ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין קלמנט סרור נגד אבי מיכאלי :

לפני כבוד השופטת הדס פלד

התובע:

קלמנט סרור
ע"י ב"כ עו"ד דוד קוגן

נגד

הנתבעים:
1.אבי מיכאלי
2.אירמה מיכאלי
ע"י ב"כ עו"ד צפריר פז

פסק דין

רקע:
1. בין התובע לנתבעים נחתם ביום 1.10.2014 הסכם למכירת משרדים, בקומה 13 של בניין משרדים ברחוב החילזון 5 רמת גן, לפיו רכש התובע את הנכס מהנתבעים בתמורה בסך 13,568,500 ₪ כולל מע"מ (להלן: "ההסכם" ו"הנכס" בהתאמה). במועד חתימת ההסכם היה הנכס מושכר לחברת דה ניישן טראפיק בע"מ ( להלן: "השוכרת").

2. הנכס נרכש ע"י הנתבעים ביום 1.12.2010 מחברת אולימפיה החזקות נדל"ן בע"מ ( להלן: "חברת אולימיפיה"). לימים נקלעה חברת אולימפיה להליכי חדלות פירעון. במועד חתימת ההסכם בין הצדדים, טרם נרשמו זכויות הנתבעים בלשכת רישום המקרקעין.

3. ביום 25.3.2015 השלים התובע לטענתו את תשלום מלוא התמורה בגין הנכס. אין מחלוקת כי בהתאם להוראות ההסכם, נמסר הנכס לתובע מסירה משפטית.

4. ביום 30.3.2015 שיגר התובע לנתבעים הודעה על הפרה יסודית של ההסכם. הודעה נוספת נשלחה ביום 5.4.2015. וביום 13.4.2015 הגיש התובע תביעה זו לפיצוי מוסכם ע"ס 1,150,000 ₪ וכן לסכום של 133,597 ₪ יתרת חוב בגין התחשבנות על פי ההסכם.

טענות התובע:
5. זמן קצר לאחר חתימת ההסכם החלו הנתבעים להפר את ההסכם בשורה של הפרות יסודיות ועם מסירת החזקה המשפטית בנכס אף הסתבר לתובע , כי חלק מהמצגים היסודיים שניתנו על ידי הנתבעים כמפורט במבוא להסכם הינם מצגי שווא.

6. לאחר ביצוע התשלום הראשון, ביקש התובע לבצע את התשלום השני ישירות לרשויות מיסוי מקרקעין, זאת בהתאם להוראות ההסכם. לבקשת הנתבעים- אשר שכחו לבקש את הקטנת המקדמות - עיכב התובע את התשלום בכדי לאפשר לנתבעים להמציא אישור על הקטנת המקדמות, אולם סירב לבקשת הנתבעים להעביר את התשלום ישירות אליהם. התובע המתין עד היום האחרון על פי השובר לתשלום ומשלא עלה בידי הנתבעים להמציא אישור על הקטנת המקדמות, העביר את התשלום ביום האחרון לרשויות המס. לטענת התובע בגין התשלום שביצע כאמור, עיכבו הנתבעים במכוון השלמת העסקה וכפועל יוצא את המחאת דמי השכירות .

7. לאחר תשלום המקדמה והשלמת רישום הזכויות ע"ש הנתבעים- רישום שבוצע ע"י ב"כ התובע - ביקש התובע להשלים את תשלום מלוא התמורה ולשם כך העביר לב"כ הנתבעים בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת בנק דיסקונט בגין התחייבות לרישום משכנתא. הנתבעים עיכבו את חתימת ומסירת מסמכי המשכנתא בטענות שונות ותוך שהם חוזרים ומודיעים כי הם "מענישים" את התובע, על כך שהעביר את המקדמה לרשויות המס. לאחר שהנתבעים התרצו ואישרו את נוסח ההתחייבות, הגיע שליח למשרד ב"כ הנתבעים עם המחאה בנקאית לתשלום יתרת ההון העצמי והמחאה מעותדת לתשלום המע"מ. ב"כ הנתבעים סרב למסור לשליח את כתב ההתחייבות, שכן לטענתו , מרכיב המ ע"מ אמור להשתלם במזומן והתמיד בסירובו, גם כאשר התייצב השליח במשרדו שנית , מצויד בהמחאה לפירעון מידי. ב"כ הנתבעים שיחרר את כתב ההתחייבות רק לאחר העברת רכיב המע"מ בהעברת זה"ב.

8. ביום 24.3.2015 פנה התובע לב"כ הנתבעים בבקשה לקבל אישור לפיו יש בידיו את כל מסמכי ההעברה, או לחילופ ין, לקבל פרטי חשבון נאמנות לצורך העברת יתרת התמורה. ביום 25.3.2015 בהעדר תשובה, העביר התובע בהעברה בנקאית את יתרת התמורה לחשבון הנתבעים והכין המחאה בנקאית על סכום הנאמנות לפקודת ב"כ הנתבעים בהתאם להוראות ההסכם. ב"כ הנתבעים סירב לקבל את הפיקדון וביקש להעבירו ישירות לנתבעים וזאת למרות שהיו חסרים בידיו מסמכים מהותיים לרבות שטרי מכר, אישור מס רכוש, אישור חברת הניהול בדבר היעדר חובות, כתב המחאת זכויות לשוכרים וכו' בטענה כי מדובר בזוטות. רק לאחר שהתובע הסכים בלית ברירה להקטין את סכום הפיקדון, התרצו הנתבעים והסכימו לקבל את הפיקדון בנאמנות.

9. למרות שמלוא התמורה שולמה, סירבו הנתבעים תוך הפרה יסודית של ההסכם, למסור את מלוא המסמכים לרבות כתב המחאת זכויות בקשר עם הסכם השכירות בגינו היה התובע זכאי לקבל לידיו את דמי השכירות; המחאה בנקאית ע"ס 133,597 ₪ בהתאם להוראות סעיף 6.4 להסכם; מכתב החרגה באופן שהעמיד את התובע בפני הפרה יסודית של הסכם המימון עם הבנק.

10. הנתבעים לא המציאו את ההמחאה הבנקאית כקבוע בסעיף 6.4 להסכם, לא השיבו את הפרשי דמי השכירות בגין 7 ימים בחודש מרץ, לא השיבו לתובע את הסכום ששילם במקומם לצורך הסרת המשכנתא שרבצה מטעמם על הנכס.

11. כמו- כן, הנתבעים הפרו הפרה יסודית את ההסכם בכך שלא סילקו את חובם כלפי חברת הניהול ולא המציאו לתובע אישור בדבר העדר חובות באופן הגורם לתובע להפר את הסכם המימון עם הבנק. הנתבעים סילקו את חובם לחב' הניהול רק ביום 30.4.2015 .

12. הנתבעים הפרו יסודית את ההסכם בכך שהציגו מצג שווא ביחס עם שטח הנכס וצרפו להסכם תסריטי מדידה כוזבים, כאשר היה ידוע להם כי שטח הנכס קטן יותר וכי מדידות עדכניות בוצעו טרם חתימת ההסכם וכן הציגו מצג שווא לפיו הנכס נקי מחובות וזאת חרף חוב של עשרות אלפי שקלים לחברת הניהול . נתבע 1 הציע לתובע בשיחה טלפונית לבטל את ההסכם עקב הסתירה במידות אולם התובע סרב.

13. הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית בכך שנמנעו למסור לתובע כתב המחאת זכויות והתרצו לעשות כן רק לאחר עבור המועד לקבלת דמי השכירות ורק לאחר שהתובע הצליח לעכב את תשלום דמי השכירות לנתבעים באמצעות הודעה לשוכר. הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית בכך שהמציאו באיחור את שטרי המכר והביטחונות מכוח הסכם השכירות ועודם מפרים את ההסכם בכך שטרם המציאו בקשה לרישום מקרקעין ואישור מס רכוש.

14. הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית בכך שלא המציאו מכתב החרגה מהמשכנתא הנוספת, מכתב אותו נאלץ התובע להוציא בעצמו מהבנק של הנתבעים.

15. בגין כל אחת מההפרות היסודיות זכאי התובע לפיצוי מוסכם הקבוע בסעיף 13.1 להסכם המכר בסך 1,150,000 ₪.

טענות הנתבעים:
16. ההסכם קוים במלואו הנתבעים לא הפרו את ההסכם קל וחומר הפרה יסודית. התובע אינו זכאי לכל פיצוי.

17. ההסכם הינו חלק ממערכת חוזים מורכבת, באשר הנתבעים החזיקו בזכויות חוזיות בגין הנכס שרכשו מחברת אולימפיה ( המצויה בהליכי פירוק) ואשר הינם חלק ממערכת חוזים של קבוצת רכישה. התובע היה מודע למורכבות זו העלולה לעכב את מועד השלמת חיובי הצדדים על פי ההסכם. הנתבעים מעולם לא התחייבו לעמידה בזמנים ובמיוחד לא בנוגע לרישום הזכויות על שמם, גם עקב הליך הפרוק של חברת אולימפיה והצורך בהסכמות של צדדים שלישיים. ב"כ התובע מרצונו ויוזמתו פעל לקידום הליכי הרישום וזאת על מנת לקדם מועד תשלום דמי השכירות לידי התובע.

18. בסופו של יום הסתיימה העסקה בפרק זמן קצר ביחס למורכבותה- בתוך 6 חודשים, דבר המעיד על שיתוף הפעולה מצד הנתבעים והעדר כל עיכוב בקיום התחייבויותיהם. הנתבעים אף מסרו לתובע ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום הזכויות בנכס על שמם וזאת עוד בטרם תשלום מלוא התמורה דבר המעיד על שיתוף פעולה מלא מצ דם.

19. אין ממש בטענה כי הנתבעים עיכבו או סירבו באופן בלתי מוצדק למסור מסמך כזה או אחר על פי דרישת התובע, וממילא רוב התקשורת התקיימה בין ב"כ הצדדים ולא בין הצדדים עצמם. נכון ליום 2.4.2015 נמסרו שטרי מכר ויתר מסמכי העברת הזכויות ויש לראות בכך קיום חיוב הנתבעים להעברת הזכויות.

20. התובע הוא שאיים על הנתבעים כי ישלם באופן חד צדדי שיעור 7.5% בגין מס שבח ישירות לרשויות המס וזאת עוד בטרם נדרש לעשות כן על פי ההסכם ובניגוד לקבוע בסעיף 5.3 בו, וכן בניגוד לסעיף 5.1.1 להסכם, המחייב תשלום רק כנגד שובר שיימסר לו ע"י הנתבעים דבר שלא התקיים במקרה דנן. התשלום על ידי התובע באופן חד צדדי לרשויות המס, שלא לצורך ובניגוד להסכם, מהווה הפרה יסודית של ההסכם ע"י התובע ומסב לנתבעים נזקים עד היום.

21. הנתבעים לא התנגדו למסירת כתב התחייבות לרישום משכנתא ופעלו בהתאם להוראות ההסכם. התובע הוא שפעל בניגוד להוראות ההסכם עת ביקש לממן את תשלום התמורה הרלוונטי באמצעות שיקים מעותדים, וכן ניסה להחתים את הנתבעים על כתב התחייבות לבקשת הלוואה מסחרית ללא הגבלת סכום, בטרם ביצוע התשלום על פי הוראות ס' 5.1- 5.2 להסכם, וללא אסמכתא כי מלוא הכספים יועברו לנתבעים או לבנק לצורך פירעון המשכנתא בהתאם לסעיף 5.4 להסכם. הנתבעים חתמו על התחייבות מתוקנת ואף נתנו לב"כ התובע לחתום בשמם על תיקון הטעות שנפלה במס' ת.ז. על מנת למנוע עיכוב.

22. החוב לחב' הניהול היה חוב עצמאי שנבע ממחלוקת כנה בין הנתבעים לבין חברת הניהול וממילא התובע לא נדרש לשלמו. אין מדובר בהפרה של ההסכם ולא נגרם לתובע כל נזק בשל כך.
23. בגין ההתחשבנות על דמי שכירות שילמו הנתבעים לתובע ביום 16.4.18, סך 128,457 ₪. לא מדובר בהפרת ההסכם שכן החישוב לא יכול היה להיעשות בעת מסירת מסמכי העסקה.

24. הנתבעים לא הטעו את התובע ביחס לגודל הנכס. תיאור הנכס הועתק על ידי ב"כ התובע עצמו מחוזי הרכישה לפיהם רכשו הנתבעים את הנכס מחברת אולימפיה. לראיה, בתיאור הנכס נרשם כי גודל הנכס הינו " כ" ולא ננקט שטח מדויק. לתובע ניתנה אפשרות לבחון את גודל הנכס ואף למדוד אותו טרם חתימת ההסכם. התובע הצהיר בהסכם כי רכש את הנכס as is והתחייב להימנע מלהעלות טענה של אי התאמה.

25. התובע אשר העלה את הטענה ביחס לשטח הנכס עוד במהלך ביצוע ההסכם, סרב להצעת הנתבעים לוותר על הרכישה ויש לראות בו כמי שהסכים לוותר על טענה זו .

26. בהעדר חוות דעת מודד, טענות התובע בעניין השטח לא הוכחו ונשענות על עדויות שמיעה.

27. הזכויות בגין הסכם השכירות הומחו לתובע בהתאם בסעיף 6.4 להסכם לאחר השלמת יתרת התמורה. התובע קיבל את התשלום המגיע לו על פי ההסכם וכל עיכוב נבע כתוצאה מדין ודברים בהתחשבנות בין הצדדים, בגינה העבירו הנתבעים לתובע סכום של 128,487 ₪.

28. הנתבעים לא הפרו את ההסכם וככל ו יקבע כי הפרו את ההסכם, הרי שאין מדובר בהפרה יסודית ומכל מקום מדובר התניות בהסכם לעניין הפרות יסודיות הינן תניות גורפות ו אינן סבירות.

29. לחלופין, יש להפחית את גובה הפיצוי המוסכם אשר אינו עומד ביחס סביר לנזק וממילא לא נגרם לתובע כל נזק. סכום הפיצוי בגין האיחור אם בכלל בקיום החוזי אינו עולה כדי הפרה יסודית או מהותית במיוחד לנוכח מורכבות ההסכם, ויש להורות על הפחתת הפיצוי המוסכם עד בטלותו מכוח סעיף 15 לחוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א- 1970 (סעיפים 32-33 לבר"ל).

ההליך
30. בסמוך לאחר הגשת התביעה שילמו הנתבעים לתובע את החלק הארי של החלק הנוגע להתחשבנות בגין דמי השכירות סך של 128,487 ₪ והמציאו אישור מחב' הניהול.

31. הצדדים הגישו עדויות ראשיות בתצהירים. מטעם התובע הוגשו תצהיר התובע, תצהיר המתווך אור דונסקי ותצהיר עו"ד אסף רוטברט ממשרד עורכי הדין אשר ייצגו את התובע בהסכם. התובע אף זימן לעדות מטעמו את רו"ח שלומה קינן מנציגות בעלי הזכויות בבניין. הנתבעים הגישו תצהירים מטעמם.

32. לאחר עדותם של המתווך אור דונסקי ושל רו"ח שלמה קינן, הגיש התובע בקשה לצרף תצהירים משלימים מטעמם , ביחס לסוגיות שעלו בחקירה הנגדית . ב"כ הנתבעים ויתר על חקירתם ביחס לתצהירים המשלימים .

33. הצדדים הגישו סיכום טענותיהם בכתב.

דיון והכרעה:

34. ההסכם נחתם ביום 1.10.14.
הנכס הוחזק ע"י שוכר, אי לכך הוסכם, כי עם תשלום מלוא התמורה תבוצע מסירה משפטית של החזקה בנכס.
ביום 25.3.15 ביצע התובע העברה בנקאית של יתרת התמורה לחשבון הנתבעים והכין המחאות בנקאיות על סכום הפיקדון לנאמנות ב"כ הנתבעים ועל סכום המע"מ. ב"כ הנתבעים סרב לקבל את הפיקדון. במכתב ב"כ התובע מיום 27.3.15, פירט ב"כ התובע את המסמכים החסרים והודיע כי בכפוף לקבלתם, יסכים התובע להקטין את הפיקדון לסך 10,000 ₪, עד קבלת מלוא המסמכים.
ביום 2.4.15 מסרו הנתבעים לתובע את מסמכי העברת הזכויות ובכלל זה ייפוי כוח בלתי חוזר; שטרי מכר חתומים; מכתב החרגה; בטחונות חוזה השכירות; כתב המחאת זכויות; שטרי ביטול משכנתא (ר' מכתב ב"כ הנתבעים מיום 2.4.15 נספח א' לבר"ל; ר' אישור התובע סעיף 31 לסיכומי התובע).
בין התאריכים 3.4.15- 11.4.15 חל באותה שנה חג הפסח. התביעה הוגשה ביום 13.4.15.

35. התובע טוען כי הנתבעים הפרו את ההסכם במספר הפרות יסודיות המזכות אותו בפיצוי המוסכם בסך 1.150,000 ₪ הקבוע בהסכם כדלקמן:
אי מסירת המחאה בנקאית בניגוד להתחייבותם בסעיף 6.4 להסכם- מדובר בהתחשבנות בגין דמי השכירות לרבות ביחס לימים 25.3.15-1.4.15 (מועד השלמת התמורה ע"י התובע עד מועד מסירת כתב ההמחאה). התחייבות זו של הנתבעים בוצעה על ידם ביום 16.4.15.
אי סילוק חוב הנתבעים לחב' הניהול- יצוין בהקשר זה כי אישור חב' הניהול על העדר חובות ממוען לשוכרת נמסר ביום 26.3.15 ואישור על סילוק חובות נמסר לתובע ביום 30.4.15.
אי מסירת כתב המחאת הזכויות במועד מסירת השלמת התמורה- יצוין בהקשר זה כי כתב המחאת הזכויות נמסר לתובע בסמוך לאחר מכן ביום 1.4.15 והשוכרים המתינו עם העברת דמי השכירות עד אותו מועד.
מסירה באיחור של שטרי המכר והביטחונות מכוח הסכם השכירות אשר היו צריכים להימסר במועד השלמת התמורה 25.3.15- יצוין בהקשר זה כי מסמכים אלה נמסרו גם אליבא לתובע 6 ימים לאחר מכן .
אי מסירת מקור של בקשה לרישום מקרקעין ואישור מס רכוש.
אי מסירת מכתב החרגה עת התובע נאלץ לפנות ולקבל מכתב זה מבנק הנתבעים- יצוין בהקשר זה כי , מכתב החרגה נמסר ביום 2.4.15. קבלתו אושרה ע"י ב"כ התובע בסעיף 1.4 למכתבו מיום 5.4.15.
מצג לא נכון ביודעין בקשר לשטח הנכס.

36. עיננו הרואות כי ביחס לאיחור בהמצאת מסמכים ה נדרשים לרישום זכויות התובע, אף לשיטת התובע - הטוען כי השלים את מלוא תשלום התמורה ביום 25.3.15- מדובר באיחור של 6 ימים.

37. למעלה מהצורך אתייחס לטענות התובע לפיהן עיכבו הנתבעים במכוון את השלמת העסקה, אף שלא נכללו במניין ההפרות היסודיות להן טען ;
מהראיות עולה כי התובע מיוזמתו הוא אשר ביקש לבצע את רישום הזכויות ע"ש הנתבעים ולא הונחה כל תשתית לטענה לפיה אולץ לעשות כן כתוצאה ממחדלי הנתבעים.
כך, אין כל ממש בטענת התובע לפיה עיכבו הנתבעים את מסירת ההתחייבות לרישום משכנתא בניגוד להסכם. לא הוכח כי התיקונים לנוסח ההתחייבות אשר נדרשו ע"י ב"כ הנתבעים, היו בלתי סבירים מבחינת הנתבעים.
לעניין הדרישה לפירעון מידי, קובע סעיף 5.4 להסכם כי המוכרים מתחייבים לחתום על המסמכים הדרושים בתוך 7 ימים "בכפוף לפירעון התשלומים בסעיפים 5.1-5.2" (ההדגשה שלי-ה.פ) . מכאן שהנתבעים עמדו על זכותם להמתין לפירעון ההמחאה לצורך התשלום .

38. להשלמת התמונה אעיר, כי אין מחלוקת כי התובע היה ער להליכי הפירוק של חב' אולימפיה ולמורכבות שעלולה להיווצר ברישום הזכויות. סעיף 3.2 להסכם קובע כי אי העברת הזכויות ע"ש הנתבעים, לא תהווה הפרה של ההסכם לכל צורך וענין או עילה שלא לשלם את התמורה במועדים הקבועים בהסכם.
עם זאת, העסקה הושלמה בפרק זמן המתוכנן של כשישה חודשים.

מסירת מסמכים –
39. בהתאם להוראות סעיף 7.3 להסכם, היה על הנתבעים להעביר את המסמכים והאישורים הדרושים לצורך העברת הזכויות בנכס ע"ש הקונים, במועד מסירת החזקה וכנגד תשלום מלוא התמורה.

40. ביום 25.3.15 ביצע התובע העברה בנקאית של יתרת התמורה לחשבון הנתבעים והכין המחאות בנקאיות על סכום הנאמנות והמע"מ. ב"כ הנתבעים סרב לקבל את הפיקדון בנאמנות. במכתב מיום 27.3.15 פרט ב"כ התובע את רשימת המסמכים החסרים;
בסיפא למכתבו נאמר: "לאחר העברתך לידי את המסמכים המפורטים בסעיף 1.1-1.8 לעיל, יסכים הרוכש לשחרור כספי הנאמנות למעט הסך של 10,000 ₪ אשר יישאר עד להמצאת מלוא המסמכים" . לא נטענה טענה להפרת ההסכם בגין אי המצאת המסמכים במועד בו נטען כי שולמה מלוא התמורה (25.3.15) .

41. ביום 30.3.15 ניתנה ההודעה על הפרות יסודיות של ההסכם.
בסמוך לאחר מכן ביום 2.4.15 העביר ב"כ הנתבעים במכתבו לב"כ התובע, ייפוי כוח בלתי חוזר, שטרי מכר חתומים, מכתב החרגה, בטחונות חוזה השכירות, כתב המחאת זכויות, שטרי ביטול משכנתא. התובע אישר כי דמי השכירות שולמו לו החל מיום 1.4.15 וכי ביום 2.4.2015 קיבל את ייפוי הכוח הבלתי חוזר ( פ' ע' 63 ש' 2- 7).
במכתבו מיום 5.4.15 אישר ב"כ התובע קבלת המסמכים לרבות מכתב ההחרגה, ציין כי יש לעדכן את התאריך בכתב המחאת הזכיות, להמציא בהקדם אישור מס רכוש ו מקור של הבקשה לרישום מקרקעין. ובהמשך, מתריע ב"כ התובע על הפרות יסודיות שעניינן, אי סילוק החוב לחב' הניהול, אי תשלום הפרש דמי השכירות, אי מסירת המחאה בנקאית לפי סעיף 6.4 להסכם.

42. כאמור, התובע ביצע ביום 25.3.15 העברה בנקאית של יתרת התמורה לחשבון הנתבעים והכין המחאות בנקאיות על סכום הנאמנות והמע"מ. לא הושגה בין ב"כ הצדדים הסכמה על גובה הפ יקדון. ב"כ הנתבעים סרב לקבל את הפיקדון בנאמנות. אין ראיה כי הסירוב מהווה הפרה של ההסכם.
במכתב ב"כ התובע מיום 27.3.15, פירט ב"כ התובע את המסמכים החסרים והודיע כי בכפוף לקבלתם, יסכים התובע להקטין את הפיקדון לסך 10,000 ₪, עד קבלת מלוא המסמכים. עולה אם כן, כי לא ניתן לקבוע כי יתרת התמורה הועברה כבר ביום 25.3.15.

43. זאת ועוד, בהסכם לא נקבע מועד לתשלום יתרת התמורה , אלא נקבע כי תשולם "לא יאוחר מעבור 180 ימים ממועד חתימת החוזה...". מאחר ולתובע עמדה האפשרות לשלם את היתרה במועד לפי בחירתו, ממילא סביר כי נדרשת שהות לרכז את המסמכים ולהכין את התכתב המשפטי הנלווה. העברת המסמכים מספר ימים לאחר התשלום, כאשר חלק מהתשלום הוכן מראש כפיקדון בנאמנות, נראית כפרשנות סבירה לקיום הוראות ההסכם.
חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא במכתבי ב"כ התובע מימים 27.3.15 ו- 5.4.15 ומחקירתו הנגדית .
כך, בהודעת דוא"ל מיום 5.4.15 (נ/1), במקביל לאישור ביחס למסמכים שנתקבלו, מאשר ב"כ התובע כי יתר המסמכים יועברו לאחר החג ומתריע רק על הפרת סעיף 6.4 להסכם שעניינו ההתחשבנות על דמי השכירות. גם בחקירתו הנגדית אישר ב"כ התובע כי הסכים לארכה להמצאת המסמכים אולם לא לחוב הכספי "אחרי ה- 5.4 נותר בעיקר הכסף ואותם המסמכים שממילא לא יכול להוציא אותם במהלך החג.."(ר' גם חקירתו הנגדית פ' ע' 49 ש' 29; פ' ע' 50 ש' 11- 13).

44. התובע טוען כי בקשה מקורית לרישום מקרקעין ואישור מס רכוש לא הועברו אף במועד הגשת התביעה. אין מחלוקת כי העתק בקשה לרישום מקרקעין הומצא ביחד עם המסמכים אשר הועברו ביום 2.4.15. לתובע אף נמסר באותו מועד בייפוי כוח בלתי חוזר, מכוחו יכול היה בא כוחו לחתום על הבקשה המקורית. לעניין אישור מס רכוש אין מחלוקת כי ב"כ התובע טיפל בקבלת אישור מס רכוש עובר לרישום הזכויות ע"ש הנתבעים. הנתבע לא נחקר על תצהירו ולא נסתרה טענתו לפיה, ב"כ התובע טיפל בהוצאת אישור מס רכוש במועד מוקדם יותר. אם וככל ונדרש אישור מס רכוש לצורך הרישום, ברי כי בידי התובע היה אישור מס רכוש עובר לרישום הזכויות ע"ש הנתבעים אחרת לא ניתן היה לבצע את הרישום. מכל מקום, הנתבעים פעלו להמצאת האישור מיד לאחר קבלת דרישת התובע. טענת התובע לפיה נגרם לו נזק ביחסיו עם הבנק המממן, נטענה בעלמא וללא כל פירוט.

ההתחשבנות בגין דמי השכירות סעיף 6.4 להסכם -
45. התובע טוען כי הנתבעים לא המציאו במועד, כתב המחאת זכויות בקשר עם הסכם השכירות; לא המציאו את ההמחאה הבנקאית ע"ס 133,579 ₪ בהתאם לסעיף 6.4 להסכם, לא השיבו את הפרשי הסכם המכר בגין 7 ימים של חודש מרץ, לא השיבו את הסך של 850 ₪, אותו שילם לצורך הסרת המשכנתא שהייתה רשומה בגין זכויותיהם על הנכס.

46. בסעיף 5.3 להסכם נקבע כי במועד העברת יתרת התמורה, יעבירו הנתבעים לתובע המחאה בגין סכום ההנחה שניתנה לשוכרת כמפורט בסעיף 6.4 להסכם. עוד נקבע כי באותו מועד יימסר כתב המחאה בגין מלוא הזכויות והחובות ביחס להסכם השכירות.

47. לטענת התובע השוכרת לא הסכימה להעביר את דמי השכירות לרבעון אשר היה אמור להשתלם ביום 1.4.2015 עד לקבלת כתב המחאת זכויות חתום על ידי הנתבעים, ובכך נגרם לו עיכוב בקבלת תשלום דמי השכירות בהתאם לזכותו על פי ההסכם.
עו"ד רוטברט אישר בחקירתו הנגדית, כי ביום 1.4. 15 היה בידו כתב המחאת זכויות ( פ' ע' 33 ש' 18- 19), אולם טען, כי במועד זה כבר נגרם לתובע נזק, מכיוון שביום 1.4. 15 לא היה בידו להציג לשוכרת כתב המחאת זכויות ולכן השוכרת לא הסכימה להעביר לידי התובע את דמי השכירות וכל שהסכימה היא להימנע מהעברת השכירות לידי הנתבעים ( פ' ע' 34 ש' 23- 27).

48. לא מצאתי בסיס לטענה לפיה האיחור הנטען בהעברת המחאת הזכויות מהווה הפרה יסודית של התחייבויות הנתבעים בהסכם. כתב המחאת הזכויות נמסר לתובע ביום 1.4.15 אין מחלוקת כי דמי השכירות שולמו לתובע החל ממועד זה, כך שממילא התשלום הרבעוני הועבר לתובע וענייננו, גם לשיטת התובע בהתחשבנות ביחס ל-5 ימים.

49. בסעיף 5.3 להסכם נקבע כי במועד העברת יתרת התמורה יעבירו הנתבעים לתובע המחאה בגין סכום ההנחה שניתנה לשוכרת כמפורט בסעיף 6.4 להסכם. בסעיף 6.4 להסכם נקבע כי במועד מסירת החזקה המשפטית לתובע, על הנתבעים לשלם לתובע בהמחאה בנקאית את סכום ההנחה שהשוכרת בנכס זכאים לה על פי הסכם השכירות החל ממועד תשלום יתרת סכום התמורה ועד ליום 30.6.15.

50. התובע טען כי חובם של הנתבעים הינו 133,597 ₪ עפ"י התחשיב כדלקמן: קיזוז השקעות במושכר לפי סעיף 6.4 להסכם ( נתבע סך בגובה 112,604 ₪); תחשיב דמי השכירות בגין 5 ימים ל תאריכים 25.3.2015 ועד ליום 31.3.2015 ( נתבע סך בגובה 2,104 ₪); חוב עבור הפרש תשלום בגין המשכנתא אשר שולם על ידי התובע במקום הנתבעים ( נתבע סך בגובה 850 ₪); - פירוט התחשיב צורף בנספח ט' לתצהיר התובע.

51. אין חולק כי במועד הגשת התביעה הנתבעים טרם שילמו על החשבון סכום כלשהו בגין דרישת התובע, והתשלום בוצע מספר ימים לאחר הגשת התביעה ( פ' ע' 70 ש' 8- 12; פ' מיום 1.11.2015 ע' 1 ש' 21). לטענת התובע הנתבעים עיכבו את התשלום ושלחו חשבון נגדי רק לאחר שבוע- שבועיים מדרישת התשלום שלו ( פ' ע' 63 ש' 31- 32). הנתבעים טענו כי היו חילוקי דעות כנים לגבי החישוב. בסופו של יום הצדדים לא הגיעו להסכמה לגבי הסכום, והנתבעים העבירו את רובו של התשלום על בסיס התחשיב מטעמם. עולה אם כן כי סכום זה, אשר לא היה שנוי במחלוקת, יכול היה להשתלם גם בטרם הגשת התביעה .

52. התובע טוען לפער של כ-5,000 ₪ בין דרישת התשלום לסכום אשר שולם ע"י הנתבעים. התובע לא הגיש ראיות באשר לאופן חישוב חרף העובדה שטען שיעשה כן ( פ' ע' 71 ש' 30). התובע לא הוכיח את הפער הנטען בסכומים ואין בסיס לחיוב הנתבעים בגינו.

53. גם אם לפי פרשנות סבירה של ההסכם, ניתן היה להעביר את ההמחאה עם יתר המסמכים ביום 2.4.18, עדיין מדובר באיחור של כשבועיים בתשלום לפי סעיף 6.4 להסכם. סעיף 6 נכלל במניין הסעיפים היסודיים.

יתרת החוב לחברת הניהול -
54. התובע טוען כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית את ההסכם, עת הצהירו בהסכם כי הנכס נקי מחובות וניסיונם להסתיר קיומו של חוב לחב' הניהול באמצעות הצגת אישור כוזב ( הממוען לשוכרת ולא להם), וכי לא סילקו את חובם לחברת הניהול במועד. הנתבעים טוענים מנגד כי אישור חברת הניהול אינו נמנה על המסמכים המהותיים, אינו נכלל בסעיף 7.4 להסכם וכי ממילא קיים בהסכם מנגנון של הסדרת חובות לפי סעיף 11 .

55. הנתבעים המציאו ביום 26.3.15 אישור על העדר חובות לחב' הניהול ממוען לשוכרת. אין מחלוקת כי לנתבעים היה חוב כלפי חברת הניהול, והנתבע אישר כי שילם את חובו לחברת הניהול רק ביום 30.4.15 ( פ' ע' 77 ש' 14). לטענתו, החוב הינו חוב עצמאי שאינו קשור לתובע ומקורו במחלוקת כנה ובתום לב עם חב' הניהול.

56. אכן החוב שולם לאחר הגשת התביעה, אולם אין המדובר בהקשר זה בהפרה יסודית של ההסכם. אישור חב' הניהול אינו נמנה על המסמכים אותם נדרשים הנתבעים למסור על פי ההסכם ואינו נמנה על מסמכים הנדרשים לצורך הרישום.
אין המדובר בהצהרה כוזבת לפי סעיף 3.1 להסכם שעניינו זכויות הנתבעים. קיומם של חובות שוטפים על הנכס אינו עומד בסתירה לסעיף 3.1 להסכם.
סעיפים 9.1 ו- 9.3 להסכם קובע ים את החבות בתשלומי המיסים עד ולאחר מועד המסירה. ההסכם קובע כי כל התשלומים והחשבונות לרבות לחב' הניהול עד מסירת החזקה יחולו על הנתבעים ולאחר מכן על התובע . ההסכם אינו קובע כי יש להמציא אישור למועד המסירה.
ההסכם אף מסדיר בסעיף 11 הוראות לתשלום ע"י צד במקום הצמד האחר.
גם במבחן הפרה יסודית מסתברת, אין ענייננו בהפרה יסודית שהרי לא ניתן להניח כי אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. ולעניין זה, התובע אישר כי החוב אשר נפרע ע"י הנתבעים לאחר מועד מסירת החזקה, לא עיכב את העברת החזקה לידיו ( פ' ע' 65 ש' 17- 21).
התובע לא הניח תשתית לטענה כי העדרו של מסמך זה היסב לו נזק במישור היחסים בין התובע לבין הבנק המממן ( פ' ע' 45 ש' 24- 25)

סיכום ביניים

57. העולה מהמקובץ לעיל:
בהעדר מועד מוגדר בהסכם ואף אם נניח כי המסמכים לצורך הרישום הועברו באיחור, מדובר באיחור קל. מפניות ב"כ התובע בזמן אמת להמצאת המסמכים עולה, כי התובע לא עמד על הטענה לפיה מדובר בהפרה יסודית ובמכתב בא כוחו ניתנה ארכה להמצאת המסמכים ;
יש לדחות טענות התובע להפרות יסודיות של ההסכם לעניין העיכובים הנטענים באי העברת הבקשה לרישום מקרקעין ואישור מס רכוש;
יש לדחות טענות התובע להפרתו היסודית של ההסכם לעניין עיכוב במסירת מכתב ההחרגה;
יש לדחות את טענות התובע להפרות יסודיות של ההסכם בגין אישור חב' הניהול;

יש לקבל טענת התובע להפרתו היסודית של ההסכם לעניין האיחור בתשלום לפי סעיף 6.4 להסכם.

גודל הנכס-הטענה למצג שווא-
58. התובע טוען כי במבוא להסכם הציגו הנתבעים ביודעין, מצג שווא בקשר עם שטחו של הנכס, עת טרם חתימת ההסכם בוצעו מדידות מהן עולה כי שטח הנכס קטן יותר .

59. הבניין בו מצוי הנכס נבנה כאמור במסגרת קבוצת רכישה. מעדות רו"ח שלמה קינן ( להלן: "קינן") עלה כי נציגות הדיירים הזמינה מודד מטעמה, ואילו קינן ערך טבלה (ת/1) המרכזת את הפרשי השטחים בין התכנון על פיו רכשו המשתתפים בקבוצת הרכישה לבין ממצאי המודד מטעמם (פ' ע' 11 ש' 11- 17; פ' ע' 23 ש' 31; תצהירו המשלים של קינן). קינן העיד כי לאחר שחושבו הפרשי המדידה, הוחלט על ידי בעלי הנכסים לא לנקוט פעולה בקשר עם ההפרשים שנמדדו, אולם דמי הניהול חושבו על בסיס השטח שנמדד בפועל ( פ' ע' 21- 25; פ' ע' 11 ש' 24- 27; פ' ע' 15 ש' 7- 15). דמי הניהול בגין הנכס שולמו ע"י השוכרת.

60. הנתבעים טוענים בסיכומיהם, כי מדובר בעדות שמיעה שכן קינן הסתמך על נתוני מדידה שלא הוגשו ולא הוכחו. לטענתם, בהעדר חוות דעת או תצהיר מודד, לא ניתן לראות בטבלה- המתבססת על ממצאים חיצוניים שלא הובאו בפני ביהמ"ש- משום ראיה קבילה להוכחת הנטען.

61. התובע טוען מנגד כי אינו נדרש לחוות דעת של המודד הואיל וזימן לעדות את חבר הנציגות- שהינה שלוח של הנתבעים- אשר שכרה את שרותיו של מודד מוסמך מטעמה וכי הנתבעים, ביודעין, הסתירו את פערי השטחים שנמדדו.

אין בידי לקבל את טענות התובע הנסמך על עדות קינן. קינן עצמו לא ערך את המדידות ובהעדר תוצאות המדידה ועדות המודד, לא ניתן לראות בנתונים בטבלה משום ראיה לנכונותם . ממילא אין בפני כל הוכחה להרכבה של הנציגות הנטענת ומעמדה .

62. הנתבע אשר לא עשה שימוש בנכס והשכירו מיד בסמוך לסיום הבניה, טען כי לא היה מודע לשטח הנכס, כי מעולם לא מדד אותו, כי השוכרת ביצעה את החלוקה לפי צרכיה וכי הנתונים בהסכם הועברו כפי שנמסרו לו מחברת אולימפיה ממנה רכש את הנכס ( פ' ע' 77 ש' 18- 21). הנתבע טען כי לא נכח בישיבת הדיירים ולא קיבל את הטבלה בגין השטחים ( פ' ע' 78 ש' 8- 10).
קינן לא יכול היה לאשר בוודאות כי תוצאות המדידה הועברו לנתבע, או כי הנתבע נכח בישיבות הדיירים. כמו כן, לא ידע לאשר אם שוחח עם הנתבע בעניין וזכר פגישה אחת עם הנתבע לאחר הגשת התביעה וזאת לצורך הסדרת תשלום חוב ( פ' ע' 16 ש' 9- 13; פ' ע' 13 ש' 30; ע' 14 ש' 21).

63. הצדדים אינם חלוקים בעובדה לפיה עוד בטרם השלמת העסקה, עת העלה התובע את הסוגיה של הפער בשטחים, הציע לו הנתבע לבטל את ההסכם "אם יש דברים שמפריעים לו ולא רוצה את העסקה אני מוכן לרדת גם. זה מה שאמרתי" (פ' ע' 77 ש' 26). התובע דחה את הצעת הנתבע. טענתו לפיה יש בהצעה הנתבע משום הודאה על ידיעתו בנוגע לפער בשטחים, אין לה על מה שתסמוך. גרסת הנתבע לפיה לא היתה לו כל ידיעה בענ יין זה, מקובלת וסבירה בנסיבות העניין , בהן לא עשו הנתבעים כל שימוש בנכס אשר היה מושכר מאז ומתמיד. אני מאמצת את טענת הנתבע לפיה לא היה בקשר עם חברת הניהול ולא ידע על המדידה הנטענת.

64. מהמקובץ עולה כי דין טענת התובע לפיה הנתבעים התחייבו באופן כוזב למצג שידעו כי אינו נכון, להידחות.

65. התובע מבסס את עילת התביעה על הפרת הסכם המזכה לטענתו בפיצוי המוסכם בגין הפרה יסודית, להבדיל מטענת הטעיה , אשר הסעד בגינה הינו ביטול ההסכם, שהרי התובע דחה כאמור את הצעת הנתבע לביטול ההסכם עוד בטרם השלמת העסקה .

66. גם בהנחה כי פערי השטחים היו מוכחים, לא הוכח כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית בעניין זה. אכן, הנחה הינה כי ככל שההצהרה אינה נכונה היא יכולה לבסס " מעשה או מחדל בניגוד לחוזה ( ראה דניאל פרידמן נילי כהן, חוזים ה"ש 2 בעמ' 83 (כרך ד', 2011) (להלן: "פרידמן וכהן" ) . יחד עם זאת, יש לבחון מהו היקף אותה התחייבות אשר הנתבעים לקחו על עצמם במסגרת ההסכם ( שם, עמ' 83- 84).
67. הצדדים לא הציגו ראיות באשר למוסכם ביניהם בקשר עם האחריות לבדיקת הנכס, ולפיכך יש לבחון על היקפה מהוראות ההסכם. שטח הנכס מופיע בהקדמה לחוזה ("הואיל"), בתיאור הנכס, שם הנתבעים הצהירו כי שטח הנכס "כ- 583 מ"ר... " ( ההגדשה הוספה) וטענת הנתבע ( ס' 8 לתצהיר הנתבע) כי תיאור הנכס הועתק לבקשת ב"כ התובע, מהמבוא להסכם שנחתם בינם לבין חברת אולימפיה, לא נסתרה, עת התובע בחר שלא לזמן את עו"ד צבי רוטברט לעדות .
בסעיף 3 להסכם:"הצהרות והתחייבויות המוכרים" אין התייחסות לשטח הנכס. כל שהתחייבו לו הנתבעים בקשר עם מצב הנכס הינו, כי אינם מודעים לפגם נסתר וזאת מבלי לגרוע מחובת התובע לבדוק את הנכס ובכפוף לידיעתו כי הנתבעים מעולם לא עשו שימוש בנכס ( ס' 3.5 להסכם). בסעיף 4 להסכם הצהיר התובע הצהיר כי בדק את הנכס ורוכש אותו as is.

68. התרשמתי כי הפער הנטען בגודל הנכס לא היווה נתון משמעותי עבור התובע. התובע אשר ידע את גובה דמי השכירות המשולמים בגין הנכס, אישר כי קנה את הנכס להשקעה וכי ענינה אותו במיוחד התשואה בגין הנכס (פ' ע' 55 ש' 1- 3). דמי השכירות המהווים את התשואה, לא הושפעו מהשוני הנטען בשטח הנכס. לשטח של הנכס כשלעצמו לא היתה חשיבות לעניין השימוש בו. המתווך מטעמו של התובע לא ידע לאשר בוודאות כי הפער הנטען משפיע על הכדאיות הכלכלית של העסקה (פ' ע' 21 ש' 8- 9).
התובע אישר כי מנוסח ההסכם אינו יכול להשיב מהו השטח של המושכר ללא השטחים הציבוריים ( פ' ע' 72 ש' 21- 22). התובע העיד כי לא ראה את התשריט בטרם קנה את הנכס ( פ' ע' 54 ש' 21- 32) וכי ביקר בנכס לשם בדיקתו והנכס התאים לצרכיו (פ' ע' 55 ש' 4- 9; ש' 21- 26). התובע בחר לממש את העסקה אף שהוצע לו לבטל את ההסכם ודבר אומר דרשני.

69. אשר על כן יש לדחות טענת התובע לפיה הפרו הנתבעים את ההסכם הפרה יסודית עת כללו בו ביודעין מצג מטעה.

הפיצוי המוסכם:
70. עת דחיתי את עיקר טענות התובע לפיהן הפרו הנתבעים את ההסכם בהפרות יסודיות ומשקבעתי כי הנתבעים אחרו במסירת ההמחאה לפי סעיף 6.4 להסכם הנכלל לפי הוראות ההסכם במסגרת ההפרות היסודיות המוסכמות, נותר לדון בשאלה, האם זכאי התובע לפיצוי המוסכם . לטענת התובע כל אחת מההפרות היסודיות מזכה אותו בפיצוי המוסכם בסך של 1,150,000 ₪ לפי סעיף 13.1 להסכם. בניגוד לנטען ע"י התובע, טען הנתבע במסגרת הבר"ל להפחתת הפיצוי המוסכם.

71. ברי, כי איחור בהמצאת ההמחאה לפי סעיף 6.4 להסכם, אינו יכול להיחשב בגדר הפרה יסודית של ההסכם, נוכח טיבו וטבעו של התשלום נשוא ההמחאה, המהווה התחשבנות בגין דמי שכירות. יתירה מכך, כאשר נשאל התובע מדוע הזדרז להגיש את התביעה עת התשלום בוצע ע"י הנתבעים מספר ימים לאחר מכן, השיב , כי יש לשאול את עורך דינו (עמ' 64 ש' 14-15). אולם הסבירות לעניין יסודיות ההפרה נבחנת רק מקום בו לא הוסכם במפורש על יסודיות ההפרה (ע"א 158/80 שלום נ' מוטה פד"י לו(4) עמ' 815).

72. סעיף 12 להסכם מונה את הסעיפים היסודיים אשר הפרתם תחשב כהפרה יסודית. סעיף 13.1 להסכם קובע כי כל הפרה יסודית תקנה זכות לפיצוי מוסכם בסך 1,150,000 ₪. מדובר בתניה גורפת, העושה שורה של הפרות יסודיות להפרות יסודיות ללא הבחנה בינ יהן. ביהמ"ש אינו מוסמך לבטל את התניה, אלא לצורך הסעד של ביטול ההסכם. אולם יש וקיומה של תניה גורפת יביא להפעלת חזקה לפיה, שיעור הפיצויים נקבע ללא כל יחס סביר לנזק הצפוי ולפיכך כי יש להפחית את גובהם של הפיצויים המוסכמים (פרידמן וכהן בעמ' 697 -690; גבריאלה שלו, יהודה אדר, דיני חוזים - התרופות עמ' 512 (תשס"ט); ע"א 53/86 סולל נגד צוקרמן פ"ד מ"ב (2) 625).

73. תניה גורפת מקימה חזקה לכאורה כי הפיצוי המוסכם הוא מופרז וראוי להפחתה (ג. שלו, י.אדר דיני חוזים- התרופות (התשס"ט עמ' 512-513). "היותה של התניה גורפת מקילה על אותו נטל ואולי אף מסירה אותו, משל הדבר מדבר בעד עצמו" (ע"א 4481/90 אהרון ישראל נגד ג' פרץ מ' בן גיאת חברה להנדסה בע"מ פ"ד מ"ו (3) 427).

74. בע"א 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ' Better Place Inc (פורסם בנבו 13.12.17) בעמ' 12 קובע ביהמ"ש העליון כי –

"תניית פיצויים מוסכמים שמנוסחת כתניה גורפת עשויה להצדיק בדיקה של בית המשפט, מעין חזקה שניתנת לסתירה, שאכן מתקיים יחס בלתי סביר, אשר מעבירה את הנטל לצד המפר לשכנע מדוע אין מקום לעשות שימוש בסמכות ההפחתה של בית המשפט" [עניין נתן, עמ' 669; עניין יצחקי, עמ' 626; עניין סולל, 634; עניין אהרן, עמ' 434; עניין זאבי, פסקה 42(ד)].

75. ניסוח התניה בהסכם כשלעצמו אינו מותיר ספק בכך שמדובר בתניה גורפת , שכן ה יא כוללת כמעט את כל תנאי ההסכם, ללא הבחנה בין סוגי הפרות, בין הפרה באיחור של יום לבין הפרה כוללת של ההסכם כולו ולא ניתן ללמוד כי הצדדים נתנו דעתם לנזק שהיה ניתן לצפות כתוצאה מסוגי ההפרות השונות (ע"א 126/84 דוד יצחקי נ' משה שור, לח(3) 620 (להלן: "עניין יצחקי"), בעמ' 626- 627). כך, בסעיפים 5.6- 5.7 מצוי הסדר פרטני לפיצוי בגין איחור בתשלום התמורה, וזאת למרות שהסעיף נכלל במסגרת הפיצוי המוסכם. ניתן להקיש מהסדר זה- ריבית חודשית של 1.5% לכל חודש או חלק הימנו- על הסעד הראוי גם למקרה בו הנתבעים איחרו ב תשלום המגיע לתובע.

76. הנטיה בפסיקה הינה כי בהיעדר הערה אחרת בהסכם, לא יהווה איחור קל בתשלום הפרה יסודית וכך לגבי עיכוב בביצוע התחייבות על פי ההסכם (פרידמן וכהן, ע' 308, 311). ראה גם ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבניין ופיתוח בע"מ נ' ס.ל.ע.ר חברה לבניין בע"מ, פ"ד נב(1) 210, 222 :

" המועד להגשת התכניות לא נקבע בחוזה, אלא נאמר בו "מיד" וביטוי זה יש לפרש על רקע מהותו וטיבו של החיוב. הגשת תכניות הבניין לאחר שלושה שבועות מחתימת החוזה גם אם נעשתה באיחור, קשה לראות בה הפרה יסודית."

77. האם מתקיים בענייננו יחס סביר, ולו בדוחק, בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד כריתת החוזה " שאדם סביר בנעליו של צד לחוזה יכול היה, בעת שנקבע הפיצוי, לראות בו סכום התואם את שיעור הנזק העלול להיגרם, אם וכאשר יופר החוזה בהפרה מן הסוג שאכן התרחשה בפועל?" (עניין קרסו עמ' 11). לשאלה זו יש להשיב בשלילה.

78. ודוק', במאמר מוסגר ולמעלה מהצורך יצוין, כי הדברים נכונים, אף ביחס לאיחור הנטען בהמצאת המסמכים- אפילו היה נקבע קיומו של איחור ולא היא .

79. ברי, כי אין כל יחס סביר ולו בדוחק בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד כריתת ההסכם. סכום הפיצוי המוסכם (1,150,000 ש"ח), המהווה 10% מהתמורה בגין הנכס, אינו תואם את שיעור הנזק שניתן היה לצפותו אם וכאשר יופר ההסכם בהפרות אלה.
ממילא, עיכוב של ימים בודדים בהעברת מסמכים, לא עיכב את מועד המסירה המשפטית בנכס. הנכס נרכש על ידי התובע מסיבות כלכליות. מדובר בנכס שטרם הושלם רישומו כבית משותף, כאשר לטובת התובע רשומה הערת אזהרה ( פ' ע' 73 ש' 7- 23). במכתבי ההתראה טען התובע לנזק של כמאה אלף ₪ ר' סעיף 3 למכתב מיום 30.3.15. אולם הטענה לא נטענה בתביעה ולא הונחה כל תשתית להיקף הנזק הנטען.
נטען כי האיחור בהעברת המסמכים גרם לנזק מול הבנק המממן ( ראה גם ס' 20- 21 לתצהיר התובע; פ' ע' 35 ש' 19- 26; פ' ע' 73 ש' 7- 29; פ' ע' 63 ש' 9- 12). לא נטען ולא הוכח כי התובע העמיד בפני הנתבעים בעת חתימת ההסכם נתון זה, ולפיכך, לא ניתן לאמר כי מדובר בנזק אשר היה ניתן לצפותו כסביר בעת כריתת החוזה עקב ההפרה ( עניין יצחקי, בעמ' 629), וממילא מדובר כאמור בימים בודדים והטענה כי ההסכם הופר הפרה יסודית בענין זה -נדחתה.

80. שיעור ההפחתה יקבע כדי שיעור פיצוי שצדדים סבירים היו קובעים באשר להפרה שכזו מתוך הערכה שבנסיבות רגילות זהו יהיה שיעור הנזק שיגרם בשל אותה הפרה (עניין יצחקי, בעמ' 628; פרידמן וכהן, בעמ' 709- 710). בשקלי את הנסיבות כמפורט לעיל אני סבורה כי על הפיצוי לשקף את הריבית בגין האיחור בתשלום לפי סעיף 6.4 להסכם. על גובה הריבית ניתן ללמוד מהריבית אותה קבעו הצדדים ביחס לאיחור בתשלום התמורה בסעיף 5.7 להסכם. סביר כי צדדים היו קובעים אף פיצוי המשקף נזק לא ממוני ו הוצאות משפטיות לאכיפת ההתחייבות. בהתאם לאמור לעיל אני סבורה כי יש להפחית את הפיצוי לסך 20,000 ₪.

לענין הוצאות המשפט - לאור התוצאה אליה הגעתי ונוכח הפער בין סכום התביעה לסכום פסק הדין, איני סבורה כי יש לפסוק הוצאות לזכות התובע.
כך, יש לדחות טענת הנתבעים העותרים להוצאות לדוגמא, עת הנתבעים ביצעו את התשלום לתובע רק לאחר הגשת התביעה והמציאו את אישור חב' הניהול לאחר הגשת התביעה ולענ יין זה של ההוצאות, אין נפקא מינא לקביעה כי אישור חב רת הניהול אינו במעמד של הפרה יסודית.

81. סוף דבר- הנתבעים ישלמו לתובע סך 20,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ג' תשרי תשע"ט, 12 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: קלמנט סרור
נתבע: אבי מיכאלי
שופט :
עורכי דין: