ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ראיק פארס נגד מרואן פארס :

ראיק פארס

נ ג ד

1. מרואן פארס (אסיר)

2. חביב אבו חלו

3. משרד מס שבח מקרקעין

4. פאיז אסעד פארס/סעיד

5. חאטם פאיז פארס

בית המשפט המחוזי בחיפה

כב' השופט עודד גרשון

פסק דין

1. מבוא

אב העניק לבנו ראובן חלקת אדמה במתנה ללא תמורה. בטרם נרשמה המתנה על שם ראובן החליט האב לבטל את המתנה באופן חד צדדי ולהעניק את החלקה האמורה במתנה לבנו האחר, שמעון, והענקה זו הסתיימה ברישום.

בין לבין, ועוד בטרם העביר האב את החלקה לשמעון, התחייב ראובן למכור את החלקה לצד שלישי וזה שילם את התמורה המוסכמת ואף החל להחזיק בחלקה, אך העסקה לא הסתיימה ברישום.

מה דין העסקה שנערכה בין ראובן לצד השלישי ומהן זכויותיו של הצד השלישי בחלקה?

אלו הן השאלות העיקריות העומדות להכרעה בפסק דין זה.

התובע הוא הצד השלישי שבמשל.

2. העובדות הרלוונטיות לעניין והנפשות הפועלות

א. הנתבע מס' 4 (להלן - "פאיז") היה רשום כבעלים של 12640/18920 חלקים משטחה של חלקה 19 בגוש 18828 מאדמות כפר ראמה (החלקה במלואה תיקרא להלן - "החלקה" או "חלקה 19") (ראו: נסח רישום מחודש מרץ 98' שצורף כנספח א' לתצהיר התובע). כן היה פאיז בעלים רשום של חלקה 128 בגוש 19570 מאדמות בית ג'אן (להלן - "חלקה 128").

ב. ביום 25/3/97 העביר פאיז לבניו מרואן (הנתבע מס' 1, להלן - "מרואן"), ואנואר (שאינו נתבע בתובענה זו) במתנה, את כל זכויותיו בחלקה 19 ובחלקה 128 בחלקים שווים ביניהם.

מסמכי ההעברה נחתמו בחודש מרץ 97' בפני עורך דין חביב אבו-חילו (הנתבע 2) (להלן - "עו"ד אבו-חילו") (ראו: נספחים ב(1) - ב(4) לתצהיר התובע).

עסקת המתנה הנ"ל דווחה לרשויות מס שבח (ראו: המוצגים נ/6 א' ו- נ/6 ב' וכן בעמ' 227 לפרוטוקול הישיבה מיום 14.2.11).

להלן, לשם הנוחות, תיקרא עסקה זו - "העסקה הראשונה".

אין מחלוקת על כך שהמתנה שנתן פאיז למרואן ולאנואר לא נרשמה מעולם בלשכת רישום המקרקעין והזכויות בשתי החלקות האמורות נותרו רשומות על שמו של פאיז. גם הערת אזהרה לטובת מרואן לא נרשמה. כך עולה מכל נסחי הרישום שצורפו לכתב התביעה.

ג. בשנת 1998 הורשע מרואן על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה ונשפט ל- 10 שנות מאסר לריצוי בפועל.

ד. התובע טען כי בסוף חודש מרץ 98' ובתחילת חודש אפריל 98' הוא ניהל מו"מ עם אישתו של מרואן ועם מרואן עצמו בעניין רכישת שטח של 6320 מ"ר מן החלקה.

התובע טען כי שכר את שירותיו של עו"ד אבו-חילו לטיפול ברכישת השטח הנ"ל, וכי הוא, אישתו של מרואן (דליה) וכן מרואן עצמו חתמו במהלך חודש אפריל 98' על מסמכים שונים בהם הצהירו והתחייבו כי מרואן מוכר לתובע את השטח הנ"ל מן החלקה תמורת 30,000 ₪ (ראו: נספחים ג(1), ג(2), ד', ה(1) לתצהיר התובע).

התובע טען כי מיום החתימה הוא מחזיק בשטח ומשתמש בו כרצונו.

התובע טען כי התמורה שולמה במלואה (סעיף 6 לתצהיר התובע ונספח ד' לתצהירו) וכי בחודש מאי 05' הוא סיים לשלם את המיסים בגין רכישת השטח וביום 29/1/07 מסר משרד מס שבח מקרקעין (הנתבע 3) לעו"ד אבו-חילו את אישורי המיסים בגין רכישת השטח על-ידי התובע (ראו: נספח ה(2) - ה(6) לתצהיר התובע).

להלן, לשם הנוחות, תיקרא עסקה זו "העסקה השנייה".

אלא שעד היום לא נרשמו הזכויות בשטח שנרכש, כאמור לעיל, בלשכת רישום המקרקעין על שמו של התובע. כך גם לא נרשמה לטובתו, בשום שלב, הערת אזהרה.

ה. בטרם נרשמה המתנה על שמו של מרואן, ביטל פאיז את המתנה והעביר, במתנה, את הזכויות בשטח המדובר על שמו של בנו האחר, חאתם (הנתבע 5) (להלן - "חאתם").

ואמנם, ביום 15/6/08 נרשם בלשכת רישום המקרקעין מכר ללא תמורה שלפיו נרשמו הזכויות בשטח המדובר (6320/18920 חלקים מחלקה 19) על שמו של חאתם.

להלן, לשם הנוחות, תיקרא עסקה זו "העסקה השלישית".

3. התביעה

ביום 20.9.07 הגיש התובע, ראיק פארס, לבית משפט זה את התביעה בה עסקינן. בכתב התביעה המתוקן עתר התובע לכך שבית המשפט יצהיר כי הוא -

"א. (...) זכאי להרשם כבעלים לחלק 6320/18920 מ"ר מחלקה 19 גוש 18828 מאדמות כפר ראמה לפי העסקה השניה, וכן חובתם של הנתבעים לעשות ולפעול להחזיר את הרישום במשרדי הנתבע 3 ע"ש האב פאיז פארס וכן לעשות ולהעביר בלשכת רישום המקרקעין את השטח לפי העסקה הראשונה ע"ש הנתבע 1 וממנו לשם התובע לפי העסקה השניה.

ב. לחילופין: במידה ולא יעבירו הנתבעים ביחד ו/או לחוד כל אחד לפי חלקו ו/או מיקומו ו/או תפקודו את רישום השטח 6320 מ"ר ע"ש התובע כמוזכר בסע' 19(א) הנ"ל, כן חובתם של אותם נתבעים להעביר לשמו של התובע שטח בגודל ובשווי השטח 6320 מ"ר באדמות ראמה בלשכת רישום המקרקעין ללא כל חוב ו/או שעבוד ו/או עיקול ו/או זכויות צד שלישי וכן חובתם של הנתבעים לשאת בכל ההוצאות לרבות המיסים החלים על העברה זו כל אחד לפי חלקו.

ג. לחילופי חילופין: הנתבעים חייבים לשלם, לשפות ולפצות את התובע בגין נזקיו ובשווי השטח שנרכש על ידו בעסקה השניה הנ"ל בסכום כולל בסך 270,000 ₪ נכון ליום התביעה המקורית מתאריך 20/9/07" (בסעיף 19 לכתב התביעה המתוקן מיום 16.6.08).

4. להשלמת התמונה יצוין, כי לאחר תיקון כתב התביעה הגיש התובע בקשה ליתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעים 4 ו- 5 (פאיז וחאתם) לבצע עסקת מכר או כל דיספוזיציה אחרת בשטח נשוא תביעה זו שבחלקה 19 גוש 18828 (היינו, 6320/18920 חלקים מן החלקה), והכל עד להכרעה סופית בתובענה (בש"א 9802/08).

בהחלטתי מיום 7/8/08 נעתרתי לבקשה והוריתי על מתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבע 5 (חאתם) לבצע דיספוזיציה כלשהי לגבי זכויותיו בשטח המדובר.

5. טענות התובע בסיכומיו

א. התובע טען כי ביטול העסקה הראשונה (בין פאיז לבין מרואן) במשרדי הנתבעת בשנת 2002 נעשה שלא כדין וכי הנתבעים חייבים להחזיר את הרישום בשטח המדובר על שם פאיז וכן לבטל את רישום הזכויות על שם הנתבע 5 בלשכת רישום המקרקעין.

בהקשר זה, טען התובע כי עיון במסמכי הבקשה לביטול שהוגשו לנתבעת 3 מעלה כי הבקשה לוקה בחסר שכן שמו ו/או חתימתו של מרואן אינם מופיעים בתצהיר על ביטול המכירה, וכן כי התצהיר החתום על ידי אנואר ומרואן בפני עו"ד מאהר סרחאן התייחס בכלל לשטח אחר (חלקה 128 גוש 19570) ולא לשטח נשוא תיק זה (חלקה 19) .

בעניין זה הפנה התובע לסעיף 15 לתצהירו וכן למסמכי הביטול שצורפו כנספחים ט(2) ו- ט(3) לתצהירו.

בכל מקרה, טען התובע כי ביטול העסקה הראשונה על-ידי הנתבעת 3 (מדינת ישראל) (בין מחמת טעות, מחדל, רשלנות או בניגוד להוראות הדין) איננה פוטרת את יתר הנתבעים מהאחריות לנזקיו.

ב. באשר לעו"ד אבו-חילו (הנתבע 2), טען התובע כי הלה התרשל ולא נקט באמצעי הזהירות המתאימים בעריכת מסמכי העסקה הראשונה שבין פאיז למרואן.

בהקשר זה, טען התובע כי עו"ד אבו-חילו לא עקב אחר העסקאות הראשונה והשנייה ובמשך כעשר שנים אף לא רשם הערת אזהרה לטובת מרואן או לטובת התובע.

ג. באשר למרואן (הנתבע 1), טען התובע כי מעדותו בבית המשפט עולה כי הוא ידע על כוונת אביו לבטל את המתנה שהעניק לו ולמרות זאת הוא לא הודיע על כך לתובע ולא הזהיר אותו מהביטול הצפוי.

ד. התובע טען כי רכש את השטח ממרואן במסגרת העסקה השנייה בתום לב ובתמורה וכי החזיק בשטח מאז והסתמך על כך שפאיז ישלים את העסקה הראשונה ברישום מאחר וכולם בני משפחה אחת ושררה מערכת יחסי אמון ביניהם.

ה. התובע הוסיף וטען כי בהתאם להוראות סעיף 5 לחוק המתנה, תשכ"ח - 1968 (להלן - "חוק המתנה") נותן המתנה רשאי לבטל את המתנה, אך זאת כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. מכאן, שבענייננו ולאור התחייבותו של מרואן כלפי התובע במסגרת העסקה השנייה - המתנה כבר לא היתה ניתנת לביטול.

ו. על שום כל אלה, ביקש התובע לקבל את התביעה ולהורות כמבוקש.

6. טענות הנתבעים 1, 4 ו- 5 בסיכומיהם

א. הנתבעים הודו כי האב פאיז אכן חתם ביום 25/3/97 על תצהיר לפיו העביר במתנה לשני בניו (מרואן ואנואר) שתי חלקות מקרקעין בחלקים שווים (החלקה נשוא התובענה דנן וחלקה נוספת בבית ג'אן).

ואולם, הנתבעים הגישו לבית המשפט את המסמך (המוצג נ/3) שנושא את התאריך - 29/3/97 וטענו כי נייר זה הוא מסמך התחייבות החתום על ידי מרואן ובו, לכאורה, הצהיר מרואן כי לא ימכור את השטח כל עוד אביו פאיז בחיים.

טענת הנתבעים היא כי העסקה הראשונה היתה, למעשה, מתנה על תנאי מפאיז לבנו מרואן. לפיכך, טענו, כל עוד לא התמלא התנאי הרי שנותן המתנה יכול היה, מבחינה משפטית, לחזור בו מהענקת המתנה, כאמור בסעיף 4 לחוק המתנה.

עוד נטען כי התובע, בסיכומיו, לא התייחס כלל לטענתם האמורה של הנתבעים אודות התנאי ועל כן יש בכך משום הודאה של התובע בנכונות הדברים.

פאיז טען כי ביטול עסקת המתנה עם מרואן היה חוקי וצודק וזאת נוכח מצבו של מרואן שנקלע באותה עת להתמכרות לסמים קשים ובמיוחד לאחר שפאיז הבין שמרואן לא עומד בתנאי שעליו התחייב שלא למכור את האדמה.

מכאן, שדין התביעה כנגד פאיז (הנתבע 4) וכנגד חאתם (הנתבע 5) להידחות.

ב. באשר לעסקה השניה, טענו הנתבעים כי המדובר בהתחייבות ריקה מתוכן שכן אישתו של מרואן (דליה) היא שהתחייבה בשמו של מרואן להעביר לתובע זכויות שבאותה עת כלל לא היו רשומות על שם מרואן עצמו.

בהקשר זה, טענו הנתבעים כי התובע הודה בעדותו שכלל לא התקיים משא ומתן בינו לבין מרואן, אלא עם דליה בלבד. התובע בחר שלא לזמן את דליה לעדות והדבר פועל לחובתו.

לטענת הנתבעים, התובע ניצל את מצוקתו של מרואן, שהיה מצוי באותה עת בכלא כשהוא מכור לסמים קשים, ואת מצוקת אישתו, דליה, שהיתה מצויה בקשיים כלכליים. לטענתם, התובע הציע לדליה, כקרוב משפחה, הלוואה, כדי לסייע לה. החלקה שועבדה למעשה לטובת התובע להבטחת החזר ההלוואה.

הנתבעים הוסיפו וטענו, כי מרואן הוחתם, בהיותו אסיר בכלא, על מסמכים משפטיים והתחייבויות אותם לא הבין. לטענתם, כלל לא הוסבר למרואן על מה הוא חותם. בהקשר זה, נטען כי עו"ד אבו-חילו הפר את חובותיו בייצוג שני הצדדים בעסקה השניה וכי עסקה זו נעדרת מסוימות וגמירות דעת.

זאת ועוד, הנתבעים טענו כי התמורה לא שולמה במלואה שכן התובע לא הציג שום ראיה לפיה לאחר תשלום המקדמה בסך 20,000 ₪ הוא אכן השלים את יתרת הסכום - 10,000 ₪.

יאמר כבר עתה, כי טענה זו התבררה כבלתי נכונה שכן הוכח שהתובע שילם את מלוא התמורה בסך 30,000 ₪ ומרואן אף הצהיר על כך במסגרת יפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 20/4/98 שנחתם בפני עו"ד אבו חילו באומרו "(...), אני מצהיר כי קיבלתי את מלוא התמורה מצד ג'" (ראו: נספחים ג (2) ו- ד לתצהיר התובע).

בשל הטעמים שפורטו לעיל, טענו הנתבעים כי דין העסקה השניה, שנחתמה כביכול בין מרואן לבין התובע - להתבטל. התובע זכאי, לכל היותר, טענו הנתבעים, להחזר הכספים ששילם בסך 20,000 ₪ לאור העובדה שהעסקה לא יצאה אל הפועל.

ג. הנתבעים הוסיפו וטענו, כי אין זה מספיק שהתובע החזיק במקרקעין שכן העסקה לא הסתיימה ברישום ומכאן שלא הושלמה והתובע הוא בגדר מסיג גבול.

ד. עוד טענו הנתבעים, כי גם בהתאם להוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, שעניינה "עסקאות נוגדות", יש להעדיף את העסקה שבין פאיז לחאתם (העסקה השלישית) שנעשתה בתום לב והסתיימה ברישום על פני העסקה שבין התובע למרואן (העסקה הראשונה) שהיא בגדר התחייבות לבצע עסקה ובמיוחד שמרואן מעולם לא היה בעל הזכויות במקרקעין.

ה. הנתבעים טענו כי דין התביעה להידחות גם מחמת השיהוי הניכר בהגשתה. שכן לתובע היו הזדמנויות רבות לפעול, להתריע ולתבוע את זכויותיו אולם הוא חדל ולא עשה דבר במשך למעלה מ- 9 שנים. התובע לא רשם הערת אזהרה ולא ביצע כל פעולה אחרת כדי להבטיח את זכויותיו במקרקעין.

הנתבעים הוסיפו וטענו כי במקרה דנן היתה "רשלנות כבדה" מצד עו"ד אבו-חילו ברישום הזכויות על שם מרואן ולאחר מכן בהשלמת העסקה בין התובע לבין מרואן, ככל שהיתה כזו.

ו. הנתבעים הוסיפו כי יש להעדיף את העדויות מטעמם שהיו עקביות ואמיתיות על פני עדויות התביעה שעיון בהן מעלה סתירות בין עדותו של התובע לבין עדותו של העד מטעמו - אדיב.

ז. באשר לעדות השמאי מטעם התובע, טענו הנתבעים כי עדות זו פועלת דווקא לרעת התובע: זאת, משום שעסקינן באדמה במושע, שטרם עברה הליך של חלוקה, ועל כן ממילא האדמה שהוחזקה כביכול על ידי התובע איננה שייכת לו והדבר הוא בגדר הסגת גבול.

ח. על שום כל אלה, טענו הנתבעים 1, 4 ו- 5 כי דין התביעה נגדם להידחות, וכי לכל היותר יש לחייב את הנתבע 1 (מרואן) בהשבת הסכום שקיבל מהתובע כפי שהצהיר על כך במהלך הדיון, סך של 20,000 ₪ בתוספת ריבית והצמדה.

7. טענות הנתבעת 3 (מדינת ישראל - משרד מס שבח מקרקעין) בסיכומיה

א. הנתבעת 3 הצטרפה לאמור בסיכומיהם של הנתבעים 1, 4 ו- 5 כמפורט לעיל.

ב. הנתבעת 3 טענה כי הפרשה הינה תולדת רשלנותם של התובע עצמו ושל עו"ד אבו חילו אשר במשך שנים לא דאגו לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ואף לא לתשלום המיסים בעסקאות הרלוונטיות.

לטענת הנתבעת, לו היו משתלמים המיסים, ולו הזכויות היו נרשמות בלשכת רישום המקרקעין, הרי שספק אם תביעה זו היתה באה לאוויר העולם.

ג. הנתבעת 3 הסבירה כי אכן תפקידו של מנהל מיסוי מקרקעין (להלן - "המנהל") הוא למסות עסקאות בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963. עם זאת הדגישה הנתבעת כי אין ברישום במרשמי מיסוי המקרקעין כדי להעניק לפלוני זכות קניינית או כל זכות אחרת ואין המנהל מוסמך ואין זה מתפקידו להחליט איזו מהעסקאות הינה עסקה "כשרה" בכל מקרה של מחלוקת.

הנתבעת 3 הפנתה לעדותו של המנהל מר פאר עווני (מיום 14.2.11 החל מעמ' 188 לפרוטוקול) שהעיד כי מנהל מיסוי מקרקעין רשאי, על פי נהליו הפנימיים, לבטל עסקה ברישומיו גם אם בקשת הביטול נעשתה באופן חד צדדי, וזאת אם המנהל השתכנע מהנימוקים שבבקשה (הנהלים הוגשו וסומנו מוצג נ/4). המנהל העיד כי במקרה דנן הוא השתכנע מהנימוקים שהובאו בפניו כי יש לבטל חד צדדית את עסקת המתנה.

המנהל הבהיר בעדותו כי הוא איננו בודק את הזכויות הקנייניות שבנכס, ואף הוסיף כי מבחינת שלטונות המס ניתן להגיש מספר עסקאות נוגדות, כאשר המנהל יגבה את המס בגינן ובמידה ויוחלט על ביטול עסקה אחת או יותר, המנהל יחזיר את המס ששולם בגין אותה עסקה שבוטלה.

עוד טענה הנתבעת 3 בסיכומיה כי מיסוי מקרקעין נצרת שלח לעו"ד אבו-חילו הודעה בדבר ביטול העסקה (המוצג נ/5).

ד. באשר לביטול עסקת המתנה בין האב פאיז לבניו מרואן ואנואר (ביטול העסקה הראשונה), טענה הנתבעת 3 כי גם אם יסבור בית המשפט שהביטול נעשה בטעות הרי שעסקינן בטעות טכנית הניתנת לתיקון ולא נגרם ממנה נזק כספי או קנייני לצד כלשהו. זאת, משום שלא זו בלבד שהעסקאות לא נרשמו בשום שלב בלשכת רישום המקרקעין אלא שהמנהל מתחייב להחזיר כל מס ששולם בגין עסקה שבית המשפט יחליט לגביה, בסופו של יום, שהיא בטלה.

ה. הנתבעת 3 טענה כי אילו היא התובע נוהג בדרך מקובלת ובתום לב, לו היה משלם את המיסים בזמן ורושם את זכויותיו בזמן הרי שהתביעה היתה, ככל הנראה, מתייתרת.

לעניין זה, הפנתה הנתבעת לעדותו של התובע שהודה כי סיים לשלם את המיסים שהיה עליו לשלם רק בשנת 2005, קרי 7 שנים לאחר ביצוע העסקה (בעמ' 23 לפרוטוקול). התובע התקשה להסביר מדוע התמהמה זמן כה רב ואמר שהמתין שעו"ד אבו-חילו יביא לו את הטפסים (בעמ' 24 לפרוטוקול). בהמשך עדותו התברר כי התובע לא שילם את המיסים פשוט כי לא היו לו הכספים הדרושים לכך (בעמ' 70 ואילך לפרוטוקול).

ו. על שום כל אלה, טענה הנתבעת 3 כי התובע נושא אשם תורם ניכר בקשר "לעסקאות" נשוא התביעה וכי כל הסיטואציה הינה תולדה של רשלנותו.

ז. באשר לנתבע 2, עו"ד אבו-חילו, טענה הנתבעת כי עיון בעדותו בבית המשפט מעלה כי נהג ברשלנות מקצועית בטיפול בעסקאות, וכי רשלנות זו יחד עם השתהותו של התובע בתשלום המיסים, הן שגרמו לכל התסבוכת שבגינה נולדה התובענה. לעניין רשלנותו של עו"ד אבו-חילו הפנתה הנתבעת לעדותו בעמ' 153 לפרוטוקול.

ח. על שום כל אלה, טענה הנתבעת 3 כי יש לדחות את התביעה נגדה שכן התביעה כולה היא תולדה ישירה של מעשיהם ומחדליהם של התובע והנתבע 2. כן הודיעה הנתבעת 3 כי היא תחזיר כל מס שנגבה בגין כל עסקה שבית המשפט יחליט לגביה כי היא מבוטלת.

8. טענות הנתבע 2 (עו"ד אבו חילו) בסיכומיו

א. בהתייחסו לעסקה הראשונה, עסקת המתנה בין פאיז לבין מרואן, טען עו"ד אבו-חילו כי הוא ייצג את הצדדים בעסקה, וכי התצהירים עליהם חתמו הצדדים בעסקה הנ"ל (בשבועה בפני עו"ד ונוטריון) מהווים, באופן הדדי ומצטבר, ראיה בכתב על הסכם מתנה ועל התחייבויות הדדיות.

הנתבע 2 הוסיף בהקשר זה, כי שני הצדדים התכוונו לממש את עסקת המתנה מכל הבחינות ולא להשאירה "על הנייר" בלבד.

באשר לנספח שצורף לתצהירו של פאיז (הנתבע 4) שלפיו, לכאורה, התחייב הנתבע 1 שלא למכור את החלקה כל עוד אביו בחיים, טען עו"ד אבו-חילו כי הוא משוכנע ובטוח כי עסקינן במסמך שנכתב לאחר הגשת התביעה בתיק זה לצורך הצדקת מעשיהם של הנתבעים לעניין העסקה הנוגדת שערכו.

עו"ד אבו-חילו הטיל ספק כבד באותנטיות של המסמך הנ"ל (המוצג נ/3) וטען כי ניתן בנקל להבחין בכך שהנייר עליו נכתבו הדברים הוא אכן ישן, אולם הדיו על גביו היא חדשה לגמרי ומכאן שהדברים נכתבו בעת האחרונה בסמוך להגשת התביעה ולא בשנת 97'.

לטענת עו"ד אבו-חילו, הרי שאם באמת הייתה התחייבות כאמור במסמך הנ"ל הרי שכלל לא היה צורך בעריכת עסקת המתנה הראשונה בין האב לבן והיה אפשר, ואף היה עדיף, לערוך צוואה. צא ולמד, שכוונת הצדדים במסגרת העסקה הראשונה, וכך נאמר לנתבע 2, היתה להעביר את המקרקעין על שם הנתבע 1 הן אצל שלטונות המס והן בלשכת רישום המקרקעין.

ב. באשר לעסקה השנייה (העסקה נשוא תביעה זו שבין התובע לנתבע 1), טען עו"ד אבו-חילו כי הוא רשם מפיהם של התובע ושל הגב' דליה פארס את הצהרותיהם והתחייבויותיהם לפיהם התובע רכש את כל החלקים של מרואן בחלקה 19.

עו"ד אבו-חילו הדגיש כי באותו מעמד, ביום 4/4/98, מסר לו התובע נסח רישום מיום 29/3/98, לפיו פאיז עדיין רשום בטאבו כבעלים של חלקה 19 והתובע ידע זאת.

הנתבע 2 הוסיף כי לבקשת הצדדים הוא פנה ביום 20/4/98 לבית הסוהר על מנת להחתים את הנתבע 1 על מסמכי ההתחייבות למכירת המקרקעין, וזאת לאחר שדליה הצהירה בפניו כי מרואן מודע לפרטי העסקה, מסכים לה ומוכן לחתום על כל מסמך שיידרש.

הנתבע 2 טען כי מרואן התנהג בפגישה הנ"ל בצורה טבעית. הוא ידע שעו"ד אבו-חילו אמור להגיע אליו. עו"ד אבו-חילו הסביר לו את המשמעות של כל מסמך ומסמך ומרואן חתם מרצונו הטוב והחופשי ובהכרה מלאה.

ג. באשר לעסקה השלישית (עסקת המתנה בין פאיז לחאתם, העסקה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין), טען עו"ד אבו-חילו כי הלכה למעשה העסקה הראשונה, בין פאיז למרואן, לא בוטלה. זאת, משום שעיון במסמכי הביטול מעלה כי לא ביטול העסקה לא התייחס לחלקה 19. הביטול שהתבקש הוא ביטול העסקה בחלקה 128 בלבד. תצהירי הביטול באשר לחלקה 19 נחתמו על ידי פאיז ואנואר בלבד ללא חתימתו וללא הסכמתו של מרואן. מכאן, שהשומה הנוגעת לחלקה 19 לא בוטלה מעולם ולא הוגש לגביה תצהיר ממקבל המתנה מרואן.

ד. הנתבע 2, עו"ד אבו-חילו, הוסיף וטען כי הודעת הביטול של העסקה בחלקה 19 נשלחה, ככל הנראה, ממנהל מיסוי המקרקעין בנצרת לעו"ד חוסין עאבד אשר טיפל בעניין זה עבור הנתבעים, ולא אליו. בעניין זה הגיש עו"ד אבו-חילו בקשה להוספת מסמך כראיה לתיק בד בבד עם הגשת הסיכומים ואתייחס לעניין זה בפרק נפרד בהמשך.

ה. הנתבע 2 הוסיף וטען כי מהראיות המונחות בפני בית המשפט ניתן להסיק שהתובע החזיק בפועל בשטח אותו רכש ממרואן בחלקה 19 וכי במסקנה זו תומכות עדות התובע עצמו וכן מכתבו של מר סעיד פארס (אחיו של הנתבע 4), המוצג ת/5, במסגרתו פנה האח סעיד לתובע שלטענתו "פלש" לשטח "מזה שנים".

ו. בהתייחסו לטענות הנתבעים באשר לאי רישום הערת אזהרה, טען עו"ד אבו-חילו כי "מבחינה מעשית" לא נוהגים לרשום הערת אזהרה כשמדובר במתנה בין אב לבנו. עוד נטען כי פאיז שילם את מיסי הרכישה של העסקה הראשונה דבר שהעיד אף הוא על כוונתו הרצינית להעביר את הנכסים על שם בניו בלשכת רישום המקרקעין.

ז. הנתבע 2 הוסיף וטען, כי רישום העסקאות הראשונה והשנייה התעכב, בין היתר, מכיוון שהתובע לא דאג לשלם במשך שנים את המיסים הכרוכים בעסקה. התובע שילם מס שבח רק בחודש מאי 05' ואין לו אלא להלין על עצמו שכן לו היה משלם את המיסים בשנת 98' עת נערכה העסקה אזי שתי העסקאות הראשונות היו מסתיימות ברישום והתובענה דנן לא היתה באה לעולם.

ח. הנתבע 2 הוסיף כי גם לבא כוחם הנוכחי של הנתבעים, עו"ד שפיק מרעי, היתה הזדמנות למנוע את השתלשלות הדברים בתיק זה שכן עמדה לרשותו תקופה של כשבועיים (מיום 22.8.07 ועד ליום 5.9.07) לפנות לבית המשפט ולבקש צו מניעה זמני נגד פאיז וחאתם וזאת על מנת לשמור על המצב הקיים, היינו המצב שבו החלקה עדיין היתה רשומה על שמו של פאיז וטרם נרשמה על שם חאתם כפי שקרה לבסוף בפועל.

ט. עו"ד אבו-חילו טען, כי לאור מכלול הנסיבות בתיק זה הרי שיש להעדיף את העסקאות הראשונה והשנייה על פני העסקה השלישית שנערכה בין פאיז לחאתם. מסקנה זו נלמדת גם לאור הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, שכן העסקה השלישית היא בגדר "עסקה נוגדת", חאתם לא שילם לפאיז תמורה כלשהי ושניהם ידעו על העסקה שנערכה בין מרואן לתובע.

כמו כן, סעיף 5 לחוק המתנה מורה כי נותן המתנה יכול לחזור בו רק אם מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על המתנה. בענייננו הוכח כי מרואן התחייב למכור זכויותיו בחלקה 19 לתובע בהסתמך על התחייבותו של פאיז ליתן לו את הנכס במתנה, ועל כן פאיז לא יכול לחזור בו.

י. באשר לנתבעת 3 (המדינה - מיסוי מקרקעין), טען עו"ד אבו-חילו כי המנהל לא פעל בהתאם לדין ובהתאם להוראות עת ביטל את המתנה ללא האישורים וההסכמות המתאימים ואף מבלי לציין את קיומה של עסקה סותרת.

י"א. בהתייחסו לשמאות שהגיש התובע לגבי חלקה 19, טען הנתבע 2 כי אין כל צורך לדון בה לשם ההכרעה בתיק זה שכן מן הדין ומן הצדק להורות על ביטול העסקה השלישית שנעשתה מול חאתם ויש מקום ליתן צו הצהרתי המורה כי התובע זכאי להירשם כבעלים.

י"ב. בשולי סיכומיו, ציין הנתבע 2 כי התובע מנוע ומושתק מלהגיש נגדו תביעה בהליך דנן שכן התובע הודה בעדותו שעו"ד אבו-חילו אמר לו מהם האישורים שהוא צריך להביא לשם רישום בטאבו וכן הודה שלא שילם את המיסים כדין.

י"ג. על שום כל אלה, טען הנתבע 2 כי יש לדחות את התביעה נגדו ולקבוע שמחדליהם של התובע, של הנתבעת מס' 3 ושל עו"ד שפיק מרעי הם שהובילו לתוצאה המזיקה שנגרמה לתובע.

9. הבקשה להגשת מסמך נוסף כראיה

כאמור לעיל, לאחר שהראיות כבר נשמעו וכל הצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם, הגיש הנתבע 2, עו"ד אבו-חילו, בקשה להתיר לו להגיש ראייה נוספת, היינו, "החלטת המנהל בהשגה" (להלן - "המסמך") שצורפה כנספח לסיכומיו. יתר הצדדים הגיבו לבקשה.

בהחלטתי מיום 1/1/12 נעתרתי לבקשה ואפשרתי לבאי כח הצדדים להשלים את סיכומי טענותיהם ביחס למסמך הנ"ל.

היחיד שהגיש השלמת סיכומים הוא הנתבע 2 עצמו. הטעמים שפורטו בהשלמת הסיכומים זהים למעשה לטעמים שפורטו בבקשתו להתיר את הגשת המסמך. כאמור לעיל, התרתי את הגשת המסמך ואכן, לדעתי, מדובר במסמך חשוב שיש בו כדי לתמוך בטענות הנתבע 2.

המסמך הנ"ל מאמת, הלכה למעשה, את טענתו של עו"ד אבו-חילו לפיה הוא לא ידע "בזמן אמת" אודות ביטול העסקה במשרדי מס שבח באשר לחלקה 19, שכן המכתב אודות הביטול נשלח לאחר מעשה לעו"ד אחר ולא אליו.

10. גדר המחלוקת

לאחר עיון בטענות הצדדים נראה לי כי המחלוקות בתיק זה מתכנסות לשאלת טיב זכויות הצדדים במקרקעין נשוא התובענה. כדי להשיב על שאלה זו אפנה להסדרים המשפטיים השונים העוסקים בתחרות בין עסקאות נוגדות במקרקעין, לחוק המתנה וכן לכללים החולשים על הסיטואציה כולה, כגון עקרון תום הלב ודיני השיהוי.

כמו כן אכריע בשאלה אם הנתבע 1 אכן חתם בזמן אמת על הנספח לתצהיר המתנה (המוצג נ/3), נספח שבו התחייב שלא למכור את המקרקעין שקיבל מאביו כל עוד האב עודנו בחיים, ומהו מעמדו המשפטי של אותו הנספח במכלול נסיבות העניין.

כמו כן אדון בשאלה אם הנתבע 1 חתם מרצונו, בעת ששהה במאסר, על מסמכי העסקה השניה ואם הבין על מה הוא חותם. כן תידון השאלה באשר למהותה, הלכה למעשה, של ההתחייבות שנוצרה בין התובע לבין הנתבע מס' 1.

11. העדים והראיות

א. בתיק התקיימו חמש ישיבות הוכחות.

ב. מטעם התובע העידו התובע בעצמו וכן מר אדיב פארס שנחקרו על תצהיריהם. כמו כן, העיד השמאי מר ראדי נג'ם על חוות הדעת שהוגשה מטעם התובע באשר לשווי השטח המדובר.

ג. מטעם הנתבעים העידו הנתבעים מס' 1, 2, 4 ו- 5 בעצמם וכן העיד מנהל מס שבח מקרקעין בנצרת מר עאוני פאר מטעמה של הנתבעת מס' 3.

ד. עדות התובע

התובע העיד בישיבת בית המשפט מיום 15.9.10 החל מעמ' 20 לפרוטוקול.

התובע סיפר כי חתם על ההסכם עם דליה משום שמרואן היה באותה עת בכלא. הוא הוסיף כי מי שייצג אותו, עו"ד אבו-חילו, הלך לאחר מכן לכלא והחתים גם את מרואן על המסמכים הרלוונטיים (בעמ' 23 לפרוטוקול). התובע הודה כי הוא ניהל את המו"מ עם דליה ועם פאיז בלבד (בעמ' 35 - 36 לפרוטוקול).

באשר למיסים הכרוכים בעסקה הודה התובע כי סיים לשלמם רק בשנת 2005 בעוד שהעסקה נערכה, כזכור, בשנת 1998 (בעמ' 26 לפרוטוקול). משנשאל מדוע המתין 7 שנים עד שהשלים את התשלום השיב תחילה כי המתין שעו"ד אבו-חילו יביא לו את כל הטפסים עד שלבסוף ניגש לקחת אותם בעצמו (בעמ' 27), אולם בהמשך הוסיף כי פשוט לא היה לו הכסף הדרוש על מנת לשלמם (בעמ' 80).

התובע חזר בעדותו, פעמים מספר, על כך שבעת שנערכה העסקה בינו לבין הנתבע 1 הוא לא ידע שהזכויות בחלקה אינן רשומות על שמו של מרואן (בעמ' 32, שורה 2; בעמ' 42; בעמ' 43; בעמ' 48; בעמ' 50). אולם בהמשך שינה התובע את גרסתו ואישר שידע שהזכויות אינן רשומות על שם מרואן בטאבו (בעמ' 51 לפרוטוקול).

התובע הוסיף כי הוא מחזיק במקרקעין משנת 98' ועובד באדמה הזו (בעמ' 61, שורה 13).

ה. עדות מר אדיב פארס

העד, בן דודו של התובע, העיד גם הוא בישיבת בית המשפט מיום 15.9.10 החל מעמ' 111 לפרוטוקול.

העד סיפר כי בשנת 98' הנתבע 4 (פאיז) הציע לו (לאדיב) לרכוש את המקרקעין וכי הוא זה שהביא עימו את התובע שבסופו של יום רכש בעצמו את המקרקעין (בעמ' 113 - 114 לפרוטוקול).

דבריו אלה של העד עומדים בסתירה לדברים שכתב העד בסעיף 3 לתצהירו שם טען כי פאיז הציע ישירות לתובע לרכוש את המקרקעין.

העד הוסיף וטען כי פאיז "אמר לי ישר מההתחלה שהוא חילק את האדמה לשני הילדים שלו והם חלק ... את החלקה של מרואן ומרואן בבית הסוהר ואשתו צריכה כסף שהוא רוצה למכור את האדמה משום שהאישה רוצה, אתה יודע, להתקיים. פשוט מאוד" (בעמ' 117 לפרוטוקול, שורות 3 - 6).

ו. עדות עו"ד אבו-חילו

הנתבע 2, עו"ד אבו-חילו, החל להעיד בישיבת בית המשפט מיום 9.2.11 החל מעמ' 121 לפרוטוקול, והמשיך להעיד בישיבה מיום 13.2.11 החל מעמ' 167 לפרוטוקול.

הנתבע 2 העיד כי לא בכדי לא בוטלה עסקת המתנה שבין פאיז לבין מרואן ביחד עם העסקה השנייה (ביחס לחלקה 128), שכן, לדבריו, הנתבע 5 (חאתם) והמשפחה כולה ידעו שהחלקה נמכרה לתובע (בעמ' 122 לפרוטוקול; וראו גם בעמ' 127 ובעמ' 133).

באשר לאי רישומה של הערת אזהרה בעסקת המתנה שנערכה בין פאיז לבניו מרואן ואנואר, העיד הנתבע 2 כי במרבית העסקאות מסוג זה של מתנה בין בני משפחה לא נוהגים לרשום הערת אזהרה (בעמ' 125; וראו גם בעמ' 153 - 154 לפרוטוקול).

הנתבע 2 העיד שכשהגיע אליו התובע בקשר לעסקה הוא (התובע) ידע שהמקרקעין אינם רשומים בטאבו על שמו של מרואן (המוכר) וכי התובע אף הביא עימו את נסח הרישום (בעמ' 126, שורות 8 -10; וראו גם בעמ' 168, שורות 12 - 14).

הנתבע הוסיף בהקשר זה כי הוא מטפל בענייני המשפחה מזה שנים רבות וכי "לא היתה לי כל בעיה שהעניינים יסתדרו איך שצריך להסתדר" (שם, שורות 11- 12).

הנתבע העיד כי הוא עצמו הסביר לתובע שבעת עריכת העסקה ביניהם מרואן עדיין לא היה רשום כבעלים של החלקה (בעמ' 151, שורה 17). ברם, לדעתו לא היה בכך כל סיכון (שם, שורה 21).

באשר למסמכים הקיימים בעסקת המתנה בין פאיז למרואן, העיד הנתבע 2 כי מלבד יפוי כוח בלתי חוזר שאכן לא נחתם וכן שטר מכר שלא קיים (בעמ' 147 לפרוטוקול), הרי שכל יתר המסמכים מצויים. הכוונה היא לתצהירי מתנה חתומים שבהם הצהיר פאיז כי הוא נותן את המתנה ומרואן הצהיר כי הוא מקבל את המתנה והדבר מהווה הסכם בכתב. כמו כן מצויים המסמכים והרישומים במס שבח באשר למתנה ועצם מסירת החזקה וקבלתה בפועל (בעמ' 127 לפרוטוקול).

הנתבע 2 סיפר שדליה קיבלה מהתובע 20,000 ₪ עבור החלקה ולכן הוא החתים אותה ביום 4.4.98 על הצהרה שהיא בגדר זיכרון דברים. בהמשך הוא החתים את מרואן שהוא בעל הזכויות בחלקה ביום 20.4.98 (בעמ' 137 לפרוטוקול).

באשר ליתרת הסכום שהיה אמור להשתלם, 10,000 ₪, העיד הנתבע 2 כי הוא איננו יודע אם סכום זה אכן שולם (בעמ' 138).

הנתבע 2 הדגיש כי בעת שהחתים את מרואן על המסמכים הוא הסביר לו על מה הוא חותם וניכר היה שהוא חתם מרצונו וכן שהדברים תואמו מראש בינו לבין אשתו דליה (בעמ' 154 לפרוטוקול).

הנתבע 2 חזר ואמר כי הנתבעת 3 טעתה בכך שביטלה את העסקה שבין מרואן לפאיז באשר לחלקה נשוא התביעה שכן הדבר נעשה מבלי שהונחו בפני המנהל תצהירי שני הצדדים המבקשים את ביטול העסקה (בעמ' 156 לפרוטוקול; וראו דוגמה את הטופס של בקשה לביטול שהוגש וסומן מוצג ת/2).

ז. עדות האב (פאיז)

הנתבע 4 החל להעיד בישיבת בית המשפט מיום 14.2.11 החל מעמ' 215 לפרוטוקול, והמשיך בישיבה מיום 1.3.11.

משנשאל פאיז מדוע החתים רק את מרואן על המסמך המוצג נ/3 שבו התחייב מרואן שלא למכור את החלקה, ומדוע לא הוחתם גם אנואר (הבן השני שלו ניתנה המתנה), השיב פארס כי הדבר נובע מכך שמדובר באדמה שהיתה של אמו ועל כן היא בעלת ערך מוסרי עבורו וקו אדום (בעמ' 216 לפרוטוקול).

פאיז הדגיש כי היה מעוניין שהשליטה תהיה בידיו וכי מאז ומתמיד התנאי למתן האדמות היה "אתם לא תמכרו אדמות, כל עוד שאני חי. אתם רוצים כסף, אני אמכור את האדמות ואני אתן לכם את הכסף" (בעמ' 232, שורות 24 - 25).

בהמשך עדותו של פאיז, ביום 1.3.11, ביקש בא כח התובע להגיש מסמך משנת 1951 עליו לכאורה חתום מר פאיז פארס כמי שתובע זכויות במקרקעין במסגרת הסדר הזכויות. מסמך זה סותר, לכאורה, את דברי פאיז על כך שלאדמה היה ערך סנטימנטלי עבורו משום שקיבל אותה בירושה מאימו ולכן היה מעוניין להגן עליה מפני מכר בלתי רצוי.

עסקינן במסמך תזכורת תביעה מתיק ההסדר, בין היתר בקשר לחלקה נשוא תביעה זו. למרות שהנתבע הכחיש את חתימתו על המסמך קיבלתי את המסמך כראייה על כך שזהו מסמך שהוא העתק מתאים למקור של תזכורת תביעה שהוגשה לתיק ההסדר הרלוונטי (המוצג ת/4; בעמ' 221 לפרוטוקול). אולם, יחד עם זאת קבעתי כי בעניין חתימתו או אי חתימתו של פאיז על המסמך יגיש התובע חוות דעת גרפולוגית (בעמ' 238 לפרוטוקול).

בהמשך לדברים האלה, הגישו הצדדים, עוד באותו יום, "הודעה בהסכמה" ולפיה הסכימו לתוכנו של המסמך ת/4 דלעיל, כדלקמן -

"שהקרקע נשוא התובענה עברה לנתבע מס' 4 (מר פאיז פארס) בירושה מאביו.

2. לאור ההודעה הנ"ל מתייתר הצורך בהבאת חוו"ד גרפולוגית מטעמו של התובע".

ח. עדות מרואן

הנתבע 1, שהוא, כאמור, אסיר, העיד בישיבת בית המשפט מיום 13.2.11 החל מעמ' 176 לפרוטוקול.

מרואן אישר שאביו, פאיז, נתן לו ולאחיו אנואר, במתנה, שתי חלקות אדמה, האחת בבית ג'אן והשניה היא החלקה נשוא התביעה (בעמ' 177).

מרואן העיד כי לאחר שהוא ואביו חתמו על תצהיר המתנה, החתים אותו אביו על מסמך נוסף (נספח א' לתצהיר מרואן, המוצג נ/3) לפיו הוא אינו רשאי למכור את האדמה. זאת, לדבריו, משום שבאותה תקופה משפחתו החלה לחשוד בו שהוא משתמש בסמים וחששה שיעשה כל מיני טעויות בקשר עם החלקה (בעמ' 177).

המוצג נ/3 הוצג לנתבע והוא אישר כי החתימה עליו היא חתימתו (בעמ' 180, שורה6).

מרואן אישר כי הוא זוכר שעו"ד אבו-חילו הגיע אליו לבית הסוהר והחתים אותו על ייפוי כוח ומסמכים (בעמ' 176).

בהקשר זה הוסיף מרואן וסיפר על מצבו בעת שעו"ד אבו-חילו ביקר אצלו, באמרו -

"האמת, אני זוכר שהוא בא אלי, כאילו ממש, הייתי בקריז חזק, ורציתי לחתום, וכבר כאילו ילך, לא קראתי את זה טוב, מה כאילו חתמתי, אבל אמרתי לי - זוכר שזה העניין של האדמה אשתך קיבלה מראיק 20 אלף שקל. וכאילו בשביל ה- 20 אלף שקל שאשתי תקבל בשביל המצב הכלכלי, לא היה חשוב לי מה יהיה כאילו (...)". (בעמ' 182, שורות 3 - 6; וראו גם בעמ' 184, משורה 19 ואילך).

עוד סיפר מרואן בחקירתו הנגדית שככל שידוע לו התובע שילם 20,000 ₪ עבור החלקה וכי הסכום האמור טרם הוחזר לו (בעמ' 181 לפרוטוקול, שורות 19 - 22).

מרואן הסביר כי הבין מאשתו שהכסף שהעביר התובע הוא מעין הסכם שעבוד ולא מכירה, היינו, "במידה ונחזיר לו את הכסף, אז הוא לא יקח את האדמה" (בעמ' 183, שורה 3).

מרואן הוסיף כי אמר לאשתו "אם אבא שלי ידע שאני מכרתי את האדמה, תהיה בעיה" (שם, שורה 4). אולם סבר כי יוכל להחזיר את הכסף לתובע.

ט. עדות חאתם

הנתבע 5 העיד בישיבת בית המשפט מיום 13.2.11 החל מעמ' 187 לפרוטוקול.

חאתם סיפר כי לאביו פאיז היה תנאי חד משמעי ולפיו אין למכור אדמות שהאב ירש מאמו (בעמ' 188 לפרוטוקול).

בהמשך נשאל חאתם אם ידע על העסקה שנערכה בין התובע לבין מרואן. חאתם סיפר שהוא זוכר שבשנת 98' נודע לו על העסקה בין דליה לבין התובע וכי הדבר הפליא אותו במידה רבה. לדבריו, בעדה הדרוזית מקובל שקודם כל מציעים אדמה למכירה למשפחה הקרובה שלה זכות הראשונים לקנות, ואחר כך הולכים לשכנים "ואז אם לא רוצים לקנות, רשאים למכור" (בעמ' 193). בנוסף לכך חאתם העיד כי דליה, בהיותה אשה, אינה יכולה למכור את האדמה וכי העובדה שמרואן הוחתם על המסמכים היא "לא בסדר" (בעמ' 194).

בהמשך, שינה חאתם את גרסתו וטען כי נודע לו על העסקה בין התובע, דליה ומרואן רק בשנת 2008 (בעמ' 195- 196).

י. עדות מנהל מס שבח מקרקעין בנצרת מר עאוני פאר

העד מטעם הנתבעת מס' 3 העיד בישיבת בית המשפט מיום 14.2.11 החל מעמ' 197 לפרוטוקול.

העד כיהן בזמן מתן העדות וכן בזמנים הרלוונטיים לתובענה כמנהל מדור שומה אצל הנתבעת 3 והוא שטיפל בביטול העסקה בקשר לחלקה 19.

העד סיפר כי אחת הסמכויות המוקנות לו במסגרת תפקידו כמנהל היא לבטל עסקאות. הדבר יכול להיעשות הן באמצעות הצהרותיהם של שני הצדדים לעסקה והן בהצהרה חד צדדית (בעמ' 198 לפרוטוקול).

המנהל הפנה להוראות הרלבנטיות לביטול עסקה במס שבח (המוצג נ/4). בהתאם לסעיף 2 להוראות אלה, למנהל מסור שקול דעת במקרים המתאימים להורות על ביטול עסקה גם על פי הצהרה חד צדדית. לדבריו, כשעסקינן בעסקת מתנה הרי ששיקול הדעת הוא ליברלי ורחב יותר (בעמ' 199).

במקרה שלפנינו, פאיז פנה למנהל וביקש לבטל את עסקת המתנה מול מרואן בשל מספר נימוקים שנמנו במכתבו (מרואן בבית הכלא; פאיז עומד לחתן את בתו; אשתו של פאיז חלתה בסרטן ועברה שלושה ניתוחים; בתו של פאיז מעוניינת ללמוד במכללה ולרכוש השכלה אקדמאית) - המנהל העיד כי בנסיבות העניין מדובר בנימוקים המצדיקים את ביטול העסקה באופן חד צדדי (בעמ' 199- 200 לפרוטוקול).

המנהל הדגיש כי הוא לא בודק את מצב הזכויות הקנייניות בנכס וכי ההיבט היחיד הנבדק על ידו הוא היבט המס (בעמ' 200). המנהל הוסיף כי טרם ביטול עסקה יש להציג נסח רישום עדכני, הדבר נעשה במקרה דנן ולא היתה הערת אזהרה לטובת התובע או לטובת כל אדם אחר (שם).

במענה לשאלותיו של עו"ד אבו-חילו הוסיף המנהל והדגיש כי גם לו הייתה טעות, היינו, שמסמכי הביטול שהוגשו על ידי שני הצדדים הוגשו לגבי חלקה אחרת ואילו לגבי החלקה נשוא הדיון נעדרה חתימתו והסכמתו של מרואן - הרי שעדיין יש למנהל מס שבח את הסמכות לאשר ביטול חד צדדי של העסקה בהתאם לבקשת פאיז בלבד (בעמ' 204).

בהמשך הוגש פלט מחשב הנושא את התאריך 22.1.02 שעל פיו, לכאורה (ראו הדיון מעלה בעניין הגשת הראייה הנוספת), הפלט נשלח לעו"ד אבו-חילו ובו הודעה ממס שבח על ביטול העסקה (המוצג נ/5). דברים אלה התבררו, כאמור, כלא נכונים שכן מן הראיה הנוספת שהגשתה הותרה לאחר הגשת הסיכומים, לבקשת עו"ד אבו-חילו, כאמור לעיל, עולה כי הודעת הביטול נשלחה לעו"ד חוסין עאבד ולא לעו"ד אבו-חילו.

י"א. עדות השמאי מר ראדי נג'ם

השמאי העיד בישיבת בית המשפט מיום 15.9.10 החל מעמ' 84 לפרוטוקול.

השמאי נשאל כיצד ידע להעריך את שווי חלקו של התובע בחלקה שהרי עסקינן בחלקה במושע שעדיין לא חולקה ולחלקה מספר בעלים? השמאי השיב כי בדק את נסח הטאבו, סייר בשטח והסתמך על דברים שהתובע אמר לו וכך העריך את המגרש שהתובע הצביע עליו (בעמ' 91 - 92 לפרוטוקול).

השמאי הסביר שלצורך הכנת השומה הוא הסתמך על שומות ממס שבח של עסקאות מדווחות במקרקעין בעלי מאפיינים דומים באותו איזור, על מצב השטח כפי שסייר בו ראה אותו בפועל, וכן על מידע באשר לגובה העסקאות המבוצעות באיזור זה בפועל כפי שלמד מאנשים שעמם דיבר (בעמ' 101 - 102 לפרוטוקול).

12. דיון והכרעה

א. לאחר עיון בטענות הצדדים כמפורט לעיל, בחומר הראיות שהובא בפני ובמכלול נסיבות העניין, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל וכי התובע זכאי להירשם כבעל הנכס בו עסקינן בהתאם לעסקה השנייה שנערכה בינו לבין מרואן.

להלן אפרט את הטעמים שהובילו למסקנה האמורה.

ב. מתנה על תנאי - האמנם?

עיון בתצהיר המתנה מיום 25/3/97 (נספח ב(2) לתצהיר התובע) מעלה כי בעניינו ניתנה מתנה ללא תנאי.

בתצהיר האמור העניק נותן המתנה, האב פאיז, לבניו מרואן ואנואר מתנה ללא תנאי. האב התחייב להעביר לבניו במתנה וללא תמורה את כל חלקיו בשתי חלקות מקרקעין (חלקה 19 וחלקה 128) בחלקים שווים ביניהם ואף מסר להם את זכויות החזקה בחלקות הנ"ל. בתצהיר המתנה לא נאמר דבר וחצי דבר אודות תנאי או חיוב כלשהו בקשר עם המתנה.

מכאן, המסקנה כי פאיז העניק לבניו, ביום 25/3/97, מתנה ללא תנאי.

ג. מעמדו של המסמך המוצג נ/4

כאמור לעיל, הנתבעים 1, 4 ו- 5 הגישו כראיה את המסמך המוצג נ/3 הנושא את הכותרת "הצהרה והתחייבות". על המסמך נרשם התאריך ה- 29/3/97 ומרואן הצהיר בו, כביכול, כדלקמן:

"אני הח"מ מרואן פארס (...) קבלתי מאבי פאיז פארס חלקות אדמה בגוש 18828 חלקה 19 מתחייב לא למקור (כך במקור! ע.ג.) או להסכיר (כך במקור! ע.ג.) את האדמה עוד כל אבי בחיים (כך נוסחו הדברים במקור. ע.ג.). אני מסכים כי כל עוד אבי בחיים האדמה שלו והוא יכול לעשות בה כל מה שהוא רוצה כולל מכירה ולא תהיה לי התנגדות בעניין".

הנתבעים טענו כי המסמך הנ"ל נעשה 4 ימים בלבד לאחר חתימת תצהיר המתנה והוא מהווה הלכה למעשה תנאי למתנה ועל כן לפנינו מתנה על תנאי.

אני דוחה את טענותיהם של הנתבעים 1, 4 ו- 5 מכל וכל.

אני מפקפק באמיתותו של המסמך המוצג נ/3. לא שוכנעתי באותנטיות של מסמך זה וחוששני שהוא נערך לצורך המשפט בלבד. מסקנה זו נלמדת גם ממכלול נסיבות שהוכחו בענייננו:

ראשית, אין מחלוקת שעו"ד אבו-חילו טיפל עבור הנתבעים בכל עניין המתנה שהעניק פאיז לבניו. עו"ד אבו-חילו ערך והכין, כאמור, מסמכים שונים בקשר עם המתנה הנ"ל. מכאן, שניסיון החיים והשכל הישר מלמדים שבנסיבות אלה היה זה אך מתבקש שפאיז יפנה לעו"ד אבו-חילו גם לעניין התנאי. וכי איזו מניעה היתה לכך שעו"ד אבו-חילו יערוך מסמך בעניין התנאי ויניחו בפני נותן המתנה והמקבל כדי שאלה יחתמו עליו בנוכחותו כפי שנעשה לגבי יתר המסמכים?

שנית, תמוה הדבר שהמסמך האמור נחתם, כביכול, 4 ימים לאחר חתימת תצהיר המתנה ולא במעמד חתימת יתר המסמכים. כך גם תמוהה העובדה שמסמך התנאי קיים לגבי מרואן בלבד. לא נטען ולא הוכח שגם אנואר חתם על מסמך דומה. ההסברים שניתנו על ידי הנתבעים לעניין זה אינם מקובלים עלי.

עניין הערך "הסנטימנטלי" שיש לאדמה הספציפית עבור פאיז בשל כך שירש אותה מאימו נסתר מספר פעמים במהלך שמיעת הראיות: התובע העיד על כך שהוא ערך משא ומתן עם פאיז בקשר לרכישת הנכס (בעמ' 35 - 36 לפרוטוקול הישיבה מיום 15.9.10) ועדות זו נתמכה גם בעדותו של מר אדיב פארס שסיפר גם הוא שפאיז היה זה שמעוניין למכור את החלקה (בעמ' 113 - 114 לפרוטוקול). בנוסף לכך, בהתאם להודעה המוסכמת שהגישו הצדדים ביום 1.3.11, הרי שפאיז קיבל את החלקה בירושה מאביו ולא מאימו.

וכפי שכבר ציינתי לעיל, אם אכן יש לאדמה ערך סנטימנטלי כנטען מדוע אנואר, שאף הוא קיבל במתנה זכויות בחלקה 19, לא הוחתם על תנאי דומה כל עוד אביו בחיים?

עוד טענו הנתבעים כי מרואן החל להשתמש בסמים ולכן הם חששו ממעשיו. מעבר לעובדה שטענה זו נטענה בחצי פה ולא הוכחה הרי שמדובר בטענה תמוהה ובלתי הגיונית: שהרי המסמך נערך, כביכול, רק 4 ימים לאחר חתימת תצהיר המתנה. המסמך לא נחתם ביחד עם תצהיר המתנה, וגם לא לאחר תקופה ממושכת שבמהלכה נתגלו מעשיו של מרואן בענייני סמים.

שלישית, עיון בתוכנו של המסמך נ/3 מעלה כי הלכה למעשה הוא מרוקן מתוכן את התחייבותו של פאיז כלפי מרואן ושולל ממרואן, לחלוטין, את המתנה כל עוד אביו בחיים. מרואן הצהיר כי "אני מסכים כי כל עוד אבי בחיים האדמה שלו והוא יכול לעשות בה כל מה שהוא רוצה כולל מכירה ולא תהיה לי התנגדות בעניין".

למעשה, בסיטואציה שנוצרה, עם חתימתו, כביכול, של המסמך נ/3, לא היה למתנה שניתנה על ידי פאיז למרואן כל תוקף. זאת, לאור סעיף 8(ב) לחוק הירושה, תשכ"ה - 1965 הקובע כי מתנה שאדם נותן כדי שתוקנה למקבל רק לאחר מותו אינה בת תוקף, אלא אם כן נעשתה בצוואה (ראו גם: א' ראבילו, חוק המתנה, תשכ"ח - 1968, מהדורה שנייה תשנ"ז - 1996, בעמ' 305, להלן - "ראבילו").

רביעית, גם אם נאמר שהמוצג נ/3 הוא אותנטי, (וכאמור לעיל, דעתי היא שמדובר במסמך שנוצר לצורך המשפט המתנהל בפני) הרי שבחינת כוונת הצדדים ומכלול נסיבות העניין מעלה כי לכל היותר לפנינו מתנה עם חיוב, ולא מתנה על תנאי מפסיק כטענת הנתבעים.

סעיף 4 לחוק המתנה שכותרתו "תנאים וחיובים" קובע לאמור -

"מתנה יכול שתהיה על תנאי ויכול שתחייב את המקבל לעשות מעשה בדבר המתנה או להימנע מעשותו; נותן המתנה רשאי לדרוש מהמקבל את מילוי החיוב, ורשאי לדרוש זאת מי שהחיוב הוא לזכותו, ואם היה בדבר ענין לציבור - היועץ המשפטי לממשלה או בא כוחו".

הנה כי כן, עיון בסעיף 4 לחוק המתנה מעלה כי מתנה יכול שתהיה על תנאי ויכול שתחייב את מקבל המתנה לעשות מעשה או להימנע מעשיית מעשה (מתנה עם חיוב modus).

מהו החוזה אותו עשו הצדדים בענייננו?

עיון בתצהיר המתנה, במסמך נ/3 ובמכלול נסיבות העניין מלמד כי בפנינו חוזה מתנה ובו חיוב על המקבל ולא חוזה על תנאי. המקבל, מרואן, נטל על עצמו חיוב להימנע מלבצע דיספוזיציה כלשהי בנכס כל עוד אביו בחיים.

על פי אפשרות זו, החוזה שבין הצדדים אינו חוזה הדדי אלא חוזה חד-צדדי שבו פאיז נתן מתנה למרואן ומרואן, מצידו, על עצמו חיוב כלפי הנותן. חיוב זה אינו מהווה תמורה למתנה ועל כן עניין לנו בחוזה מתנה.

והחשוב לענייננו - אם מקבל המתנה הפר את החיוב המוטל עליו (כפי שהוכח בענייננו, שהרי מרואן התחייב להעביר את הנכס לתובע בניגוד למסמך נ/3) הרי שהמקבל הפר חיוב חוזי ובידי נותן המתנה התרופות הרגילות הקיימות בגין הפרת חיוב, היינו, אכיפה, ביטול ופיצויים.

אולם, וכאן העיקר, נותן המתנה אינו רשאי לבטל את המתנה רק משום שהחיוב הצמוד לה הופר. הטעם לכך הוא, שהחיוב הצמוד לעסקה, על פי עצם מהותו, הוא חיוב העומד ברשות עצמו, שאינו קשור בקשר הדדי עם עסקת המתנה עצמה. מעשה ההפרה הוא בחיוב ולא ניתן לדרוש את ביטולה של עסקת המתנה עצמה (להרחבה ראו: פסק דינו של כב' השופט (כתוארו אז) ברק בע"א 495/80 איזדור ברקוביץ ואח' נ' בטי קלימר, פ"ד לו(4) 57, 62 - 63 (1982); וכן ראבילו, מעמ' 310).

מכאן, שדין טענת הנתבעים על כך שבענייננו נכרת חוזה מתנה על תנאי מפסיק ומשהתקיים התנאי המפסיק זכאי נותן המתנה להשבה - להידחות.

ד. ביטול העסקה על ידי הנתבעת 3

לאחר שבחנתי את מכלול הראיות שבאו בפני הגעתי למסקנה כי בנסיבות העניין הוכח שהנתבעת 3 התרשלה בכך שביטלה את העסקה באשר לחלקה 19, כאמור לעיל.

מן החומר עולה שהלכה למעשה העסקה לא בוטלה כלפי מרואן אלא כלפי אנואר בלבד.

דווקא ממסמכי הביטול של חלקה 128 (נספח ט(2) לתצהיר התובע) ניתן להסיק את המסקנה שהביטול של העסקה באשר לחלקה 19 (נספח ט(3) לתצהיר התובע) נעשה שלא כדין.

במקרה זה לא מדובר כלל בביטול חד צדדי שכן במסמכי הביטול עולה כי רשומים בהם, מצד אחד נותן המתנה, פאיז, ומן הצד השני מקבל המתנה, אנואר. נראה כי בשל טעות או מחדל לא הבחין המנהל מטעם הנתבעת 3 בכך שחסרה הסכמתו-חתימתו של מקבל מתנה ובעל זכויות נוסף, היינו, מרואן.

מכאן, שכל טענות הנתבעת 3 באשר לאפשרות ביטול חד צדדי של עסקה ושקול הדעת המסור למנהל מס שבח בהקשר זה (לרבות נהלי ביטול המכירה המוצג נ/4) אינן רלוונטיות. עובדה היא שלגבי חלקה 128 מסמכי הביטול הם מלאים ומופיעים בהם שני הצדדים למתנה פאיז ואנואר.

בנסיבות אלה, מכלל "הן" אתה למד על ה"לאו" ומכאן הדרך להגיע למסקנה כי לא בכדי מרואן איננו מופיע על מסמכי הביטול לגבי חלקה 19. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שמרואן ויתר בני המשפחה, לרבות פאיז, ידעו שהחלקה כבר נמכרה לאחר, היינו, לתובע.

ה. באשר לטענת ההתרשלות שהועלתה כלפי עו"ד אבו-חילו:

סבורני כי במכלול נסיבות העניין הטענה לא הוכחה ואין לחייב את עו"ד אבו-חילו במחדלי התובע ויתר הנתבעים שלא פעלו לקידום רישום זכויותיהם.

בהקשר זה הוכח כי התובע השתהה, מסיבות שונות, ולא השלים את תשלום המיסים במשך 7 שנים עד לשנת 2005. בנסיבות אלה ממילא לא יכול היה עו"ד אבו-חילו לרשום את הזכויות על שם התובע בלשכת רישום המקרקעין.

עוד הוכח, שעו"ד אבו-חילו הסביר ויידע את התובע באשר לעובדה שבעת עריכת העסקה השנייה מרואן עדיין לא היה רשום כבעל הזכויות בחלקה ועובדה זו היתה ידועה ומובנת לתובע שאף הצטייד בנסח רישום.

אכן, נראה כי טוב היה לו נרשמה הערת אזהרה שתגן ותתריע מפני קיומן של מספר עסקאות סותרות. אולם, הואיל ועסקינן בעסקת מתנה בין קרובים, הרי שאי רישומה של הערת אזהרה אינו עולה כדי התרשלות מקצועית של עו"ד אבו-חילו ודין התביעה נגדו להידחות.

ו. אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי התובע צודק בתביעתו וממנה למסקנות שלהלן:

(1) העסקה הראשונה שנערכה בין פאיז לבניו אנואר ומרואן בשנת 97' היא עסקת מתנה ללא תנאי. בהקשר זה, אין מעמד למוצג נ/3 שהוגש כראיה על ידי הנתבעים מן הטעמים שמניתי לעיל.

(2) אני קובע שהעסקה הראשונה בוטלה שלא כדין במשרדי מס שבח, והלכה למעשה לא היה ביטול של ההענקה למרואן.

(3) מרואן העביר בשנת 98' את זכויותיו בחלקה 19 לתובע תמורת סך של 30,000 ₪ ששולם במלואו. מרואן ידע והבין את תוכנם ומשמעותם של המסמכים הרלוונטיים שעליהם חתם. מרואן חתם על המסמכים בפני עו"ד אבו-חילו, מרצונו החופשי. טענות הנתבעים על כך שמרואן חתם תחת השפעת סמים וללא הבנה לא הוכחו ואני מעדיף את עדותו של עו"ד אבו-חילו על פני עדותו של מרואן בהקשר זה.

(4) הואיל ופאיז העניק את חלקה 19 למרואן ועסקה זו לא בוטלה, הרי שפאיז לא היה רשאי להעניק את חלקה 19 גם לחאתם. על שום כך יש להורות על ביטול העסקה השלישית שנעשתה בחוסר תום לב ועל ביטול רישום זכויותיו של חאתם בחלקה 19 בלשכת רישום המקרקעין.

לסיכום: התובע זכאי להירשם כבעל זכויות הבעלות ב -6320/18920 חלקים מחלקה 19 בהתאם לעסקה שנערכה בינו לבין מרואן בשנת 98'.

13. אחרית דבר

אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן:

א. אני מורה לנתבעת מס' 3 לבטל את הרישום במשרדי מס שבח מקרקעין בדבר ביטול העסקה שבין פאיז (הנתבע 4) לבין מרואן (הנתבע 1) ביחס לחלקה 19 בגוף 18828. אני קובע כי ביטול העסקה נעשה שלא כדין. על כן יש לפעול להחזרת הרישום במשרדי מס שבח מקרקעין למצב שהיה בטרם הביטול, היינו, המצב שבו נרשמה העסקה הראשונה מיום 25/3/97 שבין פאיז למרואן.

כמו כן, אני מורה לנתבעת 3 להחזיר את המיסים ששולמו, ככל ששולמו, בגין העסקה השלישית שנערכה בין פאיז לחאתם (הנתבעים 4 ו-5).

ב. אני מורה על ביטול רישום הנכס (6320/18920 חלקים מחלקה 19 גוש 18828 מאדמות כפר ראמה) בלשכת רישום המקרקעין על שמו של חאתם.

ג. אני מצהיר כי התובע זכאי להירשם כבעלים של 6320/18920 חלקים מן החלקה 19 בגוש 18828 מאדמות כפר ראמה.

התובע יוכל להירשם כבעלים כאמור רק לאחר שישולמו כל המיסים, האגרות, ההיטלים ותשלומי החובה החלים על פי כל דין ורק לאחר שיומצאו כל המסמכים והאישורים הנדרשים על פי כל דין.

ד. התביעה כנגד הנתבע מס' 2, עו"ד חביב אבו-חילו, נדחית.

בנסיבות העניין, ולאור הערותי על כך שמוטב היה לרשום הערת אזהרה, דבר שלא נעשה, אני נמנע מחיוב התובע לשלם לעו"ד אבו-חילו הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

ה. אני מחייב את הנתבעים 1, 4 ו- 5 לשלם לתובע, ביחד ולחוד, את הוצאות המשפט (על פי בקשה שתוגש לרשם בית המשפט) וכן שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהיום ועד לתשלום מלא בפועל.

ו. אני מחייב את הנתבעת 3 לשלם לתובע שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהיום ועד לתשלום מלא בפועל. (סכום חיובה של הנתבעת 3 נמוך מזה של הנתבעים 1, 4 ו - 5 בשל כך שחלקם של הנתבעים גדול בהרבה מחלקה של הנתבעת 3 בעצם הצורך לנקוט את ההליך הנוכחי).

המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לבאי כח הצדדים.

ניתן היום, כ"ג שבט תשע"ב, 16 פברואר 2012, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: ראיק פארס
נתבע: מרואן פארס
שופט :
עורכי דין: