ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין יצחק אבנון נגד איריס אבוחצירא :

יצחק אבנון

נ ג ד

איריס אבוחצירא

בית משפט השלום בקריות

כב' השופטת פנינה לוקיץ'

פסק דין

בפני תביעת פינוי שהגיש התובע בהתאם לפרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 כנגד הנתבעת בדרישה כי תפנה ותסלק ידה מדירת מגורים בת 2 חדרים המצויה ברחוב הזית 4, בקרית ביאליק (להלן: "הדירה").

1. הנתבעת מתגוררת בדירה החל מ-1.7.06 כאשר הסכמי השכירות שנערכו עימה מדי שנה ושנה, כללו סעיף אופציה למשך שנה נוספת וכך גם ההסכם האחרון שנערך בחודש 7/2010 (להלן: "ההסכם האחרון").

על פי הסכמי השכירות הנתבעת שילמה עד לשנת השכירות שהחלה בחודש 7/2010 את הסך של 1,340 ₪ דמי שכירות לחודש ואילו על פי ההסכם שנערך בחודש 7/2010, הועלו דמי השכירות לסך של 1,400 ₪ לחודש.

טענות הצדדים

2. לטענת התובע משהסתיים הסכם השכירות האחרון וזאת ביום 1.7.2011, ומשלא מימשה הנתבעת את סעיף האופציה הקיים בהסכם ולא עמדה בתנאים הנדרשים למימוש האופציה, עליה לפנות את הדירה והודעה על כך נמסרה לה בכתב ביום 25.7.11.

בכתב התביעה טען התובע בנוסף להפרות שונות של הסכם השכירות מטעם הנתבעת: כך באי תשלום דמי שכירות במועד לחודש 15.9.09, כך גם באשר הוא נדרש לשלם על תיקון נזילת מים אשר בסופו של יום התברר כי הינה בגין נזילה מצינור מכונת הכביסה של הנתבעת ולפיכך היה באחריותה לשאת בתשלום זה, וכן במועד נוסף קיזזה הנתבעת מדמי השכירות עלות תיקון תריס, וזאת ללא קבלת אישור התובע.

3. לעומתו טוענת הנתבעת כי מאחר והסכם השכירות האחרון כולל סעיף של אופציה לשנה נוספת, ומאחר ובמשך כל תקופת השכירות לא נדרשה היא לתת הודעה בכתב בדבר רצונה לממש את האופציה, ומשניתנה על ידה הודעה על רצונה זה במהלך חודש 6/2011, זכאית היא להמשיך ולהתגורר בדירה מכח הסכם השכירות האחרון עד ליום 1.7.2012.

לטענת הנתבעת כל שאר טענות התובע בגין הפרות הסכם השכירות, המוכחשות על ידה מכל וכל, הועלו אך ורק על מנת להצדיק את הגשת התביעה ובפעם הראשונה הועלו במכתב התובע מיום 25.7.11 דהיינו, לאחר שכבר החלה במימוש האופציה, לגישתה, ולפיכך דין התביעה כנגדה להידחות.

4. טענת הסף בדבר העדר יריבות

קודם לדיון בטענות הצדדים לגופו של ענין נדרשת אני לטענת הנתבעת כי דין התביעה להידחות בשל כך שביום 4.7.11 נערך הסכם מכר לפיו הבעלות בדירה מועברת לידיו של מר גיא כהן והערת אזהרה בדבר התחייבות הבעלים על פי הסכם המכר נרשמה ביום 11.7.11, ולפיכך אין עוד לתובע כמי שייצג את בעלי הנכס עד למכירת הדירה, מעמד להגיש תביעת פינוי זו, בוודאי שלא מבלי לצרף כצד את רוכש הזכויות לדירה.

בענין זה מסתמך ב"כ הנתבעת על הוראת סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה הקובע כי:

"המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר; עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות..."

לטעמי, לא דקדק ב"כ הנתבעת בטענתו זו שכן כידוע עסקת המכר והעברת הזכויות בדירה מושלמת רק בעת ביצוע רישום הזכויות בלשכת הרישום המקרקעין, ואין ברישום הערת האזהרה כדי להוות השלמה של הליך העברת הזכויות במקרקעין. אמנם להערת האזהרה ניתנו מאפיינים "מעין קנייניים" בהקשרים מסויימים (ראה ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199(1999) והפסיקה המאזכרת אותו בהקשרים שונים), אולם אינני סבורה כי בהקשר של זכויות וחובות כלפי השוכר, יש לראות ברישום הערת אזהרה משום "העברת הזכויות במושכר" לפי סעיף 21 הנ"ל. משכך, אינני סבורה כי עם כריתת הסכם המכר או רישום הערת האזהרה עברו זכויות המשכיר לרוכש העתידי של הבעלות בדירה, אפילו באם נודע לנתבעת, השוכרת כן, על דבר העברת הזכויות העתידית.

יתרה מכך, גם באם הייתי סבורה כי די בהסכם המכר וברישום הערת האזהרה כדי לקבוע שהזכויות במושכר הועברו למר גיא כהן, הרי שעילת הפינוי לה טוען התובע קמה, לגישתו, מיום סיום שנת השכירות הקבועה בהסכם האחרון וקודם לתחילת תקופת האופציה, דהיינו ביום 1.7.11 ובמועד זה, הבעלים של הדירה, ואין על כך מחלוקת, היו אותם בעלים שהתובע מייצגם בהסכמי השכירות אל מול הנתבעת (והנתבעת לא העלתה כל טענה כנגד ייצוגו את אותם הבעלים, וטוב שכך, לאור העובדה כי במהלך כל שנות השכירות ידעה כי התובע מייצג את בעלי הדירה).

5. אומר כבר בפתח הדברים כי לא מצאתי שיש בטענות התובע בגין ההפרות הנוספות כדי להקים לו תביעת פינוי כנגד הנתבעת, ככל שעומדת לה הזכות לממש את האופציה ולהאריך את הסכם השכירות האחרון עד ליום 1.7.12, ולפיכך השאלה הרלבנטית להכרעתי הינה: האם עומדת לנתבעת זכות האופציה, אם לאו?

סעיף 15 להסכם השכירות קובע כדלקמן: "לשוכר זכות להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת של 12 חודשים החל מתאריך 1.7.11 ועד לתאריך 1.7.12 ובלבד שיודיע על כך בכתב למשכיר שלושה חודשים לפני תום תקופת השכירות. דמי השכירות יהיו בתקופת ההארכה מוצמדים למדד המצטבר של המחירים לצרכן ו/או מחירי הבניה ו/או שער הקניה של דולר ארה"ב לפי ברירת המשכיר....ובתנאי מפורש שלא יהיו כל הפרות שהן בתקופת חוזה זה...."

לטעמי, התנאי, לפיו מימוש האופציה נעשה באמצעות הודעה בכתב, כמו גם יתר התנאים הפורמליים למימוש האופציה, הוא תנאי ראייתי ולא מהותי, שבלעדיו אין מימוש אופציה. התנאי נועד כדי להמעיט במחלוקת על שאלת מימוש האופציה (כפי שניתן להיווכח במקרה שבפני), וכיוון שמדובר בתנאי ראייתי, הרי שאין מניעה להוכיח מימוש זה בראיות אחרות, כגון, על ידי התנהגות הצדדים.

כמו כן, התנאי עצמו, ככל הוראה אחרת הכלולה בהסכם, יכול שישונה על ידי הצדדים, גם בדרך של התנהגות (ע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרים בע"מ, פ"ד מו(4) 35, 40 (1992), ואין בהסכם השכירות בענייננו הוראה השוללת אפשרות זו.

6. אין מחלוקת בין הצדדים כי הודעה בכתב שלושה חודשים לפני תום תקופת השכירות לא ניתנה, אך קיימת מחלוקת באם בכלל ניתנה הודעה על רצון הנתבעת לממש את האופציה לפני תום תקופת השכירות. להלן אפרט את השתלשלות הענינים בין הצדדים והמחלוקות בנוגע לה ובנוגע למשמעויות שיש ליתן להתנהגות הצדדים.

ביום 27.6.11 הגיע התובע יחד עם מתווך בשם אלי אפריים (להלן: "המתווך") לביקור בדירה וזאת לאחר שהתקיימה בין התובע לנתבעת שיחת טלפון (ביוזמת התובע) אשר בה תאם עם הנתבעת את הביקור והודיע לה כי הבעלים של הדירה אותם הוא מייצג, מבקשים למכור את הדירה.

בין הצדדים קיימת מחלוקת הן באשר לתוכן השיחה הטלפונית והן באשר לדברים שנאמרו במהלך הביקור.

7. באשר לתוכן שיחת הטלפון בין הצדדים, בעוד שהתובע טוען כי הוא תיאם עם הנתבעת ביקור בדירה וציין בפניה כי בכוונת הבעלים להעמידה למכירה, ומכחיש כי נושא מימוש האופציה עלה בשיחה זו, הרי שלטענת הנתבעת בשיחה זו היא ציינה את קיומה של האופציה ואת רצונה לממשה, ואילו התובע, אשר לטעמה נשמע מעט מבולבל משהועלה ענין האופציה, טען כי שכח מהאופציה אולם הבטיח לה שלא תיפגע ותוכל לממשה שכן, הדירה מוצעת למכירה כנכס להשקעה ולפיכך סביר להניח כי תוכל להמשיך ולהתגורר בבית, רק עם בעל בית החדש.

8. באשר לתוכן השיחה בין הצדדים במהלך הביקור, הרי שלטענת התובע והמתווך שהעיד מטעמו נאמר לנתבעת כי לכשימצא קונה לדירה יתכן ותאלץ לפנות את הדירה (ככל שהקונה לא יסכים להמשך החזקתה בדירה) ולנוכח דברים אלו, ציינה הנתבעת כי יידרשו לה חודשיים שלושה לצורך פינוי הדירה.

לעומתם, טוענת הנתבעת, וגרסתה בענין נתמכת בעדות חברה לחיים מר אבי אלפסי (להלן: "אלפסי"), כי במהלך הביקור, משפנתה הנתבעת לתובע ושאלה אותו מה בקשר לזכויות שלה בדירה, השיב המתווך כי אין לה סיבה לדאגה מאחר והדירה מוצעת למכירה כנכנס להשקעה בהיותה דירה קטנה ולפיכך "ב-99%" תוכל הנתבעת להישאר בדירה והיא לא תיפגע מכך.

לגרסת כל הצדדים הפגישה הסתיימה באווירה טובה.

9. לאחר שמיעת העדויות בפני אני מוצאת להעדיף את גרסת התובע, הן מבחינה עובדתית והן מבחינת המסקנה המשפטית הנובעת מהעובדות הרלבנטיות, ואינני מקבלת את גרסתה של הנתבעת כי קודם לביקור המתווך בדירה העלתה בפני התובע את נושא קיומה של האופציה, אלא שענין זה הועלה על ידה, כגרסת התובע, רק לאחר אותו ביקור בדירה ומשנוכחה לדעת כי לא תוכל להמשיך ולהתגורר בדירה באותם התנאים שמקנה לה הסכם השכירות עם התובע.

קביעה זו עולה בקנה אחד עם עדות המתווך בפני וגם עם העובדה שבמהלך הביקור בדירה לא הועלתה המילה "אופציה" במהלך השיחה בין הצדדים, כפי שאישר אלפסי בעדותו.

לא נראה לי סביר כלל וכלל כי סוגיה כה מהותית הנוגעת למימוש האופציה להמשך מגוריה בדירה, לא תועלה על ידה באופן מפורש במהלך אותו הביקור והשיחה בינה לבין התובע והמתווך.

המתווך בעדותו פרט את התנהלות השיחה בין הצדדים וגרסתו בענין זה מהימנה ואף תואמת למעשה ברובה את גרסת הנתבעת ומר אלפסי שכן, כפי שהסביר המתווך, והדבר גם עולה מהגיונם של הדברים, בשלב זה של הביקור הראשוני בדירה הוא לא ינקוט בלשון של וודאות וביטחון אלא ינקוט בלשון זהירה ולפי דבריו יציין כי רק בהתמלא תנאים מסוימים תוכל הנתבעת להמשיך ולהתגורר בדירה חרף מכירתה לאדם אחר.

טענת ב"כ הנתבעת כי מאחר ולמתווך אינטרס בקיום הסכם המכר הן ביותו מתווך והן לאור העובדה כי אביו של הקונה הינו קולגה שלו, ולפיכך אין לתת אמון בעדותו, איננה מקובלת עלי. התרשמתי שהמתווך הציג את חילופי הדברים שהיו באותו ביקור בצורה מהימנה ולא סביר בעיני כי נקט בלשון של וודאות ובטחון כפי שטוענת הנתבעת.

אוסיף ואומר כי גם באם השתמש המתווך ו/או התובע במושג "99%" ביחס לסיכויי הנתבעת להמשיך ולהתגורר בדירה, אין בכך כדי ליצור הבטחה או מצג שכך יהיו פני הדברים שכן, שימוש במונח זה דווקא מצביע לטעמי על כך שקיים סיכוי ולו קטן כי הדברים לא יסתדרו כפי שהנתבעת מעוניינת ועליה לקחת אפשרות כזו, בחשבון.

במצב דברים כזה, באם אכן היתה בין הצדדים הסכמה קודמת למימוש האופציה, כטענת הנתבעת, הייתי מצפה כי כנגד תשובה של "99%" היתה הנתבעת מתריסה בפני התובע כי הדבר עומד בניגוד להסכמתו למימוש האופציה בשיחה הטלפונית המקדימה, ולא שהביקור יסתיים באוירה טובה, כפי שתארו אותה הצדדים.

10. אינני מקבלת טענת ב"כ הנתבעת כי בין הצדדים קיים היה הסכם מכללא הנובע מהנוהג שהיה ביניהם במשך שנות השכירות כי סעיף האופציה ממומש בכל שנה מבלי שתידרש הנתבעת ליתן הודעה מראש על כך וזאת בניגוד לאמור בסעיף 15 בחוזה השכירות.

עיון בהסכמי השכירות שצרפה הנתבעת לכתב ההבנה מעלה כי במהלך 4 שנות השכירות הקודמות, בכל שנה ושנה, נחתם על ידי הצדדים הסכם שכירות חדש. אמנם, לא חלו שינויים משמעותיים בנוסח ההסכמים ולמעשה שונו בהם רק תאריכי תקופת השכירות אולם, בניגוד לגרסת הנתבעת אין מדובר באותו חוזה שרק שונו בו התאריכים שכן ניתן לראות למשל כי בין שנת 2006 ל- 2007 מולא הסכם חדש שאומנם כלל את אותם תנאים משנת 2006, אולם הוא נערך מחדש ונחתם מחדש והדבר עולה מהשוואת כותרת ההסכם וחתימות הצדדים ומהבדלים קטנים כמו למשל תוספת בכתב יד המופיעה מעל סעיף 7 להסכם. אמנם נכון כי בהמשך, ככל הנראה ביצעו הצדדים את תיקון התאריכים על העתק ההסכם שנערך בשנת 2007, אולם ניכר כי ההסכם האחרון שנערך בחודש 7/2010, נערך דווקא על הנוסח המקורי של ההסכם משנת 2006, דבר העולה מהשוואה פשוט בין ההסכמים שצרפה הנתבעת לכתב הגנתה.

מכאן שמהתנהלות הצדדים במשך שנים למדה אני דווקא על היפוכו של דבר לעומת טענת הנתבעת, ומקבלת אני את טענת התובע כי בכל שנה ושנה חודש ההסכם בינו לבין הנתבעת על בסיס אותם תנאים אולם לא הופעלה האופציה באיזו מהשנים הקודמות. אילו אכן היתה מופעלת אופציה, לא היו נדרשים הצדדים כלל לעריכת חוזה חדש ואין זה משנה ביוזמתו של מי מהצדדים נעשה הדבר. באם אכן הנתבעת היתה כה בטוחה כי היא ממשיכה להחזיק בדירה מכח מימוש האופציה שבהסכם למשל בשנת 2008, מדוע היא זו שפנתה מיוזמתה כך לטענתה, לתובע וביקשה כי יערך ביניהם חוזה שכירות חדש?

עצם העובדה שהסכם השכירות חודש באותם התנאים (למעט בהסכם האחרון) אין בו ללמד על מימוש האופציה, ובהעדר טענה בדבר מתן הודעה על כוונה לממש את האופציה מצד הנתבעת, אין מקום לפרש את התנהלות הצדדים כמעידה על מימושו.

11. יתכן ונכונה טענת הנתבעת כי באם בעלי הדירה שהתובע נציגם לא היו מבקשים למכור את הדירה, היתה ממשיכה להתגורר בדירה באותם תנאים ובכפוף לחתימת הסכם חדש אולם, אין כל בטחון בכך וממילא משלא חודש הסכם השכירות ומשלא הודיעה הנתבעת על רצונה במימוש האופציה, אלא לאחר שזו כבר לא היתה קיימת, אין בידיה כל זכות להמשיך ולהתגורר בדירה מכח הסכם השכירות האחרון.

12. חרף מסקנתי זו אינני מקבלת טענת התובע כי היה על הנתבעת לסלק ידה מהדירה ביום 1.7.11, שכן נכונה טענת הנתבעת כי מהעדויות שנשמעו בפני עולה כי ניתנה לנתבעת הסכמת התובע להאריך את תקופת השכירות למשך חודשיים-שלושה נוספים, והדבר גם עולה מעדותו של המתווך, ומכאן שלא היה עליה לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות אלא רק ביום 27.9.11 כדרישת התובע במכתבו אליה מיום 25.7.11. לכאורה, כתוצאה מכך, תביעת התובע, שהוגשה בחודש 8/11 הוגשה קודם להתגבשות עילת הפינוי כנגד הנתבעת, אולם לאור העובדה כי בנתיים חלף עבר גם המועד שבו קמה עילת הפינוי, אינני סבורה כי יש בכך להביא לדחיית התביעה מטעם זה.

לסיכום

מכל האמור לעיל עולה כי דין תביעת הפינוי להתקבל, ואני מורה לנתבעת לפנות את הדירה ולסלק ידה ממנה בתוך 30 יום ממועד המצאת פסק הדין, ולהחזיר את החזקה בה לתובע כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ.

הנתבעת תישא בהוצאות התובע בסך 620 ₪ בגין הליך זה, סכום שישולם בתוך 30 יום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

לאור קביעתי באשר לזהות בעלי הדירה, אני מורה על העברת דמי השכירות שהופקדו בקופת בית המשפט, לבקשת הנתבעת לידי התובע, וקובעת כי בכך עמדה הנתבעת בחובת תשלום דמי השכירות החוזיים לחודשים 10-12/11, מבלי שתהא בכך משום קביעה ביחס לתביעה כספית שהגיש ו/או יגיש התובע כנגד הנתבעת.

המזכירות תשלח עם פסק הדין את פרוטוקול הדיון אשר ככל הנראה לא הומצא לצדדים בתום הדיון בשל תקלה.

ניתן היום, א' טבת תשע"ב, 27 דצמבר 2011, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: יצחק אבנון
נתבע: איריס אבוחצירא
שופט :
עורכי דין: