ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין חברת דנלי בע"מ נגד מס שבח רחובו :

1

בתי המשפט

בית משפט מחוזי תל אביב-יפו

וע 001261/02

בפני:

ועדת ערר מס שבח מקרקעין 1963-התשכ"ג

יהושע בן שלמה, שופט (דימוס) – יו"ר הועדה

דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין - חבר

ד"ר גדעון קלוגמן, עו"ד - חבר

11/09/2008

בעניין:

חברת דנלי בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד

ד"ר מ. דרוקר

העוררת

נ ג ד

מנהל מס שבח רחובות

ע"י ב"כ עו"ד

אורית וינשטיין

המשיב

פסק דין

דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין

מוסכמות

1. ביום 23.8.1959 נחתם חוזה לרכישת המקרקעין נשוא הערר (להלן – "הסכם המכר") בין ה"ה אליעזר וזאב לפידות (להלן –"המוכרים") ובין הקונה – עו"ד נועם לאונר (ראה מוצג מ/3).

2. המקרקעין נשוא הערר הם חלקה בשטח 1,066 מ"ר ברחוב קק"ל 4, ראשון לציון ועליה היה קיים בית חד קומתי שהכיל 4 חדרים.

3. בסעיף 6(א) להסכם המכר נקבע כי החזקה הממשית בממכר תועבר לידי הקונה, עו"ד נועם לאונר, לא יאוחר מיום 25.8.1959, קרי כחלוף יומיים ממועד החתימה על הסכם המכר.

4. העוררת עצמה הוקמה רק ביום 23.11.1959, היינו – כשלושה חודשים לאחר שהחזקה הממשית בנכס הועברה לידי הקונה – עו"ד נועם לאונר.

5. בסעיף 9(א) להסכם המכר נקבע:

"מותנה בזה במפורש כי הזכות ביד הקונה לתבוע ולקבל את רישום הממכר על שמו ו/או בשם חברה ו/או בשם מי שיורה, הכל לפי בחירתו."

בסעיף 9(ב) להסכם המכר נקבע:

"המוכר מתחייב לחתום לפי דרישת הקונה על כל המסמכים הדרושים וכפי שינוסחו על ידי הקונה לשם יסוד חברה, ולשם העברת הממכר לשמה; במקרה זה לחתום על כל המסמכים הדרושים לשם התפטרותו מהנהלת החברה ומנוי הקונה ו/או מי שהוא יורה בתור מנהל או מנהלים של החברה וכן לשם הקצאת מניות ו/או לשם פדיון מניות של המוכר ו/או העברת מניותיו לקונה או למי שהקונה יורה, הכל לפי דרישת הקונה והוראותיו."

6. בפועל הוקמה העוררת בתאריך הנ"ל כאשר בעלי מניותיה היו המוכרים – אליעזר וזאב לפידות והמקרקעין הועברו על שם העוררת ללא תמורה בשנת 1960. ביום 11.8.1960 הוקצו בחברה מניות למשפחת לאונר והפכו את מניות משפחת לפידות לנדחות. ביום 1.12.96 נמחקו המניות של משפחת לפידות מספרי החברה באופן שהשליטה בעוררת הפכה להיות בלעדית למשפחת לאונר.

7. המקרקעין נרשמו על שם העוררת ביום 16.6.1960.

8. ביום 23.5.2000 התקשרה העוררת בהסכם קומבינציה עם ב. בועז ובניו חברה לבנין והשקעות. בהסכם נקבע כי תמורת העברת 58% מהמקרקעין תקבל העוררת 6 דירות כמפורט בהסכם.

9. בין השאר, היה על העוררת לפנות את המחזיקים במקרקעין על חשבונה ולמסור החזקה בהם לקבלן כשהם נקיים ופנויים מכל אדם וחפץ.

10. ביום 1.1.1997 נחתם הסכם בין העוררת למשפחות אלון ולאונר לפיו יקבלו האחרונים דמי פינוי אשר ייקבעו על ידי הערכת שמאי שימונה על ידי הצדדים ואלה ישולמו להם לאחר סיום בצוע עסקת הקומבינציה.

11. השמאי טובי גרש קבע דמי פינוי בסכום של 360,000 $ לדיירי היחידה החזיתית וסכום של 320,000 $ לדיירי היחידה הערפית.

12. ענין המצאת ראיות בגין דמי הפינוי הועלה על ידי העוררת רק לאחר שלב ההשגה משום שהעוררת סברה כי מיסוי רווחי ההון יתבצע אצל מס הכנסה ולא במס שבח. (ראה מוצג מ/17).

13. המשיב סירב להכיר בדמי הפינוי הנ"ל כניכוי למס שבח.

השאלה השנויה במחלוקת

האם זכאית העוררת לניכוי דמי פינוי לדיירי יחידות המגורים שהיו על המקרקעין טרם הסכם הקומבינציה. במקרה דנן, מדובר בניכוי מבוקש בשיעור של 58% מסכום דמי הפינוי בהתאם ליחס שנקבע בהסכם הקומבינציה.

תמצית טיעוני העוררות

1. העוררת, ולא עו"ד לאונר, היא שרכשה את המקרקעין בפועל.

2. בעת רכישת המקרקעין על ידי העוררת עמד בחלק החזיתי בית צמוד קרקע אחד (להלן – הבית החזיתי) ובמהלך השנים 1965-1966 נבנה על ידי העוררת, בחלק הערפי של המקרקעין בית צמוד קרקע נוסף (להלן – הבית הערפי).

3. החל משנת 1959 התגוררו בבית החזיתי בני הזוג לאה ונועם לאונר כדיירים מוגנים בעלי זכות חזקה ייחודית, אשר שילמו לעוררת דמי שכירות מוגנת עפ"י חוקי הגנת הדייר.

4. החל משנת 1966, עם בניית הבית הערפי, התגוררו בו הוריו של נועם לאונר, כדיירים מוגנים בעלי זכות חזקה ייחודית, אשר שילמו לעוררת דמי שכירות מוגנת עפ"י חוקי הגנת הדייר.

5. בשנת 1976, לאחר נישואי בתם של לאה ונועם, ענת אלון, התגוררו בבית הערפי ענת ובעלה איתמר אלון, יחדיו עם הורי נועם לאונר.

6. על גובה דמי הפינוי אין מחלוקת.

7. דמי הפינוי מצאו ביטוי מפורש בדו"חותיה הכספיים של העוררת.

8. העוררת, כחברה, הינה אישיות משפטית נפרדת לחלוטין ואין זהות אינטרסים בינה לבין בעלי מניותיה.

9. יחסי השכירות עם בעלי המניות היו מלכתחילה יחסי שכירות מוגנת.

10. חוזי השכירות המוגנת במקרה דנן, נכרתו בכתב. אף אם היו נכרתים בעל פה, דבר שלא קרה, הרי שהחוזים הללו היו בני תוקף לכל דבר וענין. אין צורך בהצגת החוזה לשם הוכחת קיומו ומספיקה עדות בעל פה על קיומו.

11. דמי הפינוי שולמו בפועל לדיירים המוגנים. ראה מוצגים ע/6 ו-ע/7.

12. ענת אלון רכשה את מעמדה כדיירת מוגנת מכח סעיף 20 לחוק הגנת הדייר.

13. אין צורך בתשלום דמי מפתח כדי ליצור יחסי שכירות מוגנת.

14. יחידי העוררת לא ביקשו פטור דירות מגורים, כיוון שהעוררת היא גוף משפטי נפרד והיא בעלת הבתים על המקרקעין.

15. אין צורך ברישום דיירות מוגנת בלשכת רישום המקרקעין כטענת המשיב.

16. התיק הישן של העוררת עם חוזי הדיירות המוגנת ושאר ההסכמים הלך כנראה לאיבוד ואינו בנמצא. ומשום כך יש לתת אמון מלא בעדותו של מר נועם לאונר בפני הועדה.

תמצית טיעוני המשיב

1. הנכס נשוא הערר נרכש במקור על ידי עו"ד נועם לאונר.

2. במסגרת הסכם המכר, הכניס עו"ד נועם לאונר סעיפים, אשר מטרתם היתה לאפשר לו תכנון מס, באופן שלא יחוייב בתשלום מס שבח בגין העברה נוספת לחברה שבשליטתו (העוררת) או בתשלום מס רכישה בעסקה נשוא הסכם המכר.

3. מלשון סעיף 9 להסכם המכר עולה בבירור כי סעיף זה נדרש, נוסח והוכנס להסכם המכר על ידי הקונה, עו"ד לאונר, ולא על ידי המוכרים. הקונה הוא זה שעמד על נוסח סעיף זה, ולא במטרה לחסוך במס כלשהו למוכרים, אלא בכדי לחסוך במס לעצמו.

4. לא היה קיים נוהג לרכוש מקרקעין בדרך זו בעת ההיא כפי שטוענת העוררת.

5. לאחר חתימת הסכם המכר, החל עו"ד נועם לאונר להפעיל את המוכרים לפי צרכיו, לצורך הקמתה של העוררת. ביום 16.6.1960 בוצעה העברת של המקרקעין במכר ללא תמורה מה"ה לפידות, אשר שימשו באותה עת מנהלי העוררת ובעלי מניותיה, אל העוררת. לאחר שהנכס הועבר לחברה העוררת, החלו עו"ד לאונר, בסדרה של פעולות שנועדה להוציא את ה"ה לפידות מן החברה העוררת.

6. בשום שלב מן השלבים שתוארו לעיל לא נמצאה כל החלטה של אסיפת בעלי המניות של העוררת, או החלטה של דירקטוריון החברה העוררת, לפיה, כביכול, השכירה את היחידה החזיתית לעו"ד נועם לאונר ולאשתו לאה, מנהלת החברה בשכירות מוגנת.

אף בשלב מאוחר יותר, לאחר שנבנתה היחידה הערפית על נכס המקרקעין, בשנת 1965 לערך, לא נמצאה ולא הוצגה כל החלטה של אסיפת בעלי המניות של העוררת או החלטה של הדירקטוריון, לפיו השכירה את היחידה הערפית לעו"ד הרי לאונר ולאשתו אסתר בשכירות מוגנת.

7. העוררת לא רכשה את המקרקעין בשנת 1959, מי שרכש את המקרקעין הוא עו"ד נועם לאונר, אשר קיבל חזקה בפועל עוד ביום 25.8.1959, שלושה חודשים לפני התאגדות העוררת וכמעט 10 חודשים לפני שהושלם תרגיל העברת הזכויות במקרקעין לידי העוררת במכר ללא תמורה מאת ה"ה לפידות, כביכול.

8. אין מחלוקת כי עו"ד נועם לאונר ואשתו התגוררו בבית החזיתי מאז שנת 1959 – אך הם עשו זאת מכח היותם רוכשי המקרקעין על פי הסכם המכר. העוררת לא היתה קיימת כלל במועד בו קיבלו את החזקה הממשית, כך שהם לא יכלו להיות ל"דיירים מוגנים" שכן אין אדם יכול להיות דייר מוגן של עצמו.

9. במשך שנים הציגה העוררת עצמה כבעלים ומחזיקה בלעדית לרבות לקיחת משכנתאות מבנקים. ביום 1 ספטמבר 1987 קיבלה העוררת אשראי מהבנק הבינלאומי הראשון, ובתמורה לכך חתמה על אגרת חוב ללא הגבלה בסכום – מוצג נ/9. כבטוחה לסילוק הסכומים המובטחים באגרת החוב שעבדה העוררת בשעבוד צף את כל נכסיה מכל סוג, לרבות נכס המקרקעין נשוא הערר. בסעיף 7 לאגרת החוב הוצהר מפורשות כי הרכוש הוא בחזקתם ובבעלותם הגמורה של הממשכנים. תנאי אגרת החוב עמדו בתקפם עד 21.7.1996 בו התבקש ביטול השעבוד הצף (מוצג נ/10).

גם ביום 17.3.1991 חתמה העוררת על שטר משכנתא בדרגה ראשונה על הנכס הנדון להבטחת תשלום בסך 65,000 ₪ לטובת בנק ירושלים. גם שם התחייבה העוררת שלא לשעבד את הנכס, לא למכרו ולא להשכירו, ולא לתת לצד שלישי כלשהו זכויות בנכס, אלא בהסכמת הבנק ומראש.

הצהרות אלה של העוררת במשך השנים מחייבות אותה לכל דבר וענין ויש בהן להעיד כי העוררת, מעולם, עד לערר זה, לא הצהירה על קיומם של דיירים מוגנים בנכס נשוא הערר.

10. בשום שלב לא נרשמה זכות ה"דיירות המוגנת" הנטענת בלשכת רישום המקרקעין.

11. העדרם של מסמכים משפטיים המקבעים את זכויות הדיירים המוגנים, מחזק את עמדת המשיב, כי כלל לא היו קיימים יחסי דיירות מוגנת כנטען.

12. באורח פלא ובמקריות מדהימה, ועל אף שכביכול "אבד" לעו"ד לאונר התיק של העוררת, שהכיל את מסמכי השכירות, הצליחה העוררת למצוא מסמכים משנת 1960, הסכם עם קבלן השלד שבנה את היחידה הערפית משנת 1964 וכן את כרטסת החשבונות הכוללת ריכוז העלויות לבנייתה.

13. העוררת ביקשה להוכיח את טענתה בדבר הדיירות המוגנת הלכאורית, על ידי הצגת מסמך הנושא את הכותרת "הסכם" מיום 1.1.1997 – מוצג ע/8, במסמך זה מבקשת העוררת להעלות באופן רטרואקטיבי את טענתה לקיום יחסי דיירות מוגנת. כל הצדדים להסכם זה הם קרובי משפחה מדרגה ראשונה.

14. כשבאים לעיין בדו"חות הכספיים של העוררת לשנים 1981-1996 מוצג ע/5, רואים כי מדובר במסמכים חלקיים, לא ניתן לדעת האם אלה הוגשו לפקיד השומה. הם אינם נושאים חותמת כלשהי ואף לא חתימת מנהלי העוררת.

15. העוררת לא טרחה להביא לעדות אף אחד מבעלי המניות האחרים, שאינם "דיירים מוגנים", כביכול. מחדלה זה – פועל לחובתה.

16. דמי פינוי לא שולמו במועד ובכלל. ומסיבה זו בלבד יש לדחות הערר. כאן הסידור היה שדמי השכירות המגיעים מה"ה לאונר ואלון יקוזזו מדמי הפינוי שישולמו להם בעתיד. העוררת טוענת כי הסכומים שולמו רק בשנת 2003. ראה מוצג ע/6. לעומת זה מוצג מ/20 שהוא תדפיס הבנק של העוררת מוכיח כי הכספים הופקדו בחשבון הבנק של העוררת בטענה שלחברה אין כסף.

17. באשר לגובה דמי הפינוי הרי אלה נקבעו לפי הערכת שמאי שנתיים לפני העסקה. ולכן המשיב חולק על השווי ליום העסקה. בנוסף לא ידע השמאי כל פרט על הדיירים המוגנים למעט מידע כללי בעל פה.

דיון ומסקנות

א. המצב הנורמטיבי

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן – "חוק המיסוי"), שכותרתו "הניכויים המותרים" קובע בפסקה (2) את ההוראה הבאה:

"אלה ההוצאות המותרות בניכוי לשם קביעת השבח, אם אינן מותרות בניכוי לפי הפקודה:

(2) במכירת זכות במקרקעין שיש עמה זכות חזקה ייחודית, הסכום שהוציא המוכר בין היום שבו רכש את הזכות לבין יום מכירתה, לרכישת אותה זכות חזקה ייחודית הנמכרת;" (זהו הנוסח הרלונטי לערר הנוכחי)

במקרה דנן מבקשת העוררת ניכוי הוצאות "דמי פינוי של דיירים מוגנים". טענת העוררת בערר דנא הינה, כי לצורך חתימה על הסכם קומבינציה מיום 23.5.2000 עם חברה קבלנית, נאלצה לשלם דמי פינוי ל"דיירים מוגנים", לצורך השגת חזקה ייחודית בנכס.

אין כל ספק כי מלשון חוק המיסוי עולה כי נטל ההוכחה בדבר קיום ההוצאה וגודלה מוטל על תובע ההוצאה, כיוון שהעובדות הרלונטיות לנושא זה נמצאות בידיעתו ובשליטתו המלאות.

למעשה, מדובר בתיק שבו לעובדות יש משקל מכריע באשר לתוצאה הנדרשת – קבלת ניכוי כאמור לעיל.

ב. האם היתה במקרה דנן דיירות מוגנת מלאה או חלקית

1. אין מחלוקת בין הצדדים כי ביום 23.8.1959 נחתם הסכם המכר לרכישת המקרקעין נשוא הערר בין הקונה – עו"ד נועם לאונר (מוצג מ/3) לבין ה"ה אליעזר וזאב לפידות (המוכרים). על פי הסכם מכר זה נמכר הנכס לקונה תמורת הסך של 15,000 ל"י.

אין גם כל מחלוקת כי החזקה הממשית עברה לקונה הנ"ל, לא יאוחר מיום 25.8.1959. (ראה סעיף 6(א) להסכם).

המקרקעין שנרכשו כאמור לעיל כללו יחידת מגורים אחת בחזית. היחידה הנוספת נבנתה כעבור כ-6-7 שנים לאחר מועד הרכישה הנ"ל.

אין גם כל מחלוקת כי העוררת התאגדה והוקמה רק ביום 23.11.1959, היינו כשלושה חודשים לאחר שהחזקה הממשית בנכס הנמכר הועברה לידי הקונה.

יצוין כי בשום שלב לא נטען על ידי העוררת כי במקרה דנן נרכשו המקרקעין בנאמנות עבורה על ידי עו"ד נועם לאונר.

המסמך העיקרי שיש לו רלונטיות לעניננו מהתקופה ההיא הוא נספח למוצג מ/22 שהינו מסמך מיום 24.5.1960 ובו נכתבו הדברים הבאים:

"הנדון: תיק מס' 2265/שח

בתשובה למכתבך ביום 24.5.1960 הריני להודיעך כי 2/3 חלקים של חלקה מס' 72 בגוש מס' 3928, הוערכו (כתפוס) בסך 6,100 ל"י, לפי הערכה מס' 2147/60 בתיק מס' 2265/60, מיום 21.4.60.

בכבוד רב

רושם הקרקעות"

בנוסף , כמובן, מצוי נוסח הסכם המכר המקורי (מוצג מ/3). וכן הסכם הבניה של יחידת המגורים הערפית מיום 10.6.1964 וכן כרטסת הוצאות שאף הן סומנו כנספחים למוצג מ/22.

מסמכים נוספים שהוצגו לועדה נוגעים בעיקר לייסוד והתאגדות העוררת (מוצגים מ/4, מ/5 מ/6, מ/, מ/7, מ/13, ) וכן מסמכים הנוגעים לשעבודים שונים שלקחה העוררת, (מוצגים מ/8 מ/9, מ/10, מ/11).

לא נמצאה בחומר הראיות כל החלטה של אסיפת בעלי המניות של העוררת, או החלטה של הנהלת העוררת, לפיה השכירה העוררת את היחידה החזיתית לעו"ד נועם לאונר ולאשתו לאה, מנהלת החברה, בשכירות מוגנת.

לגבי מסמכים תומכים מהתקופה ההיא של הרכישה וייסוד העוררת נטען על ידי עו"ד לאונר בעדותו בעמ' 20-21 לפרטיכל:

"ש. אתה יכול להציג הסכם של דיירות מוגנת בין החברה לבין אשתך בשנת 1959?

ת. כבר עניתי על זה.

ש. אותה תשובה חלה גם לענין דיירות מוגנת בין החברה לבין הרי ואסתר לאונר משנת 1965 בעת שנבנה בית נוסף על המגרש.

ת. היו לי הסכמים. חיפשתי אני לא מוצא את כל התיק הישן של דנלי.

ש. אתה יכול להציג הסכם רכישת הדיירות המוגנת בין הרי ב. לאונר לבין אסתר לאונר לבין ענת ובעלה אלון.

ת. היה לי תיק של דנלי שאני לא מוצא אותו. שם היו ההסכמים. גם משנת 85 עברו כמה שנים.."

צודק ב"כ המשיב כי מעבר לטענה בדבר קיומם של הסכמי שכירות, אך היעדר יכולת להציגם – לא הוכח תוכנם של הסכמי שכירות אלו, ככל שהיו קיימים.

מתוך הנחה שעו"ד לאונר ו/או נציגי העוררת היו מסודרים ושמרו על מסמכים בסדר כרונולוגי, מעורר הדבר תמיהה שהתיק בשלמותו מהתקופה ההיא אבד, אבל מסמכים בודדים השייכים לאותה התקופה כן נמצאו. באופן גילוי מסמכים פרטני יש כדי להטיל צל על אמינות גירסת העוררת.

גם המסמך המצ"ב כנספח למוצג מ/22 מרושם הקרקעות אינו ברור כל צורכו ויכול לשמש רק רמז למה שקרה בפועל.

כשנשאלה גב' ענת אלון בחקירתה, הכיצד זה שמסמכים מסוימים מלפני 40 שנה ויותר נמצאו, אך דווקא הסכמי ה"דיירות המוגנת" נעלמו ואינם, לא נתקבלה כל תשובה הגיונית מפיה, ראה עמ' 30 לפרטיכל:

"מכתב מ-6.8.03 שנכתב ע"י ב"כ החברה על צרופותיו, הוגש וסומן מ/22. למכתב זה מצורפים מסמכים מלפני 40 שנים. ומסמכים אחרים לא נמצאו, תשובתי שזה לא היה באותו מקום".

בענייננו, כיון שנטען כי בעלי המניות של העוררת הם גם "דיירים מוגנים", לא מספיק לקבל את אמירתם הקצרה של הצדדים לזכות זו כאן כעדות מספקת לענין זה. מן הראוי היה לתמוך גירסה זו במסמך בכתב.

בכלל, ניתן לומר כי כאשר הצדדים המעורבים הם בני משפחה יש להתייחס לזכויות הנטענות על ידיהם במידה יותר רבה של ספקנות מאשר למקרה בו כל הצדדים זרים זה לזה לחלוטין.

לטעמי, טענת המשיב כי העוררת היתה צריכה להציג הסכמי שכירות, אשר טענה כי נחתמו על מנת לבסס את טענתה בדבר קיומם של יחסי דיירות מוגנת. לכל הפחות היתה העוררת צריכה להציג פרוטוקולים של אסיפות כלליות או הנהלה לתקופה הרלונטית, המאשרים התקשרות כאמור בהסכמי שכירות של דיירות מוגנת. משלא הציגה העוררת הסכמים או מסמכים אלה, פועל מחדל זה לחובתה, ודין טענתה – להידחות.

העוררת ביקשה להוכיח בפני הועדה את טענתה בדבר יחסי הדיירות המוגנת הלכאוריים, על ידי הצגת מסמך הנושא את הכותרת "הסכם" מיום 1.1.1997 – מוצג ע/8. במסמך בן עמוד אחד, מבקשת העוררת להעלות באופן רטרואקטיבי את טענתה לקיום יחסי דיירות מוגנת, בינה לבין ה"ה איתמר וענת אלון וה"ה נועם ולאה לאונר.

גם כאן צודק המשיב באומרו כי מדובר במסמך אשר כל הצדדים הנוגעים לו הינם קשורים בקשרי משפחה ראשונה.

תמיהה נוספת קשורה לניסוח הסכם הקומבינציה עם הקבלן – מוצג ע/9. גם שם אין כל איזכור לקיומם של "דיירים מוגנים" בנכס. כל שנאמר בסעיף 3(א) להסכם הנ"ל הוא כי:

"ה"ה נועם ולאה לאונר וה"ה ענת ואיתמר אלון הינם המחזיקים בחלקה, עליה בנויים שני בתים אשר בהם גרים כיום ה"ה לאונר וה"ה אלון (להלן: "המחזיקים").

אכן השאלה המתבקשת היא, מדוע, בהסכם עם הקבלן, לא מופיע בשום מקום המונח "דיירות מוגנת". מדוע בהסכם הקומבינציה מסתפקים בהגדרה של "מחזיקים" בלבד?

כאשר באים לעיין בדו"חות הכספיים של העוררת לשנים 1981 – 1996 (מוצג ע/5), לא ניתן לדעת כלל האם דו"חות אלה הוגשו לפקיד השומה, מדובר בדו"חות חלקיים, שאינם נושאים חותמת כלשהי ואף לא חתימה של מנהלי העוררת.

כל הדו"חות שהוגשו עד 1992 הוגשו באופן רטרואקטיבי, היינו לא הוגשו במועד החוקי הקבוע בפקודת מס הכנסה. העוררת ייצרה, ככל הנראה באופן רטרואקטיבי דו"חות כספיים אחורנית לשנת 1981 ואילך. בעמ' 2 לכל הדו"חות כתוב תאריך משנת 1992. באופן זה מבקשת העוררת לשכנע את ועדת הערר, כי הכנסות מדמי שכירות דווחו לפקיד השומה וכי היא שילמה מס בגינם.

מן הראוי היה שהעוררת הייתה מזמינה את נציגו של פקיד השומה עם תיקי העוררת על מנת שיסביר את השתלשלות העניינים כאן.

לענין התשלום בפועל של דמי השכירות עולה כי ה"דיירים המוגנים" מעולם לא שילמו בפועל את דמי השכירות המגיעים מהם, אלא רק "חוייבו" בכרטיס החו"ז בספרי העוררת.

אותו הדין חל כאשר ה"דיירים המוגנים" החליפו ביניהם את מגוריהם וה"ה לאונר עברו לגור ביחידה הערפית לפי נוחיותם וצרכיהם של ה"ה אלון.

ראה עדותה של גב' ענת אלון בעמ' 28 לפרטיכל:

אני לא זוכרת מה היו דמי השכירות המוגנת. דמי השכירות המוגנת היתה מעודכנת ומתעדכנת, ובהתאם לפרסומים. אני לא שילמתי זאת בפועל חויבתי בחברה, היה לי שם חוב. רוה"ח עשה את הפעולות. אני לא יודעת בכמה הסתכם החוב"

אין גם כל טענה מצד העוררת ו/או הדיירים המוגנים כי שילמו דמי מפתח. אילו ניתן היה להוכיח עובדה כזאת יתכן והדבר היה משנה את מסקנתי הסופית בנדון.

לא זו אף זו, אלא שדמי הפינוי לא שולמו כלל ו/או למעשה. בהסכם מיום 1.1.97 – נספח ד' לערר נאמר כי "דמי השכירות המגיעים מה"ה לאונר ואלון יקוזזו מסכום דמי הפינוי שישולמו להם בעתיד על ידי החברה".

בדו"ח הכספי של העוררת לשנת 2000 נאמר כי עדיין לא שולמו דמי הפינוי – ראה ביאור מס' 13.

במהלך עדותו של עו"ד נועם לאונר הוצגו בפני הועדה צילומי שיקים ששולמו כדמי פינוי לה"ה לאונר ואלון – מוצג ע/6. כן הוצגו שני אישורים שנחתמו על ידי גב' לאה לאונר וענת אלון ביום 25.3.03 – מוצג ע/7 – לפיכם מאשרות בעלות המניות הנ"ל כי קיבלו את דמי הפינוי המגיעים להן, בגין פינוי הנכס ברחוב קק"ל 4, ראשל"צ וכי אין להן תביעות כלפי העוררת בקשר עם הפינוי.

בשלב יותר מאוחר בראיות הוצג מוצג מ/20 – תדפיס חשבון הבנק של העוררת לחודש מרץ 2003 ולפיו הפקידו ה"מתפנים" את "דמי הפינוי" חזרה בחשבון החברה מהטעם שלחברה לא היה כסף. זו היתה הלוואת בעלים כך נטען בעדות הגב' אלון בעמ' 29 לפרטיכל.

בנוסף לכל אלה ישנם "רמזים עבים" באשר לספק בדבר טענת הדיירות המוגנת והם נוגעים לקבלת משכנתאות כנגד המקרקעין נשוא הערר מגורמים שונים. העוררת לא דיווחה מעולם כי במקרקעין קיימים דיירים מוגנים. ההיפך הוא הנכון, העוררת התחייבה שלא להשכיר את הנכס והצהירה כי הנכסים נקיים מכל זכות שיש למישהו.

ברגע שהמעורבים בדבר מצהירים הצהרות שונות לגורמים שונים על אות