ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין סח נגד נזיר חוסין :

בפני כבוד השופטת ר. למלשטריך- לטר

תובע

ריזק סח ת.ז.XXXXXX750

נגד

נתבעים

  1. נזיר חוסין ת.ז. XXXXX360
  2. מוחמד עאסלי ת.ז. XXXX389
  3. סלימאן עאסלה ת.ז. XXXXX162
  4. מוסטפא סאלח עאסלה ת.ז. XXXX439
  5. מחמוד עאסלה ת.ז. XXXX948
  6. סעוד עאסלה ת.ז. XXXX138

בית המשפט המחוזי בחיפה

פסק דין

1. זהו סכסוך קרקעות בכפר עראבה, המתייחס לגוש 19341 חלקה 2, וחלקה 4, הגודש את הערכאות השונות בדיונים על גבי דיונים, מאז שנת 1999. נכון להיום קיים פסק הדין של כבוד השופט יעקבי שווילי (מחוזי חיפה) מיום 18.4.04 בת.א 1412/99 (להלן "פסק הדין 1412/99"), קיים פסק הדין של כבוד השופט יצחק כהן (מחוזי חיפה) מיום 1.5.11 בת.א 540/05 (להלן "פסק הדין 540/05"), המצוי בשלב זה בפני ערכאת הערעור בבית המשפט העליון, וכן מצויים תיקים נוספים תלויים ועומדים שהם ספיחים של אותה הכרעה נדרשת.

2. הרקע בבסיס המחלוקות
הנתבעים 2-6 הם אחים, בניו של המנוח סאלח מוחמד עאסלה אשר נפטר ביום 9.1.93. המנוח הותיר צוואה, שאושרה בצו קיום צוואה מיום 28.9.94 (ת / 2) לפיה חלקה 2 בגוש 19341 (להלן "חלקה 2") תחולק שוה בשווה בין בניו מוסטפא מחמוד וסעוד (נתבעים 4-6 בהתאמה) ואילו זכויותיו במחצית חלקה 4 בגוש 19341 (להלן "חלקה 4") יחולקו שווה בשווה בין שני בניו מוחמד וסולימאן (נתבעים 2,3 בהתאמה).
דהיינו : חלקה 2 לנתבעים 4-6.
מחצית חלקה 4 לנתבעים 2,3.
ההחלפה - הנתבעים 2-6, בניו של המנוח, החליטו להחליף ביניהם את החלקות שירשו, כך שבפועל: חלקה 2 של הנתבעים 2,3 מחצית חלקה 4 לנתבעים 4-6.
שינוי זה לא נרשם בטאבו. כפי שעולה מפסק הדין 540/05 מסתבר כי לא הוצג כל הסכם חליפין בכתב. מועד החליפין במקרקעין הוא –בסמוך לאחר פטירת המנוח (עמ' 18 לפרטיכל), כאשר תפיסת החזקה בפועל בחלקות שיקפה את הסכם החליפין. -
הרישום בטאבו - ביום 14.1.99 נרשמו היורשים כבעלי הזכות בחלקות 2,4 מכח ירושה. אלא ש : חלקה 2 נרשמה על שם נתבעים 4-6, הזכויות במחצית חלקה 4 על שם נתבעים 2,3.
היינו, שיקוף של הכתוב בצו קיום הצוואה, מבלי לשקף את עסקת החליפין.
משלב פטירת המנוח ואילך, התבצעו עסקאות מכר שונות של היורשים לגבי חלקות 2,4, והקושי הוא, כפי שעולה מהטענות השונות – כשציינו את מספר החלקה בהסכם מכר, האם התכוונו לחלקה שציינו בהסכם המכר, או ציינו את שם החלקה שרשומה בטאבו אך התכוונו והעבירו חזקה בפועל בחלקה האחרת. ועוד: האם מוכרים חתמו על הסכם מכר "כאילו" הם מוכרים את החלקה הרשומה בבעלותם, רק לבקשת עורך הדין שרצה להגיש מסמכים לטאבו, למרות שבפועל מי שמכר את החלקה הפיזית וקבל את התמורה היו האחים האחרים ?

3. פרטים על החלקות
3.1 חלקה 2, כינוייה הוא "קום אל סראר" . (בתרגום מילולי – "ערימת אבנים") שטחה לפי הרשום בטאבו הוא 7,265 מ"ר. נכון ליום הדיון, וכעולה מהרישום החל מיום 17.2.2003 מחציתה רשומה על שם נתבע 1, ומחציתה על שם נתבעים 4-6.
3.2 חלקה 4, כינוייה הוא "אל שירקה",הינה קרקע חקלאית, שטחה 15,401 מ"ר ומחציתה (שטח של 7700 מ"ר, שהיא הרלוונטית לדיון) רשומה בחלקים שווים על שם נתבעים 2,3.
3.3 נכון להיום, הרישום בטאבו חופף להוראות הצוואה; למעט רישום מחצית חלקה 2 על שם נתבע 1 במקום על שם נתבע 2.

4. עסקאות המכר שנעשו לגבי חלקה 2, בסדר כרונולוגי (על אף שלעיתים צויינה כחלקה 4).

4.1 עסקה בין התובע לבין נתבע 2 (בפועל לגבי חלקה 2 על אף שכונתה חלקה 4) מיום 24.10.94–
א. ביום 24.10.94 נחתם הסכם מכר בין התובע לבין נתבע 2 לגבי חלקה 4 , בכתב יד. (נספח 4 לת/1). מהסכם זה עולה כי נמכרה לתובע "מחצית חלקה 4" תמורת הסכום של 75,000$ . כאשר צויין כי סכום השווה לסך של 105,000 ₪ התקבל בעגלים, ויתרת הסכום בסך של 105,000 ₪ שולמה במזומן. הוגש על ידי נתבע 1 הסכם נוסף בין אותם צדדים, מאותו תאריך, (נספח יב לנ / 8) שהוא הסכם מודפס , כולל 16 סעיפים וחתום על ידי הצדדים, באישור עו"ד לפיו נמכרה מחצית חלקה 4 ,דהיינו שטח כולל של 3535 מ"ר והתמורה בעבור מחצית החלקה הינה סך של 10,000$. לפי ההסכם המודפס נקבע כי מס השבח יחול על הקונה, דהיינו על התובע, ביחד עם כל המיסים האחרים החלים עליו מכח החוק.
ב. התובע טען בתצהירו כי אומנם נרשם בהסכם כי רכש את הזכויות בחלקה 4, אך שני הצדדים התכוונו לחלקה 2, ובפועל תפס חזקה ובעלות בחלקה 2. ( ס' 6 לתצהיר ת / 1, עמ' 16,17 לפרטיכל). הנתבע 2 טען בתצהירו כי בשנת 98 מכר לתובע את מחצית חלקה 2 תמורת הסך של 31,200 ₪ (ס' 4 לנ / 1) אך בעדותו בפני התעקש כי מכר לתובע את חלקה 4, אותה כינה בעדותו "קום אל סראר"(כינוי השייך לחלקה 2 בלבד), כי לא עשה הסכם חליפין עם אחיו (סותר את תצהירו בת.א. 540/05 נ/2), וכי התובע מחזיק היום בחלקה 4. (עמ' 20 לפרטיכל) בהמשך עדותו ציין שאיננו יודע איזו חלקה מחזיק התובע (עמ' 24 לפרטיכל). והרי על דעת הכל התובע מחזיק היום בחלקה 2. כמו כן הסכם המכר דבר על "מחצית חלקה", מה שמתאים לחלקה 2, וגם על מטראג' מסויים שמתאים למחצית חלקה 2.
ג. התובע טען בתצהירו כי רכש את מחצית חלקה 4 (שהיא לדבריו מחצית חלקה 2) בעבור הסך של 75,000$ כפי שרשום בהסכם בכתב יד. (עמ' 11 לפרטיכל). התובע הבהיר בעדותו כי שלם את מלוא התמורה לנתבע 2 באופן הבא: 105,000 ₪ במזומן, ואת היתרה ב-45 עגלים ששויים היה 105,000 ₪ (עמ' 16, 11 לפרטיכל) (לצדדים היתה שותפות בגידול עגלים). הנתבע 2 טען בתצהירו (ס' 4 לנ / 1) וכן בעדותו כי התובע לא שלם את מלוא התמורה, למרות שפנה אליו פעמים רבות. הנתבע 2 טען כי התמורה המוסכמת היתה 120,000$ אך בפועל קבל רק 100,000 ₪ אך מכתב התביעה שהגיש לבית המשפט המחוזי (ת.א. 993/05) עולה כי טען שהתמורה המוסכמת היתה 75,000$. לדברי הנתבע 2, מאחר והתובע לא עמד בתשלום מלוא התמורה, הציע התובע כי ימכרו את המקרקעין לנתבע 1 ומסכום התמורה יקבל הנתבע 2 את יתרת התמורה המגיעה לו.
ד. לא הוצג כל דווח לשלטונות המס בסמוך לאחר ביצוע עסקת המכר. הוצג דווח לשלטונות מיסוי מקרקעין על רכישת חלקה 4 (1/4 מהחלקה) בחודש מאי 2004 (נספח 11 לת / 1 ). הדווח אכן התייחס לחלקה 4 האמיתית, שווי הקניה הוערך בסך של 226,875 ₪ והוצג הסדר תשלומים עם שלטונות המס משנת 2005 (ת / 5).
ה. ביום 17.1.99, שלושה ימים לאחר שהסתבר כי החלקות נרשמו על שם היורשים כפי הכתוב בצוואה על ידי עו"ד עומר נאעמנה, רשם התובע לזכותו הערת אזהרה על זכויות הנתבע 2 בחלקה 4 האמיתית, מכח הסכם המכר מיום 24.10.94. (נספח 3 לתצהיר התובע).

4.2 עסקה בין התובע ונתבע 2 מצד אחד ,לבין נתבע 1 מצד שני מיום 5.1.99 עסקה זו מטרתה למכור את מחצית חלקה 2 לנתבע 1, על מנת שנתבע 2 יקבל את יתרת התמורה המגיעה לו מההסכם המקורי עם התובע. עסקה זו שנעשתה כולה ביום 5.1.99 באמצעות עו"ד עומר נעאמנה, לגביה טען נתבע 2 בתצהירו (ס' 8 לנ / 1) כי התכנסו במשרדו של עו"ד עומר נעאמנה התובע, נתבע 1 , נתבעים 4-6 וגם דודו של נתבע 1 והוסבר במפורש על ידי עו"ד עומר נעאמנה כי העסקה היא לרכישת מחצית מחלקה 2 . על אף שבמסמכים המפורטים להלן בס' 4.2.1, 4.2.2 צויינה חלקה 4 כחלקה הנמכרת, החלקה בפועל, זו שעל מכירתה הוסכם בין הצדדים למסמכים אלו היתה חלקה 2. העסקה התגבשה בשלושה מסמכים שנערכו באותו היום –

4.2.1 זכרון דברים בין התובע והנתבע 2 מצד אחד לבין נתבע 1 מצד שני מיום 5.1.99 א. התובע טען בתצהירו כי בעקבות לחץ שהופעל עליו נעתר למכור לנתבע 1 את הזכויות אשר רכש בחלקה 4 (שהיא בפועל חלקה 2). (ס' 7א לתצהיר ת / 1). המכר הוסדר בזכרון דברים כתוב בכתב יד בן חצי עמוד, מיום 5.1.99 (נספח 5 לתצהיר התובע)(להלן "זכרון הדברים") . זכרון הדברים קבע כי נתבע 1 רכש את זכויות התובע בחלקה 4 תמורת הסך של 55,000$ שישולמו רק לאחר רישום הזכויות בחלקה על שמו בטאבו, באופן ש-10,000$ ישולמו לנתבע 2 ו-45,000$ ישולמו לתובע.
ב. התובע העיד כי לא קבל כל תמורה מנתבע 1. (עמ' 17 לפרטיכל). הנתבע 1 ציין בתצהירו כי שלם לתובע סכום של 7,000 ₪. טענת הנתבע כי שלם סכום של 7,000 ₪ הינה עדות בעל דין יחידה, לא נתמכה במסמך כתוב כלשהו , בראיה תומכת אחרת או בעדות עד למתן התשלום, ולפיכך לא קבלתי טענה זו. המסקנה העובדתית – התובע לא קבל מאום מהנתבע 1 בעבור המכר .
ג. על הסכם זה לא דווח לשלטונות המס.

עסקה בין נתבע 1 לנתבע 2 מיום 5.1.99 לגבי רכישת הזכויות בחלקה 2 (וצויין בהסכם חלקה 4 )
א. באותו יום בו נערכה עסקת המכר שבין התובע ונתבע 2 מצד אחד לבין נתבע 1, נערך הסכם ישירות בין נתבע 1 ונתבע 2, לפיו נתבע 1 רוכש את זכויות נתבע 2 בחלקה 4 תמורת הסך של 31,200 ₪. (נספח 6 לתצהיר התובע) (להלן "ההסכם המודפס"). ההסכם מודפס, חתום, והחתימות מאושרות על ידי עו"ד עומר נעמנה. התובע הצהיר כי לא ידע על הסכם זה.
ב. נתבע 1 טען בתצהירו, ס' 7,8 לנ / 8, כי רכש את מחצית חלקה 2 בתמורה לסכום של 31,200 ₪, ומזה היה עליו לשלם לתובע סך של 7,000 ₪, סכום ששלם לו. (ס' 13,14 לנ / 8).
ג. ביום 6.1.99 הגיש נתבע 1 דו"ח לשלטונות מס שבח ובו דווח על רכישת הנכס מנתבע 2 (לפי ההסכם נספח 6) , דהיינו חלקה 4, כאשר התמורה המוסכמת היא 31,200 ₪. (ת / 13).
ד. עו"ד עומר נעאמנה אשר במשרדו נחתמה עסקת ה5.1.99, רשם את צו קיום הצוואה ביום 14.1.99 באופן שמתאים לרישום בצוואה, ורשם הערת אזהרה באותו מועד לטובת נתבע 1, על חלקה 2 (ולא על חלקה 4 !) (עדותו בת.א. 1412/99 עמ' 31 לפרטיכל שם, נספח לנ / 3).
ה. יצויין כי גרסת נתבע 1 במשפט שהתנהל (1412/99) היתה כי היה עליו לשלם 65,000$, מהם 20,000$ לנתבע 2 ו-45,000$ לתובע כאן). ( ס' 7 פסק דין 1412/99).
ו. נתבע 2 טען כי כל שקבל מנתבע 1 היה סכום של 1000$ ורכב BMV מעוקל שהחזיר אותו לנתבע 1, ובמקום סמוך בעדותו ציין שקבל 30,000 ₪.

4.2.3 עסקה בין נתבע 1 לנתבעים 4-6 מיום 5.1.99 לגבי מחצית חלקה 2 –
בהסכם זה, (נספח 7 לתצהיר התובע) שנערך באותו היום,הסכם מודפס וחתום הכולל 15 סעיפים, רכש נתבע 1 מחצית מחלקה 2 מאת הנתבעים 4-6 תמורת הסך של 31,200 ₪.
נתבעים 4-6 טענו כי הסכם זה חתמו רק לצורך אישרור העובדה שנתבע 1 רכש מחצית מחלקה 2 . על נסיבות החתימה העיד נתבע 4. העד ציין (ס' 7 לתצהיר נ / 3 , עמ' 35 לפרטיכל) כי משבקש נתבע 1 לרכוש את מחצית חלקה 2, פנה אליהם עו"ד עומר נעאמנה לחתום על מסמכים על מנת להסדיר את ענין החליפין בין האחים, באופן שהסכם זה יהיה בו לאשרר את רכישת מחצית חלקה 2 על ידי נתבע 1. (שכן הם אלו שהיו רשומים בצוואה כבעלי החלקה).
עו"ד עומר נעאמנה הינו בעל זכויות היוצרים בתבשיל שנרקח באותו מעמד. בעדותו בפני כבוד השופט שווילי ת.א. 1412/99, הסביר כי בשל העובדה שהיה ידוע בשנת 1999 שהתובע מחזיק את חלקה 2 (ולא את חלקה 4) כנס את הבעלים לפי הצוואה של חלקה 2 , על מנת שנתבע 1 יוכל לרשום הערת אזהרה על חלקה 2. (עמ' 31 לפרטיכל תיק 1412/99, נספח לנ / 3). אלו למעשה נסיבות ההחתמה של נתבעים 4,6 על ההסכם מאותו היום. עו"ד נעאמנה לא ידע להסביר מדוע לא עגן את עסקת החליפין בין האחים, ורשם אותה כפי שהיא, במקום רישום הבעלות לפי הצוואה.(שם עמ' 32). העובדה כי ההסכם עם נתבעים 4-6 נחתם רק בשל הצורך ליישר את ההדורים בשל עסקת החליפין בין האחים מבלי שהיה בו מכר אמיתי, צויינה במפורש על ידי עו"ד נעאמנה בתצהיר שהגיש בתיק 540/05, ס' 9.19 לתצהיר, נספח ג' לנ /3 , שטען שם שלא חתם על התצהיר). גם בפני אישר עו"ד עומר נעאמנה בעדותו כי נתבעים 4-6 לא היו אמורים לקבל תמורה בגין הסכם המכר שנחתם עם נתבע 1, והוא נחתם לאור החליפין .(עמ' 57 לפרטיכל). נתבע 1 אישר בעדותו במסגרת ת.א. 1412/99 כי לא שלם מאום לנתבעים 4-6 בגין ההסכם עמם מיום 5.1.99 והוא נעשה רק בגין עסקת החליפין. (נספח ד' לנ / 3, בעמ' 13).
העובדה שההסכם עם נתבעים 4-6 לגבי חלקה 2 נערך אך ורק בשל הצורך להסדיר את רישום זכויותיו של נתבע 1 מבלי שהיה בכך משום מכר כלשהו אמיתי ומבלי שנתקבלה תמורה כלשהיא, אומתה גם על ידי נתבע 4 בעדותו (עמ' 35 לפרטיכל) וגם על ידי נתבע 5 שחזר ואישר כי עו"ד נעאמנה בקש מהם לחתום על מסמך בעבור החלפת חלקות 2 ו-4, וכי לא היה מכר ולא קבלו תמורה (עדותו בת.א. 1412/99, צורפה כנ/5, בעמ' 25, עדותו בת.א. 540/05 , ת / 6, עמ' 3,4,5, ועדותו בפני ,עמ' 43 לפרטיכל).
גם אביו של נתבע 1, אשר העיד בפני כבוד השופט כהן בת.א. 540/05 אישר בעדותו כי בנו רכש את האדמה מנתבע 2 ומהתובע, ולא מנתבע 4. (ת / 8, עמ' 47 ). נתבע 1 טען במסגרת התיק הקודם שהתנהל כי הוא רכש הן את חלקה 2 והן את חלקה 4, בתיק הנוכחי אמץ את העמדה כי רכש את מחצית חלקה 2.
ביום 14.1.99 רשם בא כוחו של נתבע 1, עו"ד עומר נעמנה הערת אזהרה על זכויות הנתבעים 4-6 בחלקה 2. (נספח 8 לתצהיר ת/1). לא נרשמה הערת אזהרה על רכישת חלקה 4 מכח ההסכמים באותו היום. באותו יום רשם עו"ד עומר נעמנה את הצוואה על שם היורשים, כפי שהיא.
עולה כי גם עסקה זו דווחה לשלטונות המס, שכן הוצגה דרישה לתשלום מס מיום 25.10.2001, שנשלחה לנתבע 4 בגין מכירת מחצית חלקה 2 לנתבע 1 (נ/11) , אשר לפי עדות עו"ד נעאמנה נמסרה לו על ידי הנתבע 4 כדי שיוודא תשלום. (ראו הודעות התשלום, נספח ז' לנ / 8 ).

5. פסק דין 1412/99 מיום 18.4.04 – כבוד השופט יעקבי שווילי 5.1 נזיר חוסין, מי שהוא נתבע 1 בתיק זה, והרוכש בהסכם המכר מיום 5.1.99, הגיש תביעה בשנת 1999 לבית המשפט המחוזי כנגד התובע כאן, ונתבע 2 כאן . התיק נפתח תחילה בנצרת תחת המספר 639/99 והמשכו בבית המשפט המחוזי בחיפה. הרקע להגשת התביעה היה רצונו של התובע כאן, לבטל את ההסכם שנחתם עימו בקשר לחלקה 4 מיום 5.1.99. לפיכך, הגיש נתבע 1 בקשה למתן פסק דין הצהרתי אשר יצהיר על תוקפו של זכרון הדברים מיום 5.1.99 שנערך בינו לבין סח ריזק (שהוא התובע בתביעה שבפני) ולכן זכאי להירשם כבעלים של רבע מהזכויות בחלקה 4 בשטח של 3860 מ"ר. כמו כן התבקש בית המשפט להצהיר על בטלות הסכם המכר של חלקה 4 מיום 24.10.99, בין סח ריזק, התובע כאן, לנתבע 2 כאן.

5.2 בית המשפט ניהל משפט הוכחות, לרבות שמיעת כל העדים הרלוונטים וקבלת ראיות. תוך כדי ניהול ההוכחות, בשנת 2003 הלך הנתבע 1 ורשם על שמו בטאבו את מחצית חלקה 2.

5.3 בית המשפט קבע כי העסקה בין נתבע 1 לנתבע 2 מיום 5.1.99 הינה עסקה בלתי חוקית, הן בשל הסכום השגוי שדווח לשלטונות המס (31,200 ₪ במקום 65,000$) והן בשל כך שנתבע 1 כאן ידע כי דלג על חוליית מכר החייבת במס, ולמרות זאת דווח לשלטונות המס על עסקה ישירה עם הנתבע 2. בית המשפט לא מצא לנכון לעשות שימוש בס' 31 לחוק החוזים הכללי מהטעם שנתבע 1 הודה שם כי לא שלם לתובע מאום בתמורה לנכס. בית המשפט עמד גם על גרסתו הבלתי מהימנה של נתבע 1 לגבי תשלום ששולם לנתבע 2 כביכול.

5.4 בית המשפט ציין אגב אורחא כי הנתבע 1 בקש בתביעתו שם גם ביטול הסכם המכר מיום 24.10.94 בין התובע לנתבע 2. בית משפט ציין כי יש צדק בטענה זו שכן גם שם נעשו שני חוזים על מנת להטעות את שלטונות המס, אך הסביר כי אין קביעה זו עומדת בשרשרת ההכרעה בתביעתו של הנתבע 1. (ראו ס' 11 לפסק הדין). קביעה זו הינה בבחינת OBITER בפסק הדין.

5.5 בית המשפט ציין כי הנכס נשוא הדיון הוא חלקה 4 . בית המשפט ציין אומנם שנתבע 1 כאן טען בעדותו שם שרכש את חלקה 2 אך לבית המשפט לא היה ממצא כלשהו לגבי השאלה האם הצדדים התכוונו לחלקה 2 בעוד שציינו את חלקה 4.(ראו ס' 12 לפסק הדין). מכל מקום תביעתו של נתבע 1 – נדחתה.

6. פסק הדין 540/05 מיום 1.5.11 – כבוד השופט יצחק כהן 6.1 התביעה בת.א. 540/05 הוגשה על ידי נתבעים 4-6, (נספח 10 בתיק המוצגים של נתבע 1). נתבעים 4-6 בקשו ליתן פסק דין המצהיר כי הינם הבעלים של חלקה 4,(דהיינו שיקוף הסכם החליפין) ולבטל את רישום נתבע 1 כבעל הזכויות בחלקה 2 שכן הרישום הושג בתרמית. בעלי הדין הנתבעים היו נתבע 1 כאן (שגם שם היה נתבע 1) וכן התובע כאן, ונתבעים 2,3, כאן.

6.2 במהלך ניהול הדיון שם הגישו נתבעים 4-6 ביחד עם נתבע 1 הודעה מוסכמת לפיהם הם מסכימים שנתבעים 4-6 ירשמו כבעלים של חלקה 4 ואין לנתבע 1 ענין כלשהו בחלקה 4. (נ / 4).

6.3 בשלב מסוים בדיון בת.א. 540/05 בקש התובע כאן לאחד תביעה שהגיש למתן פסק דין הצהרתי כי הוא רשאי להירשם כבעלים של מחצית הזכויות בחלקה 2, ולבטל את הרישום שנעשה על שם נתבע 1. אך לאחר שאוחד הדיון, בקש התובע למחוק את תביעתו, מבלי שהיה לו הסבר כלשהו לבקשת המחיקה, על אף שנשאל על כך בעדותו כאן. כשנה לאחר המחיקה, הגיש את התביעה מחדש, וזהו התיק שבפני.

6.4 בית המשפט ניהל משפט הוכחות, לרבות שמיעת כל העדים הרלוונטים וקבלת ראיות.

6.5 בית המשפט קבע כי נתבע 1 ידע על עסקת החליפין שנערכה בין האחים. גם התובע ידע על עסקת החליפין בין האחים. נקבע כי העסקה שבין הנתבע 1 לתובע היתה עסקה בחלקה 2 ולא בחלקה 4. (ס' 15 לפסק הדין). עוד נקבע כי התובע רשם הערת אזהרה על חלקה 4 כדי להבטיח את רכישת זכויותיו בחלקה 2. בית המשפט התרשם כי הסכסוך העיקרי בכל המכלול הוא סכסוך שעניינו עסקאות נוגדות בין נתבע 1 לבין התובע, בנוגע לזכויותיהם בחלקה 2.

6.6 בית המשפט הכיר בתוקפה של עסקת החליפין בין האחים, על אף שלא נערכה בכתב.

6.7 בית המשפט קבע כי נתבעים 4-6 זכאים להירשם כבעלים של מחצית חלקה 4. ניתנה הוראה למחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת התובע על חלקה 4.

7. השתק פלוגתא
7.1 מכח פסק דין 1412/99 קיים השתק פלוגתא בין התובע לנתבע 1, ובין התובע לנתבע 2 לפיו העסקה שנעשתה ביום 5.1.99 איננה חוקית, ולכן בטלה. בית המשפט התייחס הן לזכרון הדברים, והן להסכם המודפס מאותו תאריך.
7.2 מכח פסק דין 540/05 (בהנחה שהוא חלוט) קיים השתק פלוגתא בין כל הצדדים כאן לפיו ההסכם שנחתם בין התובע ונתבע 2 לבין נתבע 1 התייחס מטעם שני הצדדים באופן אמיתי לחלקה 2 (על אף שנכתבה בו חלקה 4). כמו כן הוכר הסכם החליפין בין האחים , וזכות הנתבעים 4-6 להרשם כבעלים על מחצית חלקה 4.

8. החלת השתק הפלוגתא בפסק דין 1412/99 על חלקה 2 8.1 משנקבע כי עסקת המכר שבין התובע מול הנתבע 1 התייחסה לחלקה 2 ולא לחלקה 4, קביעה זו מחייבת את הצדדים. למעלה מהצורך אוסיף כי קביעה זו קבלה חיזוק בחומר הראיות שנשמע בפני, לרבות מדברי התובע ועדות מפורשת של הנתבע 1 בת.א 1412/99 (ת / 11, עמ' 12 לפרטיכל). לפיכך, בכל מקום בהסכמים מיום 1.5.11 שנזכרה חלקה 4, יש לקרוא חלקה 2, באופן המוסכם על הצדדים להסכם. לפיכך, קביעותיו של כבוד השופט יעקבי שווילי לגבי הסכמים אלו שנערכו, חלות לגבי חלקה 2.
8.2 יש לראות את ההסכמים מיום 1.5.11, דהיינו את זכרון הדברים ואת ההסכם המודפס כהסכמים בלתי חוקיים, ולכן בטלים. אין כל זכות לנתבע 1 לרשום ברשם המקרקעין כאילו הינו בר זכויות בחלקה 2, וזאת בשל בטלות החוזים הנ"ל. בית המשפט בת.א 1412/99 לא מצא לנכון להורות במקרה זה על השבת סכום כלשהו לנתבע 1.

9. ההסכם מיום 24.10.94 – עסקה לא חוקית
9.1 כפי שעולה מעדות התובע ומעדות נתבע 2 , ההסכם האמור מתייחס אף הוא לחלקה 2, ולא לחלקה 4. מאחר ושני הצדדים התכוונו לחלקה 2 ,ורק כינו אותה "חלקה 4" הרי שקיים מפגש רצונות, שיש בו גמירות הדעת ומסויימות. אין המדובר בטעות חוזית, אלא בהבנה שגויה של הצדדים שנכון יהיה מצדם לרשום את חלקה 4 כמושא המכר,בשל כך שעסקת החליפין בין האחים עדין לא נרשמה, על אף ששניהם התכוונו לחלקה 2. לפיכך, בהיבט הזה החוזה עומד בעינו, ויש לראותו כאילו נכתב בו מכר של מחצית חלקה 2.
9.2 קיימים שני חוזים מקבילים מאותו תאריך, כאשר בזה הכתוב בכתב יד (נספח 4 לת / 1) נרשמה תמורת המכר כסכום של 75,000$ ואילו בחוזה המודפס (נספח יב לנ / 8) נרשמה תמורה של 10,000$ . לא בוצע דווח לשלטונות המס על העסקה, ובחודש ינואר דווח כביכול על עסקה ישירה בין נתבע 1 לנתבע 2, אף הוא דווח שקרי, כשהתובע מחוץ לתמונה.
9.3 מתעוררת שאלת מיונו של הסכם כזה. האם הסכם הכולל רישום כוזב במטרה להונות את שלטונות המס הוא חוזה בלתי חוקי, שדינו יקבע לפי ס' 30 ו-31 לחוק החוזים (חלק כללי) או שמא חוזה זה הינו חוזה למראית עין ועל כן יש לדון בו לפי ס' 13 לחוק החוזים (חלק כללי). ס' 31 לחוק מאפשר איזון אינטרסים של הצדדים לחוזה הפסול, שאינן קיימות לגבי חוזה למראית עין.
ס' 13 לחוק קובע - . "חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה."
ס' 30, 31 לחוק קובעים –
30. "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל."

"הוראות סעיפים 19 ו-21 יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה - לחייב את הצד השני בקיום החוב שכנגד, כולו או מקצתו."
לפני צאת חוק החוזים ובתחילת דרכו, נהגו בתי המשפט לסווג חוזה המופיע בו סכום כוזב על מנת להונות את שלטונות המס כחוזה בלתי חוקי. לאחר מכן, הציע פרופ' טדסקי במאמרו (משפטים ח' (תשל"ח) 507, לראות בחוזה זה חוזה למראית עין (סימולציה יחסית), כאשר תוצאת בטלותו נכונה לגבי הגרסה הגלויה, אך יש להתחשב בגרסתו האמיתית המסווית. גישה זו אמץ (בדעת מיעוט) כבוד השופט ברק בעא 630/78 ביטון נ. מזרחי נבו 13.6.79 גישה שלא התקבלה על דעת שאר חברי ההרכב. גם בהמשך הדרך, לא אומצה גישה זו על ידי בית המשפט העליון באופן מחייב. (ראו דברי כבוד השופטת בן פורת בעא 311/78 הווארד נ. מיארה נבו 20.8.80, וכן השארת נושא המיון בצריך עיון בעא359/79 אלחנני נ. רפאל נבו 15.12.80, עא 141/80 גפני נ. מאירוב נבו 5.5.81, עא 759/81 ברש נ. ירדני נבו 30.9.86, עא 53/86 סולל נ. צוקרמן נבו 17.7.88). לפיכך, אסווג את ההסכם כהסכם בלתי חוקי.

10. שימוש בס' 31 לחוק החוזים (חלק כללי)
10.1 הכלל הוא שחוזה בלתי חוקי הוא חוזה בטל, ורק בנסיבות המתקיימות בס' 31 לחוק יכול בית המשפט לצוות על ביצועו. ס' 31 לחוק מקנה לבית המשפט סמכות לסטות מדין ההשבה, לפי שיקול-דעתו ומטעמי צדק, אם בכיוון שלילתו של סעד ההשבה ואם בכיוון הקנייתו של סעד הקיום, כאשר צד אחד ביצע חיובו לפי החוזה. על שיקולי בית המשפט בשימוש בס' 31 לחוק ראו דברי כבוד הנשיא שמגר בעא 701/87 ביהם נ. חיים בן יוסף נבו 7.12.89 -

"בקובעו את ההסדר הנ"ל ביקש המחוקק ליצור איזון ראשוני בין שתי מגמות נוגדות: מחד גיסא, הרצון לעשות צדק יחסי בין הצדדים במקרה הקונקרטי, דבר אשר לא נתאפשר במקרים רבים לפי הדין הקודם, כאשר בית המשפט סירב להיענות לתביעה שעניינה חוזה פסול (ראה דברי ההסבר לסעיף הנ"ל בהצעת חוק החוזים (חלק כללי)); ומאידך גיסא, המגמה למנוע כריתתם של חוזים בלתי חוקיים (ע"א 359/79, 365[21] הנ"ל, בעמ' 710). האיזון שבו נקט המחוקק הוא ראשוני בלבד, והוא בא לידי ביטוי בקביעת סעד ההשבה בראש האפשרויות. את האיזון המלא והסופי הותיר המחוקק לבית המשפט. בית המשפט שוקל, בנסיבות המקרה שלפניו, אם יש מקום לפסוח על אופן האיזון הראשוני בו נקב המחוקק. בית המשפט מונחה אף הוא על-ידי שתי המגמות שצוינו לעיל. כך, יכול שבמקרה מתאים יעדיף בית המשפט את המגמה לעשות צדק בין הצדדים על פני המגמה למנוע כריתתם של חוזים פסולים, ויורה על קיום החוזה. במקרה אחר יכול שבית המשפט יעדיף את מגמת ההרתעה על פני עשיית צדק יחסי בין הצדדים, ויפטור את החייב בהשבה מחובתו".
10.2 התובע עומד על כך כי שלם את מלוא התמורה בעבור מחצית חלקה 2 שרכש. כך בתצהירו, ובעדותו, אך אלו על בסיס אמירתו בלבד. תמיכה מסויימת לכך ניתן ללמוד אולי מלשון העבר הנקוטה בהסכם בכתב היד מיום 24.10.94, שם חתומים הצדדים על כך ש"צד א קבל את חלקו של צד ב' בעגלים.." וכן "היתרה ממחיר הקרקע שולמה במזומן לצד א' והיא בסך 105,000 ₪." ניתן לכאורה להסיק מלשון העבר במסמך, ששני הצדדים חתומים עליו, כאילו יש בכך אישור לכך שהתמורה כבר שולמה. אך עובדה זו ננגסת על ידי קיומה של העסקה מיום 5.1.99, במסגרתה היה אמור נתבע 2 לקבל תמורה נוספת בעבור מחצית חלקה 2. ב"כ התובע הקשה, כיצד לא הגיש הנתבע 2 תביעה כנגד התובע, באם לא שולמה לו מלוא התמורה, וכיצד מכר לו שטח נוסף בעסקה אחרת בבית נטופה. הנתבע 2 השיב כי התובע דחה אותו בלך ושוב, ואכן נחתמה העסקה בשנת 1999 שהיתה אמורה להביא לתשלום מלוא התמורה לידיו.
10.3 הנתבע 2 טוען כי לא קבל את מלוא התמורה מהתובע. עדותו של נתבע 2 לגבי יתרת התמורה המגיעה לו איננה עקבית, בלשון המעטה. למעשה, לא ניתן לייחס משקל לעדותו של נתבע 2 בשל עדות לא אמינה. אמינותו נפגמת אולי לא מטעמי חוסר מהימנות כמו מטעמי חוסר התמצאות, חוסר יכולת הבנה בסיסית, והפלגה בעולמות הדמיון. העד השמיע במהלך עדותו, לגבי נושאים שונים, באופן תדיר, דבר והיפוכו באותה נשימה. בתצהירו , ס' 4 לנ / 1, טען כי מחיר התמורה שנקבעה עם התובע היה 31,200 ₪ ושולמו לו רק 7,000 ₪, דהיינו התובע נותר חייב לו לכאורה 24,200 ₪. בעדותו טען כי התמורה שנקבעה במכר עם התובע היתה 120,000$, והתובע נשאר חייב לו 65,000$ (עמ' 20 לפרטיכל), וכי מה שקבל בפועל זה רק 100,000 ₪. בפני העד הוצג כתב תביעה שהוא עצמו הגיש ושם טען כי התמורה המוסכמת היתה 75,000 $ (ת / 3, עמ' 21 לפרטיכל). בדיון בת.א. 1412/99 (ת / 4א) טען הנתבע 2 כי אומנם סכום התמורה המוסכם היה 75,000$ אך מגיע לו עוד 200,000 ₪ מעבר לסכום של 100,000 ₪ שקבל, ובהמשך אמר שהתובע אמר לו שיתן לו עוד 20,000$ ונתבע 1 יוסיף עוד 20,000$ ובזה יסגרו את הענין.

10.4 יחד עם זאת, מזכרון הדברים מיום 5.1.99 עולה כי על דעת התובע ונתבע 2 היה מגיע לנתבע 2 סכום נוסף בעבור המכר של החלקה. זו הסיבה בגינה הוחלט על המכר לנתבע 1, כאשר נתבע 1 ישלים את יתרת התמורה החסרה לנתבע 2. אחרת, לא היתה כל סיבה לכאורה שהתובע יסכים למכור לנתבע 1 את זכויותיו במחצית החלקה, כאשר חלק מתוך התמורה ישולם לנתבע 2 ולא לתובע, אם נתבע 2 כבר קבל מהתובע את התמורה המלאה בעבור אותן זכויות. מזכרון הדברים עולה כי התמורה החסרה היתה בסך של 10,000$ בלבד בעבור החלקה, אותם היה אמור נתבע 2 לקבל מידי נתבע 1. זכרון דברים זה, עליו חתום גם נתבע 2 היה אמור לרצותו לגבי קבלת מלוא התמורה לגבי המכר של מחצית חלקה 2 וניתן להסיק מן הכתב על כוונות הצדדים והמצב העובדתי.

10.5 לפיכך, על בסיס הראיות בכתב, אני קובעת כי התובע שלם את מרבית התמורה (כדי 65,000$) אך נכון ליום 5.1.99 היה חייב לנתבע 2 סכום נוסף של 10,000$.

10.6 במקרה שלפני הגעתי למסקנה כי שיקולי הצדק מחייבים סטייה מדין ההשבה וציווי על קיום החיוב של המכר, כנגד תשלום יתרת התמורה על ידי התובע. מאחר והתובע שלם חלק ניכר מהתמורה בעבור מחצית חלקה 2 (שלם סדר גודל של כ-86% ממחירה) ,נוכח העדר יכולתו של נתבע 2 להשיב סכום כלשהו, כפי שעלה מהעדויות, יש מקום לעשות שימוש בס' 31 לחוק החוזים (כללי) ולאפשר לו להשלים בתוך 90 יום מהיום את יתרת התמורה, במגמה לנסות ולעשות צדק עם הצדדים. יתרת התמורה הינה סך של 84,120 ₪ (10,000$ ביום 5.1.99 היו סך של 40,798 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית צמודה עד היום הינם סך של שמונים וארבעה אלף ומאה ועשרים ₪).
היה ותשולם יתרת התמורה בתוך 90 יום מהיום, יהיה רשאי התובע לרישום הזכויות על שמו במחצית חלקה 2. רישום הזכויות כאמור ייעשה רק לאחר שהתובע ימציא לרשם המקרקעין את כל האישורים הדרושים על פי כל דין וישא בתשלום המיסים האגרות, ההיטלים וכל יתר התשלומים הדרושים.
היה ולא תשולם יתרת התמורה בתוך 90 יום מהיום, יבוטל ההסכם והתובע יהא זכאי להשבת הסכום ששולם, בערכו השקלי ביום התשלום, כשהוא נושא הפרשי ריבית והצמדה כחוק עד ליום התשלום בפועל.

11. לסיכום
11.1 אני מורה על מחיקת רישום הזכויות על שם נתבע 1 לגבי מחצית מחלקה 2 גוש 19341 הרשומים על שמו מיום 17.2.2003.
11.2 בכפוף לתשלום יתרת התמורה, כמפורט בס' 10.6 לעיל, והמצאת אישורים ותשלומים כנדרש, יהא רשאי התובע להרשם כבעלים של מחצית מחלקה 2 גוש 19341.
11.3 לעניות דעתי, הסאגה של חלקות 2,4, בגוש 19341 אמורה להסתיים לחלוטין בפסק דין זה, ולסיים את כל התיקים התלויים ועומדים (לרבות תביעת הנתבע 1 כנגד התובע לדמי שימוש בגין חלקה 2 ת.א 18502/04 שלום חיפה).
11.4 הנתבע 1 ישא בשכר טרחת ב"כ התובע בסך של 25,000 ₪ וכן בהחזר הוצאות התובע כנגד הצגת קבלות. הסכומים ישולמו לתובע בתוך 30 יום מהיום .

12. המזכירות תודיע לצדדים על פסק דין זה.

ניתן היום, כ"ג ניסן תשע"ב, 15 אפריל 2012, בהעדר הצדדים.

הוקלד על ידי מיכל זבטני
11 מתוך 14


מעורבים
תובע: סח
נתבע: נזיר חוסין
שופט :
עורכי דין: