ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין בנק מזרחי טפחות בע"מ נגד ענבל פדידה :

בפני כבוד ה שופט אדהם ספדי

מבקש

בנק מזרחי טפחות בע"מ

נגד

משיבים

  1. ענבל פדידה (בחדלות פירעון)
  2. ממונה על חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון
  3. סאמר עבד (נאמן)

החלטה

1. בפני בקשת הנושה המובטח – בנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן: "הבנק") – להתיר לו להמשיך הליכי מימוש נכס מקרקעין השייך ליחידה ולבעלה והמשועבד לטובת הבנק (להלן: " הבקשה").

2. הנאמן הגיש תגובתו בהתאם להחלטת כבוד השופטת א' הלר, אשר בפניה נידון התיק לכתחילה וטרם העברתו לטיפול הח"מ, ובגדרי תגובתו הוא ציין כי אין בידו לתת תגובה עניינית משלא צורפה לתביעת החוב או לבקשה אומדן בדבר שווי הנכס.

3. הבנק הגיש תשובה לתגובה (מבלי שביקש וממילא מבלי שקיבל רשות בית המשפט להגשתה ) אליה צירף הסכם רכישת הנכס על ידי היחידה ובעלה שנחתם ביום 23/12/1998 וכן השמאות שנערכה בזמן מתן ההלוואה, ועל מסמכים אלה הוא מנסה לבסס את שווי הנכס לצורך ההכרעה בבקשה דנן . יצוין כי השומה האמורה נערכה עבור הבנק ביום 24/01/1999, ובעניין זה מציין ב"כ ה בנק כי השומה כן צורפה לתביעת החוב. לגישת הבנק, ניתן להעריך את שווי הנכס לפי מסמכים אלה (סעיף 3 לתשובה).

4. בסעיף 210(ד) לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח-2018, נקבע:

"לעניין נכס המשועבד בשעבוד קבוע, תכלול תביעת חוב של נושה גם פירוט של הנכס המשועבד לטובתו ואומדן שוויו ככל האפשר; השר, באישור ועדת החוקה, רשאי לקבוע הוראות לעניין אומדן שוויו של הנכס המשועבד ובכלל זה האופן שבו ייערך והנסיבות שבהן יהיה ניתן לשנותו "
5. נכון להיום טרם נקבעו כללים על ידי השר לגבי אומדן השווי שיש לצרף לתביעת החוב המוגשת על ידי נושה מובטח ואופן עריכתו.

6. לאומדן שווי הנכס המשועבד נודעת חשיבות באשר זהות הגורם שבידיו יופקד מימוש הנכס נקבעת לפי תוצאת היחס שבין האומדן לבין סכום החוב המובטח. במידה והאומדן "גבוה באופן מובהק מהחוב המובטח", כי אז הוא ימומש בידי הנאמן [סעי ף 248(א)(1) לחוק], ואם לא – הוא ימומש בידי הנושה המובטח [ סעיף 248(א)(2) לחוק].

7. עם זאת חשוב להבהיר, למען שלמות התמונה, כי לבית המשפט סמכות להורות כי הנכס המשועבד בכל זאת ימומש בידי הנושה המובטח אף באותם מקרים שבהם מסור הדבר לנאמן לפי סעיף 248(א)(1) לחוק, וזאת " אם מצא כי הדבר מוצדק בנסיבות העניין וכי אין בכך כדי לפגוע בעניינם של שאר הנושים" [סעיף 248(ב) לחוק].

8. ודוק, בדיקת היחס שבין שווי הנכס המשועבד לבין סכום החוב המובטח אינו עניין טכני גרידא אלא יש בכך אלמנט מהותי משהדבר נועד לקבל את ההחלטה הנכונה בנסיבות העניין ולמנוע עד כמה שניתן פגיעה באינטרס כלל הנושים הממתינים בתור, זאת בהינתן העובדה ש"כאשר שווי הנכס המשועבד עולה על גובה החוב לנושה המובטח קיים לכאורה ניגוד עניינים פוטנציאלי בין הנושה המובטח לבין בעל התפקיד בהליכי חדלות הפירעון, האמון על האינטרס של כלל הנושים (ובמיוחד על האינטרס של הנושים הבלתי מובטחים)" [ ע"א 8044/13 ששון לוי נ' שיכון ובינוי נדל"ן השקעות בע"מ ( 13.02.2014), פסקה 33]. ניגוד עניינים זה נעוץ בעובדה כי " במקרה זה לנושה המובטח ולנושים הכלליים אינטרסים שונים. לנושים הכלליים יש אינטרס שהנכס המובטח יימכר במחיר גבוה ככל האפשר, שכן ההפרש בין התמורה שהתקבלה בעבור הנכס ובין החובה שהנכס נועד להבטיח את פירעונו, ייכלל בנכסי קופת הנשייה. מנגד, לנושה המובטח אין כל תמריץ להשיא את ערך הבטוחה מעבר לגובה החוב. מבחינתו, כל עוד המחיר שיושג בעד הנכס מכסה את החובה שהחייב חב לו, יש למכור את הנכס מהר ככל האפשר" [מתוך דברי ההסבר לסעיף 248 לחוק, ה"ח הממשלה תשע"ו 1027 (2.3.2016) עמ' 604, בעמ' 725. ראו גם: עניין לוי הנ"ל, פסקה 30 ].

9. לגישתי, הדרישה שבסעיף 210(ד) לחוק המחייבת לתמוך את תביעת החוב של הנושה המובטח באומדן שווי הנכס המשועבד, מחייבת הגשת אומדן שווי עדכני ממנו ניתן ללמוד על שוויו של הנכס המשועבד נכון ליום הגשת תביעת החוב , או למצער אומדן שנערך תקופה סבירה לפני כן. כאמור לעיל, הדבר דרוש על מנת לדעת זהות הגורם שלו מוקנית סמכות המימוש, וגם בכדי לקבל את ההחלטה הנכונה באותם מקרים שבהם הנושה המובטח מבקש לאפשר לו לממש את הנכס המשועבד על אף שהסמכות לעשות כן בהתאם לחוק נתונה בידי הנאמן.

ראו והשוו: פר"ק (מחוזי ת"א) 17973-02-13 עו"ד ארז חבר, מנהל מיוחד לקמור אירופה בע"מ (בכינוס נכסים) נ' כלל חברה לביטוח בע"מ (06.08.2013) ; וכן חדל"פ (שלום י-ם) 48253-01-20 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' אוריאלה כהן חדד (27.06.2020) .

10. למותר לציין בהקשר זה, כי המחוקק הבהיר בדברי ההסבר לסעיף 210 לחוק כי " אין הכוונה להערכת שווי מדויקת אלא להערכה המבוססת על המידע שבידי הנושה המובטח" (עמ' 708 להצעת החוק). לפיכך , וכפי שציינתי לעיל, ניתן לדעתי להסתפק במקרים המתאימים גם באומדן המתייחס לשווי הנכס כפי שהיה במועד כלשהוא לפני הגשת תביע ת החוב ובלבד שממועד עריכת האומדן ועד למועד הגשת תביעת החוב חלפה תקופה סבירה אך לא מעבר לכך.

11. הסתמכות על אומדן יש ן המשק ף את שווי הנכס המשועבד כפי שהיה מספר שנים קודם למועד הגשת תביעת החוב, אין בה לדידי לקיים אחר הדרישה שבסעיף 210(ד) לחוק. לדרישה להגשת אומדן שווי של הנכס המשועבד יש תכלית ולאומדן זה אנו נזקקים עת באים לבחון את השאלה בידי מי ימומש הנכס המשועבד, ולשאלה זו יש , כאמור לעיל, השלכה על עניינם של יתר הנושים. לפיכך, הסתמכות על אומדן ישן ומבלי לדעת אם בינתיים שווי הנכס עלה או ירד ובכמה, עלולה להחטיא את מטרת החוק ו במקרים מסוימים אף להוביל לפגיעה באינטרס יתר הנושים אם, למשל, מימוש הנכס יופקד בידי הנושה המובטח על סמך ההנחה שלא קיים פער מובהק בין אומדן השווי לבין סכום החוב המובטח, בעוד שבמציאות המצב הוא שונה.

12. הדברים אמורים ביתר שאת עת ש מדובר בנכס מקרקעין כבמקרה שלנו, שכן וכפי הידוע, שווי השוק של מקרקעין נתון לתנודות כלפי מעלה או כלפי מטה מאחר שהוא "יכול להיות מושפע ממספר רב של גורמים, כמו מיקומם, טיבם ושטחם" וגם מגורמים נוספים שונים "כמו גורמים חברתיים, כלכליים, פוליטיים, מדיניים, דתיים ורבים אחרים" [רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ, פ"ד נז(5) 529 (2003), פסקה 7].

13. לכאן יפים גם הדברים שצוינו בחיבורו של פרופ' אהרון נמדר, מס שבח מקרקעין, חלק שני / חישוב המס ותשלומו (מהד ורה שביעית, תשע"ב-2012):

"מחירי המקרקעין בשוק החופשי כמעט ולא נשארים יציבים. המחירים עולים ויורדים בהתאם להשפעות השוק עליהם. לפעמים, השפעה מסוימת על המקרקעין נמוגה ותחתיה מתעורר גורם אחר המשפיע על שווי המקרקעין לכיוון אחר או לאותו כיוון בצורה אינטנסיבית יותר ... קיומם של גורמים רבים שיכולים להשפיע על מחירי המקרקעין נותן חשיבות מכרעת למועד הערכת השווי של המקרקעין. הערכה כזו שלא בסמוך למועד הרכישה יכולה להיות ישנה ובלתי רלבנטית לעסקה שלשמה דרושה הערכת השווי" (שם, בעמ' 53)

14. במקרה שלנו, הבנק מבקש להסתמך על הסכם הרכישה והאומדן שנערכו מלפני למעלה משני עשורים, אולם ברור הדבר כי אין במסמכים אלה כדי לשקף אל נכון את שווי הנכס המשועבד כפי שהוא היום , או ליתר דיוק, כפי שהיה במועד הגשת תביעת החוב על ידי הבנק ומכאן שלא ניתן לערוך את הבחינה שבסעיף 248 לחוק .

15. לפיכך, על הבנק להגיש אומדן שווי עדכני של הנכס המשועבד בכדי שיהיה ניתן לדון בבקשתו ולקבל החלטה מושכלת ונכונה אודות הליכי מימוש הנכס ובידי מי הם יבוצעו .

המזכירות תמציא העתק החלטתי זו לצדדים באמצעות באי כוחם.

ניתנה היום, כ"ה סיוון תשפ"א, 05 יוני 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: בנק מזרחי טפחות בע"מ
נתבע: ענבל פדידה
שופט :
עורכי דין: