ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין רות זלמנוביץ נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון :

בפני כבוד ה שופט צבי דותן

התובעות

  1. רות זלמנוביץ
  2. בתיה הקטין

נגד

הנתבעות

  1. הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון
  2. עיריית ראשון לציון

החלטה

1. כל אחת מן התובעות הייתה הבעלים הרשום (במושע) של 405/29220 חלקים בלתי מסוימים במקרקעין הידועים כחלקה 2 בגוש 3924, המצויים בראשל"צ (להלן: "המקרקעין"). הן רכשו את המקרקעין ביום 5.5.08, והבעלות נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 23.5.10. (למען הדיוק, הרוכשים היו התובעת 1 ומר אהוד הקטין. מר אהוד הקטין נפטר ביום 9.2.18, והתובעת 2 היא אשתו ויורשתו היחידה, על פי צוואתו).

2. הייעוד של חלקה 2 בעבר היה ייעוד חקלאי.
לפי תכנית מפורטת רצ/5/1א, שנכנסה לתוקף ביום 16.3.88, שונה הייעוד של חלק מחלקה 2 וחלקות נוספות, לייעוד של בנייני ציבור (שב"צ), שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) ודרך.
לפי תכנית רצ/37/5/1, שנכנסה לתוקף ביום 8.1.90, שונה הייעוד של חלק מחלקה 2 וחלקה נוספת לייעוד של שב"צ ודרך.
בתקנוני שתי התכניות נקבע, כי כל השטחים, המיועדים לפי התכנית לצרכי ציבור, יופקעו ויירשמו על שם עיריית ראשון לציון בהתאם לחוק.

3. ביום 3.5.12 פורסמה ברשומות הודעה, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, ולפי חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, שלפיה חלקה 2 בשלמותה תופקע לצורך ציבורי של שטח לבנייני ציבור, שטח ציבורי פתוח, ודרך.
הייתה גם הפקעה קודמת של חלק מחלקה 2, אולם היא אינה רלוונטית למחלוקת נשוא החלטה זו.
ביום 20.8.12 פורסמה ברשומות הודעה, לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, ולפי חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965, שלפיה, חלקה 2 בשלמותה תהיה לקניינה הגמור והמוחלט של עיריית ראשון לציון. החלקה נרשמה בבעלות העירייה ביום 27.8.12.

4. התובעות הגישו תביעתן לתשלום פיצויי הפקעה ותמכו תביעתן בחוות דעת של שמאי המקרקעין מר דניאל ישראלי. השמאי העריך את פיצויי ההפקעה לפי הייעודים השונים של חלקה 2 במועד ההפקעה, היינו – שצ"פ, שב"צ, ודרך.
ואילו העירייה טוענת כי שווי הקרקע צריך להיקבע לפי הייעוד שלפני כניסת התכניות המפקיעות לתוקף, היינו, לפי ייעוד חקלאי.
העירייה מעלה גם טענות נוספות, אולם איני רואה צורך לפרטן כאן, הואיל והצדדים הציעו לסכם טענותיהם תחילה בעניין המחלוקת הזאת לבדה, והחלטתי זו מתייחסת רק לכך.

האם יש להעריך שווי המקרקעין לפי ייעוד למגורים?
5. בסיכומיהן טוענות התובעות כי במהלך השנים וגם במועד ההפקעה הייתה החלקה, לפי תכניות העירייה, מיועדת להפשרה למגורים, ותומחרה כקרקע המיועדת להפשרה למגורים, ובהתאם לכך יש לקבוע את שוויה, לעניין פיצויי ההפקעה.

6. אני דוחה טענה זו. הלכה פסוקה היא כי "על השמאי, ובעקבותיו על בית המשפט, לייחס משקל משמעותי לפוטנציאל העתידי של המקרקעין בתור קרקע אפשרית לבנייה, רק אם הסיכוי לשינוי ייעוד השטח, במובן של התרתו לצורכי בנייה, הינו ודאי, או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין...".
(ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. נ' מינהל מקרקעין ישראל פ"ד לז (3) 501, וכן ע"א 8937/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה, בפיסקאות 21, 26, ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל נ' בית עדה, בפיסקה ע"ו, עת"מ (מרכז) 67102-12-15 שניידר נ' הועדה להשגות על שומות מקרקעין, בפיסקאות 34-30).
וכן בפסק דין שניתן לפני ימים אחדים (אמנם בהקשר של סע' 197 לחוק התכנון והבנייה), שם נאמר כי "בעת הכנת השומה המעריכה את היקף הפגיעה, יש מקום להתחשב בציפייה לשינוי תכנוני משביח רק כאשר מדובר בפוטנציאל תכנוני קונקרטי וקרוב לוודאי, המתבטא לכל הפחות בתכנית מופקדת" (בר"מ 10212/16 דלי דליה נ' הוועדה המקומית הרצליה, בפסקאות 109 – 110).

7. במקרה דנן התובעות סומכות טענתן, בדבר הסיכוי להפשרת הקרקע לבנייה למגורים, על תכנית רצ/תממ/10/21/3 שבשנת 2007 נמסר ע"י מינהל ההנדסה בעירייה, כי זוהי תכנית בהכנה לאזור מגורים. התובעות אינן מפרטות דבר וחצי דבר בקשר לתכנית זו, ומה היה עליה, מהו שטח התחולה של אותה תכנית (האם חלקה 2 נכללת), לאיזה שלב תכנוני הגיעה התכנית, האם הייתה החלטה להפקדתה, האם הוגשו התנגדויות, האם החליט ומה החליט מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית. ברור שלא ניתן, רק על סמך העובדה שבשנת 2007 היתה תכנית כלשהי בהכנה, לקבוע כי במועד ההפקעה בשנת 2012 היה סיכוי "וודאי או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין" להפשרת הקרקע לבנייה למגורים.

8. בנוסף, סומכות התובעות את טענתן בענין זה גם על תכנית המתאר של העיר ראשל"צ, רצ/2030, שלפיה, חלקה 2 נכללת בתחום אזור מגורים 2, אזור התחדשות עירונית.
תכנית רצ/2030 פורסמה למתן תוקף ביום 26.6.17, ואינני סבור כי ניתן על יסוד תכנית זו, משנת 2017, לקבוע כי במועד ההפקעה (2012) היה סיכוי, ודאי, או צפוי למימוש בעתיד הנראה לעין, להפשרת החלקה למגורים.

9. ועוד טוענות התובעות כי "כתב הצהרה והתחייבות לתשלום היטל השבחה", שהן נדרשו ביום 24.12.18 לחתום עליו, מלמד על חבות עתידית לשלם היטל השבחה עקב הצפי לתכנית משביחה לשינוי ייעוד החלקה למגורים (חוו"ד השמאי מטעם התובעות, דניאל ישראלי, בעמ' 11, למטה). אינני סבור כך. מעיון בכתב ההתחייבות הנ"ל לא ניתן ללמוד דבר וחצי דבר באשר לכוונה להפשיר את הקרקע למגורים. יתר על כן, החבות בהיטל השבחה, לפי אותו מסמך, נוגעת – ככתוב במסמך במפורש – להשבחה בגין תכנית תממ/21/3, ולכך בלבד.

10. ומעבר לכל האמור, התובעות מנועות מלדרוש פיצויי הפקעה לפי שווי הקרקע למגורים, שהרי בתביעתן הן דורשות לשלם להן פיצוי כמפורט בחוות דעתו של השמאי מטעמן, נספח ה' לתובענה, והשמאי מטעמן קבע בחוות דעתו, במפורש ובהדגשה (בעמ' 11 למטה), כי ערך את התחשיב מבלי שלקח בחשבון את מרכיב הציפייה לשינוי ייעוד הקרקע, לבנייה למגורים.

הערכת המקרקעין לפי ייעוד שצ"פ/שב"צ/דרך, או לפי ייעוד חקלאי?
11. ועתה למחלוקת בשאלה האם יש לקבוע את שווי החלקה לצורך פיצויי ההפקעה, לפי הייעודים שנקבעו בתכניות שמכוחן נעשתה ההפקעה (שצ"פ, שב"צ, דרך), או לפי הייעוד שקדם לתכניות המפקיעות (חקלאי).
הלכה פסוקה מזה שנים רבות היא כי שווי המקרקעין, לצורך קביעת פיצויי ההפקעה, נקבע לפי ייעודם טרם כניסתה לתוקף של התכנית שמכוחה ובעקבותיה בוצעה ההפקעה. כך נקבע למשל בענין ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשל"צ פ"ד מא (1) 133, בעמ' 138, כי "נקודת המוצא לקביעת הפיצויים היא מצב המקרקעין לפני ששונה הייעוד כדי ליצור את הבסיס המשפטי לביצוע ההפקעה". וכן בענין ע"א 9749/03 הועדה המקומית קרית אתא נ' יורם אליהו, בפיסקה 18, שם נאמר כי "יש לחשב את הפיצוי בגין החלק שהופקע בהתאם לייעוד לפי התכנית הקודמת, קרי לחקלאות, ולא בהתאם לייעודו החדש למגורים" (וכן ראה ע"א 473/76 מזרחי נ' עיריית ת"א פ"ד לא (2) 253, ע"א 590/86 אוליבקס תעשיות נ' עיריית פ"ת פ"ד מג (3) 749, ה"פ (מרכז) 59134-12-12 רונן נ' הועדה המקומית פ"ת, בפיסקאות 27-22, ת.א. (חי') 32552-11-16 סרוגי נ' עיריית עכו, בפיסקה 24, א' קמר, "דיני הפקעת מקרקעין", מהד' 8, התשע"ד-2013, כרך שני, בעמ' 732-728).

ההנמקה שניתנה להלכה זו בענין מזרחי (ע"א 473/76) היא:

"אילו קיבלנו את טענת המערערים (כי לצורך קביעת פיצויי ההפקעה יש להעריך שווי הקרקע לפי הייעוד שנקבע לה בתכנית המפקיעה, ייעוד אשר משביח ומעלה את שווי הקרקע – צ' ד'), הרי שמשנעשתה תכנית למטרה ציבורית והיא משביחה ומעלה את שווי כל הנכסים הכלולים בה, כל בעל נכס כזה היה הופך מיד לשותף להתעשרות זו, אם כי – שלא כיזמי התכנית ומממניה – אין לו חלק בהוצאותיה. במלים אחרות, שווי רכושו עתה כשוויו עקב התכנית, ולא כשוויו לפני העלאת התכנית. והרי אין ספק שכל מוסד ההפקעה לא בא אלא לאפשר לרשות הציבורית או לאלה הפועלים מטעמה לרכוש את המקרקעין הדרושים להם למטרתם לפי אותו שווי שהיה למקרקעין אלמלא המטרה וההשבחה הזו, שאם לא תאמר כן, ברוב המקרים לא היו בעלי התכנית נצרכים לרכישה בדרך הכפיה והיו יכולים להשיג את המקרקעין בקניה חופשית".

דברים אלה צוטטו במלואם בפרשת מרקוביץ, שבה ניסח הנשיא שמגר את ההנמקה כך:

"אין זה מתקבל על הדעת, כי מעמדם החדש של מקרקעין, הבא בעקבות תכנית וכתוצאה ממנה ואשר לאורו הופכת החלקה, אשר מיועדת להפקעה, לשטח המיועד לצורכי ציבור כמוגדר בסעיף 188 לחוק התכנון והבניה, ישמש נקודת מוצא למדידתה של הפגיעה בה נפגעת הקרקע לצורכי הערכת הפיצויים. אין זה עולה מנוסח החוק ומהגיונם של הדברים, שהפיצויים ישולמו על יסוד הייעוד החדש, שבוצע אך ורק כדי לאפשר הפקעה".
12. טוענות התובעות כי בעניין מרקוביץ, שציטטתי לעיל, חלפו שמונה חודשים בלבד מאז התכנית, ששינתה את הייעוד מחקלאי לשב"צ, ועד להפקעה, ומכאן ששינוי הייעוד נעשה בבירור לשם ועבור ההפקעה. לא כן בענייננו, כשמאז התכניות ששינו את הייעוד, ועד להפקעה הרלוונטית, חלפו 24 שנים.
אכן, חלפו במקרה דנן שנים רבות, אך גם במקרה דנן שינוי הייעוד נעשה בבירור לשם ועבור ההפקעה, שהרי נאמר בשתי התכניות במפורש כי כל השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ויירשמו על שם העירייה בהתאם לחוק.

13. התובעות מצטטות מספרו של המלומד א' קמר "דיני הפקעת מקרקעין" (מהד' 8, בעמ' 732) כי מקום שבו "לא נקבע בתכנית שהמקרקעין יופקעו, וייעודם של המקרקעין אינו מהסוג שניתן לניצול רק בידי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אלא גם בידי בעל הזכויות, זכאי בעל הזכויות לפיצויי הפקעה על פי ייעודם של המקרקעין באותה תכנית".
אמנם דברים אלה מתייחסים לתכנית שלא נקבע בה כי המקרקעין יופקעו, אך טענת התובעות היא, כי באחת התכניות נקבע, בסעיף שלבי ביצוע – 10 שנים מיום אישור התכנית, ובתכנית השניה נקבע באותו סעיף – 5 שנים מיום אישור התכנית. בפועל, ההפקעה נשוא התובענה לא בוצעה בתוך פרקי הזמן הללו, ועל כן, כך לטענתן, ניתן היה להניח כי פקעה התכנית, או פקע המועד להפקעה, או שאין כוונה לבצע את ההפקעה, ולפיכך יש לראות את התכנית כתכנית שבה לא נקבעה הפקעה כלל, מלכתחילה.

14. אינני מקבל טענה זו. המועדים שנקבעו – 10 שנים ו-5 שנים מיום אישור התכנית – אינם אלא מועדים משוערים לביצוען (ראה סעיף 84 לחוק התכנון והבניה), כלומר מועדים מנחים, ולא מועדים מחייבים (בג"ץ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים נ' הועדה המחוזית ת"א פ"ד מז (5) 573, בעמ' 583-580). סטייה ממועדים אלה איננה מפקיעה את סמכות הועדה המקומית לממש את ההפקעה הקבועה בתכניות (עע"מ 7879/16 הועדה המקומית פ"ת נ' בראל, בפיסקה 13). "כל עוד לא הועמדה תכנית חדשה תחתיה, תוסיף התכנית, שזמן ביצועה חלף, להוות נורמה מחייבת" (בג"ץ 1636/92 הנ"ל, בעמ' 583). העובדה שמועדי הביצוע שנקבעו חלפו זה מכבר, אין בה כדי להביא לפקיעת התכניות, או פקיעת המועד לביצוע ההפקעה, או כדי ללמד על העדר כוונה לבצע את ההפקעה (ובכל מקרה, התובעות מנועות מלטעון נגד תקפות ההפקעה, שהרי תביעתן לפיצויים מבוססת על ההנחה שההפקעה שרירה וקיימת, ולהבנתי, הן אינן טוענות נגד תקפות ההפקעה).
לא ניתן לראות את התכניות נשוא דיוננו כאילו לא נקבעה בהן הפקעה, מהטעם הפשוט, שהפקעה נקבעה בהן גם נקבעה.

15. עוד טוענות התובעות כי הייעוד הציבורי שנקבע בשתי התכניות דנן לא נקבע לצורך ציבורי ייחודי ספציפי (כפי שהיה, למשל, בפרשת ע"א 473/76, שם הייעוד הציבורי שנקבע בתכנית היה הקמת תחנה מרכזית לאוטובוסים), אלא נקבעו ייעודים ציבוריים כלליים – שב"צ, שצ"פ – ואלה הם ייעודים הניתנים למימוש לאו דווקא ע"י הועדה המקומית, אלא גם ע"י התובעות בעצמן.

16. ראשית, אציין, כי שאלה זו רלוונטית, כאמור בציטוט לעיל מספרו של המלומד קמר, רק מקום שבו לא נקבע בתכנית כי המקרקעין יופקעו. היא אינה רלוונטית לענייננו, הואיל ובענייננו (וכאמור לעיל) כן נקבע, בשתי התכניות, שהמקרקעין יופקעו. "אין נפקות לענין זה לשאלה האם באופן תיאורטי אילו לא יועדה הקרקע להפקעה, היה יכול הבעלים לבצע בעצמו את המטרה הציבורית לשמה יועדה הקרקע במסגרת התכנית" (ה"פ (מרכז) 59134-12-12 רונן נ' הועדה המקומית פ"ת, בפיסקה 27).

17. ושנית, טענה דומה הועלתה – ונדחתה – בענין ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשל"צ פ"ד מא (1) 133. באותו ענין, החלקה נשוא התביעה לפיצויי הפקעה הייתה קרקע חקלאית. במשך הזמן התעורר הצורך להרחיב תחומו של בית ספר, אשר מצוי בקרבת החלקה וככל הנראה אף צמוד אליה, ועל כן פורסמה תכנית ששינתה את ייעוד החלקה וחלקות נוספות מייעוד חקלאי לייעוד שב"צ (בית ספר). התכנית קבעה כי השטחים לצורכי ציבור יופקעו ויירשמו ע"ש העירייה. נדחתה טענת המערערות כי בעקבות שינוי הייעוד יוכלו הן עצמן להקים בית ספר פרטי, או לפעול להקמתו.
נקבע (בין היתר) כי "מבחינה מעשית גם במקרה דנן המדובר על הרחבת בית ספר קיים, הגובל עם החלקה אליה מתייחס הערעור, כך שאין כל יסוד לטענה כאילו נפתחה עתה האפשרות להשתמש בחלקה לצורך בנייה של בית ספר פרטי" (שם, בעמ' 138).

הסיטואציה במקרה דנן דומה לזו שהיתה באותו מקרה. כפי שנאמר בחוות דעת השמאי מטעם התובעות (בעמ' 4 לחוות הדעת) חלקה 2, על פי התשריט, מחולקת תכנונית לשלושה ייעודים: שב"צ (בית ספר); דרך (רחוב דרובין); ושצ"פ (גן המוסיקה). משמע, כן נקבעו ייעודים ציבוריים ספציפיים. בשעה שהתובעות רכשו את חלקיהן בחלקה 2, בשנת 2008, חלק מהחלקה כבר הופקע, וכבר היה קיים שם בית הספר "אשכולות" (ראה חוו"ד השמאי אמנון נזרי, שצורפה לסיכומי התובעות, בסעיף 4.2 לחווה"ד). הדבר עולה גם מהודעת ההפקעה עצמה (ההודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות) שם מתוארת הקרקע הדרושה להפקעה ככוללת את בית הספר "אשכולות", בחלקו הצפון-מערבי (וכך גם בהודעה לפי סע' 19 לפקודה).
נראה אם כן כי, כמו בפרשת מרקוביץ, כך גם בענייננו, אין יסוד לטענה כאילו התובעות (שרכשו בשנת 2008) יכולות היו, על יסוד התכניות נשוא דיוננו, להקים בחלקיהן בחלקה (לתובעות חלק בלתי מסוים (במושע) בשטח של 405מ"ר (לשיטתן) או 301מ"ר (לשיטת הנתבעות) בית ספר פרטי, או לפעול להקמתו.

18. ועוד אצטט מענין מרקוביץ הנ"ל (בעמ' 138) כי: "הפקעה לצורכי ציבור, שהיא בגדר ביצועה של תכנית, אינה באה להרחיב זכויותיו של בעל המקרקעין אלא היא באה ליטול ממנו את הקרקע למען המטרה הציבורית, אשר לא הוא יבצע אותה אלא הרשות הציבורית. אין כל הצדקה לכך שייערך חישוב תיאורטי, מה היה ערך המקרקעין אילו לא היה מתחייב ביצועה של מטרה לצורכי ציבור אלא היה מתבצע שינוי ייעוד, אשר מאפשר גם לבעלים עצמם לבצע פעולות דומות לאלו אשר הרשות הציבורית עומדת לבצע אותם, כי לא זאת מטרתה של התכנית ותוצאתה".

19. לסיכום כל האמור לעיל, אני מקבל את עמדת הנתבעות כי שווי המקרקעין של התובעות, לצורך פיצויי ההפקעה, צריך להיקבע לפי ייעוד חקלאי.

התובעות תישאנה בהוצאות הנתבעות בסך 6,500 ₪.

נקבע לק"מ נוסף ליום 2.7.20 בשעה 12:30.

ניתנה היום, ד' אייר תש"פ, 28 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.

צבי דותן, שופט


מעורבים
תובע: רות זלמנוביץ
נתבע: הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון
שופט :
עורכי דין: