ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין דוד ראבאן נגד אברהם חלי :

בפני כבוד ה שופטת ברכה לכמן

בעניין ת.א. 7821-01-18

תובע

דוד ראבאן ת"ז XXXXXX932
באמצעות ב"כ עו"ד הילה לב על פי מינוי הלשכה לסיוע משפטי

נגד

נתבעים
1.אברהם חלי ת"ז XXXXXX945
2.אשר חלי ת"ז XXXXX866
באמצעות ב"כ עו"ד בני פרידמן

ובעניין ת.א. 41348-06-17

תובע אברהם חלי ת"ז XXXXXX945
באמצעות ב"כ עו"ד בני פרידמן

נגד

נתבע דוד ראבאן ת"ז XXXXXX932
באמצעות ב"כ עו"ד הילה לב על פי מינוי הלשכה לסיוע משפטי

פסק דין

1. עניינה של התביעה בת.א. 7821-01-17 בתביעה כספית בסך של 633,000 ₪ בטענה להפרת הסכם אופציה לרכישת דירה המצויה בחלקה 41 בגוש 15222 בעיר טבריה, החזר השקעות והפסד הכנסה (להלן: "הדירה").

2. עניינה של התביעה בת.א. 41348-06-17, שהדיון בעניינה אוחד עם התביעה בסעיף 1, היא תביעה כספית בסך של 99,235 ₪, בטענה להפרת הסכם שכירות, בשל אי פינוי הדירה ונזקים שנגרמו לדירה.

תמצית העובדות הצריכות לעניין בת.א. 7821-01-17 :

3. עסקינן, בנכס למגורים, בו קיימות שתי דירות, אחת מעל השנייה . מבנה דו משפחתי דו קומתי, מעל קומת עמודים מפולשת. המבנה מחולק ל- 2 יחידות דיור הבנויות אחת מעל השנייה. בקומת העמודים, מקלט המשותף לשתי הדירות ומחסן. גג המבנה מרוצף חלקית. בחלקו המערבי של הגג, חדר יציאה לגג הבנוי מבלוקים וגג רעפים, בינוי ללא היתר בניה. (ראו חוות דעת השמאי מר אבירם דן אשר צורפה לכתב התביעה). (להלן: "הנכס").

4. החלקה הידועה כיום כחלקה 41 בגוש 15222, על גביה בנוי הנכס, הייתה ידועה בעבר כגוש 15090 חלקה 71 מגרש 17א' בשטח של 529 מ"ר. זכויות החכירה של החלקה היו בעבר בשלמות של הגברת רמזיה חלי, אמם של הנתבעים ואחרים (להלן: "האם").

5. בתאריך 30/4/1984, נחתם הסכם מכר בין נתבע 1 (להלן: "הנתבע") לבין אמו, במסגרתו, מכרה האם לנתבע את הזכויות בדירה בקומה א' של הנכס, המכילה 5 חדרים, המהווים מחצית מזכויות החלקה.

6. ביום 19/5/2011, נחתם הסכם שכירות בין התובע לנתבע בקשר לדירה הנמצאת בקומה שניה של הנכס , לתקופה של 50 חודשים, החל מיום 1/6/2011 ועד ליום 1/8/2015, בתמורה ל- 2,500 ₪ דמי שכירות חודשיים. על פי ההסכם, דמי השכירות שולמו מראש על ידי הגברת ליטל גבעוני במועד חתימת ההסכם, והנתבע אישר בחתימתו על ההסכם, קבלת מלוא דמי השכירות עבור תקופת השכירות. (להלן: "הסכם השכירות").

7. למען שלמות התמונה, יאמר, שביום 17/11/2013, נערך הסכם בין יורשי האם, במסגרתו הוצהר והוסכם, כי הסכם המכר בין הנתבע לאמו תקף, והנתבע רשאי להירשם כבעל מחצית הזכויות החכירה בחלקה, מלוא הזכויות בדירה בקומה השנייה ומלוא הזכויות בשטח הגג של הנכס. כך נרשם "הקומה השנייה של הבית תימסר בלעדית לבעלותו וחזקתו של אבי. בדרך של השלמת עסקת הרכישה של אבי מהאם ויחוס הזכויות שנרכשו ליחידה זו".

8. על פי נסחי הרישום שצור פו לכתב התביעה מדובר בחלקה 41 בגוש 15222 בשטח של 519 מ"ר. זכויות הבעלות בחלקה הן של הקרן לקיימת ישראל. נכון ליום 27/10/15 זכויות החכירה רשומות מחצית על שם הנתבע ומחצית על שם האם, על פי שטר מיום 31/12/2013. נכון ליום 25/12/16, זכויות החכירה בחלקה רשומות בחלקים שווים על שם הנתבעים על פי שטר מיום 9/8/2016.

9. ביום 22/5/2011 נחתם בין התובע לנתבע הסכם אופציה בקשר לדירה הנמצאת בקומה שנייה. על פי הסכם האופציה, העניק הנתבע לתובע אופציה לרכישת הדירה. (להלן: "הסכם האופציה"). הסכם האופציה כלל את הסעיפים הבאים, הרלוונטיים לענייננו, וזו לשונם:

"הוסכם כי האופציה תעמוד בתוקפה למשך כל תקופת האופציה, קרי עד ליום 20.8.15".

"החליט מקבל האופציה לרכוש את הדירה, יהיה עליו לשלם סכום של 750,000 ₪ בניכוי הסכומים ששולמו עבור השכירות (קרי, 625,000 ₪)".

"בעבור האופציה כהגדרתה בהסכם זה לעיל, לא ישלם מקבל האופציה למעניק האופציה כל סכום שהוא".

"מימש מקבל האופציה את האופציה לרכישת המקרקעין במהלך תקופת האופציה, יפעלו הצדדים לחתום על הסכם מכר, בפני עו"ד אורי מס, בתנאי האופציה, תוך 14 ימים ממועד הודעת מקבל האופציה למעניק האופציה על כוונתו לממש את האופציה".

"במידה ומקבל האופציה יבחר להפעיל את האופציה, ישלם מקבל האופציה למעניק האופציה את מלוא סכום התמורה בעבור הדירה, תוך 120 ימים מיום חתימת הסכם המכר".

"הצדדים מצהירים ומאשרים כי ידוע להם שבגג הבניין נבנתה יחידת דיור ללא היתר בנייה והסדרת ההיתר תהיה בטיפול מקבל האופציה ועל חשבונו ומעניק האופציה מתחייב לשתף פעולה ככל שיידרש בעניין זה".

10. ביום 1/11/2011, נחתם מסמך הנושא כותרת "נספח מיום 1/11/2011", במסגרתו הסכימו התובע והנתבע, לדחות את מועד תקופת השכירות, שתחל ביום 1/1/2012, וכן הסכימו כי לסילוק מלא ומוחלט של טענות התובע בעניין נזקים שנגרמו לדירה, יופחת מסכום התמורה על פי הסכם האופציה, סך של 30,000 ₪, כך, שככל שהתובע יבחר לממש את האופציה, ישלם במועד המימוש סך של 607,500 ₪, עבור רכישת הדירה.

11. ביום 27/7/2015, הודיע ב"כ התובע, עו"ד יובל בוקר, לעו"ד אורי מס, על כוונת התובע לממש את הסכם האופציה, וביקש מעו"ד מס שיעביר לידו טיוטת הסכם מכר, בהתאם להסכם האופציה. (להלן: "הודעת המימוש").

12. ביום 26/7/2015, מודיע עו"ד מס לנתבע על הודעת המימוש ומבקש את עמדתו.

13. ביום 2/9/2015, מודיע ב"כ הנתבע לעו"ד אורי מס, שהוא מתנגד לדרישה למימוש האופציה. לטענת הנתבע בהודעה, התובע המחה את זכויותיו לאמו, חביבה רבן, ביום 20/8/2014, ובהעדר צו ירושה או צו קיום צוואה לאם, שנפטרה, אין בידיו של התובע הסכם אופציה למימוש. עוד נטען בהודעה, שהתובע מצוי בהליכים של פשיטת רגל, וניתן כנגדו צו כינוס ביום 14/8/2014, לפיכך כל פעולה משפטית שננקטה על ידי התובע לאחר מועד צו הכינוס, אינה ברת תוקף.

14. ביום 7/10/2015, הודיע עו"ד אורי מס לעו"ד יובל בוקר, בהמשך למכתבו מיום 27/7/2015, שעל אף התנגדות הנתבע למימוש ההסכם, בהתאם להודעת ב"כ הנתבע מיום 2/9/2015, הוא סבור שעומדת לתובע הזכות לממש את האופציה, ובשל כך, צירף להודעתו, טיוטת הסכם מכר התואמת את נוסח הסכם האופציה.

טענות התובע בכתב התביעה

15. התובע טען כי עמד בכל חלקי הסכם האופציה וביקש לממש את זכות האופציה המוקנית לו, או, להסב אותה במהלך תקופת האופציה, תקופה שמתחילה ביום 1/1/2012 ומסתיימת בסוף חודש פברואר 2016. נוכח אי מימוש האופציה, עתר התובע לפיצוי כספי בסך של 393,000 ₪, סכום המגלם הפרש שווי הדירה, קומה שניה ויחידת הדיור בגג, כפי שהוסכם בהסכם האופציה, לבין שווי הדירה ביום התביעה, המוערך על ידי התובע בסך של 1,000,000 ₪.

16. התובע טען כי נתבע 2 (להלן: "אשר") ובני משפחתו, הרסו את יחידת הדיור שעל הגג במהלך חודש אוגוסט 2011, דבר שגרם לתובע נזק לרכוש בסכום כספי בסך של 150,000 ₪ והפסד שכירות בסכום כספי של 90,000 ₪ (1,800 ₪ בחודש למשך 50 חודשים).

טענות הנתבעים בכתב ההגנה

17. לטענת הנתבעים, ההליכים שנקט התובע, מימוש האופציה, המחאת הזכות לאופציה, בלתי תקינים, היות והתובע היה תחת צו כינוס, הוא לא היה מוסמך לבצע פעולות אלו, ולא היו בידיו כספים לרכוש נכס בשווי של 750,000 ₪.

18. לטענת הנתבעים, בין התובע לנתבע נחתם הסכם שכירות ביום 1/1/12, הסכם המבטל את הסכם השכירות והסכם האופציה. עוד נטען, כי בין התובע לאשר אין יריבות, והטענות לעניין סכסוך שכנים ונזקים יש להפנות לנתבע, הוא משכיר הדירה.

19. עוד נטען, כי התובע לא עמד בהוראות הסכם האופציה, לא הודיע לנתבע על רצונו לממש את האופציה, ולא העמיד תשלום בנאמנות בידיו של עו"ד אורי מס להראות רצינות לקיום עסקת המכר.

20. הנתבעים מכחישים בכתב ההגנה כל טענה לנזק.

דיון והכרעה

הסכם האופציה והודעת המימוש

21. בפי הנתבעים טענה כנגד התובע, טענה שתחילתה במכתב ב"כ הנתבעים מיום 2/9/15 ועד הסיכומים, "כי התובע חסר תום לב לחלוטין, וניסה להעלים את דבר היותו בהליכי פש"ר כשהמחה את כל "זכויותיו" על פי הסכמי השכירות והאופציה, וזאת ביום 20/8/14 לאמו חביבה רבן, כשהוא לא מדווח למנהל המיוחד בתיק הפש"ר שלו על קיומן של הזכויות הללו וממילא לא קיבל רשות בהיותו בהליכי פש"ר ל"ממש" זכות כלשהי. התובע ה יה חייב לדווח על כך למנהל המיוחד שרק הוא היה מוסמך לפעול בשם התובע או לפחות לקבל ממנו אישור לבצע פעולות "קנייניות" כלשהן".

22. מנגד, טען התובע בסיכומיו, "ביחס לטענה אודות חוסר היכולת בהפעלת ההסכם הואיל והתובע שהה אז בהליך פש"ר ייטען כי שהותו בהליך פשיטת רגל לא מנעה ממנו להפעיל את הסכם האופציה שנחתם 4 שנים טרום קבלת צו הכינוס, מה עוד שמצופה מחייב לפעול למיצוי וקבלת כל זכות הקיימת כדי לתרום להליך פשיטת הרגל ולהביא לתועלת הנושים. יתרה מכך, התובע קיבל אף את אישור כבוד ביהמ"ש המחוזי בנצרת לניהול הליך משפטי פסק דין הצהרתי למימוש-קיום הסכם האופציה כל שלא ניתן לטעון שלא עמדה לו היכולת לעשות כן. ובפרט, החייב טרם הוכרז כפושט רגל כך שנכסיו טרם הוקנו לקופת פשיטת הרגל".

23. אין חולק לעובדה כי התובע היה תחת צו כינוס החל מיום 14/8/14 אשר בוטל ביום 21/8/16. עוד אין חולק כי לתובע מונה מנהל מיוחד במסגרת הליך פשיטת הרגל, עו"ד רועי ספיבק (ראו נספח כ"א לתצהיר התובע).

24. אין מחלוקת של ממש, בין בעלי הדין בנוגע לתקופת האופציה, וכפי שנכתב בהסכם האופציה, תקופת האופציה מסתיימת ביום 20/8/2015 (ראו סעיף 10 לתצהיר התובע). אני דוחה כל טענה, שבעקבות שינוי תקופת השכירות, ראו סעיף 10 לעיל, שונתה תקופת האופציה. תקופת השכירות לחוד, ותקופת האופציה לחוד. כפי שנקבע בסעיף 12.1 להסכם האופציה, "שום ויתור, הארכה או הנחה או שנוי בתנ יה או בתנאי בהסכם זה, על נספחיו, לא יהיו בני תוקף אלא אם יעשו בכתב". משאין לפני הסכמה בכתב לשינוי תקופת האופציה, להבדיל, מתקופת השכירות, הוראת הסכם האופציה שרירה ותקפה, ומכוחה, תקופת האופציה מסתיימת ביום 20/8/15. בנוסף, אין מחלוקת בין בעלי הדין, שהודעת המימוש התקבלה בתוך תקופת האופציה.

24. יש לבחון, את תוקפה המשפטי של הודעת המימוש, אשר נשלחה בעת שהיה התובע תחת צו כינוס. כאמור לעיל, טען התובע, כי שהותו בהליך פשיטת רגל לא מנעה ממנו להפעיל את הסכם האופציה שנחתם 4 שנים לפני שניתן צו הכינוס.

25. לדעת השופטים בדימוס, שלמה לוין ואשר גרוניס, בספרם פשיטת רגל, מהדורה שלישית, עמוד 116, צו כינוס "אינו מדיר את החייב מנכסיו, אלא שולל ממנו את האפשרות לנהוג מנהג בעלים בנכסיו". עמדה זו, המקובלת עלי, שהרי אין לאפשר לחייב תחת צו כינוס, לבצע שינויים בנכסיו, ולנהוג בהם מנהג בעלים רגיל, לגרוע מזכויותיו, או להוסיף זכויות הכרוכות בנטילת התחייבויות מצד החייב, ללא הסכמה של בית המשפט לפשיטת הרגל הדן בעניינו של החייב. מטרת צו המניעה האוסר על חייב תחת צו כינוס, לבצע שינויים בנכסיו, הוספה או גריעה, היא שמירה על נכסי החייב, עד למתן צו פשיטת רגל, אז מוקנ ים נכסי החייב לנאמן.

26. הדבר אף נלמד מהוראת סעיף 20 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 (להלן: "הפקודה") "משניתן צו כינוס יהיה הכונס הרשמי שליד בית המשפט הכונס על נכסי החייב" . הוראה זו שוללת מהחייב לנהוג מנהג בעלים בנכסים וכל פעולה המבקש החייב לבצע ולעשות בנכסיו, יהיו באישור כונס הנכסים או בית המשפט.

27. וזו לשון הוראת סעיף 25(א) לפקודה:
"חייב שניתן נגדו צו כינוס יערוך ויגיש לכונס הרשמי דו"ח על מצב עסקיו, ובו יפרט את נכסיו, חובותיו וחבויותיו, שמות נושיו, מענם ומשלח ידם, את הערובות שנושיו מחזיקים בהן, את התאריכים שבהם ניתנו הערובות, וכל ידיעה אחרת שנקבעה או שהכונס דרש אותה."

28. לשם בירור העובדות בכל הנוגע לתיק פשיטת הרגל של החייב, לאחר שהוגשו סיכומי הצדדים, ניתנה החלטה ביום 30/3/19, המורה לתובע להגיש לתיק בית המשפט את מלוא המסמכים שהוגשו בתיק פשיטת הרגל, במסגרתו ניתן צו הכינו ס נגדו, ונקבע דיון בעניין זה להשלמת טיעונים וסיכומים.

29. בעניין זה, אפנה לדו"ח מסכם מטעם המנהל המיוחד של התובע, במסגרתו הוא ממליץ על ביטול ההליך, שאין הוא סבור שיש להכריז על התובע פושט רגל, נוכח חוסר תום הלב בנסיבות הסתבכותו הכלכלית, מחדליו בהליך ובעיקר לנוכח הניסיונות הבוטים שלא לגלות את נסיבות ההסתבכות ואת זיקתו לנכסים. כך נרשם בדו"ח "החייב לא אמר דבר על זכויותיו, לכאורה, בעיזבון אמו, בנוגע לאופציה לכאורה לרכישת דירה בטבריה...מצו הירושה התבררה טענת החייב לזכות – אופציה לרכישת הדירה בטבריה שמשכן לכאורה לטובת אמו המנוחה. החייב לא אמר על כך דבר בחקירה".

30. עוד נכתב בדו"ח בנוגע להסכם האופציה: "בפברואר 2016 הגיש החייב בקשה להתיר לו לנהל תביעה לסעד הצהרתי – לקבוע שהוא זכאי לממש אופציה לרכישת דירה ברחו' הארזים בטבריה. לכאורה ועל פי הסכם שכירות שבין החייב לבין בעל הזכויות בדירה האמורה, כנגד תשלום סך 125,000 ₪ דמי שכירות ניתנה לחייב אופציה לרכישת הדירה תמורת 625,000 ₪ נוספים. בהצעת ההסדר שהגיש אמד את שווי הזכויות בכ- 25,000 ₪"

31. מן הנתונים מתברר כי התובע לא גילה את הסכם האופציה לאחר מתן צו הכינוס, כמתחייב מהוראת סעיף 25(א) לפקודה, לא לבית המשפט ולא בחקירתו בפני הנאמן, וזה התגלה רק לאחר שהתובע שלח את הודעת המימוש, במסגרת צו הירושה והבקשה לניהול הליך משפטי בעניין.

32. גם לעו"ד בוקר, ששלח מטעם התובע את הודעת המימוש, לא טרח התובע ליידע אותו שהוא תחת צו כינוס:
ש:אמרת לעו"ד בוקר שאתה בפשיטת רגל.
ת: לא היה רלוונטי, ביקשתי רק לשלוח בקשה בשמי להפעלת הסכם האופציה וזה היה לפני פשיטת הרגל נדמה לי.
ש: זה לא היה לפני.
ת: נכון, נכון.

33. אני סבורה, שבמצב המשפטי הקיים, מעצם מהותם של הליכי פשיטת הרגל וצו הכינוס, התובע, שהיה תחת צו כינוס, נשלל ממנו התוקף המשפטי לשלוח הודעת מימוש, ואין הוא רשאי לפעול בנכסיו מנהג בעלים, כבן חורין, על דעת עצמו, ללא קבלת רשות של בית המשפט הדן בפשיטת הרגל ולקבל עליו התחייבויות של מאות אלפי שקלים . משלא ניתנה הרשות אין תוקף משפטי להודעת המימוש.

34. יתרה מזו, 6 ימים לאחר שניתן כנגד התובע צו כינוס, ביום 20/8/14, המחה התובע את כל זכויותיו מכל מין וסוג שהוא בקשר להסכם השכירות ו/או אופציה לג בי הדירה לאמו, הגברת רבן חביבה, תוך ויתור על כל טענה, תביעה או דרישה בקשר עם הזכויות (להלן: "המחאת הזכות"). בנוסף, משכן התובע את זכויותיו לטובת האם לתקופה של שנתיים ימים , רישום משכון ביום 24/6/14 מספר 2014128020 לתוקף עד ליום 24/6/16. מותר לציין, פעולות אלו של המחאת הזכות ומשכון הזכויות, בהעדר הסבר מניח את הדעת לביצוען, מעלות חשש של ממש שהן נועדו לשם הברחת נכסים ויש בה התנהגות בחוסר תום לב מצד התובע בהליך פשיטת הרגל. התובע נשאל למה משכן את זכות האופציה לאמו בחקירה הנגדית, והשיב: "למה זה בעיה? ביצעתי פעולה משפטית כי היה לי אינטרס משפטי בעקבות משהו מסוים, מותר היה לי למשכן".

35. גם כאן, שליחת הודעת המימוש על ידי התובע, לאחר שהמחה ומשכן את זכותו לאמו, מצביעה על פעולה של התובע, לא בדרך מקובלת ובחוסר תום לב, כלפי חיוביו על פי המחאת הזכות, שברי, לאחר המחאת הזכות, על החייב, לקיים את חיוביו כלפי הנמחה, האם, ולא כלפי התובע, גם אם היה מתממש הסכם האופציה, הרי שהזכות היא של האם ולא של התובע שהיה מחזיק את הזכות כנאמן בלבד (ראו ספרו של שלום לרנר המחאת חיובים, מהדורה 2002, עמוד 315). על זה אוסיף, שהתובע ידע שאין תוקף משפטי להמחאת הזכות שנתן לאם בעת היותו בהליך פשיטת הרגל (ראו סיכומי התשובה של התובע), ואף על פי כן, חתם על המחאת זכות בהיותו תחת צו כינוס.

36. אוסיף, לא ניתן להתעלם מהעובדה, שבבקשה להסדר נושים שהוגשה לתיק פשיטת הרגל תרומת הסכם האופציה לקופת ההסדר עמדה על סך 25,000 ₪, סכום מכירת הסכם האופציה למר נפתלי מדי, מתווך מקרקעין במקצועו ועיסוקו. כאשר כיום, מעמיד התובע את ההפרש בין הסכום הנקוב בהסכם האופציה למחיר הנכס, במועד הגשת תצהיר עדותו הראשית, על סך 543,000 ₪. ברי, שהצעה זו נבעה בשל מצבו הכלכלי של התובע ואי יכולתו לשלם את מחיר הנכס, והרי מדובר על "הפסד לכאורי" של מאות אלפי שקלים לתובע במכירת האופציה בלבד ולא במימוש האופציה. על פי הנתונים שבפני, לא מצאתי שנתון זה הובא בפני בית המשפט שדן בעניינו.

37. מן האמור לעיל, אני סבורה שאין לתת תוקף משפטי להודעת המימוש שנשלחה בעת היות התובע תחת צו כינוס, ללא שניתנה הסכמת בית המשפט למסירת הודעת המימוש, ובשים לב שבעת מסירת ההודעה, הזכות למימוש הסכם האופציה ה וקנתה לאמו של התובע בהמחאת זכות. מכאן, אני קובעת כי הודעת המימוש להפעלת האופציה לא ניתנה כדין והיא אינה תקפה.

יחידת הדיור ושיפוץ הנכס

38. לטענת התובע בכתב התביעה, נקבע בהסכם השכירות, שהתובע יהיה רשאי לשפץ את קומת הגג עליה יחידת דיור ולהשכירה השכרת משנה. התובע יהיה רשאי לבצע שינויים ושיפוצים במבנה ולפעול לקבל היתר כדין ליחידת הדיור. עוד טען כי השקיע בשיפוץ הנכס 150,000 ₪. במהלך חודש אוגוסט 2011, הרסו אשר ובני משפחתו, את יחידת הדיור שעל הגג, דבר שגרם לתובע נזק לרכוש בסכום כספי בסך של 150,000 ₪ והפסד שכירות בסכום כספי של 90,000 ₪ (1,800 ₪ בחודש למשך 50 חודשים). אשר הודה בחקירתו במשטרה שהרס את יחידת הדיור

39. בנוגע לטענה בדבר השקעות, מעבר לטענה כללית להשקעות בסכום של 150,000 ₪, טענה שחזרה בתצהירו של התובע סעיף 27 "הנני להצהיר כי על בסיס ההסכמים שנחתמו בינינו ומתוך אמונה וידיעה מוחלטת כי עומדת לי האופציה לרכישת הנכס, השקעתי כ- 150,000 ₪ בשיפוץ הנכס". אותה הצהרה הופיעה בסיכומי התובע. מנגד, הנתבע הכחיש את ההשקעות, וטען, שאם התובע השקיע בנכס עשה זאת על דעת עצמו. התובע לא הביא כל ראיה, ולו קלושה, להשקעות בנכס. לא פירט מהן אותן השקעות, העלויות, ביצוען, תשלומים שבוצעו, אם בוצעו. דבר לא פורט ולא הוגש. משאין בפני בית המשפט כל ראיה להשקעה, מלבד טענה כללית, לא ניתן לקבל את העתירה לתשלום כספי עבור השקעות. למען לא ייצא הניר חסר, אוסיף, שבנספח להסכם השכירות, הודו הצדדים להסכם כי נגרמו נזקים לנכס בשווי של 30,000 ₪, וניתן לתובע זיכוי בשווי 10,000 ₪ לרכישת ציוד בנין, ברם, בהעדר ראיה מה הם אותם נזקים, האם בכלל תוקנו אותם נזקים, לא ניתן לקבוע שהתובע השקיע השקעות כל שהן בנכס , כל שניתן לקבוע שנגרמו נזקים בשווי 30,000 ש"ח. גם לא הובהר על ידי התובע האם מימש את הזכות לזיכוי ברכישת ציוד בנין. מכאן, אני קובעת כי התובע לא הרים את נטל ההוכחה המוטל עליו להוכיח השקעות בנכס.

40. לעניין יחידת הדיור, למעט טענה על קיומה של יחידת דיור שנבנתה ללא היתר על גג הבית, אין תשתית ראייתית המלמדת מהי אותה יחידת דיור, מה היא כללה ומה היה שטחה. כך נרשם בהסכם האופציה: "הצדדים מצהירים ומאשרים כי ידוע להם שבגג הבניין נבנתה יחידת דיור ללא היתר בנייה והסדרת ההיתר תהיה בטיפול מקבל האופציה ועל חשבונו". לא הוגש לתיק בית המשפט כל מסמך המלמד על הסדרה. לא הוכח כי הגג שימש בעבר למגורים של מאן דהוא, וניתן היה לעשות בו שימוש למגורים, לא הובאה כל ראיה שהגג ניתן להשכרה למגורים. בעניין זה מפנה לעדותו של מר רביע ג'ויה, מטעם התובע, מפקח בניה בוועדה מקומית לתכנון ובניה טבריה, בחקירה הנגדית:

ש: אמרת שפגשת את מר רבאן לא הוא הזמין אותך.
ת: לא. קיבלתי תלונה מחלי.
ש: הזהרת אותו מלבצע בניה כי אסור לבנות בלי היתר בניה.
ת: נכון, צריך להגיש היתר בניה.
ש: זאת אומרת שכל החללים האלה זה ללא היתר.
ת: מצאתי חללים, החללים האלה נבנו בשנות ה- 80 לא הוא בנה.
ש: למה הוצאת צו הפסקת עבודה.
ת: אזהרה שלא יתחיל לעבוד.
ש: כתוב צ והפסקת עבודה.
ת: מה שעשית עשית ולא יעשה שום דבר אחר.
ש: הוא לא התלונן ולא אמר שזה לא הוא.
ת: יש תמונות מהשטח.
ש: זה הופנה אליו.
ת: כן, בטח.
ש: לפי מה שאתה מתאר זה בעצם לא שמיש למגורים.
ת: זאת עליית גג. יש לי היתר מקורי של המבנה, יש שם חלל של הגג שלא ניתן לעלות ממנו מהבית. במציאות יש חלל ויש כניסה מהמדרגות. בהיתר אין אפשרות ובמציאות יש אפשרות לעלות לחלל הבית, זה מה שמצאתי.
ש: לפי מה שאתה מתאר ולפי גם התמונות, המקום הזה, החלל הזה, הוא ראוי למגורים. לשימוש למגורים.
ת: לא ראוי וגם אסור להשתמש בו למגורים. (ההדגשות של הח"מ).

41. זאת ועוד, מר רביע ג'ויה, הגיש דו"ח פיקוח שערך ביום 1/9/11 (נ/1) ואלו ממצאיו:
"התקבלה תלונה מהשכנה ברכה חלי על בניה לא חוקית ביקרתי בשטח צילמתי וראיתי:

  1. בקומת גגות בחלל של הרעפים נעשה הגבהה לחלל בגובה של כ- 2.20 מטר, נעשתה חלוקה מבלוקים בחלל זה ליצירת חללים של חדרים, הבניה במצב שלד בלבד ללא טיח וללא ריצוף לפי מה שנראה הבניה ישנה מאוד ולא ידוע לי מי בצע אותה.
  2. פגשתי את הדייר דויד רבן והוא אמר שעושה ניקיון לקומה זו מהלכלוך של היונות הזהרתי אותו מלבצע בניה ומסרתי לו צו הפסקת עבודה.
  3. משיחה עם המתלוננת היא אמרה שהבניה ישנה משנת 1982."

42. מהראיות לעיל, מתקבלות המסקנות הבאות, האחת, שיחידת הדיור הנטענת על ידי התובע, נבנתה ללא היתר בניה כדין. השנייה, בניית יחידת הדיור הנטענת לא הושלמה באף שלב בתקופה הרלוונטית לתביעה, בשנת 2011 היא הייתה במצב של שלד, ללא טיח וללא ריצוף, כשניתן צו הפסקת עבודה. שלישית, יחידת הדיור מעולם לא הושכרה לאדם ולא ניתן היה להשכירה לאדם.

43. נוכח המסקנות לעיל, והואיל ואין מדובר ביחידת דיור הניתנת לשימוש ולהשכרה, נדחית תביעת התובע להפסד דמי שכירות.

44. על כל אלה, דין התביעה בת.א. 7821-01-17 להידחות.

דיון והכרעה בת.א. 41348-06-17:

45. מעתה אברהם חלי ייקרא להלן : "התובע" ודוד רבאן "הנתבע".

46. כבר בפתח הדברים אומר שדין התביעה להידחות. התביעה רובה ככולה, מתבססת על הסכם שכירות שנחתם בין מר שמעון חלי (להלן: "שמעון") לבין ה נתבע, בנוגע לנכס, ביום 1/1/2012. הנתבע אינו מכחיש את חתימתו על ההסכם, אך טוען שמדובר בהסכם פיקטיבי , וזו עדותו:
ש: נכון שחוזה השכירות שבתוקף הוא חוזה השכירות מיום 1.1.12 שנחתם על ידך ל- 45 חודשים, זאת חתימה שלך.
ת: חתום.
ש: אז אין משמעות לחוזה הקודם.
ת: בוודאי שיש, אסביר למה. ההסכם שכירות הזה כפי שטענתי בכתב הטענות שלי ניתן למתווך שמעון חלי על מנת לטפל בחובות ארנונה שנצברו כתוצאה מהסכם השכירות הראשון עד להסכם השכירות החדש, נערך נספח לחוזה ולכן הוא הגיש בקשה לעיריה עם הסכם השכירות הזה, הסכם השכירות הזה לא מבטל את הסכם השכירות שנערך אצל עו"ד מס בליווי יפוי כוח בלתי חוזר שכתוב "אני החתום מטה...." הכל הוא דיספוזיציה, מרגע שיש דבר כזה זה דיספוזיציה.
ש: הוא נחתם על ידך.
ת: כן.
ש: אתה אומר שזה חוזה פקטיבי.
ת: במרכאות. הוא ביקש ממני לחתום, הוא בא במהירות חתום, אין לו משמעות משפטית למרות חתימתי, החוזה הזה למרות חתימתי והוא לא מאומת ביפוי כח בלתי חוזר או שמצורף אליו יפוי כח. אין לי יריבות עם שמעון חלי. לא ידעתי שהוא מיופה כח. זה לא צורף להסכם.
ש: למה אתה חותם עם אחד שאין לו שום עסק בעניין, אין לו יפוי כח, הוא לא קשור לעניין.
ת: הוא היה קשור מבחינת הארנונה, הוא התגורר בנכס טרום כניסתי, כדי להעביר את החזקה משמו לשמי היה צריך את האישור, אברהם חלי היה במשפטים עם עירית טבריה.
ש: מי שילם ארנונה ממאי 2011 כאשר נחתם החוזה שכירות הראשון.
ת: אני הייתי אמור לשלם.
ש: שילמת.
ת: לא זוכר.
ש: שמעון חלי היה רשום בעיריה כמחזיק כבר שנים בדירה הזאת, אתה יודע את זה.
ת: כן. בעל החזקה בדירה, כך הבנתי, לא יודע. לא כבעלים, כבעל החזקה. הוא היה גר שם לפני הרבה שנים ולכן הארנונה היתה צריכה לעבור על שמי.
ש: למה צריך את החוזה הזה, הרי יש חוזה קודם.
ת: לא צריך. הוא ביקש ולכן נתתי לו, אז היינו ביחסים טובים, היה בא אלי למסעדה, הוא ואחיו, מוזיקה, שירים.
ש: אני מציג לך את החוזה מיום 1.1.12 זאת חתימתך.
ת: כן.
ש: אם החוזה לא רלוונטי, למה הוספת שכל התיקונים אשר יהיו ואשר יהיו בעתיד יחולו עליך בלבד.
ת: אני הוספתי את זה ? שקר וכזב, זה כתב ידו של שמעון בעט אחרת, הוא הוסיף את זה אחר כך, אני חתמתי בעט כחולה והוא בשחורה, הוא ביקש עזרה, אז מערכת היחסים היתה מאוד בריאה.

47. מנגד, העיד שמעון שהוא הבעלים "דה פקטו" של הנכס, כי הוא בנה את הבית, וזו עדותו:
ש: במה אתה עוסק ?
ת: בתיווך.
ש: כמה שנים.
ת: בסביבות 8 שנים, 9 שנים משהו כזה. לפני כן עסקתי בתיווך והפסקתי.
ש: אתה מתווך מוסמך.
ת: כן.
ש: תאמר לי מה זה אומר להיות בעלים דה פקטור בדירה.
ת: אני הבעלים.
ש: אתה רשום כבעלים של הדירה בלשכת רישום מקרקעין.
ת: לא. אמא שלי רשומה שם, אמא שלי ואבי אחי.
ש: מה זה אומר להיות בעלים דה פקטור.
ת: אני בניתי את הבית.
ש: אבל אתה לא בעלים של הבית.
ת: אני לא רשום ברישום, יש הסכמות ביני לבין אברהים, ידוע מראש שאני בעל הבית, אני בניתי את הבית הזה. בניתי אז עם ההורים, האבא נפטר. אין בעיה לרשום את הנכס על שמי.

48. וזו עדות התובע:
ש: מי הבעלים של הנכס.
ת: הנכס בפועל הוא של שמעון ואשר, כשאמא שלי היתה רשומה על הקרקע, איך הגיע אלי ? אגיד לך. בשנת 84 עשיתי עסק, הייתי צריך משכנתא, אמא שלי ז"ל העבירה את הזכויות אלי, לקחתי את המשכנתא לצורך העסק וזה נשאר עלי, הפסדתי את המשכנתא שלי של זוג נשוי, אבל ברוך השם הכל בסדר.
ש: האם האחים שלך פנו אליך בשנים אחרונות וביקשו לבצע שינוי שינוי של רישום בעלות בנכס. .
ת: כל הזמן הוא ביקש ממני לחתום, חתמתי לו. זה נכס שלו.

49. אין בדעתי לקבל את עדויות שמעון והתובע בקשר לזכויות של הנכס. ראשית, רישום זכויות בלשכת רישום מקרקעין מהווה ראיה חותכת לתוכנו. זכויות התובע נרשמו בפנקסי המקרקעין על פי שטר מיום 31/12/13, רישום שנערך לאחר חתימת ההסכמים כולם, אם נכונה טענתם בהליך לגבי הזכויות, מדוע לא נרשם שמעון כבעל הזכויות?, לשמעון ולתובע הפתרונים?.

50. שנית, ביום 17/11/2013, נערך הסכם בין יורשי האם, לרבות שמעון והתובע, במסגרתו הוצהר והוסכם, כי הסכם המכר בין ה תובע לאמו תקף, וה תובע רשאי להירשם כבעל מחצית הזכויות החכירה בחלקה, מלוא הזכויות בדירה בקומה השנייה ומלוא הזכויות בשטח הגג של הנכס. כך נרשם "הקומה השנייה של הבית תימסר בלעדית לבעלותו וחזקתו של אבי. בדרך של השלמת עסקת הרכישה של אבי מהאם ויחוס הזכויות שנרכשו ליחידה זו". אין כל ציון בהסכם המייחס זכויות לשמעון בדירה. הסכם זה סותר חד משמעית את טענת התובע ושמעון לזכויות דה פקטו של שמעון בדירה.

51. שלישית, נטען לייפוי כוח שנתן התובע לשמעון ביום 12/4/11, שאף לאחריו, התובע הוא שחותם על נספח להסכם השכירות ביום 1/11/11 ולא שמעון, הטוען לבעלות בנכס. מדוע התובע חותם, על אף שנתן ייפוי כוח לשמעון, אני סבורה ש יש בכך כדי להביא למסקנה שמטרת ייפוי הכוח ככל שנחתם במועד שנקוב בו, וההסכם מיום 1/1/12, לא נועדו ליצור מערכת התקשרות חדשה, אלא כגרסת ה נתבע, להסדרת תשלומי הארנונה ומיסים. מסקנה זו מתחזקת גם מעיון בייפוי כוח עצמו, שמציין מפורשות ששמעון יטפל בענייני תשלומי ארנונה, חשמל ומיסים, דבר שמחזק את גרסת הנתבע, שההסכם נועד להסדרת תשלומי הארנונה והתשלומים ולא בא להחליף את הסכם השכירות.

52. יודגש, שמעון והתובע לא הכחישו את קיומו של הסכם השכירות המקורי והסכם האופציה ומעדותם מתברר שגם לא את תוקפם ותוכנם של הסכמים אלו.

53. בהסתמך על התשתית הראייתית שבפני, אני קובעת שההסכם מיום 1/1/12 אינו מחליף ואינו מבטל את הסכם השכ ירות שנחתם בין הבעלים הרשומים בחלקה, הוא התובע, לבין ה נתבע, והוא הסכם השכירות התקף משפטית בין הנתבע לתובע. להסכם מיום 1/1/12 אין תוקף משפטי כלפי הנתבע, בכל הקשור לשכירות של הנכס.

54. נוכח המסקנה שאין להסכם מיום 1/1/12 תוקף משפטי בין הבעלים הרשום בנכס לתובע, וה תובע, אינו חתום על ההסכם, אין לתובע עילת תביעה מכוחו של ההסכם ודין תביעתו להידחות.

55. למעלה מן הנדרש אציין, שעל פי הסכם השכירות והנספח מסתיימת תקופת השכירות בחודש מרץ 2016, חודש בו פינה הנתבע את הנכס, על פי הראיות שבפני. ובאשר לטענה בדבר נזקים לנכס, אציין, שלא הוגשו כל ראיות בעניין זה, והטענה נשארה ללא ביסוס ראייתי כלל.

56. בהינתן האמור, דין התביעה בת.א. 41348-06-17 להידחות.

לסיום

57. אני דוחה את שתי התביעות שבכותרת. כל צד יישא בהוצאותיו.

58. העיקול שהוטל בת.א. 7821-01-17 – מבוטל.

ניתן היום, ד' תמוז תשע"ט, 07 יולי 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: דוד ראבאן
נתבע: אברהם חלי
שופט :
עורכי דין: