ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין דרוקמן נגד עמידר חב' לשיכון עול :


בתי המשפט

בית משפט מחוזי תל אביב-יפו

בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

עא 001741/02

בפני:

הרכב כב' השופט י' שנלר, אב"ד

כב' השופט ד"ר ק' ורדי

כב' השופטת ר' לבהר שרון

08/02/2008

בעניין:

וילי דרוקמן

ע"י ב"כ עו"ד

קנטי

המערער

נ ג ד

"עמידר" - החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד

גנס

המשיבה

פסק - דין

השופט ד"ר קובי ורדי:

1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כבוד השופט ס.נ גולדין) מיום 18/3/02 בת.א 908/92 בו התקבלה תביעת המשיבה לפינוי המערער מהדירה ברחוב בר-יהודה 28/1 בקריית אונו (להלן: "המושכר" או "הדירה").

2. המחלוקות וטענות הצדדים

אין מחלוקת שהמערער הוא בנם של קלרה וניסן דרוקמן ז"ל שהיו חתומים על חוזה שכירות עם המשיבה מיום 15/6/83 (להלן: "הסכם השכירות").

לטענת המשיבה בכתב התביעה בו נתבקש פינוי המערער מהדירה, נטען כי ניתנו להוריו, לאחר תחילת הסכם השכירות, הצעות לרכישת הדירה מהמשיבה אך הם לא מימשו אותן, כשהם צברו חוב בגין דמי שכירות ואף ניתנו כנגדם פסקי דין לפינוי.

לטענת המשיבה, אין למערער זכות של דיירות מוגנת מכוח הוריו שכן הוריו לא היו דיירים מוגנים כעולה מהסכם השכירות.

לטענת המערער, הוא דייר מוגן בדירה מכוח, זכויות הוריו, עימם גר בדירה משנת 1988 ומכוח סעיף 20ב' לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב-1972 (להלן: "החוק"). זאת מכוח החלפת דירה בקרית ביאליק בשנת 1983 בה גרו הוריו כדיירים מוגנים, עם הדירה נשוא התביעה, אותה קיבלו במקום הדירה בקרית ביאליק בדיירות מוגנת.

לטענת המערער, פסה"ד בת.א 12055/88 בתביעה הכספית שניתן כנגד אמו במעמד צד אחד, בוטל, כשאמו גם לא קיבלה את פסה"ד בת.א 16997/86.

לטענתו, לאחר פטירת אמו הוא המשיך לשלם דמי שכירות לדירה בשמו.

לטענתו, במשך תקופת מגוריו השקיע בדירה לשיפוצה והרחבתה מכספו, שיפר את הדירה והוסיף על ערכה ובין היתר עקב בניית חדר נוסף, באופן שהדירה הפכה מדירת שלושה חדרים לארבעה חדרים, לאחר שכל בעלי הדירות ניצלו אפשרות הרחבת הדירות בהסכמת ובידיעת המשיבה.

לטענתו, הנ"ל העלה את ערך הדירה ב-25% לפחות והדבר מהווה משום תשלום דמי מפתח לדיירות מוגנת מטעמו או מטעם אמו.

3. פסק הדין של בית משפט קמא

בית משפט השלום קיבל את התביעה בקבעו שהוכח שהורי המערער לא היו דיירים מוגנים ולפיכך גם המערער לא יכול לטעון לזכויות של דיירות מוגנת מכוחן.

בית המשפט קבע כי לא הוכח כי ההורים היו דיירים מוגנים בדירה בקרית ביאליק, כשבהסכם השכירות שנעשה אחרי המעבר מקרית ביאליק לקרית אונו נאמר מפורשות שהנכס אינו מוגן וההורים אינם דיירים מוגנים.

בית המשפט קבע גם כי השיפוצים שנעשו בדירה לא היוו תשלום דמי מפתח ולא זו היתה כוונת הצדדים.

4. טענות הצדדים בערעור

המערער חוזר על טענותיו לדיירות מוגנת מכוח הוריו - תוך הדגשת טענתו לרכישת זכות דיירות מוגנת מכוח השקעת הכספים בהגדלת הדירה מ-3 ל-4 חדרים כתחליף עבור תשלום דמי מפתח, וכן שהדירה התקבלה כתחליף לדירה המוגנת שהיתה בקריית ביאליק.

לטענת המשיבה, הדירה בקרית ביאליק לא היתה כלל דירה של עמידר ולא דירה בדיירות מוגנת, כשאין קשר במעבר ממנה לדירה בקרית אונו.

לטענתה, לא הוכח כלל שהיו שיפוצים בדירה, אך גם אם היו, לא הוכחה רשות מהמשיבה ולא הוכח שהדבר מקנה למערער ו/או הוריו זכות לדיירות מוגנת.

5. דיון

לאחר ששמענו את הצדדים ועיינו בערעור ובעיקרי הטיעון החלטנו לדחות את הערעור.

6. בהסכם השכירות מיום 15/6/83 מדובר בתקופת שכירות לשנה אחת בלבד מ-15/6/83 ועד 14/6/84. הסכם זה הינו חוזה שכירות חופשית שכתוב בו באותיות מודגשות וגדולות למעלה: "נכס לא מוגן".

כך גם בסעיף 23 להסכם השכירות, נאמר מפורשות כי מוצהר ומוסכם כי חוק הגנת הדייר לא יחול על המושכר שלא הושכר בדמי מפתח, והשוכר מאשר ומודה שידוע לו כי איננו מוגן על פי חוק הגנת הדייר.

ברי אם כן, כי הדירה הושכרה להורי המערער בשכירות חופשית ולא בדיירות מוגנת.

7. אין כל ביסוס ובסיס לטענת המערער לזכאות לדיירות מוגנת מכוח חילופי הדירות באופן שהדירה בקרית ביאליק היתה בדיירות מוגנת והיא הוחלפה בדירה נשוא התביעה באותן זכויות (של דיירות מוגנת).

המערער לא הביא כל מסמך לגבי הזכויות בדירה בקרית ביאליק ולכך שלהוריו היו בה זכויות של דיירות מוגנת.

המערער העיד בבית המשפט שאין לו את החוזה של הדירה בקרית ביאליק (עמוד 40 לפרוטוקול מ-9/9/01 שורות 14-15), וכן העיד על פטור מתשלום עקב תנאים סוציאלים ולא עקב דיירות מוגנת (עמוד 41 לפרוטוקול שורות 23 - 25).

מהמסמכים שצירף המערער בבית משפט קמא (נספח א' לתצהירו) עולה שהוריו פנו לחברת עמידר בבקשה לקבל דיור חלוף לדירתם בקרית ביאליק באותם תנאים בהם הם מתגוררים, כאשר בפניה זו מצויין שמצורף צילום מחוזה השכירות עם עמיגור (שלא צורף לתביעה), בלא לטעון שמדובר בדיירים מוגנים.

לכן, לא הוכח כלל שהורי המערער היו דיירים מוגנים בדירה בקרית ביאליק.

זאת ועוד, מרגע שנעשה הסכם שכירות חופשית עם המשיבה, לאחר המעבר מקרית ביאליק, שנאמר בה שהנכס לא מוגן, ברי כי בכל מקרה לא היתה כוונת הצדדים להקנות להורי המערער זכויות של דיירות מוגנת בדירה, גם אם היה מדובר בהחלפת דירות, שלא הוכחה.

לא מדובר בחילופי דירות לצמיתות בין דירה מוגנת אחת לדירה מוגנת שניה שאז יכול לחול חוק הגנת הדייר (ע"א 320/76 עוודאללה סאלם סאם נ' פרח אלתרזי, פ"ד לא(1) 50), אלא במעבר לדירה בשכירות חופשית ולא מוגנת, בדירה שלא הוכח שהיו לגביה זכויות של דיירות מוגנת.

מכל מקום מעת שבהסכם השכירות צויין מפורשות כי השכירות הינה שכירות חופשית, הרי טענה להיפוכם של דברים כמוה כעדות בע"פ כנגד מסמך בכתב.

כך גם יש לזכור כי בעת השכרת הדירה קבע החוק כי שכירות אינה מוגנת אלא אם הוסכם על היותה מוגנת.

8. תמוה גם כיצד המערער טוען למעשה לזכות של דיירות מוגנת מכוח חילופי הדירות, ו"באותה נשימה" טוען לזכות דיירות מוגנת גם מכוח ההשקעה בדירה, שכן, לשיטתו, אם הזכות לדיירות מוגנת ניתנה בגין חלופי הדירות לא היה צורך לרכשה שוב מכוח ההשקעה בדירה.

9. גם אם נבנתה תוספת בניה לדירה והדירה הורחבה משלושה לארבעה חדרים כעולה מההיתר, החלטת ועד הבית והסכם הביצוע עם הקבלן (נספחים 2, 3, 4 לתצהיר המערער), הרי ממסמכים אלו עולה שכל דייר היה אמור לשלם 4,500 דולר בגין תוספת של בניה ומחסן, וזאת בשנת 1984, לאחר הסכם השכירות בין הורי המערער עם המשיבה.

מעבר לכך שלא צורפו ע"י המערער קבלות לגבי תשלום בגין הבניה הנ"ל, כך שהתשלום לא הוכח, הרי גם בהנחה שנעשתה הבניה והורי המערער שילמו בגין הנ"ל, אין בכך כדי להצביע על הסכמה של המשיבה לכך שתשלום זה יהווה תחליף לתשלום דמי מפתח.

באותה תקופה קיבלו הורי המערער הצעות מהמשיבה לרכישת הזכויות בדירה בתשלום, וייתכן והם החליטו להשקיע בדירה ולרכשה, אך רכישה זו לא יצאה אל הפועל ולא הוכחה הסכמה מהמשיבה לכך שהתשלום יהווה תחליף לדמי מפתח. מדובר למעשה בטענה בע"פ להסכמה אחרת המנוגדת להסכם השכירות בכתב שאינו מקנה זכויות של דיירות מוגנת, טענה שלא הוכחה.

כפי שנאמר ע"י הנשיא שמגר:

"הסכמה לביצוע תיקון או שיפוץ לפי בקשת הדייר, ללא זיקה ישירה או מרומזת, לדמי המפתח, אינה יכולה להפוך ללא הסכמה ושלא מדעת, להסכמה כביכול לקבלת תמורה שמשמעותה עולה כדי קבלת דמי מפתח" (ר"ע 369/86 מחמד צאלח אבו ליל נ' סאלח חאבס מוצטפא, תקדין עליון 86

(2) 1128).

במקרה דנן, כאמור, לא הוכחה כל הסכמה של המשיבה לכך שההשקעה, אם היתה, תיחשב כדמי מפתח ולא הוכחה גם זיקה ישירה או מרומזת הקושרת בין ההשקעה, אם היתה, לבין תשלום דמי מפתח.

כך נפסק גם בע"א 462/76 ש' חסיד בע"מ נ' ישראל ולאה קנופף, פ"ד לא(2) 645, בעמ' 650, שהסכמת בעל בית לעבודות שיפוץ המבוצעות ע"י דייר אין בה כדי להצביע על הסכמתו להפוך את השכירות של המושכר לדיירות מוגנת, כשההיפך נובע מתנאי ההשכרה.

בעניינו, מעבר לכך שמחוזה השכירות עולה כי מי שמשפץ את הדירה (כולל תוספות בניה) אינו רשאי לדרוש תשלום מהמשיבה והשיפוץ הופך לרכוש המשיבה - הרי לא הוכחה אף הסכמה של המשיבה לתוספת הבניה.

בכל מקרה, כאמור, גם אם היתה הסכמה לשיפוץ, לא ניתן לראות בכך הסכמה לכך שהתשלום בגין תוספת הבניה ייחשב כתשלום דמי מפתח.

10. לא ניתן להתעלם מכך שמאז, החזיקו המערער ו/או הוריו בדירה כ-24 שנים בלא שישולמו דמי שכירות, לפחות לגבי חלק גדול מהתקופה, ושלכל היותר יכולה להיות למערער תביעה בגין השקעתו, אך הדבר לא מקנה לו ו/או להוריו זכויות של דיירות מוגנת.

מחקירת נציג עמידר מר ושדי בביהמ"ש עולה שרוב הדירות בבנין הן דירות פרטיות, ויש עוד דיירת עמידר אחת, כשהמערער לא הביא כל ראיה לכך שגם דירה זו הפכה לדיירות מוגנת מכוח השיפוץ.

זאת ועוד, בסעיף 12 להסכם השכירות נאמר כי השוכר אינו רשאי לעשות תוספת בניה במושכר ללא הסכמת המשיבה (שלא הוכח שניתנה במקרה דנן), כשבכל מקרה נאמר בסעיף זה, שמבלי לפגוע בכך, הרי כל שינוי או תוספת שנעשו כאמור יהיו שייכים למשיבה, מבלי שהיא תהיה חייבת לשלם עבורם, והוראות הסכם השכירות יחולו גם לגבי תוספת הבניה כאילו בוצעה מלכתחילה ע"י המשיבה.

לכן, ברי, כי ההשקעה בהרחבת הבניה לא מקנה למערער ו/או להוריו זכות של דיירות מוגנת.

11. מהמסמכים שצורפו לתביעה עולה שכפי שטענה המשיבה אכן הציעו להורי המערער לרכוש את הדירה בשנת 1984 ובשנת 1985, הצעות שבוטלו לאחר שהורי המערער לא קיימו את התנאים לרכישת הדירה (נספחים א' 1 - א' 5 לתביעה).

עצם ההצעות לרכישת הדירה מלמדות גם הן על כך שלא מדובר בזכות של דיירות מוגנת שהיתה להורי המערער.

12. זאת ועוד, כנגד עזבון אביו של המערער וכנגד אמו ניתן ביום 8/12/86 בת.א 16997/86 פסק דין בבית משפט השלום בת"א, לפינוי וסילוק יד מן הדירה בגין אי תשלום חוב שכ"ד (נספחים ב', ב'1 לתביעה).

לא ניתן לקבל את טענת המערער שפסה"ד הנ"ל ניתן מחמת אי התגוננות עקב העובדה שהתביעה מעולם לא נמסרה לאם המערער ולא ידעה על קיומה (דבר שלא הוכח) מה גם שפסה"ד הנ"ל לא בוטל והוא לכאורה שריר, קיים וחלוט.

כך גם לא ניתן לקבל את טענת המערער שאין בפסה"ד הנ"ל מאומה הנוגע לנכס נשוא התביעה.

אמנם יש טעות קולמוס בפסק הדין ונאמר בו שמספר הדירה הוא 25/1 (במקום 28/1) אך מדובר בדירה ברח' בר יהודה בקרית אונו של הורי המערער עפ"י הסכם השכירות מ-15/6/83, וברור שזו אותה דירה נשוא התביעה, כפי שקבע גם בית משפט קמא.

13. מכל מקום, עצם העובדה שהוגשה תביעה לפינוי הורי המערער, לאחר ביצוע הרחבת הבניה, כאשר בכתב התביעה נאמר שעל המושכר אינם חלים חוקי הגנת הדייר - מצביעה על כך שלא היתה בכוונת המשיבה להסכים לכך שהשכירות תיהפך לשכירות מוגנת והיא אף אוחזת בידה פסק לפינוי הדירה, שלא קויים מעולם.

כך גם הוגשה תביעה נוספת בשנת 1988 בת"א 12055/08 וניתן פס"ד ביום 10/8/88 (נספחים ג', ג'1 לתביעה) שבוטל לפי טענת המערער, אך גם תביעה זו מעידה על כך שהמשיבה לא ראתה את המושכר כמי שחלים עליו דיני הגנת הדייר.

14. גם המערער, שפנה למשיבה לקבל פנקס תשלומים לצורך תשלום שכר דירה כדייר במקום אמו, לא ציין שהוא דייר מוגן או שהוריו היו דיירים מוגנים (נספחים ג' וד' לתצהירו).

15. לכן, הוכח שהמערער ו/או הוריו לא שילמו דמי מפתח בגין הדירה ולכן אין למי מהם זכויות של דיירות מוגנת. משכך, ניתן היה לסיים את הסכם השכירות הלא מוגנת עימם ע"י הודעה ובכלל זה הגשת התביעה (כשבמקרה דנן הוגשו מספר תביעות החל מ-1986).

16. התוצאה הינה שאמליץ לחברי להרכב לדחות את הערעור, ולחייב את המערער לשלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.

הסכום שהפקיד המערער כפקדון יועבר למשיבה, באמצעות ב"כ המשיבה, ע"ח ההוצאות הנ"ל שנפסקו.

_________________

ד"ר ק' ורדי, שופט

כבוד השופט י' שנלר, אב"ד

אני מסכים.

__________________

י' שנלר, אב"ד-שופט

כבוד השופטת ר' לבהר שרון:

אני מסכימה.

__________________

ר' לבהר שרון, שופטת

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ד"ר ק' ורדי.

המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום כ"ט בשבט, תשס"ח (5 בפברואר 2008) בהעדר הצדדים.

ישעיהו שנלר, שופט

אב"ד

ד"ר קובי ורדי, שופט

רות לבהר שרון, שופטת