ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אליהו זגורי נגד עירית מעלה אדומים :

בתי המשפט

1

בית משפט השלום ירושלים

א 007696/06

לפני: כב' השופט אברהם רובין

05/10/2008

בעניין:

אליהו זגורי

התובע

ע"י ב"כ עו"ד מירה אמסלם בית און

נ ג ד

עיריית מעלה אדומים

הנתבעת

ע"י ב"כ עו"ד גלעד רוגל

פסק דין

1. כללי

מחלוקת נפלה בין בעלי הדין לגבי שכר טרחה אשר התובע טוען כי הוא זכאי לו מכוח הסכם שכרת עם הנתבעת (להלן – "העירייה"), לגבי שיווק קרקעות באזור התעשייה של מעלה אדומים ליזמים שונים. התובע טוען כי הוא שיווק קרקעות לשתי חברות – "אדיר תעשיות פלסטיק" (להלן: "אדיר תעשיות") ו"שיווק השקמה – רמי לוי" (להלן: "רמי לוי") – ובגין כך הוא זכאי לשכר טרחה לפי ההסכם, ואילו העיריה טוענת כי חלק מן התביעה התיישן, וכי בכל מקרה התובע לא זכאי, בנסיבות הענין, לשכר טרחה.

2. העובדות

בשטחה המוניציפלי של מעלה אדומים מצוי אזור תעשיה. העיריה היתה מעוניינת שיוקמו מפעלים באזור התעשיה, מפני שמטבע הדברים כל מפעל חדש שמוקם באזור מגדיל את הכנסות העירייה מארנונה. על כן, החליטה העיריה להעסיק "מתאמים", אשר תפקידם היה לשווק את אזור התעשייה ליזמים פוטנציאליים וללוות את אותם יזמים בכל התהליך של הקמת המפעל. המתאמים לא היו עובדי עירייה, אלא עוסקים עצמאיים אשר כרתו הסכמים עם העיריה, שלפיהם הובטח להם שכר טרחה בגין כל מפעל חדש שיוקם בסיועם באזור התעשייה. התובע היה אחד מאותם מתאמים, וזאת על פי שני הסכמים שנכרתו בינו לבין העיריה. ההסכם הראשון נכרת ביום 24/07/95 ותוקפו הועמד על תקופה של 36 חודשים. בראשית ההסכם הוגדרו מטרות ההסכם כך:

"הואיל: והמתאם עוסק באיתור וקידום יזמים בתחום התעשייה;

והואיל: והעיריה מעוניינת בקידום יזמויות לפתיחת מפעלי תעשייה באזור התעשייה מעלה אדומים".

בסעיף 3 להסכם נקבע, כי המתאם חייב לקבל מראש את אישור העיריה לטפל ביזם כלשהו, ובסעיפים 6 ו-7 להסכם נקבע כי רק לאחר שהעיריה החליטה שיש לה עניין בקידום היזמות המוצעת, אזי יודיע על כך מנהל המחלקה לפיתוח ופרוייקטים בעיריה למתאם, ורק אז יהיה רשאי המתאם לטפל ביזם ולקדם את הקמת המפעל. בסעיף 8 להסכם נקבע, כי שכר טרחת המתאם יעמוד על 1,500$, או על שלושה חודשי ארנונה שאמור היזם לשלם לעיריה, לפי הגבוה מבין השניים, ובתוספת מע"מ. בסעיף 9 להסכם נקבע, כי תנאי לתשלום התמורה הוא שהמפעל חובר לרשת המים העירונית וכי שטחו הבנוי של המפעל (שטח עיקרי) לא יפחת מ- 500 מ"ר. ולבסוף, בסעיף 10 להסכם, נקבע, כי המתאם יהיה זכאי לשכר טרחתו, בין אם היזם שהובא על ידו הקים את המפעל במבנה חדש באזור התעשייה, ובין אם הוא רכש או שכר מבנה קיים לצורך הקמת המפעל.

ההסכם השני בין התובע לעיריה נכרת ביום 03.11.97 ונאמר בו, כי הוא יעמוד בתוקפו למשך 12 חודשים עם אופציה להארכה של 12 חודשים נוספים. הוראות ההסכם השני זהות למעשה להוראות ההסכם הראשון, מלבד מטרות ההסכם שנוסחו בהסכם השני באופן רחב יותר כדלהלן:

"הואיל: והמתאם עוסק באיתור וקידום יזמים בתחום התעשיה והתיירות;

והואיל: והעיריה מעוניינת בקידום יזמויות לפיתוח פרוייקטים במעלה אדומים".

על משמעות ההבדל בניסוח נעמוד בהמשך הדברים.

אין חולק, כי מכח הסכמים אלו טיפל התובע במספר יזמים שהקימו מפעלים באזור התעשייה, ובגין כך הוא קיבל שכר טרחה כנקוב בהסכם (ראו: דוגמאות שצורפו כנספח 6 לתצהיר התובע).

3. טענות הצדדים

באזור התעשייה פועל כיום מפעל של אדיר תעשיות, וסופרמרקט של רמי לוי. התובע טוען כי הוא ליווה את שני היזמים הללו בהקמת עסקיהם, ומאחר ועשה כן באישור העיריה הוא זכאי לשכר טרחה בגובה של שלושה חודשי ארנונה כדלהלן: 19,800 ₪ בגין אדיר תעשיות, ו- 112,000 ₪ בגין רמי לוי.

4. בפי העיריה מספר טענות;

ראשית, העיריה טוענת, כי התביעה בנוגע לאדיר תעשיות התיישנה. שנית, העיריה טוענת כי אדיר תעשיות לא הקימה מפעל חדש באזור התעשיה, אלא רק עברה ממבנה אחד באזור התעשייה למבנה אחר, ולכן התובע אינו זכאי לשכר טרחה. שלישית, לטענת העיריה התובע אינו זכאי לשכר טרחה בגין הטיפול ברמי לוי, כיוון שהוא לא הקים באזור מפעל תעשייה אלא סופרמרקט. רביעית, רמי לוי זכה במגרש להקמת הסופרמרקט במכרז של מינהל מקרקעי ישראל, ומכאן שהתובע לא היה "הגורם היעיל" בהקמת הסופרמרקט. וחמישית, זכיית רמי לוי במכרז היתה בשנת 2003-2002, קרי, לאחר תום תוקף ההסכמים.


דיון והכרעה

5. התביעה בגין אדיר תעשיות

העיריה טוענת, כי התביעה בענין זה התיישנה וכפי שיוסבר להלן, טענה זו בדין יסודה. התביעה שלפניי הינה תביעה כספית בעילה חוזית, אשר הוגשה ביום 19.06.06. סעיף 6 לחוק ההתיישנות התשי"ח – 1958 קובע, כי:

"תקופת ההתיישנות מתחילה ביום בו נולדה עילת התובענה".

בפרשת זיסר נפסק, כי:

"המבחן המקובל ל"עילת תובענה" לצורך התיישנות הוא קיומה של עילת תביעה קונקרטית בידי התובע, במובן זה שמתקיימות כל העובדות החיוניות הנדרשות לביסוס תביעה שניתן להצליח בה ולזכות בסעד המבוקש"

(ע"א 1650/02 מרדכי זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(5) 166, 175; וכן ראו – ע"א 9382/02 בולוס נ' בנק דיסקונט – פורסם באתר נבו).

וכן נפסק, כי:

"המבחן הנ"ל שנקבע בענין פתאל הוא רחב. הוא כולל את התקיימותם של כל המרכיבים הנדרשים כדי לגבש את עילתו של התובע בדין המהותי, אך אלה אינם ממצים את מובנו של מונח זה. מונח זה עשוי לכלול גם נתונים עובדתיים נוספים, אשר מהווים תנאי מוקדם לעצם זכותו של התובע לפנות לערכאות. אכן, במוקד מבחן זה עומד קיומו של כוח התביעה בידיו של התובע. משעה שכוח זה נמצא בידיו של התובע, יכול מירוץ ההתיישנות להתחיל"

(ראו – ע"א 3319/94 פפר נ' הועדה המקומית, פ"ד נא(2) 581, 595).

ובענין אחר חידד בית המשפט את ההלכה בציינו, כי:

"במקרה הפשוט, המועד שבו מתגבש "הכוח" להגיש תביעה הוא גם המועד שבו מתגבשת ידיעתו של התובע אודות כוחו זה, והוא גם המועד שבו מתגבש האינטרס של התובע להגיש את תביעתו. כאשר שלושת המועדים האלה מתרחשים בו זמנית טעמי ההתיישנות כולם מצביעים על נקודת זמן אחת על ציר הזמן כמועד ראוי לתחילת ההתיישנות"

(ראו – ע"א 5964/03 עזבון ארידור נ' עירית פתח תקוה – פורסם באתר נבו).

בהתאם לעקרונות אלו, עילה חוזית נולדת בדרך כלל ביום בו משתכללת הפרת החוזה (ע"א 531/89 להבי נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה, פ"ד מו(4) 719, 722). עם זאת, יש להבחין בין תביעה לפיצויים בגין הפרת חוזה, שתנאי להתגבשותה הינו קיומו של נזק, לבין תביעה כמו התביעה שלפניי שעניינה אכיפת חוזה, שאז התובע אינו חייב להוכיח כי נגרם לו נזק, ועילת התביעה נולדת ביום הפרת החוזה. (ראו – ע"א 3599/94 יופיטר נ' בנק לאומי פ"ד נ(5) 423, 432).

6. על רקע האמור, דומה כי המקרה שלפניי איננו מסוג המקרים הקשים. הכיצד? משום שהתובע פנה לעירייה עוד ביום 25.02.99, בדרישה לקבלת שכר טרחה בגין טיפולו באדיר תעשיות (ראו: נספח 8ו' לתצהיר התובע), וכבר ביום 10.03.99 הודיע גזבר העיריה בכתב (נספח 8ג' לתצהיר התובע), כי הדרישה אינה מקובלת על העיריה משום שאדיר תעשיות איננו "מפעל חדש", אלא רק שכר מבנה חדש באזור התעשייה. התובע מודה במפורש, בכתב התשובה שהגיש, כי במועד זה קמה עילת התביעה בגין אדיר תעשיות (סעיף 2 ריישא לכתב התשובה), ומכאן שהתביעה הוגשה גם לשיטת התובע בחלוף יותר משבע שנים מיום הולדת עילת התביעה. ואולם, התובע טוען, כי מירוץ ההתיישנות איננו מתחיל כל עוד לא נדחתה סופית בקשתו לקבלת שכר טרחה, ולביסוס טענתו הוא מפנה לענין פפר הנ"ל. טענת התובע אינה מקובלת עלי. בענין פפר נדונה שאלת התיישנותה של תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, כנוסחו בעבר, ולפי סעיף זה תנאי מוקדם להגשת תביעה לבית המשפט הינו השלמת ההליכים בפני הועדה המקומית והועדה המחוזית לתכנון ולבניה (ראו: פרשת פפר בעמ' 590). במקרה שלפניי, עילת התביעה הינה עילה חוזית ולפי דיני החוזים אין חובה לפנות לצד המפר כתנאי מקדמי לקיומה של הזכות לאכיפת ההסכם, ובוודאי שעילת התביעה נולדת גם בלי שהצד המפר הודיע שאין בכוונתו לקיים את ההסכם. על כן, טענת התובע נדחית, ודין תביעתו בנוגע למפעל אדיר תעשיות להידחות מחמת התיישנות.

7. בפי העיריה יש טענות הגנה נוספות אשר לטענתה מצדיקות את דחיית התביעה בענין אדיר, ולמקרה ששגיתי במסקנתי דלעיל בענין ההתיישנות, אדון בקצרה גם בטענות הנוספות. כפי שיוסבר להלן, לפחות בטענה אחת יש ממש, כך שדין התביעה בענין אדיר תעשיות להידחות גם בהתעלם משאלת ההתיישנות.

8. טענתה הראשונה של העיריה הינה, שהתובע זכאי לשכר טרחה רק בגין שיווק מגרש באזור התעשייה ל"מפעל חדש", ומאחר ואין חולק שלאדיר תעשיות כבר היה מפעל באיזור התעשייה והיא רק עברה למבנה גדול יותר, הרי שהתובע אינו זכאי לשכר טרחה. טענה זו אינה נראית לי. המונחים "מפעל חדש" ו"פרוייקט חדש", אשר עליהם מבססת העיריה את טענתה, מופיעים בסעיף 3 לשני ההסכמים שנכרתו בין הצדדים, אך אין בצידם הגדרה המפרשת אותם. מבחינה לשונית יכולים מונחים אלו לחבוק קשת של אפשרויות. "מפעל חדש" יכול להיות מפעל שפועל בבנין חדש, לחילופין הוא יכול להיחשב כחדש רק אם הוא לא פעל מעולם באזור שבו מדובר, ולחילופי חילופין יתכן לסבור שמפעל חדש הוא דווקא מפעל אשר מייצר דבר מה שלא יוצר עד אותה העת באזור התעשייה. הבחירה באפשרות הפרשנית הנכונה למקרה שלפניי הינה, כמובן, פונקציה של תכלית החוזה בו עסקינן. תכלית החוזה במקרה דנא ברורה, כיוון שאין חולק כי החוזה נועד להגדיל את הכנסות העירייה מהארנונה (ראו: עדות גזבר העיריה, מר גרינברג, בעמ' 19 שורות 21-2). לנוכח תכלית ברורה זו נראה לי, כי המונח "מפעל חדש" כולל גם מקרה כמו המקרה שלפני שבו מפעל אשר היה באזור התעשייה עובר למבנה אחר באזור ששטחו גדול יותר, כיוון שמהלך כזה מניב תוספת ארנונה לעירייה, והרי זו תכלית ההסכם.

9. חיזוק ברור למסקנתי האמורה אני מוצא בכך שמר אילן פלורנטין, אשר שימש בתפקיד מנהל היחידה לפיתוח פרוייקטים ועוזר מנכ"ל העיריה, אישר לתובע ביום 04.01.96, לטפל בחברת אדיר תעשיות (ראו: נספח 8ב' לתצהיר התובע). העירייה אמנם טוענת כי אילן פלורנטין לא היה מוסמך לחתום על המסמך האמור, ברם טענה זו אינה מקובלת עלי. פלורנטין העיד, כי הנוהל בעירייה היה שכאשר התובע רצה להתחיל לטפל ביזם כלשהו, הוא דיווח על כך לפלורנטין, פלורנטין מצידו היה מדווח על כך לגזבר העיריה (גרינברג), ואם לא היתה לגזבר התנגדות למוצע, היה פלורנטין כותב אישור לתובע שלפיו הוא זכאי לטפל באותו יזם, ולאחר שהיה מוקם המפעל היה מקבל התובע את שכר טרחתו (עמ' 8 ש' 30-27). העיון בתצהירו של הגזבר מלמד שהוא אינו טוען כי פלורנטין חרג מסמכותו כאשר אישר לתובע לטפל באדיר תעשיות, והוא לא טוען שהדבר נעשה ללא אישורו. גם במכתביו מיום 10.03.99 ומיום 20.06.99 (נספחים 8ב' ו-86' לתצהיר התובע) לא טען הגזבר שהטיפול באדיר תעשיות נעשה על ידי התובע ללא רשות של גורם מוסמך כלשהו. ולבסוף, גם ב"כ העיריה במכתבו מיום 14.11.05 (נספח 10 לתצהיר התובע), לא העלה טענה שכזו. אשר על כן הטענה לפיה העיריה לא אישרה לתובע לטפל באדיר תעשיות נדחית.

10. טענתה האחרונה של העיריה הינה, שהתובע לא זכאי לשכר טרחה עבור הטיפול באדיר תעשיות, מפני שהמבנה החדש אליו עבר המפעל אינו גדול ביותר מ- 500 מ"ר מהמבנה הישן. בטענה זו יש טעם רב. בהסכמים עם התובע נכתב במפורש כי התובע יהיה זכאי לשכר טרחה רק אם היזם שיטופל על ידו יקים מפעל בשטח בנוי של 500 מ"ר לפחות. ממכתבו של מנהל מחלקת הגביה בעיריה מיום 17.03.08 (צורף לסיכומי התובע), עולה כי מפעל אדיר תעשיות פעל בעבר במבנה בשטח של 1,351 מ"ר ועבר למבנה בשטח של 1,800 מ"ר, דהיינו שהמבנה גדל בפחות מ- 500 מ"ר. עתה נשאלת השאלה הפרשנית, האם לצורך הזכאות לשכר טרחה במקרה של מפעל שעבר ממבנה ישן למבנה אחר בתוך אזור התעשיה, יש להביא בחשבון את שטח המבנה החדש, או את ההפרש בשטחם של שני המבנים. מאחר ותכלית ההסכם, כפי שעמדתי עליה לעיל, הינה להגדיל את הכנסות העיריה מארנונה, הרי שהפרשנות הסבירה הינה שיש להביא בחשבון לצורך הזכאות בשכר הטרחה, רק את ההפרש בשטחים. פרשנות אחרת להסכם עשויה להוביל לתוצאה אבסורדית לפיה התובע יהיה זכאי לאותו שכר טרחה הן במקרה שבו הוקם ביוזמתו מפעל חדש בשטח של 1,000 מ"ר באזור התעשייה, והן במקרה שבו מפעל קיים עבר ממבנה בשטח 1,000 מ"ר למבנה אחר בשטח של 1001 מ"ר, למרות שהרווח הצומח כתוצאה מכך לעירייה זניח. אשר על כן, אני סבור שפרשנות נכונה ותכליתית של ההסכם מובילה למסקנה שהתובע לא זכאי לשכר טרחה בגין מפעל אדיר תעשיות, כיוון שהתובע לא גרם לכך שהעיריה תהנה מתוספת להכנסות הארנונה בגין שטח אשר עולה על 500 מ"ר.

11. התביעה בגין "רמי לוי – שיווק השיקמה".

מן הראיות עולה, כי בשנת 1997 נוצר קשר בין התובע לבין "רמי לוי – שיווק השיקמה" (להלן: "רמי לוי"), בנוגע להקמת מפעל אריזה לקיטניות באזור התעשיה (ראו: נספח 6/10 לתצהיר התובע). בהמשך הדרך זנח רמי לוי את תוכניתו להקים מפעל תעשיה, ובמקום זאת הוא החליט להקים באזור התעשיה – בחלקה שיועדה למסחר – סופרמרקט. לצורך כך, רכש רמי לוי את הקרקע בשנת 2003 במסגרת מכרז של מינהל מקרקעי ישראל. ודוק, מעדותו של מר ישראל גולדשטיין ששימש בתפקיד מנכ"ל העיריה ולאחר מכן בתפקיד יו"ר החברה הכלכלית לפיתוח מעלה אדומים, עולה, כי המגרשים באזור התעשיה הוקצו ליזמים ללא מכרז, ורק במקרה של רמי לוי, מאחר ודובר בהקצאת מגרש למסחר, נערך מכרז כדי לצאת ידי ספק לגבי הנוהל הראוי של הקצאת המגרש (ראו: עמ' 11 ש' 9-6, וכן עדות פלורנטין בעמ' 8 ש' 5-1).

על רקע העובדות הללו טוענת העיריה מספר טענות הגנה אשר יידונו להלן.

12. טענתה הראשונה של העיריה הינה, שהתובע לא זכאי לשכר טרחה בגין הטיפול ברמי לוי, כיוון שההסכמים שנכרתו עימו עסקו אך ורק בטיפול במיזמים בתחום התעשייה והמלונאות, ולא בתחום המסחר. העיריה מפנה בהקשר זה לעובדה שלגבי רמי לוי לא ניתן אישור בנוסח הקבוע בנספח א' להסכם, וזאת להבדיל, למשל, מהאישור שניתן לגבי אדיר תעשיות (נספח 8ב' לתצהיר התובע). העירייה ערה לכך שהתובע הציג מסמכים בהם העדים אילן פלורנטין וישראל גולדשטיין, שעבדו בעירייה בתקופה הרלוונטית, מאשרים שהתובע ליווה את רמי לוי בהליכי הקצאת המגרש באזור התעשיה (נספחים 7א' – 7ג' לתצהיר התובע), אך לטענתה מסמכים אלו מתייחסים לתקופה הראשונה, שבה ביקש רמי לוי להקים באזור התעשיה מפעל אריזה שבסופו של דבר לא הוקם. ומכל מקום, לטענת העירייה פלורנטין לא היה מוסמך ליתן לתובע, בניגוד לאמור בהסכמים, היתר לטפל ברמי לוי בהקשר של רכישת השטח המסחרי לצורך הקמת הסופרמרקט.

13. טענות העירייה מצריכות לפרש את ההסכם השני שנכרת בין הצדדים, ולשם כך נשווה בין נוסחו של ההסכם השני לנוסח ההסכם הראשון.

העיון בשני ההסכמים מלמד, כי במבוא להסכם השני, ב"והואיל" השני, נכתב כי "העיריה מעוניינת בקידום יזמויות ופיתוח פרוייקטים במעלה אדומים", בעוד שבהסכם הראשון נוסחה מטרת ההסכם באופן צר ומצומצם יותר: "העיריה מעוניינת בקידום יזמויות לפיתוח מפעלי תעשייה באזור התעשייה...". מכאן ניתן ללמוד, שמטרת ההסכם השני לא הוגבלה לקידום יזמות בתחום התעשייה דווקא. ואולם, ביתר הסעיפים של ההסכם השני, יש התייחסות מפורשת ל"מפעל" או "מלון" דווקא (ראו: סעיפים 4,7,9 ו- 10), בעוד שבסעיפים המקבילים בהסכם הראשון ההתייחסות הינה ל"מפעל" בלבד. משמע מכאן, לכאורה, שכן היתה כוונה לצמצם את תחולת ההסכם למיזמים בתחום התעשייה והמלונאות בלבד.

14. לדעתי, פרשנותו הנכונה של ההסכם השני הינה שהצדדים התכוונו להחילו בראש ובראשונה על מיזמים בתחום התעשייה והמלונאות, ברם, לנוכח מטרת ההסכם שהוגדרה באופן רחב, נראה כי הצדדים לא הוציאו מכלל אפשרות שבמקרה ספציפי תהיה רשאית העיריה להתיר לתובע, לפי ההסכם, לטפל ביזם שעוסק בתחומים אחרים, ובמקרה כזה יהיה זכאי התובע לשכר טרחה לפי ההסכם. פרשנות זו תואמת לדעתי את רצון העיריה להגדיל את תשלומי הארנונה שיכנסו לקופתה, והיא מיישבת את הסתירה הלכאורית שיש בין המבוא להסכם השני לבין הסעיפים שבגוף ההסכם.

15. התוצאה הנובעת מפרשנותי דלעיל להסכם השני הינה, שתביעת התובע בנוגע למיזם רמי לוי תוכרע על סמך השאלה האם התובע הוכיח כי גורם מוסמך מטעם העיריה אישר לו לטפל ביזם רמי לוי מכוח ההסכם השני שנכרת בין הצדדים. התשובה לשאלה זו איננה מסובכת מן הטעם שסעיפים 7-3 להסכם קובעים פרוצדורה ברורה למתן אישור של העיריה לתובע ללוות יזם לפי ההסכם. הנה כך, לפי סעיפים 5-3 להסכם כאשר מבקש התובע ללוות יזם עליו להגיש למנהל המחלקה לפיתוח ופרוייקטים בעיריה בקשה בכתב, בצירוף הצהרה של היזם בנוסח שצורף כנספח א' להסכם (נספח 2ב' לתצהיר התובע), ולפי סעיף 7 להסכם התובע רשאי לטפל ביזם רק לאחר שקיבל תשובה חיובית מהעירייה. במקרה שלפניי לא הציג התובע אישור שנתנה לו העירייה לפי ההסכם, ועובדה זו בולטת במיוחד לנוכח האישורים הרבים שצירף התובע לתצהירו בנוגע ליזמים אחרים. יתר על כן, מן הראיות עולה שמלכתחילה טיפל התובע בהקצאת מגרש לרמי לוי לצורך הקמת מפעל אריזה, כך שגם אם ניתן היה לקבוע על סמך מכתביהם של פלורנטין וגולדשטיין שהתובע טיפל ברמי לוי בידיעת העיריה ובאישורה, הרי שאין שום ראיה שאישור העיריה ניתן גם לאחר שרמי לוי שינה את תוכניותיו והחליט לרכוש מגרש מסחרי לצורך הקמת סופרמרקט. בהקשר אחרון זה חשוב לעמוד על כך שבמכתביו של אילן פלורנטין (נספחים 7ב' ו- 7ג' לתצהיר התובע), לא נאמר במפורש שהעיריה הסכימה לשלם לתובע שכר טרחה עבור הליווי שהוא נתן לרמי לוי בנושא הקמת הסופרמרקט, אלא על הליווי הראשוני שנתן התובע לרמי לוי בשנת 1997, עת דובר עדיין על הקמת מפעל אריזה. גם מתצהירי פלורנטין וגולדשטיין עולה תמונה דומה: לדבריהם, התובע בהחלט טרח לקדם את הקשר בין רמי לוי לעירייה, ולכן מוצדק לדעתם לשלם לו שכר טרחה מסויים, אבל שני המצהירים לא מצהירים במפורש, כי הליווי שנתן התובע לרמי לוי היה באישור העירייה מראש לפי ההסכמים שנכרתו בין הצדדים. אמור מעתה, העובדה שהתובע ליווה את היזם רמי לוי, הינה תנאי הכרחי לצורך קבלת שכר טרחה לפי ההסכם, ברם לא מדובר בתנאי מספיק, כיוון שנדרשת הסכמת העיריה מראש לכך שההסכם יחול על היזם הקונקרטי, והסכמה כזו של גורם מוסמך בעירייה לא הוצגה, ולכן דין התביעה בענין רמי לוי להידחות. ויודגש, אני ער לכך שפלורנטין העיד, כי מבחינתו ליווה התובע את רמי לוי באישור העיריה מכוח ההסכם (אמ' 8 ש' 24-23) ברם, בהמשך הודה פלורנטין, כי נדרש אישור בכתב של גזבר העירייה, אך אישור כזה אין (עמ' 8 ש' 30-27, עמ' 9 ש' 5-1).

16. בפי העיריה טענה נוספת שמצדיקה את דחיית התביעה. העיריה טוענת, כי מאחר שרמי לוי רכש את המגרש עליו הוקם הסופרמרקט רק בשנת 2003, הרי שהתובע אינו זכאי לשכר טרחה, כיוון שההסכם השני עימו הסתיים בנובמבר 1998. טענה זו מצריכה לברר את השאלה מהי משמעות סעיף 12 להסכם השני, לפיו התוקף ההסכם יפוג בתוך 12 חודש מיום חתימתו. אפשרות אחת הינה לפרש את ההסכם באופן צר ודווקני, כך שהתובע זכאי לשכר טרחה רק בגין עסקאות שהזכאות לשכר טרחה בגינן השתכללה בתוך תקופת ההסכם. לפי פרשנות זו, יהיה התובע זכאי לשכר טרחה רק אם בתוך תקופת ההסכם הקים היזם מפעל וחיבר אותו לרשת המים כאמור בסעיף 9 להסכם. פרשנות זו אינה סבירה, כיוון שקשה להניח שהצדדים ציפו באמת ובתמים שבתוך שנה אחת, יספיק התובע "לשדך" יזמים לעירייה, ואלו יספיקו לבנות מפעלים בהיקף של 500 מ"ר לפחות ולחברם לרשת המים. אפשרות שניה הינה לפרש את ההסכם באופן רחב, לפיו התובע זכאי לשכר טרחה בגין כל יזם שלגביו קיבל התובע אישור בתוך תקופת ההסכם ללוות אותו, ואפילו אם הקמת המפעל בוצעה בפועל תקופה ארוכה לאחר סיום ההסכם. גם פרשנות זו אינה סבירה בעיני, משום שלפיה מקבל התובע "חזקה" לצמיתות על כל היזמים שהוא החל לטפל בהם בתוך בתקופת ההסכם, ואפילו אם הטיפול בהם היה מינורי בלבד. על כן, אני סבור שיש לבחור בפרשנות ביניים, לפיה התובע זכאי לשכר טרחה בגין כל יזם שבו הוא טיפל ואשר בתוך תקופת ההסכם רכש קרקע באזור התעשייה. יתרונותיה של פרשנות זו ברורים: ראשית, פרשנות זו קשורה קשר הדוק לתכלית החוזה – הקצאת קרקעו