ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין סילון מיכאל נגד רמי דניאל :

סילון מיכאל

ע"י ב"כ עו"ד שמואל קספר

נ ג ד

רמי (רחמים) דניאל

בית משפט השלום בירושלים

כב' השופטת מרים ליפשיץ-פריבס

פסק דין

1. לפניי תביעה כספית בגין הפרת הסכם שכירות באי תשלום דמי השכירות כסידרם ע"י השוכר- הנתבע , לרבות תשלומים נלווים וכן בגין אי פינויו של המושכר במועד וחיובו בשל כך בפיצוי מוסכם בסך 30$ לכל יום איחור.

2. הנתבע, דוחה את טענותיו של התובע וטוען כי עם תום תקופת השכירות לפי ההסכם ביולי 2006 , נמשכה השכירות מבלי שנקבע מועד לסיומה. לפיכך, לא קמה עילת תביעה כנגדו בגין אי פינוי המושכר מוקדם יותר ואין הוא חייב בפיצוי לתובע בגין איחור במסירת המושכר. הנתבע הוסיף כי הוא לא פיגר בתשלומים, כי אם עיכב וקיזז את התשלומים מחמת ליקויים במושכר, שלא תוקנו ע"י התובע.

טענות הצדדים:

3. התובע , השכיר לנתבע דירה המצויה ברחוב בר-כוכבא 10-12 בירושלים ( להלן - "המושכר"). הסכם שכירות, נחתם ביום 27.2.2005 ( להלן-"ההסכם" , נספח א' לכתב התביעה) ותקופת השכירות שנירשמה בו היא מיום 7.3.2005 ועד 15.8.2005. ההסכם ותקופת השכירות הוארכו ביום 19.8.2005 עד סוף חודש יולי 2006 . התובע טוען, כי תקופת השכירות אמורה היתה להסתיים לאחר הארכות נוספות שלה, בסוף חודש יולי 2008. למרות זאת, נשאר הנתבע במושכר עד ליום 7.4.2009 ללא כל זכות שבדין. כך גם ניטען כי הנתבע, לא שילם את דמי השכירות כמתחייב בהסכם ופיגר בתשלומים במשך תקופה ארוכה עד לסילוקם ביום 16.7.2008 .

ביום 16.7.2008 פנה התובע בדרישה לנתבע לפנות את המושכר עד סוף יולי 2008 והודיעו כי השכירות לא תוארך עוד (נספח ב' לכתב התביעה). בתגובה לדרישה זו, השיב הנתבע כי הוא לא יעמוד בדרכו של התובע בדרישתו ממנו לפנות את המושכר, אך טען כי לאור ההתראה הקצרה, המועד המוצע על ידו לפינוי הוא בסוף אוגוסט 2008 , במידה ויקבל את אישורו לכך תוך שבוע ימים (נספח ג' לכתב התביעה). ביום 27.7.2008 הודיע התובע לנתבע, כי מוסכם עליו שהפינוי יהיה באמצע חודש אוגוסט (נספח ד' לכתב התביעה) אך הנתבע מצידו, סרב לכך ועמד על דרישתו שהפינוי יהיה בסוף חודש אוגוסט 2008.

4. למרות זאת, הנתבע לא פינה את המושכר בסוף חודש אוגוסט 2008 ופנה ישירות לתובע (ולא באמצעות בא כוחו כפי שנעשה עד אז) וביקש להישאר במושכר עד ליום 20.9.2008 (הודעת מייל לתובע ששהה בצרפת, צורפה כנספח ו' לכתב התביעה). לא ניתן לו אישור לכך והמושכר לא פונה גם בחודש 9/08 . בחודש אוקטובר 2008 , שוב , לא פינה הנתבע את המושכר בטיעונו כי בהתאם לחוק השכירות יש ליתן לו שהות של 3 חודשים לפינוי המושכר, בהיותו פרק זמן סביר לפינוי.

5. התובע טוען כי עד מועד הגשת התביעה ביום 21.12.2008 , לא פינה הנתבע את המושכר. בגין איחור של 105 ימים בפינוי המושכר, עליו לשלם לדידו פיצוי מוסכם בסך של 30$ לכל יום איחור, כאמור בסעיף 13 להסכם , העומד ע"ס של 3,150$ והסכום בשקלים הוא 12,500 ₪. זאת ועוד, הנתבע קיזז על דעת עצמו בטענות שווא תשלומים בגין התקנת דוד שמש, למרות שבפועל לא התקין אותו . משנודע הדבר לתובע, שילם הנתבע את הסכום שקוזז על ידו מדמי השכירות אך זאת, באיחור של שנה. כמו כן טען התובע, כנגד הימנעותו של הנתבע מתשלום דמי וועד בית בסך של 7,660 ₪ (נספח י' לכתב התביעה, מכתבו של יו"ר וועד הבית).

6. הנתבע טוען מנגד, כי הואיל והתביעה מבוססת על הסכם השכירות, שהוארך עד סוף יולי 2006 נימצא כי מאותו מועד, יולי 06' המשיכה השכירות, בלא קביעת מועד לסיומה. במכתבו מיום 24.7.2008 הוא ביקש להגיע להסכמה עם התובע בדבר מועד פינוי בסוף חודש אוגוסט 2008 על מנת שתהיה שהות בידו, במשך כחודש ימים, למצוא דירה חילופית. ב"כ התובע, דחה את דרישתו בשרירות לב ודרש ממנו לפנות את המושכר תוך שבועיים בלבד. פנייתו הנוספת אליו בנידון כשלה, למרות שהבהיר לב"כ התובע כי יש ליתן לו זמן סביר לפינוי. בנסיבות אלו טוען הנתבע, כי אין לראותו כמי ששהה במושכר בניגוד למוסכם והפינוי, לא היה באיחור.

7. לעניין תשלומי שכר דירה טען הנתבע, כי התובע לא הציג את הדברים כהוויתם. הוא לא טען מעולם כי קיזז מדמי השכירות בגין התקנת דוד שמש כי אם הקיזוז בוצע אך רק משלא ניתנו לו הוראות מצד התובע בנוגע לרכישתו, הוא לא רכש בפועל בעצמו את הדוד (נספח ו לכתב התביעה). יתירה מכך, נגרם לו נזק מהיעדר מים חמים במושכר לאורך תקופה ארוכה ואין להלין כנגדו בנדון.

לעניין דמי וועד הבית טען הנתבע כי התנהלות וועד הבית היתה בעייתית. משהתגלו לו אי סדרים הוא דרש העתקי החשבונות (נספחים ב, ג ו- ד לבקשת רשות להתגונן). וועד הבית סרב ליתן לו ד"ח ולפיכך, הוא עיכב את התשלומים. ביום 21.11.2008 הוא שילם את תשלומי וועד בית תחת מחאה לתקופה של עד סוף שנת 2008 (העתקי קבלות, צורפו כנספח ה' לבקשת רשות להתגונן) והיה ידו לתובע על ביצוע התשלום. לפיכך, דרישתו של התובע לתשלום רכיב זה, היא בחוסר תום לב .

ניהול ההליך:

8. ביום 8.3.09 ניתנה החלטה ע"י כב' הרשם בבש"א 1649/09 בדחיית בקשת רשות להתגונן וניתן פסק דין לבקשת התובע בהיעדר התייצבות של הנתבע לדיון. הנתבע עתר לביטול פסק הדין ולמתן רשות להתגונן בבש"א 3008/09. לאחר שמיעת בעלי הדין, קיבל הרשם א' פוני את הבקשה בחלקה וניתנה רשות להגן כנגד התביעה לסעד כספי בכפוף להפקדה בסך של 7,500 ₪ בקופת בית המשפט ( החלטה מיום 2.3.2010 ). בקשר לעילת הפינוי נקבע כי אינה רלוונטית עוד, הואיל והמושכר הוחזר כבר לתובע. ערעור על החלטת כב' הרשם, שלא להורות על ביטול פסק הדין לסילוק יד מהמושכר, נדחה על ידי ביום 8.8.2010.

9. ביום 24.3.2011 ניתנה החלטתי לפיה בנסיבות העניין, יש לראות את בקשת רשות להתגונן ככתב הגנה ונדחתה בקשתו של הנתבע להאפשר לו להגיש תביעה שכנגד. בהתאם לכך, יבחנו הטענות באשר לסעד הכספי לפי כתב תביעה ובקשת הרשות להתגונן.

קיומו של הסכם השכירות:

10. הנתבע העיד כי השכירות נימשכה, אך ההסכם לא הוארך, משהסתיים תוקפו בסוף חודש יולי 2006. לפיכך על פי עדותו, תנאי ההסכם לא חלים על השכירות הנמשכת (עמ' 14 שורות 15-21 לפרוטוקול מיום 9.6.2011) ויש להחיל עליה, את הוראות חוק השכירות לעניין מועד פינוי המושכר (עמ' 14 שורות 25-30 ). בשונה מכך, בעדותו של הנתבע בפני הרשם מיום 2.11.2009 אמר הנתבע כי הסכם שכירות הוארך, בלי תאריך סיום (עמ' 3 שורה 7). ההסכם, הוארך מכללא ולא היה 'שום דיבור' על מועד סיום (עמ' 3 שורות 10-11, 15, 18). נמצאתי למדה מהעדויות, כי גם הנתבע סבר כי ההסכם המשיך לחול על השכירות, אף שלא נקבע מועד סיומה.

11. חיזוק לכך ניתן למצוא בהתנהגות הצדדים, שנהגו על פי הוראות ההסכם, הגם שלא הוארך בחתימת הצדדים. נכונים הדברים, לעניין שיעור דמי השכירות, מועד הדרישה וביצוע תשלום דמי השכירות, חיוב בנשיאה בתשלומים נלווים כאמור בהסכם. כמו כן, מחליפת המכתבים בין הצדדים, למדתי כי הנתבע לא הכחיש את המשך החלת ההסכם על השכירות (ראו: נספחים ב'-ט' לכתב התביעה).

לאור האמור אני קובעת כי תקופת השכירות הוארכה וההסכם ותנאיו המשיכו לחול עליה, לפי התנהגותם של הצדדים למרות, שלא נחתם כתב הארכה להסכם.

מועד פינוי המושכר:

12. אין חולק כי הנתבע, פינה את המושכר בתחילת חודש אפריל 2009 ( עמ' 18 שורה 8 לפרוטוקול מיום 9.6.2011) . דרישת פינוי ראשונה שנמסרה לנתבע, היא במכתבו של ב"כ התובע מיום 16.7.08 לפיה עליו לפנות את המושכר בסוף חודש יולי 2008 ( נספח ב' לכתב התביעה וסעיף 2 לתצהיר תשובה של הנתבע). במשלוח המכתב , יש כדי לסתור את טענתו של הנתבע לפיה הייתה הסכמה בעל פה בינו ובין התובע, שיש בידו להישאר במושכר, ללא כל הגבלה ( עמ' 18 שורות 10-15) . לא השתכנעתי מעדותו של הנתבע כי היתה הסכמה כניטען על ידו, שלא נתמכה בראייה כלשהי ואינה מתיישבת עם עדותו של ב"כ התובע ועם חליפת המכתבים, שאינה מעידה על הסכמה להארכת השכירות ללא הגבלה.

13. בהתאם לתקופת השכירות על פי ההסכם, למשך 6 חודשים ולאור קביעתי כי ההסכם הוארך בהתנהגותם של הצדדים בניהול יחסי השכירות ביניהם, עולה כי מועד סיומה של תקופת השכירות הוא בתום יולי 2008. כך גם, האחריות לפי ההסכם, מוטלת על השוכר להחזיר את המושכר למשכיר בתום תקופת השכירות כשהוא פנוי (סעיף 3 להסכם). בדומה לכך קובע סעיף 20(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן-"החוק") : "בתום השכירות חייב השוכר להחזיר למשכיר את המושכר והמשכיר חייב לקבלו". לפיכך, היה על הנתבע לדאוג להחזרת החזקה במושכר לידי התובע ואין בהמשך ישיבתו בו בתום אותה כדי ללמד על הסכמתו של התובע לכך והוכח אכאמור, כי הוא נדרש לפנות את המושכר. לשיטתו של הנתבע, אם לא קיים הסכם מחייב ביניהם, יש להחיל על השכירות את הוראות החוק. סעיף 19 לחוק קובע:

"סיום השכירות

19. (א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.

(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות

(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;

(2) בכל מקרה אחר - במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה."

בהתאם להוראת סעיף 19(א) לחוק, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה

לצד השני בהיעדר הסכם מחייב . יחד עם זאת, לפי סעיף 19(ב)(1), תסתיים השכירות על פי

מועד תשלום דמי השכירות של התקופות הקצובות ובתום התקופה המתחילה בסמוך

לאחר מתן ההודעה.

14. בעניינינו, לפי הוראות ההסכם, עסקינן בתשלומים חודשיים של דמי השכירות, המשולמים

בכל שביעי לחודש (ראו גם בסיפא למכתבו של הנתבע, נספח ג' לכתב התביעה) או כעבור

שלושה חודשים לאחר מתן ההודעה והכל לפי המועד הקצר יותר. לפיכך ובהתאם

להוראות החוק, עמדה לתובע הרשות לדרוש את סיום תקופת השכירות, באמצע חודש

אוגוסט 2008 (כאמור בנספח ד' לכתב התביעה).

15. הצדדים, לא הגיעו להסכמות בעניין מועד פינוי המושכר. על חוסר ההסכמה ניתן ללמוד בין

השאר במכתבו של הנתבע לב"כ התובע מיום 29.7.2008 בו נאמר: "במידה ולא אקבל לידי

את ההסכמה האמורה לפני סוף חודש זה הרי שאין ולא תהיה כל הסכמה במועד מאוחר

יותר" (נספח ה' לכתב התביעה). כך אכן ארע בפועל אף שלא היתה לנתבע זכות לנהוג

כאמור במכתבו זה בהתאם להוראות החוק. השוכר, אינו רשאי להחליט באופן חד צדדי על

המשכת השכירות למועד שייקבע ויוחלט על ידו והשכירות, אינה ללא הגבלת זמן.

יוער כי גם הנתבע לא סבר כי עומדת לו הזכות לכך, לפי מכתבו לתובע מיום 24.7.08 (נספח

ג' לכתב התביעה ) לפיו הוא לא יעמוד בדרכו של התובע לפינוי המושכר, כי אם ביקש

להסכים על מועד פינוי סביר, עד סוף אוגוסט 2008.

על חובת תום לב ביחסי שכירות, מצינו בסעיף 4 לחוק: "חיוב הנובע מחוזה שכירות יש

לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוזה".

התנהגותו של הנתבע בהמשך שהייתו במושכר לפרק זמן ארוך לאחר המועד , בו הוא ביקש

מלכתחילה שתינתן לו ארכה עד אז לפינוי( תום חודש אוגוסט) יש בה כדי להעיד על חוסר

תום לב בהארכה חד צדדית של השכירות עד לאחר הגשת התביעה לסילוק יד (כאמור

במכתבו , נספח ה' לכתב התביעה).

16. לאור האמור, אני קובעת כי בהיעדר מועד מחייב בהסכם לסיום השכירות ועל פי מועדי

התשלום של דמי השכירות לפי ההסכם והתנהגות הצדדים, עמדה לתובע הזכות

להודיע לתובע על סיום תקופת השכירות ביום 7.8.08 . משניתנה, הסכמתו של התובע

לנתבע, להארכת השכירות עד אמצע חודש אוגוסט 2008 (נספח ד' לכתב התביעה), היה

עליו לפנותו ביום 15.8.08.

מכאן עולה כי הנתבע, אחר בפינוי המושכר מיום 15.8.08 ואילך. בהתאם לכך, אני קובעת

כי הדרישה לסעד כספי בגין האיחור בפינוי בגין 105 יום (קרי: עד מעד הגשת התביעה) יש

להפחית ממנה 15 יום, לפי לוח הזמנים ולהעמידה על 90 יום בלבד.

תשלומים בגין השכירות:

17. תשלומי וועד בית: הוכח כי הנתבע שילם ביום 25.11.2008 סך של 6,660 ₪ בגין וועד הבית , קרי: באיחור של כ- 15 חודש ( נספח ג לתצהירו של הנתבע , עמ' 4 שורות 13-21 לפרוטוקול מיום 2.11.2009 בפני הרשם), אף שהתשלום בוצע בטרם הוגשה התביעה . לפי סעיף 10(א) להסכם השכירות, היה על הנתבע לשלם את ההוצאות הכרוכות באחזקת המושכר לרבות ועד הבית ובסעיף 10(ב) להסכם נדרש הנתבע להעביר את הקבלות לידי ב"כ המשכיר. הפרה של סעיף 10 להסכם, מהווה לפי סעיף 15 בו, הפרה עיקרית ויסודית.

18. אי תשלום דמי שכירות במועד: לעניין תשלום דמי השכירות, העיד הנתבע בפני כב' הרשם בישיבה מיום 2.11.2009 כי הוא לא אחר בתשלום כי אם עיכב את תשלומים עבור כ- 4 חודשי שכירות, למשך שנה או שנה פלוס (עמ' 5 שורות 9-17 ). בעדותו בפני, אמר הנתבע כי הוא עיכב 4 חודשי דמי שכירות בערך כשנה (עמ' 12 שורה 8 ו- 29-31). חודשיים של דמי שכירות, קוזזו לדבריו כאמור בסעיף 12 לתצהירו והם מהווים חלק מאותם 4 חודשי שכירות ולא בנוסף להם (עמ' 13 שורות 7-18). איחור זה בתשלום של 4 חודשי שכירות, אין בו משום הפרה של ההסכם לפי עדותו (עמ' 15 שורה 3 לפרוטוקול מיום 9.6.2011). הוכח אם כן, כי עוכב תשלום של דמי שכירות עבור 4 חודשי שכירות לפרק זמן של כשנה .

על פי ההסכם, דמי השכירות הם חיוב עצמאי שאינו מותנה בדבר זה או אחר (על היות החיובים אצמאיים ראו: ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני, פורסם בנבו, ניתן ביום 21.6.84).

לא הוכח כי הנתבע, הודיע מראש או על אתר במועד עיכוב התשלום, לתובע או לבא כוחו על כוונותיו לעכב תשלום דמי השכירות או לקיזוז מחיוביו בגין ליקויים במושכר. הודעה כאמור, נשלחה רק ביום 31.8.08 (נספח ו לכתב התביעה) הרבה לאחר עיכוב בתשלומים, שלא כדין.

חשוב מכך, הנתבע לא ביצע על חשבונו תיקון כלשהו למושכר שבגינו, היה בידו לקזז מדמי השכירות. לא בכדי, שילם הנתבע את התשלומים שעוכבו על ידו, אמנם באיחור ניכר,משעמד על חיובו לעשות כן משלא ביצוע תיקון בעצמו.

לפיכך אני קובעת כי ההסכם הופר ע"י הנתבע, בעיכוב תשלום דמי שכירות.

טענת קיזוז:

19. בחנתי את טענת הקיזוז , בגין כל סכום שיפסק כנגד הנתבע. טענת קיזוז, ככל טענת הגנה אחרת, צריכה להיות מוכרת בדין המהותי (ראה: ע"א 285/88 העמותה מוסדות קליוולנד נ' ש.י.ל.ן אחים נחום חברה לבנין, פ"ד מד(4) 413, 420 ; ספרו של א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה שביעית) עמ' 320). על פי סעיף 25 לחוק השכירות וסעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 , קיימת זכות קיזוז מדמי שכירות. לאור זאת, בחנתי אם עמד הנתבע בנטל ההוכחה המוטל עליו, להוכחת טענת הקיזוז (ע"א 78/04, המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, תק-על 2006(4), 64).

20. בתצהיר התשובה של הנתבע , נאמר כי נגרמו לנתבע נזקים ברי קיזוז בסך 19,972 ₪. לשיטתו, כתוצאה מסירחון יש להשיב לו 10% משכר הדירה ובסך הכל 3,120$ בסך 10,920 ₪ בשקלים. בנוסף, בהעדר מים חמים במשך שנה ותשעה חודשים יש להשיב לו 10% משכר הדירה, בסך 1,365$ השווה ל - 4,777 ₪. נוסף על כן, יש להשיב לו 4,575 ₪, 50% מדמי וועד הבית ששולמו על ידו, בהעדר חימום מרכזי בסלון ובחדר האמבטיה.

21. בחקירתו של עו"ד קספר נשאל בדבר הסרחון בחדר האמבטיה ונענה, כי הוא לא היה מודע לדבר (עמ' 10 שורה 27 בפרוטוקול מיום 9.6.2011) מה גם שבחמשת המכתבים שצורפו לתצהירו של הנתבע, לא נאמר דבר אודות הסרחון. כך גם, התובע לא התבקש או נידרש באיזה ממכתביו של הנתבע, להפחית את דמי השכירות או את התשלומים לוועד הבית ולא טען כנגד קלקול בחימום המרכזי בחלק מחדרי המושכר. לראשונה לטענתו, הועלו הדרישות בנדון, בתצהירו של הנתבע.

ב"כ התובע טען כי גם בבקשת רשות להתגונן, בה היה אמור הנתבע לפרט את דרישת הקיזוז, הדבר לא נעשה (עמ' 10 שורות 29-32 ). זאת ועוד, למרות הליקויים שהנתבע טוען להם, הוא ביקש להמשיך את השכירות ואת תשלום דמי השכירות כסידרם (עמ' 11 שורה 11 ).

22. הנתבע פרט בתצהירו בתמיכה לבקשת רשות להתגונן, את טענותיו בנוגע לליקוים במושכר. יחד עם זאת, בהיעדר ראייה לתמוך בטענתו בדבר ריח רע במושכר ועל פי התנהלותו שמגוריו במושכר למשך מס' שנים, ללא משלוח מכתב דרישה בנידון לתיקון הליקוי ע"י התובע, לא הוכח קיומו של ריח רע במושכר ולא השתכנעתי כי הופרע השימוש במושכר בגינו. יתירה מכך, אם אכן גילה הנתבע את דבר הריח הרע כגרסתו, עובר לתחילת השכירות, צפוי היה שידרוש בהסכם או בטרם כניסתו למושכר את תיקון הליקוי ע"י התובע. זאת, לא עשה הנתבע ואף הגדיל את נזקו הניטען באי ביצוע התיקון בעצמו אם אכן פנה לתובע בנידון וסורב.

לא צפוי, שהנתבע יאריך את תקופת השכירות אילו היה במושכר ריח הרע המפריע לשימוש בו ובפרט מבלי שידרוש להפחית מדמי השכירות בגינו או לתקן את הליקוי.

לפיכך, אני דוחה את טענת הקיזוז לעניין ריח רע בחדר האמבטיה, שלא הוכח קיומו.

23. מעיון בנספח י' לתצהירו של הנתבע עולה כי הנתבע קיזז מתשלומיו לדמי השכירות בגין הזמנה של דוד שמש ואיטום של הגג בשיעור של שני חודשי שכירות. הוכח בעדותו של הנתבע כי בפועל, הוא לא עשה שימוש באותם כספים שקוזזו ו/או עוכבו על ידו להתקנת דוד שמש או לביצוע תיקונים אחרים במושכר. אין בידי לקבל את טענתו כי היה בידו לעכב תשלומים ללא שימוש בכספים בתואנה כי לא קיבל הנחיות בנדון מהתובע. מעת, שהופנתה אליו דרישה מהתובע בגין הקיזוז, הוא שילם את שכר הדירה בגין אותם חודשי השכירות. בחקירתו הנגדית, השיב הנתבע כי יתכן והוא טעה ומדובר ב- 4 חודשי שכירות ולא בחודשיים (עמ' 13 שורה 16).

העד מטעם התובע, עו"ד קספר העיד כי לא נישלח אליו מכתב ולא היתה אליו פנייה בענין הליקוים הניטענים לרבות צורך בהתקנת דוד שמש. משלא קיבל מכתב בעניין דוד שמש, לא ידע על טענה כלשהי בעניין המים החמים (עמ' 11 שורה 4, 10 ו-28-29) ומהארכת תקופת השכירות, הוא למד כי לא היה חסר או לקוי במושכר.

מנגד, העיד הנתבע ועדותו לא נסתרה, בהיעדר התייצבות של התובע עצמו לדיון, כי לאחר שחל שינוי במערכת המים החמים בבניין הוא פנה לתובע על מנת שיתקין דוד שמש שכן, הופסק החימום המרכזי בבניין, באמצעות סולר. התובע, הבטיח לו לדבריו כי הוא יטפל בכך, אך לא עשה דבר (עמ' 15 שורות 30-33 , עמ' 16 שורות 4-5).

24. לפיכך אני קובעת כי לאור שינויים במושכר שלא היו בשליטת התובע שהביאו לצורך בהתקנת דוד שמש אשר לא הותקן ע"י התובע, קמה לנתבע זכות לקיזוז בגין רכיב זה.

בחנתי את נזקו של הנתבע בגין רכיב זה. הנתבע, לא הקטין את נזקיו בהתקנת דוד שמש בעצמו למשך קרוב לשנתיים למרות שעיכב למשך כשנה את תשלום דמי השכירות עבור 4 חודשים, לכאורה לצורך זה. לפיכך, אין לו להלין כנגד מלוא התקופה בה לא היו מים חמים במושכר. כמו כן, הנתבע לא הגיש ראייה כלשהי בתמיכה לטענתו בדבר גובה הסכום אותו יש לקזז בגין מערכת חימום הבית במושכר. על הנתבע, מוטל הנטל להוכיח בראיות מדוייקות, את הוצאותיו הנוספות בגין אי התקנת דוד שמש, ככל שנגרמה לו הוצאה והיה עליו להוכיח באמצעות מומחה מהו שיעור ההפחתה מדצי השכירות בגין היעדר דוד שמש במושכר. לא די בטענה סתמית בדבר שיעור הנזק לצורך ביצוע קיזוז כי אם יש להציג חישוב מדוייק ומבוסס ולא על דרך ההערכה בלבד כפי שנהג ( ראו: ע"א 579/85 , פד"י מ(2) 765). בה בשעה, השתכנעתי כי נגרמה לנתבע אי נוחות בגין אי התקנת דוד שמש, אך לא במידה רבה שכן , הוא המשיך להתגורר במושכר פרק זמן ארוך , לרבות הארכת השכירות, לאחר השינוי במערכת המרכזית של הבניין.

לפיכך, אני קובעת כי בגין רכיב זה, יש לקזז מחיוביו של הנתבע סך של 2,000 ₪ בלבד בגין אי נוחות שנגרמה לו, אותה יש וניתן להעריך על דרך האומדנא.

פיצוי מוסכם:

25. בהתאם לסעיף 13 להסכם אי פינוי המושכר המהווה הפרה יסודית של ההסכם. נקבע בהסכם פיצוי מוסכם בסך 30$ ליום בגין הפרה זו.

סעיף 15(א) חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע:

15(א) "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."

26. בשאלת התערבות בהפחתת פיצוי מוסכם שנקבע בחוזה, נקבע בסעיף סעיף 15(א) הנ"ל כי הדבר יעשה רק במקרים חריגים, בהם לא נמצא יחס סביר כלשהו - ולו בדוחק - בין שיעור הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לחזותו בעת כריתת החוזה. המבחן הוא האם ההפרה הקונקרטית, לפרק זמן ארוך לרבות תוצאותיה, נחזתה מראש בעת כריתת החוזה (ע"א 4481/90 ישראל אהרן נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ (1993) , מז (3) 427 (פורסם בנבו)).

בית משפט, לא מתערב בשיעור הפיצויים המוסכמים, אלא בנסיבות מיוחדות בהם לא נימצא יחס סביר כאמור לעיל, בין גובה הפיצוי ובין הנזק הנחזה (ראו: ע"א 4481/90 ישראל אהרון נ' פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנים בע"מ פ"ד מז (3) 427; ע"א 539/92 מטלוב (אלוף) זקן נ' דוד זיזה (1994) פ"ד מח(4) 189 , ע"א (חי') 2202-04-11 פני סמדג'ה נ' ליאוניד טרגר (פורסם בנבו) ניתן ביום 8.11.11) .

בנסיבות שבפני, לאור האיחור המשמעותי לפרק זמן ארוך בפינוי המושכר עד לאחר הגשת תביעת הפינוי, בהתחשב בסכום הפיצוי המוסכם והאפשרות לחזות מראש את ההנזק בגין אותה הפרה; שיעור הפיצוי המתיישב עם גובה דמי השכירות החודשיים, לא מצאתי כי שיעור הפיצוי לכל יום איחור בפינוי דורש או מצדיק את התערבותי בנוגע אליו. אין להתערב בהסכמות הצדדים לפי ההסכם ולפיכך, על הנתבע לשלם את הפיצוי על פי ההסכם.

27. בהתאם לקביעותיי ומשהוכח כי חלק מהתשלומים נשוא התביעה שולמו כבר ע"י הנתבע, אני מחייבת את הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם בגין האיחור בפינוי.

הנתבע, ישלם לתובע פיצוי בגין 90 ימי איחור סך 2,700$ בשקלים לפי שערו היציג של הדולר במועד פינוי המושכר. הנתבע, יקזז מחיוביו סך של 2,000 ₪.

28 . אני מחייבת את הנתבע בתשלום הוצאות משפט לתובע וכן בשכר טירחת עו"ד בסך 4,000 ₪.

29. התשלומים, ישאו ריבית והפרשי הצמדה, ממועד פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

המזכירות, תעביר לתובע את כספי ההפקדה של הנתבע בקופת בית המשפט והיתרה, תשולם ע"י הנתבע.

עותק יישלח לצדדים.

ניתן היום, כ' כסלו תשע"ב, 16 דצמבר 2011, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: סילון מיכאל
נתבע: רמי דניאל
שופט :
עורכי דין: