ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין דניאל לוי נגד רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז :

לפני כבוד ה שופט, סגן הנשיא קובי ורדי

העותר:

דניאל לוי
ע"י ב"כ עו"ד עברי פיינגולד

נגד

המשיבות:

1.רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז
ע"י ב"כ עו"ד יוסף כנפו מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)
2.עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד רואי נגריס

פסק דין

הרקע העובדתי, המחלוקת והטענות
עתירה בה מבוקש לבטל את המכרז מס' עמ'/2019/ 646 שפרסמו המשיבות לשיווק המקרקעין הידועים כחלקה 25 בגוש 7071 תת חלקה 2 בשטח של 49.9 מ"ר המצויים ברחוב שמעיה 5 ביפו (להלן: "המקרקעין" או "הנכס" ו"המכרז" בהתאמה) כשהמקרקעין הנ"ל מוחזקים על ידי העותר שהינו דייר מוגן בנכס לעסק של סנדלרות על פי הסכם דיירות מוגנת לעסקים משנת 1980.
יש לציין גם שהמכרז פורסם ביום 29.7.19, ביום 7.8.19 נערך סיור מכרזים בנכס וביום 26.8.19 הוגשה העתירה והבקשה לצו ביניים לעצירת ההליך המכרזי וזאת כאשר המועד האחרון להגשת ההצעות למכרז חל באותו היום 26.8.19 עד השעה 12:00.
ביום 26.8.19 ניתן על ידי צו ארעי בו הוארך המועד האחרון להגשת ההצעות למכרז עד להחלטה אחרת, כאשר עקב העובדה שהצו ניתן בבוקר שבו חל המועד האחרון להגשת ההצעות בשעה 12:00 הוגשה כבר הצעה אחת למכרז, כשתיבת המכרזים לא נפתחה ופורסם עליה שמוארך המועד האחרון להגשת ההצעות למכרז.

אין מחלוקת שביום 27.8.18 נערך מסמך הצעת מחיר לדייר לרכישת הנכס במכר (בפטור ממכרז) שבו הוצע לדייר המוגן (העותר) לרכוש את הנכס תוך 90 יום מאישור העסקה ברמ"י שהיה ביום 12.8.18, דהיינו עד ליום 11.11.18 וזאת במחיר עסקה של כ-475,000 ₪ כולל מע"מ (להלן: "הצעת המכר").
אין מחלוקת גם על כך שהעותר לא רכש את הנכס בהתאם להצעה זו ושבסופו של יום הנכס פורסם למכרז חיצוני, במחיר מינימום גבוה יותר (589,000 ₪ לא כולל מע"מ).
העותר טוען שנפלו פגמים בהצעת המכר שניתנה לו המצדיקים את ביטול המכרז שכן הצעת המכר הוצגה לו באופן פגום וחלקי תוך הפרת נהלי רמ"י באופן שלא מסרו לו את כל המסמכים הנדרשים, לא הציגו לו באופן מלא את אפשרות ההשגה על המחיר שהוצג לו, שהוצג כלא ניתן לערעור במחיר נקוב וסופי – "Take it or leave it", תוך הגבלתו לפרק זמן קצר מהנדרש וסירוב להאריך את המועד שנקצב לעותר למרות בקשות לאורכה שביקש העותר מנציג עמידר מר ניר סוויט (להלן: "נציג עמידר").
לאור פגמים אלו נטען שיש לבטל את המכרז ולאפשר לעותר לרכוש את הנכס בפטור ממכרז בהתאם להצעת המכר, כאשר נטען בעתירה כי מכירת הנכס לצד שלישי תאיים לטרוף את עתידו הכלכלי של העותר ולחסל את עסקו שהוא מפעיל קרוב לארבעים שנה.
לטענת המשיבות (המשיבה 2 -עמידר הצטרפה לתגובת המשיבה 1- רמ"י) הן פעלו לפי הדין ואפשרו לעותר לפנים משורת הדין וכחריג לכלל של מכירת הנכס במכרז לרכוש את הנכס בפטור ממכרז, כאשר המכרז לא פוגע בזכויותיו כדייר מוגן על פי החוק שנשמרות במלואן.
לטענת המשיבות, העותר לא נענה להצעת המכר לרכישת הנכס משיקולים כלכליים ולא קיבל את ההצעה, לא פנה להפחתת השומה ולא ביקש הארכת מועד וטענותיו מועלות כעת בשיהוי ניכר ותוך פגיעה בצדדים שלישיים שניגשו / ייגשו למכרז, כאשר אין להיעתר למי שנמלך בדעתו ומבקש לאחר כשנה מהצעת המכר לרכוש כעת את הנכס ולבטל את המכרז.

דיון והכרעה
לאחר ששמעתי את הצדדים (כולל חקירות של העותר ונציג עמידר) ועיינתי בכתובים, החלטתי לדחות את העתירה.
מבחינה עובדתית אני מעדיף את גרסת נציג עמידר על פני גרסת העותר ומקבל את גרסתו של נציג עמידר לגבי ההשתלשלות העובדתית.
כך, בניגוד לטענת העותר בעתירה שהוא ביקש הארכת מועד למועדים שנקצבו לו ושהוא לא ידע על האפשרות להשיג על השומה ושנאמר לו שהמחיר סופי ולא ניתן לערעור, התברר (ואף לגרסתו שלו) שלא כך היא.
כך, העותר עצמו אישר בחקירתו שהוא הבין שהזמן שעמידר קצבו לו נגמר וכן אישר שהוא ידע על הסכום הנדרש לרכישה ושנציג עמידר אמר לו שהוא יכול להגיש ערעור על הצעת המחיר אך לא יכל לעשות כן שכן היה צריך להפקיד סכום נכבד לצורך ההשגה (75% מסכום הרכישה).
אני מקבל כאמור את גרסת נציג עמידר שהוא אישית פנה אל העותר מספר פעמים (והעותר לא פנה אליו אף פעם מיוזמתו) הן לאחר אישור העסקה ברמ"י (12.8.18), הן בזמן שהביא לעותר את מסמכי ההצעה (בסוף אוגוסט 2018) והן מספר ימים לפני פקיעת תוקף ההצעה (90 הימים) כדי לבחון את נכונות העותר לרכישת הנכס והיסב את תשומת ליבו שתוקף העסקה מתקרב לסופו ושהוא אמר לו שיש לו אפשרות להשיג על השומה ולהביא שמאי נגדי ושישנה חשיבות לעמידה במועדים ובזמנים אך מעולם לא קיבל מהעותר תשובה אחרת חוץ מזה שהוא בודק עם הבנק לעניין מקורות מימון.
כך גם, בפברואר 2019 לאחר שפג תוקף הצעת המכר פנה נציג עמידר שוב לעותר וברר עמו אם יש טעם להציע לו עסקה חדשה (דבר שדרש הערכת שמאי חדשה ואישור נוסף של רמ"י לעסקה) והעותר לא השיב על כך בחיוב אלא חזר על כך שהוא עדיין בודק עם הבנק ויש לו קשיים כלכליים.
לא בכדי התרשם נציג עמידר מהעותר שהוא "לא רציני" שכן העותר ידע על לוחות הזמנים וידע על זכותו להגיש ערעור/ השגה, ניסה להשיג מקורות מימון מהבנק וממשפחתו (ולא הצליח בכך), לא ביקש ארכה כלשהי, לא פנה מיוזמתו ונראה שפשוט, כפי שהבין והתרשם גם נציג עמידר שהעותר לא יכול היה לרכוש את הנכס מבחינת יכולת כלכלית, כשהוא קיבל אישית את מסמכי הצעת המכר שכללו את שוברי התשלום ולוחות הזמנים והמידע לגבי הגשת השגה והוא ידע על כל הנ"ל ולא ביקש להגיש השגה ולכן לא נמסרו לו שוברי תשלום להשגה על השומה.
בנסיבות אלו, יש לדחות מכל וכל את ניסיונותיו של העותר להיתלות ב"פגמים" כאלו או אחרים ו"באי עמידה בנהלים", כסיבה לאי רכישת הנכס שכן ברי כי לא לוח הזמנים (70 או 90 יום) או היעדר הידיעה על הגשת השגה מנעו ממנו לרכוש את הנכס אלא הדברים פשוטים באופן שהעותר שידע על אפשרותו להגיש השגה ערעור ועל לוחות הזמנים לא רכש את הנכס עקב העדר יכולת כלכלית מצדו (או סיבה אחרת) וזאת למרות שלפנים משורת הדין ניתנו לו מספר הזדמנויות על ידי המשיבות כולל פניה אליו לפני פקיעת לוח הזמנים להצעת המכר ופניה נוספת לאחר פקיעת לוחות הזמנים וטרם פרסום המכרז בפברואר 2019 שגם אותה לא ניצל העותר וויתר על אפשרות זו.
רק משנודע לעותר על פרסום המכרז "התעורר" וביקש לבטל את המכרז או לחילופין לאפשר לו לגשת למכרז ולהאריך את המועד להגשת ההצעות למכרז (כעולה גם ממכתב ההתראה של בא כוחו מיום 21.8.19).
בנסיבות אלו ברי כי טענות העותר הינן ניסיון להיאחז באמתלות של "פגמים" (שלא היו) עקב חרטה שלו על אי רכישת הנכס ואי בקשת ארכה ו/או הגשת השגה ו/או פניה לרכישת הנכס בשלב כלשהו ולאחר שלמעשה וויתר על כך ולא הביע עניין ברכישת הנכס במשך כל התקופה הארוכה (של כשנה) מאז הצעת המכר ועד פרסום המכרז.
כך גם נפל שיהוי בהתנהגות העותר שלא פעל לרכישת הנכס במשך כשנה למרות ההזדמנויות הרבות שניתנו לו ורק לאחר כשנה עת פורסם המכרז, נערך הסיור בנכס ואף הוגשה כבר הצעה אחת (שטרם נפתחה לאור הארכת המועד להגשת ההצעות בצו ארעי ושייתכן ויוגשו הצעות נוספות עת יוסר הצו הארעי), מנסה העותר לבטל את המכרז מסיבות שונות שהוא מקושש מן הגורן ומן היקב שאינן עולות בקנה אחד עם הסיבה האמתית לניסיונו זה שפשוט נמלך בדעתו שלא לרכוש את הנכס ו/או שרק היום השיג מימון ובעניין זה "איחר העותר את הרכבת" שכן המצב השתנה, פורסם מכרז, הוגשה כבר הצעה אחת ויכול ויוגשו נוספות ואין כל סיבה לבטל כיום את המכרז שזה הוא צעד קיצוני וחריג וכידוע לא בנקל יבוטל מכרז.
זאת, משזכויות העותר כדייר מוגן לא נפגעות שכן הוא נשאר דייר מוגן בעסק גם כלפי הבעלים החדש שיזכה במכרז, כשגם העותר עצמו יכול להשתתף במכרז, כפי שגם ביקש בעצמו באמצעות בא כוחו גם אם כסעד חלופי.
זאת כאשר הכלל הינו פרסום מכרז ופטור ממכרז הינו חריג ואין כל חובה על עמידר לנהוג בדרך של פטור ממכרז שנהגה בו לפנים משורת הדין במקרה זה ואין מקום להתערבות בשיקול דעת ועדת המכרזים.
כך גם לא דומה ענייננו לעניין גוזי (עת"מ (מרכז) 38467-01-17 גוזי נ' רמ"י (25.6.17)), שם היה מדובר בדיירת מוגנת בדירת מגורים שביקשה לרכוש את הדירה בפטור ממכרז ואף שילמה דמי מקדמה ודמי פתיחת תיק, אך חזרה בה מבקשתה לאור זאת שנמסרה לה הערכה בעל פה של שווי הדירה של שני מיליון ₪ ולכן נסוגה מהצעתה בעוד במכרז נקבע מחיר המינימום על כ-1.3 מיליון ₪ בלבד (כשהמציע במכרז אף הסכים לחזור בו מהצעתו ולאפשר לה להשלים את בקשת הרכישה).
מדובר אם כן בעותר שבחר לא ממש את ההצעה שניתנה לו לרכוש את הדירה בפטור ממכרז למרות שנתנו לו הזדמנויות רבות לכך והוסבר לו כל הנדרש לגבי לוחות הזמנים ו/או הגשת השגה ומשיקוליו שלו הוא לא בחר בכך ולא ביקש להאריך לו את המועדים שכן לא היה ביכולתו לרכוש את הנכס והוא בחר גם לא להגיש השגה וכעת נאחז בנימוקים שונים (בחלקם פורמליים) שחלקם נסתרים אף מעדותו שלו, לגבי אי פעולה לפי הנהלים למרות שניתנה לו הזדמנות באופן המקל מהנהלים ואף פנו אליו לאחר חלוף הזמנים הקבועים בנהלים לנסות ולבחור בעסקה חדשה של מכר, כך שחלפה כמעט שנה מהצעת המכר ועד פרסום המכרז.
יובהר גם שבמקרה שהיה מסכים העותר למכר חדש בפברואר 2019 (ואף אם הייתה מתקבל העתירה) לא היה בהכרח המחיר נשאר אותו מחיר ולרמ"י היה שיקול דעת האם לאשר את העסקה בפטור ממכרז ולקבוע את מחיר העסקה על פי הערכת שמאי עדכנית.
בנסיבות אלו לא נפל פגם בהחלטת ועדת המכרזים של רמ"י שלא לבטל את המכרז שהינה החלטה סבירה בנסיבות העניין שאין מקום להתערבות של בית משפט בהחלטה זו.
התוצאה
לאור כל האמור לעיל אני דוחה את העתירה, הצו הארעי מבוטל בזאת והמשיבות יקבעו מועד חדש אחרון להגשת ההצעות למכרז ויפרסמו אותו ובאופן שהעותר רשאי כמובן להשתתף במכרז.
העותר ישלם למשיבה 1 הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪.

המזכירות תודיע לצדדים.

ניתן היום, כ"ח אב תשע"ט, 29 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: דניאל לוי
נתבע: רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז
שופט :
עורכי דין: