ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אביב נגד מנהל מקרקעי ישראל :


93

בתי המשפט

בית המשפט המחוזי בירושלים

א 002141/00

לפני:

כבוד השופטת חנה בן-עמי

01/09/2009

בעניין:

אביב מנשה

ע"י ב"כ עו"ד

רוני דובר

התובע

נ ג ד

מנהל מקרקעי ישראל

ע"י ב"כ עו"ד

אורלי אהרוני

מפרקליטות מחוז ירושלים

הנתבע

פסק דין

1. תביעה ותביעה שכנגד, שעניינן הזכויות במקרקעין הידועים כחלק מחלקות 12 ו-33 בגוש 29708 (להלן: "המקרקעין").

בכתב התביעה המתוקן (להלן: "כתב התביעה") עתר התובע (להלן גם: "אביב") למתן צו עשה בו יחויב הנתבע (להלן גם: "המינהל") לחתום עמו על חוזה חכירה לדורות, ולחילופין לכל פרק זמן אחר שבית המשפט ימצא לנכון, מבלי שייערך מכרז בנוגע להקצאת המקרקעין. לחילופין עתר לסעד הצהרתי לפיו קיים בידיו רישיון בלתי הדיר במקרקעין, שבגינו מנוע המינהל מלסלק ידו מהמקרקעין. כן עתר כי ייקבע שדמי השכירות שייגבו בגין המקרקעין יחושבו על פי הטבלאות הנהוגות ביחס לחקלאים, או על פי שומה של השמאי הממשלתי, שתתבסס על ערך הקרקע כקרקע חקלאית.

בכתב התביעה שכנגד עתר המינהל לסילוק ידו של אביב מהמקרקעין וכן מחלקת קרקע סמוכה, אליה, כנטען, פלש אביב שלא כדין, ובחיובו בדמי שימוש לתקופה החל מיום 18.9.96, אז פג חוזה ההרשאה שנחתם עמו.

רקע עובדתי ודיוני

2. המקרקעין נשוא התביעות דנן מצויים בצדו הצפוני של הכביש המוביל מירושלים לתל אביב, בסמוך למושב "שואבה", והם במעמד של מקרקעי ישראל, על פי ההגדרה בחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960. כנטען בכתב התביעה, החזיק אביב במקרקעין בפועל החל משנת 1979, במסגרת חילופי קרקעות בין משפחתו לבין הישוב, וללא חוזה כלשהו עם המינהל. רק ביום 14.3.91 נחתם בין התובע למינהל חוזה הרשאה, לתקופה של עד 5 שנים (להלן: "החוזה"). על פי הוראות החוזה, שטח המגרש הוא 4,750 מ"ר לערך, מטרת ההרשאה היא "משתלה", ותקופת ההרשאה עומדת על 36 חודשים החל מיום 1.7.90. עוד הוצהר, כי "מדינת ישראל / רשות הפיתוח / הקרן הקיימת לישראל היא הבעלים של המגרש... והמורשה [אביב] ביקש מהמינהל להרשות לו להשתמש במגרש בתקופת ההרשאה למטרת ההרשאה בלבד... והמורשה מסכים לקבל את המגרש לרשותו כבר-רשות בלבד ובתנאים האמורים" (עמ' 1-2 לחוזה).

בין תניות החוזה נכללה התחייבות של אביב לא להקים כל מבנה במקרקעין, למעט מבנה ארעי, שיוקם באישור מראש ובכתב של המינהל (שם, סעיף 2); הסכמה בדבר ריבית והצמדה על פיגורים בתשלום, בשיעור המקובל במינהל (שם, סעיף 7); תניה לפיה אי קיום סעיפים שונים, ובהם תשלום דמי ההרשאה, שימוש בניגוד למטרת ההרשאה או העברת הזכויות, מהווה הפרה יסודית של החוזה המזכה את המינהל בביטולו (שם, סעיף 9); כן התחייב אביב לפנות המגרש ולהחזירו לידי המינהל כשהוא פנוי מכל אדם או חפץ ומצוי במצבו קודם למסירתו, בתום התקופה החוזית וללא כל הודעה נוספת, או עם ביטול החוזה בעקבות הפרתו (שם, סעיפים 10-11).

ביום 23.12.93 נחתם בין הצדדים חוזה הרשאה נוסף, שכלל הוראות זהות (למעט שינוי תאריך וסכומים), שתוקפו עד ליום 18.9.96.

עם תום התקופה, הביע המינהל הסכמתו לחידוש החוזה, אך בהתבסס על ערך קרקע בשיעור 240,000 ₪ בתוספת מע"מ, ממנו נגזרים דמי השימוש שעל אביב לשלם (ראו מכתב מיום 1.12.96, נספח ג' לכתב התביעה).

הגם שהחוזה לא נחתם בסופו של יום, עקב סירובו של אביב לשלם דמי שימוש בשיעור גבוה מששילם קודם לכן, הוא המשיך להחזיק בקרקע.

ביום 25.7.99 הודיע המינהל לאביב כדלקמן:

"1. ביום 18.9.96 פג תוקף הסכם ההרשאה של המינהל עימך לגבי הקרקע.

2. המינהל אינו מעוניין לחדש את הסכם ההרשאה גם בשל העובדה כי למיטב התרשמותנו בנית והינך בונה תשתית קשיחה שאינה למטרת שימוש של משתלה...".

בהתייחס לאמור הודע לאביב כי הוא נדרש לסלק ידו מהמקרקעין בתוך 30 יום מיום קבלת המכתב, לפנותו ולהחזיר המצב לקדמותו (ראו נספח ד לכתב התביעה). דא עקא, הוא לא פעל כמתחייב מהמכתב, אלא הגיש ביום 12.3.00 את כתב התביעה המקורי, במסגרתו עתר לסעדים נוספים על אלה שנזכרו במסגרת כתב התביעה המתוקן, ובהם לחייב את הנתבע ליתן לתובע זכויות שימוש בקרקע, וליתן צו האוסר את סילוק ידו מהמקרקעין, לתקופה בה יוכל להקים מיזם תיירותי, שכנטען הציע לו המינהל בעבר.


3. במועד כלשהו לאחר תום התקופה החוזית (וככל הנראה כשנה לאחר הגשת כתב התביעה) פלש אביב לשטחים נוספים מעבר למקרקעין שהוקצו לו בחוזה ההרשאה, גידרם ועשה בהם כבתוך שלו. שטחים אלו יועדו לשימושים שונים וביניהם: כביש, הקצאה למשרד הביטחון ואף קרקעות פרטיות (ראו המפה נספח ב1 לכתב ההגנה). בנוסף בנה על המקרקעין מספר מבנים, והחל להפעיל במקום אולם אירועים. נוכח העובדה כי המבנים נבנו ללא רישיון כדין ובניגוד לייעוד החקלאי של הקרקע, הוגשו נגדו שני כתבי אישום: האחד, מיום 6.8.02, ייחס לאביב עבירות על חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בהתייחס לבניית מבנים שונים בשטח כולל של 850 מ"ר, ללא היתר כדין (ת"פ (שלום בית-שמש) 1582/02). אביב הודה והורשע במיוחס לו במסגרת הסדר טיעון. כתב האישום השני, מיום 5.6.07, ייחס לאביב עבירות של ביצוע עבודות בניה ללא היתר, שימוש במקרקעין ללא היתר ושימוש חורג במקרקעין. כמו כן יוחסו לאביב בכתב האישום דנן גם עבירות של אי קיום צו בית משפט, לאחר שאחד המבנים במקרקעין לא נהרס, כמתחייב על פי גזר הדין בת"פ (שלום בית-שמש) 1585/02, וכן עבירות על חוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1965 (עמ"ק (שלום בית –שמש) 20453/07). אביב הודה בחלק מהעבירות המיוחסות לו, ובכללן העבירות על חוק רישוי עסקים ואי קיום צו בית משפט. מכל מקום, אין חולק, כי במקום קיים גן אירועים, וכי בנייתו נעשתה ללא רישיון כדין.

טענות הצדדים

4. כנטען בכתב התביעה, נוכח ישיבתו של התובע על המקרקעין שנים רבות, ועיבודם על ידו, התפתחה אצלו במשך השנים ציפיה כי יותר לו להמשיך ולהחזיק בהם גם בעתיד, תוך הנחה שהרשות לא תסלק את ידו אלא אם נתקיימו נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת. אותה ציפיה, כך נטען, הסתמכה על הבטחות מושב שואבה, להן היה המינהל מודע, ועל הבטחות מפורשות ומכללא מטעם המינהל עצמו, כי לא יסולק מהמקרקעין.

עוד נטען, כי סירובו של המינהל לחתום עמו על הסכם חכירה מנוגד למדיניותו הרגילה בנוגע לקרקעות חקלאיות, ומשכך מהווה הפלייה פסולה בינו לבין חקלאים אחרים עמם נחתמו חוזים כאמור. משך הזמן שחלף, כך נטען, והסכמתו של המינהל להחזקת התובע במקרקעין במשך התקופה, הקנו לו גם רישיון בלתי הדיר לשימוש במקרקעין, ומשכך מושתק המינהל מלטעון נגד החזקת המקרקעין על ידי אביב, ואינו רשאי לסלק ידו מהם.

5. מנגד טוען המינהל, כי על המקרקעין, שהוקצו מלכתחילה לאגודה השיתופית במתכונת של "משק עזר" ולא של "נחלה", לא חלה כל מדיניות המחייבת החכרה לטווח ארוך, וודאי שלא חכירה לדורות, כמבוקש על ידי התובע. מה גם שהאחרון הפר את ההסכם שנחתם עמו הפרה יסודית: הן בבניית מבנה המשתרע על שטח של כ-300 מ"ר ללא רישיון כדין, וביצוע חפירות מעל למידה הדרושה למימוש מטרת ההרשאה, והן בפלישה לשטח של למעלה מ-5 דונם מעבר לשטח ההקצאה המקורי (שעמד על 4,750 מ"ר; באופן שהוא הכפיל את השטח המוחזק על-ידו ואף יותר מכך). מוסיף המינהל ומציין, כי המדיניות של חוזי הרשאה לתקופות קצובות נועדה לאפשר לו נקודות ביקורת לאופן המשך ביצוע אותן עסקאות, בין היתר בשים לב לאופיין של הקרקעות כמשאב ציבורי.

עוד לטענת המינהל, אף שבתום תקופת ההרשאה יכול היה התובע לחדש את חוזה ההרשאה שנחתם עמו הוא סרב לעשות כן בטענה כי דמי השימוש שנקבעו בו הם גבוהים מדי, והמשיך להחזיק בקרקע מבלי לשלם דמי שימוש כלל. בהתייחס לכך, הובהר לתובע לא אחת כי המינהל יפעל לסילוק ידו מן הקרקע, ואף כי במסגרת משא ומתן "נבחנה האפשרות ללכת לקראת התובע – ולפנים משורת הדין לאפשר לו להקים "גן ארועים", במתכונת זו או אחרת" ירדה אפשרות זו מעל הפרק לאחר בדיקה נוספת, בעיקר נוכח מעשיו של אביב, והדבר הובהר לו במסגרת מכתבים מהתאריכים 25.7.99, 18.8.99 ו-13.2.00.


בהתייחס לאלה, כך נטען, אותה "ציפיה" נטענת להמשיך ולהחזיק בקרקע, ככל שהתפתחה אצל אביב, אינה לגיטימית, שכן הוראות חוזי ההרשאה הן הקובעות את מסגרות הציפיות וההסתמכות שבין הצדדים, ואין בסטייה מהן ובהצבת עובדות בשטח כדי להקנות זכות להמשיך התקשרות בעתיד.

6. בכתב התביעה שכנגד נטען, כי החזקתו של אביב בקרקע החל מתום תקופת ההרשאה השנייה נעשתה שלא כדין, בין היתר בהתייחס לטענות כמפורט לעיל, ולפיכך יש להורות על סילוק ידו מן המקרקעין. עוד עותר המינהל לחיוב אביב בדמי שימוש ראויים בסך 108,120 ₪ לפי הפירוט לקמן: 95,000 ₪ עבור המקרקעין נשוא חוזה ההרשאה, ו-13,120 ₪ בגין השטח אליו פלש אביב, ואשר מצוי בחזקתו של משרד הביטחון. יוער כי במסגרת הדיון שנערך ביום 14.1.08 במהלך חקירתה הנגדית של מנהלת האגף החקלאי במינהל, גב' בן צבי, עתרה באת-כוח המינהל כי הסכום האמור יתוקן ויעמוד על 6% מהסכומים שננקבו בחוות הדעת השמאית מטעמה. בא-כוחו של אביב לא הביע התנגדות לכך וחקר את העדה לעניין מועד החלטת המינהל לפיה הועמד הסכום על 6% (ראו עמ' 65 לפר').

7. בכתב תשובתו לתביעה שכנגד חזר אביב על טענותיו בכתב התביעה כמפורט לעיל. עוד טען כי התביעה שכנגד הוגשה בשיהוי, שכן כל העובדות בגינן הוגשה התביעה לסילוק יד היו ידועות למינהל לפחות ארבע שנים קודם להגשת התביעה שכנגד. ביחס לטענות בדבר השטחים אליהם פלש נטען על-ידו כי הוא מחזיק בהם כדין, מה גם שרוב הקרקע דנן מצוי בבעלות פרטית ומשכך אינו יכולה להיכלל בתביעה שכנגד. ביחס לשטח המצוי בחזקת משרד הביטחון נטען כי מאחר שהאחרון לא נתבע במסגרת התביעה העיקרית ממילא הוא אינו יכול להיות במעמד של תובע שכנגד, מה גם שהשטח האמור, בו מצויה אנדרטה להנצחת פורצי הדרך לירושלים, היה עזוב ומוזנח ואביב הוא שטיפח אותו כראוי למקום.

ביחס לתביעה לדמי שימוש טען אביב כי מאחר והם היוו נושא למשא ומתן בינו לבין המינהל לא היה כל היגיון לשלמם במועד המשא ומתן, וכי מכל מקום הוא היה מוכן לשלמם החל מאמצע שנת 1999.

עוד הוא עתר לפיצוי בגין השקעותיו במקרקעין במידה והתביעה שכנגד תתקבל, מאחר שכנטען הן בוצעו בהסתמך על מצגים מצדו של המינהל.

עדויות וראיות

8. מטעם התביעה העיד התובע עצמו. כן הוגשו על ידו חוות הדעת השמאית שנערכה על ידי המינהל בשנת 2003, לצורך שומת המקרקעין נשוא התביעה, בקשה להיתר בניה מחודש יוני 1994, ומכתבו של אביב למנהל מחוז ירושלים במינהל מיום 4.8.99.

מטעם ההגנה העידו גב' שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי במינהל, וגב' אורית שפט, השמאית מטעם המינהל שערכה שומה באשר לשווי המקרקעין בשנת 2007. כן הוגשו מסמכים שונים שעיקרם עבירות הבנייה שביצע התובע במקרקעין, וההליכים המשפטיים שנוהלו בגינם.

דיון והכרעה – התביעה העיקרית

9. טענתו העיקרית של התובע היא, כאמור, כי על המינהל חלה חובה הן מכוח הדין הפרטי והן מכוח הדין הציבורי לכרות עמו הסכם חכירה, או להעניק לו מעמד של בר רשות בלתי הדירה, וזאת נוכח חזקתו ארוכת השנים בקרקע, העובדה כי באותה תקופה ראה אותו המינהל כחוכר לכל דבר, מדיניותו של המינהל להחכרת קרקעות חקלאיות בתנאי נחלה, כמו גם המשא ומתן שנוהל עמו בנושא כריתת חוזה חכירה ארוך טווח ושינוי היעוד של המקרקעין.

בטרם דיון בסוגיה, יש להזכיר כמה מושכלות ראשונים. על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969- "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב", כאשר עסקה במקרקעין מוגדרת בסעיף 6 לחוק המקרקעין כ"הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה". כללים אלה, מתחום המשפט הפרטי, יפים שבעתיים כאשר בגוף ציבורי המופקד על שמירת אדמות המדינה עסקינן. זאת ועוד, ובהתייחס למעמדו של המינהל, התקשרותו בחוזה חכירה עם פרטים נעשית בתנאים מסוימים וטעונה פרוצדורה מיוחדת (ראו, לדוגמה, החלטות מועצת מקרקעי ישראל מספר 1, 7-8). הסמכות להחליט האם להתקשר בחוזה חכירה עם פלוני אם לאו, מסורה אך ורק בידיו של מינהל מקרקעי ישראל, זוהי זכותו וזוהי חובתו, בכפוף כמובן לפעולה על פי אמות המידה השלטוניות החלות עליו (השוו: ע"א 3962/07 בארותיים, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' ארד, פ"ד נב (4) 614, 622 (1998)).

10. הצדדים אינם חלוקים על המסגרת הנורמטיבית להקצאת קרקעות לחכירה ארוכת שנים. כעולה מעדותה של בן צבי, ובהפניה להחלטות הרלוונטיות שהוצאו עם השנים על ידי המינהל ומועצותיו, הקצאת קרקעות לייעוד חקלאי על ידי המינהל נעשית במספר מסגרות שונות: נחלה, המוחכרת לתקופה ארוכה למתיישב, לצורך פרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או שיפותח בחלקה זו; מטעים, המוחכרים לתקופה שבין 7-49 שנים, בהתאם לסוג המטע, והקצאה לעיבוד עונתי ולתקופה של עד 3 שנים (החלטת מועצת מקרקעי ישראל, מספר 9). על סוגי ההקצאות השונות חלות מערכות כללים שונות, בהתאם לרציונאל העומד בבסיסן. עוד עולה מעדותה, שלא נסתרה, כי הקצאת הקרקע בשואבה אינה במסגרת של נחלות כי אם במסגרת של משקי עזר, מה גם שהמקרקעין נשוא התביעה אינם חלק מנחלה או חלק מזכויותיו של אביב במשק העזר השייך לו, והמצוי בתחומי היישוב (ראו סעיף 15-17 לתצהירה).

על רקע האמור תבחנה טענות התובע באשר לנסיבות המיוחדות המקנות לו, לשיטתו, הזכות להיקשר בחוזה חכירה עם המינהל ולכל הפחות זכות לרישיון בלתי הדיר.

מקור זכויותיו של התובע בקרקע

11. למעט עדותו של התובע, לפיה קיבל את המקרקעין במסגרת חילופי קרקעות עם האגודה החקלאית, לא הובאה כל ראיה בדבר מקור זכותו בקרקע קודם לחוזה ההרשאה הראשון. עם זאת, אף המינהל מודה כי עד לשנת 1986 החזיק אביב בקרקע במסגרת הסדר שהיה לו עם האגודה, לה שילם דמי שכירות (סעיף 10 לכתב ההגנה). בין כך ובין כך, וכפי שציינתי בהחלטתי מיום 14.1.08: "בין אם נכונים הדברים כפי שהובאו על-ידי בא כוח התובע ובין אם הם אינם מדוייקים, מרגע שנחתם עם התובע הסכם או נחתמו הסכמים לענין הקרקע המוחזקת על-ידו אינני רואה מקום להיזקק ל"טענות היסטוריות" מהסוג שהועלה כאמור" (עמ' 70 לפר').

כאמור, על פי תניות חוזי ההרשאה (הן משנת 1991 והן משנת 1993), "מדינת ישראל / רשות הפיתוח / קרן קיימת לישראל היא הבעלים של המגרש... המורשה ביקש מהמינהל להרשות לו להשתמש במגרש בתקופת ההרשאה ולמטרת ההרשאה בלבד... והמינהל מוכן להעמיד את המגרש לרשותו של המורשה לתקופת ההרשאה בלבד וזאת רק לשם השימוש בו בהתאם למטרת ההרשאה והכל כבר-רשות בלבד והמורשה מסכים לקבל את המגרש לרשותו כבר-רשות בלבד ובתנאים האמורים". תניה זו חזרה על עצמה גם בהמשך, כאשר צוין כי "המורשה מקבל בזאת את המגרש לרשותו, כבר-רשות בלבד, לשם שימוש בו למטרת ההרשאה ובמשך תקופת ההרשאה בלבד" (עמ' 2 לחוזה, נספח ג1 לתצהירה של בן-צבי). משהתובע לא טען לקיומם של פגמים בחוזה, או הבהיר כי אין בהם כדי לפגוע בזכויות שהיו קיימות לו לשיטתו ערב הכריתה, ממילא התניות להן הסכים במפורש – שעניינן מעמדו כבר רשות לתקופה קצובה בלבד - מחייבות אותו, אף אם כטענתו היו לו זכויות כאלה ואחרות קודם לכן.

בהתייחס לאלה, אין משמעות לעובדה, כי במכתב מיום 3.4.87 ציין מר אריכא, מטעם המינהל, כי "מר מנשה אביב מחזיק במשתלה בשואבה מזה זמן רב בלי כל חוזה עם המינהל. בדעתנו להסדיר החכירה עם האיש ישירות" (המכתב צורף כנספח א' לכתב התביעה; ההדגשה אינה במקור –ח'ב'). בין אם הכוונה היתה לחכירה לתקופה ארוכה ובין אם לחכירה עונתית (ראו עדותה של בן צבי בעניין השימוש הגורף במונח, עמ' 71-72 לפר'), משנחתם חוזה שהעניק זכויות מסוג מסוים, אין בכוונה להעניק זכויות אחרות, ככל שהייתה, כדי להעלות או להוריד מכך. גם העובדה כי המינהל חתם, בשנת 1994, על בקשה להיתר לבניית תשתית קשיחה למשתלה (ת/2) אינה מעידה, כנטען, כי ראה את התובע כחוכר, וזאת מכמה טעמים: ראשית, על פי המצוין סמוך לחתימת נציג המינהל על התוכנית נכתב מפורשות כי "חתימתנו הינה לצרכי תכנון בלבד, אין בה כדי להקנות כל זכות ליוזם התכנית או לכל בעל ענין אחר בשטח התכנית...". שנית, על פי הוראות החוזה, נדרש אביב להרוס את כל המבנים, הגדרות, המטעים וכל מחוברים אחרים שהוקמו על ידו במגרש (ראו סעיף 10 לחוזה ההרשאה).

המשתמע מהאמור הוא כי בשנים 1991-1996 ישב התובע במקרקעין כבר רשות לתקופה מוגדרת בלבד, ובכפוף להוראות החוזים.

12. האם החזקתו במקום מתום חוזה ההרשאה השני, כמו גם אותו משא ומתן שכאמור נוהל עמו מקימים לו זכות לחתימת הסכם חכירה?

כאמור, ביום 1.12.96, לאחר שפגה תקופת ההרשאה, הודיע המינהל לתובע כי אושרה בקשתו להקצות לו את המקרקעין לתקופה נוספת למטרת משתלה (ראו המכתב שצורף כנספח ג' לתצהיר התובע). במכתב צוין כי "פרטי עיסקת ההקצאה ותנאיה ייקבעו בהסכם ההרשאה... וכל עוד לא ייחתם ההסכם ע"י כל הצדדים ייחשבו כל מגעיך עם המינהל בגין הקרקע כמשא ומתן בלבד לקראת חתימת ההסכם". עוד נאמר במכתב כי במידה ותוך 60 יום לא ייחתם ההסכם יראה המינהל את הבקשה להקצאת הקרקע – בטלה מעיקרה.

במכתב התשובה של אביב מיום 13.1.97 לא הובעה התנגדות עקרונית לאמור, וכל שנטען היה כי הגם שאופי המושב חדל להיות חקלאי, השטח המוחזק על-ידו הוא למטרת משתלה בלבד, ומשכך אין הצדקה להערכה הגבוהה של השמאי שהיוותה את הבסיס לדמי השכירות. במכתב נוסף, מיום 30.4.97, חזר אביב על הטענה כי השימוש שנעשה במקום הוא חקלאי בלבד. עם זאת, טענות אלה לא התקבלו ובמכתב המינהל מיום 7.9.97 הוא הודיע כי "השומא בעינה עומדת" (ראו נספחים ה-ז לתצהיר בן-צבי). במועד כלשהו לאחר המכתב האמור החל משא ומתן בין הצדדים, על נסיבותיו הצדדים חלוקים: לטענת התובע, המינהל הוא שהציע לו להקים במקום מיזם תיירותי ו/או גן אירועים, על מנת לממן את דמי השכירות הגבוהים. המינהל מנגד טוען, כי אף שהצעה כזו עלתה מצדו של אביב, ונבחנה על ידיו בכפוף להשגת האישורים הנדרשים, בסופו של יום לא הייתה מצידו נכונות לכך, בעיקר נוכח הבניה שלא כדין שנעשתה במקום.

כבר עתה יצוין, כי גרסתו של אביב בנדון מהווה גרסה כבושה, שכן בתצהיר עדותו הראשית כל שציין בנושא היה כי "נוכח דרישה זו של ממ"י [כמפורט במכתב מיום 25.7.99, בו נתבע התובע לראשונה לסלק ידו מהמקרקעין], ולמעשה אף קודם לכן, החלנו לקיים מו"מ בינינו. עמדתו הראשונית של ממ"י במהלך מו"מ זה היתה כי אמנם קיימת נכונות עקרונית להמשיך ולהקצות לי את הקרקע, ואולם – כך ממ"י – ידיו כבולות בנושא, שכן מכוח חובת מכרזים, תשנ"ב-1992, והתקנות שעל פיו – ממ"י מחויב, כך היתה הטענה, לצאת במכרז ביחס למקרקעין" (שם, סעיף 7). הנה כי כן, אותן טענות בדבר יוזמתו של המינהל להקמת גן אירועים, ולכל הפחות מיזם תיירותי, הן בבחינת גרסה כבושה שלא באה לעולם עד לחקירתו הנגדית. זאת ועוד, עיון בגרסה מעלה כי היא אינה עקבית, אמינה או משכנעת:

"האנשים שהיו אצלי בקרקע מהמינהל זה עוזי אמיר וסגן היועה"מ. פרץ. הודעתי להם בפירוש אני מנשה אביב לא משלם את הסכום הזה על אדמה חקלאית ששלוש שנים לפני כן שלמתי ששת אלפים ₪. הם היו בשטח בסיור. היו כמה סיורים בשטח. הודיעו לי במשרד של מיכה טילקין... בשטח הודיעו לי שהם רוצים שאעשה גן ארועים. מינהל מקרקעי ישראל הודיע לי, הצעה לעשות גן ארועים.

ש. אני בטוחה שאת ההצעה הזו בקשת שיכתבו לך בכתב?

ת. הגענו למשרד המנכ"ל מיכה טילקין והוצע לי גן ארועים. למה? אתה יושב על כביש ירושלים ת"א. את ההצעה הציעו לי עוזי אמיר ופרץ. אמרו שיעלו את זה אצל טילקין המנכ"ל. הסיבה העיקרית – מינהל מקרקעי ישראל אומר אתה יושב על כביש ירושלים ת"א. האדמה היא יקרה. שווה הרבה כסף. אנחנו רוצים הרבה כסף. בא תסגור אתנו. תשלם את כל הסכום. 42 אלף ₪ כי ממ"י לא יכול לפתוח דף חדש בלי שאתה משלם את החוב שלך. ואם תערער על החוב זה יקח זמן. בוא נקצר ונסגור. ההצעה שלהם היתה שישלחו אותי לועדה הבינמשרדית מינהל עם משרד התיירות כדי לעשות אתר תיירות כדי לשנות את יעוד הקרקע. הם אמרו דרך מרכז מבקרים.

ש. האם הציעו לך אם אתה רוצה לעשות שם מיזם תיירותי?

ת. נכון.

ש. אם הציעו לך לעשות גן ארועים זה דבר אחר?

ת. נכון.

הם הציעו לי מיזם תיירותי שההצעה תהיה כמו מרכז מבקרים וכנסים. אולם כנסים. וזהו. הנושא הזה לא היה ישיבה אחת או שתיים. זה נמשך לאורך שנתיים. עד 99. כשבשטח בפועל היתה כל הזמן משתלה ולא היה שום גן ארועים. עוד היתה לי פגישה אצל טילקין בבית. הוא הזמין אותי גם כדי לקבל שירותי גינון והסביר לי את זה בארבע עיניים. אנחנו רוצים כסף והרבה כסף. לא ניתן לך לשבת על הקרקע בסכום כזה ויעץ לי גם לשנות בקטע הזה של המיזם בין משרד התיירות והמינהל, לעשות שינוי על מנת שלא יהיה לך חוזה הרשאה וכל שלוש שנים תהיה לך הבעיה הזו. ז"א התמקדנו לפתור את הבעיה אחת ולתמיד. אמרתי לו שאם אשלם את הסכום שהוא דורש עוד שלוש שנים לא אהיה פה. לפי חוזה" (עמ' 27 לפר' ש' 1 – עמ' 28 ש' 9).

בהמשך דבריו העיד, כי לאחר שנשלח לוועדה בין-משרדית במשרד התיירות, ואסף את הטפסים הנדרשים, חזר בו טילקין מנכונותו ליתן את האישור (עמ' 33-34 לפר').

13. לבד מהיות הגרסה כבושה, היא לא נתמכה במאום, אינה עקבית, ואינה מתיישבת עם ההיגיון והשכל הישר. כך, ועל אף שלטענת אביב על המגעים ידע גם גורם נוסף - אלימלך ברקן, האחראי על החקלאות במועצה (עמ' 33 לפר' ש' 13 – עמ' 34 ש' 2), הוא לא הובא על מנת לתמוך בעדות התובע, שנותרה עדות יחידה של בעל דין, על כל המשתמע מכך. כך גם לא הוברר, האם יוזמתו הנטענת של המינהל היתה להקמת גן אירועים או מיזם תיירותי, כאשר ברור כי קיים פער גדול בין השניים. בנוסף, לאחר שהמינהל קבע דמי שימוש בשיעור מסוים לקרקע, אין כל נפקות מבחינתו כיצד ישולם הסכום האמור, וודאי שאין לו כל אינטרס כי השטח יהפוך לגן אירועים.

דברים אלה עומדים גם בסתירה לעדותה של בן צבי, לפיה "המינהל לא יוזם להפוך הקצאה למטרה מסוימת... אני לא מכירה גישה במינהל שאומרת בא נלך וניזום או נעשה משהו שהמינהל ירוויח". עוד הסבירה, ביחס למקרה הספציפי, כי אינה יכולה לומר בוודאות מה נעשה, אולם בתקופה שהיא הייתה מעורבת בעניין היוזמה באה בוודאות מצדו של התובע:

"בתקופה שלי היתה פגישה אחת שישבנו אתם והעלנו את האופציה של משרד התיירות בוודאות לא כמשהו שאנחנו יוזמים אלא בהמשך לטענה של אביב שטען שהוא מקיים בשטח פעילות תיירותית של תיירות פנים וחוץ... אנחנו לא פסלנו במעמד אותה פגישה שהוא יפנה למשרד התיירות כדי לבדוק אם יש תמיכה ברעיון שלו. כמובן שהסכמה כזו או התנגדות כזו לא יכולה לבוא במקום הבדיקות המתחייבות להתבצע כשיש בקשה כזו... והכל כפוף למה שמותר וניתן לעשות על-פי החלטות מועצה נהלי מינהל והחלטת הנהלת המינהל" (עמ' 84 לפר').

לא למותר לציין, כי תמיהות נוספות שיש בהן להשליך על מידת מהימנותו בנושא דנן עלו בעדותו של אביב גם בנוגע לעניינים אחרים. כך לשיטתו, הגיש התביעה לבקשת המינהל:

"אתם [המינהל – ח'ב'] ירדתם וביקשתם שאני אתבע אתכם. לא חשבתי שאני צריך לתבוע אתכם.

לשאלת ביה"מ: אתה הגשת את תביעתך לבקשת המדינה?

ת. אני בטוח שלא תאמיני לי. כן. גם העו"ד ששכרתי במשך 20 שנה היה עובד הפרקליטות כדי שיהיה יותר נוח לנהל את הענין עם הוועדה הבינמשרדית" (עמ' 36 לפר' ש' 19 – עמ' 37 לפר' ש' 2).

פרכות ואי דיוקים נוספים עלו בעדותו בהתייחס לבנייה במקום. כך, והגם שבמסגרת ההליך הפלילי שהתנהל נגדו הודה כי בנה שני מבנים וכן בריכות וגדרות מאבן בשנים 1999 ועד 2002, בעדותו (שניתנה בשנת 2007) חזר וטען כי המבנה המצוי במקום "עשר שנים לא נגעו בו בכלל" (עמ' 39 לפר' ש' 14-15). זאת ועוד, ולמרות שבמשך שנים משתמש התובע בקרקע כאולם אירועים, תוך בניית מבנים בניגוד לדין, בתצהיר שהוגש במסגרת התביעה דנן הוא חוזר על כי השימוש הנעשה על ידו במקרקעין הוא חקלאי בלבד (ראו, לדוגמה, סעיף 31 לתצהיר).

בסיכומיו טען התובע ארוכות, לעניין הימנעותו של המינהל מלהביא לעדות את הגורמים הרלוונטיים מטעמו, קרי: מיכה טילקין, דאז מנהל המחוז; עוזי אמיר, דאז מנהל המחלקה החקלאית במחוז ועו"ד פרץ אדלר, היועץ המשפטי של הנתבע, כתימוכין לגרסתו בדבר היוזמה האמורה.

אמנם, ועל פי הפסיקה, "כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו" (ע"א 5488/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980)). עם זאת וכבר נקבע, כי "זוהי הנחה הניתנת לסתירה, ומכל מקום - אין זה כלל מיכני לפיו די בעצם ההימנעות מהבאת העד כדי לערער את גרסתו של בעל דין" (ע"א 239/90 גרינהולץ נ' מרמלשטיין, תק-על 94(4) 82, 88 (1994)). והעיקר, ההנחה האמורה עניינה לגבי בעל דין אשר נטל ההוכחה מוטל עליו (ראו: יעקב קדמי, על הראיות – הדין בראי הפסיקה חלק שלישי 1652 (הוצאת דיונון, 2003)).

בענייננו, ומאחר שלשיטת התובע קיומו של המשא ומתן כמו גם היוזמה לו היא בסיס לטענותיו בדבר חובתו של המינהל להתקשר עמו בהסכם חכירה או להקנות לו זכויות כאלה ואחרות במקרקעין, נטל ההוכחה לכך מוטל עליו ולא על המינהל. הנטל האמור לא הורם על ידיו, ואין הוא יכול להבנות מאי העדת הגורמים הרלוונטיים אצל הנתבע, מה גם שבן צבי, העדה מטעם המינהל, כן היתה מעורבת, ולו בחלק מהמגעים.

14. בהתייחס לכל אלה, אני דוחה את גרסתו של אביב לפיה המינהל הוא שייעץ לו להקים גן אירועים או מיזם תיירותי במקום, ואז חזר בו. כל שניתן להניח הוא, כי בשלב מסוים נוהל משא ומתן על נושאים אלה, שהועלו ביוזמת התובע, אולם הוא כשל בסופו של יום, בעיקר נוכח הבניה הבלתי חוקית שביצע אביב במקום. לא למותר לציין, כי אף אם הייתה יוזמה כאמור מצידו של המינהל ספק אם היה בה כדי להקים לתובע זכויות בנכס: מדובר במשא ומתן, אשר ככלל המגעים במסגרתו אינם במעמד של התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין. גם במכתב מיום 1.12.96 ציין המינהל מפורשות כי "כל עוד לא ייחתם ההסכם ע"י כל הצדדים ייחשבו כל מגעיך עם המינהל בגין הקרקע כמשא ומתן בלבד לקראת חתימת ההסכם".

דברים אלה מקבלים משנה חיזוק מהתכתובת שנערכה בין הצדדים בשנת 1999: כך, ביום 25.7.99 הודיע המינהל לתובע כי הוא אינו מעוניין לחדש עמו את הסכם ההרשאה גם בשל העובדה כי למיטב התרשמותו האחרון בונה תשתית קשיחה שאינה מתאימה למטרה של משתלה. אף שבתגובת התובע (ת/3) צוין, כי "התפלאתי לקבל מכתב זה לאור העובדות והסיכום שנערך בחדרך [של טילקין – ח'ב'] ביום א' 20/6/99... הצעתך המסכמת היתה שעלי להמציא ערבות בנקאית על כל החוב... עם מסירת הערבות יומצא לידיי מכתב הפניה למשרד התיירות", לא נזכר בה דבר על כי היוזמה באה מהמינהל דווקא, דבר שלכאורה התחייב בנסיבות העניין. זאת ועוד, במכתב שנשלח ביום 18.8.99 חזר המינהל על עמדתו כפי שהובאה במכתבו הקודם. בנוסף, ובהתייחס למכתב שנשלח על ידי בא-כוחו של התובע ביום 31.1.00, בו עתר להקצות לו הקרקע ללא מכרז (ואף זאת מבלי שהועלתה שם כל טענה לעניין יוזמת המינהל בנוגע לשינוי ייעוד הקרקע), השיב המינהל כי "לאור העובדה, שמרשך בחר לעשות פעולות בקרקע ללא הסכמת המינהל, הרי שאיננו סבורים שמבחינה ציבורית נכון יהיה להענות לבקשתך... אשר על כן הנני חוזר על האמור במכתבנו מיום 25.7.99" (ראו נספחים ט-י לתצהירה של בן צבי).

הנה כי כן, החל מהמועד בו הסתיימה תקופת ההרשאה השנייה, עובר לשנת 1997 בו נשלחו לתובע מכתבים חוזרים ונשנים המצביעים על האפשרות שהמינהל יתבע סילוק ידו מהשטח באם נושא דמי החכירה לא יוסדר, וכלה באמצע שנת 1999, מועד בו הוברר במפורש לתובע כי עליו לסלק ידו מהמקום, בין היתר נוכח הבניה הבלתי חוקית, ידע התובע – ולכל הפחות צריך היה לדעת – על כי הוא אינו יושב על מי מנוחות במקרקעין, וכי הוא צפוי לתביעה לסילוק יד. בהתייחס לאלה, ולאחר שטענתו של התובע בדבר אחיזה ארוכת שנים במקרקעין נדחתה, ממילא אין רגליים לטענה בדבר אותה "ציפיה לגיטימית וסבירה" להמשך ישיבתו במקרקעין, אשר בהתייחס אליה, כך נטען, הוא אף השביח ועיבד את הקרקע.

אמנם, על המינהל, כגוף ציבורי, החובה להתנהל על פי כללי המשפט הציבורי. כך עליו לנהוג בהגינות וביושר, בסבירות ובהעדר משוא פנים. עם זאת, ולמרות שהיה ראוי כי ההתנהלות אל מול התובע לאחר תום חוזה ההרשאה השני תהיה יעילה יותר, הנתבע לא הצביע על כי המינהל הפר חובה מינהלית או אחרת המוטלת עליו בעוצמה כזו המצדיקה להעניק לו זכויות חכירה בקרקע, מה גם שספק רב אם הפרה כאמור מזכה בסעד המבוקש. לא למותר לציין, כי נוכח הבנייה הבלתי חוקית שנעשתה במקום, כמו גם העובדה שהתובע פלש לשטחים נוספים באזור, דווקא הסכמה מצדו של המינהל להמשך היחסים החוזיים היתה מהווה פעולה לא סבירה.

לעניין הבנייה הבלתי חוקית במקום טען התובע, כי הסכמתו של המינהל לבניית התשתית הקשיחה בשנת 1994, בדרך של חתימה על היתר הבנייה, מקימה השתק מפני טענות פינוי לאחר בניית התשתית (סעיף 9 לסיכומים). אין בטענה זו ממש: עצם הסכמה להגשת בקשה להיתר לבנייה במקום, אינה מונעת טענות פינוי בהתייחס לבנייה שנעשתה בניגוד לדין, ולאחר שההיתר המבוקש לא התקבל.


אפליה פסולה

15. התובע לא הצביע על שום חובה חוקית מכוחה על המינהל להתקשר עמו בהסכם חכירה: כאמור, אין חולק כי האגודה השיתופית "שואבה" אינה אגודה חקלאית, ומשכך המקרקעין המוחכרים לה אינם במעמד של נחלות אלא במעמד של משקי עזר. לפיכך, החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 823, שעניינה החכרת נחלות באגודה חקלאית אינה ממין העניין. זאת ועוד, מלבד טענות בעלמא בדבר אפליה בינו לבין אחרים, לא הצביע התובע על אף מקרה קונקרטי בעל נסיבות דומות לשלו, במקרקעין המצויים באותו אזור, בו הוחכר השטח כאמור בתנאי נחלה.

פטור ממכרז

16. בהתייחס לאמור, ומשטענתו של התובע לחובתו של המינהל להתקשר עמו בהסכם חכירה נדחתה, ממילא מתייתר הדיון בשאלה האם הסכם חכירה כאמור צריך להיעשות בפטור ממכרז אם לאו. עם זאת, ולמעלה מן הדרוש יצויין, כי תקנה 25(1) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993, לפיה התקשרות של המינהל אינה טעונה מכרז בנסיבות מסוימות, לכאורה אינה חלה במקרה דנן. על פי התקנה, פטור המינהל ממכרז במקרה של "הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין או למי שיורה בעל הזכויות להעניקן; לענין זה, "בעל זכויות במקרקעין" - צד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של עשרים ואחת שנים לפחות, מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל". בענייננו, החזקתו של התובע במקרקעין בין השנים 1991-1996 נעשתה בכפוף לחוזה ההרשאה. לאחר מכן, וכפי שהוברר מהשתלשלות העניינים דלעיל, ברי כי ישיבתו של התובע במקרקעין לא היתה בהסכמת המינהל, ולו נוכח ההודעות, החל משנת 1999, והדרישה לסילוק ידו מהמקרקעין. פרשנותו של אביב, לפיה אדם שהחזיק במקרקעין שלא כדין, ובניגוד לדרישות להתפנות מהן, עולה בקנה אחד עם הדרישה ל"הסכמת המינהל", אינה סבירה. זאת ועוד, מאחר שמדובר בחריג לכלל הקובע חובת מכרזים, יש לפרשו בצמצום ולא בהרחבה.

רישיון במקרקעין

17. סוגייה אחרת היא האם לתובע זכות של בר רשות בלתי הדירה במקרקעין נוכח ישיבתו במקום גם לאחר תום חוזה ההרשאה.

רשיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לגורם אחר, לצורך החזקה או שימוש בנכס, ללא כוונת הקנייה של הזכויות. רישיון במקרקעין יכול להיות מעוגן בקשר חוזי, ואז גבולותיו הם כגבולות החוזה, או שהוא נלמד משתיקתו של הבעלים ולאי מחאתו בהתייחס לשימוש שעושה האחר בנכס (ראו נינה זלצמן, "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב 24 (התשנ"ה)).

על פי הפסיקה, "לשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (IMPLIED LICENSE) שלא היה קיים מלכתחילה... אין צורך להדגיש שרשיון מכללא כזה הינו רשיון חינם גרידא (BARE LICENSE) לתקופה בלתי-מוגדרת שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת" (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא (3) 210, 214 (1977)).

בענייננו, וכמפורט לעיל, סמוך לאחר תום התקופה החוזית החלו הצדדים במגעים לקראת כריתת הסכם חדש, שלא השתכלל עקב מחלוקות בדבר גובה דמי השימוש הראויים ולאחר מכן נוכח הבניה הבלתי חוקית שנעשתה על ידי אביב במקרקעין. למעט פרק זמן שבין שלהי שנת 1997 לאמצע שנת 1999, הודיע המינהל לא אחת על כוונתו לסלק ידו של אביב מהמקרקעין אם הצדדים לא יגיעו להסכמה כאמור. בנוסף, וכפי שאביב עצמו מודה, במשך תקופה זו (או חלקה) התנהל משא ומתן בדבר המשך היחסים החוזיים במקרקעין. בהתייחס לאלה, לא ניתן לראות בהתנהלותו של המינהל משום שתיקה או אי מחאה ביחס לשימוש שנעשה על ידי אביב במקרקעין, ומכאן כי הזכות הנטענת לרישיון מכללא במקרקעין, כלל לא השתכללה. לא למותר לציין, כי אף בהנחה שאביב היה בר רשות מכללא, זו אינה מונעת את בעל המקרקעין להביאה לסיומה בכל עת על ידי גילוי דעתו שאין הוא מוכן עוד להמשיכה (ראו זלצמן, בעמ' 57-58).

18. מאחר שהגעתי למסקנה לפיה התובע אינו בר רשות במקרקעין, ממילא מתיתר הדיון בשאלה האם זכות זו אינה הדירה, כטענתו. עם זאת ולמעלה מן הצורך יצוין, כי אף דינה של טענה זו להידחות. על פי הפסיקה וככלל, הכרה בזכות לרשות בלתי הדירה תיעשה רק במקרים יוצאי דופן בהם המורשה השקיע בנכס והשביחו מתוך כוונה להמשך קיומה של הרשות:

"השתק כמו זה שבענייננו מונע מבעל זכות במקרקעין לחזור בו מן ההרשאה שנתן לאחר לשימוש במקרקעין אם המורשה הסתמך על ההרשאה בתום-לב ובאופן סביר ושינה עקב כך את מצבו לרעה על-ידי השקעות שהשקיע במקרקעין מתוך ציפייה שיצרה אצלו ההרשאה להמשך קיומה של הרשות להשתמש בהם, כל עוד הוא רוצה בכך. עם זאת לנוכח שיקולי הצדק שביסוד ההשתק, הפעלת הכלל היא גמישה, ולבית-המשפט ניתן שיקול-דעת בקביעת הסעדים - אם רשות שימוש במקרקעין ללא הגבלה ואם פיצויים - על-פי נסיבות המקרה הקונקרטי" (ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27, 34-35 (2004)).

עוד נקבע, כי "רשות חינם – לא כל שכן ברכוש הציבור – אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה" (רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל (לא פורסם, 17.5.2006)).

מכל מקום, יש לבחון בכל מקרה ומקרה לאור נסיבות העניין האם הצדק מחייב את המשך קיומו של הרישיון:

"המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל ענין וענין, ועל-כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת. לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק" (ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2) 337, 342 (1985)).

בענייננו, והגם שהתובע בנה מבנים מסוגים שונים על המקרקעין, חלקם הארי נבנה בניגוד לדין. אין חולק, כי בנייה בלתי חוקית נתונה, מעצם טיבה וטבעה, לסכנת הריסה, וממילא, אין בה כל הסתמכות לגיטימית הראויה להגנה (ראו, לדוגמה, ע"א (מחוזי ת"א) 3078/04 שמשון נ' מינהל מקרקעי ישראל, פדאור (לא פורסם) 06 (16) 675 (2006)).

ס י כ ו ם

19. מהמורם לעיל עולה, כי דין התביעה, על כל הסעדים הנתבעים בה, להידחות.

התביעה שכנגד

20. בתביעה שכנגד, כאמור, עתר המינהל לסילוק ידו של אביב הן מהמקרקעין והן מחלקת הקרקע הנוספת שהוקצתה למשרד הבטחון, אליה פלש. כן עתר לחיוב אביב בתשלום דמי שימוש ראויים, החל מתום תקופת ההרשאה.

טענת ההגנה העיקרית של אביב, עניינה זכויותיו בקרקע: בין כזכות להיקשר עם המינהל בהסכם חכירה ובין כרישיון מכללא. טענות אלה, כאמור, נדחו במסגרת התביעה העיקרית, מה גם שאינן רלוונטיות לחלק הקרקע שהוקצה למשרד הבטחון. המסקנה המתבקשת היא, כי אביב מחזיק בקרקע שלא כדין מתום תקופת ההרשאה.

להלן יידונו הסוגיות הנוספות השנויות במחלוקת, שהן שיהוי, סוגיית דמי השימוש – אופן חישובם וגובהם, וקיזוז השקעותיו הנטענות של אביב במקום. כן יש לבחון את המקור לזכות התביעה ביחס למקרקעין אליהם פלש אביב.

ש י ה ו י

21. לטענת אביב, פעל המינהל בשיהוי כאשר פנה בתביעה לסילוק יד אך בתום ארבע שנים מהמועד בו לשיטתו תמה תקופת ההרשאה של אביב במקרקעין. בהתייחס לכך, כנטען, מנוע המינהל מלבטל את הרישיון שניתן לו להמשיך ולהחזיק בהם.

דין הטענה להידחות, וזאת מכמה טעמים: ראשית, על אף שהיא הועלתה בכתב התשובה שכנגד, זכרה לא בא בסיכומים מטעמו של אביב. שנית, על פי הפסיקה, "לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה התובע זנח את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו שהוסיפו תנאי חלופי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום לבו של התובע" (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 446 (2003)). בענייננו, במהלך התקופה עד להגשת התביעה נוהל משא ומתן בין הצדדים לעניין המקרקעין והשימוש בהם, דבר שאינו מעיד על זניחת זכות התביעה. בנוסף, למעט טענות בדבר השקעה במקרקעין לא הביא אביב ראיות לכך, מה גם שאותה השקעה נטענת היא על פניה אינה חוקית ומשכך אינה מקימה ציפיה לגיטימית כאשר במישור ההשתק והשיהוי עסקינן.

דמי השימוש

22. לטענת המינהל, הוא זכאי לתשלום סך של 881,359 ₪ בתוספת מע"מ, בגין דמי שימוש ראויים במקרקעין עד לשנת 2006. זאת, בהסתמך על חוות דעתה של השמאית אורית שפט (להלן: "שפט") שהוגשה מטעמו, כמו גם ההסכמה במשתמע לתיקון כתב התביעה שכנגד בהסתמך על חוות הדעת האמורה.

מנגד טוען אביב, כי הסכום המירבי שהמינהל יכול לעתור לו הוא כמפורט בכתב התביעה שכנגד, קרי, 108,120 ₪, בהתאם להערכת השמאי הממשלתי מיום 22.8.01. עוד לטענתו, חוות הדעת של שפט אינה מבוססת, וגבוהה בהרבה מחוות דעת קודמת שנערכה על ידי השמאי אלי כהן, אף הוא מטעמו של המינהל. כנטען, מהסכום דלעיל יש לקזז את ההשקעות שהשקיע בקרקע.

לחילופין טוען אביב כי ככל שמגיע למינהל תשלום כלשהו, עליו להיות בשיעור של דמי חכירה ולא כמבוקש.

23. בעקרון וככלל, הדיון המשפטי מוגבל לסעדים המופיעים בכתב התביעה. עם זאת, במקרה דנן ניתנה החלטה המאשרת הגשת שומה עדכנית לגבי שווי הקרקע, וזאת בהתייחס לעובדה כי לאחר הגשת כתב התביעה המתוקן שינה אביב בהדרגה את אופן השימוש בקרקע: באמצע שנת 2002 לערך החל לערוך במקום ערבי גבינות ויין, ומשנת 2005 ניהל במקום אולם אירועים רחב ידיים. נוכח האמור, השומה שנערכה על ידי השמאי הממשלתי, ושעל בסיסה הוגשה התביעה שכנגד בשנת 2001, ושהתייחסה לשימוש חורג באופן של משתלה מסחרית, לא היתה עוד עדכנית, וממילא נדרש תיקון שווי הקרקע, שממנו נגזר שווי השימוש החורג. זאת ועוד, במסגרת הדיון שנערך ביום 14.1.08 עתרה באת-כוח המינהל לתיקון כתב התביעה שכנגד כך שהסכום המתבקש בו יעמוד על 6% מהסכומים שננקבו בחוות הדעת השמאית שהוגשה מטעמה. בא-כוחו של אביב לא הביע כל התנגדות לכך וחקר את העדה בן צבי לעניין מועד החלטת המינהל לפיה הועמד הסכום על 6% (ראו עמ' 65 לפר'). כן חקר ארוכות את המומחית שפט על הבסיס לפיו נערכה חוות דעתה, שיטות השומה ועוד, כשהוא אינו מעלה כל טענה לחוסר הרלוונטיות לכאורה בעדותה, דבר שהיה מתבקש אילו לא היה מסכים להרחבת מסגרת הסעדים שהתבקשה בכתב התביעה המתוקן.

לא למותר לציין, כי תוצאה זו מוצדקת אף במישור של עשיית עושר שלא במשפט: אין חולק כי אביב השתמש בקרקע שלא למטרת ההרשאה המקורית, (וככל הנראה אף הפיק מכך רווחים). בהתייחס לאלה, חיובו בתשלום דמי הרשאה בהתייחס לערך קרקע של משתלה מביא לכך שחוטא ייצא נשכר, על חשבון הקופה הציבורית.

24. בחוות דעתה של שפט, שנערכה בהתבסס על ביקור בנכס ביום 3.10.07, נקבע ערכה של הקרקע, בהסתמך על גישת ההשוואה, ובהתייחס לתקופות שונות על פי השימושים שנעשו בפועל בקרקע, כדלקמן:

תקופה

שימוש

שווי קרקע ללא פיתוח וללא מע"מ

19.6.1996-18.6.1997

משתלה

503,316 ₪

19.6.1997-18.6.1998

משתלה

556,062 ₪

19.6.1998-18.6.1999

משתלה

610,397 ₪

19.6.1999-18.6.2000

משתלה

673,630 ₪

19.6.2000-18.6.2001

משתלה

645,032 ₪

19.6.2001-11.6.2002

משתלה

686,181 ₪

12.6.2002-14.5.2005

משתלה + ערבי גבינות ויין

878,210 ₪

15.5.2005-30.9.2007

אולם אירועים

1,578,597 ₪

אביב לא הגיש חוות דעת נגדית מטעמו. עם זאת טען, כי אף שהסכים להגשת חוות דעת מעודכנת כוונתו היתה כי תתייחס לנושא של גן האירועים ולא תחליף את חוות הדעת הקודמת שהומצאה לו על ידי המינהל. בהחלטה מיום 14.1.08 קבעתי, כי "אם אמנם סבר ב"כ התובע כי הוא מבקש להגיש חוות דעת ולו לאמץ את חוות הדעת שהומצאה לו על ידי הנתבעת ושנערכה על ידי אלי כהן, היה עליו לעשות כן מבעוד מועד. עם זאת, מאחר שהעדה נחקרה על חוות הדעת האמורה, אני מתירה הגשתה תוך שלענין משקלה אתייחס בגוף פסק הדין" (ראו עמ' 55 לפר'). כעולה מחוות הדעת של כהן, שנערכה בשנת 2003, ערך הקרקע לשימוש כמשתלה נע בין 385,026 ₪ (בתחילת התקופה) לבין 546,912 ₪ (בסוף התקופה).

בחקירתה הנגדית עמדה שפט על האמור בחוות דעתה, וציינה כי אינה יודעת על סמך מה קבע כהן את שווי הקרקע. עוד לדבריה, "אני התבקשתי לעשות שומתי וכך עשיתי כפי שאני מבינה מבחינה מקצועית. לכן באופן טבעי יש פערים כאלה ואחרים". כך הסבירה, כי השיטה בה נקטה – שיטת ההשוואה, ננקטה על פי מיטב שיפוטה המקצועי, מה גם שהיא התייחסה למספר מושאי השוואה: "השוויתי לנכסים אחרים בסביבה בשימושים קרובים מאוד. השוויתי גם לשימוש דומה במיקום לא רחוק משם. ובדקתי גם שומות שנעשו לשימוש של גן ארועים באזור, אבל לא ממש צמוד" (עמ' 49, 51 לפר'). שפט ציינה עוד כי ערכי הקרקע בשומה נשומו על בסיס השימוש בפועל ולא על בסיס השימוש המותר במקום (עמ' 62-63 לפר').

על פי עדותה של בן צבי, שלא נסתרה, מדיניות המינהל היא לגבות דמי שימוש ראויים בשיעור של 6% לגבי קרקע אשר השימוש בה לא הוסדר (עמ' 65 לפר'). דברים אלה עולים בקנה אחד גם עם סעיף 10(ג)(1) לחוזה ההרשאה שנחתם בין הצדדים, לפיו במקרה של הפרת חוזה, וככל שלמורשה מגיעים סכומים מהמינהל, הם יוחזרו לאחר קיזוז סכומים שונים ובהם דמי שימוש ראויים בשיעור שנתי של 6% מערך המגרש ליום הביטול.

בענייננו, וכאמור, אביב לא המציא חוות דעת שמאית נגדית. עיון בחוות דעתה של שפט, כמו גם עדותה בפני, מביאים למסקנה כי מדובר בחוות דעת מקיפה, מקצועית, אמינה ומאוזנת. אמנם, מטעם המינהל הומצאה בשנת 2003 חוות דעת מטעמו של השמאי כהן, בה ננקבו סכומים נמוכים בכעשרה ועד עשרים אחוזים מהסכומים שננקבו בחוות דעתה של שפט. עם זאת, כהן לא נחקר, וממילא לא ניתן לייחס לחוות הדעת משקל ממשי. זאת ועוד, פערים בין חוות דעת שמאיות שונות הן דבר שבשגרה, ובענייננו אין מדובר בפערים משמעותיים. בהתייחס לאמור יש מקום לקבוע כי המינהל זכאי לדמי שימוש בשיעור של 6% מערך הקרקע כקבוע בחוות דעתה של שפט החל מתום תקופת ההרשאה.

החזר השקעות

25. לטענת אביב הוא השקיע וטיפח את הקרקע, הן במהלך התקופה החוזית והן לאחריה, ועל המינהל להחזיר לו סכום השקעותיו, ולחילופין לקזזם מדמי השימוש הראויים.

העובדה כי אביב בנה מבנים שונים בקרקע אינה שנויה במחלוקת. עם זאת, וכעולה מהראיות, עיקר ההשקעה נעשתה ללא היתר ובניגוד לדין, כאשר על פי הפסיקה, אין מקום לשפות אדם בגין השקעות בלתי חוקיות שנעשו על ידו בקרקע, על מנת שלא ייצא חוטא נשכר:

"שימוש בלתי חוקי בנכס אינו מצמיח זכות להמשך שימוש שכזה. אדם אינו יכול לקנות לעצמו זכות להפר את החוק מכוח העובדה שהרשות לא הקפידה לאכוף אותו. אין להשלים עם הפרה בוטה של דיני התכנון והבנייה ושל דיני רישוי העסקים. יתכן שאוזלת היד של הרשויות באכיפת דינים אלה ראויה לגנאי, אך אין להשלים עם מצב בו יתמרצו דיני פסיקת הפיצויים בגין הפקעה להפר את דיני התכנון והבנייה, ואת דיני רישוי העסקים, ויתגמלו את מפרי החוק.

אשר על כן, יש לקבוע כי למשיבים לא הייתה כל זכות להפעיל עסק בנכס שהם בעליו, ולכן אין גם כל הצדקה למתן פיצוי על הפגיעה בזכות זו בעקבות ההפקעה. מתן הפיצוי במקרה שכזה לא ישיב את המצב לקדמותו - כמטרתו של הפיצוי בגין הפקעה - כי אם ישפר את מצבם של המשיבים ביחס למצבם החוקי המקורי. זאת, כיוון שערב ההפקעה אסורה הייתה הפעלת העסק בנכס וניתן היה להפסיקה בכל רגע, ואילו כיום, אחרי ההפקעה, מבקשים המשיבים פיצוי אשר יגלם את ההכנסות מהמשך הפעלתו של עסק שכזה לצמיתות" (רע"א 1054/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' בדיחי, סעיף 4 להחלטה (לא פורסם, 8.3.2003). ראו גם ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל, סעיף 16 לפסק הדין (לא פורסם, 24.1.2007)).

דברים אלה, נקבעו אמנם ביחס לפיצוי עבור מחוברים כאשר בהפקעה עסקינן, אולם הרציונאל העומד בבסיסם יפה אף לענייננו. המדובר, כאמור, במחוברים שנבנו שלא כדין, ואשר הוצאו נגדם צווי הריסה. פיצוי אביב בגין ערכם של המחוברים אינו שומר על השקעותיו בקרקע אלא מיטיב את מצבו ביחס למצב בו היה מצוי קודם לכן. לא למותר לציין, כי על פי הוראות חוזה ההרשאה, למינהל הזכות לבחור האם להותיר את המחוברים במקום או לבקש מאביב את סילוקם עם תום תקופת ההרשאה (שם, סעיף 10(א)-(ב)).

ככל שלאביב מחוברים בקרקע שלא נבנו בניגוד לדין, על המינהל ליידעו האם עליו לסלקם מן הקרקע או להשאירם. במידה ויוחלט להשאירם יידרש המינהל לפעול על פי הוראות חוזה ההרשאה בנוגע למחוברים כאמור.

מקור הזכות ביחס למקרקעין אליהם פלש אביב

26. כמצוין בכתב התביעה שכנגד, הסעד של סילוק יד מתייחס למקרקעין נשוא התביעה העיקרית כמו גם למקרקעין שהוקצו למשרד הביטחון (ראו סעיף 7.1 לכתב התביעה שכנגד). משכך, טענותיו של אביב ביחס למקרקעין שכנטען שייכים למושב, ומקור זכויותיו בהם, אינן ממין העניין דנן.

באשר לקרקע שהוקצתה למשרד הביטחון: אכן, משהאחרון לא נתבע במסגרת התביעה העיקרית, הוא אינו יכול להיות תובע שכנגד. עם זאת, מדובר בזרועות שונות של אותו אורגן - מדינת ישראל, ולכן מבחינה מהותית מדובר למעשה בתובע זהה. לכך יוסף, כי אביב אינו מכחיש כי פלש לשטח האמור ולא מעלה כל טענת הגנה לגופה של הפלישה (למעט כי טיפח את המקום). בהתייחס לאלה, על אביב לסלק ידו גם מהשטח שהוקצה למשרד הבטחון.

27. אשר על כן נדחית התביעה העיקרית והתביעה שכנגד מתקבלת, כדלקמן:

א. על אביב לסלק ידו מהמקרקעין – לרבות השטח שהוקצה למשרד הבטחון עד ליום 31.12.09.

ב. על אביב לשלם עבור התקופה שהחל מיום 18.9.96 דמי שימוש בשיעור 6% מערך הקרקע בהתאם לשומה שנערכה על-ידי הגב' שפט, משוערכים בתוספת הצמדה ומע"מ כדין. כל סכום שלא ישולם עד ליום 1.10.09 ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין.

ג. אביב ישלם הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד המינהל בסך 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.10.09.

ניתן היום, י"ב באלול תשס"ט (1 בספטמבר 2009), בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתקי פסק הדין לב"כ הצדדים.

מותר לפרסום מיום 1.9.09.

חנה בן-עמי, שופטת

שרה


מעורבים
תובע: אביב מנשה
נתבע: מנהל מקרקעי ישראל
שופט :
עורכי דין: