ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ס.ע.מ.ר. נכסים נגד וייס :

1

בתי המשפט

בית משפט מחוזי חיפה

ע"א 004914/07

מאוחד עם ע"א 4899/07

בפני:

כב' השופט יצחק עמית

תאריך:

13/10/2008

בעניין:

ס.ע.מ.ר. נכסים ואחזקות בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד

אשקר אסד

המערערת בע"א 4914/07

המשיבה בע"א 4899/07

- נ ג ד -

1 . וייס טובה

2 . וייס צבי

ע"י ב"כ עו"ד

הרוש אילן

המשיבים בע"א 4914/07

המערערים בע"א 4899/07

פסק דין

שני ערעורים מאוחדים על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה בת"א 10671/98 (כב' השופט אברהם אליקים) מיום 29.7.07, ולפיו נדחו התביעות ההדדיות של הצדדים.

1. הורתו של הערעור שבפנינו באירועים שהתרחשו לפני 12 שנים. ומעשה שהיה כך היה:

המשיבים בע"א 4914/07 (להלן: "וייס") היו הבעלים של 31% מחלקה 20 בגוש 11008 (להלן: "החלקה" או "חלקה 20") במשותף עם חברה בשם "פ.ד.ד חברת מגורים ובנין בע"מ" (להלן: "פדד") שהייתה הבעלים של 69% בחלקה. פדד היתה גם הבעלים של חלקה 21 הגובלת בחלקה.

בין פדד לבין וייס נחתם ביום 23.1.96 הסכם שיתוף במקרקעין (להלן: "הסכם השיתוף") המחלק את שטח החלקה בין הצדדים בהתאם לחלקם במקרקעין, וקובע בעיקרו כי לכל צד הזכות לעשות ולבנות בשטחו כראות עיניו. בהמשך נעמוד ביתר פירוט על הוראות הסכם השיתוף.

המערערת (להלן: "סעמר") רכשה את זכויותיה של פדד בחלקה ובחלקה 21 ואין חולק שנכנסה בנעליה של פדד בהסכם השיתוף.

כאשר עמדה סעמר להתחיל לבנות בחלקה ובחלקה 21, נזדרזו וייס והגישו התנגדות לועדות התכנון והבניה ובמקביל הגישו ביום 26.11.96 תביעה ובקשה למתן צו מניעה שיאסור על סעמר להמשיך בבנייה (ת"א 67598/96 בבית משפט השלום בחיפה, להלן: "התביעה הראשונה").

משנתברר לוייס כי אין בכוונת סעמר לבקש איחוד וחלוקה של חלקות 21 ו-20 בטענה שאין צורך בכך לאור הסכם השיתוף, ומשנתברר להם כי ב"כ סעמר לא עושה שימוש ביפוי הכוח שניתן לו במסגרת הסכם השיתוף, ביקשו לחזור בהם מהתביעה, וזו נדחתה בפסק דין מיום 20.3.97.

בפרק הזמן של כארבעה חודשים בו היתה התביעה הראשונה תלויה ועומדת (בין התאריכים 26.11.96 – 20.3.97), שבתה סעמר ממלאכתה ולא החלה בבניה, למרות שלא ניתן צו מניעה כנגדה. כשנה לאחר שניתן פסק הדין בתביעה הראשונה, הגישה סעמר את התביעה דכאן ובה עתרה לחייב את וייס ליתן הסכמתם לאיחוד ולחלוקה של שתי החלקות, או להצהיר כי ניתן לבצע את האיחוד והחלוקה של שתי החלקות ללא צורך בהסכמתם. כן נתבעו וייס לשלם לסעמר פיצוי בשיעור של 100,000 ₪ בגין הפרת הסכם השיתוף.

עד שנתבררה התביעה לגופה, קיבלה סעמר היתרי בניה בשלבים ובנתה בנין של 12 יח"ד על חלקות 20-21 ובנין נוסף של 6 יח"ד על חלקה 21. משכך, צמצמה סעמר את תביעתה לסעד הכספי בסך 100,000 ₪.

2. וייס הגישו תביעה שכנגד, אליה צירפו את עירית ק. אתא וראש העיריה, בטענה כי סעמר בנתה ללא היתר בניה או ללא היתר בניה כדין, ובשל כך נגרמה ירידת ערך לבית בו הם מתגוררים, בסך של 148,868 ₪ עפ"י הערכת שמאי מטעמם.

נספר כי בשל מחדלי העיריה וראש העיר, ניתן כנגדם פסק דין על חלק קטן מסכום התביעה. וייס הגישו ערעור על פסק הדין בטענה שהיה על בית משפט קמא לחייב את העיריה וראש העיר במלוא סכום הפיצוי, אך הערעור נדחה. נושא זה אינו תלוי ועומד בפנינו, וענייננו מתמקד בהמשך ההליכים בין סעמר לוייס.

3. בית משפט קמא דחה את טענת סעמר לפיה דחיית התביעה הראשונה של וייס מהווה מעשה בית דין כלפיהם. זאת, מן הטעם שהטענה למעשה בית דין הועלתה על ידי סעמר לראשונה בסיכומיה.

לגופה של תביעה, מצא בית משפט קמא כי סעמר בנתה על פי היתרי בניה שניתנו לה כדין. היתרי הבניה מתייחסים לשני המבנים ולשתי החלקות, ואין טעם להניח שההיתרים ניתנו שלא כדין. אילו סברו וייס שההיתרים לא ניתנו כדין, יכולים היו לפעול כנגד החלטת הועדה המקומית בהליכי ערר או בעתירה מנהלית.

בהמשך, מצא בית משפט קמא כי הסירוב של וייס ליתן הסכמתם לאיחוד ולחלוקה והתנגדותם לבניה של סעמר, כפי שבאה לידי בטוי בפניה לועדות התכנון והבניה ובהגשת התביעה הראשונה, מהווה הפרה של הסכם השיתוף.

אלא, שבית משפט קמא מצא כי סעמר לא הוכיחה שנגרם לה נזק. בכתב התביעה טענה סעמר שהעיכוב בתחילת הבניה גרם לה נזק של 100,000 ₪ בגין הפרת התחייבויות כלפי רוכשי דירות בבניין. בשלב ההוכחות ובסיכומים, שינתה סעמר את טעמה וטענה כי נגרם לה נזק של 50,000 $ המהווה את ההפרש בין הסכום שאותו היתה צריכה לשלם לקבלן השלד, לעומת הסכום ששולם על ידה בפועל לקבלן השלד, עקב הצורך לזרז את הבניה נוכח העיכוב בהתחלת הבניה.

בית משפט קמא מצא כי בהסכם עם קבלן השלד לא נזכר כלל שהקבלן זכאי לתוספת מחיר עבור ביצוע מהיר יותר או כפיצוי על העיכוב בתחילת הבנייה. לא הוכח כל קשר סיבתי בין העיכוב בתחילת הבניה לבין מה ששולם בפועל לקבלן השלד, ולכן, נדחתה התביעה של סעמר לפיצוי.

סופו של דבר, שבית משפט קמא דחה את התביעה של סעמר ואת התביעה שכנגד של וייס, אך חייב את וייס בהוצאות המשפט בסך של 20,000 ₪ בצרוף מע"מ.

על פסק דין זה נסבים הערעורים המאוחדים שבפני.

4. נקדים ונאמר כי למרות שהתביעה הוגשה בשנת 1998, פסק הדין ניתן כתשע שנים לאחר מכן, שלא בעטיו של בית משפט קמא. הצדדים ניהלו משך זמן רב מו"מ לפשרה והגישו חדשות לבקרים בקשות לדחיית הדיון, בקשות דחיה וארכות להגשת סיכומיהם וכיוצא בזה.

נפתח בערעור שהגישו וייס.

ע"א 4889/07

5. בית משפט קמא עמד על המחדלים של וייס בניהול התביעה. מחדלים אלו נמשכו גם בשלב הערעור משלא הגישו וייס עיקרי טיעון מטעמם. די בכך כדי לראות את המערערים כמי שלא התייצבו לדיון ולהורות על מחיקת הערעור - תקנה 446(ד) ותקנה 450 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

למעלה מן הצורך אתייחס גם לגופו של ערעור.

6. וייס טענו כי בית משפט קמא טעה בכך שקבע כי היתרי הבניה ניתנו כדין, מאחר שבמספר החלטות שנתקבלו בועדת התכנון והבניה במהלך השנים 1996-1997 נקבע כי הוצאת היתר בניה תותנה בגמר איחוד וחלוקה. ובכלל, לבית המשפט יש ידיעה שיפוטית כי לא ניתן לבנות בשטח של שתי חלקות צמודות ללא איחוד וחלוקה.

דין הטענה להדחות. בית משפט קמא בחן ומצא כי היתרי הבנייה ניתנו כדין, ואין דרכה של ערכאת ערעור להתערב בממצאים עובדתיים. מכל מקום, וייס יכולים היו לזמן לעדות נציג מוסמך של הועדה לתכנון ובניה על מנת שיציג באופן מסודר את תיק הבניה. המערערים נמנעו מלעשות כן, למרות שבמהלך הדיון נתברר שיש להם נגישות מלאה למידע מהועדה המקומית.

בית משפט קמא ציטט מהפרוטוקול את השורות הבאות מחקירתו הנגדית של מר וייס:

"ש. ציטטת בתצהירך פרוט' של הוועדה. כיצד הצלחת לקבל אותם?

ת. אני מבקש שזה ישאר חסוי.

ש. זו לא תשובה. אני מבקש לוותר על החסיון ולהשיב לבית המשפט. הכיצד הגיעו אליכם מסמכים שציטטת אותם רבות במהלך שני תצהירי עדות מטעמך.

ת. אין תשובה.

ש. מי היה הגורם שנתן לך מסמכים מהועדה המקומית?

ת. אין תשובה.

ש. למעשה, אותו גורם הוציא לך מסמכים מתיק הועדה והוא רוצה לשמור על שמו חסוי.

ת. לא רוצה לערבב את העיריה. אני רוצה שהגורם ישאר חסוי.".

אין להוציא מכלל אפשרות כי בתחילת הדרך, הועדה המקומית התנתה את היתר הבניה באישור של איחוד וחלוקה של החלקות, אך בהמשך הדרך, כטענת סעמר, אושרה תב"ע מפורטת נקודתית, שייתרה את הצורך בתכנית איחוד וחלוקה. מכל מקום, אין חולק שהוצאו בשלבים היתרי בניה לבניינים שנבנו בשתי החלקות, ובהיעדר ראיה לסתור, עומדת לסעמר חזקת תקינות המעשה המנהלי שהיתרי הבניה ניתנו כדין.

7. בנקודה זו אנו מגיעים לטענה של וייס כי לא היו חייבים להסכים לבניה בחלקה, על פי הסכם השיתוף. לטענתם, הסכם השיתוף עניינו בחלקה 20 בלבד, אך לא בחלקה 21 ולכן הם היו זכאים להתנגד לבניה "המפלצתית", כדבריהם, המשתרעת גם על חלקה 21.

דין הטענה להדחות. הסכם השיתוף קבע זכות חזקה ושימוש ייחודיים ובלעדיים לכל צד בחלקה 20, כולל כל אחוזי הבניה הניתנים לנצול על החלקה "ו/או שיהיו ניתנים לניצול בעתיד על החלקה". עוד נקבע בהסכם השיתוף כי פדד (שסעמר נכנסה בנעליה) "יוכל לנצל את אחוזי הבניה המוקנים ו/או המותרים לו בשטחי הקרקע המוחזקים על ידו בחזקה ייחודית, וזאת מבלי להזקק להסכמת הצד השני".

בהמשך נקבע כלהלן (סעיף 3.ד):

"1. הצדדים מסכימים, בעצם חתימתם על הסכם זה, לכל בניה שתבוצע ובכל עת על ידי אחד מן הצדדים ו/או על ידי מי מטעמו בחלקה - בשטח הקרקע של אותו צד ובלבד שהבניה תבוצע על פי היתר בניה כדין, וכל אחד מהצדדים מוותר בזאת ויתור מלא סופי ומוחלט על כל דרישה ממנו לכל הסכמה שהיא בקשר עם כל בניה בחלקה בשטח הקרקע של אותו צד.

2. למען הסר ספק קובעים הצדדים כי חתימת הצדדים על הסכם זה מהווה את הסכמתם לכל בקשת בניה שתוגש מטעם אחד מן הצדדים ובמידה והוועדה לתכנון ולבניה תדרוש שבקשת הבניה תבוא מטעם ו/או על פי בקשת כל בעלי הזכויות בחלקה – הרי שחתימת הצדדים על הסכם זה מהווה בקשה שלהם לרשויות התכנון לביצוע כל בניה שתתבקש על ידי אחד מן הצדדים על החלקה, ובלבד שכל ההוצאות וכל האגרות הכרוכות בהגשת הבקשה ובקבלת היתר הבניה יחולו וישולמו באופן מלא ובשלמות על צד המבקש את היתר הבניה (הדגשות שלי – י.ע.)."

מהאמור לעיל עולה כוונת הצדדים שכל צד יפעל בשטחו ויהיה רשאי לבנות בשטחו. עמדתם של וייס כי הם מסכימים לבניה בחלקה 20 אך לא בחלקה 21 היא לטעמי היתממות והתחכמות, ונוגדת את כוונת הצדדים בהסכם השיתוף. וייס ידעו שפדד היא חברה מסחרית שבבעלותה חלקה 21, והיה ברור לצדדים שבכוונת פדד, או מי שייכנס בנעליה, לבנות בשטחה בחלקה 20 ובחלקה 21 הסמוכה. בפסק דינו ציטט בית משפט קמא את עדותו של מנהל סעמר, שאותה מצא אמינה, כי וייס ביקשו לעצור את הבניה כדי לסחוט כסף ודרשו ממנו 100,000 $ תמורת הסכמתם לבניה.

גם אם לא אושרה תוכנית איחוד וחלוקה, וגם אם היתרי הבניה ניתנו שלא כדין – מה שלא הוכח ע"י וייס - הגורם לכך הם וייס עצמם. קשה להלום שוייס ייבנו מהפרתם את הסכם השיתוף, וישתמשו בכך כחרב נגד סעמר. אם וייס לא היו מתנגדים לבניה ולאיחוד ולחלוקה (ככל שלא אושרה) לא הייתה עומדת להם הטענה שסעמר בונה ללא היתר בניה או ללא היתר בניה כדין. לכן, יש ממש בטענת סעמר כי הסתמכותם של וייס על ההתנגדות שהם עצמם הגישו, התנגדות המהווה הפרה של הסכם השיתוף, היא בבחינת "הרצחת וגם ירשת".

סופו של דבר, שאני מותיר על כנה את קביעתו של בית משפט קמא כי וייס הפרו את הסכם השיתוף.

ע"א 4914/07

8. ומכאן לערעורה של סעמר.

סעמר חזרה על טענתה כי דחיית התביעה הראשונה מהווה מעשה בית דין.

לטעמי, צדק בית משפט קמא בקובעו כי אין להדרש לטענה זו שהועלתה לראשונה בשלב הסיכומים – ע"א 9542/04 רותם חברה לבטוח בע"מ (בניהול מורשה) נ' דורי נחום (ניתן ביום 2.1.06).

9. סעמר טענה כי הנזק שנגרם לה ניתן להוכחה בנקל, שהרי על פי ההסכם הראשון, קבלן השלד היה אמור לקבל 70$ למ"ר X 3,077 מ"ר = 252,006 $ אך בפועל שילמה סעמר לקבלן השלד 302,551 $ שהם כ-52,000 $ יותר מהסכום הראשוני.

גם טענה זו דינה להדחות.

הסיבה בגינה שילמה סעמר לקבלן השלד סכום גבוה יותר מזה שנקבע על פי ההסכם הראשוני, לא נתבררה. מן המקובלות בענף הבניה, שבסופה של מלאכה נערכת התחשבנות בין הצדדים עבור שינויים ותוספות וכיוצא בזה, כך שיכולות להיות סיבות רבות ומגוונות בגינן שולם לקבלן השלד סכום גבוה יותר עבור מלאכתו. כפי שציין בית משפט קמא בפסק דינו, קשה להלום כי בהסכם שנערך עם קבלן השלד (בנו של הקבלן הראשון שהיה אמור לבנות בתחילת הדרך) לא נזכר כלל שמדובר בהמשך ביצוע עבודות שהופסקו לכאורה, ולא נזכר כי קבלן השלד זכאי לסכום גבוה יותר כפיצוי על העיכוב שנוצר.

מה עוד, שבכתב התביעה שהוגש כשנה לאחר הפסקת העבודות (הפסקה שסעמר בחרה לקבל על עצמה למרות שלא ניתן כנגדה צו מניעה), ציינה סעמר שהנזק שנגרם לה הוא הפרת התחייבויותיה כלפי רוכשי הדירות. דהיינו, בכתב התביעה נטען לנזק מסוג אחר לחלוטין, נזק שלא הוכח כלל ונזנח במהלך הדיון.

סופו של דבר, שאני דוחה את שני הערעורים ובשל כך, איני עושה צו להוצאות.

הפקדונות יוחזרו למפקידיהם.

ניתן היום י"ד בתשרי, תשס"ט (13 באוקטובר 2008) בהעדר הצדדים.

י. עמית, שופט

צפה