ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בע"מ נגד יגאל זאיד :

בפני כבוד השופטת איריס לושי-עבודי

תובע

עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בע"מ
על-ידי בא-כוחו עוה"ד ורה אורמן

נגד

נתבעים

1.יגאל זאיד
2.אפרת זאיד
על-ידי בא-כוחם עוה"ד לאה פורת

בית משפט השלום ברחובות

פסק דין

בפניי תביעה שהוגשה על-ידי עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (להלן: "עמידר") נגד בני-הזוג אפרת ויגאל זאיד (להלן: "הנתבעים"). עניינה של התביעה בפינוי וסילוק ידם של הנתבעים מדירה בת שני חדרים הנמצאת ברחוב זאב גולד 7/3 בכפר-סבא. כמו כן תבעה עמידר תשלום דמי שימוש ראויים בגין הדירה הנ"ל בסך של 4,050 ₪.

בקליפת אגוז, המדובר בשתי דירות צמודות - האחת (להלן: "הדירה בבעלות") הייתה בבעלות אימו המנוחה של הנתבע; והשנייה - היא הדירה שבמחלוקת - הינה דירה בבעלות עמידר אשר הושכרה לאימו המנוחה של הנתבע (להלן: "הדירה המושכרת"). השאלה הניצבת בפניי הינה אם יש לראות את הנתבע כ"דייר ממשיך" לעניין הדירה המושכרת.

בין הצדדים אין יותר מחלוקת לגבי עובדות המקרה, כפי שהוכתבו על-ידי באי-כוח הצדדים לפרוטוקול במהלך ישיבת קדם-המשפט ביום 7.9.11 (עמ' 11-9) ויובאו פעם נוספת כלשונן, בצירוף מספר הבהרות ותיקונים טכניים קלים:

הדיירת החוזית [אמו המנוחה של הנתבע – א.ל.ע.] רכשה מעמידר דירה מס' 4 ב-1958 [הדירה בבעלות – א.ל.ע.] - חוזה חכירה, נספח 1 לתצהיר עדות ראשית הנתבע.
הדיירים החוזיים [הוריו המנוחים של הנתבע – א.ל.ע.] שכרו את הדירה הצמודה מס' 3 ב-1970 [הדירה המושכרת – א.ל.ע.] - נספח 1 לתצהיר עדות ראשית עמידר.
כל המשפחה התגוררה בשתי הדירות ברציפות במהלך השנים.
בשנת 1993 הציעה עמידר לדיירים החוזיים לרכוש את דירה מס' 3 שבשכירות - והם שילמו חלק מהתשלומים ולאחר שלא עמדו ביתר התשלומים, הצעת הרכישה בוטלה ביום 13.7.93.
בשנת 1994 חודש חוזה השכירות עם הדיירים החוזיים – נספח 2 לתצהיר עדות ראשית עמידר.
בשנת 1996 נפטר הדייר החוזי - נספח 3 לתצהיר עדות ראשית עמידר.
בשנת 1997 עמידר הציעה לדיירת החוזית לרכוש את הדירה [המושכרת – א.ל.ע.] - שולמו חלק מהתשלומים ולאחר שלא עמדה בשאר התשלומים, ב-26.10.97 בוטלה הצעת הרכישה.
ב-7.9.99 הוגשה תביעה כספית נגד הנתבע והדיירת החוזית שהסתיימה בהסדר לתשלום כספי.
בשנת 2000 חודש חוזה שכירות עם הדיירת החוזית - נספח 4 לתצהיר עדות ראשית עמידר.
עמידר מודעת לכך שהנתבע שיפץ את הדירה [המושכרת – א.ל.ע.] בשנת 2001.
לטענת עמידר, נשלח על ידה מכתב בשנת 2004 בכתב-יד לדיירת החוזית לפיו לא תוכל לרכוש את הדירה, בשל כך שהדירה בבעלות [הכוונה כי הדיירת החוזית אינה יכולה לרכוש את הדירה המושכרת בשל העובדה כי מצויה בבעלותה דירה אחרת – א.ל.ע.]. אין הוכחה לכך שהמכתב הגיע ליעדו ו/או לידי הנתבע.
בשנת 2004 נמסר לדיירת החוזית באמצעות סיוע לאזרח שלאור שינוי בכללים הנהוגים כיום לא תוכל לרכוש את הדירה. הנתבע צריך להגיש בקשה למשרד הבינוי והשיכון לקבלת זכויות, ובמידה שתהיה תשובה שלילית ייתכן וייאלץ להחזיר את הדירה – נספח 7 לתצהיר עדות ראשית עמידר.
הנתבע בעל תעודת זכאות, כאשר משך הזכאות מחושב משנת 1997 מיום הנישואין – נספח 8 לתצהיר עדות ראשית הנתבע.
הדיירת החוזית נפטרה בשנת 2008 – נספח 8 לתצהיר עדות ראשית עמידר.
באוגוסט 2008 נשלחה לנתבע הודעה בדבר המסמכים שיש להמציא לצורך הגשת הבקשה למתן זכויות בדירה – נספח 9 לתצהיר עדות ראשית עמידר.
הומצאה תעודת זכאות – נספח 8 לתצהיר עדות ראשית הנתבע.
הנתבע הגיש בקשה בצירוף המסמכים הנדרשים ובקשתו נדחתה ע"י הוועדה המרחבית – נספח 10 לתצהיר עדות ראשית עמידר.
ביום 10.8.08 נערכה הודעה על פולש – לא נשלחה לנתבעים + הודעה על עזיבה [הכוונה כי נערכה הודעה של עמידר על עזיבת הדירה על-ידי הדיירת החוזית – א.ל.ע].
נספח 11 לתצהיר עדות ראשית עמידר.
נספח 12 לתצהיר עדות ראשית עמידר.
במכתב מיום 13.8.08 – עמידר הודיעה לנתבע על החלטת הוועדה המרחבית ודרשה את פינוי הדירה – נספח 13 לתצהיר עדות ראשית עמידר.
הנתבע פנה לוועדה העליונה [של משרד הבינוי והשיכון – א.ל.ע] באמצעות הגב' קרול מלכה, נציגת עמידר, ובקשתו הועברה להחלטת הוועדה העליונה.
ביום 23.9.08 הוגשה התביעה דנן.
במהלך ניהול הדיון בתיק הוגשו מסמכים נוספים לפי בקשת עמידר, שהועברו להחלטת הוועדה העליונה של משרד הבינוי והשיכון – ראו פרוטוקול מיום 30.12.09.
החלטת הוועדה העליונה מיום 13.4.10 הדוחה את הבקשה – נספח 14 לתצהיר עדות ראשית עמידר, שהוגשה לבית-המשפט ביום 30.1.11 + הודעת הבהרה לבקשת בית-המשפט מיום 10.2.11.
לטענת הנתבע הוראת קבע מחשבונו, לאחר פטירת הדיירת החוזית הופסקה הוראת קבע והוצאו שוברי תשלום ע"ש הנתבע בגין שימוש [הכוונה כי אין מחלוקת כי דמי השכירות משולמים על-ידי הנתבע עצמו מאז פטירתה של אימו המנוחה – א.ל.ע.].
אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבע התגורר עם הדיירת החוזית כל חייו.
אין מחלוקת בין הצדדים שדירה מס' 4 שהייתה בבעלות הדיירת החוזית עד לפטירתה [הדירה בבעלות – א.ל.ע.] לא מנעה ולא שללה מהדיירת את זכאותה לשכור את הדירה מס' 3 [הדירה המושכרת – א.ל.ע.] בשנת 1970 ואילך ועד למועד פטירתה בשנת 2008.
אין מחלוקות כספיות בין הצדדים [משמע כי עמידר אינה עומדת יותר על תביעתה לתשלום דמי שימוש ראויים – א.ל.ע.].

בנסיבות אלה הגדירו הצדדים את המחלוקת ביניהם כדלקמן:

לטענת עמידר, העובדה שהנתבע הינו יורש של 1/11 מדירה מס' 4 שהייתה בבעלות הדיירת החוזית והעובדה שהדיירת החוזית הייתה בעלת דירה מס' 4, מונעת מהנתבע להיות מוגדר כדייר ממשיך בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998.
[עמ' 11 לפרוטוקול מיום 7.9.11.]

בהמשך לכך הסכימו הצדדים ביניהם כי יסכמו בכתב את טענותיהם בנוגע למחלוקת משפטית זו וכי פסק-הדין יינתן על בסיס סיכומיהם אלה בלבד, וללא שמיעת ראיות בתיק.

מכאן פסק-דין זה.

טענות עמידר

עמידר טענה טענת סף, לפיה מדובר, למעשה, בערעור על החלטת הוועדה העליונה של משרד הבינוי והשיכון (להלן: "הוועדה העליונה") - ערעור הנמצא בסמכותו של בית-המשפט לעניינים מינהליים ולא בסמכותו של בית-משפט זה (ראו סעיף 13 לתוספת הראשונה לחוק בתי-המשפט לעניינים מינהליים, התש"ס-2000, בצירוף סעיף 5 לחוק זה). עוד טענה עמידר בהקשר זה כי הנתבעים צריכים היו לעתור מיוזמתם לבית-המשפט לעניינים מינהליים על מנת שזה יבחן את השאלה אם יש להכיר בנתבע כ"דייר ממשיך", ומשלא עשו כן והמשיכו להתגורר בדירה המושכרת הרי שמדובר בעשיית דין עצמי שאל לו לבית-המשפט ליתן לה את ידו.

לגופו של עניין סמכה עמידר את תביעתה על ההגדרות של "דייר ממשיך" ו"זכאי", המצויות בסעיף 1 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998 (להלן: "החוק"):

"דייר ממשיך" - בן זוג של זכאי שנפטר או של זכאי שעבר להתגורר במוסד סיעודי, לרבות הידוע בציבור כבן זוגו, וכן ילדו, נכדו, הורהו או מי שהזכאי היה אפוטרופסו, ובלבד שהוא התגורר עם הזכאי בדירה הציבורית תקופה של שלוש שנים לפחות בסמוך למועד פטירת הזכאי או למועד שבו עבר הזכאי להתגורר במוסד הסיעודי;

"זכאי" - מי שמתגורר בדירה ציבורית תקופה של חמש שנים לפחות, ואין בבעלותו, או בבעלות קרובו, דירה או מקרקעין אחרים;

לעניין זה טענה עמידר, כאמור, כי אף שאין עוד מחלוקת כי הנתבע אכן התגורר עם אימו בדירה המושכרת במשך תקופה של שלוש שנים לפחות בסמוך למועד פטירתה, הרי שהנתבע אינו יכול להיחשב כ"דייר ממשיך", וזאת מן הטעם שבבעלותו 1/11 מן הבעלות בדירה שבבעלות.

לחילופין טענה עמידר כי הנתבע אינו יכול להיחשב כ"דייר ממשיך" הואיל ובבעלות אימו הייתה, כאמור, דירה אחרת. מכאן, שאימו של הנתבע כלל לא הייתה "זכאית" על-פי החוק, וממילא הנתבע אינו "ילדו של זכאי" ואינו יכול להיחשב כ"דייר ממשיך".

טענות הנתבעים

לשאלת סמכותו של בית-משפט זה טענו הנתבעים כי טענותיהם הינן טענות לגיטימיות, המערבות שאלות של פרשנות דבר חקיקה, וזאת כהגנה מפני תביעת פינוי שעמידר עצמה יזמה בבית-משפט זה וכלל לא כערעור על החלטה הוועדה העליונה – החלטה אשר התקבלה, כשלעצמה, רק לאחר הגשת התובענה על-ידי עמידר ולמעשה כחלק מן ההליכים בתובענה זו. על כל פנים, לטענת הנתבעים אף אם הדבר ייחשב כ"ערעור" על החלטת הוועדה העליונה, הרי שמדובר ב"תקיפה עקיפה" לגיטימית של החלטת רשות מינהלית – דבר הנעשה כעניין שבשגרה בבתי-המשפט האזרחיים.

לגופו של עניין טענו הנתבעים כי אין לקבל את טענת עמידר הנוגעת לבעלותו של הנתבע ב-1/11 מן הדירה בבעלות. זאת, הואיל ותכליתו של סייג זה בחוק הינה למנוע מאדם להיות "דייר ממשיך" כאשר יש בבעלותו מקום מגורים אחר - מצב שאינו מתקיים בעניינו של הנתבע, שכן בעלותו זו הינה בעלות חלקית ביותר, בדירה בעלת שווי מוגבל אשר מימושה ממילא כרוך בסכסוכים ובמחלוקות בין היורשים הרבים, ועל כל פנים היא אינה מהווה מקום מגורים אלטרנטיבי של ממש לנתבע ומשפחתו. בהקשר זה אף טענו הנתבעים כי יישום החוק בידי עמידר צריך להיעשות בסבירות ובתום-לב.

אשר לטענת עמידר, לפיה אימו של הנתבע כלל לא הייתה "זכאית" על-פי החוק, הרי שהנתבעים לא חלקו על לשונו ופרשנותו של החוק, כמתואר לעיל, אך טענו כי עמידר מושתקת מלטעון טענה זו. זאת, הואיל ועמידר עצמה, כאמור, התייחסה לאימו של הנתבע כ"זכאית" בכך שאפשרה לה לשכור את הדירה המושכרת במשך 38 שנים ואף חידשה את הסכם השכירות עימה פעמיים במהלך תקופה זו.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי היטב בסיכומי הצדדים, בחקיקה ובפסיקה, אני סבורה כי במקרה זה אין מנוס מאשר לקבל את התביעה ולהורות על פינוים של הנתבעים ומשפחתם מן הדירה המושכרת. זאת, לאור העובדה, שאין עליה חולק, לפיה אימו של הנתבע כלל לא הייתה "זכאית" על-פי החוק.

אדון אפוא בטענות הצדדים על-פי סדרן.

סמכותו של בית-משפט זה

אני סבורה כי בטענת עמידר, לפיה מדובר בערעור על החלטת הוועדה העליונה שלבית-משפט זה אין סמכות לדון בו, אין כל ממש. אכן, לטעמי, צודקים הנתבעים בטענתם כי "תקיפה עקיפה" כזו הינה מעשה של יום ביומו בבתי-המשפט "הכלליים" וכי לנוכח תביעת הפינוי של עמידר אך טבעי הוא שהנתבעים יעלו את כל טענות ההגנה שברשותם, ולמעשה זוהי זכותם ואולי אף חובתם לפרוש בפני בית-המשפט את מלוא היריעה. ראו, למשל, י' זמיר, השפיטה בעניינים מינהליים (הדפסה שלישית, 1987), בעמ' 19 ואילך; בג"ץ 6090/08 ברגר ואח' נ' שר המשפטים (פורסם במאגרים, ניתן ביום 11.8.08).

אכן, גם לאחר חקיקת חוק בתי-המשפט לעניינים מינהליים, התש"ס-2000, המבחן בדבר סמכות הערכאה האזרחית לדון בטענות "מינהליות" נותר מבחן הסעד, כלומר האם הסעד המבוקש הוא בסמכות בית-המשפט האזרחי והאם על מנת להכריע בו נדרשת הכרעה שבגררא בדבר תוקפה של ההחלטה המינהלית. ראו רע"א 3879/05 עיריית חדרה ואח' נ' חג'ג' אמריקה ישראל בע"מ (פורסמה במאגרים, ניתנה ביום 12.7.05); רע"א 7852,7909/05 חברת פרטנר תקשורת בע"מ נ' מדינת ישראל ואח' (פורסם במאגרים, ניתן ביום 17.3.09).

יתרה מכך, בסוגיה הספציפית של תקיפת החלטותיה של הוועדה העליונה בבתי-המשפט "הכלליים" ניתנה זה מכבר החלטה מקיפה של כבוד השופט צ' זילברטל בבר"ע (מחוזי-ירושלים) 870/09 פרזות חברה ממשלתית עירונית לשיכון ירושלים בע"מ נ' שאול (פורסמה במאגרים, ניתנה ביום 1.9.09).

בהקשר זה הודגש שם (בסעיף 6 להחלטה) כי כלל "אין מדובר בשאלה של 'סמכות עניינית' במובנו המקובל של מונח זה (שהוא מונח המתייחס בדרך כלל לסמכות בית המשפט לדון בתביעה ולא לסמכות לדון בטענות הגנה), אלא בשאלה של היקף זכותו של בעל דין לטעון טענות, כשזכות זו יכולה להיות מוגבלת מכוח עקרונות משפטיים שונים, כמו כללי מעשה בית דין, או מכוח הוראות דין הקובעות כי מחלוקת מסויימת תתברר לפני ערכאה מסויימת, ורק לפניה". עוד הדגיש בית-המשפט שם כי הוועדה העליונה אינה גוף מעין-שיפוטי (שהחלטותיו עשויות בתנאים מסוימים ליצור השתק פלוגתא), כי אם גוף מינהלי גרידא, שהוקם מכוח כללים פנימיים ויונק את סמכותו מסמכות השר הממונה על ביצועו של החוק.

בית-המשפט המחוזי סיכם אפוא את עמדתו לפיה:

במקרה שבפנינו המחלוקת נוגעת למעמדם של המשיבים כדיירים ממשיכים על פי חוק זכויות הדייר. משום כך, מוסמך בית המשפט לדון בהחלטת הרשות בנוגע למעמדם, כעניין שבגררא ובמסגרת תקיפה עקיפה של החלטה זו, ולשמוע ראיות לשם כך.

כאמור, בכל הכבוד, אני שותפה לעמדה זו.

אעבור אפוא לדון בטענות הצדדים לגופן.

בעלותו של הנתבע ב-1/11 מן הדירה בבעלות

כידוע, חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998, וחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998, הינם חוקים שנועדו להסדיר את מעמדם וזכויותיהם של הדיירים בדיור הציבורי. לשני החוקים מטרה סוציאלית מובהקת, אשר נועדה לאפשר דיור ציבורי למי שידו אינה משגת. בבסיס חוקי הדיור הציבורי בכלל, וחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי בפרט, עומדת תפיסה חברתית, הרואה את הדיור הציבורי כאחד המכשירים החשובים לצמצום ממדי העוני בישראל. כאשר המדינה אינה מרחיבה את מלאי הדיור הציבורי, מונצחים הפערים בין אלה שיש בידם אמצעים לרכוש דירות בשוק החופשי, לבין אלה שכאמור, אין ידם משגת לעשות כן. תכלית הדיור הציבורי, בבחינת המובן מאליו, היא אפוא סיוע חברתי לדרים בו מזה שנים וידם אינה משגת לרכוש דירה בתנאי שוק רגילים. ראו, למשל, עע"ם 1663/09 עזבון המנוחה ביטון שמחה ז"ל ואח' נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון ואח' (פורסם במאגרים, ניתן ביום 25.11.10, להלן: "פס"ד ביטון").

עם זאת, יש לזכור כי לצד תכלית זו קיימת תכלית נוספת המבקשת לייעד את מלאי הדירות הציבוריות לשימוש נזקקים רבים אחרים, העומדים בתור לדיור ציבורי, עד בוש. ראו, למשל, רע"א 3798/07 זריהן נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (פורסם במאגרים, ניתן ביום 12.5.08, להלן: "פס"ד זריהן").

על רקע תכליות אלה של החוק פסק אפוא לאחרונה בית-המשפט לעניינים מינהליים בתל-אביב-יפו במפורש כי:

...יש לתת למונח "בעלות" בסעיף ההגדרות שבחוק, פרשנות המתיישבת עם תכליתו הסוציאלית של החוק, שהיא, לסייע לאלו שידם אינה משגת לרכוש דירה, ולאפשר להם להתגורר בדיור הציבורי, שהוקצה למטרה זו בדיוק. לפיכך, במקום בו פלוני רשום כבעליה של דירה בלשכת רישום המקרקעין, אך אין הוא יכול לעשות בה שימוש, להחזיק בה, ליהנות מפירותיה או לבצע בה עסקאות כלשהן, הרי שמדובר בבעלות ריקה מכל אותן תכונות המאפיינות בעלות אמיתית. לפיכך, גם אם מדובר ב"בעלות" מבחינה פורמלית, אין זה ראוי שיהיה בבעלות מסוג זה כדי לאיין זכויות כלשהן, הקמות לאותו אדם מכוח החוק. השוו לעניין זה, מקרה בו פסק בית המשפט, מפי כבוד השופט מנהיים, כי פירוש תכליתי וראוי של חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, מחייב לומר, שכאשר ישנה דירה אחרת בבעלות הדייר הממשיך, אולם דירה זו תפוסה על ידי דייר מוגן, אזי אין לראותו כמי שבבעלותו דירה אחרת [ת"א (ראשל"צ) 280/08 עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל נ' מילוא שרה (לא פורסם, ניתן ביום 13.9.2009), פיסקה 15 לפסק הדין].
[עת"מ (מחוזי-ת"א) 10197-01-09‏ בירין נ' מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל‏ (פורסם במאגרים, ניתן ביום 12.1.12).]

במלים אחרות, אדם לא ייחשב כ"זכאי" על-פי החוק אף אם רשומה דירה על שמו, וזאת כל עוד אותו אדם אינו יכול לנהוג בדירה מנהג בעלים, כגון אינו יכול להתגורר בה בפועל, להחזיק בה, להשכירה, או לעשות בה כל פעולה משפטית אחרת.

בנסיבות אלה, קל וחומר כי יש לדחות את טענת עמידר לפיה הנתבע אינו יכול להיחשב כ"דייר ממשיך" על-פי החוק בשל העובדה כי בבעלותו 1/11 מן הדירה בבעלות. זאת, הואיל ואין מחלוקת בין הצדדים כי בעלות פורמאלית זו אינה מאפשרת לנתבע ומשפחתו להתגורר בדירה שבבעלות ואינה פותרת את בעיית הדיור שלהם.

אעבור אפוא לדון בטענתה העיקרית של עמידר, היא הטענה כי הנתבע אינו יכול להיחשב כ"דייר ממשיך" הואיל ובבעלות אימו הייתה, כאמור, דירה אחרת. בהקשר זה יש להדגיש כי - בניגוד לטענה הנ"ל בדבר בעלותו החלקית של הנתבע בדירה שבבעלות - בין הצדדים אין מחלוקת כי בעלותה של האם המנוחה בדירה שבבעלות הייתה בעלות מלאה וכי האם נהגה בדירה שבבעלות מנהג בעלים, החזיקה בה ואף התגוררה בה עם משפחתה.

זכאותה של אימו המנוחה של הנתבע - טענת ההשתק

כאמור, בין הצדדים אין למעשה מחלוקת בדבר לשונו ופרשנותו של החוק ביחס לטענתה העיקרית של עמידר, לפיהן אימו המנוחה של הנתבע כלל אינה יכולה להיחשב כ"זכאית" על-פי החוק. בנסיבות אלה המחלוקת היחידה ביניהם ביחס לטענה זו הינה בשאלה האם עמידר מושתקת מלהעלות טענה זו.

כידוע, תורת ההשתק (estoppel), המכונה גם "מניעות", נועדה למנוע תוצאות בלתי-צודקות המתחייבות לכאורה על-ידי הדין - וזאת על-ידי השתקתם של המתדיינים מלטעון בבית-המשפט טענות משפטיות ועובדתיות שהן נכונות כשלעצמן. ראו, למשל, רע"א 4928/92 עזרא ואח' נ' המועצה המקומית תל-מונד, פ"ד מז(5) 94 (להלן: "פס"ד עזרא"), 100. על מקומה של תורה זו במשפט הישראלי עמדה כבוד השופטת דורנר שם, בעמ' 101:

תורת ההשתק נקלטה במשפט הישראלי מן המשפט האנגלי באמצעות סימן 46 לדבר המלך במועצה על ארץ-ישראל, 1922. ברם, לאחר חקיקת חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - חוק החוזים), נראה לי כי יש לראות בדיני ההשתק פן אחד של תורת תום הלב שנקבעה בחוק זה. ההתכחשות למצגים (וכן להבטחות) שניתנו במשא ומתן לכריתת חוזה או למצגים שנתנו יסוד להנחה כי נותנם לא יעשה שימוש בזכות המוענקת לו על-ידי החוק או החוזה - מהווה פגיעה בחובת תום הלב הקבועה בסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים. לפגיעה זו משקל יתר אם (כפי שנדרש בדיני ההשתק) זה שכלפיו נעשה המצג (או מקבל ההבטחה) שינה על-פיהם את מצבו לרעה. דין דומה עשוי לחול גם מכוח סעיף 61(ב) לחוק החוזים, המטיל חובת תום הלב בביצוע כל פעולה משפטית, גם כזו אשר אינה נוגעת ליחסים חוזיים, וזאת כאשר המצג (או ההבטחה) לא ניתנו במסגרת משא ומתן לכריתת חוזה או במסגרת קיום של זכות הנובעת מחוזה או שימוש בה.

השתק מכוח מצג - כמו זה שבענייננו - מונע צד מלהתכחש למצג שהציג לפני צד אחר, אם אותו אחר הסתמך על המצג בתום לב ובאופן סביר, ושינה עקב כך את מצבו לרעה. ראו, למשל, ע"א 6996/97 חברת א. עבאדה בע"מ נ' רשות הפיתוח על-ידי מינהל מקרקעי ישראל ואח', פ"ד נג(4) 117 (להלן: "פס"ד עבאדה"), 123. במקור, הכירה הפסיקה רק בהשתק מלהתכחש למצג של עובדה, אך כיום מכירים גם בהשתק לגבי עניין שבדין. ראו פס"ד עזרא, בעמ' 100.

במקרה שבפנינו יש להניח אפוא לטובתו של הנתבע - מבלי לפסוק בעניין זה, שלא הובאו לגביו ראיות - כי בדרך ההשכרה המתמשכת של הדירה השכורה (לרבות חידושי השכירות בשנים 1994 ו-2000) אכן יצרה עמידר בפני אימו המנוחה מצג (שגוי) לפיו היא "זכאית" על-פי החוק, וזאת על אף שבבעלותה הייתה דירה וככזו לא ניתן היה להגדירה כ"זכאית" על-פי החוק. (כך, למשל, אפילו בסעיפים 6-3 ו-10 לכתב-התביעה דנן כונתה עדיין האם המנוחה כ"שוכר החוקי").

השוו לע"א (מחוזי-חיפה) 4222/07 מגן נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (פורסם במאגרים, ניתן ביום 20.8.08), שם נפסק במקרה דומה, שבו הזכאים שכרו דירה מעמידר משנת 1962 ורכשו דירה נוספת מעמידר בשנת 1982 תוך שהם מוסיפים לשכור את הדירה הראשונה, כי:

במקרה דנן, נראה שהמשיבה [עמידר – א.ל.ע.] מושתקת ומנועה מלטעון כי המערערים איבדו את זכאותם בשל היותם בעלים של דירה נוספת, היא הדירה השניה. זאת, מאחר שהדירה השניה נרכשה מהמשיבה, בידיעתה של המשיבה לאורך השנים, ושמא אף בעידודה. לשיטתה של המשיבה, ברכישת הדירה השניה, המערערים ניסרו את הענף שישבו עליו מאז שנת 1962, כשהמשיבה היא שמכרה להם את המסור, מבלי להסביר להם כי בכך הם מאבדים את זכותם להמשיך להתגורר כשוכרים בדירה הראשונה. קשה להלום תוצאה זו הגובלת בחוסר תום לב. מה עוד, שדרישת ההגינות המינהלית החלה על גופים מעין ציבוריים כמו המשיבה, אף חמורה יותר מחובת תום הלב שבדין האזרחי.
[סעיף 18 לחוות-דעתו של כבוד השופט י' עמית.]

גם עלי מקובל כי רכישת הדירה הנוספת מאת המשיבה בשנת 1982 אינה מזכה את המשיבה לדרוש את סיום השכירות של הדירה הראשונה, לאחר שהמשיבה לא התנתה זאת בהציעה למערערים את הדירה, והחליטה לראות בכך עילה לפינוי רק לאחר עבור תקופה של כמעט 20 שנה.
[סעיף 1 לחוות-דעתו של כבוד סגן-הנשיא ש' ברלינר.]

אף-על-פי-כן, אני סבורה כי אין בכך בכדי לסייע לנתבע, וזאת מן הסיבות העיקריות הבאות:

ראשית, "המצג" הוצג בפני אימו המנוחה של הנתבע, ולא בפניו.

שנית, קשה לטעון כי הנתבע, אשר התגורר בדירה המושכרת כל ימי חייו, שינה את מצבו לרעה כתוצאה מהסתמכות על "המצג" ועל כל פנים הדבר לא נטען בפניי ולא הובאו לכך ראיות.

שלישית - וזה העיקר - "מצגה" (השגוי) של עמידר היה, כך על-פי ההנחה, מצג לפיו האם המנוחה עצמה הייתה "זכאית" על-פי החוק. ברם, כאמור, הגדרתו של הנתבע כ"דייר ממשיך" על-פי החוק הינה הגדרה משפטית המורכבת ממספר רכיבים, אשר זכאותה של אימו הינה רק אחד מהם. בנסיבות אלה, קשה בעיניי לקבל את הטענה כי "מצגה" של עמידר היה למעשה מצג מורכב שקיפל בתוכו - מכוח זכאותה של האם על-פי החוק - גם מצג לפיו עמידר רואה בנתבע כ"דייר ממשיך". במלים אחרות, לא ניתן בעיניי להרכיב על ה"מצג" (השגוי), שהוצג לכאורה בפני האם בדבר זכאותה, גם מצג נוסף ומורכב יותר, אשר הוצג בפני הנתבע ולפיו עמידר מכירה באופן מעשי במעמדו כ"דייר ממשיך" על-פי החוק. אכן, לטעמי, מדובר במתיחה של טענת ההשתק מעבר לגבולות הסבירים של טענה זו, שהינה, בסופו של יום, טענה דיונית שיסודה בדיני היושר, אשר יש לעשות בה שימוש זהיר.

בהקשר זה יש להדגיש כי פעולותיה של עמידר לפינוי הנתבעים מן הדירה המושכרת, לרבות הגשת תביעה זו, נעשו בסמוך לאחר פטירתה של אימו של הנתבע, וללא השתהות נוספת (השתהות שהייתה עשויה לכאורה להוליד טענה של מצג ישיר כלפי הנתבעים עצמם).

לדברים אלה יש להוסיף את הרתיעה הטבעית מפני החלתה של טענת השתק ביחס לרשויות ציבוריות ומינהליות, וזאת בשל החשש כי השתקת רשויות אלה תאפשר הפרתן של הוראות חוק ונורמות אחרות של המשפט המנהלי, שלהן אופי כופה (קוגנטי) והן אינן ניתנות להתניה. ראו פס"ד עבאדה, בעמ' 123. במקרה שבפנינו, אין מחלוקת בין הצדדים, כאמור, כי אימו המנוחה של הנתבע (והלה בעקבותיה) אינם "זכאים" על-פי החוק, ולפיכך קיים קושי של ממש לכפות על עמידר קביעה כזו מכוח השתק בלבד. השוו, למשל, למסקנתו הסופית של פס"ד עבאדה, שם נפסק כי על אף שיסודות ההשתק באותו מקרה נתקיימו במלואם, הרי שהפגם שנפל במצגן של המשיבות שם (רשות הפיתוח ועמידר) - הקצאת קרקע ציבורית ללא מכרז בניגוד לחוק ולהלכה שקדמה לו - הינו פגם חמור, הפוגע בתקנת הציבור במידה שאינה מאפשרת את אכיפתו.

בהקשר זה יש לציין עוד, כי נטען בפניי (אם כי לא הובאו לכך ראיות במסגרת ההסכמות בין הצדדים) כי הדברים כרוכים גם בשינוי מדיניות של עמידר בשנים האחרונות ובאכיפה הדוקה יותר של הוראות החוק, וזאת על רקע המחסור בדיור ציבורי. אף מן הטעם הזה, אפוא, על בית-המשפט לעשות כל מאמץ שלא למנוע מן הרשויות שינויי מדיניות והקפדה על אכיפת הוראות החוק, וזאת על-ידי כבילתן של הרשויות למצגי עבר, שאין זאת מן הנמנע כי חלקם היו בלתי-חוקיים או, למצער, שגויים ובלתי-תקינים מבחינה מינהלית.

כאמור, דברים אלה יש לקרוא אף על רקע תכליתו הנוספת של החוק שצוינה לעיל, קרי תכלית הצדק החלוקתי, כאשר יפים לעניין זה דבריו של בית-המשפט העליון בפס"ד זריהן לפיהם:

שותף אני להגדרת תכליתו של הדיור הציבורי בפי בתי המשפט הקודמים, כמיועד לאוכלוסיות שאין בידן להשיג דיור בשוק הפרטי, תוך מקסום הדירות הציבוריות לשימוש הנזקקים. בעיני קיומם של נזקקים אחרים - רבים למרבה הצער - העומדים בתור לדיור ציבורי, הוא שיקול ראשון במעלה בפרשנות החוק.

השוו גם לגישת הפסיקה, לפיה הזכות להשלמת עסקה לרכישת דירה ציבורית אינה עוברת בירושה ליורשי הזכאי שנפטר, וזאת הואיל וזכות הדיירות ממנה נהנה הזכאי-המנוח במשך כל שנות מגוריו בדיור הציבורי הינה, ככלל, זכות אישית בלתי-עבירה. ראו ה"פ (מחוזי-ירושלים) 616/01 עו"ד ויטנברג, מנהל עזבון המנוחה נחמיאס ז"ל ואח' נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בע"מ ואח' (פורסם במאגרים, ניתן ביום 23.10.03). כן ראו את סקירת הפסיקה בעניין זה בפס"ד ביטון.

להשלמת הדברים יצוין כי בפסק-דין, שניתן לפני כחודשיים בנסיבות זהות לאלה שבפנינו על-ידי הרכב כבוד השופטים י' שנלר, ד"ר ק' ורדי ור' לבהר-שרון בבית-המשפט המחוזי תל-אביב-יפו, נקבע במפורש כי:

לא בכדי נסמכים המערערים על אשר נפסק בעניין מגן.
אולם, דומה כי הנסיבות שם שונות מהנסיבות דנן. בעניין מגן, ביקשו לפנות את ה"זכאי", ולאחר שהוא עצמו רכש את אחת מהדירות ומבלי שהודע לו כי עם הרכישה של אותה דירה, נשמט הבסיס להיותו "זכאי" על פי החוק.
אולם, במקרה דנן, הנסיבות שונות.
המשיבה במקרה דנן, לא ביקשה משך כל השנים לפנות את המתגוררים מכוחם של הורי המערער מהדירה, וייתכן שאם הייתה מבקשת לעשות כן בטענה כי האב אינו בגדר זכאי, לאחר שרכש את הדירה הראשונה, היה נקבע כבעניין מגן.
יתר על כן, בכל הקשור להתנהלות המשיבה כלפי הורי המערער, לפחות למערערים לא יכולה להיות טרוניה כלפי המשיבה. כאמור, לכאורה, זכאית הייתה המשיבה לדרוש את השבת הדירה המושכרת עוד שנים לפני פטירת האב, מעת שאחיו ואחיותיו של המערער עזבו את שתי הדירות, ובהתאם לחוזה השכירות. ודוק, הדרישה האפשרית לפינוי המערער מהדירה המושכרת מהעילה האמורה, אינה קשורה לרכישת הבעלות על ידי האב, בדירה הראשונה.
חסד עשתה המשיבה עם הורי המערער והמערער בהימנעה מלעתור להשבת הדירה המושכרת.
למעשה, במקרה דנן, לא ביקשה המשיבה לפגוע בזכויותיו של האב, ובעקיפין במגורי מי מילדיו, לרבות בדירה המושכרת. אולם, מעת שהאב נפטר, שוב היה על המשיבה לבחון את הנסיבות שנוצרו כתוצאה מפטירת האב.
לאחר שהמערער נהנה משך שנים רבות, מאותה התנהלות של המשיבה שלא דרשה את פינויו, מיצה למעשה המערער את אשר היה ניתן לטעון - ובמיוחד על ידי האב - אודות מצג כביכול או אי גילוי לאב אודות תוצאות רכישת הדירה הראשונה על ידו.
...
...למערער אין ולא הייתה זכות קנויה להמשיך להתגורר בדירה המושכרת מכוחו הוא, אלא אך ורק מכוח זכותם של הוריו, אם בכלל.
מעת שהאב נפטר, שוב היה על המשיבה לבחון אם המערער עומד בתנאי החוק ובמיוחד הוראת סעיף 3(ב) לחוק, וכפי שפורט לעיל בהרחבה.
ודוק, משבאים אנו להכריע בדבר זכויות המערער, אין אנו מצויים בגדרו של סכסוך בין שוכר ומשכיר, אלא במסגרת מחלוקת שבין המערער לבין אותה רשות הממונה על פי חוק הדיור הציבורי ליישמו כראוי, ובמיוחד בהתחשב באותו אינטרס של צדדים שלישיים, דהיינו, כל אותם רבים הממתינים לקבלת דירה במסגרת הדיור הציבורי.
בנסיבות אלו, קבלת עמדת המערערים, משמעותה כי מי שאינו עומד בתנאי החוק, ימשיך להתגורר בדירה המיועדת לציבור הזכאים לפי החוק, בעוד שזכאים לפי החוק, ייאלצו להמשיך ולהמתין.
בנסיבות שכאלו, גם אם היה מוצג מצג וגם אם היה מחדל זה או אחר, ואין אנו קובעים זאת, עדיין היה על בית המשפט לבחון את האינטרס של המערערים מחד גיסא, אולם מבלי יכולת להתעלם מאינטרס כלל האמורים לקבל דירה בהתאם לחוק, מאידך גיסא.
טעות של המשיבה אינה יכולה להנציח מציאות הסותרת את הדין ולהעניק זכויות שכירות במסגרת הדיור הציבורי למי שאינו זכאי לכך.
[ת"א (מחוזי-ת"א) 15055-11-09 נשיא נ' מדינת ישראל- מנהל מקרקעי ישראל ע"י עמידר- החברה הלאומית לשכון עולים בישראל בע"מ (פורסם במאגרים, ניתן ביום 2.2.12), סעיפים 42-40.]

אשר-על-כן, אני סבורה אפוא כי יש לקבל את טענת עמידר, לפיה לא ניתן לראות בנתבע "דייר ממשיך" על-פי החוק.

סוף דבר

מכלל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה ומורה לנתבעים לפנות את הדירה המושכרת הנמצאת ברחוב זאב גולד 7/3 בכפר-סבא ולהשיב את החזקה בה לידי עמידר כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ.

יחד עם זאת, לאור נסיבותיהם האישיות של הנתבעים, העובדה כי הם מתגוררים בדירה המושכרת שנים רבות והעובדה כי הם מטופלים בארבעה ילדים, אני מעכבת את ביצוע פסק-הדין עד ליום 31.8.2012, וזאת על מנת לאפשר לנתבעים להתארגן ולמצוא לעצמם מקום מגורים חלופי.

בשולי פסק-הדין יש להעיר את הדברים הבאים:

כאמור, במסגרת העובדות המוסכמות בתיק זה הסכימו ביניהם הצדדים כי הנתבעים עצמם הינם בעלי תעודת זכאות, וזאת ללא קשר לזכאותה או לאי-זכאותה של אימו המנוחה של הנתבע. בנסיבות אלה נעשה במהלך הדיונים בתובענה מאמץ בלתי-מבוטל להביא את עמידר להסכמה כי יתאפשר לנתבעים להוסיף לשכור את הדירה שבמחלוקת, וזאת מכוח זכאותם שלהם, וללא קשר לזכאותה או לאי-זכאותה של אימו המנוחה של הנתבע. למרבה הצער, מאמצים אלה עלו בתוהו, כאשר טענתה העיקרית של עמידר בהקשר זה הייתה כי מדובר בשתי מערכות שונות של "זכאות" (היינו "זכאות" להיחשב כ"דייר ממשיך" ו"זכאות" העומדת בפני עצמה ואינה קשורה לזכויות על-פי החוק), כאשר זכאותם "העצמאית" של הנתבעים אינה מקנה להם בהכרח עדיפות ביחס לדירה המושכרת.

אף-על-פי-כן, ודווקא בהינתן פסק-הדין דנן, אני סבורה כי נכון תנהג עמידר אם תשוב ותבחן מקרה מיוחד זה ברוח אוהדת, ובעיקר לנוכח העובדה כי הנתבע התגורר כל חייו בדירה המושכרת. בהקשר זה יצוין כי אני ערה לעובדה כי בהחלטת הוועדה העליונה בעניינם של הנתבעים הוסף בכתב-יד כי "הזכאות בוטלה", אך עניין זה לא פורש ועל כל פנים עומד, כאמור, בסתירה להסכמות העובדתיות בתובענה זו.

בנסיבות העניין, ועל אף קבלת התביעה, איני עושה צו להוצאות. בעניין זה התחשבתי, בין היתר, גם בעובדה כי כתב-התביעה ותצהיר העדות הראשית מטעם עמידר הכילו מספר טענות עובדתיות לא נכונות, אשר היו אמורות לכאורה להיות בידיעת עמידר מלכתחילה והעלאתן הקשתה על הדיונים בתיק וגרמה להתמשכותם שלא לצורך (כגון מועד הרכישה של הדירה בבעלות והטענה כי הנתבע לא התגורר עם אימו המנוחה תקופה של שלוש שנים לפחות בסמוך למועד פטירתה).

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים בדואר.

ניתן היום, כ"ג ניסן תשע"ב, 15 אפריל 2012, בהעדר הצדדים.

14 מתוך 14


מעורבים
תובע: עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בע"מ
נתבע: יגאל זאיד
שופט :
עורכי דין: