ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין החברה לפתוח עכו העתיקה בע"מ נגד ג'מילה נג'מי :

החברה לפתוח עכו העתיקה בע"מ

ע"י עו"ד א. גושן ואח'

נ ג ד

ג'מילה נג'מי

ע"י עו"ד מוחמד בכר

בית משפט השלום בחיפה

כב' השופטת נסרין עדוי

פסק דין

בתביעה דנן עותרת התובעת לביטול חוזה שכירות להשכרת בית קפה, בתנאי דיירות מוגנת, אשר נחתם בין התובעת לבין הנתבעת, מחמת טעות הדדית בכריתת החוזה, ולהשבת החזקה בנכס לידי התובעת.

רקע עובדתי

1. התובעת הינה חברה ממשלתית וחוכרת לדורות של בית קפה הידוע כגוש 18013, חלק מחלקה 178, בשוק אל אטם בעכו העתיקה (להלן: "בית הקפה"), בהתאם לחוזה חכירה שנחתם בינה לבין רשות הפיתוח.

הנתבעת הינה שוכרת של בית הקפה בדיירות מוגנת, מכוח חוזה שכירות שנחתם בין התובעת ובינה ביום 15.3.1999 (להלן: "חוזה השכירות").

2. עובר לחתימת חוזה השכירות, החזיק בעלה המנוח של הנתבעת - נג'מי עדנאן (להלן: "המנוח") בבית הקפה למעלה מ- 30 שנים, ללא הסכמת התובעת ובניגוד לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

לאחר הליכים משפטיים שהתנהלו בין התובעת לבין המנוח, נחתם הסכם פשרה ביום 6.6.1985, במסגרתו התחייב המנוח לפנות מחסנים השייכים לתובעת והידועים כגוש 18014/32 (להלן: "המחסנים"), ובתמורה הוענק לו מעמד של דייר מוגן (להלן: "הסכם הפשרה"). בין הצדדים קיימת מחלוקת באשר להחזקת המנוח במחסנים כדין אם לאו.

המנוח והנתבעת מחזיקים אם כן בבית הקפה, כדיירים מוגנים, החל משנת 1985.

3. לאחר חתימת חוזה השכירות, פנתה הנתבעת לעיריית עכו בבקשה לקבל רישיון עסק להפעלת בית הקפה ולאחר בדיקת המצב התכנוני של בית הקפה על ידי העירייה, הודיעה העירייה לנתבעת כי מרפסת בית הקפה (להלן: "המרפסת") ממוקמת על דרך המיועדת להפקעה למטרות ציבור.

לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן: "הוועדה לתו"ב") קבעה כי הנתבעת עושה שימוש חורג במרפסת, פנתה הנתבעת לוועדה לתו"ב, בבקשה לקבל היתר זמני לשימוש חורג במרפסת וביום 10.3.1999 קיבלה היתר שתוקפו למשך 5 שנים. מאחר ובוצע שימוש חורג, קבעה הוועדה לתו"ב כי חל היטל השבחה בגין השימוש החורג וזה מוטל על פי דין על בעל הנכס, דהיינו: על התובעת.

ביום 15.9.99 קיבלה התובעת דרישה לתשלום היטל השבחה בסך 17,733 ₪ (להלן: "ההיטל הראשון"), אותו שילמה התובעת כבעלת הנכס.

יצוין, כי גם בשנת 1995 ביקשה התובעת רישיון עסק להפעלת בית הקפה, אולם באותה עת לא נדרש תשלום היטל השבחה כלשהו ולא נאמר לתובעת דבר בעניין מיקומה של המרפסת על דרך ציבורית.

4. בשנת 2003 פנתה הנתבעת בשנית לקבלת היתר לשימוש חורג נוסף במרפסת; ההיתר ניתן לבקשת הנתבעת והתובעת קיבלה הודעה על תשלום היטל השבחה מיום 2.1.2007 בסך של 38,380 ₪ (להלן: "ההיטל השני"); היטל זה שולם על ידי התובעת בעקבות פסק דין שניתן בהליך משפטי אותו יזמה.

עם תום תקופת ההיתר השני לשימוש חורג במרפסת, צפויה התובעת לקבל דרישת תשלום שלישית לצורך מתן היתר לשימוש חורג, לתקופה נוספת.

5. לאור היטלי ההשבחה אשר הוטלו על התובעת בגין השימוש החורג במרפסת, התובעת פנתה לבית הדין לשכירות בחיפה בתביעה להעלאת דמי השכירות החודשיים שמשלמת הנתבעת (ש 77/07 החברה לפיתוח עכו נ' נג'מי). תביעתה זו נדחתה לאור תקרת דמי שכירות מירביים, הקבועה בחוק ביחס לבתי עסק.

בתביעה דנן, עותרת התובעת לביטול חוזה השכירות מחמת טעות הדדית בכריתתו, והיא: אי ידיעה בדבר הצורך בהיתר לשימוש חורג לשם שימוש הנתבעת במרפסת.

עיקר טענות התובעת

6. לטענת התובעת, הייתה טעות הדדית בכריתת חוזה השכירות, מאחר ובמועד כריתתו הסתמכו הצדדים על המצב העובדתי ששרר שנים רבות, לפיו עשתה הנתבעת שימוש במרפסת בית הקפה כחלק ממנו והצדדים לא ידעו כי הוועדה לתו"ב עומדת לדרוש תשלום היטל השבחה עבור שימוש חורג במרפסת.

מצב עובדתי זה היווה בסיס לחתימת הסכם הפשרה משנת 1985 ולחתימת חוזה השכירות משנת 1999. לשיטת התובעת, הסתמכות זו על המצב העובדתי ועל ההנחה כי כך ישרור בעתיד הינה בגדר טעות הדדית של הצדדים בכריתת ההסכם.

7. לטענת התובעת מדובר במצב אבסורדי בו היא נדרשת לשלם היטל השבחה מדי 5 שנים בסכומים גבוהים בהרבה מדמי השכירות שהיא מקבלת מהנתבעת כדיירת מוגנת ואילו ידעה על כך במועד כריתת חוזה השכירות, אזי לא הייתה מתקשרת בחוזה שכירות שתוצאתו הפסד ממון.

8. התובעת טוענת כי בטרם הגשת התביעה דנן, ניסתה לפעול לקיום חוזה השכירות על ידי פנייה לנתבעת, בבקשה להעלות בהסכמה את דמי השכירות החודשיים בגין השימוש בבית הקפה, כך שישקפו את ההוצאה בגין היטל ההשבחה המוטל על התובעת בשל השימוש החורג במרפסת, אולם הנתבעת סירבה לכך.

גם תביעתה של התובעת בבית הדין לשכירות, להעלאת דמי השכירות, נדחתה כאמור.

9. לטענת התובעת, במסגרת פסק הדין של בית הדין לשכירות, מיום 6.7.2008 (להלן: "פסק הדין"), אשר צורף לכתבי הטענות, נקבע כי שני הצדדים לא ידעו בשלב כריתת חוזה השכירות כי הוועדה לתו"ב עומדת לדרוש היטל השבחה עבור שימוש חורג במרפסת, כאשר בית הדין הגדיר מצב דברים זה כמצב הדומה לטעות הדדית של שני צדדים להסכם.

משכך, התובעת עותרת לביטול חוזה השכירות לפי ס' 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים הכללי"), המאפשר לבית המשפט להורות על ביטול חוזה עקב טעות שלא הייתה ידועה לצדדים בעת ההתקשרות, בכפוף לתנאים הקבועים בסעיף.

התובעת טוענת כי בית הקפה היה פעיל למעלה משלושים שנה והעירייה לא דרשה במשך כל תקופה זו היתר לשימוש חורג וכן לא נדרש תשלום השבחה כלשהו. לכן האמינה התובעת כי השימוש במרפסת כחלק מבית הקפה הינו שימוש תקין ואמונה מוטעית זו הינה הבסיס לחוזה השכירות שנחתם, שעה שאף הנתבעת לא ידעה ולא היה עליה לדעת על הטעות.

10. לטענת התובעת, הטעות הינה טעות יסודית, היורדת לשורש העסקה, כאשר מבחן יסודיות הטעות הינו מבחן אובייקטיבי, דהיינו: אילולא הטעות, אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה. בנידון דנן, טוענת התובעת כי אילולא הטעות, התובעת לא הייתה מתקשרת בחוזה השכירות, כאשר גובה היטל ההשבחה עולה על שווי דמי השכירות, וכך היה נוהג כל בעל נכס סביר.

11. בבחינת מבחן הצדק לפי ס' 14 (ב) לחוק החוזים הכללי, בית המשפט בוחן את העוול אשר ייגרם לצד הטועה במידה ויישאר בחוזה מול העוול שייגרם לצד השני בגין ביטול החוזה. לטענת התובעת, בבחינת מאזן הנזקים הרי שהתובעת ניזוקה ועתידה להינזק עשרות מונים יותר מן הנתבעת. התובעת הפסידה כסף, לטענתה, מאחר וסכומי היטלי ההשבחה עלו על דמי השכירות שקיבלה מהנתבעת והיא צפויה להפסד ניכר שעה שיוטל היטל השבחה נוסף.

זאת ועוד, מאחר וחוזה השכירות אינו מוגבל בזמן, בשל היותה של הנתבעת שוכרת מוגנת על פי חוק הגנת הדייר, הרי שצפויים לתובעת הפסדים עצומים לעתיד כל עוד תשתמש הנתבעת, וכל מי שייכנס בנעליה, במרפסת בית הקפה.

התובעת הוסיפה וטענה כי היא נכונה לבטל את חוזה השכירות הקיים ותחתיו לערוך הסכם חלופי, אשר לא יכלול את המרפסת כחלק מבית הקפה המושכר.

12. לטענת התובעת חל השתק פלוגתא בשאלת קיום הטעות ההדדית בין הצדדים, שכן בית הדין לשכירות קבע כי "ניתן להגדיר מצב זה כמצב הדומה למצב של טעות הדדית של שני צדדים להסכם"; משכך טוענת התובעת, אין להידרש שנית לפלוגתא ויש לבטל את החוזה מחמת טעות הדדית בכריתתו.

עיקר טענות הנתבעת

13. הנתבעת מקדימה וטוענת כי יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות עילת התביעה. לטענתה, לתובעת נודע לראשונה על הצורך בהיתר לשימוש חורג במרפסת ביום 15.9.1999, עם קבלת ההודעה בדבר היטל השבחה, ועל כן כבר באותו מועד נולדה עילת התובענה; משהוגשה התביעה בחלוף 7 שנים ממועד הולדת עילת התביעה, הרי שזו התיישנה.

בית הדין לשכירות קבע כי לתובעת נודע לראשונה על שינוי הנסיבות בדרישה להיטל השבחה בגין שימוש חורג כבר בחודש ספטמבר 1999 (סעיף 27 לפסק הדין), כאשר קביעה זו הייתה חיונית להכרעה בפסק הדין ומשכך מושתקת התובעת מלטעון אחרת.

14. לגופו של עניין, נטען כי התובעת שילמה את היטל ההשבחה בהיותה הבעלים של הנכס שבגינו חל החיוב והחובה חלה עליה מכוח הדין. התובעת אף אישרה במכתב לעירית עכו מיום 3.7.2000, כי היא חייבת לשאת בהיטל ההשבחה כבעלת הנכס וכי היא מבקשת שלא לעכב את הענקת רישיון העסק לנתבעת (להלן: "מכתב האישור לעירייה").

הנתבעת טוענת כי עת נחתם חוזה השכירות היא לא ידעה כי שטח המרפסת מיועד להפקעה, כאשר מנגד, התובעת ידעה, ולמצער היה עליה לדעת על כך מתוקף תפקידה כבעלת הנכסים בעכו העתיקה, ואי גילוי עובדה זו לנתבעת מהווה לטענתה הטעיה ולכל הפחות חוסר תום לב.

15. לעניין גובה היטל ההשבחה שהוטל על התובעת, טוענת הנתבעת, כי המדובר בסכום מופרז, אשר חושב בדרך שגויה. בהליך שהתנהל בבית הדין לשכירות הוגשה חוות דעת שמאית, לפיה היטל ההשבחה אשר הוטל על התובעת חושב בגין כל הנכס ולא רק בגין המרפסת, וכי ההיטל הנכון היה צריך לעמוד על סך של 6,204 ₪ ל- 5 שנים. תוספת של 104 ₪ לחודש. התובעת בחרה שלא להשיג על גובה היטלי ההשבחה שהושתו עליה ואילו עשתה כן, אזי החיובים היו נמוכים באופן ניכר מאלו ששולמו בפועל על ידי התובעת.

בית הדין לשכירות קבע בפסק הדין כי אכן נפלה שגגה בחישוב היטל ההשבחה וכי לולא תקרת המקסימום הסטטוטורית לדמי שכירות בבית עסק, היה בית הדין מחייב את הנתבעת בהיטל ההשבחה, בהתאם לחוות הדעת מטעמה, בדרך של תוספת בסך של 104 ש"ח לדמי השכירות החודשיים.

הנתבעת טוענת, כי הביעה ועודנה מביעה את נכונותה לשלם את התוספת החודשית הנ"ל, ברם התובעת מסרבת להצעה זו.

16. לטענת הנתבעת, לא הייתה טעות מצד התובעת, אשר ידעה, ולכל הפחות הייתה צריכה לדעת על המצב התכנוני של הנכסים אותם היא משכירה, כי המרפסת מיועדת להפקעה ומשכך אין תחולה לס' 14(ב) לחוק החוזים הכללי.

17. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי במסגרת ביטול הסכם מחמת טעות, על בית המשפט לשקול את האינטרסים של שני הצדדים להסכם ואת הנזקים שייגרמו לכל אחד מהם במקרה של ביטול/אי ביטול ההסכם. כמו כן, לבית המשפט ישנה סמכות לפסוק פיצוי כספי לצד שנגרם לו נזק בגין הביטול.

בענייננו, טוענת הנתבעת כי נזקיה הצפויים כתוצאה מביטול חוזה השכירות עולים על נזקי התובעת, שכן הנתבעת תאבד את חלקה בדמי מפתח, העומד על 60% משווי בית הקפה וכן את מקור פרנסתה, שהוא: הפעלת בית הקפה.

18. לחילופין, טוענת הנתבעת, כי ככל שבית המשפט יורה על ביטול ההסכם, מבוקש לפסוק לנתבעת את חלקה האמור בדמי מפתח, וכן פיצוי בגין הפסדים עתידיים מהפעלת בית הקפה, בהתאם לסעיף 14(ב) סיפא לחוק החוזים הכללי.

תשובת התובעת לטיעוני הנתבעת

19. באשר לטענת ההתיישנות, טוענת התובעת כי תקופת ההתיישנות הינה 15 שנים מאחר והמדובר בתביעה במקרקעין לטענתה, כאשר לשיטתה של התובעת, מועד דרישת היטל ההשבחה השני: 2.1.2007, הוא המועד ממנו יש למנות את תקופת ההתיישנות.

התובעת מודה, כי דרישת תשלום ההיטל הראשון הייתה ביום 15.9.1999, אך לטענתה באותה עת היא לא בדקה את מהות התשלום וטרם הבינה כי מדובר בהיתר זמני אשר תוקפו יפוג ובעקבותיו תגענה דרישות לתשלומים נוספים. לטענת התובעת היא שילמה את ההיטל הראשון מתוך מחשבה כי מדובר בתשלום חד פעמי, מבלי להיכנס לעומק העניין.

רק עם קבלת דרישת תשלום שנייה, בינואר 2007, הבינה התובעת, לטענתה, כי המדובר בטעות בהתקשרות. משכך, לפי ס' 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), עילת התביעה - הטעות בכריתת ההסכם - התגלתה רק בשנת 2007 ומשכך, התביעה לא התיישנה.

דיון והכרעה

התיישנות

20 תקופת ההתיישנות בתביעה שאינה במקרקעין הינה: שבע שנים מיום שנולדה עילת התביעה, כאמור בסעיף 5(1) לחוק ההתיישנות. מאחר והתביעה דנן הינה תביעה חוזית - לביטול חוזה שכירות מכוח טעות הנטענת בהתקשרות, הרי שתקופת ההתיישנות בגינה עומדת על פרק זמן של שבע שנים כאמור.

21. מניין תקופת ההתיישנות - הכלל

סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע כי תחילתה של תקופת ההתיישנות הינה ביום בו נולדה עילת התובענה.

הלכה פסוקה היא, כי היום בו קמה עילת התביעה הינו המועד בו מתגבש בידיו של התובע "כוח תביעה", דהיינו, ביום בו מתגבשות העובדות המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו מצד הנתבע ואילו היה מגיש התובע את תביעתו לבית המשפט ומוכיח את תביעתו, היה זוכה בפסק דין [ראו: ד"נ 32/84 עזבון ולטר נתן וויליאמס נ'ISRAEL BRITISH BANK, פ"ד מד(2) 265 (1990), עמ' 271 והפסיקה הנזכרת שם]. עילת התביעה משמעה, היסודות של התביעה הקונקרטית שהוגשה לבית המשפט.

22. בנידון דידן, אין חולק כי דרישת תשלום ההיטל הראשון בגין השימוש החורג במרפסת נמסרה לתובעת ביום 15.9.1999, אלא שהתובעת טוענת לתחולת החריג הקבוע בסעיף 8 לחוק ההתיישנות, לפיו נעלמו ממנה העובדות המהוות את עילת התביעה ועל כן יש למנות את תקופת ההתיישנות מיום שנודעו לה העובדות המבססות את התביעה.

לטענת התובעת, כאשר קיבלה את ההודעה בדבר תשלום ההיטל הראשון, סברה כי המדובר בתשלום חד פעמי של היטל השבחה, אשר עליה כבעלת הנכס לשלמו, וכי שילמה את ההיטל מבלי לבדוק את מהות התשלום; התובעת טוענת, כי רק כאשר נתקבלה אצלה הודעה בשנת 2007 בדבר תשלום היטל שני, הבינה כי אין המדובר בתשלום חד פעמי, ולאחר בירור מהות התשלום, נודע לה לראשונה כי ההיטלים הינם בגין שימוש חורג במרפסת לתקופות קצובות וכי ההתקשרות בחוזה השכירות הייתה עקב טעות.

23. הגילוי המאוחר - חריג לכלל

סעיף 8 לחוק ההתיישנות, אשר כותרתו "התיישנות שלא מדעת" קובע כי:

"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו, ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".

בעניין רע"א 901/07 הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל ואח' (לא פורסם, 19.9.2010) (להלן: "פס"ד הוועדה לאנרגיה אטומית") ניתח בית המשפט העליון בהרחבה את השיקולים והמבחנים אשר יש לנקוט ביישום התנאים הקבועים בסעיף 8 לחוק ההתיישנות, בקובעו, כי נטל ההוכחה בדבר קיומו של כלל הגילוי המאוחר, רובץ על מי שחפץ להסתמך עליו.

כאשר נעלמו מן התובע העובדות המהותיות אשר מבססות את עילת התביעה, מסיבות אשר לא היו תלויות בו ואשר לא יכול היה למנוע אותן בזהירות סבירה, הרי שמירוץ ההתיישנות יחל ממועד גילוי עובדות אלה.

המבחן אשר נקבע בפסיקה לבחינת הידיעה בפועל והידיעה בכוח של התובע בדבר העובדות המהוות את עילת תביעתו, הינו מבחן אובייקטיבי של האדם הסביר, תוך התחשבות בנסיבות העניין, ולא בנסיבותיו האישיות של התובע הספציפי. דהיינו, לא די כי התובע לא ידע את העובדות מסיבות שלא היו תלויות בו, אלא עליו להוכיח כי לא יכול היה למנוע סיבות אלה באופן אובייקטיבי, על פי מבחני סבירות [ע"א 393/08 שגיא נ' כפר ביאליק - כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (טרם פורסם, 23.2.2010) וכן פס"ד הוועדה לאנרגיה אטומית הנ"ל].

בבואו של בית המשפט לבחון את סבירות הגילוי, עליו לשקול את המידע מושא הגילוי, את מידת המאמץ הנדרשת לגילוי העובדות ואת המידע שהיה בידי התובע, כאשר פרמטרים אלה מהווים חלק מנסיבות העניין.

24. מן הכלל אל הפרט

בנה של הנתבעת, סאמר נג'מי (להלן: "סאמר"), העיד כי בשנים האחרונות הוא המטפל בענייני בית הקפה בשם אמו, ובין היתר, אף הגיש את הבקשות לקבלת רישיון עסק לבית הקפה.

על פי תצהיר עדותו הראשית סאמר העיד, כי לאחר הגשת הבקשה לחידוש רישיון עסק בשנת 1999, הודיעה לו העירייה על תשלום היטל השבחה ועל הצורך בהיתר לשימוש חורג במרפסת. משכך, פנה סאמר לגב' מירי סצ'י, הודיע לה על התשלום הנדרש וציין בפניה את חשיבות המרפסת ואת היותה חלק מבית הקפה על פי חוזה השכירות. על כן, טוען סאמר, כי התובעת ידעה על הצורך בהיתר לשימוש חורג עם הדרישה הראשונה להיטל הראשון מיום 15.9.1999. עדותו של סאמר בעניין זה לא נסתרה בחקירה נגדית.

עדותו של סאמר הייתה פשוטה וקוהרנטית, ללא ניסיון להוסיף או לגרוע מן העובדות שבידיעתו, והיא הותירה עליי רושם אמין.

גם בפסק הדין שניתן בבית הדין לשכירות נקבע, כי התובעת ידעה על השימוש החורג במרפסת כבר בשנת 1999 וקביעה זו ניתנה במסגרת ההכרעה בשאלת מועד שינוי הנסיבות לצורך העלאת דמי השכירות, אשר הייתה חיונית להכרעה בפסק הדין.

25. גם אם אלך לקראת התובעת ואקבל את גרסתה כי לא ידעה בפועל על השימוש החורג כבר בשנת 1999, עם דרישת ההיטל הראשון, הרי שלכל הפחות, היה עליה לדעת על כך, כפי שיבואר להלן.

בענייננו, העידה מטעם התובעת הגב' מירי סצ'י - מנהלת הנכסים של התובעת (להלן: "מנהלת הנכסים") - כי עם קבלת דרישת ההיטל הראשון, סברה התובעת כי מדובר בתשלום חד פעמי ושילמה אותו מבלי לבדוק את מהות התשלום.

כאשר נשאלה מנהלת הנכסים בחקירתה הנגדית, האם בוצעה בדיקה מטעם התובעת בוועדה לתו"ב על מנת לברר בגין מה נקבע ההיטל הראשון, השיבה כי אינה זוכרת האם בוצע בירור בעניין וכי ההיטל שולם עקב לחצים ועומס עבודה, לאחר תיאום עם המנכ"ל (עמ' 5, ש' 20-22; עמ' 6, ש' 3-9).

מנהלת הנכסים העידה כי לאחר תשלום ההיטל הראשון התובעת אמרה כי תבדוק את מהות ההיטל, ברם לא עשתה כן גם בשלב מאוחר יותר (עמ' 6, ש' 12-18), מבלי שניתן הסבר כלשהו לכך שהתובעת לא פנתה לגורמים הרלבנטיים על מנת לברר בגין מה הושת עליה ההיטל הראשון.

בחקירתה, העידה מנהלת הנכסים, כי רק משהוטל ההיטל השני, בוצעה בדיקה יסודית ונעשתה פניה לוועדה לתו"ב וכך נודע לתובעת כי המדובר בתשלום בגין שימוש חורג, ואלה הדברים (עמ' 6, ש' 12-21):

"ש. אם אני היום שואל אותך, לפי התנהלות הדברים כמו שהתנהלו אז, נראה לך תקין לשלם היטל מס מבלי לבדוק:

ת. לומר לך תקין או לא? אני לא יכולה לומר לך. מה שהתרחש במקרה שלו, זה מה שהיה. עקב הלחצים האדירים שהופעלו על החברה, אני זוכרת שדיברתי עם המנכ"ל, שאמר שאוציא התחייבות, ושנבדוק זאת בשלב מאוחר יותר.

ש. בשלב מאוחר יותר זה נבדק?

ת. גם לא נבדק. נכנסנו לעומק הקורה כאשר הגיעה הדרישה השנייה. אז הדברים נבדקו באופן יסודי, והבנו שמדובר בשימוש חורג. לא מדובר על שינוי תוכנית או משהו.

ש. אותה בדיקה שעשיתם בפעם השנייה, ניתן היה פיזית לבצע בפעם הראשונה?

ת. יכול להיות שכן, אני לא יודעת"

עוד העידה מנהלת הנכסים כי לא בדקה את מצבו התכנוני של בית הקפה ורק לאחר הפנייה לוועדה לתו"ב בשנת 2007, נמסר לה כי המדובר בשימוש חורג וכי זכור לה כי ניתנה לה על כך אסמכתא בכתב, אשר אינה ברשותה (עמ' 8, ש' 7-10).

עוד יצוין, כי התובעת לא צירפה את העתקי דרישות התשלום בגין ההיטלים ולא ברור כלל מה נכתב במסגרת דרישות אלה והאם צוין בגין מה הושת החיוב ולאיזו תקופה.

26. בעדותה, מנהלת הנכסים מתארת, כי התובעת בחרה לשלם את ההיטל הראשון מבלי לבדוק בגין מה חויבה בהיטל זה ומבלי לבדוק אצל הרשויות הרלבנטיות את הסיבה לחיובה בהיטל זה. את התנהלותה זו פטרה התובעת בטענה של עומס בעבודה ולחצים מצד הנתבעת לתשלום ההיטל.

מנהלת הנכסים העידה כי תשלום ההיטל הראשון היה בהסכמת המנכ"ל ולא סיפקה הסבר בגין העדר בירור ובדיקת מקור החיוב בהיטל הראשון. עם זאת, בקבלת דרישת התשלום השנייה - בשנת 2007 - העידה כי התובעת פעלה לבירור מקור החיוב בהיטל השני בוועדה לתו"ב וכי אז נודע לה כי המדובר בשימוש חורג במרפסת.

27. התנהלות זו של התובעת אינה עומדת במבחני סבירות. התובעת הינה בעלת הנכס בגינו חויבו ההיטלים ומאחר והיא אמונה על ניהול הנכסים שבבעלותה, היה עליה לברר את מקור החיוב בהיטל השבחה עם קבלת הדרישה הראשונה.

בירור פשוט בוועדה לתו"ב היה מעלה כי ההיטל הראשון נדרש בגין שימוש חורג במרפסת, המצויה על תוואי דרך ציבורית. בירור זה היה ביכולתה של התובעת לבצע ללא מאמץ מיוחד והוא בבחינת נקיטת אמצעי סביר לגילוי. הראיה, כי התובעת ביצעה בירור זה, ללא קושי, עם קבלת הדרישה השנייה.

28. התובעת בעצמה, באמצעות מנהלת הנכסים, לא ידעה ליתן הסבר מניח את הדעת לאי פנייתה לוועדה לתו"ב ולעירייה לצורך בירור מהות היטל ההשבחה הראשון וטענתה בדבר עומס עבודה אינה יכולה לשמש סיבה אובייקטיבית לאי גילוי העובדה שההיטל הראשון הוטל בשל שימוש חורג. התובעת כאמור נתנה דעתה לכך שעליה לבדוק את העניין, ברם לא עשתה כן גם לאחר תשלום ההיטל הראשון, מבלי שסיפקה כל הסבר למחדלה.

מעדותה של התובעת עולה בבירור כי הנתבעת, למצער, הייתה צריכה לדעת על השימוש החורג במרפסת והיה באפשרותה לברר זאת, אולם נמנעה מלעשות כן, ללא כל צידוק, ולא פעלה כפי שחברה סבירה בעלת נכסים הייתה נוהגת במצב דברים זה.

29. בבואי ליישם את מבחן הידיעה על נסיבות ענייננו, הרי שהתובעת לא הוכיחה כי אי ידיעת העובדה שהוטל היטל השבחה בגין שימוש חורג במרפסת הינה מסיבות אשר לא היו תלויות בה ואשר לא יכולה הייתה למנוע אותן בזהירות סבירה. התובעת הייתה צריכה לברר את מהות ההיטל הראשון שהוטל עליה כבעלת הנכס והיא הייתה מודעת לכך שהיה עליה לעשות כן, אולם דחתה את בירור העניין ללא מתן הסבר סביר למחדלה זה. בירור מושא ההיטל על ידי פנייה לוועדה לתו"ב ולעירייה הינו בגדר אמצעי סביר אשר היה על התובעת לנקוט ואשר היה באפשרותה לעשות כן ללא השקעת מאמץ מיוחד או בלתי סביר.

אשר על כן, לא מתקיימים בענייננו התנאים לתחולת החריג בסעיף 8 לחוק ההתיישנות.

במצב דברים זה יש למנות את תקופת ההתיישנות ממועד קבלת הדרישה לתשלום ההיטל הראשון - 15.9.1999 - ומאחר והתביעה הוגשה ביום 25.5.2009, בחלוף תקופת ההתיישנות, הרי שדינה להידחות.

טעות בכריתת חוזה

30. למעלה מן האמור והגם שאיני נדרשת לכך לצורך ההכרעה בתיק דנן, אדון בקצרה בטענת התובעת בדבר ביטול חוזה השכירות מחמת טעות.

סעיף 14 (ב) לחוק החוזים הכללי קובע כדלקמן:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה".

טעות - לפי סעיף 14(ד) לחוק הנ"ל טעות יכולה להיות בין בעובדה ובין בחוק, כאשר הטעות צריכה להיות טעות יסודית.

כאשר הייתה טעות של אחד הצדדים או של שניהם ביחס לנתון מרכזי העומד בבסיס כריתת החוזה והייתה לכך השפעה מהותית על התמורה החוזית, הרי שעסקינן בטעות יסודית, בגינה רשאי בית המשפט להורות על ביטולו של החוזה [דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים, כרך ב (תשנ"ג - 1992) עמ' 701].

מן החומר הראייתי שהונח בפניי, עולה כי התובעת לא ידעה על היות המרפסת מיועדת להפקעה ועל הצורך בהיתר לשימוש חורג בה, עובר לחתימת חוזה השכירות, וניתן לראות באי גילוי עובדה זו כטעות.

בחוזה השכירות ננקב סכום כולל בגין דמי שכירות חודשיים עבור השימוש בבית הקפה והמרפסת כנכס אחד, והדעת נותנת כי אילו הייתה התובעת מודעת לצורך בהיתר לשימוש במרפסת ולתשלום תקופתי בגין שימוש זה, אזי ניתן להניח כי לא הייתה חותמת על חוזה השכירות בנוסחו הקיים, מבלי לגלם את העלויות הכרוכות בשימוש במרפסת.

גם ההיסטוריה ארוכת השנים של שימוש בבית הקפה ובמרפסת כחלק ממנו, על ידי המנוח ובהמשך על ידי הנתבעת, מבלי שנדרש היתר כלשהו לשימוש במרפסת ומבלי שהושת תשלום כלשהו בגין שימוש זה, יש בה כדי ללמד על טעותה של התובעת באשר למצבו התכנוני של הנכס.

הגם שהתובעת הודתה כי לא נקטה בהליכי ערר/השגה ביחס לגובה ההיטלים וכי ידועה לה הקביעה בפסק הדין ביחס לשומה השגויה של הרשויות ביחס למרפסת (עמ' 8, ש' 16 - עמ' 9, ש' 1), עדיין מדובר בעלות כספית שהתובעת לא הייתה מודעת אליה ואשר משליכה על התמורה החוזית שסוכמה בין הצדדים.

יחד עם זאת, ספק רב אם מדובר בהשפעה מהותית על התמורה החוזית. בהקשר זה, אין בידי לקבל את טענת התובעת לפיה, המדובר בעלות שהתובעת "כבולה" אליה לזמן בלתי מוגבל לאור היותה של הנתבעת דיירת מוגנת. שכן, מרפסת בית הקפה ממוקמת על דרך המיועדת להפקעה למטרות ציבור, ולא מן הנמנע כי השימוש במרפסת יופסק בתוך פרק זמן מוגבל וקצר מאשר תקופת השכירות הבלתי מוגבלת.

זאת ועוד, המדובר בבית עסק שהינו בית קפה, ודמי השכירות שהתובעת רשאית לגבותם בגינו מוגבלים לתקרת דמי שכירות מירביים, הכל בהתאם להוראת סעיף 52א' לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). משמע, טענת התובעת להעדרו של כל היגיון כלכלי מאחורי העסקה שנעשתה בינה לבין הנתבעת, אינה כצעקתה, שכן תקרת דמי השכירות המירביים מקטינה את ההפסד הנטען על ידי התובעת, והנובע מתשלום היטל ההשבחה.

בנסיבות, דומה שלא ניתן לומר כי מדובר בטעות יסודית. לחילופין, ואף אם אצא מתוך הנחה כי המדובר בטעות יסודית, עדיין לא שוכנעתי שיש הצדקה לביטול החוזה, הכל כפי שיפורט להלן:

קשר סיבתי בין הטעות לקשירת החוזה - סעיפים 14-15 לחוק החוזים הכללי דורשים קיומו של קשר סיבתי בין הטעות להסכמה להתקשר בחוזה, ובהעדרו של קשר סיבתי אין אפשרות לביטול מחמת טעות/ הטעיה.

שאלת הקשר הסיבתי במקרה של טעות נבחנת הן בהיבט הסובייקטיבי, דהיינו, האם הצד הטועה היה מתקשר באותו חוזה, כאשר נטל ההוכחה הוא על הצד הטועה, החפץ בביטול, והן בפן האובייקטיבי, כלומר, שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ידע את העובדות לאמיתן [ראו ספרם של פרידמן וכהן חוזים, כרך ב', 673 וכן ספרה של גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ה - 2005) עמ' 283].

31. בנסיבות שבפנינו עלינו לבחון, בהנחה שהתובעת ידעה על הצורך בהיתר לשימוש במרפסת ועל תשלום ההיטל התקופתי בגין שימוש זה, האם חוזה השכירות היה נחתם?

דמי השכירות החודשיים המשולמים על ידי הנתבעת כדיירת מוגנת עומדים על סך של כ- 400 ₪ וכפופים הם לתקרה מירבית על פי חוק הגנת הדייר והתקנות שהוצאו מכוחו. זמן קצר לאחר חתימת חוזה השכירות ובעקבות בקשת הנתבעת לחידוש רישיון עסק חויבה התובעת בהיטלים בגין שימוש חורג שנעשה על ידי הנתבעת במרפסת, בעלות של אלפי שקלים לשנה.

כאמור, היותה של המרפסת מיועדת להפקעה והצורך בקבלת היתר לשימוש בה לא היו בידיעת התובעת עובר לחתימת חוזה השכירות וייתכן כי התובעת לא הייתה חותמת על החוזה, תמורת דמי השכירות הנקובים בו, אילו עובדות אלה היו בידיעתה עובר לחתימה. בפן זה ניתנת חשיבות לכך שהנתבעת הינה דיירת מוגנת וחוזה השכירות אינו לתקופה קצובה. אך מנגד, אין להתעלם מהעובדה כי המרפסת הופקעה לצורכי ציבור, ולא מן הנמנע כי בתוך תקופה קצרה מאוד, ומכל מקום, בתוך תקופה הקצרה מתקופת השכירות הבלתי מוגבלת, יופסק השימוש במרפסת. וכשמביאים בחשבון את העובדה כי התובעת אינה רשאית לדרוש דמי שכירות ללא הגבלה, אזי ברי ששיקולים אלה משליכים על טענות התובעת ומקהים את עוצמתן. זאת ועוד, התנהגותה של התובעת שהסכימה לשלם את היטל ההשבחה יותר מפעם אחת, יש בה כדי להשמיט את הבסיס מתחת לטענתה בדבר אי התקשרותה בהסכם השכירות עם הנתבעת אלמלא אותה טעות. התנהגות זו מלמדת דווקא על רצונה של התובעת שלא לבטל את ההסכם בינה לבין הנתבעת, ולא מן הנמנע כי עשתה זאת מתוך תקווה או מתוך ידיעה, כי במוקדם או במאוחר יופסק השימוש במרפסת שכבר הופקעה לצורכי ציבור.

משכך, הן בהיבט הסובייקטיבי הן בהיבט האובייקטיבי, ספק אם במקרה דנן מתקיים קשר סיבתי בין הטעות לבין ההתקשרות בחוזה השכירות.

לחלופין, ואף אם אצא מתוך הנחה כי קיים קשר סיבתי כאמור, אלא שאין די בכך כדי להורות על ביטולו של החוזה.

32. בבחינת השיקולים בשאלת ביטול החוזה, על בית המשפט לתת דעתו לנזקים אשר ייגרמו לצד השני במידה והחוזה יבוטל לעומת הנזקים אשר ייגרמו לצד הטועה במידה והחוזה יישאר על כנו [ע"א 690/88 רובין נ' רובין, פ"ד מד(3) 459 (1990)].

אכן, בענייננו, השארת חוזה השכירות על כנו תחייב את התובעת לשאת בתשלום תקופתי מתחדש בגין שימוש חורג במרפסת שעושה הנתבעת, וזאת לזמן בלתי ידוע. אך, זמן זה אינו בלתי מוגבל. זאת ועוד, ביטול חוזה השכירות יפגע בהסתמכותה של הנתבעת ובזכויות המוענקות לה מכוח מעמדה כדיירת מוגנת, כאשר לבית המשפט מוקנית הסמכות לחייב את התובעת בתשלום פיצויי הסתמכות לנתבעת בגין נזקיה.

בבחינת איזון האינטרסים קובע המחוקק כי כאשר ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות, בכפוף להסכמת הצד השני, הרי שהטעות לא תהווה עילה לביטולו של החוזה, כאמור בסעיף 14(ג) לחוק החוזים הכללי.

בהפעלת שיקול דעתו ביישום מבחן הצדק, רשאי בית המשפט להתנות את ביטול החוזה בתנאים, כגון: שינוי החוזה הקיים ופסיקת פיצויי קיום לצד השני (פרידמן וכהן, חוזים כרך ב' 721-723).

מאחר והתביעה התיישנה איני נדרשת להכריע בטענות הצדדים בעניין ביטול חוזה השכירות ונפקויותיו.

לא זו זאף זו: התובעת לא טרחה להביא כל ראיה להוכחת גובה הנזקים שייגרמו לה אל מול הנזקים שייגרמו לנתבעת, וטענתה בהקשר זה הועלתה בעלמא וללא כל ביסוס.

סוף דבר:

33. התביעה נדחית. אך, בנסיבות, איני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, כ"ד שבט תשע"ב, 17 פברואר 2012, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: החברה לפתוח עכו העתיקה בע"מ
נתבע: ג'מילה נג'מי
שופט :
עורכי דין: