ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין קלמן רוה נגד שמואל חיים :

בפני כבוד השופטת ורדה פלאוט

תובעים

1.קלמן רוה
2.מינה רוה
ע"י ב"כ עו"ד אריה צ'צ'יק

נגד

נתבע

שמואל חיים
ע"י ב"כ עו"ד שלמה נתן

בית המשפט המחוזי מרכז

פסק דין

בפני תביעה למתן פסק דין הצהרתי, לביטול הסכם המכר אשר נחתם על ידי הצדדים ביום 26.3.84 ולמחיקת הערת האזהרה אשר נרשמה לטובת הנתבע על הנכס בחלקה 291/1 בגוש 4241, וזאת כנגד השבת סך 35,000$ שישלמו התובעים לנתבע, בניכוי הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד.

העובדות הצריכות לענין

ביום 4.10.83, רכשו התובעים את מלוא הזכויות בחלקה 292,291/1 בגוש 4241, ברחוב הפרח 42 בראשון לציון, ששטחה הכולל הינו 940 מ"ר (להלן: "החלקה"). הזכויות נרשמו על שמם בלשכת רישום המקרקעין ביום 23.11.84.

ביום 26.3.84 התקשרו התובעים ביחד עם הנתבע ואשתו דאז, בהסכם למכירת מחצית זכויות התובעים בחלקה (להלן: "הנכס") לנתבע ואשתו.

המכר הותנה בשני תנאים, כדלקמן:

"3. מוסכם בזה בין הצדדים, שתוקפו של הסכם זה יהא כפוף לשני התנאים הבאים:
שהוועדה המקומית לתכנון ולבניה שליד עיריית ראשל"צ תאשר לקונים בנית יחידת דיור על הממכר.
שמנהל מקרקעי ישראל יאשר ביצוע העיסקה ויחתום על תכנית הבניה.
...

במידה ולא יתמלאו שני התנאים הנ"ל תהא העיסקה בטלה ומבוטלת והמוכרים מתחייבים בזה להחזיר לקונים כל סכום כסף שקיבלו מאת הקונים לפי שער יציג של הדולר של ארה"ב ביום החזרת הכסף לעומת שער הדולר של ארה"ב ביום ששולם הכסף למוכרים.
הקונים מתחייבים בזה להכין תוכנית בניה על מנת להגישה לאישור מינהל מקרקעי ישראל יחד עם הסכם זה לשם אישור ביצוע העיסקה ומתן היתר להקמת יחידת הדיור"

הסכם המכר צורף כנספח א לכתב התביעה.

בסעיף 16 להסכם המכר, הועמדה התמורה על סך 35,000 דולר ארה"ב, ואין מחלוקת כי היא שולמה לתובעים.

הסכם המכר דווח לשלטונות המס, והחזקה בנכס הועברה לנתבע ואשתו דאז, בהתאם לאמור בסעיף 15 להסכם המכר.

הנתבע ואשתו התגרשו וזכויות גרושתו עברו לנתבע.

רק ביום 12.8.04 נרשמה הערת אזהרה על הנכס לטובת הנתבע לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

לטענת התובעים, לא התקיימו התנאים שבסעיף 3 להסכם, לא התקבלו האישורים כנדרש והנתבע לא בנה יחידת דיור בנכס, אשר בנייתה היוותה תנאי בלעדיו אין בהסכם. מכאן, כי יש להורות על ביטול ההסכם, מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לזכות הנתבע והשבת התמורה ששולמה על ידי הנתבע בסך 35,000$.

הנתבע טוען מנגד, כי אישורים מטעם העירייה והמינהל לא ניתנו בעטיים של התובעים, אשר נמנעו מלשלם סכומים המוטלים עליהם ואף רשמו משכנתא על כל הנכס אשר לא נפרעה. עוד טוען הנתבע, כי לא ייתכן להורות לו, כבעל הנכס, כיצד לנהוג בנכס ולא ייתכן לחייב אותו לבנות יחידת דיור. הנכס נרכש על ידו כהשקעה לטווח ארוך, והתובעים ידעו זאת.

ביום 14.5.07 שלחו התובעים לנתבע הודעה על ביטול ההסכם, וביום 10.1.10 הגישו את התביעה שבפני.

טענות הצדדים

טענות התובעים

לטענת התובעים, הנתבע ואשתו נעלמו למשך שנים רבות וניתקו קשר עמם. הנתבע ואשתו לא הגישו תכניות בניה, לא רשמו ולא פצלו את הנכס, וזאת למרות שהנכס עבר לחזקתם במועד חתימת ההסכם.

רק כעבור 20 שנה לאחר חתימת ההסכם רשם הנתבע הערת אזהרה על הנכס והחל להטריד את התובעים, לאחר שהתברר שהעירייה הודיעה כי לא ניתן לפצל את הנכס. במשך אותן 20 שנה הנתבע לא שילם מאום בגין הוצאות הנכס ואחזקתו, לרבות דמי חכירה למנהל.

בנסיבות אלה, בהן שני התנאים שבהסכם לא התקיימו, ההסכם בטל. כמובן שעל התובעים להשיב לנתבע ואשתו את התמורה ששולמה על ידם.

טענות הנתבע

הנכס נרכש על ידו לצרכי בניה או השקעה לטווח ארוך, כפי שהודע לתובעים במועד חתימת ההסכם. התובעים מעולם לא טענו כל טענה ביחס לתקפות ההסכם ולא השיבו לידי הנתבע את סכום התמורה.

בשנת 2004 הנתבע ואשתו דאז התגרשו, וזכויותיה של אשתו דאז בנכס על פי הסכם המכר הועברו אליו. על כן נרשמה הערת אזהרה על זכויותיו בנכס בחודש אוגוסט 2004.

חודשיים לאחר חתימת הסכם המכר רשמו התובעים משכנתא על כל הנכס, לרבות על חלקו של הנתבע, בגין הלוואה שלקחו, מבלי ליידע את הנתבע על רישום המשכנתא, מהות החיוב בגינה נרשמה המשכנתא, ומועד פירעונה.

התובעים נמנעו מלשלם דמי הסכמה או דמי היתר, המוטלים עליהם על פי ההסכם וזו אחת הסיבות לכך שלא ניתן אישור מהרשויות, כאמור בחוזה.

השימוש בנכס וניצול הזכויות בו הם עניינו של הנתבע, וטענות התובעים לעניין זה נעדרות תום לב. לא היתה כל מניעה למתן היתרים כנדרש על ידי העירייה והמנהל, אלא שהתובעים לא שתפו פעולה בעניין זה ולא סלקו את המשכנתא. התובעים עצמם בנו יחידת דיור במחצית המגרש שלהם.

יש לדחות את התביעה בגין התיישנות ולחלופין – שיהוי.

כל מטרתם של התובעים בתביעה זו הינה בצע כסף וניסיון להפיק רווחים כלכליים שלא כדין. שכן היום הנכס שווה עשרות מונים מעל שוויו במועד חתימת הסכם המכר, ובנוסף בכל אותן שנים החזיקו התובעים את כספי התמורה בידם ועשו בהם שימוש כרצונם.

דיון

אין מחלוקת לגבי היות הסכם המכר נושא התביעה שבפני הסכם מותנה בתנאי מתלה – קבלת אישור ביצוע העסקה ממנהל מקרקעי ישראל, וכן קבלת אישור מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ לבניית יחידת דיור על הממכר לנתבע.

כמו כן אין מחלוקת, כי האישורים הללו לא ניתנו עד עתה, הן על ידי המנהל והן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה.

סעיף 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע:

"חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה"

על פי סעיף 29 לחוק החוזים:

"היה חוזה מותנה והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה..."

הואיל ובהסכם המכר בו עסקינן, הצדדים לא קצבו תקופה לקיומו של התנאי המתלה, יש לבחון האם חלף זמן סביר לקיומו. על פניו, ממועד כריתת החוזה (26.3.84) ועד למועד הגשת התביעה (4.12.08) חלפו 24 שנים ו-8 חודשים שהם, לכל הדעות, הרבה מעבר לזמן סביר לקיומו של התנאי (השווה ע"א 4075/06 גליקמן נ' איזביצקי (מיום 18.2.10 ,לא פורסם – להלן: "פרשת גליקמן").

בפרשת גליקמן דובר בהסכם למכירת זכויות בשלושה דונמים של חממות מתוך חלקה חקלאית במושב, ונקבע בהסכם כי המוכרים מתחייבים לרשום את שטח החממות על שם הקונים "בבוא העת והדבר יתאפשר". לאחר 13 שנים, משלא התאפשר פיצול החלקה ורישום החממות על שם הקונים, ומשנטען על ידי המוכרים שהקונים אינם מעבדים את שטח החממות, הגישו המוכרים תביעה בהמרצת פתיחה להצהיר שההסכם בטל ולהורות על השבה. ביום 22.3.06 דחה בית המשפט המחוזי את התביעה בקבעו כי לא ניתן לקבוע שחלף זמן סביר לביצוע התנאי. הערעור לבית המשפט העליון התקבל, תוך שנקבע: "משחלפו כעשרים שנים מאז כריתת ההסכם, שהיא על פי סעיף 29 לחוק החוזים נקודת הזמן הרלוונטית לתחילת מניינו של הזמן הסביר, ניתן לומר כי חלף זמן סביר בלא שהתנאי התקיים ומשכך דין ההסכם להתבטל" (פסקה 8 לפסה"ד). בית המשפט הוסיף ונימק בנסיבות העניין שם, כי המינהל הודיע שגם בעתיד לא יינתן האישור הואיל ופיצול החלקה אינו אפשרי, וכן כי לא מצא שחוסר תום לב מצד המוכרים הוא שמנע את קיום התנאי.

נסיבות הענין שבפני שונות.

ביום 12.6.85, הוגשה בקשה מטעם הנתבע, על ידי עו"ד ירון, למנהל, להעברת זכויות החכירה בנכס על שמו (נספח ז לתצהיר הנתבע, עדותו של עו"ד ירון בעמ' 29 לפרוטוקול מיום 13.10.10). לתכנית צורפו 4 תכניות בניה מטעם הנתבע, אחת מהן מחודש מרץ 1985, אשר נערכה על ידי האדריכל מר חיים בראון - נספח ח לתצהיר הנתבע.

התובע הודה בחקירתו הנגדית, כי הנתבע ואשתו דאז פנו לאדריכל וערכו תכנית בניה. התובע הודה כי הוא עצמו ראה את התכנית ואף חתם עליה (עמ' 37-38 לפרוטוקול מיום 13.10.10).

נראה כי בכך קיים הנתבע, מצידו, את התחייבותו בסע' 6 להסכם סמוך לאחר חתימת ההסכם - להכין תוכנית בניה על מנת להגישה לאישור מינהל מקרקעי ישראל לשם אישור ביצוע העיסקה ומתן היתר להקמת יחידת דיור.

על יסוד אותה בקשה לתוספת בנייה בנכס, המנהל דרש לקבל דמי היתר בגובה 8,650 שקל (נספח י לתצהיר התובע), וביום 13.2.86 כתב המנהל: "נהיה מוכנים להסכים לבקשתכם לתוספת בניה וזאת לאחר שתשלמו את התשלומים המפורטים להלן, באמצעות טופס גבייה המצ"ל תוך 15 יום ממועד מכתבנו זה – עד ליום 28.2.86. אם דמי ההיתר לא ישולמו תוך 15 יום ממועד מכתבנו זה – יערך החישוב מחדש על פי שומה מעודכנת" (נספח י לתצהיר הנתבע).

על פי סעיף 9 להסכם המכר: "דמי הסכמה או דמי היתר למנהל מקרקעי ישראל אם יחולו, יחולו על המוכרים". אין מחלוקת, כי דמי היתר לא שולמו ראו מוצג בימ'ש/1 – מכתב מיום 4.10.10 חתום על ידי הגב' פאולה ומאושר בחתימת וחותמת הממונה המחוזית על הגביה במנהל מקרקעי ישראל - נערכה שומה ביום 28.12.83 ולאחר מכן הוספו שתי תוספות עקב תוספות בנייה בנכס, בחודש 12/84 ובחודש 5/85.

בעניין זה טענו התובעים שתי טענות. האחת – כי הם קיבלו פטור מתשלום דמי היתר לאחר שפעלו להוון את החלקה, והשניה – כי הוסכם בע"פ בין התובע והנתבע כי יחלקו בהוצאות.

אין בידי לקבל את שתי הטענות, ואנמק.

מר ירון ספוביץ, עובד במחלקה לבניה נמוכה במנהל, הגיש תעודת עובד ציבור מיום 16.11.10, לפיה:

א. ביום 14.6.85 הוגשה למנהל בקשה להעברת מחצית זכויות החכירה של התובעים וכן בקשה להיתר בניה מצד הנתבע (אלא שבתיק המנהל לא נמצא העתק מהתכנית). ביום 13.2.86 נשלח מכתב מהמנהל לתובעים ובו הודעה ביחס לגובה דמי ההיתר שידרשו בגין תוספת הבניה.
ב. דמי הסכמה – הנם תשלום שעל החוכר לשלם למנהל כתנאי להעברת זכויות החכירה בנכס.
דמי היתר – הנם תשלום שעל החוכר לשלם למנהל כתנאי למימוש זכויות בקרקע שלא הוענקו לו לפי חוזה החכירה.
מדובר בשני תשלומים שונים, ושניהם לא שולמו במקרה הנדון.

בחקירתו לפני אישר מר ספוביץ, שללא אישור מהמנהל, הוועדה המקומית לתכנון ובניה אינה מקבלת תכניות (עמ' 82 לפרוטוקול מיום 21.9.10).

אמנם לעדותו של מר ספוביץ, התובעים פעלו להוון את החלקה (מועד תשלום ההיוון – 6.5.94), ועקב ההיוון הם זכאים לפטור מתשלום דמי הסכמה עבור העברת הזכויות (עמ' 79 לפרוטוקול). יחד עם זאת העיד, כי דמי ההיוון מתייחסים לזכויות הבניה המאושרות בלבד (עמ' 82 לפרוטוקול). לדבריו, אם בכוונתם לבנות יחידת דיור נוספת, עליהם לפנות למנהל על פי נוהל תוספת בנייה או נוהל עסקת פיצול, ובהתאם לשיטה גובים דמי היתר. מכאן, כי אין בתשלום דמי ההיוון ששילמו התובעים בשנת 1994 ביחס לדירת המגורים בחלק שלהם בחלקה, כדי לכסות את חובת תשלום דמי ההיתר למנהל בגין בניית יחידה נוספת על הנכס שרכש הנתבע בחלקה.

התובע הודה בחקירתו הנגדית, כי ביצע שיפוצי בנייה בביתו מספר פעמים במהלך השנים. עובר לשיפוץ הוא הגיש תכניות למנהל והמינהל אשרן. כאשר נשאל האם אישור המנהל ניתן בכפוף לדרישת תשלום דמי היתר השיב "נדמה לי שלא שילמתי למנהל. הייתי פטור" (עמ' 38 לפרוטוקול). כאשר נשאל בהמשך האם ידוע לו שכבר בשנת 1985 דרש המינהל כי ישולמו דמי היתר השיב, שלא ידוע לו על כך (שם). בהמשך חקירתו הודה כי לא שילם למינהל דמי היתר אף פעם (עמ' 47 לפרוטוקול).

בהמשך חקירתו ביום 19.10.10 השלים התובע, כי הנתבע והוא סיכמו ביניהם שההוצאות שיוטלו על התובע בגין עסקת המכר יתחלקו ביניהם בחלקים שווים.

הנתבע הכחיש את טענת התובע בדבר חלוקה בהוצאות והעיד לעניין זה: "היה צריך לשלם דמי היתר, באתי לקלמן, דיברתי איתו, אמרתי לו שצריך לשלם, הוא לא התייחס וככה הוא הוליך אותי שולל כל הזמן" (עמ' 66 לפרוטוקול מיום 19.10.10). ובהמשך: "פעמיים בשנה הייתי בא לשטח, מביא טרקטור מנקה את המגרש. כל פעם שהייתי בא לשם הייתי פוגש את קלמן, היינו יושבים היה נותן לי כוס קפה והיינו מדברים ואז אמרתי לו קלמן מה קורה עם ההסכם, הגשתי תכניות למנהל ואתה צריך לקיים את החוזה ולשלם וכל פעם הוא מושך אותי ואומר עוד מעט ומוליך אותי שולל ובין היתר כל הזמן הזה הוא אומר לי בוא תמכור לי את הנכס" (עמ' 71 לפרוטוקול מיום 19.10.10).

בהמשך העיד הנתבע, כי התובע והוא ניהלו מו"מ לרכישת חלקו של הנתבע בחלקה על ידי התובע, אלא שהמו"מ לא עלה יפה משלא הגיעו הצדדים להסכמה בדבר המחיר (עמ' 66-67 לפרוטוקול).

עדותו של הנתבע בעניין זה מהימנה עלי. ואגב כך יצויין כי אינני מקבלת את טענת התובעים לפיה "הנתבע ואשתו נעלמו למשך שנים רבות וניתקו כל קשר עם התובעים" (סעיף 4 לכתב התביעה) או כי "הנתבע במרבית השנה נעדר" (סעיף 21 לתצהיר עדות ראשית של התובע).

טענת התובע כי הצדדים הסכימו בע"פ לחלוק בתשלום דמי היתר, בניגוד לאמור בהסכם, הינה טענה שנטענה בעל פה כנגד הסכם בכתב, כאשר הנתבע מכחיש זאת מכל וכל. הטענה נטענה מפי התובע בעלמא, ללא ראשיתה של ראיה ומבלי ליתן הסבר מניח את הדעת לשאלה מדוע יסכים הנתבע לחלוק עמו בהוצאות אשר על פי ההסכם המכר עליו לשאת בהן לבדו. דין הטענה להידחות.

עו"ד יגאל ירון ייצג את שני הצדדים בעריכת הסכם המכר. בחקירתו הנגדית (לנוכח מועד עריכת ההסכם), הוא לא זכר לומר מי מהצדדים ביקש את התנאים האמורים בסע' 3-6 לחוזה, וכן לא זכר האם התובעים פנו אליו בטענה שהנתבע הפר את החוזה ואם כן מתי (עמ' 22-23 לפרוטוקול מיום 13.10.10). לעניין המועדים לקיום ההסכם העיד, כי הוא לא ייחס חשיבות מיוחדת לעניין זה בחוזה ולא הבהיר לצדדים את לוחות הזמנים (עמ' 23 לפרוטוקול). לדבריו, לא ידוע לו דבר על היטלים שהטילה העירייה על הנכס, על מי מהצדדים מוטל היטל השבחה, האם התובעים שילמו דמי היוון ודמי הסכמה ומתי וכיוצ"ב לא ידע למסור פרטים (עמ' 27 לפרוטוקול).

אין מחלוקת, כי הנתבע חתם לבקשתו של עו"ד ירון על מכתב מיום 21.3.91 בו הוא מאשר: "באתי לאשר לך שחרף עשרות הפניות שלך אלי ואזהרותיך על חוסר שיתוף פעולה מצדי לשם העברת חלקנו בחלקה הנ"ל משם רוה לשמנו, לא עשינו דבר לא אני ולא אשתי וכל ההזנחה בעניין היא שלנו ואך ורק שלנו לאין לנו ולא תהא לנו טענה כלשהי כלפיך" (מוצג ת/1).
כאן יצויין כי עדותו של עו"ד ירון, כולה, מהימנה עלי. יחד עם זאת, לא מצאתי כי יש לייחס לאמור במכתב הודיה מצד הנתבע בכל הנוגע להפרת ההסכם. עו"ד ירון העיד, כי ביקש להחתים את הנתבע על מכתב זה "כשנמאס לי והתיק תלוי ועומד ולא מסתיים, אז באחד הימים אמרתי זה כסת"ח ואני רוצה מסמך שיהיה לי בתיק שלי שאני לא אשם בעיכובים" (עמ' 24 לפרוטוקול). בהמשך חקירתו חזר והדגיש "ערכתי אותו כדי להגן על עצמי אך ורק לשם כך, שלא יבוא לקוח לאחר מכן ויאמר שילמתי לך שכ"ט ולא העברת את הנכס על שמי" (עמ' 25 לפרוטוקול מיום 13.10.10).

היינו, לא ניתן לייחס לאמור במכתב זה דבר מעבר ליחסי עו"ד-לקוח בין הנתבע לעו"ד ירון.

בכל הנוגע לאישורים שהנפיקה העירייה, העיד לפני מר מנחם בוקסבאום - מנהל אגף מיפוי ומדידות בעיריית ראשון לציון נכון לחודש מאי 2004.
מר בוקסבאום שלח מכתב תשובה לתובע ביום 17.5.04, לפיו אין אפשרות לחלק את החלקה בקו ניצב לדרך, לאורך (מוצג ת/8). בחקירתו לפני הסביר, כי מכתבו נשלח כמענה למכתבו של התובע מיום 13.5.04, בו ביקש התובע לדעת האם ניתן לחלק את החלקה שבנדון לצרכי רישום כפי שמשורטט בנספח למכתבו (נספח יח לתצהיר הנתבע).
לשאלת בית המשפט לעניין תהליך הפרצלציה השיב: "הליך של פרצלציה הוא הליך מסובך ורוב האנשים במקרה כזה רושמים את הבית כבית משותף או בהסכם שיתוף ולא עוברים את הליך הפרצלציה וזה נכון גם לומר שבשעה שהליך הפרצלציה נזקק לאישור הרשויות הרי שהסכם שיתוף איננו נזקק לאישור כלשהו וזו סיבה נוספת מדוע רוב האנשים נוקטים בהליך של הסכם ולא של פרצלציה. במקרה הזה גם לא ניתן לעשות פרצלציה בכלל וזו הייתה התשובה שלי בת/8" (עמ' 73 לפרוטוקול מיום 19.10.10).

כעולה מעדותו, הליך של פרצלציה מסובך ודורש את אישור הרשויות, ובמקרה של החלקה שבנדון לא ניתן לנקוט בפרצלציה. החלקות בשכונה זו צרות מכדי שניתן יהיה לחלקן. על כן בעלי החלקות בשכונה עושים ביניהם הסכם שיתוף ("לא יכול להעריך מספרית אבל יש הרבה" - עמ' 73 לפרוטוקול מיום 19.10.10).

על פי עדותו בחקירתו הנגדית:

"ש. יש איזה פרובלמטיקה בחלוקה לאורך מבחינת אפשרויות הבניה?
ת. אין שום בעיה. מה גם שהבנייה היא בקיר משותף.
ש. לא צריך 5 מ' לזוז מהמבנה?
ת. ממש לא, צריך להיצמד למבנה.
ש. והתב"ע מאפשרת את זה?
ת. כמובן שכן, אלו הוראות התב"ע. אם אני זוכר מספר התב"ע הוא 1/22.
(עמ' 74 לפרוטוקול).

היינו, שלא כבפרשת גליקמן - שם לא התאפשר אישור המנהל לפיצול החלקה ונקבע כי לא יתאפשר גם בעתיד על פי מדיניות המנהל – בעניינינו, בהתקיים תנאים מסוימים (תשלום דמי ניהול, רישום כבית משותף), ניתן היה לקבל את אישורי המנהל והעירייה.

משפעל הנתבע על פי ההסכם והגיש בקשה למנהל לצורך העברת הזכויות בנכס, לה צירף תכניות בניה, ומשהמנהל נתן אישור עקרוני לבקשה בכפוף לתשלום דמי היתר, והתובעים הם שנמנעו מתשלום דמי ההיתר וכפועל יוצא לא אושרה תכנית הבניה שהגיש הנתבע, אין לומר כי הנתבע הפר את ההסכם.

אכן, כעולה מהראיות אשר הוצגו בפני, לאחר תקופה זו (1985-1986) הנתבע לא פנה למנהל או לעירייה לשם קידומו של ההסכם.

יחד עם זאת, גם מצדם של התובעים לא נעשתה כל פעולה (למשל תשלום דמי היתר), ויתרה מכך – מהתנהגותם של התובעים עולה כי במשך שנים הם ניהלו מו"מ עם הנתבע לביטול ההסכם או לעריכת הסכם נגדי (רכישת זכויותיו), ולא הצליחו להגיע לעמק השווה מבחינת גובה התשלום שעליהם לשלם לנתבע.

על פי עדותו של עו"ד יגאל ירון, בשנת 2007 נערכה במשרדו פגישה משולשת עם הצדדים, במטרה לבחון אפשרות לביטול העסקה או לעשות עסקה נגדית. הויכוח בין הצדדים היה גובה הפיצוי שיקבל הנתבע אם העסקה תבוטל: "רצינו לבחון את האפשרות לבטל את העסקה או לעשות עסקה נגדית הפוכה ואז היה ויכוח אם אצליח לעשות את הביטול מנימוקים שונים שנביא בפני השלטונות, והכל היה בנסיון, בהרהור ובמחשבה שאולי נצליח לעשות זאת, והויכוח ביניהם מה היה הפיצוי שיקבל הנתבע אם העסקה תבוטל והנכס לא יועבר על שמו וישאר בבעלות התובעים" (עמ' 26 לפרוטוקול).

בהמשך חקירתו אישר, כי לצורך המו"מ בין הצדדים בשאלת ביטול ההסכם, נלקח בחשבון כי אחרי 25 שנים קשה יותר לבטל הסכם מצד הרשויות ו"צריך הרבה הוכחות למה זה נדרש". השלטונות לא טיפשים ומבטלים מיד. הם יודעים מה מסתתר אחורי זה..." (עמ' 32 לפרוטוקול)

התובע העיד בחקירתו הנגדית:

"ש. האם התנהל מו"מ בינך ובין שמואל עוד לפני המפגש אצל עו"ד ירון.
ת. כן.
ש. איפה המו"מ התנהל
ת. בכל מיני מקומות.
ש. למשל?
ת. היתה לו דירה מושכרת אז לפעמים באתי אליו לשם, הדירה היתה בגדוד העברי.
ש. יש עוד מקום?
ת. לפעמים הוא היה בא אלי ודיברנו נטו על העסקה.
ש. כמה זמן התנהל המו"מ.
ת. 5-6 שנים. כשהוא בדיוק בשלהי הגירושין שלו.

(עמ' 43 לפרוטוקול מיום 13.10.10)

ובהמשך הודה, כי בשנת 2004 הוא, ביחד עם הנתבע, בנו גדר לאורך החלקה בצמוד למודד, והתרגז על הנתבע ש"פלש" לחלק שלו על פי תכנית המדידה (עמ' 46 לפרוטוקול).
מבלי להיכנס לשאלת נכונות ה"פלישה", הרי שעצם העלאת העניין כמוהו כהכרה בכך הנתבע הינו הבעלים בזכויות שרכש על פי הסכם המכר. ודוק, מדובר בשנת 2004, כעשרים שנים לאחר חתימת הסכם המכר!

סעיף 28(א) לחוק החוזים קובע:

"היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו"

בהלכה הפסוקה נקבע, כי גם מחדל נחשב כמניעת קיום התנאי אם חובת תום הלב דורשת פעולה (ע"א 884/80 מנשה נ' מימוני, פ"ד לז(2) 668, 671).

בעניינינו, כפי שפורט לעיל, התובעים עצמם לא שילמו את דמי ההיתר ולא עמדו לאורך השנים על טענתם בדבר אי כניסתו של ההסכם לתוקף בשל אי קיום התנאי המתלה. ההפך הוא הנכון. ניהול המו"מ עם הנתבע במשך שנים מעיד על הכרה בזכותו של הנתבע בנכס על פי ההסכם. בפועל, לפחות עד שנת 2007 התובעים לא העלו כלפי הנתבע כל טענה בדבר אי כניסתו של ההסכם לתוקף או בטלותו בשל אי קיום התנאי המתלה. התובעים עצמם לא ראו את ההסכם כמופר או כמבוטל.

להשלמת התמונה יצויין, כי שוויו של הנכס על פי ההסכם (35,000$, כ-130,000 ₪ נכון להיום) נמוך פי כמה משוויו כיום.
הנכס הוערך על ידי שמאי המקרקעין אשר מונה על ידי בית המשפט, מר יוסי אגסי – בשווי 1,645,000 ₪ לפני הפחתת חיובים הצפויים מהיטל השבחה, דמי היוון למנהל ומס מכירה (חוות דעת מיום 13.2.11).

שומה זו מדברת בעד עצמה, והפער העצום בין סכום הרכישה (כ- 130,000 ₪) לבין שווי הנכס היום (כ-1,645,000 ₪) מסביר את עמדת התובעים ביחס לביטול ההסכם, ומעמיד את תום ליבם בספק.

משכך, ושלא כבפרשת גליקמן – שם לא נטען ולא הוכח כי מבקשי הביטול בשל אי קיום התנאי המתלה מנעו במחדל או במעשה את קיום התנאי המתלה – אין התובעים זכאים להסתמך על אי קיום התנאי המתלה לצורך קביעה כי ההסכם בטל, ועל כן דין התביעה להידחות.

משזו התוצאה אליה הגעתי, מתייתר הצורך לדון בטענות של התיישנות ושיהוי אשר העלה הנתבע.

וכן איני מוצאת להיכנס לשאלת מישכון החלקה כולה (לרבות זכות הנתבע בנכס) על ידי התובעים, והאם הדבר נעשה בידיעתו של הנתבע, אם לאו (ועל כך יש מחלוקת, ר' עדות הנתבע בעמ' 60 לפרוטוקול מחד, ומוצג ת/4 מאידך). אציין רק, שבמקרה כזה, כאשר לאחר ההסכם נעשתה דיספוזיציה בנכס על ידי התובעים, אין זה ראוי לטעון כי ההסכם הופר דווקא על ידי הנתבע, או לטעון כי יש להשיב לנתבע סכום נומינאלי, הרחוק מרחק רב משווי הנכס כיום.

ומכל מקום, מעצם שיעבוד החלקה כולה, לרבות חלקו של הנתבע, בגין הלוואה שקיבלו התובעים בלבד, נראה כי יש ממש בעמדתו של עו"ד יגאל ירון, לפיה בנסיבות העניין השלטונות לא היו ממהרים לקבל את ביטול ההסכם, ונראה כי לא היו מאשרים מהלך זה (עמ' 32 לפרוטוקול). מכל מקום, את הקושי הרב בביטול עיסקת מכר לאחר שחלפו 25 שנה, ואת ההתלבטות האם זה הדבר שנכון לעשותו, הסביר עו"ד ירון לצדדים, כמתואר בעדותו.

על יסוד כל האמור אני קובעת כדלקמן:

התביעה נדחית;

התובעים ישאו בהוצאות הנתבע, לרבות מחצית עלות שכר טרחת השמאי ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪.

ניתן היום, כ"ג ניסן תשע"ב, 15 אפריל 2012, בהעדר הצדדים.

13 מתוך 13


מעורבים
תובע: קלמן רוה
נתבע: שמואל חיים
שופט :
עורכי דין: