ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין יורשי העיזבון עזרא כהן נגד עמידר חברה לאומית לשיכון עולים בישראל ב :

יורשי העיזבון עזרא כהן

ע"י ב"כ עו"ד מירי טל

נ ג ד

1. עמידר חברה לאומית לשיכון עולים בישראל ב

2. רשות הפיתוח

ע"י ב"כ עו"ד ערן מוזר ואח'

בית משפט השלום בירושלים

כב' השופט יחזקאל ברקלי

פסק דין

לפניי תביעה למתן פסק דין הצהרתי ולקבוע שהנתבעים מכרו, שלא כדין, זכויות בנייה בבניין הנמצא ברחוב דוסתאי 6 בירושלים הידוע כגוש 30005 חלקה 29 ולחייבם לשלם לתובעים 605,022 ₪ בגין אובדן זכויות בנייה (להלן: "הבניין" או "זכויות הבנייה").

רקע

1. התובעים הם יורשיו של המנוח עזרא כהן ז"ל שרכש מהנתבעת מס' 2 דירה בקומה א' בבניין, כמפורט בהסכם מכר מיום 26.3.64, נספח ג' לכתב התביעה (להלן: "המנוח", "הדירה", "ההסכם").

2. בסעיף 19 להסכם, בו הוספו בכתב יד תנאים מיוחדים, כדלקמן:

"...הרוכש מסכים במפורש, שרוכש זכות בנייה על הגג הצמוד לדירת הגג יוכל לבנות עליו בהתאם לחוק ללא צורך בנטילת הסכמה נוספת מהרוכש".

3. הנתבעת מס' 2 מכרה ביום 26/3/64 את דירת הגג בבניין ללאה ולאברהם זילברשטיין (להלן: "דירת הגג" "זילברשטיין"). בהסכם נקבע כי הדירה נמכרת עם הגג הצמוד לה:

"...והואיל והרוכש בקש לקנות מהמוכר את הדירה הנמצאת בקומת הגג של הבית עם הגג הפנוי הצמוד לה, פרט לגג שמעל הדירה...".

4. במהלך השנים, הזכויות בדירת הגג הועברו בין רוכשים שונים. לבסוף רכש את דירת הגג מר עזרא כהן (למניעת אי הבנה, מדובר בעזרא כהן אחר ולא בזה שהוריש את הדירה לתובעים) (להלן: "רוכש דירת הגג").

5. ביום 7.11.02, פנה רוכש דירת הגג לתובעים וביקשם להסכים לבקשתו לקבל היתר בנייה ליחידת דיור נוספת. התובעים סרבו.

6. התנגדות התובעים נדחתה ורישיון הבנייה ניתן. ההתנגדות נדחתה בהסתמך על סעיף 3(1) לתקנון המוסכם מיום 2/3/00 (צרופה ו' לכתב התביעה). הסעיף קובע, כי זכויות הבניה במלואן (100%) שייכות לדירת הגג.

טענות התובעים

7. הנתבעים הפרו את חובתם כלפי דיירי הבניין והעבירו את זכויות הבנייה השייכות לכל דיירי הבניין כרכוש משותף, ללא מכרז וללא תמורה לרוכש דירת הגג.

8. הנתבעים הפרו את חובתם כלפי התובעים בכך שלא נתנו לדיירי הבניין זכות ראשונית לרכוש את זכויות הבנייה בבניין. בכך הפרו הנתבעים חובתם כרשויות ציבוריות לפעול לפי כללי המנהל התקין ובכללם על פי חובת הנאמנות החלה על רשות ציבורית לפעול בתום לב, להפעיל שיקול דעתה בהגינות, בסבירות ובשקיפות, הכל בהתאם לכללי המשפט הציבורי .

9. הנתבעים הפרו את ההסכם כשרשמו את התקנון המוסכם מבלי שהתובעים חתמו עליו והסכימו לתוכנו.

10. התובעים מפרשים את סעיף 19 בהסכם המכר כמעניק זכויות בנייה במרפסת הגג הצמודה לדירת הגג בלבד ולא על הגג מעל דירת הגג אשר מהווה רכוש משותף.

11. בהסכמי המכר של הדירות בבניין לא צויין כי הנתבעים שמרו לעצמם או לחילופין העבירו את זכויות הבנייה בבניין לצד ג'. יתרה מכך המעריך הממשלתי ציין בהערכתו שצורפה לכתב התביעה (נספח ב') כי "החצר המדרגות והגג מעל דירת קומת הגג ובמקרה של בנייה נוספת גם הגג עליה, יירשמו כרכוש משותף לכל היחידות".

12. לזכויות הבנייה יש ערך כלכלי רב וניצולן על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף מפחית את שווי הדירות האחרות לרבות דירת התובעים.

13. רוכש דירת הגג עשה שימוש שלא כדין ברכוש המשותף וזאת למרות התנגדות הדיירים בבניין ובכך התעשר שלא כדין על חשבון התובעים. נזקיהם של התובעים הם בין היתר אי שימוש בזכויות הבנייה להרחבת דירתם.

14. חלקם של התובעים בזכויות הבנייה על פי חוות דעת שמאי שצרפו הוא 42.6% השווה 139,728 אלף דולר. עקב העובדה כי ככל הנראה הסתמך רוכש דירת הגג על הרישום בתקנון כאמור בתום לב לא ניתן לתקן את הרישום ומשכך זכאים התובעים לקבל 605,022 ₪ כפיצוי בגין חלקם בזכויות הבנייה שהועברו לרוכש דירת הגג שלא כדין.

15. התובעים הגיעו להסדר עם רוכש דירת הגג ופוצו בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהבנייה, לרבות עבור העדר אפשרות להמשך השכרת דירתם לצד ג' בתקופת הבנייה והשימוש שעשה בחלק מהרכוש המשותף והנזק שנגרם כתוצאה מכך לתובעים. התובעים מדגישים כי ההסדר הנ"ל הוא רק בגין הנזקים עקב הבנייה ולא כללו פיצוי על שימוש במלוא זכויות הבנייה שקיבל רוכש דירת הגג מהנתבעים.

טענות הנתבעים

16. יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות. לטענתם כבר ביום 27.5.63 קבע השמאי הממשלתי בחוות דעתו הנ"ל, כי הדירה בקומת הגג כוללת גם את זכויות הבנייה הנוספות על הגג הפנוי הצמוד לדירה, למעט הגג שמעל דירת הגג והגג שמעל לבנייה נוספת שתיעשה על הגג. עותק מהערכת השמאי הממשלתי הופץ לכל אחד מדיירי הבניין, כבר ביום 3.6.63, לרבות למנוח. מכאן שהתביעה התיישנה התיישנות ניכרת ומהותית. לא הונחה כל תשתית סותרת לכך בכתב התביעה.

17. רק המנוח שעימו נחתם החוזה יכול להעיד על המצגים ועל אומד דעתו עובר לכריתת ההסכם. בשל חלוף הזמן מאז כריתת ההסכם לא יכולות הנתבעות להביא ראיות להוכחת אומד דעת הצדדים כאמור ולא ניתן לערוב לכך שכל המסמכים נשמרו כפי שהם למעלה מ- 30 שנה.

18. המנוח ידע או צריך היה לדעת כי כל זכויות הבנייה על גג הבניין יימכרו לבעל הזכויות בדירת הגג.

19. התובעים לא נקטו פעולה להפסיק את הבנייה בזמן אמת.

20. בזמן כריתת ההסכם היתה בתוקף תב"ע 62 אשר קבעה אפשרות בנייה בשיעור של 78% ב-3 קומות בלבד וכל שיכול היה בעל הזכויות בדירת הגג הוא להשלים את הבנייה לקומה מלאה ועל כן נמכרו לו מלוא זכויות הבנייה והגג של הדירה הקיימת אשר יהיה ברצף אחד עם הבנייה החדשה יהיו רכוש משותף.

21. רוכש דירת הגג לא צורף למכתב התביעה כיוון שהתובעים הסכימו עימו כיצד ימומשו זכויות הבנייה ברכוש המשותף.

22. משנכתב במפורש בסעיף 19 להסכם, כי בעל הזכויות בדירת הגג יוכל לבנות ללא צורך בהסכמת יתר בעלי היחידות הרי שנשמט בסיס התביעה וכל טענה בניגוד להסכם מהווה טענה אסורה נגד מסמך בכתב.

23. העובדה שהדירה נמכרה למנוח ללא זכויות הבנייה נלקחה בחשבון על ידי שמאי המקרקעין ובהתאם לכך נקבע שווי דירתם של התובעים בעת שנמכרה למנוח.

24. היה ברור שהגג שייבנה מעל דירת הגג הנוספת יהווה רכוש משותף לכל הדיירים. להבדיל מכך שהזכות לכל בנייה המותרת על הגג שייכת לבעל הזכויות בדירת הגג.

25. התובעים עומדים על גילוי מלא ונכון של ההסדר עם בעל הזכויות בדירת הגג אשר סותר תביעה זו לשלילת זכויות שניתנו לו.

26. הנתבעים מכרו רכוש בתמורה מלאה ויידעו את יתר רוכשי הדירות בבניין ובכך פעלו כדין ועל פי בדיקה שמאית של מערך הזכויות בבניין.

טענת ההתיישנות

27. בישיבת קדם משפט מיום 19.1.06 התבקשו הצדדים לסכם טענותיהם בשאלת ההתיישנות על סמך החומר שישנו בתיק.

28. בהחלטה מיום 17.12.06 נקבע כי התשובה לשאלת ההתיישנות תוכרע כשתינתן תשובה לשאלה מתי נרכשו הזכויות ע"י בעלי הדירות בבניין, לכן לא ניתן להפריד בין ההתיישנות ובין השאלה העיקרית בתיק. אם בעת רכישת הדירה לא רכש המנוח את זכויות הבנייה בכל הגג הצמוד לדירת הגג, ויחידת הדיור נבנתה בצמוד לדירת הגג, הרי שיש התיישנות וגם התביעה נדחית לגופו של עניין. לעומת זאת אם זכויות הבניה לא הועברו עם רכישת הדירה, הרי שאין התיישנות ויש לכאורה בסיס לתביעה.

29. השאלות שבמחלוקת

א. היש לפרש את הסכמי המכר כמקנים זכות להעביר זכויות בנייה מהרכוש המשותף לדירת הגג.

ב. מתי נרכשו הזכויות על ידי בעלי הדירות בבניין.

ג. האם בעת חתימה על הסכם המכר ידע המנוח כי אינו רוכש את זכויות הבנייה בכל הגג הצמוד לדירת הגג.

ד. מהות ההסדר אליו הגיעו התובעים עם רוכש דירת הגג.

דיון

30. השאלה הראשונה, היא שאלת פרשנות. בעניין זה קובע סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"-1973 כדלקמן:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות".

31. בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) פ"ד מט(2), 265 קובע כב' הנשיא דאז א' ברק כי:

"ראשית, אמת המידה המרכזית לפרשנות חוזה הוא אומד דעתם של הצדדים לחוזה.אומד דעת זה הוא המטרות, התכליות, היעדים והאינטרסים (הסובייקטיביים, אשר מצאו ביטוי חיצוני) אשר הצדדים ביקשו (במשותף) להגשים באמצעות החוזה. אומד דעת זה יכול שישתמע מתוך החוזה, ויכול שישתמע מתוך הנסיבות. שנית, אם לאחר בחינת לשון החוזה והנסיבות החיצוניות עדיין קיימת התנגשות בין אומד הדעת של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה, לבין אומד הדעת של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך הנסיבות, יד אומד הדעת של הצדדים המשתמע מתוך הנסיבות על העליונה. אכן, סעיף 25(א) לחוק קובע כלל הכרעה, ולפיו ניתנת עדיפות מלאה לאומד הדעת המשתמע מתוך החוזה על פני אומד הדעת המשתמע מתוך הנסיבות החיצוניות לחוזה. ודוק: סעיף 25(א) לחוק אינו קובע כי בגיבוש אומד הדעת של הצדדים (המשתמע מתוך החוזה) אין לפנות לנסיבות החיצוניות לחוזה."

32. ממכתבו של השמאי הממשלתי לנתבעת מס' 1 מיום 27.5.63 (נספח ב' לתביעה) עולה כי קומת הגג תוארה כ"דירה בת 2 חדרים, הול, וחדרי שירות עם זכויות הבניה הנוספת על הגג הפנוי הצמוד לדירה". לאחר מכן צויין כי חדר המדרגות והגג מעל דירת קומת הגג ובמקרה של בניה נוספת גם הגג עליה, יירשמו כרכוש משותף לכל היחידות (ההדגשות שלי י.ב.). ובהסכם המכר (נספח ג') בסעיף 19 לשונו "...הגג הצמוד לדירת הגג". ובהסכם המכר עם רוכש דירת הגג (נספח ה' לכתב התביעה) נאמר "והואיל והרוכש ביקש לקנות מהמוכר את הדירה הנמצאת בקומת הגג של הבית עם הגג הפנוי הצמוד לה (פרט לגג שמעל הדירה).

33. עדת התביעה מס' 1, גב' יצב רבקה, נשאלה כיצד הבינו התובעים כי עומדות להן זכויות בנייה לנוכח חתימת המנוח על סעיף 19 להסכם המכר ולפיו כאמור רוכש דירת הגג יוכל לבנות עליו. העדה השיבה:

"בגלל הגובה של הבניין האחרת. בגלל המרפסת שהיתה שייכת להם היה חלק אינטגרלי, היה גגון נוסף והיתה גינה רחבת ידיים וחצרות והכל ידענו שיש לו פוטנציאל, על הגג לא היתה מחלוקת".

34. בחקירתו של עד ההגנה מס' 1, עו"ד יגאל מירון שעבד כטרום מתמחה במשרד עורכי הדין שנתן שירות לעמידר בתחום של רישום בתים משותפים (להלן: "עו"ד מירון"). הוא העיד כי עסק ברישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים והבין את תיאור הדירה בקומת הגג ככוללת את כל זכויות הבנייה הנוספות על הגג וציין כי זהו ביטוי "שאנחנו מכירים כזכויות הבנייה הקיימות בבניין כולו. עוד ציין העד כי על פי תכנית התב"ע מתאפשרת בנייה של שלוש קומות בלבד ולכן התוספת שניתנת לביצוע היא "כדי ליישר את מרפסת הגג וליישר להגדיל את יחידת הגג בצורה אופקית".

35. מהאמור עולה, כי הצדדים מסכימים שהמנוח היה מודע בעת רכישת דירתו כי אינו רוכש את זכויות הבנייה במרפסת הגג של קומת הגג כדי להשלים את קומת הגג. מאידך אין כל עדות על ידיעה דומה מצד המנוח על זכויות בנייה על הגג הקיים של דירת הגג. כל שטוענים הנתבעים כי העברת מלוא זכויות הבנייה בבניין לקומת הגג שנקבע בתקנון המצוי נועדה למימוש הרציונל שנבע מב"ע 62 לצורך השלמת בניית דירת הגג לכל הקומה השלישית. עו"ד מירון נשאל בחקירתו אם מישהו ויתר לטובת הדייר בקומה ג' ועל כך השיב כי "אין צורך בויתור. תיקי עמידר והשמאות יוצרים לפניי תמונה ברורה של המצב הקיים בטרם באים לרשום את הבית המשותף. היו בפניי תיקי עמידר...נסמכתי על הסכמי המכר, על שמאות השמאי הממשלתי, על מסמכים שהוכנו על ידי עו"ד משה כהן" (עמ' 23 ש' 18 - 23).

36. בתצהירו של משה מזרחי, סגן מנהל מרחב מרכז של עמידר, צויין בסעיף 9 כי התובעים חתמו על תכניות של בעלי הזכויות בדירת הגג שחרגו ממה שניתן להם מלכתחילה ואין זה מעניינה של הנתבעת.

37. מכל האמור עולה, כי לא ניתן לקבוע כי בעת כריתת ההסכם לא רכש המנוח חלק בזכויות הבנייה בגג שמעל לדירת הגג ומכאן שלא חלה התיישנות על התביעה כמפורט לעיל.

38. בפסק הדין בת"א (מחוזי י-ם) 9182 ד"ר כץ נ' ונציה (פורסם במאגרים, 15.2.2010) סוכמה ההלכה בעניין אחוזי הבניה על ידי כב' השופטת כנפי-שטייניץ כדלקמן:

"זכויות בנייה בבית משותף הן נכס בבעלות משותפת של בעלי הדירות: "זכויות הבנייה הינן נכס בבעלות משותפת, אף על פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליו ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבנייה עליה שייכות להם במשותף. אולם בעלים במשותף של זכויות בנייה יכול לוותר עליהן, ולהעבירן לאחר" (ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4)673, 680, ע"א 151/87 ש.ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ' רחמני, פ"ד מג(3) 489, 503. בעלי דירות בבית משותף רשאים להסכים או להשלים עם שלילת זכויות הבניה והעברתם לאחר. ביכולתם לעשות כן בהתנאה מתאימה בתקנון המוסכם של הבית המשותף או בהסדר חוזי אחר. עם זאת, אין רואים בהצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית ככוללת בחובה גם את אחוזי הבניה על אותו רכוש, אלא אם נקבע כך במפורש( ע"א 19/81 ביבי נ' ד"ר הורבור הנ"ל ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6)449, 459 ע"א 11965/05 עזבון קליין נ' שרון, [פורסם בנבו] ניתן ביום 27.8.09).

הסכם התובעים ורוכש דירת הגג

39. בסעיף 31 בתצהירה של גב' יצב מטעם התובעים נאמר, כי התובעים הגיעו להסדר עם רוכש דירת הגג (נספח ז/1 לתצהירה) בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהבנייה של רוכש דירת הגג, לרבות העדר אפשרות להמשיך להשכיר את הדירה שבבעלותם לצד ג' בתקופת הבניה והשימוש שעשה בחלק מהרכוש המשותף ובגין הנזק שנגרם לתובעים כתוצאה מהבנייה. בסעיף 32 הדגישו התובעים כי ההסדר כאמור הוא רק בגין הנזקים כאמור ואינו כולל פיצוי בגין שימוש במלוא זכויות הבנייה שעשה רוכש דירת הגג.

40. בחקירתה הנגדית אישרה גב' יצב כי ההסכם מיום 24.6.04 הוא ההסכם בין התובעים לבין רוכש דירת הגג. העדה ביקשה לאשר את האמור בהסכם בנוגע לקבלת פיצוי על דרך של קבלת חלק מזכויות הבניה השייכות לרוכש דירת הגג אשר בנה את יחידת הדיור הנוספת בגין אובדן זכויות בניה של התובעים. העדה השיבה:

"כן, אני טוענת ששילמנו השבחה וכל מיני כסף, ובפועל מצויין שאם הערך הכספי לא ימומש, לדעתי שילמנו סכום להשבחה והיו הוצאות נלוות".

41. ההסכם מלמד כי בין הצדדים הוסכם כי:

הואיל: והצדדים מעוניינים לקבוע הוראות בחוזה זה הנוגעות לפיצוי שיפצו הבונים את כהן בשל הנזקים האמורים ובשל הבניה האמורה;

והואיל: וכהן מסכימים לשינוי צו רישום הבית המשותף, כך שיביא לידי ביטוי את הבנייה שמבצעים הבונים כאמור לעיל ואת הצמידויות המיוחדות הנובעות מכך;

...

2. הבונים מתחייבים בזאת לפצות את כהן ע"י מתן זכות שימוש בזכויות הבנייה, לרבות במסגרת הקלה, השייכות לבונים, במידה הדרושה לשם הבנייה המבוקשת על גבי השטח לבנייה.

3. הבונים, בתוקף היותם בעלי דירה בבית המשותף, מסכימים לבנייה האמורה.

4. חתימת הצדדים על חוזה זה מהווה הסכמה בלתי חוזרת שלהם לשינוי צו רישום הבית המשותף, כך שיכלול את הבנייה המבוקשת על ידי כהן ואת הבנייה המבוצעת על ידי הבונים על גג הבית, בחצר הבית וברכוש המשותף, כאמור במבוא לחוזה זה."

42. מהאמור לעיל עולה, כי התובעים ורוכש דירת הגג הסדירו את חלוקת זכויות הבנייה והצמידויות של הרכוש המשותף בהסכם מפורש שם ניתנה גם התחייבות בלתי חוזרת כנדרש על פי הפסיקה שפורטה לעיל. בפועל איפשר רוכש דירת הגג לתובעים לבנות בחצר הבית. מכאן ניתן ללמוד על כך שגם התובעים קיבלו חלק מהרכוש המשותף לשימושם הייחודי ודין התביעה להידחות.

43. אני דוחה את התביעה ומחייב את התובעים לשלם לנתבעים את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומם ועד ליום התשלום בפועל בתוספת שכ"ט עו"ד בסך 35,171 ₪ כולל מע"מ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום, א' טבת תשע"ב, 27 דצמבר 2011, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: יורשי העיזבון עזרא כהן
נתבע: עמידר חברה לאומית לשיכון עולים בישראל ב
שופט :
עורכי דין: