ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אורי מיכל נגד קור הדר בע"מ :

תא"ק (חיפה) 32384-09-11

1. אורי מיכל

4. אנטרפרייז פרסום מתקדם בע"מ

נ ג ד

קור הדר בע"מ

בית משפט השלום בחיפה

כב' הרשם ניר זיתוני

החלטה

בענין : בקשת רשות להתגונן

1. התובעת הגישה כנגד הנתבעים וכנגד זאב שוורץ (להלן: "זאב") וכנגד אירית אורן

(להלן:"אירית") תביעות כספיות בסך כולל של 466,500 ₪ בגין דמי שכירות ראויים לתקופה מחודש ינואר 2010 ועד 15.9.11 עבור נכסים בבית התעשיה ברחוב הרצל 92 בחיפה, המשמשים בית דפוס שבבעלות אנטרפרייז פרסום מתקדם בע"מ (להלן: "החברה").

2. לאחר דיון שהתקיים היום במהלכו נחקר זאב על האמור בתצהירו, הסכים ב"כ התובעת למתן רשות להתגונן לזאב ולאירית. לפיכך תתייחס החלטה זו אך ורק לבקשת הרשות להתגונן שהגישו אורי והחברה.

3. לכתבי התביעה צורפו הסכמים מיום 29.2.2000, מחודש מרץ 2004 ומיום 7.8.05. כמו כן צורפו מכתב מיום 5.10.10 אותו כתב ב"כ התובעת לאורי וכולל התראה לתשלום דמי השכירות וכן דרישה להמצאת ערבות צד ג' לתשלום שכר הדירה בעתיד טרם דרישה לפינוי. על פי מכתב זה (נספח ד' לכתב התביעה) אורי אינו משלם כלל את דמי השכירות מזה מספר חודשים ונצבר חוב דמי שכירות (קרן) של קרוב ל 70,000 ש"ח נכון ליום 30.9.10.

4. כמו כן צורף לכתבי התביעה מכתב מיום 9.2.11 המופנה לאורי, זאב ואירית הכולל דרישה לתשלום דמי שכירות ראויים בהתאם להסכמים בדרישה לפינוי כל המושכרים. במסגרת מכתב זה מודיע ב"כ התובעת כי לצורכי פשרה מוכנה התובעת לוותר על חלק מהסכומים המגיעים לה, בכפוף להחזרת החזקה בכל המושכרים ובתשלום הסך של 150,000 ש"ח תוך שבעה ימים.

5. המבקשים הגישו בקשת רשות להתגונן במסגרתה טענו מספר טענות אשר יידונו להלן לפי סדרן.

6. טענה ראשונה של המבקשים היא כי בנסיבות העניין, אין הצדקה לתבוע דמי שכירות ראויים, שהם למעשה פיצוי מוסכם, לתקופה מיום 1.1.10 עד דרישת הפינוי מיום 9.2.11, שכן בתקופה הנ"ל הייתה חזקה של המבקשים במושכר בהסכמת התובעת.

7. התביעה לדמי שכירות ראויים מבוססת על סעיף 23 ב' להסכם מיום 7.8.05 שזו לשונו: "במידה והשוכר יתבע לפנות את המושכר ו/או אם בסוף תקופת השכירות, או בתום הארכתה, לא יפנה השוכר את המושכר בזמן, הוא יחויב בתשלום דמי שימוש בסכום השווה בערכו לסך 8,000 ש"ח צמודים לשער הדולר היציג מיום 15.7.05 לכל חודש של פיגור או איחור, או חלק יחסי ממנו, בתור פיצויים קבועים ומוערכים מראש".

8. בסיכומיו הסכים ב"כ התובעת כי מדובר בטענה רצינית. בהמשך דבריו ביקש ב"כ התובעת מבית המשפט ליתן פסק דין חלקי על בסיס דמי השכירות החוזיים, תוך הסכמה למתן רשות להתגונן לגבי יתרת סכום התביעה בכפוף להפקדה. לטעמי די בדברים אלו כדי לראות את התובעת כמי שמסכימה למתן רשות להתגונן בטענה זו לתקופה עד 9.2.11.

9. אני סבור כי עומדת למבקשים טענת הגנה אפשרית לפיה גם לאחר 9.2.11 לא פעלה התובעת באמצעים העומדים לרשותה כדי לפנות את המבקשים מהמושכרים. הא ראיה, התביעה הראשונה מיום 29.3.11 מוגדרת בכותרתה כתביעה כספית בלבד. גם בסעיף הסעדים מבוקש להורות לחברה להפסיק את פעילותה במושכרים ולהתיר לתובעת פיצול סעדים כך שתוכל במידת הצורך לתבוע פינוי בתביעה נוספת. רק בתביעה השניה מיום 15.9.11 נכלל לראשונה סעד של פינוי. בדיון היום הודה אורי כי מחודש אפריל או מאי 2010 הוא אינו משלם דמי שכירות כלל עבור המושכרים. לאור האמור לעיל, בחירתה של התובעת שלא לתבוע פינוי במשך שנה וארבעה חודשים לפחות חרף קיומה של עילת פינוי, מקימה למבקשים טענת הגנה אפשרית לפיה אין הצדקה להפעיל בנסיבות העניין את סעיף הפיצוי המוסכם במלואו לגבי כל התקופה נשוא התביעות .

10. לעומת זאת, מצאתי כי לא עומדת למבקשים טענת הגנה אפשרית מפני תביעת הפינוי.

המבקשים טענו כי מצבם הפיזי של המושכרים הינו קשה ואף צירפו חוות דעת שמאי (נספח ג' לבקשת הרשות להתגונן) לפיה דמי השכירות הראויים עבור המושכרים במצבם הנוכחי הם ארבעה שקלים למטר רבוע לחודש. כיוון שעל פי נספח ו' לבקשת הרשות להתגונן השטח של המושכרים ללא החנות הקטנה הינו 926 מ"ר, מדובר בדמי שכירות ראויים בסך של 3704 ש"ח. דמי השכירות החוזיים על פי הכרטסת (נספח א' לבקשת הרשות להתגונן) הם 11,613 ש"ח. המבקשים לא טענו כי דרשו מהתובעת להפחית את דמי השכירות החוזיים כתנאי להמשך יחסי השכירות. על כן, חרף הטענות בדבר מצבם הפיזי הקשה של המושכרים היה על המבקשים להמשיך ולשלם לפחות את דמי השכירות החוזיים בסך של 11,613 ש"ח לחודש. גם אם אניח לטובתם של המבקשים כי תשלום דמי השכירות החוזיים פסק כליל ביום 15.5.10, עד למועד הגשת תביעת הפינוי השניה נצבר חוב דמי שכירות בסך של 185,808 ש"ח. גם אם אקזז מסכום זה את מלוא השווי של טענות הקיזוז שהעלו המבקשים בסך של 94,000 ש"ח יוותר חוב שאינו שנוי במחלוקת בסך של 91,808 ש"ח.

לא מצאתי בבקשת הרשות להתגונן או בדבריו של אורי ובא כוחו בדיון היום כל טענה שיש בכוחה להוות טענת הגנה אפשרית מפני תביעת הפינוי בגין חוב דמי שכירות שכזה.

11. הטענה השניה שמעלים המבקשים כנגד התביעה הכספית היא טענת קיזוז המורכבת משלושה רכיבים, אשר יידונו להלן.

12. הרכיב הראשון הינו עלות התקנת מערכת מתזים לכיבוי שריפות בעלות של 50,000 ש"ח. לתמיכה בטענה זו צירפו המבקשים לבקשה הזמנת עבודה מיום 30.10.06 לפיה חברת טינקה הנדסה בע"מ תספק לחברה מערכת מתזים תמורת 50,000 ש"ח בצירוף מע"מ. בדיון היום טען אורי כי בפועל שולם סכום של 60,000 ש"ח כיוון שנוספו למערכת המתזים דברים שלא היו כלולים בהזמנת העבודה המקורית ( ע' 6 ש' 27 עד 28) .

13. התובעת הודתה למעשה , באמצעות שאלת בא כוחה , כי התובעת הסכימה לשלם רק עבור

מערכת כיבוי האש שעוברת ליד המושכרים ( ע' 6 , ש' 17 עד 18 ) . די לי בכך כדי לקבוע כי

עומדת למבקשים טענת הגנה אפשרית לפיה יש לקזז מהתביעה הכספית סך של 50,000 ש"ח

בגין עלות התקנת המתזים . לא מצאתי ממש בטענת ב"כ התובעת לפיה המבקשים חייבים

היו להעלות את טענות הקיזוז במסגרת תביעה כספית נפרדת . מדובר בצדדים קרובים לעסקת היסוד ולכן אין כל מניעה להעלות טענת קיזוז במסגרת בקשת הרשות להתגונן . כל שיש להראות הוא כי טענת הקיזוז עומדת בדרישת הפירוט המוטלת על מבקש רשות להתגונן בטענת קיזוז . לגבי המתזים המבקשים עמדו בדרישה זו בשל משקלם המצטבר של הזמנת העבודה נספח ד' לבקשה והודאת ב"כ התובעת בדבר נכונות התובעת לשלם עבור מערכת כיבוי האש העוברת סמוך למושכרים .

14. הרכיב השני הינו תשלום ארנונה עבור החנות הקטנה שהחזקה בה הוחזרה לתובעת בשנת

2004 והארנונה בגינה המשיכה להיות משולמת ע"י המבקשים מבלי לקזזה מדמי השכירות

השוטפים. שווי טענת קיזוז זו הוערך ע"י המבקשים ב 20,000 ש"ח לפי 5,000 ש"ח לשנה .

כבר בשלב זה יצויין כי עיון בנספח ו' לבקשה , שובר תשלום הארנונה לשנת 2011 , מלמד

כי החישוב של המבקשים שגוי . שטח החנות הקטנה על פי רישומי העירייה הוא 28 מ"ר .

חישוב ארתימטי פשוט הכולל הכפלת סכום הארנונה השנתית (103,808 ש"ח) בחלק היחסי

של חנות הקטנה מתוך כלל המושכרים ( 28/954 ) מוליך לתחשיב של 3,046 ש"ח לשנה .

המענה של אורי לתחשיב דומה שערך ב"כ התובעת בסיכומיו הינו כי הפרדת החנות הקטנה

מהמושכרים האחרים היתה מגדילה את החיוב בארנונה בעשרות אחוזים . כיוון שלא מוכרת לי פרוצדורה במסגרתה משיב התובע לסיכומי התשובה של הנתבע לא אפשרתי לב"כ התובעת להשיב לטענה זו . יחד עם זאת אציין כי טענתו החדשה של אורי בשלב הסיכומים אינה מתיישבת עם האמור בשובר הארנונה המחלק את המושכרים לשלושה סיווגים שונים וממסה בהתאם לפי כל אחד מסוגי הנכסים .

מן המקובץ עולה כי התחשיב של המבקשים הינו דחוק למדי , כאשר נראה כי התחשיב הנכון עשוי לבסס טענת קיזוז בסך של כ 12,184 ש"ח בלבד ( 3,046 כפול 4 ) .

15. דא עקא , הבסיס העובדתי לפיו רכיב זה לא קוזז בפועל התערער במידה רבה בעקבות

החקירה הנגדית של אורי . ב"כ התובעת הציג לאורי את ת/1 , שהוא דוגמא לדרישת

תשלום לתקופה הרלוונטית ( ארבע השנים שקדמו להגשת הבר"ל מיום 24.7.11 ) , בו ניתן

לראות כי דרישת התשלום כללה קיזוז בפועל של 960 ש"ח לחודש עבור "מים וארנונה חנות

קטנה" . אורי אישר כי דרישות התשלום אותן היה מקבל ממנהלת התובעת איריס נראו כמו

ת/1 . אורי הוסיף ואישר כל הסכום החודשי שמופיע בת/1 מופיע גם בכרטסת של החברה

שצורפה לבר"ל כנספח א' . אורי הודה כי לא בדק את דרישות התשלום ולכן הפעם הראשונה

שהבחין בכך שדרישות התשלום כללו הפחתה בגין מים וארנונה עבור החנות הקטנה היתה

במועד הדיון , לאחר שהוצג לו ת/1 . אורי הסביר כי לא טרח לעיין בדרישות התשלום כיוון

שסמך על טויסטר ונושא התשלום היה בטיפול הנהלת החשבונות .

ב"כ המבקשים הלין על כך שבית המשפט איפשר להציג לאורי מסמכים שלא צורפו לתביעה

ולא גולו קודם לכן . לא מצאתי ממש בטענה זו שכן הסכום שמופיע בדרישת התשלום

ת/1 הוא בדיוק הסכום שהופיע בכרטסת של החברה נספח א' לבר"ל . כמו כן , אורי עצמו

אישר כי ראה את דרישות התשלום אך לא טרח לבדוק אותן ולכן אין לו אלא להלין על עצמו

. חרף האמור לעיל , אני קובע כי טענת הקיזוז לגבי הארנונה התערערה ולא קרסה כליל שכן

לא הוצגו לאורי דרישות תשלום המעידות על קיזוז בפועל של ארנונה עבור החנות הקטנה

לכל אורך ארבע השנים שקדמו למועד חתימת התצהיר .

על כן , יש להתנות את מתן הרשות להתגונן בטענת הקיזוז בגין הארנונה בהפקדת הסך של

10,000 ש"ח ( מחצית משווי הטענה ) בקופת בית המשפט .

16. הרכיב השלישי הוא חיוב ביתר עבור מים , כאשר שוכרת נוספת בבנין משלמת בנפרד עבור

מים לתובעת כ 4,000 ש"ח לחצי שנה מבלי שסכום זה מקוזז מהסכום אותו שילמה החברה .

המבקשים טוענים כי לא יתכן שהסכום אותו היא משלמת לעיריית חיפה עבור מים בסך של

כ 1,000 ש"ח לחודש משקף את צריכת המים של החברה , שכן השוכרת הנוספת מתנ"ס

הדר , המפעילה מרכז ספורט , האמור לצרוך יותר מים מבית דפוס , משלמת סכום נמוך

יותר של כ 666 ש"ח לחודש . החברה טוענת כי כיוון שהיא משלמת גם עבור מתנ"ס הדר את

חשבון המים מזה שלוש שנים , יש לקזז מסכום התביעה הכספית לפחות 24,000 ש"ח.

17. גרסה זו התערערה במידה רבה במסגרת החקירה הנגדית .

ראשית , נמצאו סתירות בולטות בין עדותו של אורי לבין האמור בבקשה . בעדותו טען אורי

כי הוא משלם כ 2,000 ש"ח לחודש לעומת כ 1,000 ש"ח לחודש בבקשה . בעדותו טען אורי

כי מנהל המתנ"ס לזר אמר לו שהוא משלם עבור מים 1,000 ש"ח לחודש לעומת 666 ש"ח לחודש בבקשה .

שנית, אורי הודה למעשה כי לא העלה כל טענה בענין גובה התשלום עבור המים בזמן אמת ,

לא בכתב ולא בע"פ . למעשה הודה אורי כי כל הטענות הועלו בעקבות הגשת התביעה .

שלישית , ההסבר שניתן לאי העלאת הטענה בזמן אמת בדבר חוסר מודעות לקיומן של הטענות ( ע' 11 , ש' 5 עד 6 ) אינו מתיישב עם האמור בבקשה לפיו כבר עם כניסתה למושכר דרשה החברה מהעירייה להתקין שעון מים נפרד ובהמשך הגיעה להסכמה עם עיריית חיפה לתיקון טעות שנעשתה בקריאת שעוני המים . דהיינו , לא ברור כיצד יתכן כי החברה עקבה אחר טעויות בחיובי המים ופעלה לתיקונן , כאשר דווקא הטעות בנושא חיובי המים

ששווייה כ 24,000 ש"ח התגלתה לראשונה לאחר הגשת התביעה ובאיחור של שלוש שנים .

18. על כן , יש להתנות את מתן הרשות להתגונן בטענת הקיזוז בשל תשלומי מים בהפקדת

12,000 ש"ח (מחצית משווי הטענה) בקופת בית המשפט .

19. לאור האמור לעיל ניתן בזאת פסק הדין חלקי המחייב את המבקשים לפנות את המושכרים

המוחזקים על ידם בבית התעשיה ברח' הרצל 92 בחיפה וזאת לא יאוחר מיום 1.3.12 .

בקביעת מועד הפינוי התחשבתי במשך השימוש של החברה במושכרים ( משנת 1991 ) וברושם שהתקבל לפיו החברה עודנה מפעילה במושכרים בית דפוס .

כמו כן , ניתן בזאת פסק דין חלקי המחייב את המבקשים לשלם למשיבה דמי שכירות

חוזיים בסך של 91,808 ש"ח . סכום זה ישולם תוך 30 יום מהיום אחרת ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל .

כמו כן , אני מחייב את המבקשים לשלם למשיבה הוצאות משפט בסך של 3,000 ש"ח ושכ"ט עו"ד בסך של 4,000 ש"ח . סכומים אלה ישולמו תוך 30 יום מהיום אחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל .

20. באשר לטענת הקיזוז בענין תשלום הארנונה ניתנת למבקשים רשות להתגונן בכפוף להפקדת הסך של 10,000 ש"ח בקופת בית המשפט לא יאוחר מיום 1.3.12 .

באשר לטענת הקיזוז בענין תשלומי המים ניתנת למבקשים רשות להתגונן בכפוף להפקדת הסך של 12,000 ש"ח בקופת בית המשפט לא יאוחר מיום 1.3.12 .

בכל יתר הטענות , ניתנת למבקשים רשות להתגונן ללא תנאי .

21. המזכירות תמציא החלטה זו לב"כ הצדדים ולכן לבאי כוחם של הנתבעים 2 ו 3 .

לגבי פסק הדין החלקי קיימת זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה תוך 45 יום ממועד קבלתו.

לגבי יתר מרכיבי ההחלטה קיימת זכות ערעור לבית משפט השלום בחיפה תוך 20 יום ממועד

קבלתה .

ניתנה היום, א' טבת תשע"ב, 27 דצמבר 2011, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אורי מיכל
נתבע: קור הדר בע"מ
שופט :
עורכי דין: