ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין יאסין עבדאלעזיז נגד מוד'פר ראפת :


בתי המשפט

בבית משפט השלום

בירושלים

א 4014/03

א 5408/06

בפני:

כב' השופט אלכסנדר רון

1

תאריך:

25/02/2010

בעניין:

יאסין עבדאלעזיז אסמעיל

ע"י ב"כ עו"ד

טנוס האני

התובע/הנתבע שכנגד

["התובע"]

נ ג ד

מוד'פר ראפת מוחמד פארוק

ע"י ב"כ עו"ד

סייף אשרף

הנתבע/התובע שכנגד

["הנתבע"]

פסק דין

1. כללי

פסק דין בשתי תביעות שהדיון בהן אוחד, שעניינן בדירה ששוכר הנתבע מהתובע.

א. בת.א. 4014/03 מתבקש בית המשפט להורות על פינוי הנתבע, השוכר, מהדירה ששכר בשעתו מאבי התובע שנפטר בשנת 1989. לאחר פטירת האב, היה, על פי הנטען, התובע לבעלי הבית בו מצויה, בין היתר, דירת המחלוקת.

ב. בת.א. 5408/06 מתבקש בית המשפט לאפשר לנתבע (שבתביעה זו הינו התובע), להיכנס לגג ולעשות בו שימוש.

ג. בפי הנתבע, טענה מרכזית אחת, כי הוא דייר מוגן בדירה זאת. שאלת מעמד הנתבע בדירה, הינה הבריח התיכון עליו סובב הדיון כולו, והיא זו שבמוקד פסק דין זה. כהערה שיש בה כדי להקדים במעט את המשך הדברים יצוין כבר עתה, שעל פי כתב התביעה אין כלל על הפרק דיירות מוגנת, וממילא לא נטען בכתב התביעה, אף לא לחלופין, שעומדות לתובע עילות פינוי מן הסוג הרלוונטי למערכת יחסים שבבסיסה דיירות מוגנת.

2. שאלת הדיירות המוגנת

השאלה אם הנתבע דייר מוגן או לא אינה נקיה מספיקות. דומה, באשר לא היו הצדדים ערים לאבחנות רלוונטיות שבדין, ואולי גם מטעמים אחרים, נטו בתקופות השונות לדלג בין עולם המושגים עליו מושתתים דיני הגנת הדייר לבין מושגים האופייניים לשכירות חופשית. נכון הדבר הן ביחס לצדדים דנן והן ביחס לאביו של התובע עימו נערכו ההתקשרויות בתחילה. מן הטעמים דלהלן, לרבות על יסוד קביעות מפורשות בחלק מהחוזים, לפיהם הנתבע הוא דייר מוגן, ומסקנות העולות מקשיים בעדות התובע, יש לקבוע שהנתבע הינו אכן דייר מוגן בדירה.

א. ציון הדיירות המוגנת בחוזים

בין הצדדים (ולעניינה של תביעה זו אתייחס גם לאבי התובע, המנוח, כאחד הצדדים, באשר, גם לדברי התובע נכנס הוא בנעלי אביו), נחתמה בין שנת 1977 לבין שנת 1985 סדרה של חוזים. בכמה וכמה מתוכם, נקבעה ברורות ומפורשות זכותו של הנתבע כדייר מוגן. שני הצדדים צירפו תרגומים מטעמם להסכמים שנכתבו, במקורם, בשפה הערבית, ובאשר עתיד אני לראות בהם ראיה לחובת התובע אצטט להלן את התרגומים שמטעמו.

1. בהסכם שנחתם בשנת 1977, בפסקת 'התנאים המיוחדים' נכתב ברורות ומפורשות כדלקמן: "המשכיר מצהיר ומאשר כי השוכר שילם דמי מפתח, ואין למשכיר לתבוע כל תוספת לדמי השכירות במשך כל תקופת החוזה" [תרגום נספח ב' לתצהיר התובע].

2. הסכם נוסף נחתם בשנת 1980 וגם בו, בפסקת "התנאים המיוחדים", נכתבה אותה פסקה בדיוק [תרגום נספח ג' לתצהיר התובע].

3. הסכם נוסף נחתם בשנת 1983, ובסעיף 2 לתנאים המיוחדים בו נכתב: "המשכיר מאשר כי קיבל דמי מפתח במעמד מגוריו בהתאם לחוזי השכירות הקודמים" [תרגום נספח ג' לתצהיר התובע]. על פי התרגום שצירף הנתבע, גם בסעיף 6.א להסכם נכלל אישור מפורש לכך שהשוכר הוא דייר מוגן.

4. בשנת 1984 נחתם עוד הסכם ובסעיף התנאים המיוחדים נקבעה אפשרות להעלות את דמי השכירות בשיעור של 10 אחוז מידי שנה, דבר שאינו מקובל בדיירות מוגנת, אך בהמשך, נכתב, למרות זאת, כי: "המשכיר מצהיר ומאשר כי השוכר שילם דמי מפתח ואין למשכיר לתבוע כל תוספת לדמי השכירות במשך כל תקופת החוזה".

ב. טעמים נגד הדיירות המוגנת

עם זאת, יש גם טענות בכיוון ההפוך. וכדלהלן.

1. תחילה יצוין, שבנסיבות מקובלות, אין דיירות מוגנת מצריכה חידוש הסכמים מידי שנים אחדות. נוטה הדעת לכך, שחידוש ההסכמים נועד, במקרים מסוימים לצורך עדכון מוסכם של דמי השכירות, או, למשל בשנת 1980, כטענת הנתבע, לאפשר לו בתקופה מסוימת השכרת משנה על רקע כוונתו לנסוע לחו"ל. עם זאת, יש בכך כדי להצביע על גבוליות נסיבות העניין.

2. לא פחותה במשקלה העובדה, שבהסכמי שכירות אלה, על אף שנכתב ברובם, ברורות ומפורשות, שעל הפרק שכירות מוגנת, צוינה בהם תקופה מוגבלת בזמן. בסוף ההסכם משנת 1980, למשל, נוסף סעיף לפיו לא יהא להסכם תוקף בסוף התקופה [נ/2 שאושר בתיק בית המשפט בחתימת שני הצדדים]. לבטח אין הדבר עולה בקנה אחד עם שכירות מוגנת.

ג. קשיים בעדות הנתבע

פרשנות ההסכמים, כאמור, גבולית עד מאוד, ואולם, באחדות מתשובותיו של התובע היה כדי לערער ממשית את מהימנותו, ובנסיבות העניין יהא בכך כדי להכריע את הכף לטובת הנתבע.

1. בחקירתו הנגדית, שעה שנשאל ביחס לחוזים הנ"ל, הכיצד חתם אביו על חוזים בהם צוינה במפורש הדיירות המוגנת, השיב התובע, כדלקמן: "אבא שלי, יש לו בעיות בראיה, הראיה שלו הייתה קלושה, ועבדו עליו. אני לא מקבל את זה" [עמוד 19 שורות 19 – 20 לפרוטוקול]. ולמען הסר ספק, שזו הגרסה בה נקט התובע, תבוא תשובתו בהמשך: "כי לאבא יש ראיה לקויה והוא לא קרא את זה היטב, את הנוסח" [עמוד 20 שורה 1 לפרוטוקול]. לפחות שני קשיים קריטיים כרוכים בתשובה זו. האחד, כי לטענה זו אין, ולו גם בדל של זכר, בגרסת התובע עד עתה, ואין המדובר אלא, לכל היותר בגרסה כבושה; ושנית, שהדיירות המוגנת נזכרת במספר חוזים שנחתמו במועדים שונים: ניחא, טענה כי במקרה אחד, כלשהו, לא הבין אבי התובע על מה חתם, עוד ניתן היה להבין. אך טענה לפיה "עבדו עליו" פעם אחר פעם, במועדים שונים, לא בנקל ניתן לקבל. ולאחר זאת יצויין, שאישר התובע שלא נכח כלל במועד חתימת ההסכמים [עמוד 19 שורה 22 לפרוטוקול], ואם כן, ישאל השואל, איך יודע הוא ש'עבדו' על אביו?

2. לא היתה זו התמיהה היחידה שעלתה מגרסת התובע. ביחס להסכם שנחתם בשנת 1983 הפתיע בכפירה בחתימת אביו: "זו לא חתימה של אבא. אני מכיר את חתימתו של אבא" [עמוד 20 שורה 10 לפרוטוקול]. דא עקא, לטענת זיוף אין כל זכר בגרסת התובע עד היום.

3. בסעיף 17 לתצהירו גרס התובע ביחס לשני חוזים, שחתם במקום אביו (אף כי המדובר בשנים בהן היה, עדיין האב בחיים): "בשני המקרים חתמתי על החוזה השלישי וגם הרביעי בתור משכיר, אם כי שם המשכיר בשניהם נותר שם אבי המנוח". בעוד בית המשפט מתלבט בדבר תום ליבו של אדם שחותם בשמו של אחר, באו דברי התובע בחקירתו הנגדית והיה בהם כדי להפתיע: "אני לא חתמתי על שני החוזים האלה" [עמוד 20 שורה 21 לפרוטוקול; מהלך החקירה הנגדית מצביע בבירור על כך שמתייחס התובע לחוזים שצוינו בסעיף 17 לתצהירו – הפרוטוקול דלעיל, עיין שם]. גם בכך אין כדי לתרום למהימנות התובע.

4. יתר על כן, מדברים שאמר התובע, כמעט כמסיח לפי תומו, אף למד בית המשפט על הרקע לתביעתו: "אחרי 1989 הלכתי אליהם כדי לקחת את דמי השכירות. ביקשתי ממנו את דמי השכירות. תשובה שלו היתה שדמי השכירות יחזרו למקור שהיו בו ואמרתי לו שאנו רוצים לשנות את התנאים והתשובה שלו היתה אני לא משלם כלום. ההסכם שהיה נחתם עם אביכם" [עמוד 18 שורות 4 עד 7 לפרוטוקול]. התובע לא סבר שיש בידו עילת פינוי אלא רצה להעלות את דמי השכירות אך סורב. ואם נותר למי הספק, שזו גרסת התובע, תבוא תשובתו בהמשך שאך הדגישה את הדבר: "הוא לא רוצה להסכים על העלאת דמי השכירות ולא רוצה לשנות את ההסכמים שהיו" [עמוד 18 שורה 17 לפרוטוקול]. אמור מעתה, לא טוען התובע לזכותו לפנות את הנתבע, אלא בשל אי נכונות הנתבע להעלות את דמי השכירות.

ד. שיהוי תמוה בהגשת התביעה

גם המועד בו הוגשה תביעת התובע, בשנת 2003, תומך בגרסת הנתבע. על הפרק מערכת יחסים שעוצבה בשנת 1977. אבי התובע נפטר בשנת 1989. התביעה דנן הוגשה, אפוא, 14 שנים לאחר מכן, כפל תקופת ההתיישנות. התובע, אף סירב לקבל את דמי השכירות במשך שנים הרבה, ואלה, ככל הנראה, הופקדו בבנק הדואר: "לא קיבלתי ממנו דמי שכירות משנת 1989 עד 2010" [עמוד 18 שורה 15 לפרוטוקול]. והנה מסתבר, שלמרות שבמשך שנים הרבה סירב התובע, לדבריו, לקבל את דמי השכירות, היסס ולא תבע את פינוי הנתבע. התנהלות שכזו אינה אופיינית למשכיר המאמין, באמת ובתמים, שבדירה שבבעלותו מצוי שוכר שראוי וניתן להביא לפינויו בנקל. לשון אחר: היה התובע, מודע, למיטב ההערכה, לכך שעל הפרק שוכר מוגן, אשר לא בנקל ניתן להביא לפינויו, ומטעם זה השתהה.

כללו של דיון, אף כי נוסח ההסכמים אינו חד משמעי, רואה אני בבעייתיות היתירה הכרוכה בעדות התובע, בהיבטים שונים, את החיזוק הנדרש לטענות הנתבע.

3. טענות נלוות והתביעה הנגדית

א. לטענת הנתבע שאושרה מדברי התובע בחקירתו הנגדית, מחצית מהזכויות בנכס עברו, לאחר מות האב, לאחיו השני. אין התובע אלא בעלי מחצית הדירה [ראה עמוד 17 שורה 13 לפרוטוקול ובחקירה הנגדית בסמוך]. למותר לציין שבית המשפט לא ראה אסמכתא לפיה יכול היה התובע לטעון גם בשם אחיו. ייתכן, שבראיה פורמליסטית ראוי היה שתידחה טענת התובע מטעם זה בלבד, ועם זאת, סבר בית המשפט, שלא על טענה זו ראוי להשתית את פסק הדין, ולפיכך אין בה, אלא כדי לחזק את המסקנה אליה הגיע בית המשפט מדיון לגופן של ראיות, ולפיה על הפרק דיירות מוגנת.

ב. התביעה שכנגד מצטמצמת לשאלת זכותו של הנתבע לקבל את האפשרות לעלות לגג. גם לדברי הנתבע אין לו זכויות ממשיות בגג. אין על הפרק, אפוא, אלא תביעה נגדית שהוגשה כשלוש שנים לאחר התביעה המקורית, מטעמים טקטיים מובהקים. מכל מקום, אישר התובע שבמידת הצורך, למשל, לביצוע תיקונים נדרשים, אין מניעה לאפשר לנתבע לעלות לגג [ראה עמוד 22 שורה 21 לפרוטוקול]. תביעה זו, שכאמור אין בה כל ממש, דינה לדחייה.

ג. בשולי סיכומיו טען בא כוחו הנכבד מאוד של הנתבע להתיישנות, ואף ביקש כי לאחר הסיכומים יגיש התובע מסמך נוסף שיבסס את טענת ההתיישנות שבפיו. לטענה זו בנסיבות העניין אין הרבה מקום. תחילה יוער בהיבט הדיוני, כי אין בית המשפט נכון לאחר גמר הסיכומים לדון במסמכים שהצדדים לא סברו להגישם קודם לכן (וכי סביר שלאחר גמר הסיכומים יפתח בית המשפט פתח לטענות נוספות שמן הסתם יעלו אם ולאחר שיוגש מסמך נוסף?!). אך מעבר לכך, ספק רב מה עניינה של טענת התיישנות מפיו של בעל דין הטוען לזכות של דייר מוגן. פשיטא, שזכאי הדייר המוגן לשהות בנכס, כמובן, בהנחה שיאשר בית המשפט את טענתו זו, וטענות בדבר התיישנות, על פניהן, אינן רלוונטיות. בשולי טענותיו בנושא היפנה ב"כ הנתבע לפסק דינו של בית המשפט העליון - ע"א 1017/91, אך שם נדונה התיישנות ביחס לתביעה כספית, ולא ניתן להקיש משם לענייננו.

ד. ניתנה הדעת לטענות התובע שסכום דמי המפתח אינו סביר וכי יש בכך כדי להצביע על כך שלמעשה אין המדובר כלל בדמי מפתח. אודה, כי לאחר עיון בהסכמים, מבין אני להגיונה של טענה זאת, וגם במישור זה על הפרק שאלה גבולית. עם זאת, אמנע מלקבלה, וזאת ממספר טעמים. ראשית, כי, משום מה, חזר בו התובע עצמו מטענה זו אותה פירט בסעיפים 27 ו- 28 לתצהירו, שלא ייתכן שהסכום הנקוב בהסכמים היווה דמי מפתח, בשל שיעורם הנמוך, אך מטעמים לא ברורים חזר בו התובע מהצהרתו זו, ולמען הסר ספק חזר על דבריו פעמיים [עמוד 21 שורות 15 וכן 18 לפרוטוקול]; שנית, כי צודק ב"כ הנתבע, שמי שזו טענתו, ראוי היה שיתכבד ויביא חוות דעת שמאית המצביעה על כך שאכן אין זה סביר שהסכומים הנקובים בהסכמים שולמו כדמי מפתח; ושלישית, אוסיף, כי, מכל מקום, בהתקשרות המקורית דובר על דירה הטעונה גימור (ראה בתצהיר הנתבע, בפרט מסעיף 3 ואילך). אין קושי רב להבין, שדמי מפתח עבור דירה שמצבה כנ"ל, ייקבעו בשיעור הנופל משווי השוק של דירה גמורה באותו מצב.

4. סוף דבר

א. השאלה אם הנתבע הינו דייר מוגן, אינה נקיה מספיקות. החוזים בעניין, אינם חד משמעיים. עם זאת, נכללת בחלקם קביעה ברורה ומפורשת לפיה המדובר בשכירות מוגנת. יש ליתן לכך משקל הולם. חיזוק למסקנה מתבקשת זאת, נובע מהקשיים הכרוכים בגרסת התובע, הם רבים, ויש בכך כדי להכריע את הכף לחובתו. לא בנקל יקבל בית המשפט את תביעתו של בעל דין שקשיים כה רבים כרוכים בעדותו. דין תביעת הפינוי, אפוא, לדחיה.

ב. בנסיבות אחרות, ייתכן שהיה על בית המשפט לשקול טענות חלופיות לפינוי הנתבע כדייר מוגן. ואולם, לעילות פינוי על פי חוק הגנת הדייר אין זכר בכתב התביעה. לא תישקלנה אפוא כל טענות בכיוון זה.

ג. התביעה הנגדית, נעדרת כל ממש, ועל פני הדברים, לא הוגשה היא, אלא כדי לנסות ולהוות משקל נגד לתביעה הראשית. גם דינה לדחייה.

5. סוף דבר, התביעות נדחות.

בנסיבות העניין, הוצאות הדיון בסך 12,500 ש"ח בתוספת מע"מ - על התובע.

ניתן היום י"א באדר, תש"ע (25 בפברואר 2010) בהעדר הצדדים.

אלכסנדר רון, שופט