ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מרינה קוביטיאנסקי נגד שתית בע"מ :

בפני כבוד ה שופטת תמר שרון נתנאל

מערערת

מרינה קוביטיאנסקי
ע"י ב"כ עוה"ד יעקב גנים

נגד

משיבה
שתית בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד גב' רויטל פדרמן

בית המשפט העליון הוסיף ואמר, כי במקרה שנדון בפניו "לא נדרשת" סטיה מהלכת חשאי, שכן עובדות המקרה ותשלום מלוא הפיצוי עולים בקנה אחד עם אשר נפסק בעניין חשאי, היינו - ייעודו של הפיצוי, שם, היה למימון התיקונים שכבר בוצעו . בנסיבות אלה, התוצאה המעשית היא, ממילא, חיוב המוכר (החברה) במלוא עלות אי ההתאמה ברכוש המשותף. תוצאה זו תואמת את הלכת חשאי (ושאר פסקי הדין שניתנו בנושא זה) ; כפי דברי בית המשפט בעניין אקרילית, מדובר בסעד השקול ל"ביצוע בעין" וגם לפי הלכת חשאי ונגזרותיה, ניתן לחייב את ה "מוכר" לפי חוק המכר ( דירות) ב תיקון מלוא הליקויים, אפילו הוגשה התביעה רק על ידי מבעלי הדירות.

פסק דין

1. לפניי ערעור על פסק הדין שניתן, ביום 16.6.19, בבית משפט השלום בחיפה (על ידי כבוד השופטת מעין צור) בת"א 32280-08-14 (להלן: " פסק דין קמא" או "פסק הדין").

המערערת רכשה מהמשיבה (להלן: "הקבלן") דירת מגורים, בבית משותף שביוקנעם עלית (להלן: "הדירה"). לאחר שהתגלו ליקויי רטיבות בכמה מחדרי הדירה ולאחר שהמשיבה לא פתרה את הבעיה, הגישה המערערת בתיק קמא, תביעה נגד המשיבה, בגין הליקויים.

2. בכתב התביעה המקורי, שהוגש לבית משפט קמא ביום 21.8.20 14, התבקשו שני סעדים; האחד - צו עשה המחייב את המשיבה לתקן את הליקויים אשר פורטו בחוות דעת מומחה שצורפה לכתב התביעה והשני - חיוב המשיבה לפצות את המערערת בסכום של 25,000 ₪ בגין עוגמת נפש, הצורך לפנות את הדירה בעת ביצוע התיקונים, הוצאות מומחים, מניעת הנאה מהדירה וכדו'.

המשיבה הביעה נכונות לתקן את הליקויים, אולם לאחר שבוצעו על ידה עבודות תיקון וליקויי הרטיבות חזרו ו לאחר שהוגשה על ידי המערערת חוות דעת עדכנית והוגשה גם חוות דעת נגדית מטעם המשיבה, ביקשה המערערת (וקיבלה רשות מבית משפט ) לתקן את הסעדים הנתבעים, לסעדים כספיים בלבד. בכתב התביעה המתוקן תבעה המערערת, במקום הסעד הראשון (צו עשה), סעד כספי שהוא תשלום פיצויים בסך של 80,000 ₪ , בגין עלות תיקון הליקויים.

3. בית משפט קמא מינה את המהנדס גרשון פולג, כמומחה מטעמו (להלן: " המומחה"). בחוות הדעת שהגיש המומחה (שנערכה ביום 22.1.2018) נקבע, כי אכן קיימת בדירה בעיית רטיבות וזאת בשל כך ש "קיימת בעיה יסודית באיטום הקירות המצופים בלוחות אבן", לה אחראית המשיבה. מדובר בקירות החיצוניים של דירת המערערת.

עוד קבע המומחה, כי טענת המשיבה לפיה עבודות שביצעה המערערת בדירה תרמו תרומה משמעותית לחדירת מים לדירה, איננה סבירה.

לפיכך, המליץ המומחה לפרק את כל לוחות אבן החיפוי של הקירות החיצוניים של דירת המערערת, לבצע איטום בקירות ולהתקין לוחות אבן חדשים (להלן: " תיקון האיטום"). כמו כן קבע, כי יש לבצע תיקוני טיח וצבע בתוך הדירה, לשם תיקון הליקויים שנגרמו כתוצאה מהרטיבות שחדרה לדירה. המומחה פירט את כל פרטי העבודה ושלביה וקבע כי על מבצע התיקון לתת בידי המערערת תעודת אחריות לאיטום, למשך 10 שנים.

המומחה קבע כי עלות תיקון האיטום מסתכמת בסך של 30,000 ₪ וכי, עלות ביצוע תיקוני טיח וצבע בדירה, מסתכמת בסך של 6,000 ₪.

4. בפסק דינו אימץ בית משפט קמא את חוות דעת המומחה מטעמו, ואף קבע, בהתאם לתשובותיו בחקירתו בבית המשפט, כי יש להוסיף לסכומם שנקבע בחוות הדעת, עלות פיקוח הנדסי על תיקון האיטום, בשיעור של 10% ומע"מ. כתוצאה מכך מגיעה עלות תיקון האיטום לסך כולל של 38,610 ₪.

5. חרף זאת, לא זיכה בית משפט קמא את המערערת בכל עלות תיקון האיטום, בקבעו, כי מאחר שהתיקון מבוצע בקיר החיצוני של הבית המשותף, המהווה רכוש משותף, זכאית המערערת רק לתשלום יחסי של עלות תיקון האיטום, בהתאם לחלקה ברכוש המשותף. מאחר שחלקה של המערערת ברכוש המשותף ה וא 176/7700 , נקבע כי היא זכאית לסכום של 883 ₪ בלבד עבור תיקון האיטום .

בקביעתו הנ"ל הסתמך בית משפט קמא על פסק הדין בעניין אקרילית - ע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19 א' ואח' (16.4.2012) (להלן: "עניין אקרילית"), אשר הפנה לע"א 559/87 חשאי נ' רונן פ"ד מו(1) 229 (1991) (להלן: " עניין חשאי") ולפסקי דין נוספים .

6. בנוסף לסכום הנ"ל של 883 ₪, חייב בית משפט קמא את המשיבה לשלם למערערת סך של 6,000 ₪ ומע"מ עבור תיקוני טיח וצבע בדירתה, כקביעת המומחה מטעם בית המשפט .

עלויות התיקונים שוערכו מיום מתן חוו"ד המומחה (22.1.18).

לכך הוסיף בית משפט קמא פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 8,000 ₪ שכ"ט עו"ד בסך של 4,680 ₪, החלק היחסי באגרה ששולמה, בהתאם לסכום שנפסק. ושאר הוצאות ניהול ההליך, כפי שנקבעו על ידו, כנגד הצגת קבלות.

7. אפתח ואומר, כי בפי המשיבה טענות רבות נגד קביעות שונות שנקבעו על ידי בית משפט קמא, אולם מאחר שלא הוגש על ידה ערעור ו אף לא ערעור שכנגד, טענות אלה אינן יכולות להישמע ו לכן אינני רואה מקום לפרטן או להתייחס אליהן.

השאלה היחידה העומדת לדיון בערעור זה, היא קביעת בית משפט קמא לפיה יש לזַכּוֺת את המשיבה רק בחלק מעלות האיטום, בהתאם לחלקה ברכוש המשותף.

קביעה זו איננה יכולה לעמוד.

8. אתייחס, ראשית, לטענה מקדמית שהעלה ב"כ המערערת.

לטענתו, הפחתת הפיצוי בשל כך שתיקון האיטום מבוצע בקיר החיצוני של הבית המשותף, מבוססת על טענה המהווה הרחבת חזית, שכן טענה זו לא נטענה כלל על ידי המשיבה ובית משפט קמא העלה אותה, מיוזמתו, בישיבה הלפני האחרונה, שקדמה לישיבת ההוכחות (להלן: "הדיון הקודם").

בעקבות הערת בית משפט קמא בענין זה, העלתה המשיבה את הטענה, בסיכומיה, שנשמעו בעל-פה מיד לאחר סיום שמיעת הראיות (בישיבה שהתקיימה ביום 16.6.19). ב"כ המערערת מלין על כך שבית משפט קמא דחה את בקשתו להשיב, תשובה קצרה, לסיכומי המשיבה.

9. ב"כ המשיבה טוענת, כי מאחר שבית משפט קמא העלה ענין זה בדיון הקודם (שהתקיים ביום 1.4.19) היה על ב"כ המערערת להתייחס לכך בסיכומיו. עוד טוענת היא, כי מדובר בשאלה משפטית שבית משפט יכול להעלות מיוזמתו (כפי שקבע בית משפט קמא בפסק הדין) .
10. מוצאת אני ממש בטענת המערערת בעניין זה; לטעמי, אין מדובר בשאלה משפטית בלבד, אלא בשאלה מעורבת של עובדות ושל דין. אולם, גם אם היה מדובר בשאלה משפטית בלבד, היה על בית משפט קמא לשמוע את טיעוני ב"כ המערערת בעניין זה. אינני סבורה שבשל הערת בית המשפט בדיון הקודם, היה על ב"כ המערערת להתייחס לטענה שלא הועלתה על ידי המערערת בכתב הגנתה. אולם גם אם כך הדבר, לא הייתה כל הצדקה לשלול ממנו זכות טיעון בעניין זה.

דחיית בקשתו להשיב לסיכומי המשיבה הביאה, בפועל, לכך שבית משפט קמא החליט בנושא "במעמד צד אחד" - על פי עמדתו שלו ועל פי טיעוני ב"כ המשיבה, ללא שנשמעו טיעוני המערערת. בכך נגרמה פגיעה מהותית בזכות הטיעון של המערערת אשר די היה בה, כשלעצמה, כדי לבטל את קביעותיו של בית משפט קמא בעניין פסיקת חלק מהפיצוי, כאמור.

11. לגופו של עניין, סבורה אני כי, בנסיבות המקרה, שגה בית משפט קמא בקביעתו לפיה המערערת זכאית רק לחלק מעלות האיטום, כפי חלקה ברכוש המשותף.

אקדים ואמר, כי ההלכה עליה סמך בית משפט קמא קביעה זו, התייחסה (בכל פסקי הדין שפסקו ברוח זו) לתביעות המוגשות על ידי חלק מהדיירים בבית משותף, בגין ליקויים ברכוש המשותף ולא בגין ליקויים ב רכוש פרטי - בדירות פרטיות. די בכך, כדי לאבחן, מבחינה עובדתית, את ההלכה הנ"ל מהמקרה דנן, באופן שאין מקום להחילה על ענייננו.

12. למעלה מן הדרוש אציין, כי לאור אשר נאמר בעניין אקרילית, נראה כי הלכה זו איננה עומדת עוד על מכונה.

מפסק הדין בעניין אקרילית עולה כי בית המשפט העליון (מפי כבוד השופט פוגלמן ובהסכמת כבוד המשנה לנשיא, השופט ריבלין וכבוד השופט ג'ובראן) סבור שיש מקום לסטות מהלכת חשאי, אלא שהדבר לא נעשה, שם, מאחר שבנסיבות המקרה לא היה צורך בכך.

אפרט ואבהיר.

13. שלושת הערעורים שנדונו בעניין אקרילית, דנו בתביעות שהגישו דיירי בית משותף ונציגות הבית, נגד החברות אקרילית ובלגד נכסים (להלן: "החברות") ונגד אחרים, בגין ליקויים ברכוש המשותף - ת ופעה מסיבית של נשירת אבני חיפוי מקירות שני בניינים שנבנו על ידי שתי חברות קבלניות. החברות הוכרו על ידי בית המשפט כ"מוכר" על פי חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973.

מאחר שהחברות הקבלניות נקלעו לקשיים ולא ביצעו את התיקונים הנדרשים, מומן ביצוע התיקונים על ידי התובעים (שחלקם רכשו דירות מהקבלן, חלקם מאקרילית וחלקם מאחרים) והוגשו על ידם תביעות כספיות ( אציין, כי התביעות היו מורכבות, אך במסגרת זו אין צורך להתייחס לכל המסכת שנדונה שם. די להזכיר את אשר רלבנטי לענייננו).

14. בית המשפט העליון סקר את הפסיקה שהתייחסה לשאלה מהו הפיצוי לו זכאי דייר בגין אי התאמה ברכוש המשותף - האם מחויבותו של המוכר כלפי הקונה הבודד כוללת את תיקון מלוא הליקויים ברכוש המשותף , או שמא הוא מחוייב לשאת רק כפי חלקו של התובע הספציפי ברכוש המשותף .

יש להדגיש, כי כל שלושת פסקי הדין אותם סקר בית המשפט העליון בעניין אקרילית - עניין חשאי הנ"ל; , ע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 203 (2001) (להלן: "עניין זלוצין"); ע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב, פ"ד נו(5) 725 (2002) (להלן: "עניין ברזילי"), התייחסו , גם הם, לתביעות שהוגשו בגין ליקויים ברכוש המשותף.

15. מסקירת הפסיקה עולה ( ובית המשפט בעניין אקרילית מפנה לכך, בפסקאות 19-18 לפסה"ד), כי ההלכה לפיה יש לשלם פיצויים לפי החלק היחסי של התובע ברכוש המשותף (להלן: "הלכת חשאי") נקבעה בעיקר בשל החשש, שבמקרה בו רק חלק מהדיירים אשר תבעו פיצויים בגין ליקויים ברכוש המשותף, יקבלו פיצוי בשיעור מלוא עלות תיקון הליקויים, אך לא יתקנו את הליקויים ובכך עלולה להיגרם פגיעה בזכויות שאר הדיירים שלא תבעו והפיצוי לא ישמש את מטרתו . לכן נקבע, כי אם הסעד המבוקש הוא סעד של ביצוע בעין הייתה מוטלת חובה על החברה, לתקן את כול הליקויים , אך אם נפסק פיצוי כספי, ישולם רק החלק היחסי, כאמור.

הבסיס הרעיוני/הפרקטי להלכת חשאי, עולה מדברי כבוד השופט חשין בעניין זלוצין, שם נאמר: "לו נטען לפנינו - נטען והוכח - כי הדיירים עומדים לתקן, אמנם, את הרכוש המשותף ... היה יסוד לסברה כי זכאים הם הדיירים לפיצויים כדי תיקון כל הליקויים כולם ברכוש המשותף (תוך פיקוח ובקרה כי כסף-הפיצויים אכן יוצא על התיקונים). ואולם בענייננו - שאני. שהרי הדיירים, סירבו לביצוע התיקונים בידי דיור לעולה, ולא עוד אלא שלא טענו - לא-כל-שכן שלא הוכיחו - כי בכוונתם לבצע את התיקונים הנדרשים בפיצויי-הכסף שיזכו בהם. נזכור כי לפני בית-המשפט לא עמדה תביעת כל הדיירים, או תביעת נציגות הבית המשותף, אלא תביעת מיקצת הדיירים בלבד" (שם, בעמ' 211). זו גם הייתה גישת בית המשפט העליון בעניין ברזילי.

16. בענין אקרילית ציין בית המשפט העליון (שם, בפסקה 20) את הב יקורת בספרות המשפטית לה "זכתה" הלכת חשאי (ולכך היה ער גם בית משפט קמא).

בקליפת אגוז אציין, כי בנימוקי הביקורת נאמר, כי אי התאמה על פי חוק המכר (דירות) היא הפרה של חיוב חוזי (להבדיל מפגיעה בזכות קניינית) ולכן מדובר ב"חיוב אחד" שאותו חב המוכר במלואו כלפי כל אחד ואחד מבין הקונים , וכי אין מקום להבחין בין סעד של ביצוע בעין לסעד של פיצויים, הן מאחר שזכותו של כול דייר מתייחסת לכל נקודה ונקודה ברכוש המשותף והן מאחר שלשם תיקון הליקוי נדרש כל סכום הפיצוי [(מיגל דויטש "ריבוי נושים" דיני חיובים - חלק כללי 362-361 (דניאל פרידמן עורך, 1994)].

טעם נוסף שניתן הוא, שתרופת הפיצויים מיועדת להעמיד את הנפגע במצב בו הוא היה אילו קוים החוזה, ופיצוי חלקי אינו משיג מטרה זו. מנגד, החשש שמא דייר אחד ישלשל לכיסו את מלוא פירות התביעה, מוצא את פתרונו בהוראת סעיף 59(ב) סיפא לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, המאפשר לנושה אחד לדרוש את חלקו מנושה שכלפיו קוים החיוב. [איל זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, 291-281 (פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי ( 2002)].

בית המשפט העליון הוסיף ואמר, כי במקרה שנדון בפניו "לא נדרשת" סטיה מהלכת חשאי, שכן עובדות המקרה ותשלום מלוא הפיצוי עולים בקנה אחד עם אשר נפסק בעניין חשאי, היינו - ייעודו של הפיצוי, שם, היה למימון התיקונים שכבר בוצעו . בנסיבות אלה, התוצאה המעשית היא, ממילא, חיוב המוכר (החברה) במלוא עלות אי ההתאמה ברכוש המשותף. תוצאה זו תואמת את הלכת חשאי (ושאר פסקי הדין שניתנו בנושא זה) ; כפי דברי בית המשפט בעניין אקרילית, מדובר בסעד השקול ל"ביצוע בעין" וגם לפי הלכת חשאי ונגזרותיה, ניתן לחייב את ה "מוכר" לפי חוק המכר ( דירות) ב תיקון מלוא הליקויים, אפילו הוגשה התביעה רק על ידי מבעלי הדירות.

18. מהדברים הנ"ל עולה, כי בית המשפט העליון סבר כי הביקורת מוצדקת וכי יש לסטות מהלכת חשאי, אלא שהדבר לא היה נדרש במקרה בו הוא דן, לאחר שהליקויים כבר תוקנו.

על אף שכפי שהבהרתי לעיל, המקרה שבפניי נבדל עובדתית מהמקרים בהם פסק בית המשפט העליון על פי הלכת חשאי ולכן אין ההלכה חלה על ענייננו . עם זאת, מצאתי לנכון לומר את הדברים דלעיל, על מנת להבהיר, כי גם בתביעה לפיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף, לא בהכרח יהיה נכון לפסוק חלק יחסי מהפיצוי. על אחת כמה וכמה שלא היה נכון לעשות כן ב מקרה דנן.

19. כאמור - ב ענייננו אין מדובר בתביעה לתיקון ליקויים ברכוש המשותף, אלא בתביעה לתיקון ליקויים בדירתה הפרטית של המערערת. אמנם, התברר כי לשם תיקון ליקויים אלה יש צורך בפירוק האריחים המחפים את הקירות החיצוניים של דירת המערערת וב ביצוע איטום בקיר החיצוני ופעולות אלה אכן מבוצעות ברכוש המשותף. אולם, להבדיל מתביעה לאי התאמה ברכוש המשותף, בה יש (או יכול להיות) עניין לשאר הדיירים, במקרה דנן ברי שאין לכל דייר אחר כל עניין בתיקון הליקויים בדירת המערערת. רוצה לומר - אי ההתאמה, במקרה דנן, היא כלפי המערערת בלבד ולא כלפי כל דייר אחר .

לאור כל האמור לעיל, זכאית המערערת לכל סכום הפיצוי.

20. לא למותר להבהיר ולהדגיש, כי פסיקת חלק מעלות האיטום (במיוחד חלק כה מזערי – סך של 883 ₪ בלבד במקום 38,610 ₪) מקפחת קשות את המערערת ומביאה, למעשה, לתוצאה לפיה אי ההתאמה (המהווה הפרת התחייבות חוזית של המשיבה כלפי המערערת) איננה "נרפאת", אלא נותרת בעינה וחובת "ריפוייה" (אשר רובצת, על פי הדין, לפתחה של המשיבה) תיפול על כתפי המערערת, במקום על כתפי המשיבה. זאת - על אף קביעת בית משפט קמא, לפיה המשיבה היא זו שאחראית לאי ההתאמה. עם תוצאה כזו לא ניתן להסכין.

לפיכך אני מקבלת את הערעור במלואו .

21. התוצאה היא, שבמקום הסך של 883 ₪, אשר פסק בית משפט קמא בסעיף 30 לפסק דינו, יבוא סך של 38,610 ₪. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מ המועד בו ניתנה חוות דעת המומחה - 22.1.18.

בנוסף, במקום שכ"ט עו"ד בסך של 4,680, שנפסק בסעיף 36ג' לפסק הדין, יבוא סך של 11,400 ₪.

עוד מובהר, כי יוחזר החלק היחסי של האגרה, על פי הסכום החדש הכולל של הפיצויים, שיתקבל לאחר ביצוע החישוב .

שאר הסכומים שנפסקו על ידי בית משפט קמא, נותרים על כנם.

22. בנוסף, תחזיר המשיבה למערערת את אגרת הערעור, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מהיום בו שולמה ועד להחזר המלא בפועל וכן שכ"ט עורך דין בסך 10,000 ₪.

העירבון שהופקד לערעור יוחזר למערערת באמצעות בא כוחה.

22. המערערת תגיש פסיקתא לחתימתי, תוך 10 ימים מקבלת פסק דין זה ותעביר את הפסיקתא למשיבה, עוד באותו יום. המשיבה רשאית להגיב לפסיקתא, תוך 10 ימים מקבלתה.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, כ"ו תשרי תש"פ, 25 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: מרינה קוביטיאנסקי
נתבע: שתית בע"מ
שופט :
עורכי דין: