקנה שכספי ההלוואה מבנק משכן שולמו למשיבה. גם אם נכונה טענת המשיבה (ואיני סבורה כך, כפי שאפרט להלן), שהמבקש לא השיב את כספי ההלוואה לבנק, לכל היותר יש חזית בין המבקש לבין הבנק, כנותן ההלוואה, ואין בכך כדי לפגוע בזכותו להירשם כבעלים.

לגופם של דברים, סבורה אני כי העובדה שאין בנמצא מכתב החרגה של בנק משכן ממועד העסקה אין בה כדי ללמד שהתמורה לא שולמה. ראשית הוכח בפניי כי כלל לא נעשה חיפוש אחר מסמכים בבנק משכן, ראו דברי יולזרי בעמ' 47 שו' 27-30 ; כך הוכח כי ישנם מכתבי החרגה קיימים שלא הוצגו במסגרת גילוי המסמכים, ראו חקירת יולזרי בעמ' 41 שו' 10-11 ; יולזרי לא שלל תרחיש לפיו המכתב קיים אך לא אותר, ראו חקירתו בעמ' 43 שו' 1-12. כך הוכח שנוסח מכתבי ההחרגה תמוה ומעורר שאלות קשות לאן הוזרמו כספי החזרי ההלוואות, ראו עדות יולזרי בעמ' 39 שו' 23: " בוא נגיד ככה, אם זה היה עובר דרכי אני הייתי מתקן זאת".

בנוסף ולחלופין, שוכנעתי כי סביר יותר להניח שניתן מכתב החרגה, ראו סע יף 5.3 לבקשה למינוי כונס נכסים המבהירה כי כבר לפני 20 שנה נותרו למשיבה רק 49/1000 חלקים בנכס, כשאם לוקחים בחשבון פשוט של חלקי משפחת בלס , לא נותרת יתרה לחלקיו של המבקש. ולבסוף אציין כי ממילא ניתן מכתב סילוק של בנק הפועלים, משנת 2017 ולכן גם מכשול זה (ככל שהיה קיים), הוסר. איני מקבלת את טענות בלס לפיהן הוא זה שפרע את חוב המבקש לבנק, ממספר טעמים לא כל שכן משקלם המצטבר – ראשית, לא הוכח חוב; שנית, לא הוכח מהם הסכומים אותם שילם בלס, עבור אילו חלקים ובאילו מועדים; שלישית, וגם אם פרע בלס חוב כלשהו של המבקש לפני שנת 2017, אזי אין בכך כדי למנוע את רישום הבעלות על שם המבקש מכוח ההסכם; ורביעית, מדובר בטענה המהווה שינוי והרחבת חזית וההתייחסות לה הייתה למעלה מן הצורך. מכל הנימוקים הללו קובעת אני כי תמורת החנות שולמה במלואה למשיבה.

שאלת ההתיישנות/שיהוי

המשיבה השליכה את עיקר יהבה על טענה זו, טענה שנדחתה על ידי השופט יקואל, ראו סעיפים 33-36 לפסק דין בן נחום. אין לי אלא לאמץ את הדברים שנקבעו בפסק דין זה, היפים גם לעניין שלפנינו.

בנוסף ולחלופין, ומבלי להידרש כלל לשאלה האם יש לחשב את מירוץ ההתיישנות בן 25 שנה עד למועד הגשת כתב התביעה הראשון או המתוקן, אין לי אלא להפנות לע"א 2159/19 אהרון דיוה נ' אורי סבן (9.3. 2020) [פורסם במאגרים], ודברי כבוד השופט עמית המתאימים ככפפה ליד למקרה שלפנינו ולממצאי עד כה, ראו פסקה 9 לפסק הדין:
כאמור, הגענו למסקנה כי המערער מילא את חיוביו על פי ההסכם, שילם את מלוא התמורה, שילם מס רכוש והצהיר על הנכס במסגרת הצהרת הון, בעוד שסבן לא נהג בנכס מנהג בעלים משך כ-35 שנה.

הלכה עמנו כי בנסיבות בהן עסקת מכר מקרקעין "כמעט מושלמת" עד שיועבר הרישום על שמו של הקונה – קמה לקונה זכות קניין שביושר, שמכוחה נוצרים יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בינו לבין המוכר ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49 (2003); ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280, 287 (2002); ע"א 1249/03 חנא נ' ח'אזן [פורסם בנבו] (22.10.2003); ע"א 9063/12 עזבון המנוח הוראס ריכטר ז"ל נ'Harvey Delson [פורסם בנבו] (5.9.2017)). ליחסי הנאמנות הקונסטרוקטיבית יש השלכה על מירוץ ההתיישנות, כך שכל עוד הנאמן לא כופר בנאמנותו, מירוץ ההתיישנות לא מתחיל, והטעם לכך הוא:

"בהינתן יחסי נאמנות, משתנה שיווי המשקל 'הקלאסי' בין התובע לבין הנתבע, ותרשים הזרימה של כללי ההתיישנות 'מתהפך'. ברגיל, נקודת המוצא היא שתקופת ההתיישנות תחל להימנות מיום לידת עילת התובענה (סעיף 6 לחוק) אלא אם נעלמו מהתובע העובדות הרלוונטיות (סעיף 8 לחוק). אך במסגרת של יחסי נאמנות, נקודת המוצא היא עיכוב תקופת ההתיישנות כל עוד אין בידי הנהנה מידע המצביע על הפרת החובה מצד הנאמן (סעיף 8 לחוק), ורק בהינתן מידע כאמור תבוא לעולם עילת התובענה ויחל מירוץ תקופת ההתיישנות (סעיף 6 לחוק). בכך מוסט מרכז הכובד לטובת הגנה על האינטרס של התובע-הנהנה, על חשבון יכולתו של הנתבע-הנאמן לחסות תחת כנפיה של טענת התיישנות" (ע"א 7231/10 תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש יהודה גפן זצ"ל נ' עיריית קרית אתא, [פורסם בנבו] פסקה 16 לפסק דיני (17.10.2012)).

וכן:
"החזקת נאמן בנכס אינה החזקה נוגדת, שכן הנאמן מחזיק בנכס כנאמנו של הנהנה ואין הוא יכול להישמע בטענת התיישנות, שהיא, למעשה, טענה לבעלות [...] ואולם, כלל זה אינו ישים כאשר הנאמן כופר בהחזקתו את הנכס כנאמנו של הנהנה, או מפר את חובתו כנאמן. במקרים כאלה נולדת עילת התביעה מרגע הכפירה או הפרת החובה, ובכפיפות להוראות סעיפים 7 ו-8 לחוק מתחילה תקופת ההתיישנות באותו מועד" (ע"א 3322/95 גמזו נ' גושן, פ"ד נ(4) 520, 526 (1997)). במקרה דנן, מירוץ ההתיישנות החל רק בשנת 2015, לאחר שסבן והמשיב 2, שנכנס בנעליה של ברנס, התנגדו לבקשתו של המערער להשלים את העברת הזכויות במגרש על שמו. משכך, התביעה לא התיישנה בעת הגשתה".

הוא הדין ענייננו – מדובר בעסקת מכר " כמעט מושלמת", שכן המבקש שילם את מלוא התמורה; שילם מס רכישה; רשם הערת אזהרה; נהג בחנות מנהג בעלים. במקרה כזה קמה נאמנות קונסטרוקטיבית ומרוץ ההתיישנות חל רק מהמועד בו התברר למבקש כי המשיבה מסרבת לרשום על שמו את זכויותיו.

סוף דבר

ניתנת הצהרה כמבוקש בעתירה א' להמרצת הפתיחה; מורה כמבוקש בעתירה ב' להמרצת הפתיחה, יש להגיש פסיקתא מתאימה לחתימה בעניין מינוי כונס הנכסים. הנני מחייבת את המשיבה בתשלום הוצאות משפט הכוללות את האגרה כפי ששולמה; שכר העדים ככל ששולם ותשלום שכר טרחת עורך דין בסכום של 50,000 ₪. כל התשלומים יבוצעו תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

אציין כי לאור התוצאה אליה הגעתי לא נזקקתי לאסמכתא אותה ביקש המבקש לצרף ביום 13.6.2021, ולפיכך אין מקום לדון בצירופה לתיק.

ניתן היום, ה' תמוז תשפ"א, 15 יוני 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: דן אולשטיין
נתבע: חברת נבוא פיננסים ומשכנתאות בע"מ
שופט :
עורכי דין: