ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין קרן היסוד המגבית המאוחדת לישראל נגד עיריית חיפה :

לפני כבוד ה שופט ד"ר מנחם רניאל

התובעת:

קרן היסוד המגבית המאוחדת לישראל
ע"י ב"כ עו"ד גלרשטיין, וינס ושות' עורכי דין

נגד

הנתבעת:

עיריית חיפה
ע"י ב"כ עו"ד טויסטר ושות' עורכי דין

פסק דין

זו תביעה לפי סעיף 195 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965, ולחילופין עשיי ת עושר ולא במשפט ופגיעה בזכות הקנין של התובעת.

העובדות:

1. התובעת היתה בעלים של חלקות 80,82,86 בגוש 10799, בסמוך לרחובות איינשטיין ובליטנטל בחיפה. ביום 18.12.41 פורסמה למתן תוקף תב"ע חפ/1ד לפיה יועדה חלקה 86 לבנייני ציבור ונתונה להפקעה. ביום 29.5.72 פורסמה הודעה בדבר הפקדת תוכנית חפ/1536. ביום 29.8.72 פרסמה הסוכנות היהודית, שהתובעת היא הזרוע הכספית שלה, מכרז 11259/מא למכירת החלקות הנ"ל, כולל חלקה 86. ביום 13.9.72 פנתה הנתבעת לסוכנות, הביעה התעניינות ברכישת החלקות וביקשה לברר את מחירן. ביום 8.10.72, על פי מסמך יח בתיק המסמכים המשותף, הביעה התובעת רצונה לנהל עם הנתבעת משא ומתן לרכישת החלקות לפי סכום של 575,000 ל"י. הוסכם כי הנתבעת תשלם את התמורה בתשלומים למשך שנתיים. רצון זה לא גובש בהסכם לרכישת המקרקעין.

2. ביום 18.7.74 פורסמה למתן תוקף תוכנית חפ/1536 החלה על 52 מ"ר מחלקה 86 המיועדים לדרך ולהפקעה. כעולה מתזכיר משרדי של הנתבעת מיום 18.5.75, ההשלכה המעשית של חפ/1536 היא שחלק מחלקה 86 ישמש לסלילת דרך מוצעת, וחלק דרוש לביצוע חילופין עם משרד הבטחון תמורת חלקה 61 בגוש 11195, הדרושה להשלמת בית ספר ברחוב איינשטיין. ביום 30.1.75 פורסמו הודעות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, להפקעת 52 מ"ר מחלקה 86 לפי חפ/1536. ביום 4.9.75 פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לגבי אותם 52 מ"ר.

3. ביום 26.2.75 פנתה הנתבעת לתובעת בבקשה לעיין מחדש בהצעת הנתבעת לרכוש מהתובעת את חלקות 80,86, הדרושות לנתבעת באופן דחוף להשלמת בית ספר וגן ילדים ולסלילת המשך רחוב איינשטיין. לטענת התובעת המכתב נוסח בלשון הודעת הפקעה למען הסר ספק באשר לכוונת הנתבעת, והתובעת נדרשה להשיב בחיוב בכל ההקדם. על כן, טוענת התובעת כי מדובר ב-"רכישה בתוכנית" כלשון סעיף 195 לחוק התכנון והבניה. ביום 31.3.75 התבקשה הנתבעת על ידי הסוכנות לפנות לשמאי ולהזמין הערכה לחלקות אלה, וכי על בסיס הערכה זו תודיע הסוכנות על החלטתה בבקשת הנתבעת לרכישת החלקות (מסמך כ"ג). בהתאם לכך, פנתה הנתבעת ביום 9.4.75 לשמאי בן ציון אבני שיכין שומה לחלקות. ביום 15.4.75 הוגשה שומת השמאי אבני, שנאמר בה שהיא לפי בקשת הסוכנות היהודית, לפיה החלקות סווגו כאתר לבנייני ציבור, שווי חלקה 80 הוא 340,900 ל"י ושווי חלקה 86 הוא 587,400 ל"י, ובסך הכל 928,300 ל"י. לאחר קבלת השומה, הודיעה הסוכנות לנתבעת ביום 2.5.75 כדלקמן:
"זה עתה נתקבלה החלטת הנהלות הסוכנות היהודית בירושלים המאשרת מכירת המגרשים הנ"ל לעיריית חיפה תמורת סך של 928,300 ל"י – הערכת השמאי מר בן ציון אבני מ-15.4.75. עם קבלת הסכמתכם לנ"ל נוכל לבצע את העסקה מיד".

4. ביום 21.7.75 העביר ב"כ הסוכנות ליועץ המשפטי של הנתבעת הצעת הסכם לרכישת החלקות, שעליה התבקש להחתים את הנתבעת ולהמציא שיק בסכום התמורה. ביום 19.8.75 הגיבה הנתבעת על ידי היועץ המשפטי, בטיוטה שבה שינויים, וביניהם חלוקת התשלום לשני שיעורים – אחד במעמד חתימת ההסכם והשני במעמד הרישום בלשכת רישום המקרקעין או תוך 90 יום לפי המוקדם. נאמר במכתב הלוואי שהשינויים הם על דעתו של מר שחר מטעם התובעת. ביום 30.9.75 העביר היועץ המשפטי של הנתבעת למנהל אגף הנכסים נוסח סופי של ההסכם, וביקש להביאו לחתימה ולאישור מועצת העירייה. הנתבעת חתמה על נוסח זה, שאינו כולל את חתימת התובעת (מסמך ל"ו). לפי תרשומת מיום 30.10.75, הודיעה הנתבעת שאין לה כסף לשלם כמוסכם, והיא מבקשת תשלומים. נציג התובעת ביקש שיפנה בכתב, ובינתיים ביקש להקפיא את העניין ולא לחתום על ההסכם. ביום 9.11.75, הודיעה הנתבעת לסוכנות כי בשל מצבה הכספי הקשה לא תוכל לעמוד בהתחייבות לתשלום הראשון בסך 500,000 ל"י, וביקשה לאפשר לה תשלום מלוא התמורה בשיעורים למשך שנתיים.

5. ביום 24.12.75 כתב מר בריסקמן מהיחידה הטכנית אצל התובעת למר זהבי מאגף הנכסים, כי בבדיקה שערך בחיפה מצא כי שומות אבני מיום 15.4.75 נמוכות בהרבה ממחיר השוק, וכי אם מדובר במכירת הנכסים, יש לדרוש עבורם בערך מחיר כפול ממחיר ההערכה. ביום 30.12.75 הועבר מכתב זה לנציג התובעת בחיפה מר שחר. ביום 12.1.76 הודיע נציג התובעת מר שחר לנתבעת כי מאחר ועסקת המכר לא יצאה עד כה אל הפועל ומאז החל המו"מ עבר זמן רב, התובעת מבטלת את הסכמתה למכירה. בתגובה, השיבה הנתבעת לתובעת כי ב-19.10.75 מסרה הסכם חתום על ידי הנתבעת לשם חתימתו על ידי התובעת. כל מה שביקשה במכתבה מיום 9.11.75 היה לאפשר את תשלום התמורה בשיעורים, ואם הדבר לא ניתן לביצוע, הנתבעת מסכימה לשלם את הסכום האמור בהתאם לתנאי ההסכם, דהיינו 500,000 ל"י עם קבלת הסכם חתום על ידי התובעת, והיתרה כאמור בהסכם. ניתנה הוראה להכין המחאה על סך 500,000 ל"י, והתובעת מתבקשת לחתום על ההסכם כדי לאפשר לנתבעת ביצוע התשלום. כעולה מהמסמכים, ביום 28.1.76, הורתה הנתבעת לאוצר השלטון המקומי להעביר לתובעת 500,000 ל"י. ביום 8.2.76 הודיע אגף הנכסים של התובעת לנציג התובעת בחיפה, שעליו להחזיר את השובר לנתבעת, על מנת שתבטל הוראתה לאוצר השלטון המקומי, שכן חלפה כשנה והעסקה לא יצאה אל הפועל, והתובעת רואה אותה בטלה ומבוטלת. בהתאם לכך, הוחזרה פקודת הסילוקין לנתבעת ביום 11.2.76. ביום 16.2.76 חזרה הנתבעת על טענתה שמסרה הסכם חתום לחתימת התובעת, וביקשה לשלם בתשלומים, אך לאחר שהוסבר לה שהדבר אינו בר-ביצוע, הועבר הסך של 500,000 ל"י, והנתבעת מתפלאת על כך שבמקום להמציא לה הסכם חתום, הוחזרה לה הוראת התשלום. על כן ביקשה להמציא לה בחוזר את ההסכם החתום על ידי התובעת. במכתבה מיום 20.2.76 הודיעה התובעת שלא כך היתה השתלשלות הדברים, והסך של 500,000 ל"י הומצא זמן רב למדי לאחר שהתובעת לא הסכימה להצעת הנתבעת, וגם הודיעה לה ב-12.1.76 על ביטול העסקה. הנתבעת השיבה ב-25.2.76 שאינה מקבלת את ההודעה על ביטול העסקה, והיא עומדת על קיום ההסכם ודורשת להמציא לה את ההסכם החתום על ידי התובעת. תשובת התובעת ניתנה ביום 17.3.76 כי היא אינה רואה מקום לביצוע העיסקה.

6. ביום 31.3.76 פנה ראש עיריית חיפה ליושב ראש הנהלת הסוכנות היהודית וביקשו להתערב בסוגיה ולאפשר את ביצוע העסקה במחיר שנקבע, עקב המחסור החמור בשטחים ציבוריים בסביבת רחוב איינשטיין. יושב ראש הסוכנות השיב ביום 18.4.76 כי ביקש מאגף הנכסים שיבוא בדברים עם הנוגעים בדבר אצל הנתבעת, וינהלו מו"מ להשלמת העסקה בתנאים כפי שיוסכמו בין הצדדים. על פי תזכיר משרדי של הנתבעת מיום 12.5.76, לאחר פניית יושב ראש הנהלת הסוכנות סוכם עם אנשי הסוכנות שהנתבעת תוכל כעת לרכוש את החלקות באותו מחיר כפי שהוערכו ביום 15.4.75, דהיינו 928,300 ל"י, ובתוספת ריבית בשעור 18% החל מיום 19.10.75 (תאריך חתימת ההסכם על ידי העירייה), ועד לתשלום המלא בפועל, והסוכנות מבקשת לוותר על חוב מיסי עירייה בסך 13,334.40 ל"י הרובץ על החלקות. התבקש אישור ועדת הכספים לכך. על פי פרוטוקול ועדת הכספים מיום 28.5.76 אושר סיכום זה, למעט תשלום הריבית, אשר אושר בישיבה נוספת ביום 2.7.76. ביום 12.7.76 הודיעה הנתבעת לתובעת על אישור ועדת הכספים, וכי חשבון התובעת באוצר השלטון המקומי זוכה ביום 28.1.76, ועל כן ביקשה לחתום על ההסכם שהועבר ביום 19.10.75, ולהמציאו בחוזר בצירוף המסמכים הדרושים לרישום החלקות על שם הנתבעת. ביום 17.8.76, העביר ב"כ התובעת לנתבעת הסכם חדש הכולל את השינויים המתחייבים לשם חתימת הנתבעת, שלאחריה תחתום התובעת. לאחר אישור היועץ המשפטי, העבירה הנתבעת לתובעת ביום 27.8.76 הסכם חתום על ידי הנתבעת, וכן מכתב התחייבות לתשלום הריבית, וביקשה להחתים את מורשי החתימה של התובעת ולהמציא מסמכים נוספים. ביום 6.9.76 נחתם ההסכם על ידי התובעת, וביום 24.9.76 הועבר ההסכם החתום לידי הנתבעת. בהתאם להסכם שולמה התמורה בסך 928,300 ל"י בניכוי 5,861 ל"י חוב סלילה, בצירוף ריבית של 18% לתקופה של 131 ימים בסך 59,970 ל"י, וריבית נוספת בסך 55,550 ל"י, בצירוף מחילה על חוב סלילה של התובעת בסך 5,961 ל"י, ומחילה על חוב מיסי קרקע בסך 16,000 ל"י כולל קנסות.

7. בקרקע הנדונה לא נעשה שימוש להשלמת בית ספר וסלילת דרך איינשטיין משך תקופה ארוכה. ב-26.2.87 פורסמה למתן תוקף חפ/1835 לפיה שונה יעוד החלקה מיעוד ציבורי ליעוד מסחרי. בינואר 2012 פרסמה הנתבעת מכרז למכירת זכויותיה בחלקה, וביום 17.5.12 נמכרו זכויות הנתבעת בחלקה תמורת 13,180,513 ₪.

8. ביום 26.3.16 פנתה התובעת לנתבעת בדרישה למימוש זכויותיה על פי סעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה, ומשלא נענתה, הגישה תביעה זו בינואר 2018.

הסדר דיוני:

9. לאחר שקבעתי את התיק להוכחות, בהחלטתי מיום 30.1.19 אישרתי הסדר דיוני בין הצדדים, שתוכנו כדלקמן:

טענות סף

10. הנתבעת טענה בכתב הגנתה התיישנות, שיהוי וחוסר תום לב. טענת ההתיישנות מבוססת על כך שעילת התביעה התגבשה במועד אישור התוכנית חפ/1835, דהיינו ב-26.2.86. אז שונה יעוד החלקה והקרקע הושבחה והעלתה את ערכה. נטען, כי התובעת תובעת את ההתעשרות שצמחה לנתבעת. מאז חלפו 7 שנים ואף 15 שנה. התובעת טענה כי עילת התביעה לפי סעיף 195 לא התיישנה, הואיל ותביעת בעל מקרקעין שמקרקעיו הופקעו וייעודם שונה אינה מתיישנת. עילות התביעה האחרות לא התיישנו משום שהמועד שבו נולדו עילות אלו הוא המועד שבו העבירה הנתבעת את הזכויות לצד ג', בשנת 2012.

11. בבג"צ 2390/96, קרסיק נ' מדינת ישראל, פ"ד נה (2) 625, שעסק בהשבת מקרקעין שהופקעו לאחר שלא מומשה מטרת ההפקעה, נקבע –
"מה תהא תקופת ה"התיישנות" של זיקת בעלים-לשעבר לקרקע שהופקעה מחזקתו. לאחר כמה שנים תימוג הזיקה ותיעלם? לאחר שבע שנים, כהתיישנות בשאינו מקרקעין לפי חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958? לאחר חמש-עשרה שנים או עשרים וחמש שנים, כהתיישנות במקרקעין שלא נרשמו ובמקרקעין שנרשמו? ואולי נקבע תקופה "שרירותית"? למשל, תקופה בת עשר שנים? כל פתרונות-הצלה אלה אינם נראים לנו. ראשית לכול, ההיקש מחוק ההתיישנות נראה בעינינו מוקשה; משידענו שהנושאים אינם זהים, נוסיף ונדע כי ההיקש אינו ראוי. אשר לתקופת-שנים "שרירותית", גם זו אינה ראויה, שאיש לא הסמיכנו לקבוע תקופת-שנים גזורה ומדודה מראש. מלאכה זו, מלאכתו של המחוקק היא; המחוקק על מקומו הוא ואנו על מקומנו. מהו אפוא פתרון שיאמץ לו הטוען-שכנגד?
נראה כי איש-המשפט יכול שיקרא לו לעזר את אותו אישון העומד לשירותנו בכל עת – את האדם הסביר – וישאל אותו מה ייעץ לנו. ודומה כי האדם הסביר – קרא, השכל הישר, הטעם הטוב, ההיגיון, הצדק – יאמר לנו כך: לא אוכל לומר לכם אימתי תפוג ותימוג הזיקה בין הבעלים-לשעבר לבין קרקע שהופקעה מחזקתו; זאת אוכל לומר לכם, שבנסיבות אלו ואחרות אשר תוצגנה לפניי אשיבכם אם פגה ונמוגה הזיקה או אם חיה היא ונושמת. ומה יהיו אותן נסיבות? אלו יהיו רבות ושונות. כך, למשל, אורך התקופה שבה שימשה הקרקע לייעודה עד ששונה; כך, למשל, השאלה אם קיבל הבעלים פיצויים בעבור הקרקע שהופקעה או אם לא קיבל; כך, למשל, מה שימוש נעשה בקרקע במשך השנים, כגון: אם מה שהופקע למעשה לא הייתה אלא החזקה בלבד אף שלהלכה הייתה זו הבעלות שהופקעה (כבענייננו); כך, למשל, טיב הקשר שהיה בין הבעלים לבין הקרקע (החזקה לשם השקעה, החזקה בנחלת-אבות וכו'); כך, למשל, שינויים והשבחות שנעשו בקרקע במשך השנים; כך גורמים אלה וכך גורמים אחרים כיוצא-בהם, גורמים העשויים לאצול – במשקלם המצטבר – על הכרעה בשאלה אם זיקת-הקניין מתקיימת או אם שבקה-חיים-לכל-חי. האדם הסביר אינו זר לנו: בן-בית הוא במשכננו; נועצים אנו בו יום-יום, במודע ושלא-במודע, ובכל ענפי המשפט, ולכאורה אין טעם טוב וראוי מדוע לא ניוועץ בו גם בשאלה זו שלפנינו."
אמנם איננו עוסקים בתביעת השבה אלא בתביעה כספית, אך היא נובעת מאותה זיקה שבין הנפקע לבין הקרקע שהופקעה ממנו. על כן, כפי שנקבע באותו פסק דין, אין להגביל את התביעה באמצעות התיישנות לזמן קבוע מראש, אלא יש לדון בה על פי הנסיבות, ובעצם כטענת שיהוי.

12. אשר לשיהוי, טענה הנתבעת שיש לדחות תביעה כאשר השיהוי מבטא ויתור של התובע על זכויותיו, ומצבו של הנתבע הורע עקב השיהוי. הנתבעת ביקשה להסיק מהעובדה שלתובעת יועצים משפטיים ותכנוניים והיא רשות ציבורית שהיה עליה לפנות לנתבעת בסמוך למועד אישור התוכנית ולדרוש את השבת החלקה לידיה, או להתריע בפני הנתבעת על השלכות שינוי הייעוד, אך היא לא עשתה דבר. אילו עשתה כן היתה לנתבעת אפשרות שלא לאשר את תוכנית 1835 ולהותיר את החלקה בייעוד הציבורי הקודם ולא למכור אותה. אפשרויות אלה נשללו לטענת הנתבעת עקב מחדלי התובעת. ככל שהתביעה תתקבל, תצא הנתבעת מופסדת משני הכיוונים. החלקה לא בבעלותה ואין אפשרות לקיים בה את הייעוד הציבורי הקודם, והיא תיאלץ להעביר לתובעת את התמורה שהתקבלה עבור מכירת החלקה.

13. אני דוחה את טענת הנתבעת לשיהוי. לא רק לתובעת יש יועצים משפטיים ותכנוניים, אלא גם לנתבעת. הנתבעת גם היא רשות ציבורית, שעליה לבחון היטב את המשמעויות של מעשיה, והיא אינה תלויה בכך שהתובעת תזכיר לה את חובותיה. אם חל סעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה, היתה זו חובתה של הנתבעת לפנות לתובעת, ולא חובתה של התובעת להזכיר לנתבעת לפנות אליה. אין להסיק מעצם חלוף הזמן ויתור על הזכויות – ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ החיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5) 433 (2003), בו נקבע גם בין היתר כי "קבלת טענת שיהוי משפיעה על זכויותיהם הדיוניות של הצדדים למחלוקת והיא חוסמת את דרכם להוכיח את זכותם לסעד משפטי על פגיעה בזכויותיהם, ובכלל זה פגיעה בזכויות יסוד מהותיות. נוכח ההשלכות הנובעות מקבלת טענת שיהוי התנאים לקבלתה הם מטבע הדברים מחמירים, ונסיבות החלתה נדירות, וקו זה מאפיין את הפסיקה בנושא זה לאורך שנים".

14. הנתבעת, שהנטל עליה, לא הוכיחה ויתור התובעת על זכויותיה, ולא הוכיחה ששינתה מצבה לרעה. בהקשר זה אני דוחה את טענתה כאילו היתה לה אפשרות שלא לאשר את תוכנית חפ/1835. התוכנית לא אושרה על ידי הנתבעת, אלא על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, והנתבעת לא יכלה לא לאשר אותה. היא יכלה שלא להציע אותה בעקבות תגובת התובעת , אך התוכנית נודעה בציבור ולתובעת רק אחרי שהנתבעת הציעה אותה. גם הטענה שנשללה מהנתבעת האפשרות לקיים את הייעוד הציבורי הקודם היא טענה תמוהה, שכן עצם קידום התוכנית מצביע על כך שהנתבעת סברה שהיא לא זקוקה לייעוד הציבורי הקודם. בנסיבות אלה, שבהן העירייה לא זקוקה למקרקעין לייעוד הציבורי הקודם, לא מובן מדוע סבורה הנתבעת שהיא זכאית להפיק רווח ממקרקעין שהופקעו, אם הופקעו, במקום להחזירם לנפקע בחלוף הצורך בייעוד הציבורי.

15. על כן, אני דוחה את טענות הסף של הנתבעת, ואדון בתביעה לגופה.

המסגרת הנורמטיבית לפי סעיף לחוק התכנון והבניה

16. סעיף 195 לחוק התכנון והבניה קובע כדלקמן:
מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה:
(1) כל עוד לא שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר להשכירם לגוף ציבורי או לאדם אחר, למטרה שלה נועדו בתכנית, ובלבד ששר האוצר, בהתייעצות עם הועדה המחוזית, נתן אישור על כך;
(2) שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור.

התביעה מוגשת לפי ס"ק (2), אך קודם להתקיימות סעיף זה, יש לקבוע אם אכן מדובר במקרקעין "שנרכשו בביצוע תוכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים". אם אקבע שכך הוא הדבר, אין ספק שייעודם של המקרקעין שונה, ואין ספק שלא ניתנה לתובעת הודעה המאפשרת לה לרכוש את המקרקעין כאמור בהוראות הסעיף.

17. כפי שנקבע בעע"מ 8409/16 מדינת ישראל נ' שלמה קרסו (ניתן 22.2.18) –
הוראת הסעיף הובהרה בפסק הדין בעע"מ 839/14 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית ת"א-יפו [פורסם בנבו] (9.11.2015) (להלן: עניין שיכון עממי). פסק הדין רלוונטי גם להכרעה בענייננו, ובשל חשיבות הדברים נביא אותם בהרחבה:
"יש לפרש את 'החלופה ההסכמית' שבסעיף 195(2), מדין 'גזרה שווה', כמתייחסת ל העברה לא רצונית, מתוך הקבלה לחלופה של הפקעה הנדונה באותו תיבה בסעיף 195 [...]
כאשר מדובר בהעברה בהסכם מתחייבת כאמור הכרעה באשר למהות ההסכם ונסיבות כריתתו. אפשר שהסכמת הבעלים להעביר לרשות את מקרקעיו יסודה באילוץ שנוצר להעביר את מקרקעיו דווקא לרשות נוכח התכנית המגבילה את אפשרויות השימוש והסחירות במקרקעין, אך אפשר גם שההסכמה יסודה ברצונו החופשי של הבעלים, משיקוליו הוא, ולמשל שיקולי כדאיות בשים לב לתמורה שקיבל או תועלת אחרת שהפיק מן ההסכם. מקום שלפנינו העברה כפויה במסווה של הסכמה, קמה הצדקה להעניק למעביר בהסכם זכות קדימה לרכוש חזרה את מקרקעיו, בדומה למי שמקרקעיו הופקעו [...] הצדקה זו אינה קיימת כאמור מקום שמדובר בהסכם שנערך משיקולי הבעלים, לקידום האינטרסים שלו כבכל הסכם מכר רצוני [...]
הקביעה האם לפנינו הסכם כפוי או רצוני תלויה במכלול נסיבות הענין הקונקרטי [...] ואכן, קביעת מהות ההסכם מחייבת בחינת נסיבות עריכתו כמו גם תוכנו, ובין היתר: זהות יוזם התכנית מכוחה הועברו המקרקעין לרשות; זהות יוזם הסכם ההעברה והתנהלותו במשא ומתן; מועד רכישת המקרקעין, לפני או אחרי אישור התכנית המייעדת את המקרקעין להפקעה לצרכי ציבור; התמורה, הישירה והעקיפה, שצמחה לבעל המקרקעין במסגרת הסכם ההעברה, לרבות השבחת ערך המקרקעין שנותרו בידי הבעלים וכל תועלת אחרת שהפיק מההסכם; הזמן שחלף בין מועד אישור התכנית המייעדת את המקרקעין לייעוד ציבורי לבין מועד עריכת ההסכם, ועוד כיוצא באלה נסיבות אשר בכוחן לספק אינדיקציה למרכיב הכפיה או הרצון העומד ביסוד ההסכם [...] כאמור, אין מדובר ברשימה סגורה ויש לבחון את מכלול נסיבותיו של כל מקרה לגופו. בהמשך לכך, ראוי לחדד, כי יישומן של האינדיקציות האמורות ישתנה ממקרה למקרה, לפי פרטיהן, משקלן וצירופן בהקשר הקונקרטי... התשובה לשאלה אם ההעברה נעשתה מרצון או בכפיה אינה פשוטה וכבר ציינתי בעבר כי "ההבחנה בין רכישה בהסכמה לבין רכישה כפויה במסווה של העברה ללא תמורה אינה קלה, והיא נגזרת על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה".

18. בעע"מ 839/14 החברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית תל-אביב (ניתן 9.11.15) נדון מקרה שבו מקרקעין יועדו בתוכנית להפקעה לצרכי ציבור, נרכשו בתמורה על ידי בעליהם לשם ביצוע התוכנית ולימים שונה ייעודם. נקבע כי –
מתחייבת כאמור הכרעה באשר למהות ההסכם ונסיבות כריתתו. אפשר שהסכמת הבעלים להעביר לרשות את מקרקעיו יסודה באילוץ שנוצר להעביר את מקרקעיו דווקא לרשות נוכח התכנית המגבילה את אפשרויות השימוש והסחירות במקרקעין, אך אפשר גם שההסכמה יסודה ברצונו החופשי של הבעלים, משיקוליו הוא, ולמשל שיקולי כדאיות בשים לב לתמורה שקיבל או תועלת אחרת שהפיק מן ההסכם. מקום שלפנינו העברה כפויה במסווה של הסכמה, קמה הצדקה להעניק למעביר בהסכם זכות קדימה לרכוש חזרה את מקרקעיו, בדומה למי שמקרקעיו הופקעו ... הצדקה זו אינה קיימת כאמור מקום שמדובר בהסכם שנערך משיקולי הבעלים, לקידום האינטרסים שלו כבכל הסכם מכר רצוני.
המערערת ביקשה לבסס עמדתה לפיה גם הסכם רצוני בא בגדר סעיף 195 על דברים שנאמרו בענין אשכול, שם ציין השופט י' דנציגר כי בענין אפרמיאן נקבע שהסכמים שנעשו מרצון חופשי ובתמורה באים בגדרו של סעיף 195. ואולם, כפי שעמד על כך השופט עמית בענין ברזלי, נראה שנפלה שגגה בדברי השופט דנציגר, שכן פסק הדין בענין אפרמיאן מתייחס למרכיב הכפייה אף לענין סעיף 195, ומכל מקום, ההתייחסות לסעיף 195 בענין אשכול הייתה אגב אורחא, שכן המערער שם ביסס את תביעתו על סעיף 196 ולא על סעיף 195 לחוק. בענין אפרמיאן קבע בית המשפט כי ההסדר הקבוע בסעיפים 196-195 חל על כל לקיחה שהיא בלתי רצונית במהותה, בין ב דרך של הפקעה ובין בדרך של הסכם, תוך אבחנה בזכות שתקום לבעלים מקום שהלקיחה נעשתה בתמורה או ללא תמורה (סעיף 40 לפסק הדין).
הקביעה האם לפנינו הסכם כפוי או רצוני תלויה במכלול נסיבות הענין הקונקרטי. היועץ המשפטי לממשלה הצביע בעמדתו על רשימה, לא סגורה, של אינדיקציות אפשריות שעלו מן הפסיקה לעריכת האבחנה בין הסכם רצוני להסכם כפוי.
ואכן, קביעת מהות ההסכם מחייבת בחינת נסיבות עריכתו כמו גם תוכנו, ובין היתר: זהות יוזם התכנית מכוחה הועברו המקרקעין לרשות; זהות יוזם הסכם ההעברה והתנהלותו במשא ומתן; מועד רכישת המקרקעין, לפני או אחרי אישור התכנית המייעדת את המקרקעין להפקעה לצרכי ציבור; התמורה, הישירה והעקיפה, שצמחה לבעל המקרקעין במסגרת הסכם ההעברה, לרבות השבחת ערך המקרקעין שנותרו בידי הבעלים וכל תועלת אחרת שהפיק מההסכם; הזמן שחלף בין מועד אישור התכנית המייעדת את המקרקעין לייעוד ציבורי לבין מועד עריכת ההסכם, ועוד כיוצא באלה נסיבות אשר בכוחן לספק אינדיקציה למרכיב הכפיה או הרצון העומד ביסוד ההסכם (ראו פירוט אינדיקציות בעמדת היועץ המשפטי שפורטו לעיל, וכן בפסק דינו של השופט י' עמית בענין ברזלי ובפסק דינו בענין גנין; ובענין קרמר).
כאמור, אין מדובר ברשימה סגורה ויש לבחון את מכלול נסיבותיו של כל מקרה לגופו. בהמשך לכך, ראוי לחדד, כי יישומן של האינדיקציות האמורות ישתנה ממקרה למקרה, לפי פרטיהן, משקלן וצירופן בהקשר הקונקרטי. כך, עצם העובדה שהבעלים הוא שיזם את ההסכם, וכן העובדה שהבעלים רכש את המקרקעין כאשר כבר היו מיועדים לצרכי ציבור, אמנם אינן מחייבות כשלעצמן את מסקנה כי מדובר בהסכם רצוני, אך הן אינדיקציות בעלות משקל לתמיכה במסקנה זו. כך גם התמורות וטובות ההנאה מהן נהנה הבעלים בעקבות הסכם ההעברה הן אינדיקציה משמעותית לכך שאין מדובר בהסכם כפוי. בהקשר זה יש לבחון את התועלת הכוללת שהפיק הבעלים מעריכת ההסכם, וזאת בין בתמורה כספית ובין בהשבחת החלק במקרקעין שנותר בידו או בהקלות תכנוניות שקיבל, על מנת לזהות האם לפנינו הסכם שאינו אלא תחליף טכני להפקעה, או שמא התועלת שהפיק הבעלים עולה על אשר היה מקבל לו היתה מבוצעת הפקעה פורמלית ולפיכך לפנינו הסכם רצוני (ענין צאיג; ענין קרמר). עם זאת, לא כל העברה ללא תמורה תסווג כעסקה כפויה (ענין קרמר; חוות דעתו של השופט עמית בענין אפרמיאן).

19. הסכסוך בין שיכון עממי לעיריית תל-אביב הגיע שוב לבית המשפט העליון (עע"מ 3983/16 שיכון עממי נ' עיריית תל-אביב (ניתן 7.11.18) ואושר פסק דינו של בית המשפט המחוזי לפיו-
בית משפט קמא דחה בפסק דינו את טענת המערערת כי די בעובדה שמקרקעין נמכרו, שעה שהייעוד שלהם הוא להפקעה, כדי להוכיח כי מדובר במכירה כפויה. עוד נקבע, כי על המערערת הנטל להוכיח כי מדובר בהסכם כפוי שהתקשרה בו שלא מרצונה החופשי, וכי נטל זה כבד במיוחד נוכח חלוף הזמן. גם בהנחה שהנטל הוא על העירייה, הרי שמדובר בנטל קל, ודי לעירייה להוכיח כי בעל הקרקע קיבל "תמורה שאינה זניחה" כנגד העברת הבעלות במקרקעין. בית משפט קמא ציטט מפסק דיני בע"א 1047/11 עזבון המנוח יצחק ברזלי ז"ל נ' המועצה המקומית תל מונד [פורסם בנבו] (26.11.2012) (להלן: עניין ברזלי) כי יש לבחון "אם העברת הקרקע נעשתה מתוך אינטרס של הבעלים והצמיחה לבעלים תמורה עקיפה או טובת הנאה...", שאז, הנטייה היא לראות בכך העברה מרצון.
בית משפט קמא עמד על כך שהמערערת היא חברה קבלנית, שבזמנים הרלוונטיים נעזרה בייעוץ והייתה לה בקיאות ביחס לזכויותיה ולאפשרויות שעמדו בפניה. בית המשפט בחן את המסמכים שהונחו לפניו, והגיע למסקנה כי היוזמה להתקשר בהסכם (ובהסכם נוסף לאחריו) הייתה של המערערת, מה שמחזק את עמדת העירייה כי אין מדובר בהסכמה כפויה אלא בהסכמה רצונית.
בית משפט קמא זקף לחובת המערערת גם את האינדיקציות הבאות:
(-) העובדה כי חלק מהמקרקעין נרכשו על-ידי המערערת לאחר שהיה ידוע לה כי הם כפופים לתוכניות וכי חלקים מסוימים מהם מיועדים להפרשה לצורכי ציבור, וסביר כי מידע זה בא לידי ביטוי במחיר ששילמה עבור המגרשים שרכשה;
(-) ידיעת המערערת על ההפקעה הצפויה, אך מחזקת את הסברה כי לאחר הרכישה של המגרשים, המערערת ניהלה משא-ומתן עם העירייה כדי להיטיב ככל האפשר את מצבה לאור ההפקעה;
(-) 13 דונם מתוך 20 הועברו לעירייה על ידי המערערת עוד בטרם התקשרו הצדדים בהסכם, מה שמחזק את טענת העירייה כי המערערת הייתה מעוניינת "לקבוע עובדות בשטח" כדי למנוע את ביטול ההסכם מכוחו היא רכשה את המקרקעין. כך עולה גם ממכתבה של המערערת לעירייה מיום 6.11.1945, בו נתבקשה העירייה "לזרז ככל האפשר" את ההעברה של הקרקע על-שם המערערת ועל-שם העירייה, מחשש שבעקבות המצב הפוליטי, המוכר יבטל את המכירה;
(-) המערערת היא שיזמה את תכנית החלוקה שפורסמה למתן תוקף ביום 14.4.1947, כפי שעולה במכתבה בו ביקשה לקדם את תכנית החלוקה. פנייה זו מחזקת את המסקנה כי המערערת יזמה את התכנית;
(-) תכנית החלוקה שיזמה המערערת היטיבה עמה והשביחה את ערך המקרקעין שבבעלותה. כך, חלק מהתמורה שקיבלה המערערת היה בהקטנת שטחי הבנייה של שמונה מגרשים מ-750 מ"ר ל-500 מ"ר; חלק אחר היה בקבלת מקרקעין חלופיים בשטח של כ- 2 דונם, שהמערערת יכלה לעשות בהם שימוש לבנייה ולהרוויח גם מהם; בנוסף, הסכימה העירייה לבטל דרכים עתיקות שבבעלותה, כדי להשלים חלק ממגרשי הבנייה. ובקיצור, העברת המקרקעין אפשרה למערערת להשלים את המגרשים שבבעלותה.
על רקע כל אלה, כמו גם אינדיקציות נוספות, מצא בית המשפט המחוזי כי המערערת קיבלה הטבה ש"אינה זניחה" במסגרת ההסכמה בין הצדדים, ולכך השלכה על השאלה האם ההסכמה בין הצדדים היתה הסכמה בכפייה או הסכמה מרצון. נקבע כי ניתן להקיש מפסק הדין בעניין ברזלי לענייננו: גם כאן המערערת פעלה לקידום המגעים בין הצדדים, נטלה חלק פעיל במשא-ומתן, הביעה את עמדתה ביחס לתנאי ההעברה, ואף השביחה את ערך המקרקעין שנותרו בבעלותה.
בשורה התחתונה נקבע אפוא, כי המערערת הסכימה להעביר את המקרקעין לידי העירייה מרצונה החופשי ולא בנסיבות של כפייה, ומשכך, אין להחיל את הוראת סעיף 195(2) ל חוק התכנון והבנייה.
לאור כללים אלה אבחן את העובדות על מנת להגיע למסקנה אם מדובר בהסכם רצוני. לא כל המקרים דומים, ואינדיקציות שקיימות במקרים מסוימים לא קיימות במקרים אחרים.

הרקע התכנוני

20. התובעת צירפה חוות דעת מר ארז כהן שהציג עצמו כמשפטן, שמאי מקרקעין וגיאוגרף, וחיווה דעתו אם התקיימו תנאי סעיף 195 לחוק התכנון והבניה, כביכול בהיבט השמאי (מסמך פ"ד). אציין כבר עתה, כי חוות הדעת חורגת מהבעת דיעה שמאית בלבד. לפי חוות דעת זו, חלקה סמוכה, מספר 82, שיועדה למבנה ציבור, הופקעה במלואה על ידי מדינת ישראל כבר ב-1954 (פרסום בילקוט הפרסומים מיום 14.1.54). נציין, שהתובעת רכשה את החלקה בשנת 1959, לאחר שהייעוד של החלקה נקבע בתוכנית חפ/1ד (ולא נקבעה הפקעה לפי תוכנית זו), ומן הסתם השפיע יעוד זה על המחיר ששילמה.

21. לפי חפ/1536 הופקעו 52 מ"ר נוספים משטח חלקה 86 לצרכי דרכים , כאשר החלקה הסמוכה 82 שאינה בבעלות התובעת הופקעה בחלקה מכח תוכנית זו. כלומר, עד 29.2.72, אז פורסם על ידי הסוכנות מכרז למכירת החלקות, החלקות שבבעלות התובעת לא הופקעו אלא רק חלק קטן מאוד מהן. ייעוד החלקות היה מבני ציבור, לפי תוכניות שבתוקף מזה שנים רבות.

22. בהקשר זה אני דוחה את דברי התובעת, כאילו על בסיס ההודעה שפורסמה ב-29.5.72 על הפקדת תוכנית חפ/1536, ובדיקת השלכות התוכנית על זכויותיה בחלקה, פנתה לציבור בהצעה לרכישת החלקה. טענה זו לא נתמכה בראיה כלשהי, במסמך או מידיעה אישית. להיפך. בתיק המוצגים הובא מכתבו של מר קרני לסוכנות היהודית מיום 13.6.72, לפיו המסקנה מהתוכנית שפורסמה ביום 29.5.72 היא שחלקה 86 אינה עלולה להיפגע יותר מהמשך סלילת רחוב איינשטיין, וגם חלקה 80 שאינה כלולה במסגרת התוכנית שיפרה את מצבה, שכן פרסום תוכנית לייעוד אתר לבית ספר ציבורי על אדמות סמוכות יקל על שינוי הייעוד של חלקה 80 מבניין ציבורי לאתר מגורים. התובעת הפנתה בעניין זה לסעיפים 5.3 ו-5.4 לחוות דעת השמאי, אך השמאי אינו מביא בענין זה אלא אלא סברה בענין שאינו שמאי , ואינו מעיד כלל שבעקבות הודעה על הפקדת חפ/1536 החליטה התובעת למכור את זכויותיה. במיוחד תמוהה ההפניה לסעיף 5.4 בחוות דעת השמאי, העוסק בתוכנית חפ/1536א, שפורסמה למתן תוקף ביום 4.12.80, יותר מ-8 שנים לאחר שהתובעת הציעה את המקרקעין למכירה. המסקנה היא, שרצונה של התובעת במכירת המקרקעין לכל המרבה במחיר , כפי שהובע במכרז שפרסמה למציאת קונים ביום 29.8.72, לא נבע מהפקעה של המקרקעין, אלא כמהלך מסחרי של התובעת.

שווי המקרקעין

23. כאמור, התובעת ניהלה מכרז למכירת המקרקעין, ולפי המסמכים שהוצגו קיבלה מספר הצעות, שהגבוהה שבהן היא בסך 575,000 ל"י, שמתוך זה חושב ערכה של חלקה 86 כ-363,842 ל"י. הנתבעת פנתה והודיעה שהיא מעוניינת לרכוש את החלקות בהתאם להערכה מוסמכת, והתובעת דרשה את הסך של 575,000 ל"י, בהתאם להצעה הגבוהה ביותר שבידה, כאשר כל תשלום שאינו במזומן יחויב בריבית. בהתאם למוסכם בין הצדדים, מונה על ידי התובעת השמאי אבני שקבע את מחיר המקרקעין בשנת 1975 כ-928,300 ל"י, מתוכם 587,400 ל"י עבור חלקה 86. אני דוחה את הטענות הבלתי מוכחות כאילו בשומתו של השמאי אבני נפל פגם כלשהו עקב ניגוד עניינים.

24. אמנם השמאי מטעם התובעת קובע בחוות דעתו בשנת 2017 כי השווי שקבע השמאי אבני אינו משקף את שווי השוק, אך לא מבסס קביעה זו על שום דבר, מלבד אמירה של פקיד הסוכנות, השמאי מר בריסקמן, לפיה השומה נמוכה ממחיר השוק. השמאי בריסקמן והשמאי ארז כהן לא תמכו אמירות אלה בבדיקת עסקאות בפועל. מר בריסקמן אמר במכתבו ששוחח עם אנשים בחיפה. זה המקור לאמירה שהשומה נמוכה ממחיר השוק, וזה המקור לדברי השמאי כהן כאילו השומה אינה מבטאת את המחיר במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. אני דוחה קביעות בלתי מבוססות אלה. דבריו של השמאי כהן אינם קביעה עצמאית, ודברי מר בריסקמן היו ידועים היטב לתובעת עוד לפני מימוש העסקה, ואף על פי כן היא החליטה בסופו של דבר להמשיך במימוש העסקה על פי המחירים שנקבעו בשומת אבני, והדבר מצביע על כך שהמשקל שנתנה התובעת לדברי מר בריסקמן, העובד אצלה ומטעמה, היה בסופו של דבר אפסי.

25. אני דוחה את ההשוואה שעשתה התובעת, בעקבות ציון עובדה זו על ידי השמאי מר כהן, בין המחיר המוסכם לרכישת החלקות בשנת 1975, לבין הסכום ששולם לפי הסכם ביום 17.5.12 – 13,180,513 ₪. מדובר בהשוואה בין שני מוצרים שונים לגמרי – קרקע בייעוד מבנה ציבור בשנת 1975 לעומת קרקע בייעוד מסחרי בשנת 2012. בשנת 1972 לא קיבלה התובעת עבור שתי החלקות הצעה גבוהה יותר מאשר 575,000 ל"י , וזאת לאחר שלפי שומה שקיבלה התובעת ביום 9.4.72, שומת החלקה 86 היתה 400,000 ל"י (נספח ח').

26. אני דוחה גם את הטענות כאילו שיעור הריבית שהוסכם היה נמוך מדי. התובעת לא היתה ילד תמים הנתון בכף הקלע. מדובר בעיסקה בין שני גופים המוגדרים כרשות ציבורית, שלכל אחד מהם מחלקת נכסים, יועצים משפטיים, חשבים ויועצים מקצועיים אחרים. התובעת אינה מבצעת עיסקאות במקרקעין אלא לאחר שכמה עיניים שוזפות את התנאים, ולאחר משא ומתן עליהם. התובעת הסכימה תחילה להסכם הנותן לה 22% ריבית, ולאחר מכן הסכימה לגבות 18% ריבית. הטענה הנטענת היום, כאילו הריבית שהוסכמה אינה משקפת את עליית המדד, היא אנכרוניזם. ב-1972 וב-1975 לא היתה נהוגה הצמדה למדד, כפי שנחקקה החל משנת 1978, והריביות המוסכמות התגלו במקרים רבים, בראייה לאחור, כנמוכות משיעור עליית המדד . כעולה מרע"א 1015/01 בן ארצי נ' מדינת ישראל -
במהלך השנים, נאלצה החברה הישראלית להתמודד עם מציאות של אינפלציה, ולעיתים אינפלציה דוהרת, שבה כח הקניה של הכסף השתנה במהירות ובתדירות רבה. מערכות החקיקה שעוצבו לפני עליית שיעורי האינפלציה, בסוף שנות ה-70 ובתחילת שנות ה-80, התייחסו למשק כלכלי יציב יחסית, שלא היתה בו תנודתיות משמעותית בערך הכסף. מערכות אלה לא הותאמו להתמודד עם השחיקה בערך הכסף שנוצרה עם השנים בגבור התהליכים האינפלציוניים. האינפלציה במשק הצריכה את התאמתה של השיטה המשפטית לתופעות הכלכליות הכרוכות בה. התפיסה הנומינליסטית ששלטה בכיפה קודם להתפתחות האינפלציה לא יכלה עוד לתת את המענה הנדרש למציאות המשתנה. המציאות הכלכלית הקשה שנוצרה הצריכה מעבר הדרגתי מהשיטה הנומינלית, האופיינית למשק יציב, לשיטה הולוריסטית, המתאימה למשק אינפלציוני. וכך, החלה שיטת המשפט הישראלית לסטות בהדרגה מהעקרון הנומינלי, והנהיגה מנגנוני שערוך שונים בשורה של עניינים. שינוי זה התבצע בשני נתיבים עיקריים: האחד, בדרך של תיקוני חקיקה, והאחר, באמצעות ההלכה הפסוקה, בדרך של שילוב התפיסה הולוריסטית באמצעים פרשניים אל תוך מערכות הדינים השונות: "מעבר זה מהכלל הנומינאלי לכלל הריאלי התפתח במהירות יחסית, בעיקר בשנים האחרונות; וגם הפסיקה לא התעלמה ממציאות החיים, ובאותם השטחים שהדבר נתאפשר – וניתן היה לבסס המעבר, ולהתבסס על דין קיים או פרשנות יוצרת מתאימה, המתחשבת באינפלציה ובמגמה שלא יימצא צד אחד נשכר ומשיג יתרון על חשבון הזולת – נעשה הדבר" (ע"א 423/80 אבדני נ' קסוטו, פ"ד לז(1) 701 (1983); ראו גם: יוסף גרוס "הלם האינפלציה: הצמדת מערכת החיובים בישראל" הפרקליט לג 53 (תש"ם); אוריאל פרוקצ'יה "הצמדה שערוך וריבית: עבר הווה ועתיד" משפטים י 262 (תש"ם))
אציין, שיעור הריבית שנקבע לפי חוק פסיקת ריבית מ-1973 עד 1978 היה 15% לשנה, וקודם לכן היה שיעור ריבית נמוך יותר.

כפיה?

27. נסיבות של כפיה הן נסיבות שבהן ההחלטות של צד אחד מחייבות את הצד שכנגד, תוך הגבלת אפשרותו לשנות את ההחלטה (והשוו את התנאים המקפחים לפי סעיף 4 לחוק החוזים האחידים). על כן יש טעם לבחון את היחסים בין הצדדים גם לפי השאלה מי מבקש ומי מחליט בבקשה, מי קובע את התנאים ומי נענה להם. על פי העובדות שפורטו לעיל, לאחר שהתובעת הביעה את רצונה למכור את המקרקעין כלפי כולי עלמא ולאו דווקא לנתבעת , במכרז שפרסמה ביום 29.8.72, הנתבעת היא שפנתה לתובעת ביום 13.9.72 וביקשה לדעת את המחיר הנדרש על ידי התובעת. הנתבעת לא קבעה את המחיר כפי שמצופה ממי שכופה עצמו, אלא ביקשה לדעת את המחיר הנדרש על ידי התובעת . על פי תרשומת פנימית מיום 8.10.72 (נספח י"ח) הסכימה התובעת לנהל משא ומתן עם הנתבעת למכירת החלקות במחיר הגבוה ביותר שהושג במכרז, 575,000 ל"י, שישולמו "במשך שנתיים שלוש בצירוף ריבית והצמדה".
28. ביום 26.2.75, פנה מנהל הנכסים של הנתבעת לסוכנות בבקשה לעיין מחדש בהצעה שהנתבעת תרכוש את החלקות. נאמר כי הנתבעת מבקשת "לדון בדחיפות בנושא ולהמציא לנו תשובתכם החיובית בכל ההקדם". שוב, שלוש שנים לאחר שהופסק המשא ומתן, הנתבעת מבקשת ועל התובעת להחליט. אני דוחה את טענת התובעת שמדובר כביכול בהודעת הפקעה, או ב"הגבלת סחירות" המבוססת על כך שהמכתב השתמש במילים "החלקות הנ"ל הדרושות לנו באופן דחוף", הדומות לנוסח של הודעות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור). בסמוך לאותו מועד, ב-30.1.75, פורסמה בילקוט הפרסומים הודעת ההפקעה לפי תוכנית חפ/1536, ובה נאמר כי המקרקעין דרושים לועדה באופן דחוף. זו הודעת הפקעה והיא מתייחסת ל-52 מ"ר. עצם העובדה שנעשה שימוש במונח "דרוש באופן דחוף" אינה אומרת שמדובר בהודעת הפקעה. הודעת הפקעה נמסרת לנפקע בדרכים הקבועות בפקודה, ובין היתר בפרסום ברשומות. היא כוללת הודעה על תפיסת חזקה מיידית במקרקעין. המכתב אינו "הגבלת סחירות" שלא ברור מקור הסמכות לה. כעולה מתוכנו, המכתב שנשלח על ידי הנתבעת הוא מכתב בקשה, שאינו כולל תפיסת חזקה, אלא רצון לפתוח במשא ומתן. לטענת התובעת, כאילו על פני הדברים דובר על משא ומתן אך בפועל היה מדובר בהפקעה ובכפיה, אין יסוד ראייתי והגיוני בהקשר הדברים.

29. כעולה ממכתב הסוכנות מיום 31.3.75 למר שחר מאגף הנכסים בתובעת, התבקש לפנות לשמאי ולהזמין הערכה לשני המגרשים, בשים לב לייעודם. "עם קבלת ההערכה נודיע לעירייה על החלטתנו לבקשתם". שוב, המבקשת היא הנתבעת, והמחליטה היא התובעת. לאחר קבלת השומה, הודיעה הסוכנות לנתבעת על החלטתה למכירת המגרשים תמורת הסכום הנקוב בהערכת השמאי. כלומר, התובעת החליטה על המכירה והודיעה על החלטתה לנתבעת, על מנת שזו תאשר את סכום התמורה שקבע השמאי. בהתאם למערך היחסים שבין התובעת לנתבעת, נדרשה הנתבעת לחתום תחילה על ההסכם, על מנת שלאחר חתימתה תחתום התובעת. מבחינה משפטית יש לראות את חתימת הנתבעת על ההסכם כהצעה, ואת חתימת התובעת על ההסכם כקיבול.

30. להסיר ספק, בנוסח ההסכם, זה שנחתם תחילה וזה שנחתם לבסוף לא הופיעה אף מילה על כך שמדובר ברכישה אגב הפקעה. נאמר שברצון המוכרת למכור וברצון הקונה לקנות מאת המוכרת את החזקה והבעלות בחלקות. מדובר בהסכם שנוסח על ידי ב"כ התובעת, והוכנסו בו שינויים קטנים על ידי ב"כ הנתבעת. עצם העובדה שהוא לא כלל שום התייחסות להפקעה או לחובה כלשהי שחשה התובעת למכור לנתבעת דווקא, מחזקת את המסקנה שההסכם אינו תוצאה של כפיה או של הפקעה. שוב, אני דוחה את טענת התובעת, כאילו מדובר בכיסוי להפקעה שהושג על ידי דיבור על רצון למכור וכביכול משא ומתן. ב"כ התובעת הוא שניסח את ההסכם, ואין שום בסיס לטענה כאילו התבקש לנסח הסכם שמכסה על הפקעה. כל העת, התובעת והסוכנות הם ששוקלים את בקשות הנתבעת ונענים להן, או שדוחים אותן. זו אינה תמונה של הפקעה וכפיה אלא של משא ומתן ורצון למכור ולקנות.

31. ביום 9.11.75, לאחר שנחתם ההסכם על ידי הנתבעת, כאשר עדיין לא נחתם על ידי התובעת, ביקשה התובעת מהנתבעת לאפשר לה לשלם את התמורה בשיעורים במשך שנתיים. בתגובה, הודיעה התובעת לנתבעת ביום 12.1.76 על ביטול הסכמתה למכירת החלקות. לנוכח עמדת התובעת, הודיעה הנתבעת מייד ביום 16.1.76, שאם בקשתה לא מתקבלת, היא מסכימה לשלם בהתאם לתנאי ההסכם, והעבירה את התשלום. שוב אנו רואים שהנתבעת נמצאת בצד המבקש, והתובעת בצד המחליט, וכאשר היא מחליטה בשלילה, הנתבעת רואה עצמה כפופה להחלטת התובעת. יש מרחק עצום בין מצב זה של היחסים בין הצדדים, לבין הטענה כאילו נכפה על התובעת למכור את החלקות חלף הפקעה.

32. התובעת עמדה תחילה על הודעתה בדבר ביטול הסכמתה למכירת המקרקעין. היה צורך בבקשה נוספת של הנתבעת – פניית ראש העיר חיפה ליושב ראש הסוכנות היהודית מיום 31.3.76, על מנת שהתובעת תסכים לנהל מו"מ להשלמת העיסקה בתנאים שיוסכמו. שוב – הנתבעת מבקשת מהתובעת והתובעת מחליטה אם להיענות לבקשה.

33. ההסכם נחתם לבסוף סופית, לאחר משא ומתן והחלפת טיוטות על ידי התובעת ביום 6.9.76, כשלפי המוסכם, לתשלומים שהוסכמו תחילה, ואשר יותר ממחציתם שולמה כבר ב-29.2.76, נוספה ריבית, באופן שלפי הסכמת הצדדים הביא את הסכומים ליום 19.10.75, מועד סיכום הנוסח הקודם של ההסכם, וזה גם המועד שבו הועברה האחריות לתשלומי המסים. לכך נוסף ויתור על גביית חוב מסי קרקע בסך 16,000 ל"י כולל קנסות.

34. עינינו הרואות, שהיחסים בין הצדדים במכירת החלקות הנדונות לא היו יחסי כפייה של הנתבעת את התובעת למכור. אני דוחה את טענת התובעת שהאפשרות היחידה שעמדה לתובעת היתה מכירה לנתבעת. טענה זו מנוגדת לראיות. התובעת, שהחליטה למכור את החלקות למרבה במחיר ללא קשר לרצונה של הנתבעת, התקשרה איתה בהסכם לאחר משא ומתן, ודבר לא מנע ממנה לבטל את ההסכם, כך שהיא לא היתה כפויה למכור לנתבעת. רק בעקבות בקשות הנתבעת חזרה בה התובעת מביטול ההסכם.

ביצוע תכנית

35. על פי תוכנית חפ/1ד היתה החלקה מיועדת ברובה לבנייני ציבור. חלק מזערי ממנה שונה לייעוד דרך לפי חפ/1536, והופקע כדין. רכישת המקרקעין לא נועדה איפוא לביצוע תוכנית כלשהי, לא תוכנית חפ/1ד, ולא תוכנית חפ/1536, אלא כעולה מתרשומות העירייה, לצורך החלפה עם משרד הבטחון לבניית בית הספר איינשטיין. אמנם, התובעת טענה שמדובר בהרחבת חזית, שכן טענה זו לא נכללה בכתב ההגנה, אך מדובר בטענה משפטית על פי הראיות שהוגשו בהסכמה , ועל כן ניתן לטעון אותה גם אם לא פורטה בכתב ההגנה.

סיכום ביניים

36. על פי כל אלה מסקנתי היא שהרכישה האמורה אינה בביצוע תוכנית על פי הסכם או בהפקעה תמורת תשלום פיצויים, ועל כן סעיף 195 לחוק התכנון והבניה לא חל על רכישה זו.

עשיית עושר ולא במשפט

37. על פי סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, מי שקיבל שלא על פי זכות בדין נכס או טובת הנאה מאדם אחר, חייב להשיב למזכה את הזכייה או לשלם לו את שוויה. על פי הראיות שבפניי, הנתבעת לא קיבלה נכס או טובת הנאה שלא על פי זכות בדין. היא רכשה בהסכם רצוני את החלקות, ולא קיבלה אותן שלא כדין. גם אם החלקות הושבחו לאחר מכן, הן לא הושבחו על חשבון התובעת, והתובעת לא זיכתה את הנתבעת בהשבחה זו, אלא תוכנית חפ/1835, שהיא דין, והזכויות שהיא מקנה היא מקנה על פי דין. אדם שמכר מקרקעין לאדם אחר, והקונה הפיק רווח מהמקרקעין שקנה, אינו זכאי לרווח שהפיק הקונה על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט. זו זכייה כדין.

פגיעה בזכות הקניין

38. בכתב התביעה טענה התובעת בעניין זה את כל המילים הבאות: "בנוסף וחלופין תטען התובעת כי כאמור לעיל פגעה הנתבעת בקניינם וזאת בניגוד לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו המקנה לתובעים סעד עצמאי ונפרד ולחלופין מכח הפרת חובה חקוקה". בסיכומיה הוסיפה את המילים: "על חוק היסוד כמקור עצמאי למתן סעד ר' ד. ברק-ארז עוולות חוקתיות, עמ' 163 ואילך ועמ' 175 ואילך". זה כל הטיעון של התובעת בעניין זה. הנתבעת לא השיבה לטענות אלה, והתובעת טענה בסיכומי התשובה שאין בסיכומי הנתבעת מענה לטענת התובעת "כמוסבר בסיכומנו העיקריים. ראה ת"א 602/93 פ"ד עמית".

39. למרות הטיעון הדל של התובעת בעניין זה, אתייחס לטענתה. ראשית, פסק הדין שאליו הפנתה התובעת הוא ת"א (ת"א) 602/93 ‏‏ מרים עמית נ' מדינת ישראל משרד האוצר (ניתן 9.3.97). מדובר בפסק דין של בית משפט מחוזי, שעל פי סעיף 20 לחוק יסוד: השפיטה אינו מחייב את בית המשפט המחוזי, ואף אינו מנחה את בית המשפט המחוזי. שנית, בפסק הדין של השופט זפט נקבע שהוא לא קובע שום פיצוי עקב הפרת זכות הקניין לפי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, משום שהתובעת לא תבעה והצדדים לא טענו בעילה זו. כלומר, התובעת לא מסתמכת על שום פסק דין שבו ניתן פיצוי בשל הפרת זכות הקניין, כעילה עצמאית. שלישית, וזה עיקר, הנתבעת לא פגעה בזכות הקניין של התובעת. הנתבעת רכשה את זכות הקניין של התובעת בכסף, ומכאן ואילך זכות הקניין בחלקות הנדונות נתונה לנתבעת ולא לתובעת. כל פגיעה או השבחה בזכות הקניין לאחר הרכישה על ידי הנתבעת, מחייבת או מזכה את הנתבעת ולא את התובעת. על כן, אני דוחה את העילה החלופית הנטענת על ידי התובעת.

סיכום

40. על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה. התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט על פי תקנה 512 בסך 70,200 ₪.

ניתן היום, ג' תשרי תש"פ תש"פ , 02 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: קרן היסוד המגבית המאוחדת לישראל
נתבע: עיריית חיפה
שופט :
עורכי דין: