ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עפרה רבקה צינר נגד רביב בן דוד :

בפני כבוד השופט שלמה פרידלנדר

תובעים/נתבעים-שכנגד

  1. עפרה רבקה צינר
  2. עמוס נפתלי צינר

ע"י עו"ד גיא סגלוביץ

נגד

נתבעים/תובעים-שכנגד

  1. רביב בן דוד
  2. לילך בן דוד

ע"י עו"ד חיים קרסו

בית משפט השלום בהרצליה

פסק דין

מבוא וטענות הצדדים
לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי וצו לסילוק-יד ממקרקעין, שבמסגרתה מבקשים התובעים (להלן: "צינר") להכריז על חצר הבית המשותף להם ולנתבעים (להלן: "בן דוד") כעל 'רכוש משותף', שבו אין לבן דוד זכות לשימוש בלעדי. כפועל יוצא מכך, מבקשים צינר להורות על סילוק ידם של בן דוד מן השימושים הבלעדיים שהם עושים בפועל בחצר המשותפת, ובעיקר – על עקירת המחוברים שבן דוד בנו בחצר. צינר מוסיפים ומבקשים היתר לפיצול סעדים, לצורך תביעת נזקיהם הכספיים בהליך נפרד; ולחלופין – פיצוי בסך 120,000 ₪.
עוד לפניי תביעה-שכנגד למתן צו לסילוק-יד ממקרקעין ולסעד כספי, שבמסגרתה מבקשים בן דוד להורות לצינר להימנע משימוש בלעדי בגג המשותף של הבית המשותף, ולשפותם בסך 20,000 ₪ בגין חלקם של צינר בהוצאות שהוציאו בן דוד על אחזקת הרכוש המשותף.
המדובר בבית משותף בן 2 קומות ו-4 דירות ברח' אלוף דוד 3 ברמת-חן, רמת גן (גוש 6156 חלקה 575), ולו חצר משותפת בשטח 841 מ"ר. זכויות החכירה באגף המזרחי של המבנה, קרי: בדירות (חלקות-משנה) מס' 2 ו-4, היו שייכות עד שנת 2009 לישראל וסילביה יעוז, ומאז – לבניהם עמרי יעוז ועודד יעוז, בהתאמה. יעוז מחזיקים ומשתמשים באופן בלעדי, בהסכמתם מימים-ימימה של כלל בעלי הזכויות בבית המשותף, במחצית המזרחית (המגודרת) של החצר המשותפת, הצמודה לאגף המזרחי של הבניין. צינר, בעלי זכות החכירה בדירה מס' 3 המצויה בקומה השנייה של האגף המערבי של הבניין, הרחיבו את דירתם על ידי בניית קומה נוספת על גג דירתם המקורית, ועל ידי כך הפכו את הגג העליון לרכוש משותף, במקום הגג המקורי שהפך לרצפת הקומה השנייה של דירתם. בן דוד הם בעלי זכויות החכירה בדירה מס' 1, בקומת הקרקע של האגף המערבי של הבניין.
עיקר הסכסוך הוא טענת צינר כי בן דוד נוהגים במחצית המערבית של החצר המשותפת מנהג בעלים, תוך נישולם של צינר; וטענת בן דוד כי כך נוהגים צינר בגג המשותף.
בשל הצורך והחובה לחסוך זמן שיפוטי, דנתי רק באלו מבין הטענות והראיות שאותן ראיתי כנחוצות להכרעה. יש לגזור הסדר-שלילי לגבי השאר.

הערות כלליות
בהכרזה לכל באי עולם בדבר זכויות האדם מיום 10.12.1948, מאת העצרת הכללית של האומות המאוחדות [סעיף 1], נאמר:
"כל בני אדם נולדו בני חורין ושווים בערכם ובזכויותיהם. כולם חוננו בתבונה ובמצפון, לפיכך חובה עליהם לנהוג איש ברעהו ברוח של אחווה".
"רוח של אחווה" מחייבת חתירה הדדית ושיתופית להגדלת הרווחה המצרפית, בגבולות ההגינות. כלומר, גישה של שיתוף פעולה לצורך הפקת תועלת רבה יותר לכולם, או, למצער, גישה המאפשרת מצב של "זה נהנה וזה לא חסר" [התנגדות לכך נחשבת ל"מידת סדום"; בבלי כתובות קג, א, ופירוש רש"י שם]. "רוח של אחווה" מחייבת אפילו נכונות מידתית לוויתורים קטנים, כדי לאפשר תועלת גדולה לזולת. בהקשר של הבית המשותף, המעט שניתן לצפות לו במסגרת אחווה זו הוא גישה של "חיה ותן לחיות". "רוח של אחווה" אינה מתיישבת עם התנצחויות, התנכלויות ומירור הדדי של חיי השכנות בבית המשותף.
מעט גישה חיובית מעין זו הייתה מועילה לצדדים, כנראה, יותר מהרבה הליכים משפטיים. בהיעדר "רוח של אחווה" – אפילו זכייה משפטית לא תניב שלווה, אלא "בַּיִת מָלֵא זִבְחֵי רִיב" [משלי יז, א].
אפילו ראו הצדדים צורך בקבלת הכרעה בשאלות שעליהן לא הושגה הסכמה – היה עדיף להם להמיר סכסוך מר ויקר בפנייה משותפת, עם ייעוץ וייצוג משפטיים או בלעדיהם, לגורם האמון על הסדרת היחסים בבית המשותף – כגון גישור או בוררות בסיוע האגודה לתרבות הדיור. בעדיפות שניה, היה עדיף לצדדים לפנות לערכאה הייעודית, והנוחה יותר להתדיינות בין בעלי דירות בבית משותף, של המפקח על רישום מקרקעין (להלן: "המפקח"); בהתאם לסמכותו הרחבה יותר לדון בסכסוכים כבענייננו [חוק המקרקעין, סעיף 72].
אולם, משההליך התקיים לפניי בבית משפט השלום; ומשהליכי גישור בין הצדדים לא הסתייעו – אין לי אלא להכריע במחלוקות המשפטיות המתוחמות בכתבי הטענות שלפניי, במסגרת סמכותי.
אבהיר כי בהתאם לסמכותי המקבילה לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), סעיף 72(ב) – איני מוסמך לדון אלא בתביעות הדדיות בדבר הסגת-גבול מצד הצדדים, בדרך של הקמת מחוברים ושימוש בלעדי ברכוש משותף.
בסיכומיהם עוררו צינר מן הנשייה את בקשתם לפיצול סעדים. בן דוד, בסיכומי-התשובה, התנגדו לבקשה, בטענה כי למעשה נזנחה, והעלאתה בשלב הסיכומים פוגעת בזכותם הדיונית להתמודד איתה באופן הוגן. אולם, כזה בדיוק היה המצב בעניין ע"א 466/89 יאיר ותמר צברי נ' יואל ושונה מסוארי מיום 3.12.90. חרף ההיזכרות המאוחרת בבקשה בשלב הסיכומים – קבע בית המשפט שם כי נוכח השוני היסודי בסעדים בין סעד הצהרתי-אכיפתי לסעד של פיצויים – ספק אם בכלל היה צורך בבקשה לפיצול סעדים, ומכל מקום ראוי להיענות לה; משום שאין טעם לדון במכלול של סעדים חלופיים שעצם הרלבנטיות שלהם תלויה בהכרעה מוקדמת בשאלות המהוות בסיס לחבות בהם. עוד נאמר שם כי אין בהעלאתה המאוחרת של הטענה משום פגיעה דיונית בצד-שכנגד, משום שהיתר לפיצול סעדים נועד לאפשר הליך עתידי, שבמסגרתו תהיה לנתבעים הזדמנות הוגנת להתגונן מול הסעדים הנתבעים. האמור בעניין צברי תקף גם בענייננו. אדרבא, בענייננו הדברים מקבלים משנה תוקף, משום שהנזקים הנטענים בענייננו יושפעו מהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, שלפניה תלויה ועומדת בקשת בן דוד לקבלת היתר עבור העבודות שבוצעו במקרקעין הנדונים. לפיכך אני נעתר לבקשה לפיצול סעדים. אין באמור כדי לגרוע מהמלצותיי כאמור לעיל בפסקה ‎9.
הסעד הנוסף שהתבקש בתביעה-שכנגד, בדבר השתתפות כספית בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף, הנו בסמכותו הייחודית של המפקח, לפי סעיף 72(א) בחוק המקרקעין. לפיכך רכיב זה בתביעה-שכנגד נמחק על הסף. איני רואה לנכון להעביר את העניין לערכאה המוסמכת. ראשית, ממילא תידרש, לכאורה, הגשתם של כתבי טענות מתוקנים בעקבות פסק דין זה. שנית, ומבלי לקבוע מסמרות בדבר, סיכויי הדרישה הכספית אינם נראים גבוהים: ההוצאות שבהן מדובר לא נועדו לרווחת כלל הדיירים, או לאחזקת הרכוש המשותף ככזה, ולא הוחלט עליהם בהליך תקין של 'אסיפת בעלי-דירות' שבמסגרתו נשמעה עמדתם של הנתבעים-שכנגד (צינר). תחת זאת, מדובר בהוצאות שהתובעים-שכנגד (בן דוד) הוציאו על דעת עצמם, לרווחת עצמם, במסגרת שימושים שנויים-במחלוקת ברכוש המשותף. כמה שנאמר: "פתח ר' יהודה ואמר: כמה נאים מעשיהן של אומה זו (רומי – ש"פ), תקנו שווקים, תקנו גשרים, תקנו מרחצאות... נענה רשב"י ואמר: כל מה שתקנו לא תקנו אלא לצורך עצמן; תקנו שווקין..., מרחצאות – לעדן בהן עצמן, גשרים – ליטול מהן מכס" [בבלי שבת כג, ב]. אפילו ייקבע כי השימושים הללו היו מותרים, על יסוד הסכמת כל בעלי הדירות או רוב מספיק מתוכם – תהא גלומה בקביעה כאמור ההנחה, המיוסדת על אומד דעת הצדדים, כי ההסכמה האמורה הייתה לשימוש כאמור על חשבון בן דוד. איש מבעלי הדירות לא הסכים כי יוגש לו חשבון בגין העבודות שיבוצעו; ולא ניתן להלום פירוש אחר עם האישור הגורף שנתנו יעוז לביצוע השינויים המבוקשים [נ/74]. הנחה זו עולה גם מהיקש לסעיף 59ג(ב)(4) בחוק המקרקעין, שעניינה התאמות לצרכיו של אדם עם מוגבלות.
כעולה מכתבי הטענות – התובענה שלפניי היא לסעד הצהרתי ולסילוק-יד ממקרקעין. ההצהרה המבוקשת היא הצהרה כללית, מובנת-מאליה ואשר אינה במחלוקת, כי צינר ובן דוד רשאים לעשות שימוש סביר בחצר ובגג המשותפים, ומנועים משימוש בלעדי בהם. זה אינו 'סעד הצהרתי'; זהו הדין. לפיכך סעד זה מיותר ואינו זוקק דיון.
לאור האמור, הדיון בתובענה שלפניי אינו אלא בשאלה אם להורות על סילוק-יד של בן דוד או צינר משימוש בלעדי מסיג-גבול ברכוש המשותף, ועל אפשור שימוש סביר ברכוש המשותף, בעניינים הקונקרטיים שיידונו להלן.
לא מונחים לפניי כתב אישום מאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין בנייה או הריסה ללא היתר; או כתב אישום אחר בגין תקיפה וגרימת חבלה; או בגין היזק לרכוש או השחתת פני מקרקעין. לא מונחות לפניי גם תביעת נזיקין לפיצוי כספי בגין נזק-גוף; או בגין מטרד ליחיד, בעקבות גרימת רעש או אור בוהק או הטחת מילים פוגעניות; או בגין גרימת נזק לרכוש המשותף, כגון עקירת גדר או עצים; או בגין הפרת חובות חקוקות בענייני תכנון ובניה.
לאור המקובץ, ובהתאם להעמדת העניינים הטעונים הכרעה על ידי הצדדים בסיכומיהם [סיכומי צינר, סעיף 42, שאליו נעשתה הפניה גם בסעיף-הסיכום, 91; סיכומי בן דוד, פסקת הסיום, סעיף 2] – פסק דין זה יעסוק בגג הצמוד לבית מצפון וריצוף השטח תחתיו (להלן: "המרפסת המקורה"); בגדר המתכת על גבי גדר הבלוקים בחזית הבית, השער החשמלי בכניסה לחניה ודלת הכניסה להולכי-רגל שלצדו בחזית הבית; בגדר הצפונית של החצר; בשביל המערבי והעתקת פתחי הביוב בסביבתו; במכלאות לחיות; בסגירת הפתח לדירת בן דוד מחדר המדרגות; במשטח הבטון לתליית כביסה ובעקירת העצים. כמו כן, מכוח התביעה-שכנגד, יידון השימוש בגג המשותף לצורך הקמתם ואחזקתם של דוד-שמש ואנטנה. להלן אדון בעניינים אלה כסדרם לעיל.

עקרונות כלליים להסדרת החיים בבית המשותף
גם בענייננו חל ה"תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף" [חוק המקרקעין, התוספת הראשונה; להלן: "התקנון המצוי"], אשר אומץ בבית המשותף דנן [תקנון מוסכם שצורף לצו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים, סעיף 1, שצורף כנספח א' לחוות-דעת המומחה מטעם צינר, אדריכל חגי יניב]. התקנון המצוי קובע, בסעיף 12, כי החלטות רגילות יתקבלו ברוב דעות. מכלל זה חורג שינוי בזכויות מי מבעלי הדירות, וכן חובות ותשלומים החורגים מן האחזקה הרגילה של הרכוש המשותף, הטעונים הסכמת כל בעל-דירה רלבנטי. שאלת התיחום בין אלה לאלה היא מן העניינים המסורים לסמכותו הייחודית של המפקח [חוק המקרקעין, סעיף 72(א)]. אולם, לצורך הכרעה בשאלה אם יש משום הסגת-גבול בעניינים הקונקרטיים שיידונו להלן – עליי להכריע אגב-גררא גם בשאלה זו.
אני סבור כי יש להקיש לעניינינו מהוראותיו של סימן ג1 בחוק המקרקעין, שעניינו "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה". מסימן זה ניתן ללמוד כי אין ליתן בידי מיעוט קטן של בעלי הדירות 'זכות ווטו' על מה שנראה ל-¾ מבעלי הדירות, שהם גם הבעלים של 2/3 מן הזכויות ברכוש המשותף, כהשבחה של הרכוש המשותף וכשיפור של החיים בבית המשותף; זאת בכפוף לאי-קיפוח המיעוט, ולהחלטה אחרת של המפקח, לפי סעיף 71ג בחוק המקרקעין.
איני רואה טעם טוב שלא לערוך היקש כאמור; בשים לב לכך שלמעשה מדובר בעקרונות כלליים היפים לקיום האנושי הקהילתי בכללותו; לאמור: חתירה להשאת התועלת המצרפית, לרבות באמצעות יוזמות פרטיות של בעלי-עניין, בכפוף להימנעות מפגיעה בלתי סבירה בפרט, תוך שימורו של מנגנון אובייקטיבי להכרעה במחלוקות וסכסוכים, והכל – בהתאם לחוק, ו"ברוח של אחווה" [כלעיל בפסקאות ‎6-‎7].
בהקשר זה אעיר כי לא רלבנטית הסתמכותם של בן דוד על התוספת השנייה לחוק המקרקעין בדבר התאמות ברכוש המשותף שמותר לעשות ללא צורך בהסכמות, או שדי להן בהסכמת אחוז קטן יותר מבעלי הזכויות ברכוש המשותף. תוספת זו צמודה לסעיף 59ג שעניינו "התאמות לאדם עם מוגבלות". הקלות מיוחדות אלה אינן רלבנטיות בענייננו.
יוזכר כי עצם קיומה של זכות במקרקעין אינה סוף-פסוק לדיון. מימושה של זכות כפוף לעקרון תום-הלב [ע"א 8661/10 יוסף נעמה נ' תמר טורקיה מיום 19.2.12, מפי כבוד השופטת א' חיות]. כדברי פרופ' ויסמן המצוטטים שם [בפסקה 11] בהסכמה:
"מכיוון שאין הבעלות מוחלטת עוד, ותוכנה נקבע בכל מקרה על-ידי שקילת האינטרס של הבעל לעומת האינטרס של שכניו ושל הציבור, מתחייבת מכך מעורבות רבה על-ידי בתי המשפט, המופקדים על מציאת האיזון הנאות שבין בעלי האינטרסים השונים".
בתקנון הבית המשותף, המסדיר את ציפיותיהם ההדדיות של שכנים בבית המשותף, יש משום 'חוזה יחס', אשר בשל התמדתו לאורך שנים, והצורך למצוא במסגרתו פתרונות לנסיבות וצרכים משתנים – מחייב רמה מוגברת של תום-לב, הגינות ושיתופיות, והגשמת הציפיות ההדדיות לאלטרואיזם ולסולידאריות [מנחם מאוטנר, "דרישת תום הלב ואופן תחולתה על סוגי החוזים השונים (חוזים צרכניים, חוזים מסחריים, 'חוזי עסקה' ו'חוזי יחס')", מתוך: דניאל פרידמן, נילי כהן, חוזים ג, 2003, עמ' 346-350; רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עיזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל נ' מרכז משען מיום 6.9.98, פסקה 17].
הדגם של איזון אינטרסים, על בסיס של שימוש והנאה סבירים מן המקרקעין על ידי בעלי זיקה להם – עולה גם מן ההסדר הוותיק של סוגיה זו בדיני הנזיקין, במסגרת העוולה "מטרד ליחיד" [פקודת הנזיקין, סעיף 44].
לפיכך, הכפפת דיני הקניין לאיזוני אינטרסים ולעקרון תום-הלב רלבנטית במיוחד בהקשר של שכנים בבית משותף.
ראוי לסכם פרק זה בדברי כבוד הנשיא (דאז) א' ברק ב-רע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון מיום 23.12.99, פסק-הדין המנחה בסוגיה שלפנינו [פסקה 1 בפסק-דינו]:
"זכותו של הבעלים לדרוש סילוק המבנה שנבנה על מקרקעין שלא כדין אינה מוחלטת. לבית-המשפט נתון שיקול-דעת, אם להעניק לבעלים את הסעד של סילוק המבנה והחזרת 'המקרקעין לקדמותם'. 'יחסיות' הזכות ושיקול-דעת בית-המשפט מקורם בעקרון תום-הלב".

בסיס ההסכמה לשינויים הנדונים ברכוש המשותף ביום 19.5.03 נדון בוועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב ערר שהגישו צינר על דחיית התנגדותם למתן היתר לתוספת בניה, פרגולה והריסת מחסן בבית המשותף הנדון. ההיתר ניתן למיכל ושמעון שלום, הבעלים דאז של דירה 1, אשר לימים מכרו אותה לבן דוד. בדיון הושגה הסכמה, שקיבלה תוקף של החלטה, כי המחסן שהקימו צינר ייהרס בתמורה לפיצוי בסך 5,000 ₪; כי תוסר התנגדות צינר לבניה המבוקשת; וכי ה"ה שלום לא יתנגדו להרחבת דירתם של צינר עד קווי הבניין, אפילו יהיה הדבר כרוך בקירוי חלקים לא מקורים בקומת הקרקע [נ/1].
ביום 29.11.07 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן "בקשה להיתר לעבודה מצומצמת" שהגישו בן דוד, שעניינה "הריסת גדר קיימת ובמקומה בניית גדר בלוקים; בניית חניה ושביל גישה לבית". על גבי הבקשה אושרה הסכמת כל שאר בעלי הדירות בבית המשותף, בחתימתם של עמוס צינר וישראל יעוז [נ/65].
צינר מנועים מלחזור בהם מהסכמות מתועדות אלה, כלפי מי שהסתמך עליהן [ע"א 815/81 יעקב כליפא נ' אלי שאול מיום 8.7.82].
ביום 12.10.08 שבו בן דוד והגישו "בקשה להיתר לעבודה מצומצמת" [נ/68], שעניינה "1. התקנת שער חשמלי וגדר פח מעל גדר בלוקים קיים; 2. בניית סככה מעץ וכיסוי פלסטיק; 3. תיקון גדר קיימת ופריסת בד יוטה עליו; 4. בניית גדר בלוקים בין 2 חלקי מגרש בשל הפרש גובה ומטעמי בטיחות; 5. תיקון גדר בלוקים קיים בקצה האחורי של המגרש".
בקשה זו [נ/68] מהווה למעשה בקשה חוזרת, לאחר שהליכים קודמים לא הושלמו בנסיבות בלתי-ברורות, המשתקפות בתכתובת בדוא"ל בין גב' בן דוד לבין מנהלת מחלקת רישוי בעיריית רמת-גן [נ/70].
מן הבקשה העדכנית [נ/68], כמו גם מאישורו המפורש והגורף של מר ישראל יעוז [נ/74], עולה הסכמתם של יעוז לכלל השינויים המפורטים בבקשה. אין יסוד לטענה כאילו הסכמתו של מר ישראל יעוז אינה מייצגת את בעלי הזכויות בדירות המזרחיות. מר יעוז הצהיר כי הסכמתו ניתנה גם בשם בת-זוגו ושותפתו לזכויות, גב' סילביה יעוז [תצהיר מר מעוז מיום 13.8.09, סעיף 7]. יוזכר כי יעוז היו אז הבעלים של 50% מן הזכויות בבית המשותף [נסח רישום מיום 2.10.08, שצורף כ-נ/1 לסיכומי התשובה מטעם בן דוד; תקנון מוסכם שצורף לצו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים, סעיף 1, שצורף כנספח א' לחוות-דעת המומחה מטעם צינר, אדריכל חגי יניב]. יחד עם בן דוד עצמם, מגלה הבקשה הסכמה לאמור בה מצד ¾ מבעלי הדירות, שבבעלותם ¾ מן הזכויות בבית המשותף. הזכויות בדירות המזרחיות בבית המשותף הועברו מיעוז לילדיהם בשנת 2009, לאחר שכבר גובשו הבקשות, ההסכמות והמעשים בעניין השינויים שיזמו בן דוד בחצר. יש להניח כי ילדי מעוז היו מודעים להסכמות האמורות, שפירותיהן כבר ניכרו בשטח. לפיכך יש לראות את ההסכמות כמחייבות גם אותם [ע"א 1020/03 בובליל ישראל נ' שטיינר יוסף מיום 25.2.04]. מכל מקום, אין כל יסוד להנחה שילדי מעוז ביקשו לסגת מן ההסכמה שנתנו הוריהם בתקופה הרלבנטית. ככל שהיה יסוד לכך, היו צינר, שכניהם, מצופים להעידם על כך. צינר לא הביאו ולו ראשית-ראיה לספק בעניין זה.
אבהיר כי בפסק דין זה איני קובע מסמרות בענייני תכנון ובניה. הדבר אינו בסמכותי במסגרת הליך זה. הבקשה העדכנית להיתר תלויה ועומדת לפני הוועדה המקומית, והיא תדון ותחליט בה.
כמו כן, בפסק דין זה איני קובע מסמרות בענייני הצמדת חלקים מן הרכוש המשותף לדירתם של בן דוד. גם דבר זה אינו רלבנטי להליך זה, ואינו בסמכותי, אלא בסמכותו הייחודית של המפקח, לפי סעיף 71ג בחוק המקרקעין.
בהתאם לכך, קביעותיי בפסק דין זה יתייחסו להיבט האזרחי של היחסים בין צינר לבן דוד, במסגרת סמכותי המקבילה לזו של המפקח; קרי: לשאלה אם צינר זכאים לצו סילוק-יד כלפי בן דוד בשל הסגת-גבול מצד בן דוד ברכוש המשותף. במסגרת זו אראה את הפעולות המנויות בבקשה העדכנית [נ/68] כמי שנעשו בהסכמת ¾ מבעלי הדירות בבית המשותף, שבבעלותם ¾ מן הזכויות ברכוש המשותף; ואת הפעולות המנויות בפרוטוקול ועדת הערר המחוזית [נ/1], ובקשה להיתר משנת 2007 [נ/65], קרי: ההרחבה של דירה מס' 1, בניית "הפרגולה", החניה, גדר הבלוקים הצפונית ושביל הגישה המערבי – כמי שנעשו בהסכמת כל בעלי הדירות, לרבות צינר.

המרפסת המקורה
בן דוד רצפו רחבה בשטח של כ-35 מ"ר בצמוד לדירתם מצפון, וקירו אותה בסככת-עץ וכיסוי פלסטיק [ת/1]. אין מחלוקת שבן דוד נוהגים במרפסת זו מנהג בעלים, ועושים בה שימוש בלעדי.
מן התשריט שבבקשה להיתר משנת 2008 [נ/68], בשילוב עם האמור בפרוטוקול ועדת הערר [נ/1], משתקף בבהירות כי המרפסת המקורה הנדונה מצויה בשטח שנועד להרחבת דירה 1; קרי: בתוך השטח שבין הצלע הצפונית של הבניין לבין מקום עמידתו של המחסן. כלומר, שטח המרפסת המקורה מוכל בתוך השטח שנועד ואושר להרחבת דירתם של בן דוד, בהסכמת צינר.
אין ממש בטענות צינר כאילו מרפסת זו מונעת מצינר הרחבה מקבילה של דירתם, בניגוד לעיקרון ההדדיות החולש על שינויים ברכוש המשותף [חוק המקרקעין, סימן ג1], בשל היעדר חוסן קונסטרוקטיבי מספיק לפרגולה שהותקנה. מדובר בטרוניה תיאורטית. אם וכאשר יבקשו צינר להרחיב את דירתם מעל למרפסת של בן דוד, ולצורך כך תידרש קונסטרוקציה מתאימה – יפעלו הצדדים בהתאם להוראות חוק המקרקעין, סימן ג1.
אמנם, הסכמת כלל בעלי הדירות, לרבות צינר, להרחבת דירתם של בן דוד [נ/1], טרם זכתה להיתר בניה קונקרטי. לפיכך לא מן הנמנע כי רשויות התכנון יתנגדו למבנה הקיים של המרפסת המקורה, ובהליך מתאים יוחלט על הריסתו. אולם, די בהסכמת צינר להרחבת דירתם של בן דוד, ובאישור ההרחבה על ידי רשויות התכנון והבניה, כאמור ב-נ/1, שהיו מתועדים בתיק הבניין, ואשר בן דוד היו רשאים להסתמך עליהם, וייתכן מאוד שגם הסתמכו עליהם בפועל – כדי שצינר יהיו מנועים, במישור האזרחי, מלהתנגד למימושה החלקי של ההרחבה, בדרך של החזקה ושימוש בלעדיים של בן דוד בשטח המרפסת המקורה. מכל מקום, די בהסכמה ובאישור האמורים כדי שלא אראה לנכון ולצודק לצוות, לבקשת צינר, על סילוק ידם של בן דוד משטח המרפסת האמורה.
לאור האמור לעיל, ובכפוף לכל החלטה אחרת של רשויות התכנון והבניה ושל המפקח, בקשת צינר להורות על סילוק ידם של בן דוד מן המרפסת המקורה, ועל עקירת הרצפה והגג שנבנו לה, נדחית.

גדר המתכת, השער החשמלי ודלת המתכת שבצדו
אני סבור כי משיקולי מדיניות משפטית – גידורה של חצר פרטית עדיף על אי-גידורה; משום שהגידור מאפשר השׂאת התועלת מן החצר, על ידי הקניית יתר פרטיות, בטיחות וביטחון.
יש לציין במיוחד, בהקשר זה, את חשיבות גידורה של חצר שבה מצויים ילדים; לצורך הגנתם מזרים ומפני יציאתם ללא השגחה אל הכביש.
אכן, יש הרבה חן, לדעת רבים, בגדר מן הסוג הישן, גדר אבנים נמוכה שמעליה גדר חיה; מה גם שזו צורת הגידור המקורית של החצר, אשר עדיין עומדת על תילה באגף המזרחי שלה. אולם, בבתים רבים ניתן לראות שגדר זו הומרה בגדר בלוקים (מטויחת) גבוהה יותר, ומעליה – גדר מתכת. גדר מודרנית כזו מעניקה ביטחון רב יותר לבית, לחצר ולמשפחה. יש להודות כי בן דוד הזמינו מחברה מוכרת [עדות מר בן דוד, פרוטוקול, עמ' 39] מערכת תואמת של גדר, שער חשמלי ודלת להולכי-רגל, בעיצוב אסתטי ומקובל בסוג זה של גדרות ושערים. כמו כן, חינה של גדר אבנים וגדר חיה מעליה תלוי בהיותן שלמות, מתוחזקות ומטופחות; ומן הצילומים עולה כי לא כזה היה מצבן בענייננו. צינר כבר הסכימו לעיקרון של המרת גדר האבנים עם הגדר החיה בגדר בלוקים (מטויחת) [נ/65]. בנסיבות אלה, השאלה אם מעל גדר הבלוקים תתנוסס גדר מתכת מעוצבת אם לאו נראית פחות מהותית, מן ההיבט של שינוי בזכויות הדיירים, לאחר שהוברר כי ¾ מבעלי הדירות והזכויות ברכוש המשותף מסכימים לכך.
מכל מקום, ההיבט העיצובי מהווה חלק מן ההיבט התכנוני, שבו ידונו רשויות התכנון והבניה. עניינן של רשויות התכנון והבניה לקבל בקשות והתנגדויות ולהכריע ביניהן. אם רשויות התכנון והבניה לא יאשרו את גדר המתכת, ממילא יצוו על הריסתה. אם הן יאשרו את גדר המתכת, ייוותר רק ההיבט של ניהול הרכוש המשותף.
השאלה אם הוספת גדר מתכת על גבי גדר בלוקים מוסכמת, על חשבון המבקשים להוסיפה, היא בגדר שינוי בזכויות של בעלי הדירות, הטעון הסכמה כללית, או בגדר ניהול שוטף של ענייני הבית המשותף, שלגבי די ברוב דעות – היא בסמכות המפקח. לצורך הכרעה בענייננו, אגב-גררא – אומר כי לטעמי מדובר ברובד הביצועי של ניהול הרכוש המשותף, לאחר שכבר הוסכם על בנייתה של גדר; ולפיכך די בהסכמה הקיימת מצד הבעלים של ¾ מן הדירות והרכוש המשותף.
יוזכר כי גדר המתכת לא הוקמה על שטח פנוי של הרכוש המשותף, אלא על גבי גדר בלוקים שכבר הוסכם עליה, ושכבר נבנתה. יש בכך כדי לכרסם במשמעות של 'הסגת-גבול' ברכוש המשותף, הכרוכה בהוספת גדר המתכת.
בנסיבות אלה, ובשים לב לגישה הערכית של איזון אינטרסים גם בענייני קניין כאמור לעיל – אין בכך שהגדר הכוללת גדר מתכת מעל גדר הבלוקים נאה פחות, לטעמם של צינר, מקודמתה, קרי: מגדר הבלוקים לפני שהוקמה עליה גדר המתכת – כדי להצדיק עתה, בטרם הוכרע העניין על ידי רשויות התכנון והבניה, מתן צו לסילוק-יד, שיחייב את בן דוד להרוס את גדר המתכת שמעל גדר הבלוקים.
כפי שצוין לעיל ועוד יפורט להלן [בפסקאות ‎28 ו-‎100, בהתאמה], צינר הסכימו להקמת החניה של בן דוד בחזית הבית [נ/65], ובמשתמע – לשימושם הבלעדי של בן דוד בחניה.
השער אמנם ממוקם, מבחינה טכנית, על הרכוש המשותף. אולם, השטח והנפח שהוא תופס – זניחים. לפני שהוקמה החניה, בהסכמת צינר, הייתה שם גדר אבנים, ומעליה גדר חיה, ששטחן ונפחן גדול הרבה יותר.
יוזכר כי השער החשמלי של החניה, וגדר המתכת, מהווים רצף עיצובי תואם. השער החשמלי מהווה את המשכה של הגדר, בקטע שמול החניה של בן דוד.
בנסיבות אלה, איני סבור כי יש מקום, במסגרת הליך זה, לצוות על עקירתו של השער החשמלי שהקימו בן דוד לחניה, על חשבונם-הם, לצורך הגנה על מכוניתם מפני גניבה, ובהמשך לגידורה הכולל של החצר. זאת, כמובן, בכפוף לכל דין בענייני תכנון ובניה, שיישומו ואכיפתו אינם עניין להליך זה והם תלויים ועומדים בהליך אחר.
דלת המתכת להולכי-רגל מהווה המשך של הגדר ושל השער החשמלי. כך מן הבחינה העיצובית, שתוארה לעיל, וכך מן הבחינה הקונספטואלית, שבמסגרתה הומרה הגדר המפורזת בסגנון הישן, שלא התיימרה לגונן על החצר מפני פלישת זרים, בגדר מודרנית, שאולי נאה פחות בעיני צינר אך באופן אוביקטיבי מספקת יותר הגנה.
משניתן לצינר מפתח לדלת זו, לא ניתן עוד לומר כי עצם קיומה מהווה חסימה של צינר משימוש ברכוש המשותף. כמו כן, בהתאם לדבריי לעיל, אין לומר כי הדלת, המהווה לוח מתכת דק ואנכי, מהווה 'הסגת-גבול' כבדת-משקל ברכוש המשותף.
איני מעלה בדעתי אלא שני טעמים אפשריים להסתייגותם של צינר מהקמתה של דלת המתכת על ידי בן דוד. טעם אחד הוא התנגדות עקרונית להפיכת החצר המפורזת, כפי שהייתה קודם, לחצר סגורה ו"מנוכרת", כפי שהפכה להיות בעקבות הקמת המערכת של הגדר, השער החשמלי והדלת. טעם אחר הוא ההסתייגות העיצובית מן הדגם של דלת המתכת, כמו גם של השער החשמלי וגדר המתכת התואמים.
ככל שמדובר בעצם ההחלטה על סגירת החצר בגדרות ובשערים – עניין הוא למפקח לענות בשאלה אם די לכך בהסכמת ¾ מבעלי הדירות או שמא נדרשת הסכמת כולם. ככל שמדובר בעניין העיצובי – עניין הוא לרשויות התכנון והבניה לענות בו, אם העיצוב שנבחר על ידי בן דוד תואם את נורמת הבניה החלה על הבניין אם לאו.
ככל שאני נדרש לשאלות אלה אגב-גררא, לצורך הכרעה בשאלת סילוק-היד – אני קובע כי די בהסכמת ¾ מבעלי הדירות כדי להחליט על האופי, המבנה והעיצוב של הגדר של הבית המשותף; במיוחד כאשר החצר הייתה מגודרת מקדמת-דנא, ומשהמיעוט המתנגד אינו מתבקש לממן את "גחמתו" של הרוב. כמו כן, מן המפורסמות כי גדרות אבן, בלוקים, מתכת, עץ ושיחים משמשות בערבוביה בערינו. לפיכך, גם מן ההיבט העיצובי לא הייתי פוסל את הגדר שהוקמה, כמראיה הניבט מן הצילומים, ש-¾ מבעלי הדירות הסכימו לה; בכפוף לטיוח גדר הבלוקים, לכשתוסר המניעה מכך. מובהר שוב כי דברים אלה נאמרים לצורך הנמקתה של החלטתי שלא לצוות על הריסת המערכת של גדר המתכת, השער החשמלי ודלת המתכת. אין באמור כדי לקבוע מסמרות, וכדי לחייב את רשויות התכנון והבניה או את המפקח, בהפעלת סמכויותיהם לפי כל דין.
לאור האמור איני נעתר לבקשת צינר לצוות על עקירתם של גדר המתכת, השער החשמלי ודלת המתכת; בכפוף לכל החלטה אחרת של הרשויות המוסמכות.

הגדר הצפונית
אין מחלוקת כי בן דוד גדרו את הצלע הצפונית של החצר המשותפת. כפי שהוצהר מטעם בן דוד ולא נסתר, היה זה לאחר חישוף השטח שבעקבותיו הייתה פריצה לדירתם של בן דוד, ונגנבו מכוניתם וחפצי ערך נוספים [תצהיר מר שאול בן דוד מיום 27.8.09, סעיפים 26-27]. כמשתקף בצילומים, בן דוד מתחו יריעת אריג ירוק מצדה הדרומי של גדר התייל הישנה, והוסיפו גל אבנים מצדה הפנימי [ת/8; יב1/כה3; יב3/כה1; יב5; יב6; כה4; כה5; נ/64 ו-נ/85].
מר צינר העיד כי מלכתחילה לא הייתה שם גדר [פרוטוקול עמ' 70 ו-74]. בן דוד העידו כי מלכתחילה הייתה צלע זו מגודרת במוטות ברזל שביניהם הייתה מתוחה גדר תייל, אשר הותרתה חשופה סיכנה את ילדיהם. בן דוד פרצו פרצה בגדר, כדי לאפשר את כניסתו לחצר של טרקטורון ששימש לביצוע עבודות עפר. לאחר מכן שבו וגדרו את המקום [עדות גב' בן דוד בפרוטוקול, עמ' 38].
על יסוד העיון בצילומים הנזכרים, נראה כי אמנם הייתה שם, בתוך סבך הצמחייה, גדר תייל מוחזקת על מוטות ברזל. גדר זו "שודרגה" על ידי בן דוד, אשר לאחר בירוא הצמחייה העבותה – מתחו לאורך הגדר יריעה ירוקה, והוסיפו גל אבנים לרוחב משטח הבטון שבחלק הצפוני-מערבי של החצר [צילומים ת/8 ו-יב1/כה3]. נראה שבעבר היה בגדר פתח מול משטח הבטון; משום שמשטח בטון זה נראה כמיועד לחניה בצד הצפוני של החצר, ולפחות בהקשר מסוים שימש לכך בפועל [צילומים ת/4, ת/5 ו-י2]. רושם זה מתחזק בשים לב למשתקף ב-ת/8 כי המוטות בחלק המזרחי יותר של גדר זו נראים חלודים וישנים, בעוד המוט התומך ביריעה הירוקה במרכז הקטע שמול משטח הבטון נראה חדש. מכל מקום, השאלה העיקרית בעיניי אינה מה היה; אלא האם יש צידוק להורות כיום על פירוק הגדר ומכשול האבנים שהקימו בן דוד לאורך הצלע הצפונית של החצר.
כפי שכבר צוין – גידורה של חצר פרטית, במיוחד כזו שמצויים בה ילדים, עדיף על אי-גידורה; משום שהגידור מקנה יתר פרטיות, בטיחות וביטחון.
אפילו בעבר הייתה החצר פתוחה – אין בכך כדי לגזור כי כך תישאר; חרף שינוי הזמנים, הטעמים והצרכים. כאמור לעיל, יש מקום לציפייה הדדית לשיתוף פעולה ולהתחשבות הדדית לצורך מתן מענה לשינויים אלה, במסגרת 'חוזה-היחס' בין השכנים בבית המשותף.
כאמור, יעוז הסכימו לגידור מלא של הצלע הצפונית-מערבית של החצר על ידי בן דוד.
לאור האמור, אני סבור כי יש להתיר את הגידור, על חשבונם של המעוניינים בכך (קרי: בן דוד), ובלבד שהגידור לא ימנע שימוש סביר בחצר המשותפת גם על ידי המתנגדים [בהיקש לסידור החניה ב-ע"א 708/72 פולה ומשה פרשקר נ' הלן רוזנברג מיום 13.8.74].
בהיקש לחוק המקרקעין, סעיף 71ב(ג) – יש לראות את בן דוד, שהקימו לעצמם חניה, גדר ושער בשטח החצר המשותפת, כמסכימים לכך שגם צינר יקימו לעצמם חניה ושער בחצר המשותפת. נראה כי משטח הבטון הנזכר הוא המקום היחיד העשוי להתאים לכך; בכפוף לקיומה של גישה לשם ולכל דין.
ככל שצינר יבקשו לעשות שימוש סביר בחצר המשותפת, שיצריך כניסה מן הצלע הצפונית – יהיו בן דוד מנועים מלהתנגד לכך, בכפוף לשמירת קיומה של גדר; קרי: על ידי הקמת פתח בגדר הניתן לסגירה. לדוגמא, אם הדבר יתאפשר, וצינר יהיו מעוניינים בכך – יהיו בן דוד מנועים מלהתנגד לכך שצינר יחנו את רכבם על גבי משטח הבטון הנזכר. לצורך כך, וכדי שלא לפגום בעקרון הגידור, יהיה על צינר להקים שער כניסה לחניה מצפון; או, לחלופין, להקים פתח כניסה לחניה, תוך הקפת החניה בגדר עם שער כניסה לחצר מן החניה. אין מניעה גם כך שצינר יקימו על חשבונם שער בצפון החניה, להגנת מכוניתם; ובן דוד יקימו על חשבונם גדר עם דלת בדרום החניה, להגנת ילדיהם. מובן כי כל האמור הוא בכפוף לכל דין; לרבות קבלת היתרי בניה.
את גל האבנים שהקימו בן דוד לאורך קטע הגדר הצפונית שמול משטח הבטון [צילום יב6] לא ניתן להסביר, לכאורה, אלא כמכשול מכוון מפני החניית רכבם של צינר על משטח הבטון; אליה התייחסו בן דוד כאל "פלישה" אשר תצמצם את השימוש של בן דוד במלוא השטח המערבי של החצר המשותפת. ככל שבכך מדובר, הדבר אינו ראוי; בשים לב להסכמתם של צינר להקמת חניה "דה-לוקס" עבור בן דוד בחזית הבית. התנגדות לכך שצינר יחנו את מכוניתם בחצר המשותפת גם אינה מתיישבת עם הצהרת בן דוד כי לא מנעו ואינם מונעים משאר בעלי הדירות שימוש סביר בחצר המשותפת [תצהיר מר בן דוד מיום 16.8.09, סעיף 25; תצהיר גב' בן דוד מיום 4.12.09, סעיף 14; ובעוד מקומות המפורטים בסיכומי התובעים, פסקה 22].
לאור המקובץ, לצורכי השאלה שלפניי, ומבלי לקבוע מסמרות למקרה שהעניין יידון על ידי ערכאות אחרות במסגרת סמכויותיהן – איני מורה לבן דוד לפרק את הגדר שהקימו לאורך הצלע הצפונית של הגדר; למעט גל האבנים, שאותו על בן דוד לסלק תוך 30 יום מקבלת פסק הדין.

השביל המערבי והעתקת פתחי הביוב
הקמת השביל המערבי נכללה במסגרת ה"בקשה להיתר לעבודה מצומצמת" נ/65, אשר גם צינר, מלבד יעוז וכמובן בן דוד, הסכימו לה.
לא נסתרה טענת בן דוד כי העתקת פתחי הביוב, שעמדו בדרכו של שביל הגישה המערבי, התחייבה לצורך סלילתו [תצהיר מר בן דוד, סעיף 32]. לא סביר שבן דוד היו מעמיסים על עצמם את העלות הכרוכה בכך אילולא כן [ראו צילומים נ/7 ו-י4].
צינר הודו כי העתקת פתחי הביוב למיקום סמוך מחוץ לתוואי השביל לא גרמה כל בעיה למערכת הביוב של הבית המשותף [עדות גב' צינר, פרוטוקול, עמ' 84].
למעשה, צינר לא העלו כל בעייתיות בהעתקת פתחי הביוב; ולא ניתן לראות את טענתם בעניין זה אלא כטורדנית וקנטרנית.
לפיכך איני רואה לנכון לתת סעד כלשהו בקשר עם הקמת השביל המערבי והעתקת פתחי הביוב.

המכלאות לחיות-מחמד
מן הצילומים [ת/12, ת/14 ו-יד] עולה בבירור כי בן דוד הקימו בחצר המשותפת מכלאה לחיות-מחמד. מדובר במבנה נייח, ולא בכלוב נייד.
לא נטען ולא הוכח כי התקבלה לכך בשלב כלשהו הסכמתם של צינר.
לפיכך יש לראות במכלאה משום הסגת-גבול מצד בן דוד ברכוש המשותף.
אני מורה לבן דוד לסלק את המכלאה מן החצר המשותפת, למעט שטח המרפסת המקורה, תוך 30 יום מקבלת פסק הדין.

סגירת הדלת לדירתם של בן דוד מחדר המדרגות
לא מצאתי טענה או ראיה מצד צינר כי בן דוד הקימו בחדר המדרגות חסימה חיצונית של הדלת הראשית לדירתם.
לו הוקם קיר חיצוני כזה, ללא הסכמת כלל בעלי הדירות בבית המשותף – היה בכך משום הסגת-גבול ברכוש המשותף, תוך שינוי המבנה המקורי, וללא צורך מידתי המצדיק התחשבות באינטרס של בן דוד.
משלא הוכח קיומו של קיר חיצוני כזה החוסם את דלת דירתם של בן דוד מחדר המדרגות – אין מקום להורות על הריסתו.

משטח הבטון ומתקן-הקבע לתליית כביסה
מצילומים ת/5, ת/14, י/2 ו-יג2 עולה כי בן דוד הקימו בחצר המשותפת משטח בטון ומעליו מתקן-קבע לתליית כביסה. בן דוד הודו בכך [סיכומי תשובה, פסקה 2(ד)].
בן דוד טענו ל"גזירה שווה" בין תליית כביסה על ידי צינר לאורך הקיר החיצוני של דירתם, שאף הוא נמנה עם הרכוש המשותף – לבין הקמת המתקן ומשטח-הבטון האמורים. אולם, הנדון אינו דומה לראיה. תליית כביסה לאורך קיר חיצוני של בניין אמנם אינה מקובלת בתרבות-הדיור העכשווית; אולם היא אינה גוזלת שטח שמיש מן הרכוש המשותף דרך קבע; ואינה מהווה הסגת-גבול בעלת משמעות דומה. לפיכך אין כאן מעין 'הדדיות' המצדיקה לראות את צינר כמי שהסכימו לקיומו של מתקן התלייה שהקימו בן דוד בחצר.
אין באמור לעיל כדי להכשיר הקמת מתקן-קבע לתליית כביסה על הקיר החיצוני של דירה, המהווה 'רכוש משותף', ללא הסכמת בעלי-הדירות; ותליית כביסה שם, ללא מסתור-כביסה, באופן המכער את מראה הבניין. אולם, אין לפניי עתירה מצד בן דוד בעניין זה. לפיכך אין מקום למתן סעד בעניין זה, והאמור בפסקה זו לא נועד אלא כדי שלא ייווצר רושם מוטעה מן האמור בקודמתה.
בן דוד רשאים לעשות שימוש מזדמן במתקן נייד לתליית כביסה בחצר המשותפת. לחלופין, ובכפוף לכל דין, הם רשאים להקים מתקן תלייה קבוע בשטח הנתון להחזקתם הבלעדית; כגון בשטח המרפסת המקורה. אולם הם אינם רשאים לפלוש לחצר המשותפת, ולהקים בה, ללא הסכמת כלל בעלי הדירות, משטח בטון, ועליו מתקן-קבע לתליית כביסה. זוהי הסגת-גבול מובהקת ברכוש המשותף.
לפיכך אני מורה לבן דוד לסלק את משטח הבטון ואת מתקן-הקבע לתליית כביסה מן החצר המשותפת תוך 30 יום.

עקירת העצים בחצר
מר שאול בן דוד, אביו של הנתבע 1, הודה כי גזם עצים רבים במסגרת בירוא החצר מן ה"ג'ונגל", כהגדרתו, שהיה בה [פרוטוקול, עמ' 20].
לתפיסת בן דוד, שעמה הסכים השכן יעוז, היה בכך משום שדרוג של החצר [תצהיר מר יעוז מיום 13.9.09, סעיפים 5 ו-10]. אולם, לתפיסת צינר – הדבר הרס את הנוף הירוק שנשקף אליהם מדירתם [עדות גב' צינר, פרוטוקול עמ' 89].
יצוין כי כמחצית העצים היו נטועים בשטח שממילא מיועד להרחבת הדירות המערביות בבית המשותף, או בשטח שהוסכם כי ייבנו שם החניה והשביל המערבי [כמשתקף בתשריט ב-נ/65 ו-נ/68]. לפיכך, יש לראות עצים אלה כמי שהיו מיועדים ממילא לכריתה, בשלב כזה או אחר.
ניתן להתווכח על השאלה אם בירוא ה"ג'ונגל" ויצירת חצר פתוחה ופנויה "שידרג" את החצר או "הרס" אותה. אולם, לא ניתן להתווכח על הצורך בתיאום מהלך רדיקאלי כזה באחזקת החצר המשותפת עם בעלי העניין, צינר; דבר שבן דוד לא טענו שעשו.
מכל מקום, מדובר ב"חלב (טוב או חמוץ) שנשפך". כאמור לעיל, התובענה שלפניי אינה אישום מאת הועדה לתכנון ובניה בגין עקירת עצים ללא היתר; ואף לא תביעת נזיקין לפיצוי בגין היזק לרכוש או הפרת חובה חקוקה. אין כאן 'הסגת-גבול' נמשכת שאוכל להורות על סילוקה.
לאור האמור, במסגרת הליך זה, אין כל סעד שאוכל לתתו בקשר עם העצים שנעקרו מן החצר.

השימוש בגג המשותף
לבן דוד זכות לעשות שימוש סביר בגג המשותף; ובכלל זה – להקים עליו דוד-שמש ואנטנה לקליטת שידורי טלביזיה [בהתאם ובהיקש לחוק המקרקעין, סעיף 59א].
הרחבת דירתם של צינר לקומה השנייה, שהייתה השטח שמתחת לגג המשותף, אושרה על ידי רשויות התכנון והבניה ובוצעה בפועל [נ/84].
כאמור בתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, סעיפים 3 ו-4, ובהיקש להם – בעל דירה בבית משותף חייב לאפשר למי מטעמו של בעל דירה אחר, או למי מטעמה של נציגות בעלי הדירות, להיכנס לדירתו לצורך ביצוע פעולות אחזקה של דירה או של הרכוש המשותף, בסבירות ובכפוף לכל דין.
לכאורה, מצילום נ/82 עולה כי אין מניעה מלהגיע לגג המשותף שמעל דירת צינר דרך הגג המשותף שמעל דירת יעוז; ובמשתמע – מן הפתח לגג שמעל דירת יעוז המצוי בחדר המדרגות המשותף.
אולם, ככל שהרחבת דירתם של צינר כאמור גרמה לכך שכיום אין עוד גישה לגג המשותף מחדר המדרגות, בניגוד לעבר – לא אוכל להורות על שינוי מצב זה; משום שכאמור תכנית הרחבה זו, על כל היבטיה, אושרה על ידי הרשויות התכנון והבניה ובוצעה בפועל. אולם, חובה על צינר לאפשר לבן דוד, או מי מטעמם, לעבור דרך דירתם כדי להקים דוד-שמש או אנטנה על הגג המשותף, בכפוף לכל דין, ולערוך בהם פעולות תחזוקה כנדרש; הכל בסבירות ותוך תיאום מראש.
בפועל, המתקנים האמורים הותקנו על הגג של יעוז, בהסכמתם. לכאורה, נראה כי מצב זה, הגם שאינו אופטימאלי, אינו מצדיק שינוי לצורך המרתו במצב כאמור לעיל, שגם הוא אינו אופטימאלי.
לפיכך איני רואה צורך בסעד אופרטיבי בעניין זה, מלבד הדגשת האמור לעיל לעניין חובתם של צינר לאפשר שימוש סביר בגג המשותף, גם אם הדבר כרוך במעבר סביר דרך דירתם.

עניינים שלכאורה נזנחו
מרשימת המחוברים שסילוקם התבקש בסיכומי צינר, כמפורט לעיל [בפסקה ‎17], עולה כי נזנחה טענת צינר בדבר החניה בחזית הבית; בדבר גדר הבמבוק בחזית הבית; בדבר המחסן שבירכתי החצר האחורית; ובדבר מצבורים של חומרי בניה וחפצים אחרים, השייכים לבן דוד, המאוחסנים דרך-קבע בחצר המשותפת. חרף זאת, למקרה שמדובר בהשמטה בלתי-מכוונת, אתייחס בקצרה גם לעניינים אלה.
החניה: צינר הסכימו להקמת החניה; כמשתקף בחתימתם על הבקשה הרלבנטית להיתר מאת בן דוד [נ/65], שעניינה "הריסת גדר קיימת ובמקומה בניית גדר בלוקים, בניית חניה ושביל גישה לבית". הבקשה אושרה [נ/65; וכן עדות המומחה מטעם צינר, אדריכל חגי יניב, פרוטוקול עמ' 54]. לא מצאתי כל אסמכתא לטענת מר צינר [פרוטוקול, עמ' 79] כי הוסכם על הקמת חניה לשתי מכוניות או על שימוש משותף בחניה. טענה זו אינה סבירה כלל. לו היה מדובר על מיזם משותף להקים חניה כפולה עבור שתי הדירות – הייתה הבקשה מוגשת על ידי בן דוד וצינר יחדיו, ושתי המשפחות היו נושאות בהוצאותיה. לחלופין, היה ניתן ביטוי כתוב אחר כלשהו להסכמה על שימוש משותף בחניה. כמובן שבמקרה כזה, הבקשה הייתה מכילה תכנית לחניה ברוחב מתאים לשתי מכוניות, ומן הסתם כך הייתה מוקמת. בפועל, הבקשה הוגשה מטעם בן דוד בלבד. מן התשריט המצוי ב-נ/65, וביתר בהירות בתשריט הזהה ב-נ/68, עולה כי רוחב השטח הכולל שבו מצויה החניה הוא 4.5 מטרים. התקן המינימאלי לרוחבה של חניה מחייב לפחות 4.8 מטרים עבור שתי חניות צמודות [הנחיות משרד התחבורה, http://www.architecture.org.il/pdf_other/parking.pdf, עמ' 15]. לפיכך, אפילו אניח כי הרוחב הרשום של 4.5 מטרים עשוי לשמש כולו לחניה – עדיין אין מדובר בחניה מתאימה לשתי מכוניות. למעשה, מצילום ה4 עולה בבירור כי שטח החניה בפועל היה צר בהרבה מ-4.5 מטרים. נראה שהרישום בתשריט מתייחס למרחק מקיר לקיר; אולם נכללים בו ערוגה לאורך הקיר המערבי, ושביל מול הדלת להולכי-רגל. בניכוי אלה, בוודאי שלא נותר מקום אלא לחניה אחת. צינר מקשים על ההיגיון במתן "מתנה" כזו לבן דוד. אולם יוזכר כי שטח זה לא היה מנוצל בעבר, והכשרתו לחניה עלתה ממון רב. כלומר, צינר לא הרעו למעשה את מצבם, יחסית למצב הקודם, עקב הקמת החניה; וכנראה ממילא לא שקלו מיזם כזה עבור עצמם, נוכח עלותו הכספית. ייתכן שציפו, בעקבות הסכמתם, להסכמות דומות מצד בן דוד למיזמים החשובים להם (ואכן ציפייה כאמור סבירה היא, בכפוף לסבירות הקונקרטית ולכל דין). לפיכך, ככל שיש צורך בכך, טענת צינר בדבר החניה נדחית.
גדר הבמבוק: בן דוד הבהירו כי גדר הבמבוק שהוקמה בחזית הבית נועדה לחסום זרים, ולא את שימושם של צינר בחצר המשותפת. בהתאם לכך, נקרע פתח בגדר הבמבוק, המאפשר לצינר להיכנס לחצר מחזית הבית. יצוין כי גדר זו היא תאומתה של גדר הבמבוק שהקימו יעוז, ללא כל התנגדות, לצורך גידור החלק המזרחי דרומי של החצר, מן העבר הנגדי של שביל הגישה לחדר המדרגות. גם הקמתה של גדר הבמבוק המערבית, על ידי בן דוד, חוסה תחת הסכמתם הגורפת של יעוז לשינויים שביקשו בן דוד לבצע בחצר, ומגבשת הסכמה של ¾ מבעלי הדירות והזכויות בבית המשותף. כמו כן, נראה כי הקמת גדר קלה שכזו אינה מהווה שינוי מהותי ברכוש המשותף, המחייב הסכמת כלל בעלי הדירות והזכויות. בנסיבות אלה, איני רואה מקום להורות על הריסתה, בכפוף לכל החלטה אחרת של הרשויות המוסמכות.
המחסן: עולה מפורשות מ-נ/18, שסומן גם כ-נ/59, כי צינר מכרו את המחסן לבן דוד תמורת 5,000 ₪. גם כאן, טענת מר צינר כאילו הוסכם על שימוש משותף במחסן [פרוטוקול, עמ' 79] אינה סבירה כלל. לו כך היה, היו הדברים מצוינים באותו הסכם. כמו כן, סכום זה עוקב אחר הסכום שבשעתו הוסכם כפיצוי לצינר מידי מוכרי הדירה לבן דוד תמורת הריסת המחסן, שלא מומשה [נ/1]. אמנם, מאז חלפו כ-4 שנים; אולם המדד עלה בתקופה זו רק ב-2%. לפיכך לא סביר בעיניי שאותו סכום ישולם על ידי בן דוד לצינר רק כדי לחלוק עמו את המחסן, בניגוד למשמעות הפשוטה של ההסכם. טענות אלה של מר צינר אינן מלמדות אלא על הקושי ליתן אמון בעדותו.
אחסון חומרי בניה וחפצים שונים בחצר המשותפת: כל בעל דירה בבית המשותף רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, ובכלל זה – "להחנות" בו חפצים ניידים באופן ארעי, שאין בו משום שלילת-קבע של השימוש באותה משבצת-קרקע מבעלי-דירות אחרים [עניין פרשקר, כלעיל בפסקה ‎64]. בהתאם לכך, אין משום 'הסגת-גבול' בכך שבן דוד השאירו בחצר, באופן זמני, חומרי בניה עד סיום הבניה; או בכך שצעצועים ניידים של ילדיהם מושארים מדי פעם בחצר. מובן כי בן דוד רשאים לאחסן חפצים בשטחים המצויים בהחזקתם הבלעדית, כגון המחסן. אולם, אחסון-קבע של מצבורים של חומרי בניה וגרוטאות שונות בחצר, כמשתקף בצילומים [ת/5, ת/8, ת/10, ת/11, ת/14, ת/15, י5, יב1/כה3, יג6 ו-יד] – מהווה הסגת-גבול ברכוש המשותף, וזלזול בזכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מחצר משותפת מסודרת, אסתטית ופנויה. לפיכך אני מורה לבן דוד לסלק, תוך 30 יום מקבלת פסק הדין, את המצבורים של חומרי הבניה והגרוטאות מן החצר המשותפת.

עוד שלוש הערות לסיום
מן הראיות שהובאו בהליך זה עולות לכאורה תופעות של אלימות, הטחת מילים פוגעניות, השתנה על רכוש הזולת, גרימה מכוונת של מפגעי רעש ואור וכיוצא באלה הטרדות שונות ומשונות. מדובר לכאורה בביצוע עוולות בנזיקין, שחשיפה לחבות בפיצויים בצדן. מדובר לכאורה גם בביצוע עבירות פליליות. כך או כך, מדובר במעשים חמורים ומבישים. בהליך זה, אין לי מנדט לפסוק עיצומים או סעדים בגין התנהגויות אלה; ולפיכך לא ראיתי טעם בדיון ובקביעת ממצאים לגביהן. אולם הדברים נאמרים כאן כאזהרה לצדדים, או למי מהם, להבא.
פסק הדין מכיל סעדים שונים, על יסוד המצב הקיים ביחסים בין הצדדים. אין בו כדי לשלול הסכמות אחרות בין הצדדים. אדרבא: הצדדים נקראים בזה להתעשת, ולתעל את יחסי השכנות ביניהם לדפוסים סבירים ונאותים. ברוח חדשה זו, אם ישכילו הצדדים להשיבה – מוצע לצדדים לגבש הסכמות מקיפות אודות השימוש המשותף והנפרד ברכוש המשותף, לרבות הסכמות על ייתורם של הסעדים שנקבעו לעיל או מי מהם.
יש להצטער צער רב על התופעה, שהתגלתה בענייננו, של עקירה, הריסה ובניה הטעונות היתר בטרם ניתן היתר כדין; ושל ביצוע שינויים ברכוש המשותף ללא קבלת אישורה המוקדם, והמתועד בפרוטוקול, של אסיפת בעלי הדירות; או בטרם זכייה בהליך מתאים לפני המפקח. כאמור, פסיקת עיצומים או סעדים בשל כך חורגת מהליך זה. אולם, הצדדים מוזהרים כי מעשים כאלה עשויים לעלות כדי עבירה פלילית או עוולה בנזיקין, שעיצומים וסעדים בצדן. מובן מאליו שאין זו התנהלות העומדת בסטנדרטים של שמירת חוק וניהול תקין של ענייני הבית המשותף.

סיכום
בהיעדר הסכמות נוגדות – על בן דוד לסלק מן החצר המשותפת, תוך 30 יום מקבלת פסק הדין, את גל האבנים החוסם את משטח הבטון לאורך הגדר הצפונית; את המכלאה לחיות-מחמד; את משטח הבטון ומתקן הכביסה שעליו ואת מצבורי חומרי הבניה והגרוטאות שהם אחסנו בחצר.
אין צו לסילוק-יד בקשר עם המרפסת המקורה; גדר המתכת שמעל גדר הבלוקים בחזית הבניין, השער החשמלי לחניה ודלת הכניסה להולכי-רגל הצמודים לגדר הקדמית; הגדר הצפונית; שביל הגישה המערבי ופתחי הביוב; החניה; גדר הבמבוק והמחסן.
נוכח התוצאה האמורה; והגילויים של התנהגות בלתי חוקית ובלתי ראויה של שני הצדדים – אין חיוב בהוצאות על מי מן הצדדים לטובת רעהו.

ניתן היום, כ"ג ניסן תשע"ב, 15 אפריל 2012, בהעדר הצדדים.

20 מתוך 20


מעורבים
תובע: עפרה רבקה צינר
נתבע: רביב בן דוד
שופט :
עורכי דין: