ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מראות יפו העתיקה בע"מ נגד חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ :

ע"א 1901/91
ע"א 1927/91
בפני: כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן
כבוד השופט צ' א' טל
כבוד השופט י' טירקל

המערערת: מראות יפו העתיקה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ש. זילברמן

נ ג ד

המשיבה: חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ד"ר צפרירה מליסדורף

ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי
בתל-אביב-יפו מיום 19.3.91 בתיק
המרצת פתיחה 192/88 שניתן על ידי
כבוד השופט מ' טלגם

תאריך הישיבה: יח' באדר א' תשנ"ז (25.2.97)

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

פסק-דין

השופטת ט' שטרסברג-כהן:

לפנינו שני ערעורים על פסק דין הצהרתי שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (המשנה לנשיא מ. טלגם) בו נקבע כי המערערת (בע"א 1901/91) זכאית לבטל "הסכם קומבינציה" שנחתם בינה לבין המשיבה ביום 26.1.74 וכי עליה ליתן למשיבה אורכה של 18 חודשים לשם ביצועו. על פסק דין זה ערערו שני הצדדים.

העובדות

1. המערערת (להלן: הבעלים) רשומה במרשם המקרקעין כבעלת חלקה 51 בגוש 7060 בת 3 וחצי דונם הגובלת בתחנה המרכזית החדשה בתל-אביב (להלן: החלקה), לגביה נערך ההסכם נשוא הסכסוך (להלן: החוזה). על פי החוזה, אמורה היתה המשיבה (להלן: הקבלן) לקבל תמורת הבנייה ופינוי הדיירים 90% והבעלים 10%, משטח הבנייה. עוד הוסכם כי היה ויאושרו למעלה מ140%- אחוזי בנייה, יקבלו הבעלים 17.5% מהשטח הנוסף. כן הוצהר כי הובא לידיעת הקבלן "שבעת חתימת הסכם זה מבחינת בניין ערים החלקה מוקפאת".

בסעיף 6 לחוזה התחייב הקבלן:
"... לאחוז בכל האמצעים בכדי להשלים את הפעולות הדרושות לשם אישור תכנית בניין ערים מיוחדת אשר תקנה את הזכות להקים על החלקה הנ"ל בניין או בניינים בתוספת לאחוזי בנייה וכן מייד עם אישור או דחייה סופית של התכנית הנ"ל, כפי המקרה, לקבל את הרשיון לבנות על החלקה הנ"ל בניין לפי שטח הבניין המקסימלי ביותר".

בסעיף 21 לחוזה נקבע, כי הקבלן מתחייב להתחיל בבנייה מייד עם קבלת רשיון הבנייה וכי אם תוך 5 שנים מתאריך חתימת ההסכם לא יתחיל הקבלן בבנייה, ואם תוך 7 שנים מתאריך חתימת החוזה לא ימסור הקבלן לבעלים את שטחי הבנייה המגיעים להם, כשהם "גמורים וראויים לשימוש", אזי הרשות בידי הבעלים לקבל מהקבלן במקום שטחי הבנייה האמורים, את שווים ביום הדרישה. כמו כן נקבע הסדר שמאות להערכת שווים של שטחים אלה.

חלפו שנים ארוכות בלא קבלת היתר ובלא שהחלה הבנייה על החלקה, עד שביום 18.12.85, כשתים עשרה שנה לאחר חתימת החוזה, הודיעו הבעלים לקבלן כי הם מבטלים את החוזה, והזמינו אותו להתקשר בחוזה חדש. בעקבות זאת התקיימו בין הצדדים מגעים שלא נשאו פרי וביום 25.2.88, 14 שנה לאחר חתימת החוזה, הגישו הבעלים תובענה לבית המשפט ועתרו לפסק דין הצהרתי לפיו החוזה בטל ועמו בטלים גם ייפויי הכוח שניתנו בצמוד לו והערת אזהרה שנרשמה מכוחו.

החלטת בית משפט קמא

2. בבית משפט קמא טענו הבעלים מספר טענות חלופיות: החוזה הופר על ידי הקבלן; החוזה לא התממש, בהיותו תלוי בתנאי מתלה של אישור תוכנית הבנייה, שלא אושרה; החוזה סוכל. לעומתם טען הקבלן כי החוזה לא הופר וכי הוסכם על הארכתו שכן היה זה האינטרס של שני הצדדים להמתין להשגת תנאים טובים יותר. כמו כן טען הקבלן כי הבעלים מנועים מלבטל את החוזה וכי ניתן עדיין לקיימו.

השופט המלומד קבע כי על אף שיש לדחות את טענותיה הנ"ל של המערערת אין מנוס מהמסקנה שבנסיבות העניין יש בידה זכות לבטל את החוזה לאחר מתן הודעה מוקדמת. השופט קמא דחה את הטענות בדבר היות החוזה מותנה בתנאי מתלה ובדבר סיכול החוזה ולא מצא שהקבלן הפר את החוזה. עם זאת קבע הוא, כי החוזה ניתן לביטול על ידי הבעלים לאחר מתן הודעה מוקדמת משום הזמן הרב שחלף מאז חתימתו, בלא שהוחל כלל בביצועו. משלא נקבע בחוזה זמן לקיום ההתחייבות להשיג היתר בנייה ולבנות את הפרוייקט, חלות הוראות סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג1973- (להלן: החוק) הקובע כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו יש לקיים תוך זמן סביר לאחר כריתת החוזה במועד שעליו הודיע החייב לנושה, זמן סביר מראש." השופט קמא קבע כי הצדדים לקחו בחשבון את ההקפאה (הלא רשמית) והסכימו הדדית להאריך את החוזה מחמת העניין הכלכלי שהיה להם בהשגת אחוזי בנייה מירביים, ולפיכך אי נקיטת צעדים על ידי הקבלן להשגת היתר בניה תוך פרק זמן סביר מאז נחתם החוזה אינם מהווים הפרת חוזה מצידו. ואולם, נקבע כי לאחר שחלפו 11 (למעשה כ12-) שנה, זכאים הבעלים למסור הודעת ביטול לקבלן, וזאת לאחר מתן הודעה מוקדמת. כלשונו של השופט המלומד:
"... אך עובדה היא שהזמן שחלף הגיע ל11- שנה (הוא מגיע עתה ל17- שנה) ורשיון בניה אין; זכאית, איפוא, המתקשרת לבוא ולומר 'פקעה סבלנותי ואין אני מסכימה להיות קשורה יותר', ולמסור הודעה למשיבה על רצונה בביטול (תוך השבה כפי שציינתי לעיל, כמובן), אלא שבמקרה כזה עליה ליתן למשיבה ארכה סבירה... אך אם החוזה לא יקוים תוך זמן סביר לאחר מתן האורכה תהיה זכאית לביטולו."

הזמן הסביר אותו קבע השופט המלומד, הוא 18 חודש. עוד קבע בית המשפט כי אם הוציא הקבלן הוצאות לפינוי דיירים מהשטח, זכאי הוא להשבת הוצאותיו על ידי הבעלים, על דרך הערכה של חלקה מפונה לעומת החלקה התפוסה אשר לגביה התקשרו.

3. הבעלים חוזרים וטוענים בפנינו כי החוזה הופר על ידי הקבלן. לטענתם, החוזה בוטל כדין, לא היה מקום ליתן אורכה ואין הקבלן זכאי להשבה. ואילו הקבלן טוען בתשובה לערעור הבעלים ובערעור שהגיש הוא, כי החוזה לא הופר, ובאין הפרה אין ביטול ואין זכות לביטול. לטענת הקבלן, העיכוב בבניית התחנה המרכזית והקפאתה בפועל גרמו לעיכוב בביצוע החוזה. עוד טוען הקבלן כי הבעלים מנועים על ידי התנהגותם מלבטל את החוזה, שכן היה זה האינטרס של שני הצדדים להמתין. מכל מקום, לא היה על בית המשפט ליתן סעד של זכות ביטול בכפוף למתן אורכה לקיום החוזה, מה עוד שבית המשפט לא נתבקש לתת אורכה. לחילופין נטען כי האורכה אינה מספקת.

אדון בעיקר טענות הצדדים, לאו דווקא לפי סדרן:

הפרת החוזה

4. החוזה אינו נוקב במועדים לבצוע החיובים הכלולים בו. סעיף 21 לחוזה קובע לאמור:

"... מוסכם בין הצדדים כי אם תוך 5 שנים מתאריך חתימת הסכם זה לא יתחיל הקונה בבניה על החלקה וכן אם לא תמסור למוכר תוך 7 שנים מתאריך חתימת הסכם זה את שטחי הבניה המגיעים למוכר לפי הסכם זה כשהם גמורים וראויים לשמוש, הרי במקרה זה הרשות בידי המוכר לקבל מאת הקונה במקום שטחי הבנייה שהיה עליו לקבל מהקונה לפי הסכם זה את שווים ביום הדרישה... והקונה מתחייבת לשלם למוכר את שווי השטחים הבנויים המגיעים למוכר לפי הסכם זה מיד עם הדרישה".

נראה לי כי אין במועדים הנקובים באותו סעיף משום התחייבות להתחיל ולסיים את הבנייה תוך פרקי הזמן הנקובים בו. עם זאת, משמשים מועדים אלה אינדיקציה למשך הזמן הצפוי בעיני הצדדים לקיומו של החוזה. בתום התקופה הנקובה בסעיף הנ"ל, ניתנת בידי הבעלים האופציה לקבל מהקבלן את שווי השטחים המגיעים לו, בכסף. חלפו שבע השנים הקבועות בסעיף 21, הבעלים לא השתמשו באופציה ושני הצדדים המשיכו להתנהג כאילו החוזה ממשיך להתקיים, אם כי לא חלה התקדמות לקראת קבלת היתר בניה ובניה בפועל. לאחר שחלפו עברו להן שבע השנים הראשונות, חלפו חמש שנים נוספות, שגם במהלכן לא הושג היתר בניה ולא הוחל בביצועו של החוזה הלכה למעשה. או אז, פקעה סבלנותם של הבעלים והם לא אבו להמתין עוד ושלחו לקבלן הודעת ביטול.

5. מאז הודעת הביטול חלפו שלוש שנים נוספות, עד שב2/88- הודיעו הבעלים לקבלן על ביטול החוזה. מאז ועד הדיון בבית משפט קמא חלפו כ17- שנים ונמצאים אנו כיום 23 שנים לאחר חתימת החוזה וטרם הושג היתר בניה.

הקבלן מבקש להגיש ראיות נוספות בערעור, בדבר ההתקדמות שחלה בינתיים, הצעדים שנקט בהם והסיכויים הטובים לקבל את ההיתר. אין אני מוצאת הצדקה משפטית או אחרת לקבל ראיות אלה בשלב מאוחר זה ועל ידי כך לפתוח למעשה מחדש את המשפט, מה עוד שגם אילו התקבלו, לא הייתי גורסת כי יש בהן כדי להשפיע על ההכרעה. האמור בבקשה הוא מאוחר מדי ומעט מדי.

6. מהעובדה שהצדדים נתנו בידי הבעלים אופציה לקבל את שווי חלקם אם לא יתחיל הקבלן בבניה תוך 5 שנים ואם לא יקבלו הבעלים את השטחים המגיעים להם תוך 7 שנים, אין ללמוד שאופציה זו היא הזכות היחידה שבידיהם כשהחוזה אינו מקויים שנים רבות לאחר חלוף המועדים הנ"ל. בנסיבות אשר כאלה, היה על החוזה להתבצע תוך זמן סביר, שקביעתו תלויה בנסיבותיו המקרה.

קביעתו של השופט קמא כי "פקיעת סבלנותה" של הבעלים היתה מוצדקת וכי ניתנה בידם הזכות לבטל את החוזה, מקובלת עלי. כל תוצאה אחרת היתה כופה על הצדדים ביצוע החוזה בתנאים כלכליים שונים לחלוטין ובמצב שוק שונה לחלוטין מאלה בהם נכרת (דברי מנהל הבעלים בסעיף 8 לתצהיר עדותו הראשית). ספק אם גם אילו הוכיח הקבלן שעשה ככל שביכולתו על מנת לעמוד בהתחייבויות היה הדבר מרפא את הפגם.

בע"א 192/80 גדנסקי ואח' נ' "מוגשם" חברה למפעלי בניין בע"מ, פ"ד לו (3) 533, אומר מ"מ הנשיא, השופט שמגר (כתוארו אז) בהקשר דומה:

"... גם לו היתה עושה כל שביכולתה לעמוד בהתחייבויותיה, אך מטעמים שאינם תלויים בה לא יכלה להקים את הבניין במועדו, הרי לא היה בכך בהכרח כדי לרפא את הפגם שבחלוף פרק הזמן הסביר לביצוע החוזה." (שם בעמ' 539-540).

7. חלפו להן כ12- שנה מאז חתימת החוזה ואין באופק סנונית המבשרת את בוא אביב ביצועו, ולא חלה התקדמות של ממש לקראת בצוע החוזה בעוד השנים על כל תהפוכותיהן חלפו נקפו להן. במצב דברים זה, נוטה אני לראות בחוזה חוזה שפקע בהסכמת הצדדים לפקיעתו, על ידי חוסר מעש ושתיקה, אם לא מיד לאחר חלוף 7 השנים הנזכרות בסעיף 21 לחוזה, הרי בחלוף עוד שנים ארוכות לאחר מכן. ניתן לקבוע שבמציאות זו חדל ההסכם להתקיים וכך גם זכויות הקבלן על פיו (ע"א 2809/92 משה פרידמן ואח' נ. ישראל איבצן ואח', תקדין - עליון כרך 93 (3) תשנ"ג/תשנ"ד - 1993 עמ' 162).

8. גם אילו סברתי שהחוזה לא פקע על-ידי אי קידום הפרוייקט, הייתי מגיעה למסקנה שביטולו על ידי הבעלים נעשה כדין. בנסיבות יוצאות הדופן שלפנינו, נשלחה הודעת הביטול כ12- שנה לאחר חתימת החוזה, כשעדיין לא ניתן היה לראות את אופק תחילת ביצועו, קל וחומר את סיומו. במצב דברים זה זכאים היו הבעלים לראות בכך חוסר רצון או חוסר יכולת מצד הקבלן לקיים את החוזה. הצדדים כרתו את החוזה על מנת שיבוצע תוך זמן סביר בו כל אחד יממש את האינטרסים שלו. אינדיקציה לפרק זמן זה, מוצאים אנו בסעיף 21 לחוזה. לאחר חלוף זמן כה רב מעבר לזמן הנקוב באותו סעיף אין יותר קיום לחוזה זה.

מאמצת אני לעניין זה את גישתה של כבוד השופטת נתניהו בע"א 635/83 עזריהו אברהם ואח' נגד מנשה מזרחי ואח', פ"ד מא(2) 105, שם נקבע כי אם מסתבר מנסיבות העניין שהמערערים אינם יכולים או אינם רוצים לקיים את החוזה, ניתן לבטל את החוזה מבלי שעל הצד השני להמתין עד עבור זמן סביר לקיומו, שכן "לא יתכן שהחוזה "נשאר על הניר בלבד" ובכך תמנע מהמבקשים האפשרות לנצל את זכויותיהם הקנייניות. חוזה כזה אין לו קיום יותר.." (שם, בעמ' 112). במצב הדברים המתואר לעיל נקבע כי החוזה הופר הפרה יסודית והבעלים היו זכאים לבטל את החוזה ללא מתן ארכה לפי סעיף 41 לחוק.

גם אילו סברתי שהחוזה בא בגדרו של סעיף 41 לחוק, הייתי מגיעה לתוצאה לפיה די בהודעת הביטול שניתנה כדי להביאו לסיומו. סעיף 41 לחוק מכיל שתי הוראות: האחת, כי חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו יש לקיים תוך זמן סביר לאחר כריתת החוזה; השניה, כי המועד לקיומו של חוזה כזה הוא המועד עליו הודיע הנושה זמן סביר מראש. חלקו השני של הסעיף בעייתי הוא ולעתים בלתי ישים. אם הזמן הסביר שחלף נוטל מן החוזה את חיותו, את תכליתו ואת הגיונו הכלכלי באופן שמימושו לאחר חלוף הזמן הסביר נעשה בלתי רלבנטי, מה טעם לדרוש מתן אפשרות לקיימו על ידי מתן הודעה מוקדמת על הביטול? טול למשל מקרה בו קנה אדם מחשב ולא נקבע מועד למסירתו. חלף זמן סביר, המוכר לא סיפק את המחשב והמחשב נעשה מיושן ואינו עונה עוד על הצרכים העכשוויים של עבודת מחשב. מה טעם לדרוש מהקונה שכלפיו לא קויים החיוב, לשלוח הודעה המאפשרת קיומו? במקרים כאלה לא תמצא השאלה את פתרונה על ידי מתן ארכה ואי האספקה תוך זמן סביר תחשב כהפרה, שאם יסודית היא, תקנה ההפרה זכות ביטול לקונה ללא מתן אורכה. כזה הוא המקרה שלפנינו.

חזקה היא שחוזה איננו נערך לצמיתות ומשך זמן קיומו, מוגבל. יפים לענין זה דברים שיצאו מפי השופט זמיר בע"א 2491/90 התאחדות סוכני נסיעות ותיירות בישראל נ' פאנל חברות התעופה הפועלות בישראל, (תקדין - עליון, כרך 94(2), תשנ"ד/תשנ"ה - 1994, בעמ' 646):

"ראשית תשובה נעוצה בחזקה (פרזומפציה) שחוזה אינו נערך לצמיתות. אין זו דרכן של הבריות לערוך חוזים על מנת שיעמדו בתוקפם לעולם ועד. אף אין זו מדיניות ראויה, מבחינה כלכלית או חברתית, להקפיא חוזה כעין מומיה, עד שיבוא אליהו. חוזה נועד לחיות בתוך סביבתו, ולהיות מושפע משינויים שהזמן גרמם. אפשר שהשינויים יהיו מהותיים עד כדי כך שלא יהיו יותר לא טעם ולא תכלית בחיי החוזה. אמנם החוזה אינו אומר במפורש כי במצב כזה עבר זמנו ובטל קרבנו. אולם העובדה שהצדדים לחוזה לא נתנו דעתם לאפשרות שמצב כזה יווצר, ומכל מקום לא קבעו הוראה לגבי סיום החוזה במצב כזה, אין בה כשלעצמה כדי לשלול אפשרות של סיום החוזה. במצב כזה, אין זה סביר או רצוי לייחס לצדדים לחוזה כוונה להמשיך ולקיים את החוזה באופן מלאכותי."

הדברים יפים לענייננו וקולעים לדבריו של מנהלה של המערערת:

"גם אילו לא היה מופר ההסכם הרי שמחמת שינוי הנסיבות והזמן הרב שחלף, סוכלה כל מטרתו של ההסכם וכל ערכו הכלכלי אינו קיים, אם יבוצע ההסכם כפי שנכתב ונחתם: מחירי המקרקעין עלו במידה ניכרת, התמורה החוזית הפכה לפעוטת ערך מבחינה כלכלית, ואין כל מקום, לאחר שנים רבות, במצב שוק שונה לחלוטין, כאמור, לבצע את ההסכם." (סעיף 8 לתצהירו).

9. אילו סברתי שצריכה היתה להינתן הודעה מוקדמת - ואינני סבורה כן - הייתי קובעת כי שלוש השנים שחלפו מאז נשלחה הודעת הביטול ועד הגשת התביעה, מבלי שהיה בידי הקבלן היתר בנייה ומבלי שהחל בבניה, הוא תחליף הולם להודעה מוקדמת אשר לדעת השופט קמא היתה סבירה בתחום של 18 חודש. מאז חלפו תשע שנים נוספות ועדיין אין בידי הקבלן היתר בנייה ועדיין לא הוחל בביצוע החוזה.

אשר על כן, בין אם החוזה פקע, בין אם בוטל כדין ובין אם היה צורך לבטלו עם הודעה מוקדמת, עומדת בידי הבעלים הזכות לקבל את ההצהרה המבוקשת לפיה החוזה בוטל כדין והוא בטל.

10. נותרה לדיון שאלת ההשבה. בבית משפט קמא לא הובאו נתונים כלשהם בנושא ההשבה. לא ברור כלל אם וכמה השקיע הקבלן בפינוי הדיירים ואם נעשה הדבר על חשבונו או על חשבון גורם אחר (חברת חלמיש). לא ברור שהקבלן הוציא הוצאות שיש בהן כדי לגרום ל"התעשרותם" של הבעלים על חשבונו, שלא כדין. אם אכן נגרמו הוצאות כאלה רשאי הקבלן לתבען בתביעה נפרדת. אין זה מתפקידנו להכריע בשאלה זו במקום ערכאה ראשונה ואין בפני הערכאה הראשונה ראיות המאפשרות לה לעשות כן מאחר ולא זה היה נושא הדיון שם.

11. אשר על כן מציעה אני לקבל את ערעור הבעלים, לדחות את ערעור הקבלן ולהצהיר על בטלותו של החוזה.

הקבלן ישלם לבעלים הוצאות בסך 10,000 ש"ח.
ת
השופט צ' א' טל:
אני מסכים.

השופט י' טירקל:
אני מסכים לתוצאה שאליה הגיעה חברתי השופטת ט' שטרסברג-כהן.

בסעיף 21 לחוזה נקבו בעלות הדין בתקופות של 5 שנים ו7- שנים כתקופות משוערות להתחלת הבניה ולסיומה. משחלפו 17 שנים והמשיבה לא קיבלה היתר בניה, לא התחילה לבנות על החלקה ואף לא עשתה מהלך כלשהו לשם כך, יש מקום לומר שפגו, למצער - נשתנו, הטעמים שהיו בבסיס כריתתו של החוזה. לפיכך פרחה, כביכול, נשמתו והוא בטל ועבר מן העולם מאליו (ראה פסק דיני ברע"א 5896/95 רחל סיליס נ' בן ציון אלקנה (לא פורסם)). בנסיבות אלה - ואחרי שחלפו בינתיים כחמש שנים נוספות ללא מעש - אין הצדקה לנסיון לחזור ולהפיח בחוזה רוח חיים על ידי מתן אורכה נוספת למשיבה.

הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ט' שטרסברג-כהן.

ניתן היום, ב' בניסן תשנ"ז (9.4.97).

ט

העתק מתאים למקור
שמריהו כהן - מזכיר ראשי
חז190191/ (1)
91019010.J01


מעורבים
תובע: מראות יפו העתיקה בע"מ
נתבע: חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ
שופט :
עורכי דין: