ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין רם חיון נגד מנהל מקרקעי ישראל :

לפני כבוד השופטת גילה כנפי-שטייניץ

בעניין:
רם חיון
ע"י ב"כ עו"ד הילה רוזן

התובע
- נ ג ד -

  1. מינהל מקרקעי ישראל
  2. משרד התעשייה המסחר והתעסוקה

ע"י עו"ד נדב ביננבאום
פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)

הנתבעים

בית המשפט המחוזי בירושלים

פסק דין

1. לפני תביעה למתן צו המורה לנתבע 1, מינהל מקרקעי ישראל, לחתום על הסכם פיתוח, שעניינו הקצאת קרקע לתובע בפטור ממכרז לצורך הקמת מבנה תעשייתי, ולעדכן את מועדי הביצוע הנקובים בו באופן שיאפשר את מימושו.

רקע עובדתי

2. ביום 3.12.2001 הגיש התובע לנתבע 2, משרד התמ"ת, "בקשה להמלצה להקצאת קרקע" בפטור ממכרז. ההקצאה נתבקשה לצורך הקמת מפעל לייצור תוספים ביו-טכנולוגיים לתעשיות המזון, הקוסמטיקה והתרופות, באזור התעשייה נוחם הר-טוב. הנתבע 2 קיבל את בקשת התובע, והעביר המלצתו לנתבע 1 (להלן-המינהל). ביום 10.4.2003 אישר המינהל את הקצאת הקרקע בפטור ממכרז, והקצה לתובע מגרש בשטח של 2,329 מ"ר באזור התעשיה הר-טוב. התובע לא שילם את התשלומים החלים עליו בגין ההקצאה, וכתוצאה מכך ביטל המינהל את העסקה ביום 15.6.03. בעקבות בקשת התובע, חודשה ההקצאה ואף התאפשר לתובע להגיש השגה על שומת הקרקע שנקבעה על ידי השמאי הממשלתי. חרף זאת, לא הגיש התובע את השגתו, והמינהל החליט פעם נוספת, ביום 29.2.04, לבטל את ההקצאה ולהקצות את הקרקע לבעלי עניין אחרים. ושוב, בעקבות בקשות התובע, הוחלט לחדש את ההקצאה ולאפשר לתובע לפעול להקמת המפעל. התובע שילם את התשלומים הנדרשים עבור פיתוח הקרקע והקצאתה, וביום 25.1.2006 אישר המינהל את העסקה.

3. ביום 7.5.06 שלח המינהל לתובע הסכם פיתוח לחתימתו. תקופת הפיתוח, אשר נועדה לפיתוח המגרש ולהשלמת בנית המפעל, נקבעה בהסכם ל-36 חודשים, החל מיום 25.1.2006 ועד ליום 1.2.2009. לטענת המינהל, עד היום לא הוחזר לו החוזה החתום, ופניותיו לתובע להמצאתו לא נענו. התובע טוען מנגד, כי העביר למינהל את ההסכם החתום באמצעות הדואר, וזאת לאחר שתיקן את המועדים שנקצבו בו להשלמת שלבי הבניה. לענין זה עוד אשוב בהמשך. מכל מקום, אין חולק כי עד היום לא השלים התובע את הקמת המפעל, ולמעשה טרם החל בבנייתו.

4. בשנת 2009, לאחר שהסתיימה תקופת הפיתוח הקבועה בהסכם, ביקש התובע להתחיל בבניית המפעל. לצורך קבלת מימון בנקאי, נדרש להציג הסכם פיתוח חתום ע"י המינהל. המינהל סירב לחתום על הסכם הפיתוח או להאריכו, ומכאן התביעה.

5. להשלמת התמונה יצוין כי התובע, המתגורר בחו"ל, לא התייצב לדיונים ולא הגיש תצהיר לתמיכת תביעתו. התצהיר האחד התומך בתביעה הוגש ע"י אחיו, שי חן.

טענות התובע

6. התובע מעלה שתי טענות עיקריות:
האחת, כי נכרת בין הצדדים הסכם פיתוח מחייב. לטענתו, קיבל מן המינהל, בשנת 2006, שני עותקים של הסכם פיתוח. עותק אחד השאיר בידו, ואילו את העותק השני תיקן ע"י הוספת מועדים שונים ומאוחרים יותר לביצוע הבניה ("מועד סיום יציקת יסודות: 1.12.07, מועד השלמת שלד: 1.11.08"). את ההסכם המתוקן השיב למינהל באמצעות הדואר. לטענת התובע, התנהלות המינהל מעידה עליו כי קיבל את הסכם הפיתוח המתוקן וכי ההסכם המתוקן נכנס לתוקפו.
השניה, כי נמנע ממנו לבצע את חיוביו על פי הסכם הפיתוח במועד, מסיבות התלויות בנתבעים. לטענת התובע, ביצוע חיוביו היה מותנה בביצוע עבודות פיתוח באזור התעשיה, אשר יאפשרו הקמת המפעל. אף שהנתבעים התחייבו לבצע את עבודות הפיתוח, הופסקו העבודות לחלוטין זמן קצר לאחר שהמגרש הוקצה לו, ולפיכך לא היה ביכולתו לעמוד במסגרת הזמנים שנקבעה בהסכם.

דיון והכרעה

7. לאחר ששמעתי את העדויות ושקלתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות. בתמצית ייאמר, כי גם אם אניח לטובת התובע, כי אכן נכרת הסכם פיתוח מחייב בין התובע לבין המינהל, אף שהסכם כזה מעולם לא נחתם, אין חולק כי תקופת הפיתוח באה לסיומה ביום 1.2.09, מבלי שהתובע החל בביצוע חיוביו. התובע גם לא הוכיח כי חדל מלבצע את חיוביו מטעמים הנעוצים בנתבעים ולא הראה כל טעם המצדיק הארכת תקופת ההסכם. וביתר פירוט:

8. באשר לתוקף ההסכם. אין חולק כי המינהל שלח הסכם פיתוח לחתימת התובע שהגיע ליעדו. אין גם חולק כי תקופת הפיתוח שנקבעה בהסכם היא מיום 25.1.2006 ועד ליום 1.2.2009. סעיף 21 להסכם הפיתוח אף קובע כי "לחוזה זה לא יהיה תוקף כל עוד לא ייחתם על ידי שני הצדדים...". התובע מאשר כי קיבל את הסכם הפיתוח וטוען כי שלח את ההסכם החתום (והמתוקן) למינהל באמצעות הדואר. המינהל טוען מנגד כי לא קיבל מן התובע הסכם פיתוח חתום. התובע לא הוכיח כי אכן שלח ההסכם. לא הוצגה כל ראיה על משלוח ההסכם למינהל, ואף לא הוצג העתק ההסכם המתוקן המצוי בידי התובע. יתרה מכך, התובע טען כי תיקן על גבי ההסכם מועדים חדשים לביצוע הבניה, אולם לא טען, ודאי שלא הוכיח, כי המינהל נתן הסכמתו לתיקונים אלו, וההיפך הוא הנכון. שי חן טען בעדותו כי "המינהל לא רצה לחתום על ההסכם עם ההערה שלנו, מאחר שרצה לעגן מועדים ותאריכים ברורים" (בע' 30). מכאן, כי ההסכם המתוקן לא השתכלל לכלל חוזה מחייב.

9. התובע טוען כי התנהלות המינהל לאורך השנים מלמדת כי הסכם הפיתוח נכנס לתוקפו. מסקנה זו נלמדת, לטענתו, מן העובדה שהנתבעים לא שלחו לו, במהלך השנים הרלבנטיות, כל התראה על חריגה מן המועדים שנקבעו בהסכם, או על ביטול ההסכם, ולא הושבו לו הכספים ששילם. בשנת 2009, בעקבות בקשתו לקבלת הסכם פיתוח חתום, אף פנתה נציגת המינהל לנתבע 2, וביקשה את הסכמתו להארכת הסכם הפיתוח. אף כי לבסוף סירב המינהל לחתום על ההסכם או ליתן לו ארכה לביצועו, רואה התובע בפניה זו אישור נוסף לקיומו של הסכם פיתוח תקף. רק בחודש יוני 2011, בעיצומם של ההליכים המשפטיים, שלח לו המינהל מכתב בו הודיע לו על ביטול העסקה. התובע רואה בהודעה זו ראיה נוספת לכך שהסכם הפיתוח נכנס לתוקפו.

10. אין בטענות אלה כדי להועיל לתובע. אף אם אניח לטובת התובע, כי התנהלות המינהל מעידה על כך שהסכם הפיתוח המקורי (במובחן מן ההסכם המתוקן) השתכלל לכלל הסכם מחייב, אין חולק כי התובע לא עמד במועדים לביצוע הבניה הנקובים בהסכם. יתר על כן, התובע לא עמד גם במועדי הביצוע המאוחרים יותר, כפי שתוקנו על ידו ("מועד סיום יציקת יסודות: 1.12.07, מועד השלמת שלד: 1.11.08", סעיף 10 לתצהיר שי חן), ולמעשה, לא החל כלל בבניית המפעל. תקופת הפיתוח הסתיימה, אפוא, מבלי שהתובע החל בבניית המפעל, וביום 2.11.09 בוטלה הקצאת הקרקע ע"י ועדת התיאום של הנתבע 2 בשל אי מימוש הבניה.

11. את אי עמידתו בחיוביו על פי הסכם הפיתוח תולה התובע בנתבעים. לטענת התובע, הנתבעים לא השלימו את עבודות הפיתוח החלות עליהם, כפי שהתחייבו, ולפיכך נמנע ממנו לעמוד בלוח הזמנים שנקבע בהסכם, ולבנות את המפעל. על התחייבות הנתבעים להשלים את עבודות הפיתוח באזור התעשיה במלואן, למד התובע מעלון פרסומי שחולק בשנת 2002 על ידי מינהלת "הישגים", שהינה, לטענתו, נציגתו ושליחתו של הנתבע 2, אשר פעלה לשיווק המגרשים באזור התעשייה (נספח א' לכתב התביעה). לטענתו, הבטיחה המינהלת בפרסום זה כי אזור התעשייה יפותח בצורה מלאה, מהירה ומקצועית. התחייבות זו, הוא טוען, לא מולאה: "טרם נסלל הכביש ברחוב בו מצוי המגרש, טרם הוחל בביצוע החניות, המדרכות, הגינון והתאורה המתוכננת, ואף לא סופקו בראש המגרש נקודות החשמל והתקשורת..." (סעיף 18 לתצהיר שי חן). להוכחת טענתו צירף "צילום מצבו של הרחוב והמגרש במועד הגשת התביעה" (נספח טו' לתצהירו), וכן קבלה של חברת החשמל מיום 6.2.02 המעידה לטענתו על הזמנה לחיבור חשמל למגרש (נספח י' לתצהירו). בשל עצירת עבודות הפיתוח בשלב מוקדם, לא ניתן היה, לטענתו, לספק חשמל למגרש ועל כן חברת החשמל לא הפיקה חשבון נוסף.

12. יש לדחות גם טענות אלה. מבלי צורך להכריע בשאלת מעמדה של מינהלת "הישגים" או בשאלת תוקפו של העלון הפרסומי, בכל המתייחס להסכם הפיתוח, עיון בעלון מעלה כי מדובר בעלון שיווקי כללי ביותר אשר אינו כולל כל התחייבות באשר להיקפן של עבודות הפיתוח או למועד השלמתן. מאידך, בהודעת הנתבע 2 לתובע על קבלת בקשתו להקצאת קרקע, צוין מפורשות כי התחייבות הנתבעים היא לפיתוח חלקי בלבד. בהודעה, שנשלחה לתובע ביום 8.1.02, צוין כי "...בתמורה לסכום הנ"ל יעמיד משרד התמ"ס מגרש מפותח באופן חלקי בלבד ומחובת היזם להשלים יתרת הפיתוח על חשבונו. פיתוח התמ"ס יעשה ע"פ קריטריונים שיקבעו ע"י התמ"ס ויעודכנו מעת לעת, ומחובת היזם או נציגו, מתכנן המבנים במגרש, לקבל פרטי הפיתוח המיועד במגמה למנוע אי הבנות או תלונות בדיעבד". גם במכתב ששלחה לתובע החברה המפתחת, ברן-הקמת פרויקטים בע"מ, ביום 13.1.02, צוין כי "...בתמורה לסכום הנ"ל יעמיד לרשותכם משרד התמ"ס את המגרש הנ"ל מפותח באופן חלקי בלבד ומחובתכם להשלים יתרת הפיתוח על חשבונכם..." (נ/5).

13. התובע לא הוכיח כי מצב הפיתוח באזור התעשייה מנע ממנו להקים את המפעל. עדי הנתבעים העידו כי מבדיקות שערכו, קיים במקום פיתוח חלקי, כנדרש, הכולל סלילת כבישים, חיבור למערכת החשמל ותאורת רחוב. פיתוח חלקי זה מאפשר ביצוע הבניה ואכן מצויים במקום מפעלים בנויים וכאלה שהם בשלבי בניה. מאידך, למעט טענות בעלמא, לא הביא התובע כל ראיות לכך כי לא ניתן היה להשלים את עבודות הבניה בשל מצב הפיתוח של אזור התעשיה. אין בצילום המגרש כדי להוכיח את רמת הפיתוח של האזור, ואף אין בקבלה מחברת חשמל, שהופקה בשנת 2002, כארבע שנים לפני שהסכם הפיתוח נשלח לתובע, כדי להוכיח כי לא ניתן היה לחבר את המגרש לרשת החשמל.

14. אף שהתובע טוען כי עבודות הפיתוח הופסקו לחלוטין עוד בטרם קיבל את הסכם הפיתוח (סעיף 6 לתצהיר שי חן), לא מצא ענין זה כל ביטוי בהסכם. בסעיף 8(א) להסכם, אף הסכים התובע כי "ראה את המגרש, בדק את מצבו הפיזי והמשפטי, ומצא אותם מתאימים לכל צרכיו למטרת ביצוע החוזה". יתר על כן, בבקשתו לחידוש ההקצאה בשלישית, הצהיר התובע, במכתבו לנתבע 2 מיום 18.11.04, כדלהלן:

"בעקבות מכתבו של מר יגאל לוין מנהל המינהלת ובהמשך לשיחתנו הטלפונית, הננו מציינים בפנייך בכתב שעבודות הבנייה יחלו מיד לכשיתקבל היתר הבנייה למבנה הניזום על ידינו.
כמו כן הננו מתחייבים למלא אחר לוחות הזמנים המצוינים בחוזה עם ממ"י אשר קובע מועדים ברורים להגשת התוכניות וקבלת היתרי הבניה. אבקשך לפיכך לעשות את שביכולתכם על מנת לחדש את ההמלצה שבידכם" (נ/2).

התובע גם לא הסביר מדוע בשנת 2009 ניתן היה לפתע לבצע את הבנייה.

15. זאת ועוד. חרף השנים הרבות שחלפו ממועד הקצאת הקרקע, וממועד משלוח הסכם הפיתוח לחתימתו, לא הציג התובע, ולו ראיה אחת, המעידה כי פנה לנתבעים במהלך תקופה זו, וטען כי אין ביכולתו לבנות את המפעל בשל מצב הפיתוח באזור התעשייה, או מטעם אחר. התובע "ישב על הגדר" במשך שנים רבות, תוך שהוא בוחר לו את המועד המתאים לו להתחלת הבניה. בכל השנים הרבות שחלפו, לא עשה מאומה לקידום הבניה, ואפילו לא פעל לקבלת היתר בניה (עדות שי חן, בע' 29).

16. התובע מוסיף וטוען כי היה מנוע מלהתחיל את הבנייה, בשל הנחיותיו של נתבע 2, המפורטות בקובץ "קריטריונים הנדסיים לפיתוח תשתיות מקרקעין לתעשייה", הקובעות כי "לא תאושר כניסת יזמים לצורך בניה לפני גמר העבודות" (נספח ט' לתצהיר שי חיון). אין בטענה זו ממש. בניגוד לטענת התובע, מתייחסת ההנחיה האמורה לגמר עבודות העפר, ולא לכלל עבודות הפיתוח (ראה סעיף 2 להנחיות, נספח ט' לתצהיר שי חן). יתר על כן, שי חן אישר בחקירתו כי לא תוכננו ולא התבצעו כל עבודות עפר במגרש, וכי בפועל לא נמנעה ממנו הכניסה למגרש (בע' 25 - 26).

17. מכל האמור לעיל עולה כי אף שתקופת הפיתוח על פי ההסכם חלפה עברה, התובע לא החל בהקמת המפעל משיקוליו האישיים, ואולי מטעמים שבכדאיות העסקה, ולא מטעמים הנעוצים בנתבעים.

18. התובע מוסיף וטוען כי חלה על המינהל החובה להאריך את הסכם הפיתוח בהתאם למדיניותו שלא לבטל עסקאות, וכי אין להפלות את התובע מיזמים אחרים, אשר עסקאות עמם הוארכו. אף טענה זו יש לדחות. טענת התובע להפליה, שלא הועלתה כלל בכתב התביעה, נטענה בעלמא מבלי שהוכחה כלל. על פי ההלכה, "הטוען להפליה אינו יוצא ידי חובתו בהפרחת הטענה לחלל האוויר באופן סתמי וללא תמיכה מספקת בנתונים" (ע"א 6319/05 קנדרה (ישראל) בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, ניתן ביום 12.1.09). התובע לא פירט מדוע לשיטתו הוא זכאי למתן ארכה, אף שלא עשה דבר במשך שנים לקידום הסכם הפיתוח, ואף לא הצביע על יזמים אחרים שקיבלו ארכה. גם החלטה 1057 של מועצת מקרקעי ישראל, אליה הפנה, הקובעת כללים למתן ארכות להסכמי פיתוח שבוצעו בפטור ממכרז, אינה מחייבת את המינהל ליתן הארכה. ויודגש: המקרקעין הוקצו לתובע בפטור ממכרז מתוך מטרה ברורה לקדם הקמת מפעלי תעשיה באזור עדיפות לאומית, בהקדם האפשרי, לטובת האינטרס הציבורי. כמו בענין קנדרה שצוין לעיל, נתן המינהל לתובע בראשית הדרך הזדמנויות רבות לממש את העסקה, והלך לקראתו כברת דרך ארוכה, תוך שחידש פעמיים את עסקת ההקצאה לאחר שבוטלה בשל מחדלי התובע. חרף זאת, ישב התובע בחיבוק ידיים ולא פעל לביצוע הבניה, והעלה בקשתו לחתימת הסכם הפיתוח רק לאחר שתקופת הפיתוח חלפה-עברה. בנסיבות האמורות, זכאי היה המינהל לדחות את בקשת התובע.

19. התוצאה היא שהתביעה נדחית.
התובע ישלם לנתבעים הוצאות בסך 30,000 ₪.

מזכירות בית המשפט תודיע לצדדים על מתן פסק הדין ותעביר להם העתק ממנו.

ניתן היום, כ"ג ניסן תשע"ב, 15 אפריל 2012, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: רם חיון
נתבע: מנהל מקרקעי ישראל
שופט :
עורכי דין: