ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין נכסי שילוח נגד חברת שירותי מגדל :


בתי המשפט

בית משפט השלום ירושלים

א 014702/06

לפני:

כבוד השופטת אנה שניידר

26/08/2009

בעניין:

נכסי שילוח

התובעת

נ ג ד

חברת שירותי מגדל העיר בירושלים (1980) בע"מ

הנתבעת

פסק דין

הרקע וטענות הצדדים

1. עניינה של התובענה שלפנינו, נזקים שנגרמו לתובעת, שהינה בעלת זכויות במשרדים המצויים בקומה 10 בבנין המכונה "מגדל העיר" בירושלים (להלן – הנכס), כתוצאה מנזילות ורטיבות שהיה על הנתבעת לתקן בהתאם להסכם ניהול שנחתם בין הצדדים (להלן – הסכם הניהול) ואשר, לטענת התובעת, הנתבעת לא עמדה בו וכתוצאה מכך נאלצה התובעת לבצע את עבודות התיקון בעצמה ולשלם עבורן מכיסה.

2. לטענת התובעת, במשך מספר שנים, החל בשנת 2002, בימות החורף, אירעו בנכס דליפות של מים שמקורן בחלקי הבנין החיצוניים השונים שבטיפול ובאחריות הנתבעת. חרף פניותיה החוזרות ונשנות של התובעת ונציגיה אל הנתבעת, כמו גם פניותיו של השוכר מר שמואל אברהמי (להלן – אברהמי), השתהתה הנתבעת זמן רב ולא תיקנה את דליפות המים. כתוצאה מכך פעלה התובעת בעצמה לתיקון הנזקים, בסוף שנת 2005 ותחילת 2006, באמצעות חברת איזולטסט איטום שיקום ושימור בע"מ וחברת אס.אם.אס. פרוייקטים לבניה בע"מ (להלן – הקבלנים).

3. התובעת דורשת סכום של 47,815 ₪ המורכב כדלקמן:

15,015 ₪ - התשלום לקבלנים;

10,000 ₪ -הפסד שעות עבודה של בעלי תפקידים אצל התובעת בשל "התעסקות"

עם נושא הנזילות;

22,800 ₪ -פגיעה בשווי דמי השכירות הראויים של הנכס על פי חוות דעת של השמאי דורון יוסקוביץ' (להלן – השמאי).

  1. לטענת הנתבעת בכתב ההגנה, היתה נזילה, אם בכלל, בחדר אחד בקומת התובעת, המוחזק על ידי אברהמי. לטענתה, אברהמי סירב לאפשר לה להיכנס למשרדו לצורך ביצוע תיקון הרטיבות ולכן אין לתובעת להלין אלא על עצמה.

עוד נטען, כי הנתבעת ביצעה שיקום של כל מעטפת הבנין, מבצע קבלני והנדסי סבוך שהצריך עבודות סנפלינג ותחזוקה בגבהים והיה כרוך בהכנות רבות, וזו היתה הסיבה לחלופי המכתבים שבין הצדדים בענין תיקון הרטיבות ואי ביצועו מיד לאחר הפניה הראשונה של התובעת באוקטובר 2004.

  1. בסיכומיה טוענת הנתבעת כי הנזק, היה פעוט (זוטי דברים) והוא תוקן בנקל מבלי שאברהמי הפסיד אף יום עבודה.

עוד נטען, כי אם אכן "כצעקתה" – היה על התובעת לתקן את הנזק לאחר פניה אחת לנתבעת ואזי תביעתה, אם בכלל, היתה מסתכמת בסכום של כ- 1,000 ₪ בלבד.

6. עוד טוענת הנתבעת, בסעיפים י"א ו- י"ב לסיכומיה, כי התובעת ואברהמי הם אלה שהפרו את הסכם הניהול, וכי ללא קשר לנכונות הנתבעת לתקן את הנזילות והמניעה שיצרה התובעת – הרי התיקון חל על התובעת ובאחריותה, על פי סעיף 9א להסכם הניהול.

דיון והכרעה

7. השאלה הראשונה שעומדת בפנינו הינה – האם האחריות לתיקונים נשוא התביעה מוטלת, על פי הסכם הניהול, על הנתבעת.

  1. בסעיף 2 להסכם הניהול נקבע כי, חברת הניהול (קרי: הנתבעת) מקבלת על עצמה את הניהול הבלעדי של הספקת וביצוע השירותים בבנין או בקשר לבנין.

"השירותים" מוגדרים, בין היתר, כהפעלה, תיקון, אחזקה וחידוש של כל המתקנים בבנין ושל הרכוש המשותף לרבות בדק, לרבות החלפת מתקנים והוספת מתקנים, וכל עבודה אחרת המתחייבת מהשירותים, שיפוץ מתקנים וחידושם.

סעיף 3 להסכם הניהול קובע:

"הקונה מוסר בזאת לחברת הניהול באופן בלעדי, מכח זכויותיו כרוכש הנכס, את ניהול וביצוע השירותים לתקופת הסכם זה ומתחייב שלא לבצע את השירותים וכל חלק מהם בעצמו או באמצעות אחרים אלא באמצעות חברת הניהול ושלא לקבל שירותים פרט מחברת הניהול או מטעמה.

הגישה למתקנים והחזקה בהם תהיה לחברת הניהול בלבד ולקונה אין רשות להיכנס או לעשות בהם כל פעולה או שימוש".

בסעיף 5(א) להסכם הניהול נקבע, כי הקונה מסכים ומתחייב להימנע בעצמו או על ידי מישהו אחר, זולת חברת הניהול, מכל פעולה או טיפול שנמסרו לפי ההסכם בלעדית לחברת הניהול, אלא אם כן הסכימה לכך חברת הניהול בכתב ולפני ביצוע הפעולה או הטיפול.

בסעיף 6 להסכם הניהול נקבע, כי כל עוד מטפלת חברת הניהול באופן סביר במתקנים ו/או ברכוש המשותף, לא תהיה אחראית לכל הפסד, הוצאה, אי נוחות וכל נזק שינבע בדרך כלשהי מהמתקנים ו/או הפרעה ו/או הפסקת פעילותם.

9. הנה כי כן, עולה מהסכם הניהול כי הנתבעת התחייבה לספק לתובעת שירותי ניהול אשר כוללים בין היתר גם תיקון נזילות מהמתקנים השונים, ואשר יינתנו באופן בלעדי על ידה. מכאן, שהאחריות לתיקונים מוטלת על הנתבעת ולא על התובעת.

  1. האם פעלה הנתבעת באופן סביר לצורך ביצוע תיקוני הנזילות כך שאין לראותה כאחראית לנזקי התובעת לפי סעיף 6 להסכם הניהול?

בעדותו בפני ביום 11.02.09 אמר מר גיל מעיין מטעם התובעת, כי כבר בשנת 2003 התריע בעל פה על הנזילות והמכתב הראשון היה ביום 23.10.04 (פרוטוקול עמ' 10 שורה 10).

אברהמי בעדותו אמר שהוא יושב בנכס הספציפי משנת 2002 והרטיבות היתה כבר בשנה הראשונה לשהייתו בנכס (פרוטוקול עמ' 13 שורות 26-8).

מכאן משתמע, שהתובעת התריעה בפני הנתבעת במשך מספר שנים לגבי הרטיבות ולא שוכנעתי בדבר סבירות הסבריה של הנתבעת לאי ביצוע התיקונים הנדרשים כפי שעלו בהתכתבויות בין הצדדים שצורפו לכתבי טענותיהם.

11. אמנם אברהמי העיד כי כאשר היתה רטיבות נציגי הנתבעת שאבו את המים, אך הוסיף:

"אחרי כל המרורים שאכלתי, עברתי שם שלושה חורפים שהמשרד שלי היה מוצף לגמרי, באו כל פעם מטעם הנתבעת ועשו תיקון 'צ'לה בלה'" (פרוטוקול עמ' 14 שורות 27-24).

מכאן, שהנתבעת לא עשתה די לפתרון בעיית הרטיבות באופן יסודי, ולכן אך סביר היה מצד התובעת לפנות לקבלן חיצוני לצורך ביצוע התיקונים, לאחר כשלוש שנים של פניות לנתבעת ללא תוצאות אפקטיביות.

  1. בהקשר זה יצויין, כי לא ראיתי לקבל את טענת הנתבעת לפיה התובעת ואברהמי לא איפשרו לה להיכנס ולבצע את התיקונים.

מהעדויות משתמע ההיפך הנתבעת נכנסה למשרדו של אברהמי פעם אחר פעם, אך לא ביצעה תיקון יסודי לשביעות רצונו והרטיבות חזרה.

על כן דינה של טענת הנתבעת בדבר הפרת הוראות סעיף 5(ד) להסכם הניהול, המחייב את הקונה להרשות לחברת הניהול את הכניסה לנכס לשם ביצוע הפעולות הקשורות בניהול וביצוע השירותים, להידחות.

13. לאור האמור, מסקנתי היא שהנתבעת לא טיפלה באופן סביר בנושא הרטיבות ולכן, על פי סעיף 6 להסכם הניהול, היא אחראית לנזקי התובעת.

  1. אשר לנזקים - ראשית ייאמר, שדין טענתה של הנתבעת בדבר אי הקטנת הנזק על ידי התובעת להידחות.

הואיל ולאור הסכם הניהול לא יכלה התובעת לתקן את הנזקים על דעת עצמה בלי אישור הנתבעת בכתב, היה זה אך סביר שהתובעת תפנה לנתבעת בענין זה. הואיל ומההתכתבות בין הצדדים עולה כי לא ניתן אישור כאמור, אלא הנתבעת תירצה תירוצים שונים ומשכה זמן, מקובל עלי כי התובעת לא רצתה לקחת על עצמה את הסיכון של ביצוע התיקונים על חשבונה מיד לאחר הפניה הראשונה לנתבעת, וזאת מחשש סביר לאי כיסוי ההוצאות על ידי הנתבעת בנסיבות אלה ולאור הוראות הסכם הניהול.

14. לענין התשלום לקבלנים, כאן ראיתי לקבל את טענות התובעת במלואן, בהתאם לנספחים י"ג1, י"ג2, י"ד1 ו- י"ד2 לתצהירי התובעת ולכן אני מעמידה ראש נזק זה על סך של 15,015 ₪.

15. לעניין הפסד ימי עבודה - לא שוכנעתי כי התובעת זכאית למלוא הסכום הנתבע על ידה

(10,000 ₪) לגבי הפסד ימי עבודה.

מהעדויות ומסעיף 3 לסיכומי התשובה של התובעת התרשמתי כי מדובר בעיקר בהפסד ימי עבודה של אברהמי במהלך התיקון שבוצע על ידי הקבלנים, שבמהלכו היו הפרעות בעבודתו במשרד כסוכן ביטוח. לגבי הפסד ימי עבודה של בעלי התפקידים בתובעת נטענה טענה כללית בלבד, בסעיף 54 לסיכומי התובעת, ולא הורם הנטל להוכחת ראש נזק זה.

לפיכך, אני מעמידה ראש נזק זה, על דרך האומדנא בעיקר לגבי ההפרעה לאברהמי, על סכום של 3,000 ₪.

16. לגבי הפסד דמי שכירות על פי חוות דעת השמאי - על אף שלא הוצגה חוות דעת נגדית מטעם הנתבעת, לא שוכנעתי שיש לקבל את חוות דעתו של השמאי. נכון שפגיעה ביחידת משרדים אחת על ידי רטיבות יכולה להשפיע על דמי השכירות בקומפלקס כולו, אולם לא ראיתי לקבל את טענת התובעת לפיה עצם העובדה שמחיר השכירות של אברהמי לא הועלה במשך כל התקופה שבה היתה רטיבות מראה בבירור שהתובעת ניזוקה. טענה זו לא הוכחה על ידי התובעת. אברהמי העיד שהוא נמצא בנכס של התובעת במשך שנים רבות (פרוטוקול עמ' 13 שורות 18-1) והשכירות של המשרד היא חלק מהסכם העבודה שלו כסוכן ביטוח עם הראל חברה לביטוח בע"מ. מכאן, שיכולות להיות סיבות רבות לאי העלאת דמי השכירות בנכס במשך התקופה הרלבנטית לכתב התביעה, ולאו דווקא נושא הרטיבות, ולכן דין טענותיה של התובעת בענין זה להידחות.

סוף דבר

17. לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה באופן חלקי בלבד ומעמידה את סכום הנזק על סך של 18,015 ₪.

18. הנתבעת תשלם לתובעת, תוך 30 ימים, סכום של 18,015 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (28.11.06) ועד לתשלום המלא בפועל.

19. אשר להוצאות משפט – הואיל וטענות התובעת לענין הפסד דמי השכירות נדחו, אין מקום לפסיקת הוצאות בשל טרחת השמאי ועדותו בבית המשפט כמפורט בסעיף 56 לסיכומי התובעת.

על כן, תשלם הנתבעת לתובעת הוצאות משפט הכוללות החזר האגרה בלבד וכן שכר טרחת עו"ד בסך 3,500 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. סכומים אלה ישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום א' באלול, תשס"ט (21 באוגוסט 2009) בהעדר הצדדים.

אנה שניידר, שופטת

קלדנית: מיכאלה



מעורבים
תובע: נכסי שילוח
נתבע: חברת שירותי מגדל העיר בירושלים (1980) בע"מ
שופט :
עורכי דין: