ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין גני הים התיכון )ניהול( נגד נמרו :

1

בתי המשפט

בית משפט השלום נתניה

א 001100/06

א 006727/04

בפני:

בפני כב' השופטת יעל קלוגמן

תאריך:

13/10/2008

גני הים התיכון ניהול 1991 בע"מ

בעניין:

התובעת

אורבך

ע"י ב"כ עו"ד

נגד

נמרודי יעקב

הנתבע

מנצור

ע"י ב"כ עו"ד

ת.א. 6727/04

נמרודי נ' גני הים התיכון בע"מ

פסק-דין

1. תביעות הדדיות של חב' גני הים התיכון (ניהול) 1991 בע"מ (להלן: גני הים התיכון), שמנהלת את מלון "כרמל" בנתניה, ושל מר יעקב נמרודי (להלן: נמרודי) שהוא הבעלים של שתי דירות במלון, דירה מס' 1410 ודירה מס' 1608.

המחלוקת נסבה על תשלום דמי הניהול והאחזקה עבור הדירות שבבעלות נמרודי, בהתאם להסכמי ניהול שנחתמו בין הצדדים בשנים 1999 ו- 2000.

2. גני הים התיכון טוענת כי החל מיוני 2002 לא שילם נמרודי את דמי הניהול על פי ההסכמים שבין הצדדים, וכי חובו, נכון לסוף חודש דצמבר 2003, עומד על סך 10,759 ₪ שהוא סכום תביעתה של גני הים התיכון.

נמרודי טוען בתביעתו כי גני הים התיכון חישבה את שטח הדירות לחיוב באופן שלגבי כל אחת מהן חישבה 9 מ"ר ביתר, לעומת שטח הדירה, כפי שנקבע על ידי העירייה לצורך ארנונה: בגין דירה 1410 חייבה אותו גני הים התיכון לפי 50 מ"ר, לעומת 41 מ"ר שהוא שטח הדירה לצורך ארנונה; ובגין דירה 1608 חייבה אותו גני הים התיכון לפי 60 מ"ר, לעומת 51 מ"ר שנקבעו לצורך הארנונה. בגין החיוב ביתר תבע נמרודי החזר בסך

5,965 ש"ח.

[תביעת גני הים התיכון הוגשה, בשנת 2004, למפקח על רישום המקרקעין, ותביעתו הנגדית של נמרודי, שהוגשה באותה שנה, הועברה אף היא אל המפקח על רישום המקרקעין.

ביום 29.12.05 ניתנה החלטתה של המפקחת על רישום המקרקעין, כי אין לה סמכות עניינית לדון בתביעות ההדדיות, והן הועברו לבימ"ש זה. הדיון בתביעות ההדדיות חודש במחצית שנת 2007].

3. אין מחלוקת כי נמרודי משלם בינתיים דמי ניהול, אך גני הים התיכון טוענת כי הוא עושה דין לעצמו ומשלם סכומים לפי ראות עיניו, ולא בהתאם לחשבוניות החיוב של גני הים התיכון, וזאת - בניגוד להתחייבותו על פי הסכמי הניהול.

בתצהיר מיום 15.2.06 של מר גיל פרידן, המנהל התפעולי של גני הים התיכון, נאמר כי בזמן שחלף מאז הגשת התביעה תפח חובו של נמרודי לכדי 32,548 ₪, אך גני הים התיכון לא ביקשה לתקן את כתב התביעה (ראו אף דברי בא-כוחה בדיון מיום 3.6.07, בעמ' 2 לפר'). תביעת גני הים התיכון שלפני מתייחסת, איפוא, לתקופה החל מיוני 2002 ועד סוף דצמבר 2003.

4. נמרודי צירף לתצהירו שתי הודעות ממחלקת השומה של העירייה בדבר תיקון מדידת הדירות שבבעלותו: על פי הודעת העירייה מיום 3.6.02 נקבע שטח דירה 1608 ל- 51 מ"ר, במקום 60 מ"ר; ועל פי הודעת העירייה מיום 4.6.02 נקבע שטח הדירה 1410 ל- 41 מ"ר, במקום 50 מ"ר. נמרודי טוען כי חישובים אלה כוללים חלק יחסי בשטחים הציבוריים שבמלון.

על פי ההחלטה בדיון מיום 3.6.07, הוגשו חישובי העירייה באמצעות תעודת עובד ציבור מאת מר יוסף סוירי, מנהל מחלקת מידע ממוחשב באגף ההכנסות של עיריית נתניה.

בתעודת עובד הציבור נאמר כי "בשטח לחיוב הארנונה נכלל שטח משותף יחסי בקומה בלבד, ולא נכללו מרפסות לא מקורות".

אין מדובר איפוא בייחוס, לשטח הדירה, של חלק בשטחים הציבוריים של המלון, כפי שנמרודי טוען, אלא בייחוס של שטח משותף יחסי, רק בקומה שבה נמצאת כל דירה.

נמרודי צירף עוד לתצהירו מכתב מיום 25.1.04, מאת מנהל גני הים התיכון, מר פרידן, ולפיו נערך חישוב מחדש, לגבי דירה 1608, ושטחה הועמד על 53 מ"ר, כולל שטח המרפסת ושטח מוצמד במסדרון הקומתי. במכתב זה חולקת גני הים התיכון על החישוב של 51 מ"ר, שנערך על ידי העירייה.

נמרודי טוען כי יש לערוך חישוב, באותו יחס, גם לגבי דירה 1410, ולפיו צריך שטחה לעמוד על 38.8 מ"ר. בהתאם לכך טוען נמרודי כי גני הים התיכון חייבה אותו ביתר: 9 מ"ר לכל אחת מהדירות, לפי חישובי העירייה; ואילו לפי חישובה של גני הים התיכון עצמה - 7 מ"ר, לגבי דירה 1608, ו- 12 מ"ר, לגבי דירה 1410 (על פי החישוב אשר לשיטתו של נמרודי יש לערוך לדירה זו).

נמרודי טוען כי הוא שילם את דמי האחזקה בהתאם לחישוב המטראז' של העירייה, אשר לשיטתו - הוא שצריך לחול גם לצורך חישוב השטחים לעניין דמי הניהול, על פי הסכמי הניהול.

נמרודי טוען כי עבור הרבעון האחרון של שנת 2003 הוא שילם לגני הים התיכון 6,071 ₪, בהתאם לחישוב השטח הנכון, לשיטתו, וכי סכום זה נופל ב- 1731 ₪ מהסכום שגני הים התיכון דרשה ממנו עבור תקופה זו. לטענתו, הפרש זה יש לקזז כנגד גביית היתר על ידי

גני הים התיכון, והיתרה לזכותו היא בסך 5,965 ₪, שהוא הסכום שתבע בתביעתו.

5. גני הים התיכון חולקת על טענת נמרודי, כי המטראז' לחיוב בגין הדירות צריך להיקבע על פי המדידה של העירייה לצורך ארנונה.

בכתב הגנתה כנגד תביעתו של נמרודי טענה גני הים התיכון כי בהסכמי הניהול לא נקבע

שגני הים התיכון תהא כפופה לחישוב המטראז' של הדירות, כפי שנעשה על ידי העירייה לצורך ארנונה. יש אף טעם ענייני לדבר, והוא - כי הכללים שחלים לצורך חישוב ארנונה שונים, ואינם מתאימים, לצורכי האחזקה והניהול של המלון. זאת - כיוון שהשטחים הציבוריים שבמלון אינם ברי חיוב בארנונה, שמוטל על הדירות על פי הדין, אולם גני הים התיכון מתחזקת שטחים אלה ועל כן היא מביאה אותם בחשבון, לעניין דמי הניהול.

עוד טוענת גני הים התיכון כי מכתבו של מר פרידן מיום 25.1.04 מתייחס אך ורק לדירה 1608, ואין בסיס לטענתו של נמרודי, כאילו יש לראותו כחל (בשינויים המתחייבים) גם לגבי דירה 1410.

גני הים התיכון טוענת כי גם אם תתקבל תביעתו של נמרודי, או חלק ממנה - יש לקזז את סכומה כנגד הסכומים הגבוהים יותר, אשר לטענתה חב לה נמרודי.

6. מר פרידן מסר בעדותו כי לצורך התחשיב לגביית דמי הניהול מובאים בחשבון

כ- 20,000 מ"ר.

ב"כ של נמרודי עימת את העד עם פרוטוקול של ישיבה שקיימה גני הים התיכון עם דיירי המלון ביום 15.1.97 (המוצג נ/ 1). במסמך זה נאמר כי סך-כל המטראז', שלגביו מחולקות הוצאות הניהול והאחזקה, הוא 24,607 מ"ר.

עוד נאמר בפרוטוקול זה, תחת הכותרת: "חישוב שטחים": "ישנה מדידה של הבניין. מדידה זו אושרה על ידי העירייה. כל דייר משלם על החלק היחסי שיש לו. מטרים נטו - מדידות פנימיות בלבד + החלק היחסי של השטחים המשותפים" (בהמשך המסמך נאמר, בין היתר, כי הדיירים אינם משלמים דמי אחזקה בגין בריכת השחייה ובגין שטחים מסחריים אחרים בבניין).

ב"כ נמרודי טוען, בהסתמך על דברים אלה, כי גני הים התיכון עצמה מסתמכת על המדידה של העירייה, ועל כן זו מחייבת אותה.

מר פרידן השיב על כך כי הוא שימש מנהל גני הים התיכון החל מיום 1.1.02(ועד 15.9.06), ועל כן אינו יכול להתייחס למסמך משנת 1997. ב"כ גני הים התיכון ציין כי המפתח שלה לחישוב שטחי הדירות לחיוב משתנה מידי פעם, וגם מטעם זה אין, לדעתו, רלבנטיות לפרוטוקול משנת 1997.

מר פרידן העיד כי כאשר נכנס לתפקידו, בראשית שנת 2002, הוא קיבל מבעלת המלון, חב' מלונות הים התיכון - כנתון - את גודלה של כל יחידה לצורך החיוב בדמי הניהול. השטח לחיוב, לגבי כל יחידה, "כלל את השטחים נטו של היחידות בתוספת של שטחים לשימוש משותף המשוייכים לכל יחידה" (בעמ' 13 לפר').

העד לא קיבל את דרך המדידה של השטח האמור, אלא רק את הנתון הסופי, ועל כן לא ידע לומר כיצד נערכה המדידה. עוד העיד (בעמ' 14 לפר') כי גני הים התיכון לא בדקה את הנתונים של השטחים לחיוב ולא ערכה לגביהם חישוב מחדש, אלא הסתמכה עליהם כפי שנמסרו לה.

מר פרידן אישר כי נכון לשנים 2002 - 2003 רוב השטח שהובא בחשבון, לצורך חיוב בעלי הדירות בדמי הניהול, היה שטח הדירות עצמן, והחלק הקטן יותר היה השטח ששוייך לדירות. הוא ציין כי החל מיום 1.1.04 שינתה גני הים התיכון את שיטת החישוב ל"שיטת האחוזים".

משאישר מר פרידן כי רוב השטח, שמשמש בסיס לחישוב דמי הניהול מבעלי הדירות, שייך לדיירים, הוא נשאל אודות שיתופם של הדיירים בהכנת התקציב השנתי לצורך הניהול והאחזקה של המלון.

מר פרידן השיב כי אין ניתן לשתף כ- 300 בעלי יחידות דיור בהכנת התקציב השנתי, ואין קיימת נציגות של הדיירים, שהיה ניתן לשתפה בכך. אציין לעניין זה כי מצוי בתיק פרוטוקול של דיון לפני כב' המפקח על רישום המקרקעין, מיום 30.1.95, עת היו התביעות דנן עדיין תלויות ועומדות לפניו. בהחלטה שניתנה בתום אותו דיון נזכר הסדר שנקבע בתיק אחר, ולפיו תכונס אסיפה כללית של דיירי המלון ותיבחר נציגות שלהם. מעדותו של מר פרידן, שנשמעה ביום 6.1.08, עולה כי לא הוקמה נציגות של הדיירים.

7. לגבי שינוי שיטת החישוב, החל מראשית שנת 2004, מסר מר פרידן הסבר מפורט, וזו תמציתו: במהלך השנים 2002 - 2003 התלוננו מספר בעלי דירות כי השיטה של גביית דמי הניהול אינה שיוויונית.

אותה עת, וללא קשר ישיר לעניין גביית דמי הניהול, פנו דיירים בדירות המלון בתלונות לעירייה בעניין אופן חיובם בארנונה.

מסד הנתונים בדבר השטחים הרלבנטיים, ששימש את העירייה, היה דומה לזה ששימש את בעלת המלון, ואף את גני הים התיכון. הוא התבסס על תשריטים של המלון, שנכונותם אינה שנוייה במחלוקת, ועל כך שלא חלו שינויים פיזיים במלון במשך השנים.

העירייה קיבלה את טענת הדיירים, כי הם חוייבו בארנונה ביתר, לאחר שערכה חישוב מחדש של שטח הדירות, לצורך החיוב בארנונה, בהסתמך על תשריטי המלון. לגבי מרבית הדירות, הופחת השטח לחיוב בארנונה (לדוגמה, שתי הודעות העירייה שצורפו לתצהירו של נמרודי, לגבי שתי הדירות שלו), והדיירים זוכו בגין גביית היתר.

בעקבות תהליך הבדיקה מחדש שקיימה העירייה, החליטה גני הים התיכון לערוך בדיקה של שיטת החישוב על פי מסד הנתונים הישן. בבניית שיטת החיוב החדשה הסתייעה גני הים התיכון במודד, שערך את חישובי המדידות על פי תשריטי המלון.

השינוי בשיטת החיוב, או "המעבר לאחוזים", נעשה כך: הובא בחשבון השטח נטו של כל דירה, בתוספת השטח שלפני הדירה, אשר שייך אליה, אך ללא ייחוס לדירות של גרמי המדרגות, המעליות והשטחים הטכניים (שטחי ניקיון וביטחון).

סך כל השטח של כל הדירות, שחושב בדרך זו, הוא 18,279 מ"ר.

החיוב על פי השיטה החדשה נעשה על ידי חלוקת שטחה של כל דירה בסך-כל שטח הדירות. השיעור שמתקבל הוא השיעור שאותו דייר צריך לשלם, בהתייחס לתקציב העיתי של גני הים התיכון, ותשלומים אלה מכסים את הוצאות האחזקה והניהול.

שיטת חישוב זו מבטיחה חלוקה שיוויונית של דמי הניהול בין בעלי הדירות.

מר פרידן אישר כי בחישוב סך-כל המטראז' (שהוא "מכנה השבר") לא הובאו בחשבון שטחים משותפים, כיוון שהתקציב אינו בנוי על בסיס של מטראז'. ההבאה בחשבון רק של שטח הדירה, בתוספת השטח שצמוד אליה באותה קומה, בדרך שתוארה לעיל, וביחס לסך-כל שטח הדירות שמחושב על אותו בסיס, נועדה לפשט את שיטת החיוב בדמי הניהול וכאמור, להבטיח גבייה שיוויונית.

ב"כ של נמרודי הציג למר פרידן, כי הגדלת "מכנה השבר", על ידי הכללת השטחים הציבוריים בסך-כל המטראז', היתה מקטינה את השיעור לתשלום לכל דירה. מר פרידן השיב כי הגדלת "מכנה השבר" היתה מחייבת להגדיל, במקביל, גם את ה"מונה" שלו (השטח של כל דירה), או במילים אחרות - לחזור ולייחס למטראז' של כל דירה חלק

מהשטחים הציבוריים, ואז לא היתה "מנת השבר" קטנה. גני הים התיכון הגיעה למסקנה שהדרך הפשוטה והשיוויונית ביותר היא להביא בחשבון רק את שטח הדירה, ביחס לסך-כל שטח הדירות. החיוב שמתקבל בדרך זו אמור לכסות את הוצאות הניהול והאחזקה.

מר פרידן שלל את טענתו של ב"כ נמרודי, כי שיטת החישוב החדשה העלתה את דמי הניהול שמשלמים הדיירים, לעומת מה ששילמו קודם לכן. לדבריו, לגבי רוב בעלי הדירות פחתו דמי הניהול, על פי השיטה החדשה. הם גדלו רק לגבי בעלי עסקים שבמלון, אשר השטח ש"הוצמד" לעסקיהם גדל, ובעקבותיו - אף דמי הניהול שעליהם לשלם.

8. לגבי מכתבו אל נמרודי מיום 25.1.04, שבו הועמד שטחה של דירה 1608 על 53 מ"ר, השיב מר פרידן כי מכתב זה מתייחס לשיטת החישוב החדשה, "שיטת האחוזים", היינו: במעבר לשיטה זו, יועמד שטח דירה 1608 על 53 מ"ר, אך חישוב זה אינו מתייחס לחיוב בדמי הניהול בשנים 2002 - 2003, שנערך על בסיס של ייחוס מטראז' רב יותר לכל דירה, כאמור לעיל. מר פרידן חזר והדגיש כי גם על פי השיטה החדשה, אין גני הים התיכון מאמצת את חישוב המטראז' שערכה העירייה, לצורך הארנונה.

עוד עימת ב"כ נמרודי את מר פרידן עם פרוטוקול של ישיבה, מיום 14.10.02, במשרדי גני הים התיכון (המוצג נ/ 2). פרוטוקול זה נערך על ידי מר פרידן. בין היתר, נאמר בו כי גני הים התיכון הציגה לבעלת המלון מסמך שמאפשר להפחית 3,053 מ"ר מסך חישוב כלל השטח בבניין. ב"כ נמרודי טען כי הפחתה זו מחייבת לשלם לבעלי הדירות החזר של חלק מדמי הניהול. מר פרידן השיב כי אותה הפחתה נסבה על שטחים לשימוש משותף, שלא שוייכו לבעלי הדירות. כיוון שהתקציב אינו מבוסס על המטראז', אזי הפחתה זו אינה משנה את חיובם של בעלי הדירות בדמי הניהול.

לגבי החיוב בדמי ניהול בגין מקומות בחנייה של המלון, הסביר מר פרידן כי חיוב זה מוטל רק על בעלי דירות שרכשו מקומות חנייה, וכן על בעלת המלון, שהיא הבעלים של מרבית מקומות החניה, אך אינו מוטל על דיירים שלא רכשו מקומות חנייה. אשר לנמרודי, הוא רכש רק מקום חנייה אחד, והוא מחוייב בהתאם.

מר פרידן נתן אף הסברים בעניין ה"סיבסוד" שנהג בעבר, לגבי דמי אחזקת החניון, ואשר הופסק החל משנת 2004 (המוצגים נ/ 3 ו- נ/ 4), אך נושא זה אינו נדרש לצורך ההכרעה בענייננו.

בחקירה החוזרת הסביר מר פרידן מדוע, לדעתו, לא חוייב נמרודי ביתר על פי שיטת החישוב שנהגה לפני שנת 2004. לדבריו, תקציבה של גני הים התיכון, בכל השנים שהוא ניהל אותה, נותר זהה: 6 מיליון ₪ לשנה (חצי מיליון ₪ לחודש). גביית דמי הניהול נועדה לכסות תקציב זה, הן על פי השיטה הקודמת והן על פי השיטה החדשה.

במילים אחרות (בהתייחס להסבר שמסר מר פרידן בעניין המעבר ל"שיטת האחוזים"): השינוי בשיטת החישוב לצורך חיובה של כל דירה, קרי: המעבר ל"שיטת האחוזים", נועד לפשט את החישוב ולהעמידו על שטח הדירה בלבד, ביחס לסך-כל שטח הדירות, ומבלי לשייך למטראז' של כל דירה שטחים משותפים. שיטת חישוב זו נועדה אף להבטיח שיוויוניות בחיוב בדמי הניהול. אולם התקציב שעל דמי הניהול לכסות נותר אותו תקציב, וכל אחת משתי השיטות נועדה לכסותו.

9. מר נמרודי אישר בעדותו כי בסעיף 10 א' של הסכמי הניהול נקבע שהם יחושבו בהתאם למפתחות שייקבעו על ידי גני הים התיכון, אך הוא הפנה לסעיף 11 ט' של ההסכמים שמחייב את גני הים התיכון למנות מבקר חיצוני, שיבדוק את סבירות ההוצאות שנכללו בחשבון השנתי ויוכל להמליץ על שינויים (בסעיף 10 א' להסכמים נקבע עוד כי המפתחות לחישוב דמי הניהול צריכים להיות מאושרים על ידי רואה חשבון).

נמרודי מתלונן על העדר שקיפות באופן קביעת התקציב ובאופן החישוב של דמי הניהול. לטענתו, על גני הים התיכון להציג לדיירים את אופן קביעת התקציב ודמי הניהול.

אציין לעניין זה את המוצג נ/ 5 שהוא מכתב של נמרודי, שצורף לכל תשלום ששילם לגני הים התיכון, ובו מלין נמרודי על השינויים התכופים שעשתה גני הים התיכון בגובה דמי הניהול, מבלי לשתף את הדיירים ומבלי ליתן להם פירוט של ההוצאות ושל אופן חישוב החיוב. נמרודי מציע במכתב זה לגני הים התיכון כי הדיירים ישתתפו בעלות של מודדים, תקציבאים, וכל מומחה דרוש, על מנת לקבוע באופן מקצועי את העלויות האמיתיות ואת אופן חלוקתן בין בעלי הדירות.

לשאלה מדוע הוא סבור כי המטראז' לחיוב צריך להתבסס על זה שנקבע על ידי העירייה לצורך ארנונה, השיב נמרודי כי כאשר רכש את הדירות, המטראז' לחיוב היה זהה אצל העירייה ואצל גני הים התיכון. דברים אלה מאומתים מתוך הודעות התיקון של העירייה, שצורפו לתצהירו של נמרודי. נאמר בהן כי החישוב הקודם, לגבי דירה 1410 עמד על

50 מ"ר, ולגבי דירה 1608 - על 60 מ"ר, וכך היה אף החישוב של גני הים התיכון, לגבי שתי הדירות, על פי שיטת החישוב שנהגה לפני שנת 2004.

נמרודי טוען כי בשל כך על גני הים התיכון להישאר "צמודה" לחישוב של העירייה.

10. נמרודי אישר כי דמי הניהול שהוא משלם, על פי חישוביו-שלו, עומדים על סך 17.5 ₪ למ"ר, על פי חישוב המטראז' של העירייה.

אין מחלוקת כי במחצית השנייה של שנת 2002 גבתה גני הים התיכון 17.5 ₪ למ"ר, וכי החל מינואר 2003 היא העלתה את המחיר ל- 19 ₪ למ"ר. נמרודי נשאל מדוע הוא ממשיך לשלם לפי 17.5 ₪ למ"ר.

הוא השיב: "עד סוף 2002 שילמנו 17.5 ₪ למ"ר. נשאלה השאלה,למה זה עלה בשנת 03 - כאשר באותה שנה הורידו לנו את כל השירותים: טלפוניה פנימית, ניקיונות, עד היום מנקים פעם בשבוע את הקומות, 2 מעליות לא עובדות, מזגנים בפרוזדורים לא עובדים יותר, רק בלובי. הם העלו את המחירים, במיוחד העלו, לכסות על גרעונות שלהם מהשנים שעברו. אני לא הייתי מוכן לקבל את ההעלאה ולכן שילמתי לפי חישוב של 17,5 ₪ למטר, כמו קודם. אין בריכה" (בעמ' 24 לפר').

11. ב"כ גני הים התיכון טוען בסיכומיו כי הגנתו של נמרודי כנגד תביעת גני הים התיכון היא הגנה של "הודאה והדחה". אין מחלוקת כי כאשר רכש את כל אחת משתי הדירות שלו, חתם נמרודי על הסכמי הניהול, שמקנים לגני הים התיכון סמכות בלעדית לקבוע את המפתחות לחישוב דמי הניהול, שבעל הדירה יחוייב בהם. נמרודי חוייב בדמי ניהול בהתאם, ואין מחלוקת כי על פי הסכמי הניהול, הוא חייב לשלם אותם. עד כאן - ה"הודאה".

ה"הדחה" היא בטענה כי גני הים התיכון חייבה את נמרודי בדמי ניהול על בסיס חישוב שגוי. כידוע, נטל הראייה לגבי ה"הדחה" הוא על הטוען. טענתו של נמרודי בדבר השגגה בחישוב של גני הים התיכון מבוססת על הטענה, כי גני הים התיכון צריכה "להיצמד", בחישוב המטראז' לחיוב, לחישוב שעורכת העירייה לצורך חיוב הדירה בארנונה.

לטענה זו אין בסיס. בהסכמי הניהול לא נקבע, כי חישוב המטראז' לחיוב יהיה על פי החישוב לצורך ארנונה, אלא - על פי מפתחות שייקבעו על ידי גני הים התיכון. גם לגופו של עניין, אין להשוות בין החישוב לצורך חיוב בארנונה לבין החישוב לצורך דמי הניהול. החיוב בארנונה חל, על פי הדין, רק על שטח הדירה, אך אינו חל על שטחים ציבוריים, שאינם מחוייבים בארנונה במסגרת חיוב הדירה.

לעומת זאת, על גני הים התיכון לתת שירותים ולתחזק גם אותם שטחים ציבוריים שבמלון, שאינם חייבים בארנונה, כגון: חדרי מדרגות, מעליות, חדרי אשפה, שטח הלובי, ועוד.

גני הים התיכון מנהלת ומתחזקת שטחים אלה, ועל בעלי הדירות לשלם גם עבור הניהול והאחזקה של השטחים הללו. ב"כ גני הים התיכון מצביע לעניין זה על סעיף 8 ו' להסכמי הניהול (בטעות צויינה בסעיף 8 של סיכומיו הפנייה לסעיף 9 ו' של ההסכמים). בסעיף זה התחייב נמרודי לשאת במיסים, אגרות, היטלים וכד' שחלים על השטחים הכלליים שבמלון, שטחים שאינם מחוייבים בארנונה, במסגרת חיוב הדירה. הוראה זו שבהסכמי הניהול ממחישה את התחייבותו של רוכש הדירה לשאת גם בתשלומי חובה שונים, שמושתים בגין השטחים הכלליים במלון, ושאינם נכללים בחיוב בארנונה.

בהיותו בעל דירות במלון, עושה נמרודי שימוש, למשל, במעליות, כמו גם בשטחים ציבוריים אחרים. העירייה אינה רשאית לחייב את בעל הדירה בארנונה בגין פיר המעלית, אולם גני הים התיכון חייבת לתחזק את המעלית ואת הפיר שלה, ועל כן עליה לגבות דמי ניהול עבור תחזוקה זו (כמו גם עבור התחזוקה והניהול של יתר השטחים הכלליים).

לפיכך יש לדחות את טענת נמרודי, כי חישוב המטראז' לחיוב, על ידי גני הים התיכון, צריך להיות זהה לחישוב שעורכת העירייה לצורך הארנונה, וכפועל יוצא - יש לדחות אף את טענתו כי משהפחיתה העירייה את המטראז' לדירה, לצורך חישוב הארנונה, חייבת גני הים התיכון להפחיתו באותו אופן.

המעבר ל"שיטת האחוזים", בראשית 2004, אינו מצביע על שגגה שנפלה, כביכול, אצל גני הים התיכון באופן החישוב הקודם. המעבר לשיטת החישוב החדשה נעשה על מנת לפשט ולהבהיר את אופן הצגת החיוב, ואף להבטיח את השיוויוניות שלו, אך מבחינה עניינית אין בכך כדי לשנות את מהות החיוב בדמי הנ