ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין דוד עטיה נגד ליאור שגיא :


בתי המשפט

בית המשפט המחוזי בירושלים

עא 003418/09

לפני כבוד השופט דוד מינץ

17/01/2010

בעניין:

1. דוד עטיה

2. עטיה הדס

3. ליבני אבן

ע"י ב"כ עו"ד יעקב אריה

המערערים

נ ג ד

1. ליאור שגיא

2. מלי שגיא

ע"י ב"כ עו"ד אסף בוטח

המשיבים

פסק דין

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' סגן הנשיא, השופט י' שמעוני) מיום 6.8.09 בת.א. 1633/05.

הצדדים הינם בעלי זכויות בבית משותף שבגוש 30005 חלקה 71, הנמצא ברח' ברוריה 11, בירושלים (להלן: "הבית המשותף" או "הבית"). המערערים 1-2 הינם בעלי הזכויות בחלקת משנה 11; מערער 3 בחלקת משנה 7; והמשיבים בחלקת משנה 2. דירות המערערים נמצאות בקומה השלישית והרביעית של הבית ואילו דירתם של המשיבים נמצאת בקומת הקרקע. בתביעתם בבית משפט קמא, עתרו המשיבים למתן צו מניעה קבוע כנגד המערערים שפנו באותה שעה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בבקשה להתיר להם לבנות מחסנים בקומת המסד של הבית. לטענת המשיבים, המערערים לא קבלו את הסכמת כל הבעלים בבית לבנייה ברכוש המשותף ולכן אסור היה להם לבנות בקומת המסד של הבית. מנגד, טענת המערערים הייתה, בין היתר, כי בידיהם הסכמתם של 75% מבעלי הרכוש המשותף לבניית המחסנים ומשכך אין בכוחם של המשיבים למנוע את הבנייה. הם הוסיפו כי המשיבים עצמם הרחיבו את דירתם באופן שהוסיפו לה מחסן ברכוש המשותף בקומת המסד. יחד עם הגשת הגנתם, המערערים הגישו כתב תביעה שכנגד ובקשו מבית המשפט, מפאת החשש שהמשיבים יפלשו לקומת המסד ויתפסו בו חזקה, שיינתן כנגדם צו מניעה קבוע לפיו הם יימנעו מעשיית כל שימוש ברכוש המשותף המיועד למחסנים של המערערים.

בקדם המשפט שהתנהל ביום 21.6.05 הגיעו הצדדים לכלל מספר הסכמות והצהרות משותפות, ביניהן: (א) שהצדדים הינם דיירים ברכוש המשותף; (ב) שדירות המערערים אינן מצויות פיסית בסמוך למחסנים הנבנים בקומת המסד של הבניין; (ג) קומת המסד היא רכוש משותף; (ד) המשיבים בנו לעצמם מחסן בקומת המסד; (ה) חפצם של המערערים הוא לבנות לכל דירה מחסן באותו מקום שהמשיבים עשו כן.

בין השאלות שבמחלוקת היו: (א) לטענת המערערים הייתה בידיהם הסכמתם של 75% מכלל דיירי הבית המשותף לבניית המחסנים, המהווה הרחבת דירה כמשמעותה בסעיף 71ב' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") שהוסף במסגרת תיקון מס' 18 לחוק. מנגד טענת המשיבים הייתה כי אף אם המערערים מצוידים בהסכמת 75% מכלל דיירי הבית המשותף, בניית המחסנים אינה מהווה הרחבת דיור ולכן כדי לבנות את המחסנים, על המערערים להצטייד עם הסכמתם של כל דיירי הבית המשותף; (ב) לטענת המערערים, המשיבים מנועים להתנגד לבנייה מכיוון שהם עצמם בנו מחסן בקומת המסד. לעומת זאת, לטענת המשיבים, בניית המחסן על ידם הייתה בנייה צמודה באופן פיסי לדירתם ואילו בניית המחסנים על ידי המערערים שונה בתכלית.

במסגרת אותו קדם משפט, המערערים הודו לפני בית המשפט כי נכון לאותו מועד לא היה בידם היתר בנייה כדין מפאת התנגדות המשיבים למתן ההיתר. המשיבים מבחינתם נתלו במסמך שנחתם בשעתו על ידי המערערים בו הם אישרו לבעל הדירה הקודם למשיבים שמכר להם את דירתו (להלן: "המוכר") כי לא יהיה להם לעולם כל חלק בחלל קומת המסד של הבית המשותף.

בית משפט קמא קיבל את שתי התביעות, הן את התביעה העיקרית והן את התביעה שכנגד. הוא קבע כי בניית המחסנים על ידי המערערים אינה בבחינת הרחבת דירה כמשמעותו בסעיף 71ב' לחוק, ומכאן שהבנייה האמורה טעונה הסכמתם של כל בעלי הזכויות בבית המשותף, ואין די ב-75% מהם. מנגד, הוא אסר על המשיבים לעשות גם הם שימוש בקומת המסד של הבית, מאותו נימוק ממש, שבהעדר הסכמת כל בעלי הזכויות בבית המשותף, המשיבים אינם יכולים לבנות ברכוש המשותף.

תוצאת פסק הדין לא ערבה לחיכם של המערערים, והם מיקדו את טיעוניהם בערעור לפני בית משפט זה בשאלה אחת והיא חלותו של סעיף 71ב' לחוק לגבי בניית מחסן שאינו צמוד באופן פיסי לדירה. לטענתם, גם בניית מחסן מעין זה מהווה "הרחבת דירה" כמשמעותו בסעיף. במסגרת זו וכטענה מסתעפת ממנה, הם התלוננו על כך שבית משפט קמא התעלם מהעבודה שהמשיבים בנו גם הם ברכוש המשותף ללא הסכמתם. מנגד, תמכו המשיבים את יתדותיהם בפסק דינו של בית משפט קמא, בטוענם כי תחולתו של סעיף 71ב' לחוק תלויה בהצמדה פיסית של תוספת הבנייה לדירה המקורית. באשר לבניית המחסן על ידם, המשיבים טענו כי זה נתאפשר עקב הסכמתם המפורשת של המערערים עצמם שניתנה למוכר.

כדי להסיר אבן נגף מהדרך, ייאמר כי למרות שעיקר טענותיו של ב"כ המשיבים הופנו להסכמת המערערים שניתנה כאמור, למוכר, הרי שלנוכח ההסכמות הדיוניות בבית משפט קמא שפורטו לעיל, ביניהן הסכמת המשיבים שקומת המסד היא רכוש משותף, אין מקום לשעות לטענת המשיבים כיום, שהסכמה זו של המערערים מונעת מהם להעלות את טיעוניהם בקשר לחוקיות הבנייה על ידם. מה גם, המשיבים לא הגישו ערעור משלהם באשר לקביעת בית משפט קמא כי דין קומת המסד כדין רכוש משותף, כך שהם מנועים מלהעלות טענותיהם בעניין זה במסגרת זו. לכן, יש להתמקד אך בשאלה העיקרית השנויה במחלקות בין הצדדים, והיא חלותו של סעיף 71ב' לחוק בנסיבות שפורטו.

דין הערעור להידחות.

בית משפט קמא קבע, ובצדק, כי דינו של בניית מחסן בקומת המסד של בית משותף על ידי דיירים הגרים בקומות העליונות כשאין בין הדירות למחסן כל נגיעה פיסית, כדין כל בנייה ברכוש המשותף הטעונה הסכמה של כל בעלי הזכויות בבית. בעניין זה מקובלת עלי הנמקתו של בית משפט קמא אשר קבע כדלקמן:

"תיקון מס' 18 לחוק המקרקעין, שנכנס לתוקף ביום 4.4.95, בא לעולם על מנת לפתור מצוקת דיור, כאשר אותה עת טרם התיקון, היה צורך בקבלת הסכמתם של כל בעלי הדירות בבית, גם במקרים בהם דירות המתנגדים לבניה נמצאות באגף אחר של הבית. המחוקק הקל עם אלה המבקשים להרחיב דירתם בקבלת הסכמה של שלושה רבעים מבעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם במצטבר. השיקולים שעמדו לנגד עיני המחוקק היו מחד - פתרון מצוקת דיור וצפיפות המגורים של משפחות רבות על ידי מתן אפשרות לבעל דירה המעוניין בהרחבה לנצל ניצול נאות של קניינו ומאידך – מניעת סחטנות וניצול לרעה של זכות המיעוט ממניעים של צרות עין (ר' ת"א (ת"א) 45652/88 שטנג נ' מינצר, פ"מ תשנ"ה(4) 221 וכן בספרו של עו"ד עוז כהן בתים משותפים מהדורה שנייה הוצאה לאור נבו). במקרה שלפנינו סבורני, כי לא מדובר בהרחבת דירה אלא בבניה בקומת המסד של הבית המהווה רכוש משותף של כל בעלי הדירות ודינו של מחסן כדין כל בניה ברכוש המשותף הטעונה הסכמה ובכלל זה של התובעים. מדובר בדירות הנתבעים הנמצאות בקומה השלישית והרביעית של הבית ובדעתם לבנות מחסנים בקומת המסד. בעיניי אין מדובר במצוקת דיור שלגביה חל תיקון מס' 18 אלא בבניה הטעונה הסכמה של כל הבעלים... אציין, כי העובדה שהתובעים בנו מחסן לדירתם, אינה מעלה ואינה מורידה לעניין התנגדותם לבניית המחסן על ידי הנתבעים. לא הובהר בפניי די הצורך מתי נבנה המחסן, אם הוגשה כלל התנגדות לכך על ידי הנתבעים או שהיא נעשתה בהסכמה."

(וראה את דברי ההסבר להצעת תיקון מס' 18 [הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 19) (שינוי הרוב הדרוש לשינויים ברכוש המשותף, התשנ"ה-1994 (ה"ח הכנסת 2322)] בהם נאמר כי מטרת הצעת התיקון היא "לאפשר שינויים ברכוש המשותף בבית המשותף, במגמה למצוא פתרונות לבעיית צפיפות המגורים של משפחות רבות בדרך של הרחבת דירות קיימות או לבעיית צפיפות אוכלוסין השכיחה באזורים מסוימים בארץ, בדרך של בניה על הרכוש המשותף".)

וייאמר כי הנמקת בית המשפט בעניין נפקות בניית המחסן על ידי המשיבים, גם כן מקובלת עלי, ואיני רואה מקום להתערב בה.

תוצאה זו גם עולה בקנה אחד עם דעתו של המלומד עו"ד אריה אייזנשטיין (בספרו יסודות והלכות בדיני מקרקעין, הוצאת בורסי, תשס"א-2001, חלק ג', עמ' 223- 224), המקובלת עלי, כי למרות שגם בניית מחסן כשלעצמו יכולה להיחשב כהרחבת דיור, הרי שעל מנת להיכנס לצלו של סעיף 71ב' לחוק, ההרחבה צריכה להיות המשך טבעי של הדירה ומתוך הדירה. הרחבה זו יכולה להיות בדרך אנכית - כגון פריצת תקרת הדירה אל עבר גג הבניין, או פריצת רצפת הדירה אל עבר קומה שמתחתיה. או הרחבה אופקית - כגון בניית מרפסת או סגירתה או פריצת קיר הדירה אל עבר הרכוש המשותף הצמוד לה (וראה ת"א [מחוזי-חי'] 508/04 צימרמן נ' אוסטרובסקי, פורסם במאגרים [27.3.05] ממנו גם משתמע כי חייבת להיות קרבה פיסית בין הדירה ובין הרחבתה).

תנא דמסייע לפרשנות זו ניתן למצוא בסיפא של הסעיף העוסק ברוב הדרוש מקרב בעלי הדירות בבית המשותף שעה שברצון דייר אחד או יותר להרחיב את דירתם על ידי בניית מרחב מוגן דירתי או קומתי. הגדרתו של מרחב מוגן דירתי מצויה בסעיף 71א' לחוק (שאומצה ככל הנראה מתוך תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן-1990) היא מרחב מוגן הממוקם בתחום הדירה והמיועד לשרת את דיירי הדירה בלבד. משמעותו של מרחב מוגן קומתי (שאף היא אומצה ככל הנראה מתוך התקנות האמורות) היא מרחב מוגן המיועד לשרת כמה דירות ואשר הכניסה אליו היא מרכוש משותף בקומה. די נהיר על פי הגדרתו של המרחב המוגן הדירתי, כי הרחבת הדירה לשם בנייתו חייבת להיות כזו המצויה מחוברת ממש לדירה המקורית. כך גם לגבי המרחב המוגן הקומתי, שהוא חייב להיות ממוקם, לכל הפחות, באותה קומה של אותן דירות אותן הוא ישרת. צא ולמד אפוא, כי המחוקק ביקש להרחיב את תחולתו של הסעיף הקיים, העוסק בהרחבת דירות שיש להן קשר פיסי לתוספת הבנייה, ואך לאפשר רוב מצומצם יותר של בעלי הדירות בבית המשותף המסכימים להרחבה שעה שמדובר בבניית מרחבים מוגנים. אכן, סיפא זו של הסעיף הוספה אליו רק בתיקון מס' 28 לחוק משנת תשס"ח-2008, אך ממנה ניתן להסיק מה עמד ביסוד התיקון המקורי של הסעיף לפני תיקונו מחדש שנים מספר לאחר מכן.

זאת ועוד, פרשנותו המרחיבה של ב"כ המערערים המלומד, עלולה לרוקן מתוכן את תכלית החוק הבאה, כאמור, להקל על פתרון מצוקת דיור וצפיפות מגורים בדירה אחת על חשבון זכויותיהם הקנייניות של הדיירים האחרים בבית המשותף. אכן, נכון, כל בניית מחסן מפנה בדירה את אותם שטחים המצויים בה לאחסון, ובאופן זה מתרחב השטח המיועד נטו למגורים בדירה. ברם, משמעות אימוץ טיעון זה בכל מקרה, יוביל להכשרת הבנייה ללא הסכמת כל דיירי הבית המשותף בכל אתר ואתר ברכוש המשותף. תהיה זו בגינה, בחנייה, בחדר המדרגות, ובכל מקום אחר שבבית המשותף, ללא זיקה כלשהי לדירה, שכן בכל מקרה ומקרה תמיד ניתן לטעון כי הבנייה ברכוש המשותף מפנה שטחי מגורים בתוך הדירה.

מנגד, יש רגליים לסברת ב"כ המשיבים המלומד, כי שעה שבאים לפגוע בזכויות קנייניות, ובכלל זה בזכויותיו החוקתיות לפי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו של בעל זכויות ברכוש המשותף, מן הראוי לפרש את הוראת החוק המאפשר את הפגיעה, בזהירות ובצמצום ולהעדיף את הפירוש המצמצם את הפגיעה (ראה למשל, רע"א 5222/93 גוש 1992 בנין בע"מ נ' חברת חלקה 168 בגוש 6181 בע"מ, פורסם במאגרים [25.07.94]; ע"א 5546/97 הועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית אתא נ' הולצמן, פ"ד נה(4) 629, 640).

ובשולי הדברים אציין כי ב"כ המערער נתלה בפרשנותו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (ת"א [מחוזי-חי'] 1236/99 מרצ'ל נ' יורשי המנוח אידלמן, פורסם במאגרים [3.2.06]), אך לא מצאתי כי פסק דין זה מתייחס למקרה שלפנינו בו, כאמור, המערערים מבקשים לבנות מחסנים שלא בצמוד לדירתם.

כאמור, אפוא, הערעור נדחה והמערערים ישלמו את הוצאותיהם של המשיבים בסך של 15,000 ₪, כולל מע"מ והמזכירות תעביר את הערבון שהופקד על ידי המערערים לידי ב"כ המשיבים.

ניתן היום ב' בשבט, תש"ע (17 בינואר 2010) בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

דוד מינץ, שופט