ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ר.א.חברת פיתוח נגד מועצה מקומית :

1

בתי-המשפט

בית המשפט המחוזי תלֿֿאביב-יפו

א 1257/05

לפני:

כבוד השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן

ע"י ב"כ עו"ד אודי גולן ועו"ד ליאור גוזלן

התובעת

נ ג ד

מועצה מקומית גן יבנה

ע"י ב"כ עו"ד גנות סורין, עו"ד תלמה באומן, עו"ד עופר שפיר, עו"ד רונית רושקובסקי ועו"ד אינסה גולדנברג

הנתבעת

פסק דין חלקי

בין הצדדים נחתמו הסכמים לביצוע עבודות פיתוח במקרקעין בשטחה המועצה המקומית גן-יבנה (להלן: "המועצה" או "הנתבעת") ע"י התובעת. עניינה של התובענה שלפניי בתשלום התמורה עבור עבודות הפיתוח. החובה לשאת בתשלום בגין הפיתוח מוטלת על בעלי הזכויות במקרקעין. אין מחלוקת ביחס לעובדה שרק חלק מבעלי הזכויות במקרקעין הנהנים מעבודות הפיתוח שילמו את חלקם היחסי בגין ביצוע העבודות. התובעת טוענת כי על פי הסכמי הפיתוח הנ"ל, וכן עפ"י התחייבותה המפורשת של הנתבעת, על הנתבעת לגבות מיתר בעלי הזכויות במקרקעין את יתרת התמורה המגיעה לה בגין עבודות הפיתוח שביצעה במקרקעין, ולהעבירה לתובעת. זוהי בתמצית התביעה שלפניי.

בהחלטתי מיום 5.9.07 הוריתי על פיצול הדיון בין שאלת החבות לשאלת הנזק, ולפיכך פסק הדין החלקי עוסק בשאלת החבות.

1. רקע הדברים
א. הסכמי הפיתוח מדצמבר 1995

ביום 25.12.95 חתמה התובעת, ר.א. חברת פיתוח גני יבנה בע"מ, חברה פרטית העוסקת בבנייה ופיתוח (להלן: "היזם" או "התובעת"), עם הנתבעת, המועצה המקומית גן-יבנה, על שני חוזים לביצוע עבודות פיתוח במקרקעין הידועים כגוש 556, חלקה 13 וחלקה 116 בגן-יבנה (נספחים ט',י' לכתב התביעה. להלן: "הסכמי הפיתוח מ-95").

אין מחלוקת ביחס לעובדה, שהיזם הוסמך להתקשר עם המועצה בהסכמים אלה מטעם בעלי המקרקעין בחלקות 13 ו-116, ביצע את עבודות הפיתוח בחלקות אלה במלואן, וקיבל את התמורה המלאה בגין ביצוע העבודות בחלקות אלה מבעלי המקרקעין שמטעמם פעל.

טענתו של היזם בהקשר זה, נסבה על תשלום התמורה בגין עבודות הפיתוח שלטענתו נאלץ היזם לבצע, עפ"י דרישת המועצה, בחלקה 12 הסמוכה, שלגביה לא נחתם הסכם פיתוח. היזם טוען, כי ביצע את עבודות הפיתוח בחלקה 12 עפ"י דרישת המועצה, שהתנתה את ביצוע העבודות בחלקה זו כתנאי להמשך ביצוע יתר עבודות הפיתוח נשוא הסכמי הפיתוח הנ"ל, לשביעות רצונה של המועצה, ולא קיבל את התמורה עבור עבודות הפיתוח שביצע בחלקה זו.

ב. הסכם הפיתוח מנובמבר 1999

ביום 4.11.99 חתמו הצדדים על חוזה לביצוע עבודות פיתוח במקרקעין הידועים כגוש 556 חלקה 118 הישנה, הידועה כיום, לאחר הפרצלציה, כחלקות 141-159 בגן-יבנה (נספח א' לכתב התביעה. להלן, בהתאמה: "הסכם הפיתוח מ-99" ו"חלקה 118 הישנה").

היזם הוסמך להתקשר עם המועצה בהסכם זה מטעם חלק מבעלי הזכויות במקרקעין אלה (ר' ס' 2 להסכם הפיתוח מ-99). היזם טוען, כי על אף שביצע את עבודות הפיתוח בחלקה 118 הישנה במלואן, לא קיבל את התמורה המלאה עבורן, מאחר שרק חלק מבעלי הזכויות במקרקעין שבחלקה זו שילמו לו את דמי הפיתוח עפ"י הסדרים מפורטים שהיזם חתם עימם. עוד טוען היזם בהקשר זה, כי גם בעלי הזכויות במקרקעין בחלקות 108 ו-110 הסמוכות הנהנים בפועל מביצוע עבודות הפיתוח, לא שילמו את חלקם היחסי בגין עבודות הפיתוח.

2. טענות הצדדים
התובעת טוענת כי על פי הסכמי הפיתוח הנ"ל, וכן עפ"י התחייבותה המפורשת של הנתבעת, על הנתבעת לגבות מבעלי הזכויות במקרקעין הנהנים בפועל מעבודות הפיתוח שטרם שילמו עבורן, את התמורה בגינן, ולהעבירה לתובעת.
לגבי הסכמי הפיתוח מ-95, טוען היזם כי המועצה לא שילמה לו סכום כלשהו בגין ביצוע עבודות הפיתוח בחלקה 12 ואף לא פעלה לגביית הוצאות הפיתוח מבעלי המגרשים בחלקה 12, על אף שהעבודות בחלקה זו בוצעו לדרישתה ולשביעות רצונה.

לגבי הסכם הפיתוח מ-99, טוען היזם כי חלק מבעלי המגרשים בחלקה 118 הישנה טרם שילמו לו בגין ביצוע עבודות הפיתוח, וכן כי גם בעלי המגרשים בחלקות 108 ו-110 הסמוכות לחלקה 118 הישנה הנהנים בפועל מעבודות הפיתוח טרם שילמו לו עבורן. גם לגבי מגרשים אלה טוען היזם כי המועצה לא שילמה לו עבור עבודות אלה ואף לא פעלה לגביית הוצאות הפיתוח מבעלי הזכויות במקרקעין אלה, על אף שהתחייבה לגבות את התמורה בגין עבודות הפיתוח בהסכם הפיתוח ולמרות התחייבותה המפורשת.

עוד טוענת התובעת, כי מחדלה של הנתבעת שלא שלחה הודעות לבעלי הזכויות במקרקעין אודות ביצוע העבודות, ולא גבתה את התמורה בגינן, מהווה הפרת חובה חקוקה של פקודת המועצות המקומיות וחוקי העזר לגן יבנה (סעיף 19 לפקודת המועצות המקומיות (נוסח חדש); סעיפים 3,6,9 לחוק עזר לגן יבנה (סלילת רחובות) תשכ"ח-1968; סעיף 2 לחוק עזר לגן יבנה (היטל ביוב) תשל"ז-1977; סעיף 4 לחוק עזר לגן יבנה (אספקת מים) תשכ"ז-1967. להלן: "חוקי העזר").

הנתבעת טוענת כי התובעת הוסמכה על ידי בעלי הזכויות במקרקעין בהן בוצעו עבודות הפיתוח או חלקם לבצע עבורם את עבודות הפיתוח בחלקות הנ"ל, וקיבלה הרשאה מהנתבעת לבצע את עבודות הפיתוח עפ"י תוכניות הפיתוח המאושרות, כמפורט בהסכמי הפיתוח שנחתמו בין התובעת לנתבעת. וזאת בהתאם להוראות תוכנית בניין עיר החלה על חלקות 13,116 ו-118 הישנה נשוא הסכמי הפיתוח- תוכנית זמ/2/63/598 (להלן: "התוכנית המפורטת"), הקובעת בסעיף 14 לתקנונה כי בעלי החלקות יכינו תוכנית פיתוח ויבצעו אותה על חשבונם.

הנתבעת טוענת כי הן עפ"י הסכמי הפיתוח, והן בהתאם להוראות חוקי העזר הרלבנטיים, היא אינה חייבת ואף אינה מוסמכת לגבות אגרות פיתוח מבעלי זכויות במקרקעין מיוזמתה, אלא במועד הגשת בקשה להיתר בניה באותה הקרקע, וכן רק בגין אגרות והיטלים הנובעים מחוקי העזר בדבר היטל ביוב ואספקת מים.

הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי המנהל ובעל המניות בתובעת הינו יזם, קבלן, מתווך, ובעל קרקעות מנוסה ובקיא מאוד בעסקי נדל"ן בכלל, ובנבכי תוכניות בניין עיר וטיב הקרקעות בגן יבנה בפרט, שחתם בעבר, באמצעות חברות שבבעלותו, על מספר הסכמי פיתוח עם הנתבעת, באותו נוסח סטנדרטי. הנתבעת מוסיפה ומציינת כי בעל המניות הנ"ל היה במשך תקופה לא מבוטלת גם חבר מועצה בנתבעת וכי הוא בקיא בדינים החלים על הנתבעת כרשות מקומית ובסמכויותיה החוקיות ביחס לגביית אגרות והיטלי פיתוח בהתאם לחוקי העזר שלה. על רקע דברים אלה, הנתבעת מבקשת להבהיר כי לא התחייבה ולא הציגה מצג כלשהו לפיו היא מוסמכת לגבות עבור הנתבעת את אגרות הפיתוח, וכי כל התחייבויותיה כתובות במפורש בהסכמי הפיתוח.

3. התוכנית המפורטת וחוקי העזר

התוכנית המפורטת (ת.ב.ע זמ/2/63/598 הנ"ל, נספח ג' לכתב התביעה) חלה, בין היתר, על חלקות 13, 116 ו-118 נשוא הסכמי הפיתוח. סעיף 14 לתקנון התוכנית, העוסק בתוכנית הפיתוח בקשר למקרקעין, קובע כי בעלי החלקות יכינו תוכנית פיתוח ויבצעו אותה על חשבונם.

להלן החלק הרלבנטי לענייננו:

"14. תוכנית פיתוח:

א. הבעלים יכינו על חשבונם תכניות מפורטות ותכניות בינוי לפיתוח אשר תחייב את הבעלים ותוגש לועדה המקומית קודם להוצאת היתר הבניה.

ב. תוכנית הפיתוח תובא לאישור מהנדס הועדה המקומית, ולאישור הועדה המקומית, ותכלול פרטי פיתוח מגרשי מגורים, חניות הדרכים, שבילים, השטחים הציבוריים והפרטיים הפתוחים, תכניות תשתית מערכות חשמל, כבישים, מדרכות, טלפון, מים, ניקוז, ביוב, אשפה וכד'. ... וכל פרט אחר הדרוש להתרת עבודות בניה...

ג. התוכנית תבוצע ע"י הבעלים ועל חשבונם תוך 8 (שמונה) שנים ממתן תוקף, והועדה המקומית תהיה מוסמכת לעכב הוצאת היתרי בניה למגורים כל עוד לא נוכחו כי לא הוסדרו ע"י הבעלים ועל חשבונם הדברים הדרושים לאותו שלב בניה בקשר למערכות התשתית כגון: הספקת מים, ביוב וניקוז כבישים ומדרכות."

מאחר שתוכנית עפ"י חוק התכנון והבנייה היא בגדר חקיקת משנה (ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובניין בע"מ נ' הוועדה המיוחדת לתכנון ולבניה מודיעין, נא(2) 825, עמ' 851; ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה ואח', מו(5)727, עמ' 742), ומאחר שהתוכנית המפורטת, במקרה דנן, היא בגדר חקיקת משנה ספציפית, הוראותיה גוברות על הוראות חוקי העזר לעניין סמכותה של המועצה לבצע עבודות פיתוח בחלקות אלה. מכאן, שהגורמים המוסמכים על פי דין להכין תוכנית פיתוח ולבצעה בחלקות האמורות, הם בעלי המקרקעין. היזם התקשר עם בעלי הזכויות במקרקעין או חלקם והוסמך על ידם לבצע עבורם את עבודות הפיתוח. המועצה נתנה ליזם הרשאה לביצוע העבודות, אישרה את תוכניות הפיתוח, ופיקחה על ביצוע עבודות הפיתוח במידה מסוימת על מנת שיעמדו בדרישות המקובלות.

משמעות הדבר היא, שההתקשרות הראשונית לביצוע עבודות הפיתוח היא בין היזם לבעלי המקרקעין, וכי עליהם לשלם לו את התמורה עבור עבודות הפיתוח. מכיוון שהיזם פעל מטעמם, הפנייה הראשונית לגביית התשלום היתה צריכה להתבצע ע"י היזם. אולם, אין מחלוקת בין הצדדים ביחס לעובדה שהמועצה התחייבה לעכב מתן היתרי בנייה לבקשת בעלי המקרקעין, אם המבקשים לא יגישו בצירוף לבקשתם אישור על הסדר תשלום דמי הפיתוח עם היזם. כפי הנראה, היזם ראה בכך מנגנון (משני) נוסף להבטחת גביית התמורה בגין עבודות הפיתוח.

למעשה, ניתן להסיק מכך, שביחס לבעלי החלקות נשוא התביעה, שהיזם לא הוסמך לבצע את עבודות הפיתוח מטעמם, ושחלה עליהם התוכנית המפורטת, היזם נטל סיכון לגבי מועד גביית התשלום עבור עבודות הפיתוח שביצע בשטחם. משמעות הדבר היא, שהיזם לקח בחשבון, שאם פניותיו של היזם לבעלי המקרקעין לגביית התמורה עבור עבודות הפיתוח שביצע לא ייענו או ייענו בסירוב, ניתן יהא לדרוש מהם להסדיר את תשלום התמורה רק כאשר בעלי המקרקעין יפנו למועצה ויבקשו היתרי בנייה.

על פי הסכמי הפיתוח מ-95 (סעיף 2), היזם הוסמך מטעם כל בעלי המקרקעין בחלקות 13 ו-116 לבצע את עבודות הפיתוח בחלקות אלה שבבעלותם, ואין מחלוקת בדבר העובדה שכל בעלי החלקות הללו שילמו ליזם את התמורה בגין העבודות עפ"י הסדרים מפורטים שנחתמו עימם. המחלוקת בעניין הסכמים אלה נסבה על העבודות שלטענתו ביצע היזם לפי דרישת המועצה בחלקה 12, שהתוכנית המפורטת חלה גם עליה, על אף שלטענתו הן אינן כלולות בהסכמי הפיתוח. קיימת מחלוקת עובדתית ביחס לביצוע העבודות בחלקה 12, וכן ביחס לשאלה אם העבודות שבוצעו נכללות בהסכמי הפיתוח מ-95. כנגזר מכך, קיימת מחלוקת משפטית לגבי חבותה של המועצה לשאת בעלות ביצוע העבודות או לחייב את בעלי החלקה עבור ביצוען. ואדון על כך בהמשך בהרחבה.

לעומת זאת, על פי הסכם הפיתוח מ-99 (סעיף 2), היזם הוסמך רק מטעם חלק מבעלי הזכויות במקרקעין לבצע את עבודות הפיתוח בחלקה 118 הישנה (חלקות 141-159 לאחר הפרצלציה). מלשון הסעיף אף ניתן להסיק, כי היזם זקוק להסמכת בעלי הזכויות במקרקעין על מנת לחתום על הסכם הפיתוח מטעמם ולבצע את עבודות הפיתוח עבורם: "היזם מצהיר כי הוא מוסמך, מטעם חלק מבעלי זכויות במקרקעין לחתום על הסכם זה ולבצע את עבודות הפיתוח". טענת היזם ביחס להסכם זה היא, שחלק מבעלי הזכויות במקרקעין בחלקה זו לא שילמו לו עבור עבודות הפיתוח, וכי על המועצה לגבות מהם את התמורה ולהעבירה לו. עוד טוען היזם, כי יש לפעול כך גם לגבי בעלי הזכויות בחלקות 108 ו-110 הסמוכות לחלקה 118 הישנה, הנהנים אף הם מעבודות הפיתוח שביצע שם.

התמורה שמבקש היזם עבור עבודות הפיתוח שביצע, כוללת גם חיוב בגין שטח בנוי. להלן עדותו של מר הרי אלטר, בעל מניות ומנהל התובעת (להלן: "מר אלטר"), בעניין זה:

"ש. אני מפנה לסעיף 64 לתצהירך, תאשר שאת הסכומים האלה אתה מחשב לפי התעריפים שבחוקי העזר של המועצה. (סעיף 64 לתצהיר מתייחס להיטל ביוב עבור חלקות 118 הישנה, 108 ו-110)

ת. נכון.

ש. אתה כולל שם גם חיוב בגין שטח בנוי.

ת. נכון.

ש. תאשר שכל המגרשים המנויים בסעיף 50 לתצהירך, שהם נשוא התביעה, הם קרקע בלבד ואין בהם שום מבנה. (הכוונה לעלויות הפיתוח עבור העבודות שבוצעו בחלקות 108,110,118 הנ"ל)

ת. נכון.

ש. תסביר ע"ס מה המועצה ע"פ הדין רשאית לגבות עבור מבנה שלא הוקם ולא התבקשה בנייתו לפי חוקי העזר.

ת. יכול להיות שבשלב זה היא לא יכולה לגבות את זה. אני אסתפק בזה שיירשם, לא יודע איפה, בהסכם שנשיג בביהמ"ש או על המגרשים של אותם אנשים בטאבו, שהסכום ישולם כאשר הם יבקשו היתרי בנייה.

ש. אז למה תבעת את הרכיב הזה.

ת. אם לא אתבע עכשיו אח"כ יגידו לי מאוחר מידי. יש דבר שנקרא התיישנות.

ש. מה שאמרת עכשיו בקשר למרכיב הבנייה, תאשר שהוא נכון גם לגבי רכיב השטח הבנוי שמפורט בסעיף 67 לתצהירך לגבי אגרת הנחת הצינורות.

ת. אותו דבר." (עמ' 13 ש' 3-20, ההדגשות שלי- מ' א' ג').

לעניין אגרות הפיתוח, יש לבצע הפרדה בין היטלי המים והביוב, לגביהם למעשה אין מחלוקת כי המועצה מוסמכת לגבותם בעת שבעלי המגרשים יגישו בקשות להיתרי בנייה, לבין דמי הפיתוח בגין סלילת רחובות, שחוק העזר בעניין זה קובע כי ניתן לגבותם מיד עם השלמת הסלילה.

לאור האמור, ביחס לבעלי המגרשים בחלקה 118 הישנה, שלא שילמו ליזם עבור עבודות הפיתוח, כבר בשלב זה, ניתן ליתן סעד הצהרתי, הקובע כי המועצה תגבה היטל מים וביוב בעת שיגישו בעלי המגרשים בקשות להיתרי בנייה, או לאישורים ללשכת רישום המקרקעין, ותעביר ליזם את חלקו היחסי כפי שנקבע בהסכם הפיתוח מ-99. לגבי דמי ההשתתפות בגין סלילת רחובות, הנושא יידון בהרחבה בסעיף 6.

ביחס לחלקות 108 ו-110, שאינן כלולות בהסכם הפיתוח מ-99, קיימת מחלוקת עובדתית לגבי ביצוע עבודות הפיתוח בחלקות אלה, ולכן אדון בהן בהרחבה בהמשך.

4. הסכמי הפיתוח מדצמבר 1995

המחלוקת בעניין הסכמים אלה נסבה על עבודות הפיתוח שלטענתו ביצע היזם לפי דרישת המועצה בחלקה 12, על אף שאינן כלולות בהסכמים.

התובעת טוענת, כי חלקה 13 מופרדת מחלקה 12 ע"י כביש הידוע כרחוב הירקון, שמצידו האחד מצויה חלקה 13 ומצידו השני חלקה 12. במהלך ביצוע עבודות הפיתוח של חלקה 13, התברר לצדדים כי עומק הביוב הנדרש ברחוב הירקון הוא כ-8.5 מטרים, ולאור העובדה שמדובר בתעלת ביוב עמוקה ביותר, שמעליה התחייבה התובעת לסלול כביש, דרשה הנתבעת מהתובעת לבצע את חיבורי הביוב גם למגרשים בחלקה 12 הצמודה לרחוב הירקון. וזאת, על מנת שלא תאלץ הנתבעת לחפור פעם נוספת לאותו עומק רב כדי לבצע את החיבורים על כל העבודה וההוצאות הכרוכים בכך. כמו כן, חפירה לעומק האמור לאחר סלילת הכביש, היתה עלולה להביא לקריסתו.

התובעת טוענת כי לאור האמור לעיל הנתבעת לא הסתפקה בעבודות ביוב בלבד, ודרשה ממנה לבצע את עבודות הפיתוח בתשעה מגרשים בחלקה 12, לרבות סלילת כביש דו-נתיבי לכל רוחבה, בעוד שעפ"י הסכמי הפיתוח מ-95, היה על התובעת לסלול כביש בעל נתיב אחד בלבד בצד הסמוך לחלקה 13.

כסימוכין לדרישה זו של הנתבעת, צרפה התובעת את מכתבה של מהנדסת המועצה במועדים הרלבנטיים, גב' אינה פודריאדציק, מיום 21.1.98 (נספח י"א לכתב התביעה), בו הצהירה המהנדסת כדלקמן:

"בעקבות חתימת חוזה פיתוח בין המועצה לבין חברתכם, בעניין עבודות פיתוח בחלקה 13 בגוש 556 חייבה המועצה את חברתכם לבצע את העבודות הבאות בשטחים הציבוריים בגבול חלקות 13 ו-12 כדלקמן:

א. קו ביוב מרכזי בכביש המשמש הגובל בין חלקות 13 ו-12 לרבות חיבורים לחלקה 12.

ב. כביש הגובל בחלקות 13 ו-12 ברוחב מלא, לרבות אבני שפה בצד חלקה 12.

ג. תאורת רחובות בכביש האמור בסעיף ב.

ד. הכנות להתחברות לקו מים משני צידי חלקה 12 בכביש הגבול בין חלקות 12 ו-13."

התובעת טוענת כי ביצעה את כל עבודות הפיתוח שנדרשה לבצע, לרבות העבודות בחלקה 12 בסוף שנת 1999, אולם הנתבעת לא שילמה לה עבור עבודות הפיתוח שביצעה בחלקה 12. לטענתה, הנתבעת אף לא פעלה לגביית הוצאות הפיתוח מבעלי המגרשים בחלקה 12.

הנתבעת טוענת כי כל הכביש הידוע כרחוב הירקון מצוי בתחום חלקה 13 ולכן היה על התובעת, כנציגת בעלי הזכויות בחלקה 13, לבצע את סלילת הכביש במלואו. לטענתה, רק המדרכה לאורך רחוב הירקון הגובלת בחלקה 12 מצויה בתחום חלקה 12, ועל כן התובעת לא נדרשה ולא ביצעה את בניית המדרכה שם. עוד טוענת הנתבעת, כי התובעת ידעה ותכננה את קו הביוב ברחוב הירקון זמן רב לפני תחילת ביצוע העבודות, עוד בשלב התכנון ולפני חתימת הסכמי הפיתוח. לעניין זה מפנה הנתבעת למכתבה של התובעת מיום 9.12.97 (נספח 7 לכתב ההגנה).

הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי נוכח ביצוע ההכנות לביוב ולמים לחלקה 12- מתחת לכביש שהוא כולו בחלקה 13, ויתרה הנתבעת על מלוא היטלי הביוב ועל מלוא אגרת הנחת צנרת מים, וזאת הן ביחס לחלקה 13 הגובלת בחלקה 12, והן ביחס לחלקה 116 נשוא הסכמי הפיתוח מ-95, כפי שניתן להסיק מסעיף 14 להסכמים אלה.

לטענת הנתבעת, המכתב הנ"ל של מהנדסת המועצה מיום 21.1.98, הוצא לבקשת התובעת, כאשר רק בדיעבד הסתבר לנתבעת כי התובעת מתכוונת להציגו בפני בעלי הזכויות בחלקה 12 על מנת לדרוש מהם את עלויות עבודות ההכנה האלה, פעם נוספת, וזאת לאחר שכבר "תוגמלה" בגינן ע"י עצם ויתור הנתבעת על מלוא ההיטלים והאגרות כאמור לעיל.

ביחס לטענת התובעת לפיה הנתבעת לא הודיעה לבעלי המגרשים בחלקה 12 על ביצוע העבודות, לא שילמה לה עבורן ולא פעלה לגביית תשלום התמורה בגין העבודות מהבעלים, טוענת הנתבעת כי לא ניתן לאתר את הבעלים הרשומים של חלקה 12, ולכן גם אילו היתה מחויבת להודיע להם על כך, לא היה באפשרות המועצה להודיע לבעלים על ביצוע העבודות. כפי שעולה ממכתבי התובעת (נספחים 8-12 לכתב ההגנה), התובעת בעצמה עשתה מאמצים לאתר את הבעלים הרשומים של חלקה 12 אך ללא הועיל.

ראשית, מכתבה הנ"ל של מהנדסת המועצה נשלח לתובעת כתגובה למכתביה מיום 9.12.97
ו-16.12.97, ומעיון במכתבים אלה שבסימוכין (בהתאמה: נספחים 8 ו-10 לכתב ההגנה), עולה כי התובעת הסבירה באופן גלוי ומפורש מדוע היא זקוקה למכתב זה, ושבכוונתה לגבות באמצעותו את התשלום עבור עבודות הפיתוח בחלקה 12. במכתבו מיום 16.12.97, כותב מר אלטר: "אנו מאוד מבקשים להכין לנו מכתב ברוח האמור לעיל על מנת לאפשר לנו להגיש תביעה נגד בעלי חלקה 12 ולקבל את המגיע לנו עבור עבודות הפיתוח שביצענו עבורם." לכן איני מקבלת את טענת המועצה לפיה רק בדיעבד הסתבר לה שהתובעת מתכוונת לעשות שימוש במכתב זה על מנת לגבות את התמורה בגין עבודות הפיתוח שביצעה בחלקה 12.

שנית, לעניין מכתבה של התובעת מיום 9.12.97 אליו מפנה הנתבעת: במכתב זה פנה מר אלטר למהנדסת המועצה, וביקש שלא יינתנו לרוכשים העתידיים של חלקה 12 אישורים ללשכה לרישום מקרקעין, או היתרי בנייה עד להסדרת התשלום עבור עבודות הפיתוח שביצע בחלקה זו. מכתב זה אכן מאמת את הטענה לפיה התובעת ידעה על הצורך בביצוע עבודות אלה עוד במהלך תכנון העבודות, וכן את הסכמתה של התובעת בדבר נחיצות העבודות. עוד עולה מהמכתב, כי התובעת ביצעה את העבודות שנדרשה לבצע בחלקה 12, על סמך הבטחתה של הנתבעת, לפיה המועצה לא תיתן לבעלים של חלקה 12 אישור להעברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין או היתרי בנייה עד להסדרת התשלום עם היזם.

להלן החלק הרלבנטי לענייננו:

"בוודאי זכור לך כי במהלך תכנון עבודות הפיתוח בחלקות 13 +116 בגוש 556, כאשר התברר שמערכת הביוב תהיה בעומק של 8.5 מטר ברחוב המפריד בין חלקות 13 ו-12, את דרשת כי חברתנו תבצע גם חיבורים לביוב ל-9 המגרשים בחלקה 12/556 וכן תסלול את הכביש לכל רוחבו. הטענה היתה כי אם לא נעשה כן, בעתיד כאשר הבעלים של חלקה 12 ירצו לחבר את המגרשים שלהם למערכת הביוב ויאלצו לחפור לעומק 8.5 מטר, הכביש כולו יהרס.

לאור העובדה שדרישתך היתה מוצדקת ולמרות שלא ניתן היה לאתר את הבעלים של חלקה 12/556, בלית ברירה נאלצנו לבצע את רוב עבודות הפיתוח בחלקה 12 הנ"ל. עשינו זאת על סמך הבטחתך, שהמועצה לא תיתן לבעלי חלקה 12/556 אישור להעברת הבעלות בטאבו ו/או היתרי בנייה לבנות בחלקה, עד אשר תשולם לנו תמורה הוגנת עבור עבודות הפיתוח שאנו ביצענו בחלקה 12.

... בימים האחרונים הודיע לנו מר הרוש כי הוא אכן רכש את החלקה. כאשר ביקשנו לשלם לנו עבור עבודות הפיתוח שכבר בוצעו, טען מר הרוש כי הוא אינו מוכן לשלם מה שאנו מבקשים מאחר והוא לא הזמין את עבודות הפיתוח. הוא היה מוכן לשלם כמחצית מהסך המגיע לנו... הוא גם טען שאם הוא ישלם לנו, זה יהיה לאחר מכירת המגרשים לרוכשים שונים...

אנו מאוד מבקשים לזכור כי חברתינו אולצה ע"י המועצה המקומית לבצע את עבודות הפיתוח הנ"ל... לכן בקשתנו היא, שתעמדו בהב