ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין חוסה שאביאנסקי נגד אורית אור אחזקה וניהול בע"מ :

בפני כבוד ה רשמת הבכירה אביגיל פריי

תובע

חוסה שאביאנסקי

נגד

נתבעת

אורית אור אחזקה וניהול בע"מ

פסק דין

לפני תביעה שעניינה נזקי רטיבות בדירתו של התובע אשר לטענתו אחראית להם הנתבעת.

התובע הינו דייר בבניין ברחוב האדמונית בשכונת גני אביב והנתבעת הינה חברת הניהול האחראית לתחזוקת הבניין.

לטענתו של התובע בכתב התביעה, ביום הכיפורים בשנת 2017 שמע נזילת מים משמעותית בבוקר אותו יום. לאחר יומיים הבחין בעובדים מטעמה של הנתבעת כשהם מבצעים תיקון צנרת בלובי הבניין בסמוך לדירתו. לאחר זמן מה הופיעו בדירתו כתבי עובש ורטיבות ובדיקה מקצועית שערך העלתה כי לא קיימת נזילה בצנרת הביתית ולפיכך נראה כי הנזילה הינה מן הצנרת המשותפת שמחוץ לדירה. מאחר והכתמים לא התייבשו הזמין התובע מומחה לדירתו שמצא כי הדירה כולה מלאה לחות ורטיבות חמורה שאינה מאפשרת שימוש בדירה ומקורה בנזילה שארעה בצנרת המשותפת. לטענת התובע הנתבעת משמשת הלכה למעשה כוועד הבית בבניין ולפיכך היא האחראית על הנזק שנוצר בדירתו עקב הנזילה. לטענתו החוזה עליו חתם התובע מול הנתבעת הינו חוזה אחיד שהוכתב לו ע"י הנתבעת הכולל תנאים מקפחים.

הנתבעת טוענת בכתב הגנתה כי הינה חברת אחזקה וניהול אולם אינה משמשת כנציגות הבית המשותף ומעמדה הינו נותן שירותים לדיירי הבנין. התובע, כמו דיירים אחרים בבניין, התקשר עם הנתבעת בחוזה לאחזקת הרכוש המשות ף אולם חוזה זה אינו הופך את הנתבעת לוועד הבית או חליפתו. אין המ דובר בחוזה אחיד וטרם החתימה עליו ניתן היה לנהל מו"מ באשר לתוכנו. הנתבעת אינה מכחישה כי בחודש ספטמבר- אוקטובר 2016 טיפלה בנזילות מהצנרת המשותפת בלובי בנין מגורי התובע הסמוך לדירתו, אולם מאז לא אירעו במקום כל נזילות וכך או כך, נזקים הנגרמים כתוצאה מהרכוש המשותף- אינם באחריותה. בנוסף צירפה הנתבעת לתיק ביהמ"ש חוו"ד מומחה מטעמה ולפיה לא ניתן לשלול את האפשרות כי הרטיבות הקיימת בדירה ואשר אינה מוכחשת הינה תוצאה של העדר איטום מחלקו החיצוני של דירת התובע (המצויה במפלס הקרקע של הבניין) וזאת לאור ערכי רטיבות גבוהים יותר בסמוך לקירות החיצוניים של הדירה מאשר בחלקיה הפנימיים הסמוכים לדלת הכניסה ולמיקומה של הנזילה הנטענת.

בדיון ההוכחות העידו התובע וכן מר וייס- המומחה מטעמו וכן מר ירון בונה ששימש כמנכ"ל הנתבעת במועדים הרלוונטיים לתביעה ומר פסקר גל – מומחה מטעם הנתבעת.

מר וייס נחקר על חוות דעתו והבהיר כי הרטיבות בדירה הינה משמעותית וניתן להבחין בה גם בעין בלתי מקצועית. מר וייס אישר כי לא הבחין בנזילה פעילה במועד בו ביצע את הביקור בנכס, כחצי שנה לאחר הנזילה הנטענת. לפי חוות דעתו, המצע מתחת למרצפות הדירה מצוי במצב רטיבות וזאת הגם שלא ביצע הרמה של המרצפות לבדיקה מעשית של אותו מצע חול אלא הסתפק בבדיקות באמצעות מכשור כפי שביצע. מר וייס אישר כי חוות דעתו מסתמכת על בדיקת צריכת המים בהתאם לחשבונות שהוצגו לפניו, וכי לא ביצע בדיקה של איטום הדירה שכן לטענתו לא היה לו צורך בכך שכן על פי ניסיונו המקצועי נזק כפי שנצפה בדירת התובע מקורו באירוע הצפה משמעותי.

התובע אישר בחקירתו כי התקשר בחוזה למתן שירותי אחזקה וניהול עם הנתבעת הן במועד קניית הדירה על ידו ב2009 וכן בשנית ב2015. התובע תיאר את אירוע הנזילה הראשון עליו דיווח בספטמבר 2016 וכן כי שמע רעש של נזילה בבוקר יום כיפור. משסבר כי רעש זה מקורו בפתיחת ברז אצל שכן, יצא מביתו וכשחזר אליו בסוף יום כיפור כבר לא שמע את רעש המים. לשאלת ב"כ הנתבעת לא ידע התובע להמציא חשבונית או קבלה ביחס לבדיקה שבוצעה בדירתו בה נקבע כי אין נזילה בצנרת הביתית. כן אישר התובע כי למיטב ידיעתו לא הוגשה כל תלונה ביחס לנזילה או רטיבות בשל הנזילה ע"י מי משכניו. התובע גם אישר כי מד המים בבניין הוחלף בסמוך לאחר אירוע הנזילה.

מר פסקר גל העיד כי ביקר בדירה וביצע בה בין היתר בדיקה באמצעות מד לחות אשר הצביע על קיומה של רטיבות בכל שטח הדירה. עם זאת לטענתו, הבדיקה שהינה יחסית הצביעה על רטיבות הגבוהה ב-30% באזור הקרוב לקירות החיצוניים וזאת ביחס לשטחים פנימיים יותר. עם זאת, אישר מר פסקר גל כי הרטיבות קיימת גם בכניסה לדירה בסמוך למיקום קו המים הראשי. לטענת מר פסקר גל די בכמות מים בעונה גשומה על מנת לגרום לחלחול רטיבות בהעדר איטום ועל פי עמדתו המקצועית, בעיות האיטום הינם מצב מתמשך ומשכך, נזקי הרטיבות גם הם תוצאה של רטיבות ארוכת שנים. מר פסקר גל אישר כי לא ביצע בדיקת איטום של המבנה בצורה מקצועית שכן זו נערכת ע"י מכון התקנים ומצריכה ציוד מקצועי שאינו בידיו.

מר בונה העיד כי התובע חתם על חוזה ההתקשרות בין הצדדים פעמיים; החתימה האחרונה נערכה בשנת 2015. מר בונה ציין כי דייר שביקש לבצע שינויים בחוזה ההתקשרות היה יכול לפנות לחברה ולהיכנס עימה למו"מ ביחס להוראות החוזה. מר בונה הכחיש כי הנתבעת משמשת כוועד בית בבניין או באופן כללי והדגיש כי הנתבעת נותנת שרותי ניהול ואחזקה בהתאם להוראות החוזה- וזאת בלבד. עם זאת, אישר מר בונה כי בבניין בו מתגורר התובע אין ועד בית וכן פירט את אופן טיפול הנתבעת בתקלות נשוא התביעה.

דיון ומסקנות-

לדידי, בטרם יבחנו חוות דעת המומחים יש להכריע ראשית בשאלת אחריותה של הנתבעת לנזקי התובע, שכן ככל ויקבע כי אין הנתבעת אחראית לנזקים אלה- הרי שאין באמור בחוות הדעת כדי להעלות או להוריד לעניין זה. זאת אם אצא מנקודת ההנחה ואקבל את עמדת התובע כי נזקי הרטיבות עליהם הצביע התובע הינם תוצאה של נזילה שהתרחשה בצינור המים המשותף, המהווה חלק מן הרכוש המשותף.

ע"פ הוראות חוק המקרקעין, הרכוש המשותף הינו חלקי המבנה אשר בבעלות כלל הדיירים והכוללים את המ תקנים המשמשים את כלל הדיירים כדוגמת החניון, המעלית וכן צנרת המים והביוב הקיימת בבניין. רכוש משותף זה הינו כאמור בבעלותם של כלל הדיירים ובהתאמה- האחריות עליו הינה של כלל הדיירים. במקרה בו התאגדו הדיירים ומינו נציגות בית משותף בהתאם להוראות חוק המקרקעין, נציגות זו הינה האחראית מטעמם של הדיירים כולם על אותו רכוש שבבעלותם, והיא המטפלת באחזקתו ובטיפול בנזקים המתרחשים מעת לעת ברכוש זה. לא מעט נציגויות, בוודאי בבתים רבי קומות, בוחרים "לקנות" שירותי אח זקה חיצוניים מיחידים וחברות ניהול אשר מטפלות במקומה של הנציגות ברכוש המשותף. עם זאת, התקשרות זו אינה מעבירה את הבעלות והאחריות על הרכוש המשותף מן הנציגות אל חברות הניהול. חברות הניהול הינן במעמד נותן שירותים ולא במעמד בעלים. אחריו תו של נותן השירות משתרעת על השירות אותו הוא מספק- ועליו בלבד. ככל ויתרשל נותן השירות במתן שירותיו- חושף הוא עצמו לאחריות לנזקים שהביאה רשלנות זו. אולם אם לא הוכחה התרשלותו- אין הוא חב באחריות ביחס לרכוש אשר אינו בבעלותו ואחריות זו נותרת בידי הבעלים.

גם מצב בו לא ממונה ע"י הדיירים נציגות אין להעלות או להוריד לענייננו. כך למשל, מקום בו לא תיגזם גדר חיה בבניין, תהיה הנציגות אחראית למפגע שעלול להיווצר וככל וייגרם נזק ממפגע זה, תהיה חשופה הנציגות להגשת תביעה כנגדה בגין הנזק ; וככל והמדובר בבניין בו אין נציגות נבחרת, הרי שניתן להגיש תביעה כנגד כל אחד מן הדיירים יחד ולחוד עם שכניו שכן כאמור- הרכוש המשותף הינו באחריותם המלאה. ככל וקיימת חברת ניהול אשר היה עליה לטפל בגיזום אותה גדר חיה והיא התרשלה בהתחייבותה החוזית לעשות כן, סביר כי הנציגות או הדיירים, לפי העניין, יהיו רשאים לחזור אליה בגין נזקים שיידרשו פיצוי, אולם זאת ככל ויוכח כי חברת הניהול התרשלה בתפקידה.

ודוק- חברת הניהול אינה חברת הביטוח של דיירי הבניין. השירותים אותם היא מעניקה הינם שרותי ניהול ואחזקה. אין היא מחויבת לפצות מי מדיירי הבניין- בעלי הרכוש המשותף- ביחס לנזקים שנגרמים מהרכוש המשותף אלא במקרים בהם פעלה היא שלא כדין בטיפול ברכוש זה. במאמר מוסגר יוער כי לא הוצג בפני כל מידע ביחס לשאלה האם קיים ביטוח כלשהוא אליו יכול התובע להפנות תביעתו, ואין באמור בפסק הדין כדי למנוע ממנו לפעול למימוש ביטוח זה ככל והוא קיים.

בענייננו לא הוכיח התובע כל רשלנות מצידה של הנתבעת בפעולותיה ברכוש המשותף. מר וייס בעדותו אישר כי לא קיים תקן המחייב בדיקות תקופתיות של צנרת בבית משותף (עמ' 9 שורות 24-26) וגם זאת למעלה מכתב התביעה אשר מטיל את עיקר יהבו על אחריותה של החברה כחליפתה של הנציגות במקרה של אי טיפול בנזקים שנגרמו ברכוש המשותף וההתרשלות היחידה לדידה הוא טוען לגביה נובעת בהשתהותה בטיפול בנזקיו. התובע אינו מצביע על הוראה בחוזה אשר לא קוימה ע"י הנתבעת.

דווקא מפסק דינו של בימ"ש בראשון לציון מפיו של כבוד השופט שוורץ (ת"א 1099/06 נציגות הבית ברחוב ארבע עונות 11 לוד נ' אורית אור אחזקה וניהול בע"מ (פורסם בנו, 9.8.09) ) אנו למדים, ומכלל הן אנו שומעים לאו. התובעת במסגרת התביעה הינה נציגות הבית המשותף, ועילתה של התביעה- עילת רשלנות. לאור טענות אלה בחן ביהמ"ש את ההתקשרות בין הצדדים ואת התנהלות הנתבעת בטיפול במפגעים שהתגלו בבית המשותף. יוער כי ביהמ"ש שלערעור ביטל את קביעות ביהמ"ש ביחס לסוגית היותו של החוזה בין הצדדים חוזה אחיד, אולם כאמור לעיל, עילתה הבסיסית של התביעה שם היתה עוולת הרשלנות של הנתבעת מול התובעת שהיתה האחראית לתחזוקת המבנה ובהתאם לחוזים שנחתמו מול הדיירים טענה מול הנתבעת כי לא פעלה בהתאם להוראות החוזה. בענייננו, כאמור לעיל, התובע רואה בנתבעת אחראית לנזקיו כחליפת ועד הבית, אולם איני סבורה כי אלו תנאי ההתקשרות בין הצדדים. החוזה בין הצדדים אינו קובע כל קביעה ממנה ניתן ללמוד כי הנתבעת קיבלה על עצמה אחריות כחליפתה של נציגות הבית המשותף. משכך, ובהעדר הוכחה או טענה כי תחזוקת הצנרת נעשתה ברשלנות, הרי שלא קמה לתובע עילת תביעה כנגד הנתבעת.
זאת ועוד, מעדותו של התובע עצמו עולה כי הנתבעת טיפלה במפגעים בצנרת המשותף בסמוך לאחר קבלת הודעתו על מפגע שנגרם בשל פגם בצנרת וזאת בהתאם להתחייבותה לתחזק את הרכוש המשותף. הנתבעת אף מצאה אגב הטיפול כי יש צורך בהחלפת קו הצנרת הראשי ופעלה לעשות כן בסמוך לגילוי הבעיה. בטיפול זה לא הוכיח התובע כל רשלנות של הנתבעת.

בהעדר אחריות של הנתבעת לנזקים הנגרמים מן הרכוש המשותף ככאלה, אין צורך להידרש לשאלה האם אכן נגרמו הנזקים עליהם הצביע התובע מן הרכוש המשותף ואין לי אלא לדחות את התביעה.

כל צד יישא בהוצאות המומחה מטעמו כפי שנפסקו בדיון. הסכום שהופקד ע"י הנתבעת- יוחזר לידיה.

התובע יישא בהוצאות הנתבעת בסך 5,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום.
לא ישולמו ההוצאות- יישא הסכום הפרשי הצמדה כדין עד למועד תשלומם בפועל.

זכות ערעור כדין.

המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ז' אייר תשע"ט, 12 מאי 2019, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: חוסה שאביאנסקי
נתבע: אורית אור אחזקה וניהול בע"מ
שופט :
עורכי דין: