ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין שבט אפרים בע"מ נגד זאב מזרחי :

לפני כבוד השופט נמרוד אשכול

התובעת:

שבט אפרים בע"מ, ח.פ. 513835306
על ידי בא כוח ממשרד עוה"ד עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ' ושות'

נגד

הנתבע:

זאב מזרחי, ת"ז XXXXXX648
על ידי בא כוח עוה"ד אורית תובל פרידמן

פסק דין

מבוא
בפני תביעה כספית, חוזית על סך 66,120 ₪ שהוגשה בסדר דין מקוצר. התביעה נסובה סביב תשלום דמי התיווך אותם דורשת התובעת מהנתבע בעבור עמלה . התובעת, חברה בע"מ הרשומה בישראל ועוסקת במתן שירותי תיווך דירות באמצעות מתווכים הנתבע, מזמין שירותי התיווך מהתובעת.
רקע וטענות הצדדים
פרשת התביעה דנה בהסכם שירות התיווך עליו חתמו הצדדים ביום 30.3.2016 ( להלן " ההסכם") שעיקרו, התחייבות הנתבע לשלם לתובעת שכר טרחה בשיעור של 2% בצירוף מע"מ, מכל סכום שיקבל הנתבע בגין הצלחת התובעת במכירת דירתו שברחוב מנחם בגין 31, תל אביב ( להלן " הנכס").

התובעת טענה כי עמדה בהתחייבויותיה לפי ההסכם. באמצעות המתווכת מטעמה, טרחה בעניינו של הנתבע ופעלה לטובת מכירת הנכס שבבעלותו. בין יתר פעולותיה: פגישות לימוד עם הנתבע, בדיקת פרטים ומסמכים הנוגעים לדירה, ניהול מו"מ ובסופו סגירת מחיר רכישת הדירה לשביעת רצונו של הנתבע בסך של 1,750,000 ₪. התובעת טענה כי סעיף 2.1 להסכם מבהיר מפורשות שבמעמד ההתקשרות החוזית עם רוכש הדירה, ישלם הנתבע לתובעת שכר טרחתה. על אף המובהר בהסכם, והתקשרות הנתבע עם רוכש הדירה ביום 17.4.2016, מיאן הנתבע לשלם לה שכר הטרחה בעבור עמלה.

עוד הוסיפה התובעת כי בעצם ההפרה של סעיף 2.1 להסכם, הנתבע מחויב בפיצויה גם לפי סעיף 2.2 בגובה של 1% בצירוף מע"מ משווי העסקה.
התובעת צירפה לכתב התביעה את הסכם שכר הטרחה, את פניותיה לנתבע והתראתה בדבר הסדרת התשלום עובר למועד הגשת התביעה וכן שערוך סכומי התביעה(מסומנים א'-ד' בהתאמה).

הנתבע הגיש " בקשה למחיקת כותרת ולחילופין בקשת רשות להתגונן". ביהמ"ש נתן החלטתו ביום 19.2.2017, בה דחה את הבקשה למחיקת כותרת מהטעם שמופיעה חתימתו לכאורה של הנתבע על גבי טופס ההסכם, ונתן לנתבע רשות להתגונן. בבקשת הרשות להתגונן טען הנתבע כי כתב התביעה הוגש בחוסר תום לב, הוא אינו מכיר את התובעת, לא שכר את שירותיה ולאור היותה ישות תאגידית היא לא טרחה בעניינו של הנתבע ולא ביצעה את הפעולות המפורטות בסעיף 4 לכתב תביעתה.

כן הדגיש הנתבע, כי התנהלותו הייתה מול המתווכת מעיין פרי ( להלן " מעיין פרי/ המתווכת"), אשר שימשה בתקופה הרלוונטית מנהלת סניף לב העיר של סוכנות " HOMELAND/ הום לנד" והציעה לו הענקת שירותי תיווך ומציאת קונה לנכס שברשותו. לבקשת המתווכת וכתנאי לטיפולה בנכס, חתם הנתבע על ההסכם ביום 30.3.2016.

הנתבע טען כי פרטיה של המתווכת כלל אינם מופיעים וזאת בניגוד לסעיף 1 לתקנות המתווכים במקרקעין ( פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1977 (להלן " תקנות פרטי הזמנה בכתב "). כן הוסיף שתאגיד אינו יכול להיות הוא עצמו מתווך בעל רישיון ובכך ספק אם ההסכם עומד בתנאי סעיף 1 לתקנות פרטי הזמנה בכתב . הנתבע ציין כי הפסיקה מסבירה דרישה קוגנטית זו לתקינות פעולת התיווך והפנה לפסק דין בנושא. לדידו, די באלה לדחות את התביעה.

עוד טוען הנתבע, שלאחר החתימה על ההסכם המתווכת ניהלה משא ומתן בשם הקונים ולחצה עליו להפחית את המחיר המבוקש בעבור הנכס, כאשר המחיר מלכתחילה נקבע לאור עצתה המקצועית. לטענתו, רק בדיעבד ולאחר שנחתם ההסכם הסתבר לו שהמתווכת הסתירה את העובדה שהיא פועלת לטובתה נוכח רכישתה את הנכס יחד עם שותפה מר יוגב מונדרי ועל כן גם אם פרטי המתווכת מופיעים על ההסכם כנדרש בסעיף 1 לתקנות פרטי הזמנה בכתב , לא הייתה זכאית התובעת לתשלום דמי התיווך כיוון שפעלה בניגוד עניינים, ובניגוד לחוק המתווכים כאשר לא חשפה בפני הנתבע את עניינה האישי בנכס.

דיון והכרעה
השאלה מושא המחלוקת, אליה נדרש ביהמ"ש היא: האם בנסיבות העניין התובעת זכאית לשכר הטרחה על פי הסכם שירות התיווך עליו חתומים הצדדים, כטענת התובעת, או שמא אינה זכאית לדמי תיווך מאחר והייתה צד להסכם המכר והפרה לכאורה חובות מתווך העולים מסעיפים 8 ו- 10 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 ( להלן " חוק המתווכים").

ביום 30.3.2016 נחתם הסכם להזמנת שירותי תיווך בין התובעת, הום לנד ו/או שבט אפרים בע"מ לבין הנתבע מר זאב מזרחי בעבור מכירת הנכס שברשותו. (הסכם הזמנת שירותי התיווך צורף להודעת תצהיר עדות ראשית מטעם התובעת כנספח " 2") (להלן " ההודעה").

אין מחלוקת בין הצדדים על כך שהנתבע חתם על הסכם שירות התיווך מול מעיין פרי ( ר' סעיפים 4-5 לסיכומי הנתבע). בהסכם עליו חתום הנתבע, מובהר מפורשות שהתובעת היא מתווכת ומטעמה פועלים מתווכים כהאי לישנא:

"...מזמינים בזאת שירותי תיווך במקרקעין מהמתווכים: יוסף סיונוב רישיון... ת.ז... ו/או רונן סיונוב רישיון... ת.ז... ו/או יצחק דקל רישיון... ת.ז... ו/או כל מתווך מטעמם המועסק במשרדי הום לנד בניהולן של נדל"ן בדקה ה- 90 בע"מ ח.פ 512701251 ו/או שבט אפרים בע"מ ח.פ. 513835306... (כולם יחד ולחוד יקראו להלן: "המתווך")."

על כן, מעיין פרי נמנית בין המתווכים הפועלים מטעם התובעת והנתבע מנוע מלטעון לאי ההיכרות עם התובעת ( ר' גם עדותה של מעיין פרי בפרוטוקול הדיון מיום 23.5.2018, ע' 5-6, ש' 26, 1-7).

בהתאם לסעיף 14 לחוק המתווכים, זכאית לכאורה התובעת לדמי תיווך:
למעיין פרי היה רישיון תיווך בתוקף בתקופה הרלוונטית (ראה רישיון תיווך מיום 21.10.2013 וכן אישור תשלום אגרה שצורף בעקבות החלטה מיום 23.5.2018).
הנתבע חתם על הזמנה בכתב לפי תנאי סעיף 9 לחוק המתווכים וההזמנה עמדה בתנאי סעיף 1 לתקנות פרטי הזמנה בכתב בכל הנוגע לפירוט הנדרש בה.
אין מחלוקת בין הצדדים כי מעיין פרי היוותה גורם יעיל להתקשרות הצדדים וכן כי נחתם הסכם רכישה מחייב.

בנסיבות העניין, קובע כי התובעת עמדה בתנאים הקבועים בסעיפים 9 ו- 14 לחוק המתווכים ולכאורה זכאית לעמלת דמי תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ כמפורט בהסכם שנכרת בין הצדדים. מאחר ומעיין פרי היא צד להסכם המכר, יש לבחון את טענות הנתבע לפיהן איננה זכאית לדמי תיווך וזאת בשים לב לסעיפים 8 ו- 10 לחוק המתווכים.
התובעת העידה כי במועד הרלוונטי היא הייתה מנהלת המשרד וגם המתווכת, בנוגע למעורבותה בעסקה הנוכחית העידה בעמ' 6, ש' 8-15 כדלקמן:

כן העידה כי הכירה את הדירה משנת 2015, ניסתה למכור אותה ללקוח בשם דן מרויס ובהמשך הראתה ללקוח יוגב מונדרי. בכל הנוגע להשתלשלות האירועים בעסקה הנוכחית, העידה כי העסקה כבר סוכמה טרם כניסתה והיא הצטרפה לעסקה לאחר שהודיעה לנתבע. בנושא זה העידה בעמ' 6, ש' 23-27:

לגבי נסיבות כניסתה לעסקה, העידה בעמ' 7 ש' 1-5 כדלקמן:

מעדותה ותצהירה של מעיין פרי ניכר כי היא הצטרפה בשלב מאוחר של העסקה, לאחר שסוכם המחיר וניתנה ההנחה. ראה: ס' 23 לתצהירה , ועדות ה בעמ' 6 שלהלן:

הנתבע מעיד לעניין המחיר שסוכם וההנחה שניתנה:

מעדותו של הנתבע, עולה כי המחיר שסוכם למכירת הנכס וההנחה שניתנה לא היוותה גורם שמנע מהנתבע למכור את הנכס, שהריי אם המחיר לא היה לשביעות רצונו הוא היה פונה למתווך אחר שיתור אחר הצעה טובה יותר, או למצער לא היה מסכים למכירת הנכס בהנחה הנ"ל.
הנתבע אישר כי חתם על טופס הזמנת שירותי תיווך בקשר עם הדירה ביום 30.3.2016, כן העיד שבמכירת הדירה היה מיוצג על ידי עוה"ד פרידמן אשר גם טיפל במכירת החנות של הנתבע בדיזינגוף. לדבריו, לא ידע אלא בשלב מאוחר יותר שהמתווכת היא גם רוכשת את הדירה יחד עם יוגב מונדרי.

ההסכם בין הצדדים נחתם ביום 17.4.2016. לנתבע הוצגו חילופי דואר אלקטרוני וטיוטת הסכם מכר שנשלחו לעו"ד פרידמן בו צוין בצורה מפורשת כי הקונה היא גם מעיין פרי. כאשר נחקר הנתבע בנושא זה העיד:

בהמשך נשאל, לאור אי בהירות מסוימת בין תצהירו בבקשת הרשות להגן לבין תצהיר העדות הראשית שהגיש בתיק זה, האם היה בזמן החתימה בארץ, לעניין זה ראה עדותו בעמ' 12, ש' 17-18:

כן העיד מדוע אינו משלם את שכר הטרחה, למרות שהעסקה הסתיימה:

תכליתו של חוק המתווכים צרכני ומטרתו להגן על רוכשי הדירות. החוק מעגן, בין היתר, סעיפים המורים על המתווך לנהוג בהגינות ונ אמנות תוך גילוי עניין אישי. לעניין זה ראה הסעיפים הבאים:

"חובת הגינות וזהירות
8.(א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

גילוי ענין אישי (תיקון מס' 7) תשע"ב-2012
10. מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" – לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, "בעל שליטה" ו"קרוב" – כהגדרתם בסעיף 4א(ד), בשינויים המחויבים. "

יצוין כי סעיפים 8 ו- 10 לחוק המתווכים אינם מגדירים סנקציה בחסות החוק למפר הוראותיהם, אלא קובעים חובות הגינות כללית ונאמנות המהוות בסיס לתביעת חוזית ו/או נזיקית במידה והמתווך מפר את החובות הנ"ל.
יחד עם זאת, בהתאם לפסיקה כפי שתפורט להלן ,לגבי אותם מתווכים שהפרו את חובת הנאמנות ו/או חובת הגילוי ו/או שנהגו שלא בתום לב נקבע כי אינם זכאים לדמי תיווך ו/או כי יש להפחית את דמי התיווך לו הם זכאים .
[ראה למשל: ע"א (ת"א) 8629-11-16 גיל מילנר נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ (פורסם בנבו, 1.11.2017); בו קבע בית המשפט:" מכל האמור לעיל עולה כי די באינטרס האישי שהיה למערער ובפעולתו חסרת תום הלב ובניגוד לסעיף 10 לחוק המתווכים , כדי לקבוע כי לא היה זכאי במקרה זה לדמי תיווך" (סעיף 39 לפסק הדין).כן ראו ע"א (נצ') 22789-04-15 עזבון ינאי נ' צמרת הכרמל נדל"ן (23.11.15); ת.א. (חד') 4083/07 בראל נ' גפן (22.2.10)] .

כאשר המחוקק בחוק המתווכים קבע נורמה שהפרתה עשויה לשלול דמי תיווך מהמתווך, הוא קבע זאת במפורש, ראה סעיף 12 לחוק המתווכים האוסר על מתווך לערוך מסמכים בעלי אופי שיפוטי:

"12. מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961." (ההדגשה אינה במקור, נ.א)

כאשר תוקן החוק בשנת 2012 לא תוקן סעיף זה (ראו הצ"ח 471 מיום 6.01.2010 ), יובהר כי בסעיפים 8 ו- 10 לחוק המתווכים אין סנקציה זהה לסנקציה הקבועה בסעיף 12 שפורט לעיל.

הנתבע ידע ו/או היה עליו לדעת שהמתווכת הינה צד להסכם וזאת מאחר וטיוטות ההסכם המתוקנות נשלחו לבא כוחו מספר ימים לפני החתימה. קל וחומר, עובר לחתימת ההסכם כאשר הנוסח הסופי מונח לפניו, יכול היה הנתבע שלא לחתום על ההסכם ולהעלות את טענותיו. חתימתו על ההסכם כאשר שמה של המתווכת מתנוסס כרוכשת ולאחר מכן התנערות מההתחייבות לשלם שכר טרחה, איננה בתום לב. עדותו של הנתבע בעניין זה איננה מהימנה עליי.

גם המתווכת הייתה צריכה להודיע בצורה מפורשת ובכתב על כך שהנכס נרכש גם עבורה. בעניין זה העידה כי דיברה עם הנתבע וכן כי הדבר מפורט בכתב בטיוטה שנשלחה לבא כוח הנתבע מספר ימים לפני החתימה. החוק במקרה זה, דורש הודעה בכתב לעניין האינטרס האישי של המתווכת בעסקה הרלוונטית, אך אינו מפרט את האופן בו היא תשלח.

בשים לב לכל האמור לעיל, אני סבור כי בנסיבות העניין יש ליישם את דוקטרינת האשם התורם בדיני חוזים, בעניין זה ראה: ע"א 1691/11 בנק לאומי למשכנתאות נ' רחל צוברי וכן ראה ע"א 7194/13 טובית דרור חברה לנכסים בע"מ נ' ב.ס.ר מהנדסים בע"מ מפי כבוד השופט י.עמית (22.7.2015). בנסיבות העניין, ובשים לב להתנהגות הצדדים כמפורט לעיל, יש להפחית את דמי התיווך שעל הנתבע לשלם.

עוד יש לציין כי כעולה מהראיות בתיק, המחיר בו נמכר הנכס היה מחיר ראוי בשים לב לנכסים דומים באותה תקופה ובנושא זה דוחה את טענתו של ה נתבע לפיו מחיר הדירה היה נמוך ממחיר השוק באותה תקופה. ממילא, דוחה את טענת הנזק שנגרם לו בנושא זה. עוד אציין כי דוחה את טענת התובעת כי בנסיבות העניין ועל פי החוזה מגיע לה שיעור מוגדל של דמי תיווך.

סוף דבר

לפיכך אני מקבל את התביעה באופן חלקי.

קובע כי הנתבע ישלם לתובעת סך של 26,000 ₪ בתוספת מע"מ תוך 30 יום מהיום.

לאור נסיבות העניין, כל צד יישא בהוצאותיו ובשכר טרחת עורך דינו.

זכות ערעור כדין.

ניתן היום, כ"ו כסלו תשע"ט, 04 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: שבט אפרים בע"מ
נתבע: זאב מזרחי
שופט :
עורכי דין: