ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אליעזר לייבוביץ נגד ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים :

לפני כבוד השופטת תמר בזק רפפורט

עותרים

1.אליעזר לייבוביץ
2.דבורה לייבוביץ
באמצעות ב"כ עו"ד אביתר שומר

נגד

משיבים

1.ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים
באמצעות ב"כ עו"ד מיטל אביעד-בן עמי מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)
2.הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים
3.עירית ירושלים
באמצעות ב"כ עו"ד נטע עזרא
4.העמותה הקהילתית גבעת מרדכי, ירושלים (ע"ר)
5.ישיבת חברון (פורמלי)
6.אלעד מלכה (פורמלי)
7.לורה ורטון (פורמלי)

פסק דין

עתירה בעניין החלטת המשיבה 1 (להלן – ועדת הערר) מיום 5.3.2019 (להלן – החלטת ועדת הערר) בבל"מ 1094/18, לדחות את בקשת העותרים להארכת מועד להגשת ערר כנגד החלטות משנת 2016 למתן היתרי בניה להוספת כיתות לימוד וכיתות גן.
לטענת העותרים, החלטת ועדת הערר שלא ליתן להם ארכה להגשת ערר ביחס להיתרים משנת 2016 שגויה, שכן מדובר בהיתרים ניתנו שלא כדין בלא שקדמה להם תכנית מפורטת, התנהלות שאין להשלים עימה.
רקע והליכים קודמים בתמצית
עניינה של עתירה זו הוא במקרקעין הידועים כגוש 30183, חלקה 145 בשכונת גבעת מרדכי בירושלים ברחוב סרנא יחזקאל 2. מדובר במתחם, שגודלו כחמישה דונם, בו נמצא בית ספר יסודי (להלן – בית הספר) וכיתות גן.
המבנים שבמתחם הוקמו מכוח מספר היתרי בניה שהונפקו לאורך השנים: בשנת 1972 ניתן היתר לבנית מבנה בהיקף של כ-1660 מ"ר; בשנת 2010 ניתן היתר לבניית שתי כיתות גן, בשטח של כ-200 מ"ר; ביום 19.7.2016 הוחלט לתת היתר להוספת מבנה בן 8 כיתות, בשטח של כ-992 מ"ר; ביום 14.9.2016 הוחלט לתת היתר להוספת מבנה יביל בן שתי כיתות גן ושירותים, בשטח של 100 מ"ר.
בשנת 2018 הגישה עיריית ירושלים בקשה להיתר בניה נוסף, על מנת להוסיף אגף בן 6 כיתות, שייבנה מעל המבנה החד-קומתי המצוי בדרום החלקה. בהחלטה מיום 5.9.2018 נעתרה רשות הרישוי לבקשה זו. כנגד ההחלטה הוגשו מספר עררים: ערר 1225/18 הוגש על ידי העמותה הקהילתית גבעת מרדכי; ערר 1226/18 הוגש על ידי שניים מחברי מועצת עיריית ירושלים (המשיבים 6-7 בעתירה זו); ערר 1229/18 הוגש על ידי ישיבת חברון השוכנת בסמוך.
העותרים, בעלי דירה ברחוב משאת משה 13, דירה שצוין כי היא צמודה למתחם מצפון מזרח, ביקשו להשיג גם על היתרי הבניה שניתנו לבניה במתחם בשנת 2016, היתרים מכוחם בוצעה בניה בפועל בשטח לפני שנים אחדות. לצורך כך הגישו הם ביום 10.6.2018, עתירה מנהלית (עת"מ 19649-06-18), במסגרתה ביקשו פסק דין הצהרתי הקובע כי היתרי הבניה משנת 2016 בטלים. העתירה נמחקה, לאחר המלצת בית המשפט, לפיה על העותרים למצות הליכים באמצעות פנייה לוועדת הערר. על רקע זה פנו העותרים לוועדת הערר, בבקשה להארכת מועד להגשת ערר על שלוש החלטות למתן היתרי בניה של רשות הרישוי מימים 19.7.2016, 14.9.2016 ו-5.9.2018.
ביום 5.3.2019 דחתה ועדת הערר את הבקשות להארכת מועד להגשת עררים בקשר להיתרים שמשנת 2016 . צוין כי מדובר בהחלטות הידועות לעותרים מאז אוגוסט 2016 ואף על פי כן הוגשה הבקשה לארכה רק בחודש ינואר 2019, זמן רב לאחר שהושלמה הבניה, כך שמדובר בשיהוי סובייקטיבי ובשיהוי אובייקטיבי ניכרים. עוד נקבע כי עצם הפניה של העותרים לעיריית ירושלים, והמתנה לתשובות נציגי העירייה, אינה מצדיקה השתהות כה ניכרת בהגשת הבקשה. עוד נקבע כי גם אם נפל פגם בהיתרים מ-2016, אין מדובר בפגם שעוצמתו מהווה משקל נגד לשיהוי בהגשת הבקשה. הוועדה הוסיפה כי יש ליחס משקל רב לטענת המשיבה, שלא נסתרה, לפיה בעת הבניה התקיימו מגעים עם השכנים, ובכללם העותרים, והבניה נעשתה במגבלות מסוימות כתוצאה מהסכמות שהושגו.
אשר להחלטה מ-2018 למתן היתר – הלכה למעשה היתר הבניה טרם ניתן ומשכך לא נוצר לעיריית ירושלים או למאן דהוא אינטרס הסתמכות על ההחלטה, כך שניתנה ארכה להגשת ערר. העררים שהוגשו ב אשר להחלטה מ-2018 התקבלו, תוך שנקבע שההחלטה ליתן את ההיתר איננה תואמת את התכנית החלה בשטח, על פיה נחוצה תכנית בניה מפורטת בטרם מתן היתר בניה.
אם כן העתירה שלפניי נסובה על החלטת ועדת הערר שלא ליתן ארכה להגשת ערר בגין ההיתרים שהונפקו בשנת 2016.
טענות העותרים בתמצית
בעתירתם הרחיבו העותרים בטיעון לגופו של ענין – טיעון שלמעשה מקובל היה על ועדת הערר – וציינו כי על פי סעיף 9 לתקנון תב"ע 1413 החלה על המתחם, מתן היתר בניה מחייב כי קודם לו תאושר תכנית מפורטת.
נטען כי התב"ע דנן אינה קובעת הוראות כלשהן לגבי הבניה במגרש בענייננו, לרבות היקף הבניה המותרת במגרש, קווי הבניין במגרש וכדומה. בהיעדר ההוראות האמורות אין למעשה סמכות למוסדות התכנון להתיר בניה במגרש, שכן לא הוגדר מה מותר ומה אסור לבנות במגרש. לטענת העותרים מתן היתר בניה לפי תכנית הנעדרת פירוט מספיק, חוטא לתכליות העומדות בבסיס ההליכים הסטטוטוריים המהווים תנאי לאישורה, בהן שקיפות הליכי התכנון ושיתוף הציבור.
עוד נטען כי מהנתונים שהתבררו במהלך הדיון בפני ועדת הערר עולה כי גם כיום לא מצויים במגרש ו/או בסביבתו כמות מספקת של חניות. זאת כנדרש על פי תקן החניה החל על מגרש ומבלי להביא בחשבון את הבניה המבוקשת הנזכרת בהחלטה האחרונה.
אשר להחלטה שלא להאריך את המועד להגשת הערר – לטענת העותרים טעתה ועדת הערר שדחתה את הבקשה להארכת מועד בשל של שיהוי. נטען כי אפילו אם חל שיהוי בעניין העותרים הוא נובע מהתנהלותם הלא חוקית וחסרת תום הלב של העירייה ושל הוועדה המקומית. העירייה והוועדה לא פרסמו ו/או יידעו את השכנים, לרבות העותרים, אודות ההיתרים שנתנו, בכך פגעו בזכותם להגיש התנגדות במועדים הרלוונטיים. העותרים טוענים כי כשהתברר להם הדבר הם פנו אל העירייה בנדון, לשיטתם העירייה ניסתה להטעות אותם ולטעון כי ההיתרים נתנו כחוק. רק לאחר שבא כוח העותרים הפנה את העירייה להוראות סעיף 9 לתקנון התב"ע, בחרה העירייה להתעלם מפניות העותרים. לשיטת העותרים העירייה הטעתה את העותרים לחשוב כי יזכו למענה ענייני לטענותיהם, אך בפועל לא השיבה להם ועל אף טענותיהם המשיכה לקדם בקשות להיתרי בניה במגרש.
באשר לשיהוי הסובייקטיבי, טוענים העותרים כי החל מהמועד בו נודע להם אודות התנהלותן הלקויה של העירייה והועדה המקומית, לא יצרו העותרים מצג לפיו הם מוותרים על זכותם לפנות לערכאות בנדון. העותרים מציינים כי הם פנו לעירייה.
באשר לשיהוי האובייקטיבי, העותרים טוענים כי העירייה והוועדה המקומית לא טענו כלל בפני ועדת הערר כי עקב העיכוב נגרם נזק לאדם, וכן לא הביאו כל פרטים לנזק אם היה. עוד טוענים כי מכיוון שהעירייה היא המשתמשת בבניה נשוא ההיתרים, אין במקרה צד ג' שהסתמך על ההיתרים וייפגע בשל העיכוב בתקיפתם. העירייה ידעה, או היה עליה לדעת כי היא פועלת בניגוד לדיני התכנון והבניה ולכן, ככל שבחרה להסתמך על ההיתרים, לא עשתה כן בתום לב ונטלה סיכון מודע.
העותרים טוענים שבשל התנהלות העירייה והוועדה המקומית, העותרים לא ידעו על הבקשות להיתרים בזמן אמת והדבר נודע להם רק כאשר החלו עבודות הבניה בשטח המגרש. לכן, העותרים טוענים שגם אם היו מגישים ערר כשנודע להם בדבר ההיתרים, הדבר היה נעשה רק לאחר שהחלו עבודות הבניה במגרש. העותרים טוענים בהמשך, כי אכן עשו כן ושלחו מכתב בנדון ביום 30.11.2017, לאחר שבדקו את המידע והנתונים הרלוונטיים בעניין.
העותרים טוענים כי הסתמכות ועדת הערר, בדחיית הבקשה להארכת מועד, על מגעים קודמים שהתקיימו לכאורה בין העותרים לבין העירייה ביחס לבניה על פי היתרים מחוסרת כל בסיס. זאת שכן לטענת העותרים לא לקחו הם כל חלק פעיל במגעים, לכל היותר קיבלו עדכונים. מכל מקום, טוענים העותרים, למיטב ידיעתם, המגעים התייחסו אך ורק למתן פתרונות למפגעי הרעש ולפגיעה בפרטיות בגין הצבת המבנים והמתקנים בשטח. זאת בעוד שבעתירה טענו העותרים כי ההיתרים ניתנו בהיעדר סמכות ולכן בטלים.
דיון
לאחר עיון בטענות הצדדים לשמיעת טענותיהם, מצאתי כי דין העתירה להידחות.
"כלל נקוט הוא בידינו כי בית-המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות" (ראו עע"מ 2418/05‏ מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה (24.11.2005)).
בענייננו לא הוצגה כל עילה המצדיקה התערבות בהחלטת ועדת הערר, אשר הנחתה עצמה בהחלטתה על פי אמות המידה שנקבעו בפסיקה, יישמה אותן באופן מתאים על נסיבות המקרה ובהתאם דחתה את הבקשה להארכת מועד.
כפי שציינה ועדת הערר, על פי הפסיקה על הוועדה יש לבחון אם קיימת סיבה טובה לאיחור או אם קיימות נסיבות אחרות המצדיקות מתן ארכה על אף הפגיעה באינטרס של בעל ההיתר ושל הציבור בכללותו בסופיות הדיון (בר"מ 2340/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רמת השרון נ' וכט, נז(3) 385 (2003)).
בעניינו עסקינן באיחור ניכר, שכן כפי שקבעה הוועדה, העותרים ידעו הבניה ועל היתר הבניה עוד באוגוסט 2016. הבקשה להארכת מועד הוגשה כעבור למעלה משנתיים, לאחר שב-11.6.2018, בחלוף קרוב לשנתיים מהמועד בו ידעו העותרים על היתרי הבניה, הוגשה לבית משפט זה עתירה לסעד הצהרתי כנגד ההיתרים.
אמנם בעתירה מתכחשים העותרים לכך שידעו אודות ההיתר. אך אינני רואה עילה להתערב בממצא העובדתי שבהחלטת ועדת הערר אודות ידיעה מאוגוסט 2016, ממצא העולה בקנה אחד עם המסמכים שהובאו בפניי. כך, נספח 1 לתגובת המשיבים 2-3 הינו כתב תביעה שהגיש אביה של העותרת כנגד העירייה, בדרישה להחזר הוצאות אחר שפנה לייעוץ משפטי בגין פעולות הבניה נשוא ההיתרים הנדונים. כעולה מנספחי כתב התביעה, עוד באוגוסט 2016 התכתבה העותרת עם עורכת הדין שאת שירותיה שכר אביה של העותרת, בכל הנוגע לבניה, והיא אף הייתה מודעת לכך שב-10.8.2016 אמורה לידון בעירייה בקשה להיתר בניה. בהקשר זה יובהר כי המועד הרלוונטי להגשת הערר הוא המועד בו נודע לעותרים אודות הבניה וההיתר, ולא מועד מאוחר יותר בו מועלית טענה משפטית נוספת כנגד חוקיות ההיתר, טענה שלא הועלתה בזמן אמת.
נוכח כך מקובלת עלי עמדת ועדת הערר לפיה מתקיים בענייננו שיהוי עמוק, שהעותרים לא הציגו לו הצדקה של ממש.
אכן מדובר בעניינו גם ובעיקר בשיהוי אובייקטיבי, ובשינוי המצב לרעה ופגיעה באינטרסים ראויים – של הרשות המינהלית או של צדדים שלישיים – שנגרמה בעקבות האיחור בהגשת העתירה (ראו עע"מ 8723/03 עיריית הרצליה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חוף השרון, נח(6) 728 (2004) וההפניות שם). כפי שנפסק "הרכיב החשוב יותר בבואנו לבחון טענת שיהוי הוא הרכיב האובייקטיבי הנוגע לתוצאה שנגרמה עקב השיהוי הסובייקטיבי" ( ע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה (4.2.2002)).
תוספות הבניה להן ניתנו היתרים, נבנו והוצבו במתחם בית הספר זה מכבר, והן משמשות ילדי בית הספר והגן מזה מספר שנים. אילו הועלו הטענות נגדם בזמן אמת, ניתן היה לשקול הליכי תכנון נוספים עוד לפני שנתיים, ולא כיום באיחור כה ניכר, וכן לבחון אפשרויות נוספות ומגוונות בכל הנוגע לפתרונות לתלמידים ששובצו לבית הספר ולגן. ביטול ההיתר עתה, על המשתמע מכך, ייפגע בעניינם של התלמידים ושל בית הספר, כמו גם ביכולתה של העירייה לספק את צרכי מערכת החינוך.
אכן, בדיון הטעים ב"כ העותרים כי אין הוא עומד על ביטול ההיתרים, אלא דורש תכנון המתחם בדיעבד. אלא שלא זו הבקשה אשר באה בפני ועדת הערר ולא בעניינה החליטה ועדת הערר. אין מקום איפוא לדון בה במסגרת העתירה דנן, בה נטען כי מדובר בהיתרים שניתנו שלא בסמכות ולכן הינם בטלים ומבוטלים מעיקרם ובהתאם יש ליתן ארכה להגשת ערר כנגד ההחלטה להנפיקם.
בהקשר זה נראה כי הדברים שומטים את היסוד לטענה בדבר פגיעה חמורה בשלטון החוק אשר עשויה, בנסיבות המתאימות, להצדיק מתן ארכה להגשת ערר, על אף שיהוי ממושך: אין מדובר בבניה שנעשתה במחתרת ללא היזקקות להליכי תכנון ובניה כלל ועיקר, אלא על בניה שנעשתה על פי היתרים, לאחר שהבקשה עברה ביקורת של רשות הרישוי. גם העותרים עצמם, אף שקיבלו ייעוץ משפטי מקצועי בזמנו, לא חשבו שהם אינם חוקיים.
בהתאם, כפי שעלה בדיון, כיום מקובל על העותרים שאין מקום לבטל את ההיתרים מכל וכל על המשתמע מכך, אלא הפתרון ההולם הינו תכנון מפורט בדיעבד. אין מדובר איפוא בפגיעה חמורה בשלטון החוק, אלא במצב דברים שלשיטת העותרים ניתן לתיקון בדיעבד.
נוכח כך, נראה כי דבר איננו מונע מהעותרים מלפנות אל העירייה ולבקש ייזום תכנון מפורט של המתחם וסביבתו, לרבות דרישה למתן מענה לטענות בסוגיית מקומות החניה. העותרים לא עשו כן, וממילא לא ניתן לדון בשאלה אם ראוי שהעירייה תנקוט מהלך מעין זה אם לאו. מכל מקום בנסיבות אלו לא נראית עילה להתערבות בהחלטת המשיבה שלא להאריך את המועד להגשת ערר כנגד היתרים שהונפקו לפני שנים.
אשר על כן העתירה נדחית. העותרים יישאו בהוצאות המשיבה 1 בסך 2,500 ₪, וכן בהוצאות המשיבים 2-3 בסך 2,500 ₪.

ניתן היום, ג' אייר תש"פ, 27 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אליעזר לייבוביץ
נתבע: ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים
שופט :
עורכי דין: