ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין כץ נגד עפר ישי :

בפני הנשיאה כבוד השופטת דפנה בלטמן קדראי

התובעת והנתבעת שכנגד

לאה כ"ץ

נגד

הנתבעים והתובעים שכנגד

  1. עפר ישי
  2. רותי ישי

בית משפט השלום בראשון לציון

פסק דין

1. בפני תביעות הדדיות שעילתן ביחסים חוזיים בין הצדדים מכוח הסכם שכירות של דירה המצויה בעיר מודיעין, אשר הסתיים בגין מחלוקות לגבי תנאיו.

רקע עובדתי רלבנטי:

2. ביום 6/7/03 חתמו הצדדים על הסכם שכירות, לפיו שכרו הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן- "השוכרים" ו'או "ישי", לפי העניין) מהתובעת והנתבעת שכנגד (להלן- "המשכירה") דירה לתקופה שתחילתה מיום 18/7/03 ועד ליום 6/8/04 תמורת תשלום דמי שכירות חודשיים בסך של 680$ (להלן ייקרא גם- "ההסכם המקורי", ו"הדירה" בהתאמה).
תקופת השכירות הוארכה פעמיים, מידי שנה, ללא שינוי בדמי השכירות ועל פי תנאי ההסכם המקורי.

3. ביום 3/12/06 נפגשו הצדדים ודנו יחדיו באפשרות הארכת תקופת השכירות, גובה דמי השכירות ונושא שיפוץ המטבח. בהתאם להסכמות אלה הוארכה תקופת השכירות של השוכרים בדירה.
אין חולק כי הצדדים הגיעו להסכמות שונות מתנאי ההסכם המקורי בנושאים אלה (להלן- "ההסכם החדש"), ואין חולק כי הסכמות אלה לא עוגנו במסמך בכתב. אף אין חולק כי הצדדים המשיכו את יחסי השכירות נוכח ההסכמות בהסכם החדש.

4. במהלך חודש 9/08 התנהל משא ומתן בין הצדדים לאחר שנתגלעה ביניהם מחלוקת באשר לגובה דמי השכירות. המשכירה טענה אז כי על השוכרים לשלם לה דמי שכירות בך 780$, על פי ההסכם החדש. השוכרים הכחישו טענה זו, ולטענתם, כל אשר ביקשה המשכירה באותה עת היה להעלות את דמי השכירות בניגוד להסכפ החדש, נוכח פער משמעותי בין מחירי השוק לדמי השכירות המוסכמים [אמנם, יש לציין, כי בעוד השוכרים שילמו אז סך 2,100 ₪ לחודש, טענה המשכירה כי שווי השוק של דירה דומה עמד על 5,500 ₪ - 6,500 ₪, ואמנם, לאחר פינוי הדירה, הושכרה הדירה לאחר תמורת סך 5,500 ₪].

5. ביום 12/11/08 הודיעה המשכירה לשוכרים על ביטול הסכם השכירות החל מיום 3/12/08, (מועד סיומה הצפוי של שנת השכירות השניה המוארכת על פי ההסכם החדש) ודרשה פינוים במועד זה.
ביום 3/12/08 השיבו השוכרים להודעת הביטול, ובעיקר הכחישו טענות המשכירה על הפרת ההסכמות וטענו כי ביטול הסכם השכירות נעשה שלא כדין. הצדדים המשיכו בהתכתבויותיהם, והשוכרים הודיעו למשכירה כי נוכח התנהלותה יעזבו את הדירה רק באוגוסט 2008, וימנעו מתשלום דמי השכירות נוכח טענות קיזוז העומדות להם, בגין השקעתם במטבח חדש.

6. ביום 12/5/09 הגישה המשכירה תביעת פינוי בבית משפט השלום בפתח תקווה (תא"ק 7584-05-09). תביעה זו נסתיימה בהסכם פשרה לפיו יפנו השוכרים את הדירה עד ליום 31/8/09, תוך שהצדדים שמרו על תביעותיהם הכספיות. התביעות שבפני הן התביעות בגין טענותיהם הכספיות ההדדיות של הצדדים.

7. הדירה פונתה, בפועל, ביום 22/7/09, ואף נערך פרוטוקול מסירה ותיעוד מצולם של מצב הדירה.
המשכירה השכירה הדירה לאחר פינויה לאחר, תמורת דמי שכירות בסך 5,500 ₪.

התביעות:
8. בתביעה העיקרית, שהועמדה על הסך של 151,431 ₪, עתירה לחיוב השוכרים בתשלום הפרשי דמי השכירות, בגין שנת השכירות המוארכת השניה, כפי שחושבו לשיטת המשכירה, וכן תביעת חוב בגין אי תשלום דמי שכירות עבור חודשים 2/09 עד 7/09, תביעה לפיצוי בגין עיכוב בפינוי הדירה וכן לפיצוי בגין נזקים וליקויים שנמצאו בדירה עד לפינויה על ידי השוכרים.

בתביעה שכנגד, שהועמדה על הסך של 86,113 ₪, עתירה לחיוב המשכירה בתשלום הפרשי דמי שכירות ואובדן הנאה בגין פינוי מוקדם של הדירה, וכן חיובה ביתרת עלות שיפוץ המטבח בה נשאו השוכרים, ובפיצוי עבור עוגמת נפש והוצאות בגין ביטול ההסכם שלא כדין, ניהול הליך סרק ועוד.
9. המחלוקת בין הצדדים נסבה, על תוכן ההסכם החדש, כאשר בתוך כך יש להכריע בטענות סותרות לגבי משך תקופת השכירות המוארכת, גובה דמי השכירות עבור התקופות הנוספות וכן בנושא השתתפות הצדדים בעלויות שיפוץ המטבח, וגובה עלויות אלה.
על כן מתבקשת הכרעה אודות תנאי ההסכם החדש, אשר על בסיסה יש לבחון את טענותיהם ההדדיות של הצדדים על הפרתן, וצדקת הסעדים ההדדיים המבוקשים.

10. במחלוקות אלה יש להכריע על פי הראיות שהובאו, כאשר ראיות המשכירה כללו את עדותה ועדות שלושת ילדיה - שתי בנותיה, מוריה ומיטל ועדות בנה אחיעז (תצהיריהם סומנו ת/2 עד ת/4); ואילו ראיות השוכרים הן עדות הנתבע והתובע שכנגד (תצהירו סומן נ/3), עדות מר אריאל גוטמן חברו (תצהירו סומן נ/4), וכן חוות דעת מטעם מר עיני יום טוב בעל מפעל לרהיטים (סומנה נ/1).
הראיות כללו אף טיוטת הסכם שכירות, שאינה חתומה (נספח 4 לתצהיר ישי, להלן: "הטיוטה"), תרשומת שערך השוכר אודות תנאי ההסכם החדש, לטענתו בסמוך לאחר ההסכמה, צורפה כנספח 5 לתצהיר ישי (להלן: "התרשומת"), כן כללו הראיות חשבוניות להוכחת עלויות התקנת המטבח מחד, ועלויות תיקון פגמים שנותרו בדירה לאחר הפינוי מאידך, ומכתבים רבים שהוחלפו בין באי כח הצדדים.

דיון -
תנאי הסכם השכירות החדש, כפי שהוסכמו ביום 3.12.2006 – התקופה וגובה דמי השכירות -

11. לטענת המשכירה, הסכימו הצדדים על הארכת תקופת השכירות בשנה נוספת, עד ליום 3/12/07, כנגד תשלום דמי שכירות חודשיים בסך של 730$ לפי שער הדולר היציג, כי לשוכרים תוקנה אפשרות להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת (הארכה שניה), עד ליום 3/12/08, כנגד תשלום דמי שכירות בסך של 780$, וכי הארכת תקופת השכירות למשך שנה נוספת (הארכה שלישית) תהא כפופה להסכמת המשכירה ותותנה בתשלום דמי שכירות חודשיים לפי שווי שוק של שכירת דירה זהה כפי הודעת המשכירה. יתר תנאי ההסכם המקורי נותרו על כנם.
המשכירה טוענת, כי על יסוד הסכמות אלה, שילמו השוכרים בעבור התקופה עד ליום 3/12/07 דמי שכירות בסך של 730$, ואולם חרף הסכמות אלה, בשנת ההארכה השניה לא העלו השוכרים את גובה דמי השכירות והמשיכו לשלם סך השווה ל – 730$ חלף 780$.
על כן טענה המשכירה כי פנתה לשוכרים בדרישה לעמוד בתנאים שנקבעו, ומשניסיונותיה אלה לא נענו, פנתה לבתה מוריה במהלך חודש 8/08 וביקשה עזרתה בחידוש תנאי השכירות על פי המוסכם. בחודש 10/08 נפגשו הצדדים בביתה של המשכירה בנוכחות ילדיה ודנו בנושא דמי השכירות. פגישה זו לא נסתיימה בהסכמות, השוכר ביקש ארכה עד לאחר החגים, והודיע ביום 24/10/08 כי הוא מסרב לדון בנושא דמי השכירות ולפנות את הדירה.
לטענת השוכרים, במהלך חודש 11/06, ולאחר ששכרו את הדירה במשך כשלוש וחצי שנים, פנתה בתה של המשכירה מוריה כץ לשוכרים וביקשה להעלות את דמי השכירות ב- 50$. השוכרים הסכימו לכך בתנאי שיוסכם כי השכירות תהיה ארוכת טווח, וסוכם כי תתקיים פגישה ביום 3/12/06 על מנת לדון בנושאים אלה. במועד הפגישה, בה נכחו המשכירה, שני ילדיה מוריה ואליעז והשוכר ישי, מסרה בתה של המשכירה טיוטת הסכם שכירות חדש אותה ערכה, השוכרים לא הסכימו לכל האמור בה ולאחר משא ומתן הוסכם כי תקופת השכירות תוארך למשך ארבע שנים כנגד דמי שכירות חודשיים בסך של 730$, תוך שלאחר השנתיים הראשונות תהיה רשאית המשכירה להעלות את דמי השכירות ב- 40$ נוספים ועד לסך של 770$. השוכרים טוענים, כי את הסכמות אלה העלתה מוריה בתה של המשכירה על הכתב תוך שאלה נוסחו על ידי ישי ומוריה יחדיו ונכתבו על הטיוטה. ישי, אף הוא, העלה את סיכום הדברים על הכתב בביתו בתרשומת.
לטענת השוכרים, הבטיחה מוריה לשלוח אליהם את הסכם השכירות המעודכן, ואולם לא שלחה אליהם הסכם חדש לפי ההסכמות שהושגו, ועל כן לא עוגנו ההסכמות בכתב.
השוכרים טוענים, כי פעלו על פי תנאי ההסכם החדש, כגרסתם, במשך שנתיים עד לחודש 11/08, אז קיבלו, במפתיע, את הודעת ביטול הסכם השכירות מטעם המשכירה, וכי אז נודעו להם טענות המשכירה אודות הפרתם את ההסכם החדש, כל זאת כאשר בחודש 9/08 פנתה מוריה לשוכרים וביקשה להעלות את דמי השכירות, והשוכרים השיבו כי קיים הסכם, ונענו כי הסכם לא נחתם.
על מנת ליישר את ההדורים, נפגשו הצדדים, פעמיים, במהלך בחודש 10/08 בבית המשכירה ופעם נוספת בחודש 1/09, ואולם משסירבה המשכירה לעמוד בתנאי ההסכם החדש והעלתה דרישות מוגזמות באשר לדמי השכירות, לא הגיעו הצדדים לעמק השווה.

12. לאחר ששמעתי את כל העדויות, אשר בדרך כלל התאימו כל אחת לגרסת הצד שהביאה, מצאתי כי הצדדים אמנם התקשרו בהסכם להארכת תקופת השכירות, וכי היה זה הסכם אשר שינה את תנאי ההסכם המקורי, הן מבחינת גובה דמי השכירות והן מבחינת תקופתו.
אלא, שבסופו של יום לא ראיתי להעדיף גרסה אחת על פני האחרת, מהנימוקים כדלקמן:

12.1 הוכח כי הצדדים לא טרחו להעלות הסכמותיהם מיום 3/12/06 על הכתב בהסכם שכירות מחודש, ובהעדר כתב או ראיה אחרת לא עולה משקלה של גרסה אחת על האחרת ואין מי מהן עומדת בנטל ההוכחה הנדרש.

12.2 הטיוטה, אשר אינה חתומה ואין בה ביטוי למרבית נושאי ההסכמות אלא רק לעניין הארכת תקופת השכירות למשך שנה נוספת, עם אופציה להארכה נוספת כנגד העלאת דמי השכירות ב – 5%, אינה יכולה להוות ראיה משכנעת להוכחת ההסכמות לשיטת מי מהצדדים.
12.3 עדויות המשכירה ובתה מוריה לא היו אחידות, ניכרה בהן מגמתיות ולא ראיתי להעדיפן על הגרסה והעדות הנגדית. בעדויות שתי עדות אלה ניכרה חוסר עקביות בכל הקשור לזכרון האירועים, מה שפגע במהימנותן (אפשר נוכח פגעי הזמן) - על אף כי בעדויותיהן ידעו הן למסור על פי זיכרונן את ההסכמות נשוא גרסתן, לא ידעו למסור פרטים ברורים אודות נסיבות הפגישה ביום 3/12/06, לרבות לעניין הכנת הטיוטה, עריכת תרשומות וכיוב'. בעוד שבנושאים מסוימים העידה המשכירה כי היא אינה זוכרת הכול משנת 2006, בהמשך עדותה מסרה כי היא עדיין זוכרת (ר' עדותה בפרוטוקול עמ' 10 שורות 5-13, עמ' 13 שורות 4-5). מוריה העידה כי אינה זוכרת פרטים אודות נסיבות הגעתה לפגישה וקיומה של טיוטת הסכם שכירות, אך ידעה לומר כי זוכרת את תוכן ההסכמות אודות גובה דמי השכירות אשר הוסכמו, לטענתה, באותה פגישה (ר' עדותה בעמ' 20-21 לפרוטוקול), ועוד. אף הוכח כי הכחשת המשכירה כי ההסכם החדש התייחס ארבע שנות הארכה, אינה מתיישבת עם מכתב בא כוחה, נספח ג' לתצהיר עדותה הראשית, ממנו נלמד כי ההסכם החדש כלל אפשרות לארבע תקופות נוספות של שנה [אעיר בכל זאת כבר בשלב זה, כי לגוף ההכרעה בנושא ההפרות אין לנושא זה משמעות רבה, נוכח גרסת המשכירה לפיה בשנה השלישית והרביעית היה נקבע שכר הדירה על פי הודעתה את מחיר השוק].

12.4 אף העדויות והראיות שהובאו לביסוס גרסת השוכרים לא מאפשרות העדפת הנטען על ידי השוכרים: התרשומת, שנערכה על ידי ישי, אינה מסייעת לקביעת ממצאים עובדתיים על פי גרסתו דווקא. עדותו של ישי בעניין זה לא סיפקה הסבר מספק לעובדה כי אין זהות בין התרשומת לכלל ההסכמות להן טען בתביעתו, מקום בו חסרו בתרשומת ההסכמה אודות עלות שיפוץ המטבח, ואף נזכרה בו זכותה של המשכירה להעמיד את דמי השכירות לפי מחיר שוק, וזאת בשינוי מסויים מטענתו בתחילת ההליך, לפיה דמי השכירות מהשנה השלישית הם בסך 770$, ללא איזכור נושא שווי השוק, שנזכר דווקא בהתייחסויות המשכירה (ראה מכתב ב"כ ישי, נספח 12 לתצהירו). לכך מתווסף גילויה המאוחר של התרשומת, ההימנעות מחשיפתה בשלב הגילויים, והסבריו הדלים והמגמתיים של ישי למחדלים אלה (ראה עדותו בעמ' 30 לפרוטוקול). בנסיבות אלה, נפגמה מהימנות גרסת השוכרים – שהרי, ככל שהתרשומת אותנטית, אזי לא ברור מדוע "נכבשה", ואף לא ברור הפער בינה לבין גרסת השוכרים. עולה איפוא חשש כי ענייננו בתרשומת שאינה אותנטית ובכך נפגמת גם מהימנות גרסת השוכרים.
גרסת השוכרים נשענה רובה על עדות ישי, שמצאתי בה פגם כאמור, חסרה את עדות השוכרת, אשתו, שנמנעה מלתן עדות רלבנטית, לא נתמכה דיה בעדותו של עד ההגנה 2, מר אריאל גוטמן, שמסר עדות כללית, העשויה להתיישב גם עם גרסת המשכירה, ובסופו של יום, לא ניתן להעדיפה על פני גרסת הצד שכנגד.

12.5 העדר מסמך בכתב המעגן את ההסכם החדש, עומד לרועץ לשני הצדדים במידה שווה – הכל כאשר לשניהם אינטרס זהה לעגן ההסכמות בכתב, כאשר ביתה של המשכירה היא משפטנית, וכאשר הוכח כי השוכרים אנשים מאוד מסודרים, המנהלים תרשומות מסודרות ואוספים מסמכים על כל פרט.
התרשמתי כי הצדדים נהנו, כל אחד מסיבותיו הוא, מעמימות תוכן ההסכמות שבהסכם החדש, אם מתוך ששאפו לגמישות בהמשך ההתקשרות, ואם משום שהניחו כי בכל עת יימשך שיתוף הפעולה שאפיין יחסיהם בעבר. התרשמותי זו נלמדת הן מעובדת העדר התיעוד, ואף נלמדת מעדות המשכירה כי בפגישתה ביום 3/12/06 עם השוכר לא הושגו, למעשה, הסכמות מוגמרות בכל הנושאים (ר' עדותה בעמ' 10 לפרוטוקול שורות 25-17); מהפנייה המאוחרת של המשכירה לשוכרים רק במחצית השניה של תקופת ההארכה השניה באשר לתשלום בחסר (ר' עדותה בעמ' 14 לפרוטוקול); ומהתנהלות השוכר שהעיד כי לא דרש מהמשכירה להעביר לידיו הסכם שכירות בכתב, ולא דאג להסכם חתום (ר' עדותו בעמ' 31 לפרוטוקול).

12.6 לא מצאתי כי איזו מהגרסות הגיונית יותר מהאחרת, ולא מצאתי כי התנהלותם של הצדדים לאורך התקופות השונות מתיישבת יותר עם אחת מהגרסות.

13. בהעדר העדפה של איזו מהגרסות, אזי לא ניתן לקבוע את תוכנו של ההסכם החדש בנושאים שבמחלוקת. אף לא ניתן להיעזר בהנחות מוכרות לפיהן נמשכים היחסים המוסכמים בתקופת ההארכה, באשר דווקא הוכח כי הצדדים הסכימו כי יחולו הסכמות חדשות בתקופת ההארכה מדצמבר 2006 ואילך, על פי תנאיו של הסכם חדש.
מצב זה, של העדר דרך להוכחת תכני ההסכמות, נכון היה גם בעת בה ניהלו הצדדים את המשא והמתן ביניהם בשלהי שנת ההארכה השניה. בנסיבות אלה, חלה עליהם חובה משפטית ומעשית, אם להגיע להסכמה חדשה לגבי תנאי השכירות, ואם להביא לסיום השכירות בתום הודעה מוקדמת סבירה.
מצב משפטי זה מתחייב נוכח השאיפה לספק באופן מיטבי את הציפיות ההדדיות ואת ההסתמכויות ההדדיות של הצדדים, אף מתוך העדפת אינטרס קנייני של המשכיר, שאינו תלוי ההסכם, על פני אינטרס חוזי, במחלוקת, של השוכר.
מחלוקות לעניין תוכנו של הסכם קיים, אינן עניין של יום יום בהתקשרויות ארוכות, וכאשר הן קורות, יש להניח כי כוחות השוק והאינטרסים המשותפים מאפשרים ברוב המקרים הגעה להסכם נכון ומאזן. מצב שבו הצדדים אינם מצליחים לשחזר ולהוכיח את תנאי ההסכם ואף אינם מגיעים להבנות לגבי הסכם חדש, בודאי אינו המצב הרגיל, וייתכן, כמו בענייננו, כאשר קיים פער משמעותי בין תנאי השוק לתנאים להם טוען אחד הצדדים (אין מחלוקת כי דמי השכירות לשיטת השוכרים היו נמוכים משמעותית מדמי השכירות לפי תנאי השוק באותה עת).
מכל מקום במצב הדברים כפי שהוכח, היה על הצדדים להביא להפסקת השכירות, תוך פגיעה מופחתת, ככל האפשר בשוכרים. הוכח כי בפועל הדירה פונתה כשבעה חודשים מתום תקופת ההארכה השניה, ומצאתי כי המשך השכירות לתקופה זו, בהתחשב בשנות השכירות הרבות ובכלל הנסיבות, מהווה תקופת התראה מוקדמת סבירה.

14. ההפרות אשר מייחס כל צד לצד שכנגד בתביעות שבפני, הן הפרות על פי תנאי ההסכם החדש לשיטתו – כך, כאשר המשכירה טוענת כי שולם תשלום נמוך מהמוסכם, וכך כאשר השוכרים טוענים כי שילמו על פי המוסכם ואילו המשכירה הפרה ההסכם כאשר דרשה פינויים. משלא הוכחו תנאי ההסכם החדש, ממילא לא הוכחו ההפרות הנטענות, ועל כן לא קיבלתי את התביעות והעתירה לסעדים שעילתם בהפרה. כך סר הצורך בהכרעה בסעדים ההדדיים הנטענים שעניינם פיצוי בגין מועד הפינוי (המאוחר לטענת המשכירה והמוקדם לטענת השוכרים), פיצוי המשכירה בהפרשי דמי השכירות בהתאם להסכמות לשיטתה, וכן פיצוי השוכרים בגין עגמת נפש והוצאות כתוצאה מביטול שלא כדין של ההסכמות לשיטתם, אשר ברי כי לא הוכח בנסיבות אלה.

15. נותרו, אפוא, לבירור סעדים אלה: בתביעה העיקרית- תביעה לחיוב השוכרים בגין אי תשלום דמי השכירות בעבור חודשים 2/09 עד 7/09 ופיצוי בגין נזקים וליקויים בדירה. בתביעה שכנגד- תביעה לחיוב המשכירה ביתרת עלות שיפוץ המטבח בה נשאו השוכרים.

נושא שיפוץ המטבח

16. אף בנושא זה, טענו הצדדים להסכמות שונות:

לטענת המשכירה, במהלך המשא ומתן ביום 3/12/06, הסכימה לבקשת השוכרים לשפץ את המטבח ולהחליף חלק מהארונות בו, מתוך נדיבות לב ועל אף שסברה כי אין בכך צורך. בסופו של דין ודברים הוסכם כי השוכרים יבצעו השיפוץ לאחר קבלת הצעת מחיר מפורטת ובעלות של 10,000 ₪ עד 12,000 ₪ לכל היותר, אשר תחולק ביניהם בחלקים שווים, בכפוף להמצאת קבלות להוכחת העלות ותעודת אחריות.
חרף הסכמות אלה, ולאחר כשנה, בה היה על השוכרים לשלם דמי שכירות בסך של 780$ כמוסכם, טענו כי עלות שיפוץ המטבח שביצעו עומדת על הסך של 24,000 ₪.
המשכירה הסכימה לשאת במחצית מעלות זו, על דרך קיזוזה מדמי השכירות החודשיים, בתנאי שהסכום יגובה באסמכתאות, ועל אף כי סברה שהעלות מנוגדת להסכמות.
השוכרים לא המציאו לידי המשכירה אסמכתאות לעלות שיפוץ המטבח הנטענת בניגוד להסכמות, ורק במסגרת גילוי המסמכים בהליך זה חשפו מסמכים הקשורים לשיפוץ, אשר מהקבלות שבהם עולה כי העלות עומדת על הסך של 1,598 ₪ בלבד. עלויות נוספות - בעבור פירוק והרכבת המטבח, התקנת שיש ורכישת כיור, לא גובו באסמכתות ולכן לא הוכחו.

לטענת השוכרים, בפגישה ביום 3/12/06 סוכם כי המשכירה תישא בעלות החלפת המטבח על דרך של קיזוז מדמי השכירות, כפי שנהגו הצדדים בתקופת השכירות עד כה בגין עלויות תיקונים אחרים. לא הותנה, לטענת השוכרים, כי חיוב המשכירה כפוף להצגת אסמכתות אודות העלויות ותעודות אחריות. השוכרים פעלו על פי ההסכמה, עדכנו את המשכירה אודות הצעות המחיר לגבי עלות העבודה, החומרים, הכלים, טיבם וצבעם וקיבלו אישורה לכל אלה. סכום עלות החלפת המטבח הגיע לסך של ב, על פי רישום כלל ההוצאות שערך מר ישי והעתקי קבלות שצירף לתצהירו. כשביקשו השוכרים לקזז העלות מדמי השכירות, כפי המוסכם לטענתם, ביקשה המשכירה כי ידחו זאת עד לאחר חודשים 10/07 עד 12/07, בשל שביתת מורים שהתקיימה באותם הזמנים, והשוכרים נעתרו לכך.
בפועל, נוכח המחלוקת באשר לחלקה של המשכירה בעלות שיפוץ המטבח, הודיעו השוכרים למשכירה ביום 9/2/09 על קיזוז מחצית מעלות השיפוץ, בסך של 12,299 ₪, כנגד דמי השכירות, בסך של 770$, החל מחודש 2/09, ועל קיזוז סך של 4,920 ₪, המהווה קיזוז של סך של 307.5 ₪ עבור כל חודש מתוך 17 חודשים, בגין אי היכולת לעשות שימוש במטבח עד לתום תקופת השכירות, אשר לטענת השוכרים, צריכה היתה להסתיים בחלוף ארבע שנים, ביום 3/12/10.

17. לאחר בחינת העדויות והראיות בנושא זה, שוכנעתי, אמנם, כי המשכירה התירה לשוכרים לשפץ את המטבח, ואף הסכימה להשתתף בעלות השיפוץ על דרך קיזוז מדמי השכירות.

המשכירה טוענת כי הסכימה לשאת במחצית מעלות שיפוץ המטבח, ואילו השוכרים טוענים כי התחייבה לשאת במלוא העלות. גרסתם האחרונה של השוכרים אינה מתיישבת עם הודעת הקיזוז אשר שלחו, מיום 9.2.2009, אז הודיעו על קיזוז מחצית מעלות המטבח (נספח 14 לתצהיר ישי). בנסיבות אלה, יש בכך חיזוק לטענת המשכירה, ועל כן, הנני קובעת כי על פי המוסכם בין הצדדים, היה על המשכירה להשתתף במחצית מעלות המטבח ולא לשאת בכל העלות.

המשכירה טוענת כי תנאי להשתתפותה היה הצגת קבלות ואסמכתות לעבודות השיפוץ. השוכרים מכחישים זאת. הגם שיש הגיון רב בטענת המשכירה, סברתי כי אין עוד חשיבות לטענה זו, מקום בו הופסק ההסכם, בהעדר הסכמה על תנאיו (שאף לא ניתן לשחזרם), ויש להורות על השבת סכומים לאו דוקא על פי תנאי ההסכם אלא אף על פי דיני ההשבה הכלליים. בנסיבות אלה, יש לאפשר את השבת מחצית עלות המטבח לשוכרים ככל שהוכחה בראיות, גם אם אין אלה הקבלות אותן ציפתה לקבל התובעת מלכתחילה.

השוכרים טוענים כי זכאים היו להנות מהמטבח, בו השקיעו ארבע שנים, וכי משנאלצו לעזוב קודם לסיום ארבע שנות שכירות, הינם זכאים לפיצוי. לא קיבלתי טענה זו. כאמור לעיל, לא העדפתי איזו מהגרסות לעניין תוכנו של ההסכם החדש. גם אם ניתן היה להאריכו לארבע תקופות, אזי, ככל שהארכתו היתה ניתנת רק בכפוף לתשלום שווי השוק, כטענת המשכירה, יש להניח כי לא היה מוארך (שכן השוכרים גילו בהתנהגותם כי לא היו מוכנים לשלם את שווי השוק של הדירה). גרסת המשכירה אפשרית, ומכל מקום לא התקבלה גרסתם הנגדית של השוכרים, ועל כן לא הוכחה זכות להמשיך ולהחזיק בדירה לפי התנאים להם הסכימו, וממילא לא הוכחה זכותם לפיצוי בגין קיצור התקופה.

הצדדים חלוקים באשר לעלות שיפוץ המטבח, בהעדר קבלות או הצעות מחיר להוכחת העלות הנטענת. יש כמובן להצטער על חסרים אלה, ואולם, בסופו של יום, מצאתי כי המחלוקת לעניין זה אינה גדולה. המשכירה אישרה כי נכונה היתה, ככל שהיתה מוכחת לה עלות המטבח, להשתתף בסכום של 10,000 עד 12,000 ₪. בנה, אחיעז, אישר בתצהיר עדותו הראשית כי שווי המטבח עומד על סך 20,500 ₪. השוכרים הציגו רישומים לפיהם שילמו סך 24,458 ₪ בגין המטבח (ר' בנספח 9 לתצהיר ישי), והעידו את עד הגנה 1, מטעמם, כמומחה לעניין הערכת שווי המטבח. אמנם לא ייחסתי משקל לעדות מומחה זה, שהינו נגר במקצועו, בכל הקשור לעבודות החשמל, האינסטלציה ועוד, אך עד זה אישר שוויין של עבודות נגרות בתחום התמחותו בסך של 27,000 – 28,000 ₪.
בהתחשב באלה, ומתוך כלל הראיות, לרבות צילומי מצבו של המטבח לפני השיפוץ ולאחריו אשר לא נסתרו על ידי המשכירה, שאף פרסמה את הדירה להשכרה ככוללת מטבח חדש, שוכנעתי כי ניתן לחייב את המשכירה בהחזר הוצאות שיפוץ המטבח בסך 12,000 ₪.

לפיכך, הנני קובעת כי השוכרים היו רשאים לקזז מתשלומיהם למשכירה סך 12,000 ₪.

חוב בגין שכירות עד לפינוי הדירה
18. את תביעת המשכירה לפיה דמי השכירות עד לדצמבר 2008 היו סך 780$ לא קיבלתי, ועל כן השוכרים אמורים היו לשלם עד לדצמבר 2008 את הסכום ששילמו בפועל. השוכרים החזיקו במושכר עד ליולי 2009. לא קיבלתי את טענות אף אחד מהצדדים לגבי דמי השכירות ההסכמיים שחלו בתקופה זו, וכבר קבעתי לעיל כי תקופה זו אינה נחשבת כתקופה של הפרת הסכם, אלא כתקופה של הודעה מוקדמת לפינוי. בהעדר ראייה לדמי השכירות ההסכמיים, ומתוך שלא סביר יהיה בנסיבות אלה לאמץ איזו מהגרסות אשר לא הוכחו, סברתי כי נכון לחייב את השוכרים בתקופה זו, אשר הם אלה שקבעו את מישכה, בדמי שכירות שיחושבו על בסיס מיצוע בין הסכומים להם טוענים הצדדים.
המשכירה טענה לשווי שוק של 6,000 ₪, על בסיס בדיקות שערכו היא ובנה, השוכרים טענו לדמי שכירות בסך 770$, ולא העלו גרסה משלהם לגבי שווי השוק של דירה דומה באותה עת. על כן, סכום דמי השכירות עבור חודשים אלה, בחישוב על פי המיצוע בין סך של 770$ בערכם השקלי לפי שער הדולר היציג במחצית התקופה, יום 4/5/09, אשר עמד על 4.161 ₪ לדולר, בסך של 3,204 ₪, לבין סך של 6,000 ₪, והמגיע לסך של 4,602 ₪ ובמכפלת שישה חודשים, מגיע לסך של 27,612 ₪. אעיר כי החישוב נערך לגבי שישה חודשים שלמים, למרות שהפינוי היה כבר ביום 22.7.2009, בהתחשב בכך שלא חושבו הפרשים בגין חודש ינואר, אשר התשלום בגינו נעשה לפי תחשיב השוכרים.

מתוך סכום זה יקוזז סכום ההשתתפות בעלות המטבח בסך של 12,000 ₪, ועל כן זכאית המשכירה לתשלום דמי השכירות בעבור חודשים אלה, בסך של 15,612 ₪.

נזקים וליקויים בדירה

19. המשכירה תובעת את חיוב השוכרים בפיצוי בגין נזקים וליקויים בדירה והפרתם את הערכתה זו מבססת המשכירה על שתי הצעות מחיר בעבור עבודות צביעת הדירה והחלפת שתי דלתות כניסה לחדרים, האחת על סך 15,200 ₪ והאחרת על סך 11,700 ₪, וכן על קבלה מיום 27/6/09 בעבור רכישה ממשתלה בסך של 343 ₪, קבלה מיום 20/10/09 עבור ביצוע עבודות ניקיון בגינה בסך של 800 ₪, וכן על קבלה מעיריית מודיעין בגין תשלום ארנונה ואגרת שמירה בסך של 183.90 ₪ ששילמה ביום 15/10/09. לתצהירה צירפה המשכירה תמונות של הדירה כפי שצולמה במועד פינויה.

מנגד, ועל פי תמונות שצירפו, מכחישים השוכרים את טענות המשכירה על הנזקים והליקויים הנטענים בתוך הדירה ומחוצה לה. כמו כן מציינים את המהירות הרבה בה הצליחה המשכירה להשכיר הדירה לדיירת חדשה, ומצרפים אישור על סגירת חשבון מיום ביום 23/7/09, אישור על תשלום לחברת החשמל מיום 26/7/09, אישור על בדיקת מונה מיום 21/7/09, ואישור על תשלום מיסי עירייה ביום 15/7/09.

20. לאחר שבחנתי אלה, מצאתי כי המשכירה לא הוכיחה הליקויים והנזקים הנטענים בדרך ובמידה הנדרשת.

20.1 אין בצילומי הדירה שצירפה לתצהירה להוכיח הנזקים והליקויים הנטענים בהעדר חוות דעת להוכחת קיומם ועלותם, וממילא לא הוכח כי אלה חורגים מבלאי סביר. אחיעז אישר בעדותו כי שרף פסולת בחצר הדירה ובכך הטיל ספק בכנות הטענה אודות אדמה חרוכה בגינה.

20.2 הצעות המחיר שצורפו לתצהיר המשכירה ולתצהיר אחיעז ניתנו בקשר לעבודות צביעת הדירה והחלפת שתי דלתות פנימיות ואינם חופפות את מכלול הנזקים והליקויים הנטענים. מה גם כי על הצעת מחיר אחת לא נקוב תאריך ועל האחרת ננקב תאריך 12/09 המעיד על ביצוע ההערכה כחצי שנה לאחר שהדירה בשימוש שוכרים חדשים.

20.3 בפרוטוקול מסירת הדירה שערכו ישי ואחיעז אין איזכור אודות נזקים ופגמים כטענת המשכירה כאן.

20.4 הוכח כי העבודות לא בוצעו וכי הדירה הושכרה לדייר חדש במצבה.

20.5 הקבלה אודות רכישה ממשתלה מוקדמת למועד פינוי הדירה על ידי השוכרים ולא ברור הצורך בכך. הקבלה עבור ניקוי הגינה מאוחרת בכשלושה חודשים ממועד הפינוי ולא הוכח כי הצורך בניקוי הגינה נבע משימושם של השוכרים דווקא.

20.6 באישור תשלום מיסי העירייה המאוחר למועד הפינוי אין כדי להוכיח כי ניתן כנגד תשלום חובות מיסים בתקופה עד למועד פינוי הדירה על ידי השוכרים ואף נסתר באמצעות אישור על תשלום מיסי העירייה שצורף לתצהירו של ישי, אשר אף הוצג לאחיעז בעת המסירה וצורף לפרוטוקול המסירה שערך יחד עם ישי.

אשר על כן, לא הוכיחה המשכירה טענתה לפיצוי בגין ליקויים ונזקים בדירה ובגין חוב שהותירו השוכרים בגין מיסי עירייה, ועל כן אינה זכאית לפיצוי הנטען.

סיכומם של דברים

התביעה העיקרית מתקבלת באופן חלקי.

התביעה שכנגד נדחית על כל רכיביה.

על כן, בסופו של יום, על פי הקביעות לעיל, אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת, תוך 30 יום מהיום, את הסך של 15,612 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.8.2009 עד לתשלום בפועל.
הנתבעים ביחד ולחוד אף יישאו בהוצאות אגרות התביעה והתביעה שכנגד. כן יישאו השוכרים בשכר טירחת ב"כ התובעת בסך 2,000 ₪, אשר ישולם בתוך 30 יום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

פסק הדין יישלח לצדדים.

זכות ערעור כחוק.

‏ניתן היום, כ"ג ניסן תשע"ב, 15 באפריל 2012, בהעדר הצדדים.

12 מתוך 12


מעורבים
תובע: כץ
נתבע: עפר ישי
שופט :
עורכי דין: