ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אליהו דורי ואח' ועדה מחוזית ואח' :


1

בתי המשפט

בית המשפט המחוזי תל – אביב יפו

בשבתו כבית משפט לעניניים מנהליים

עת"מ 2218/08

בפני:

כב' השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן

26/08/2009

בעניין:

1. אליהו דורי

2. אלינה דורי

3. אפרת דנציגר

4. יהושע חי

5. ריצ'רד אורינג

6. רפי מדינה

7. אהובה מדינה

8. משה גרמבק

9. איילה גרמבק

10. תמי ארוג'ס

11. שמואל ארוג'ס

12. דוד יריב

13. ורדינה יריב

ע"י ב"כ עו"ד אורי דניאל

העותרים

נ ג ד

1. ועדה מחוזית לתכנון ובנייה ת"א

2. ועדת משנה ב' להתנגדויות

ע"י ב"כ עו"ד כרמית בן אליעזר

3. ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת השרון

ע"י ב"כ עו"ד אבי להם

4. אלישע קלי

5. פנינה קלי

ע"י ב"כ עו"ד אלישי מודלין

המשיבים

פסק דין

עניינה של העתירה שלפניי בהחלטת המשיבות 1 ו-2 לדחות את התנגדות העותרים לאישורה של תוכנית מתאר מקומית נקודתית לשינוי ייעוד הקרקע שבבעלות המשיבים 4 ו-5 מבנייה צמודת קרקע לבנייה רוויה והגדלת זכויות הבנייה שלהם ביחס לאלו שנקבעו בתוכנית המתאר המקומית הראשית.

1. רקע הדברים

ביום 2.6.08 קיבלה המשיבה 2, ועדת המשנה להתנגדויות, החלטה הדוחה את התנגדויות העותרים לאישורה של תוכנית מתאר מקומית מספר רש/1015 (להלן: "התוכנית הנקודתית") נשוא העתירה, המהווה שינוי לתוכנית המתאר המקומית רש/446 (להלן: "התוכנית הראשית"). עיקרי התוכנית הנקודתית- שינוי ייעוד הקרקע שבבעלות המשיבים 4 ו-5 מאזור מגורים א' מיוחד, דהיינו, בנייה צמודת קרקע בגובה מקסימאלי של עד 2 קומות ועד 4 יחידות דיור, לאזור מגורים ג', דהיינו בנייה רוויה, וזאת ע"י תוספת של 7 יחידות דיור מעבר ל-4 יחידות הדיור שאושרו על פי התוכנית הראשית, וזאת בבינוי בניין בן 5 קומות הכולל דירות גן ובנוסף 3 קומות מרתף.

בשנת 2000 פורסמה ואושרה למתן תוקף התוכנית הראשית שנועדה להסדיר את הקמתה של שכונת נווה גן באזור שנמצא דרומית מערבית לרמת השרון, וגובל בצידו המערבי בכביש 20 (דרך איילון), ומצידו הדרומי שכונת תל ברוך צפון, השייכת לתל אביב. במסגרת התוכנית הראשית נקבעו בה מתחמי בינוי שונים שהוגדרו כ"מבננים". המחלוקת נסבה על המתחם המכונה "מבנן 5", שעל פי התוכנית הראשית הוגדר ויועד לבנייה צמודת קרקע כאמור, ואילו על פי התוכנית הנקודתית עתיד להיבנות בחלקה הידועה כחלקה 54 בגוש 6414 שבתחומי המבנן (רחוב הפרחים 21) בניין בן 5 קומות, כך שיתווספו 7 יחידות דיור.

העותרים 1-5 הם דיירי רחוב הפרחים, הידוע כגוש 6414 חלקה 53, אשר גובלים וצמודים לתכנית הנקודתית ממזרח, במרחק של כ-9 מטר בין קווי הבניין. העותרים 6-13 הם בעלי דירות בבניין ברח' הפרחים 3 שנמצא מצפון לתוכנית הנקודתית.

המשיבה 1 היא ועדה מחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, והמשיבה 2 היא ועדת משנה ב' להתנגדויות (להלן: "הועדה המחוזית" או "המשיבות 1 ו-2"). המשיבה 3 היא ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת השרון (להלן: "הועדה המקומית"). המשיבים 4 ו-5 הם בעלי הזכויות בנכס בתחום נשוא המחלוקת ויזמי התוכנית, אשר הגישו תשובה להתנגדויות העותרים שנדחו (להלן: "היזמים").

ביולי 2007, לאחר שהתוכנית הנקודתית תוקנה בהתאם להמלצות לשכת התכנון המחוזית והנחיות מהנדסת העיר, ובהן המלצה להפחית את תוספת הקומות המבוקשת מ-9 ל-5 ולצמצם את תוספת יחידות הדיור ל-7 בלבד, אושרה התוכנית להפקדה (בתנאים). לאחר הפקדת התוכנית הוגשו התנגדויות הן ע"י העותרים, בעלי קרקעות במבנן 5 כאמור, והן ע"י תושבים משכונת תל ברוך צפון הסמוכה.

ביום 12.5.08 קיימה ועדת ההתנגדויות דיון בעניין ההתנגדויות לתוכנית הנקודתית. בהחלטתה מיום 2.6.08 דחתה ועדת המשנה את ההתנגדויות. יחד עם זאת, לאור טענת המתנגדים לפיה אישור התוכנית הנקודתית יביא לאישור תוכניות נקודתיות דומות בסמוך מבלי להתחשב באפקט המצטבר שלהן, החליטה הועדה, כי תנאי להגשת תוכנית נוספת בתחום מבנן 5, יהיה הגשת תוכנית או לחלופין מסמך מדיניות תכנון ע"י הועדה המקומית למבנן זה, אשר יקבע את כמות יחידות הדיור שניתן להוסיף במבנן זה, תוך התחשבות בהשלכות התחבורתיות והפרשות לצרכי ציבורי במידה ויידרשו. על החלטה זו של הועדה הדוחה את ההתנגדויות לתוכנית הנקודתית נסבה העתירה (להלן: "החלטת הועדה").

בד בבד עם הגשת העתירה הגישו העותרים בקשה לצו ביניים שעניינו מניעת, ביטול או הקפאת אישורה של התוכנית הנקודתית ומניעת מתן היתר בנייה מכוח התוכנית (בש"א 31967/08). בהחלטת כב' השופט ורדי מיום 16.9.08, צוין כי תהליך הוצאת היתר הבנייה צפוי להיערך מספר חודשים, ועל כן לא ניתן צו מניעה, אך נקבע כי העתירה לגופה תיקבע לדיון בהקדם האפשרי.

בדיון שהתקיים לפניי ביום 30.10.08, הצהיר ב"כ היזמים, עו"ד מודלין, כי היזמים לא יגישו בקשה להיתר בנייה עד למתן פסק דין בעתירה. המשמעות המעשית של הצהרה זו היא למעשה הקפאת המצב הקיים עד למתן פסק הדין בעתירה בהסכמת המשיבים.

2. טענות הצדדים

העותרים טוענים כי כתוצאה מאישור התוכנית הנקודתית, קניינם ואיכות חייהם צפויים להיפגע ממספר בחינות. ראשית, טוענים העותרים כי עקב הוספת יחידות דיור נוספות בהתאם לתוכנית הנקודתית, עומס התחבורה בשכונה שכבר היום בעייתי צפוי להחריף, וכתוצאה מכך צפויים להיגרם גם מטרדים של רעש וזיהום אוויר בשכונה. עוד טוענים העותרים, כי התוכנית הנקודתית אשר מאפשרת בנייה של 5 קומות תחסום את השטח הפתוח ותפגע בחשיפתם של בתי העותרים לשמש, אור ואוויר. כן הם טוענים כי אישור התוכנית הנקודתית צפוי לגרום להסתרה וחסימת הנוף וכן לפגוע באסתטיקה של רחוב הפרחים ושל חזות העיר.

עוד טוענים העותרים, כי החלטת הועדה פוגעת בזכות הקניין שלהם פגיעה בלתי מידתית.

כן טוענים העותרים לפגיעה באינטרס ההסתמכות, מאחר שהסתמכו על המצב התכנוני של האזור שהיה קיים בעת שרכשו את הקרקע, לפיו מבנן 5 הוגדר כאזור מגורים א' מיוחד שמותרת בו בנייה צמודת קרקע בגובה מקסימאלי של עד 2 קומות.

העותרים מוסיפים וטוענים כי החלטת הועדה לשנות מהתוכנית הראשית באמצעות התוכנית הנקודתית אינה סבירה, שכן שינוי תוכניות מתאר ע"י ועדות התכנון הינו סביר רק אם נעשה עקב שינוי נסיבות או בשל צורך ציבורי חדש שהתעורר מאז התוכנית הקודמת, כאשר במקרה דנן התוכנית הראשית התקבלה כשש שנים עובר לקבלת התוכנית הנקודתית, ולא חל שינוי בנסיבות. בהקשר זה טוענים העותרים כי הועדה לא הצביעה על צורך ציבורי חדש שלא עמד בפניה בעת אישור התוכנית הראשית, וכי אישור התוכנית הנקודתית אינו נובע משיקולים של טובת הציבור.

כן טוענים העותרים, כי בזמנו ויתרו בעלי הקרקעות במבנן על אחוזי בנייה ונהנו מאחוזי הפקעה נמוכים ביחס ליתר בעלי הקרקעות במבננים הסמוכים בהם שיעור ההפקעה עמד על 50%, כאשר במבנן 5 שהוגדר ויועד לבנייה צמודת קרקע, עמד שיעור ההפקעה המתוכנן על 26% בממוצע, ואילו כעת כאשר המשיבים 4 ו-5 מבקשים לבנות בנייה רוויה, נדרשת הפקעה של 10% נוספים בלבד.

העותרים טוענים כי בנסיבות אלה, כאשר אושר ליזמים לבנות בבנייה רוויה ויחד עם זאת הם נהנים מאחוזי הפקעה הנמוכים באופן משמעותי מאחוזי ההפקעה במבננים הסמוכים שבהם תוכננה בנייה רוויה מלכתחילה, ההפקעה אינה שוויונית. כך למשל נוצר מצב שבו רוחב הכביש באזור התוכנית הנקודתית צר ביחס לכבישים באזורים של בנייה רוויה. כן טוענים העותרים, כי אילו ידעו מראש על אחוז ההפקעה הנמוך הצפוי, ייתכן שלא היו מוותרים על אחוזי הבנייה בזמנו.

עוד טוענים העותרים, כי אישור התוכנית הנקודתית צפוי להביא לירידת ערך משמעותית של הנכסים שבבעלותם. לטענתם, ירידת ערך הנכסים של העותרים 1-5 לבדה נאמדת בסך של כארבעה מיליון ₪, המהווים כ-30% משווי המקרקעין.

על כן טוענים העותרים כי החלטת המשיבה 2 נשוא העתירה מיום 2.6.08 אינה סבירה וכי נפלו בה פגמים שבגינם יש לבטלה. לחלופין מבקשים העותרים להורות על ביטול החלטת הועדה והחזרת הדיון למשיבה 1 לשם עריכת דיון חוזר ומקיף בבקשה לאישור התוכנית הנקודתית.

הועדה המחוזית טוענת כי התוכנית הנקודתית שאושרה עולה בקנה אחד עם מדיניות הועדה, לפיה יש לאפשר ניצול מקסימאלי של הקרקע באזורים עירוניים מתפתחים. כן היא טוענת כי הבינוי שאושר בתוכנית מתאים לאופי הבינוי בסביבה, אשר רובה ככולה בנייה רוויה, וכי הוא אינו פוגע במרקם של מבנן 5, באשר הוא מצוי בשולי המבנן בסמוך לגבולו המערבי, כאשר ממערב לו אין יחידות דיור צמודות קרקע נוספות, אלא מבנה ציבורי שבהמשכו מבנן 6 הבנוי בנייה רוויה.

כן טוענת הועדה המחוזית כי התוכנית, כפי שאושרה בסופו של דבר, מבטיחה איזון ראוי בין האינטרס הציבורי ואינטרס היזמים בקידום התוכנית ובין זכויותיהם של העותרים, שהפגיעה בהם, אם בכלל קיימת, היא מזערית. לטענתה, מי שמתגורר באזור עירוני אינו יכול לצפות כי ההתפתחות העירונית, לרבות בנייה רוויה, תיעצר, וציפייה כזו אינה סבירה.

הועדה המחוזית מציינת כי שכונת נווה גן עליה חלה התוכנית הראשית, נמצאת באזור עירוני מתפתח, בלב המטרופולין, באזור שבין רמת השרון לתל אביב. השכונה כולה, למעט שורת הבתים צמודי הקרקע של מבנן 5, מבונה בבנייה רוויה של 5 קומות ויותר. כך, אף שכונת תל ברוך צפון, הממוקמת דרומית לנווה גן, מתאפיינת, לפחות בחלקה הצמוד לתוכנית, בבנייה רוויה, בבניינים בני 4 קומות ויותר. לטענת הועדה, הייעוד השונה שנקבע למבנן 5 בתוכנית הראשית, מקורו בטעמים היסטוריים, כאשר בחלק משטח המבנן היו בנויים כבר בתים צמודי קרקע, עוד בטרם שקרמה התוכנית הראשית עור וגידים.

על כן, משהשתנו הנסיבות, כאשר חלק מבעלי הזכויות בקרקע שבמבנן ביקשו להגדיל את זכויות הבנייה ולבנות בבנייה רוויה, מבלי לפגוע בזכויותיהם של יתר בעלי הזכויות במבנן, הועדה המחוזית לא ראתה מניעה לאשר את התוכנית שכאמור תאמה את המדיניות הכללית של הועדה ואת האינטרס הציבורי - לאפשר ניצול מקסימאלי של הקרקע באזור עירוני אורבאני מתפתח, ולתת מענה לצורך ההולך וגובר ליחידות דיור באזור.

באשר לטענת ההסתמכות של העותרים, טוענת הועדה המחוזית כי העותרים לא ביססו טענה זו מבחינה עובדתית, ואף לא ציינו באיזה מועד רכשו את המקרקעין שבבעלותם על מנת שניתן יהיה לבחון האם בעת רכישת המקרקעין ע"י כל אחד מהעותרים היה ידוע להם על היתכנות התוכנית נשוא העתירה. כן היא טוענת, כי אף אם בעת הרכישה לא היה ידוע לעותרים על האפשרות להגדיל את זכויות הבנייה בחלק ממבנן 5, אין בכך כדי לסייע לעותרים. זאת משום שההלכה הפסוקה קובעת כי לאזרח אין זכות קנויה ביחס למצב תכנוני קיים, וכי ועדות התכנון אינן כבולות להחלטותיהן הקודמות.

בהקשר זה מוסיפה הועדה ומפנה גם למקרה הספציפי בו אישרה את תוכנית רש/947 ששינתה את הייעוד של מבנן 6 הסמוך למבנן 5 נשוא העתירה דנן, מבנייה צמודת קרקע בהתאם לתוכנית הראשית, לבנייה רוויה של עד 7 קומות. גם שם התנגדו חלק מבעלי הקרקעות באזור וטענו טענות דומות לאלה הנטענות בענייננו. התנגדויות אלה נדחו בעיקרן, ואף העתירה שהוגשה על ההחלטה לאשר את התוכנית נדחתה בפסק דינה של כב' השופטת מיכל רובינשטיין (עת"מ (ת"א) 2485/05 פנחס וימר נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה- מחוז תל אביב ואח' (לא פורסם, ניתן ביום 18.7.06) (להלן: "פסק הדין בעניין וימר").

כן מציינת הועדה המחוזית כי בהחלטתה לאשר את רש/946, התוכנית הנקודתית לשינוי הייעוד במבנן 6 הסמוך, השאירה הועדה המחוזית פתח לשינוי הייעוד במבנן 5, וקבעה כי במידה ותוגש תוכנית לשינוי ייעודו של מבנן 5, הועדה תשקול אותו לגופו (סעיף ג3 להחלטה מיום 30.5.05, נספח ח' לעתירה). חשיבותה של קביעה זו לטענת ההסתמכות הנטענת בענייננו נעוצה בכך שהתוכנית הנקודתית לשינוי ייעודו של מבנן 6 הסמוך אושרה כשנה לפני שרכשו העותרים את זכויותיהם בקרקע, וזאת על פי גרסת העותרים עצמם (ר' סעיף 32 לעתירה).

לאור האמור דחתה ועדת המשנה את ההתנגדויות ואישרה את התוכנית הנקודתית. יחד עם זאת, על מנת למנוע מצב שבו יאושרו מספר תוכניות נקודתיות במבנן 5 מבלי להתחשב באפקט המצטבר שלהם, החליטה הועדה כי תנאי להגשת תוכנית נוספת בתחום המבנן יהיה הגשת תוכנית או מסמך מדיניות תכנון למבנן 5 ע"י הועדה המקומית, אשר יקבע את כמות יחידות הדיור שניתן להוסיף במבנן תוך התחשבות בהשלכות תחבורתיות והפרשות לצרכי ציבור במידה ויידרשו (להלן: "התנאי להגשת תוכניות נקודתיות נוספות במבנן 5").

לגבי טענת העותרים בעניין בעיות התחבורה שצפויות להיגרם כתוצאה מאישור התוכנית הנקודתית, טוענת הועדה המחוזית כי ההשפעה האפשרית של מימוש התוכנית הנקודתית על תשתית התחבורה ועומסי התנועה הצפויים באזור נטענה בעלמא ומבלי שצורפה חוות דעת המבססת טענה זו.

כן טוענת הועדה, כי התוכנית הראשית הסדירה את בנייתן של כ-1,450 יחידות דיור בשכונת נווה גן, ובמסגרתה ניתן מענה למכלול צרכי השכונה, גם בהיבט התחבורתי, כאשר התוכנית כוללת גם שולי ביטחון מסוימים, והיא ערוכה לתת מענה גם להתפתחויות של השכונה מעבר לכך, בגבולות הסביר. מטעם זה, גם תוכנית רש/947 לשינוי ייעודו של מבנן 6, במסגרתה הוספו 24 יחידות דיור במבנן 6 הסמוך לא לוותה בנספח תחבורה. כן היא טוענת, כי מאחר שמדובר בתוספת מינורית של 7 יחידות דיור, ובהתחשב בכך שהתוכנית מספקת פתרונות חנייה תת-קרקעית בתחומה, היא אינה צפויה לגרום לעומס תחבורתי. כן טוענת הועדה, כי בזמנו, הועברה התוכנית טרם אישורה ע"י ועדת המשנה להתנגדויות לעיונו של יועץ התחבורה של הועדה המחוזית, מר אריה הוכברג, שבחוות דעתו קבע כי התוספת המינורית של 7 יחידות הדיור על פי התוכנית הנקודתית מקבלת מענה במסגרת התשתית התחבורתית שתוכננה בתוכנית הראשית שלוותה בנספח תחבורה מקיף ואינה מצריכה הכנת נספח תחבורה נוסף (נספח א' לתשובת המשיבות 1 ו-2).

כן מציינת הועדה המחוזית, כי ההלכה הפסוקה קובעת כי ביהמ"ש אינו יושב במקומן של רשויות התכנון, אלא בוחן את החלטותיהן בראי המשפט במנהלי בלבד, ועל כן הוא אינו נוהג להתערב בהחלטותיה של הרשות כאשר הן סבירות, וכאשר לא נפל בהן כל פגם המצדיק את התערבותו. לאור האמור, טוענת הועדה המחוזית, כי ההחלטה לדחות את ההתנגדויות לתוכנית נשוא העתירה ולאשרה הינה סבירה ולא נפל בה כל פגם, ועל כן אין מקום להתערב בה.

יתר המשיבים תומכים בטענות אלה של הועדה המחוזית ומצטרפים אליהן.

לעניין טענת העותרים לגבי ההפקעה, הועדה המחוזית מוסיפה וטוענת כי הפקעת או הפרשת שטחים לצרכי ציבורי מתבצעות על מנת לתת מענה לצרכים ציבוריים הקיימים במסגרת התוכנית, וכי יש להבחין בין הפקעה לבין הפרשה לצרכי ציבור במסגרת הליך של שינוי ייעוד הקרקע ותוכנית איחוד וחלוקה. במקרה דנן, הופרשו שטחים לצרכי ציבור בשיעור ממוצע של 50% במסגרת האיחוד והחלוקה בהתאם לתוכנית הראשית, כאשר במסגרת התכנון של מבנן 5, שלא היה חלק מתוכנית האיחוד והחלוקה, הופקעו שטחים לצרכי ציבור, בשיעור של 26% בממוצע.

עוד בהקשר זה טוענת הועדה המחוזית, כי הפרשה לצרכי ציבור או הפקעה מתבצעות מקום בו יש צורך ציבורי, לפי שיקול דעתה של הרשות התכנונית ובהתאם לצורך הציבורי, וכי הפקעה אינה מתבצעת באופן שרירותי ומתמטי שבמסגרתו ניטל חלק אחיד וקבוע מהקרקע.

הועדה המקומית מוסיפה וטוענת כי מדובר בתוכנית שבסמכות הועדה המחוזית שמטרתה תוספת של 7 יחידות דיור, כאשר על פי סעיף 110 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"), הגוף המוסמך לדון בערר על החלטת הועדה המחוזית הוא המועצה הארצית, וכי העותרים לא מיצו את ההליכים על דרך של בקשת רשות להגשת ערר בטרם שפנו לביהמ"ש, ועל כן יש לדחות את העתירה על הסף. לטענתה, הגישה הנהוגה כיום לפיה יש לנהוג בליברליות במתן רשות להגשת ערר למועצה הארצית ולא להגבילה רק למקרים חריגים אף מחזקת את הצורך שבמיצוי הליכים.

עוד טוענת הועדה המקומית לגבי טענת העותרים בדבר הסתמכות, כי העותרים לא הציגו בדל של ראיה התומכת בטענתם לפיה הובטח להם או הוצג בפניהם מצג לפיו מצבו התכנוני של מבנן 5 יוותר כפי שהוא גם בעתיד. כן היא טוענת כי עיון בתצהיר היחיד שצורף לעתירה מלמד שנותן התצהיר, העותר 1, התעניין ושאל במשרדי הועדה המקומית בטרם רכישת ביתו לגבי המצב התכנוני, ונמסר לו שבקרקע סמוכה ייבנו קוטג'ים. העותר לא ציין בתצהירו מי אמר לו את הדברים, ולא צורפו לעתירה תצהירים של עותרים אחרים. על כן טוענת הועדה המקומית כי העותרים לא ביססו בעתירתם את טענת ההסתמכות מבחינה עובדתית.

לגבי טענת העותרים לפגיעה משמעותית בערך נכסיהם, טוענת הועדה המקומית כי טענה דומה לזו נדונה גם בפסק הדין בעניין וימר שאוזכר לעיל בעניין שינוי ייעוד הקרקע והגדלת זכויות הבנייה במבנן 6, שם נקבע כי המענה לבעיית ירידת הערך ניתן במסגרת הליכים לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובנייה, המפצה בגין פגיעות תכנוניות. לטענתה, העותרים אף לא הביאו ראיות בדבר ירידת הערך ולא הגישו חוות דעת ערוכה כדין בנושא. לעניין זה הוגש מסמך שנכתב ע"י השמאי שאול ויסמן, שכפי שמצוין בו, הוא אינו מהווה חוות דעת אלא מסמך ראשוני בלבד.

לעניין ההפקעה טוענת הועדה המקומית, שאמנם במבננים 1-4 הסמוכים עומד שיעור ההפקעה על 50%, אולם שם מדובר בקרקע שיועדה לחקלאות כאשר התוכנית הראשית כללה איחוד וחלוקה של עיקר השטח שבתחומה, ומתן היקף זכויות בנייה לשטחים החקלאיים שנכללו במבננים אלה של עד 16 קומות. זאת בניגוד לתוכנית הנקודתית החלה על חלקה שבמקור יועדה לבנייה, ושעל פיה עתיד להיבנות בניין של עד 5 קומות. כן היא טוענת כי גם השוויון הפנימי בין תושבי מבנן 5 נשמר, שכן בגין בגין תוספת הקומות המבוקשת מפרישים היזמים כ-10% נוספים לטובת הציבור. בהקשר זה טוענת הועדה המקומית כי הפקעה מתבצעת בהתאם לצורך הציבורי, וכי אין כל הוראה חוקית לפיה ניתן לאכוף על מוסד תכנון לשמור על אחוז קבוע של שטחי ציבור במסגרת שינויים תכנוניים שהוא מבצע.

היזמים מצטרפים לטענת הועדה המקומית לפיה טענת ההסתמכות של העותרים לא הוכחה, וטוענים כי הוגש תצהיר של העותר 1 בלבד המתייחס למקרה הספציפי שלו, כאשר יתר העותרים נמנעו ממתן תצהיר, ואף העותר 1 לא טען בתצהירו כי העובדות עליו הצהיר ידועות לו מידיעה אישית.

יתרה מכך, היזמים טוענים כי התוכנית הנקודתית הוגשה עוד באפריל 2004, כאשר כשנה לאחר מכן, ולאחר שבוצעו בה תיקונים, הועברה התוכנית לועדה המחוזית להמשך האישור, כאשר באוגוסט 2005, פנתה הועדה המקומית אל מר יורם אבנר, שהיה הבעלים של חלקה 53 ובדקה אם הוא מעוניין לשנות את ייעוד החלקה לבנייה רוויה, והוא השיב בשלילה ואמר שהוא מעוניין לבנות בה קוטג'ים. מכאן שהעותרים בעלי הקוטג'ים המתגוררים בחלקה 53, שרכשו את זכויותיהם ממר אבנר לפי הסכם מיום 19.8.05, למעשה רכשו אותן כשנה וחצי לאחר הרישום הראשון של התוכנית הנקודתית הקיים בתיקי הועדה המקומית. לגבי העותרים בעלי הדירות ברחוב הפרחים 3, טוענים היזמים כי החברה הקבלנית שבנתה את הבניין קיבלה היתר בנייה במרץ 2005, וכי יש להניח שהעותרים שרכשו דירות בבניין זה מאותה חברה רכשו אותן לאחר מועד זה, ומכאן שגם הם היו יכולים לדעת על התוכנית הנקודתית עובר לרכישת דירתם.

כן מצטרפים היזמים לטענות הועדה המקומית בתגובה לטענות העותרים בדבר ההפקעה והנזק שלטענת העותרים צפוי להיגרם להם כתוצאה ממימוש התוכנית הנקודתית. היזמים מוסיפים וטוענים כי גם אם נגרם למי מהעותרים נזק כלשהו בעקבות אישור התוכנית הנקודתית ומימושה, כגון ירידת ערך הדירות, ניתן לשפות את העותרים בגין הנזק באמצעות פיצוי כספי.

בנוסף טוענים היזמים לשיהוי בהגשת העתירה, שהוגשה ביום ה-45 מיום הקבלה הנטען של ההחלטה של ועדת המשנה נשוא העתירה, כאשר לטענת העותרים, ההחלטה מיום 2.6.08 התקבלה בידיהם אך ביום 19.6.08, והעתירה הוגשה רק ביום 3.8.08.

עוד הם טוענים לחוסר ניקיון כפיים של העותרים, שלא צרפו את משפחות נכטיגל וחמוש שרכשו חלק מהזכויות של היזמים במקרקעין כצדדים לעתירה, כאשר אף הם עלולים להיפגע מקבלת העתירה, בניגוד לתקנה 6(א) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000 (להלן: "התקנות"), הקובעת כי "המשיבים בעתירה יהיו הרשות שנגד החלטתה מכוונת העתירה, כל רשות אחרת הנוגעת בדבר, וכן כל מי שעלול להיפגע מקבלת העתירה." לטענת היזמים, נודע לעותרים על בעלי זכויות אלה לכל המאוחר בדיון שערכה ועדת ההתנגדויות ביום 12.5.08 אליו התייצבו גם משפחות חמוש ונכטיגל.

3. הטענות המקדמיות

א. שיהוי

איני מקבלת את טענת היזמים בדבר שיהוי בהגשת העתירה. החלטת הועדה התקבלה בתחילת יוני 2008, ולטענת העותרים התקבלה לידיהם רק ב-19.6.08, טענה שלא נסתרה ע"י מי מהמשיבים, כאשר העתירה הוגשה בתחילת אוגוסט
2008. מכאן שמיום קבלת החלטה הועדה ועד להגשת העתירה חלפו 45 ימים בדיוק ולא מעבר לכך. יתרה מכך, בתוך פרק הזמן האמור נכללת גם פגרת הקיץ, שעל פי התקנות אינה באה במניין הימים שנקבעו בתקנות (ר' תקנה 44 לתקנות).

ב. חוסר נקיון כפיים

בעניין טענת היזמים בדבר חוסר ניקיון כפיים של העותרים שלא צרפו את משפחות נכטיגל וחמוש שרכשו חלק מזכויות היזמים במקרקעין כצדדים לעתירה, כאשר הם עשויים להיפגע מקבלת העתירה, משיבים העותרים כי אין חולק כי המשיבים 4 ו-5, בעלי הזכויות בקרקע שבה עתידה להתממש התוכנית הנקודתית, מייצגים גם את האינטרסים של שתי המשפחות הנ"ל, וכי לא נגרם למשפחות אלה כל נזק בגין אי צירופן לעתירה. כן טוענים העותרים, כי לא ידעו על כך שהמשפחות הנ"ל רכשו חלק מהזכויות במקרקעין, מאחר שבתוכנית הנקודתית מוזכרים המשיבים 4 ו-5 בלבד, כאשר נכטיגל וחמוש אינם מוזכרים שם כבעלי עניין בקרקע. מכל מקום, טוענים העותרים, היה באפשרות המשיבים להגיש בקשה לצרפם כמשיבים לעתירה על פי תקנה 6(ב) לתקנות.

בעניין זה אני מקבלת את טענת העותרים. נכטיגל וחמוש ידעו על ההתנגדויות שהוגשו נגד התוכנית הנקודתית, וכן על הגשת העתירה בנושא, וניתן היה לבקש לצרפם כמשיבים לעתירה. כמו כן, מכתבי הטענות של היזמים עולה כי הם מייצגים גם את האינטרסים של נכטיגל וחמוש, כאשר חלק מהטענות שנטענו בכתבי טענות אלה נטענו גם בשמם של נכטיגל וחמוש (לעניין זה ר' 7, 8.2, 8.3, 13, 15.2, 16-21, 23, ו-27 לתגובת המשיבים 4 ו-5 לעתירה, והתגובה המשלימה לעתירה מטעם המשיבים 4 ו-5 שבפתחה צוין כי הטענות בה נטענות גם בשם נכטיגל וחמוש הנ"ל). על כן אין לדחות את העתירה על הסף רק בשל אי צירופם של נכטיגל וחמוש כמשיבים לעתירה.

ג. אי מיצוי הליכים

לגבי טענת הועדה המקומית בדבר אי מיצוי הליכים, טוענים העותרים כי המקרה דנן שעניינו שינוי נקודתי אינו נופל בין המקרים שבהם תינתן רשות להגשת ערר למועצה הארצית.


לעניין זה מפנים העותרים לעע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה, פ"ד נז(2) 882, שם נקבע כי:

"...בשלב זה הייתי מסתפק באמירה הכללית, מבלי למצות ומבלי לפרט, שכדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. .."

כן מפנים העותרים לעת"מ 1176/05 דרורי נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז ואח' (ניתן ביום 15.11.05), שם קבעה כב' השופטת נורית אחיטוב כי המקרה שנדון שם אינו עומד בקריטריונים למתן רשות ערר שנקבעו בפסק הדין בעניין ועד שכונת עין הכרם, מאחר שמדובר בתוכנית מתאר מקומית המשתרעת על שטח שגודלו פחות משני דונם שהשפעתה אינה חורגת מסביבתה הקרובה וכי לא ניתן לטעון כי היא בעלת אופי עקרוני או מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת או נתונה במחלוקת ציבורית קשה.

גם בעת"מ 1356/05 פרופ' דוד כרמלי נ' יגאל שחור- יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובנייה (ניתן ביום 8.12.05) קבע ביהמ"ש לעניין אישור תוכנית, שמטרתה לשנות את ייעודה של הקרקע שבתחומה מייעוד חקלאי ולהקים בה שכונית מגורים של כ-452 יחידות דיור, כי טענותיהם של העותרים אינן חורגות מעבר לתוכנית המקומית נשוא העתירה, אינן חדשניות, אין להן השלכה מעבר לחלקות נשוא התוכנית, וכי הן אינן דורשות ראייה כלל ארצית ע"י המועצה, כך שאין למועצה הארצית כל יתרון על פני הועדה המחוזית שדנה בהן. כן נקבע כי המקרה שנדון שם אינו מעלה שאלה עקרונית או בעלת חשיבות המצדיקה דיון במועצה הארצית לתכנון ובנייה.

לאור הפסיקה שהובאה לעיל, קל וחומר שהתוכנית הנקודתית בעניינו אינה עומדת בקריטריונים שנקבעו בפסק הדין בעניין ועד שכונת עין כרם לעניין מתן רשות ערר, ובוודאי שלא ניתן לטעון לאי מיצוי הליכים מצד העותרים שלא הגישו בקשת למתן רשות להגשת ערר למועצה הארצית על החלטת הועדה המחוזית.

בעניין זה אוסיף ואציין כי אמנם בעניין וימר אליו מפנה הועדה המקומית בעניין זה אכן פנו העותרים ליו"ר הועדה המחוזית בבקשה לערור בפני המועצה הארצית על ההחלטה לדחות את ההתנגדות, אולם בקשתם נדחתה בנימוק כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות מתן רשות ערר למועצה הארצית (סעיף 7 לפסק הדין בעניין וימר).

4. סבירות החלטת הועדה המחוזית הדוחה את ההתנגדויות ומאשרת את התוכנית

ההלכה הפסוקה קובעת כי בית המשפט אינו יושב כועדת תכנון עליונה ולא מחליף את שיקול דעתן של ועדת התכנון בשיקול דעתו. על בית המשפט לבחון אם פעלו הרשויות במסגרת סמכותן, תוך שקילת שיקולים עניינים, בתום לב, בהגינות, ביושר ותוך שמירה על כללי הצדק הטבעי. כן על בית המשפט לבחון האם ההחלטה שהתקבלה סבירה, ויתערב בהחלטת הרשות רק אם היא חורגת ממתחם הסבירות (בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון נ' המועצה הארצית לתכנון ובנייה, פ"ד מה(3) 678; בג"צ 1125/91 ליטמן נ' הועדה לבנייה ומגורים (ניתן ביום 31.12.91).

א. הסתמכות

העותרים טוענים לפגיעה באינטרס ההסתמכות, מאחר שהסתמכו על המצב התכנוני של האזור שהיה קיים בעת שרכשו את הקרקע, כאשר מבנן 5 הוגדר ויועד לבנייה צמודת קרקע. הועדה המחוזית ציינה את הבסיס הרעיוני העומד מאחורי החלטת הועדה, שמדיניותה היא לאפשר ניצול מקסימאלי של הקרקע באזורים עירוניים מתפתחים. זאת, כאשר הבינוי שאושר בתוכנית הנקודתית נשוא העתירה מתאים לאופי הבינוי בסביבה, שרובה ככולה בנייה רוויה, וכי הוא אינו פוגע במרקם של מבנן 5. הועדה מוסיפה וטוענת כי מי שמתגורר באזור עירוני אינו יכול לצפות כי ההתפתחות העירונית, לרבות בנייה רוויה, תיעצר. כן טוענים המשיבים כי העותרים לא הוכיחו את טענתם בדבר הסתמכות מבחינה עובדתית, וכי ממילא אין לאזרח זכות קנויה ביחס למצב תכנוני קיים, וועדות התכנון אינן כבולות להחלטותיהן הקודמות.

בעניין זה הוסיפו המשיבים והפנו גם למקרה הספציפי בו אושרה תוכנית רש/947 ששינתה את הייעוד של מבנן 6 הסמוך למבנן 5 נשוא העתירה דנן, מבנייה צמודת קרקע בהתאם לתוכנית הראשית, לבנייה רוויה של עד 7 קומות, כאשר גם שם נדחו התנגדויות בעלי הקרקע באזור, ואף העתירה שהוגשה בנושא נדחתה במסגרת פסק הדין בעניין וימר שניתן ע"י כב' השופטת רובינשטיין. בעניין זה אני מקבלת את טענת המשיבים, והדברים שנכתבו בפסק הדין בעניין וימר יפים גם לענייננו.

מפאת חשיבות הדברים ומפאת הדמיון בין המקרים, אביא כאן את עיקרי הדברים שנקבעו בפסק הדין בעניין וימר בדבר טענת ההסתמכות ביחס למצב תכנוני קיים:

"..הסתמכות מצד העותרים על השארת המצב התכנוני המדויק על כנו משוללת כל יסוד עובדתי.

18. הסתמכות שכזו משוללת גם יסוד משפטי. גם אם היה לעותרים בסיס עובדתי מוצק יותר לבסס עליו את הסתמכותם, אינני משוכנעת כי די היה בהסתמכות זו כדי להצדיק את ביטול החלטת הועדה. האם יכול פרט, שבחר לגור באזור אורבני מתפתח לכבול את ידי הגופים התכנוניים, לעצור את פיתוח איזור מגוריו ולמנוע משכניו לנצל ניצול מיטבי את קניינם, רק בשל העובדה כי בעת קניית ביתו חל על החלקה השכנה מצב תכנוני אחר? נראה כי התשובה לשאלה זו אינה כה פשוטה.

19. יצוין כי הועדה המחוזית דנה בטענת ההסתמכות של העותרים והתייחסותה לטענה זו מקובלת עלי:

'מדובר באזור אורבני מתפתח אשר יש חשיבות לניצול מיטבי של הקרקע המצויה בו ולא ניתן לקבע ולבלום פיתוח עירוני בשל טענות של הסתמכות לכאורה על מצב תכנוני קיים בעת רכישת דירות בסמוך' (ראה החלטת הועדה מיום 6/6/05- נספח ע/1 לעתירה).

נקודת ההתבוננות של הועדה נכונה ומשרתת את המטרות אשר לשמן הוקמה. ועדות התכנון, הממונות על פיתוח ותכנון הקרקעות במדינה, צריכות לשקול בראש ובראשונה את האינטרס הציבורי והתכנוני הרחב, ובהתאם, מתוך שיקולים תכנוניים ענייניים, לקבל את החלטותיהן... האם יכולים אנו לומר כי שיקולים תכנוניים אלו אינם סבירים וצריכים לסגת מפני ההסתמכות של העותרים על המצב התכנוני הקודם? האם ידיהן של הועדות כבולות מלאשר יוזמות שינוי העולות בקנה אחד עם שיקולים אלו? כפי שפורט לעיל, סבורני כי יש לענות על שאלות אלו בשלילה.."

(ההדגשות שלי- מ' א' ג').

בענייננו מדובר על מבנן 5 שנמצא באותו אזור ובאותה שכונה בסמוך למבנן 6 נשוא העתירה הנ"ל בעניין וימר, וגם כאן אין לקבל את טענת העותרים בדבר הסתמכות, מאותם טעמים.

ב. שינוי נסיבות כבסיס לשינוי התוכנית

בהמשך לטענת ההסתמכות של העותרים, טוענים העותרים להעדר שינוי בנסיבות. לטענתם, החלטת הועדה לשנות מהתוכנית הראשית באמצעות התוכנית הנקודתית אינה סבירה, שכן שינוי תוכניות מתאר ע"י ועדות התכנון הינו סביר רק אם נעשה עקב שינוי נסיבות או בשל צורך ציבורי חדש שהתעורר מאז התוכנית הקודמת, כאשר במקרה דנן חלף זמן קצר יחסית (כשש שנים) בין קבלת התוכנית הראשית לקבלת התוכנית הנקודתית, ולא חל שינוי בנסיבות.

המשיבים טוענים, כי הייעוד השונה שנקבע למבנן 5 בתוכנית הראשית, מקורו בטעמים היסטוריים, כאשר בחלק משטח המבנן היו בנויים כבר בתים צמודי קרקע עוד בטרם שקרמה התוכנית הראשית עור וגידים. אולם, משהשתנו הנסיבות כאשר חלק מבעלי הזכויות בקרקע שמבנן ביקשו להגדיל את זכויות הבנייה ולבנות בבנייה רוויה, מבלי לפגוע בזכויותיהם של יתר בעלי הזכויות במבנן, הועדה המחוזית לא ראתה מניעה לאשר את התוכנית שכאמור תאמה את המדיניות הכללית של הועדה ואת האינטרס הציבורי - לאפשר ניצול מקסימאלי של הקרקע באזור עירוני אורבאני מתפתח, ולתת מענה לצורך ההולך וגובר ליחידות דיור באזור.

לעניין זה אני מקבלת את טענת המשיבים. מאחר שמקורו של ייעוד המבנן בטעמים היסטוריים, כאשר בעת תכנון התוכנית הראשית כבר היו קיימים שם בתים צמודי קרקע, בקשתם של חלק מבעלי הזכויות במבנן לבנות בבנייה רוויה למעשה מהווה שינוי בנסיבות שבגינו ניתן היה לשנות מהתוכנית הראשית. שינוי זה עולה בקנה אחד עם האינטרס הציבורי של ניצול מקסימאלי של הקרקע ומתן מענה לצורך ביחידות דיור נוספות באזור. כל שכן כאשר מדובר באזור עירוני מתפתח שרובו ככולו בנייה רוויה, כאשר ניתן וצריך היה לצפות להמשך התפתחות ובנייה רוויה באזור זה.

מכל מקום, כפי שצוין אף בפסק הדין בעניין וימר, ועדות התכנון והבנייה אינן כבולות להחלטותיהן הקודמות, ויש באפשרותן לשנות את התוכניות הקיימות, תוך התחשבות בהסתמכותם של צדדים אחרים על התוכניות הקודמות וניסיון להפחית את הפגיעה בהם, כאמור לעיל. בענייננו, ההתחשבות בעותרים והפחתת הפגיעה בהם באופן ניכר באה לידי ביטוי בהפחתת מספר הקומות מ-9 על פי בקשת היזמים ל-5 קומות, וכן בהצבת התנאי להגשת תוכניות נקודתיות נוספות במבנן 5 כפי שפורט לעיל.

ג. פגיעה בקניין ובאיכות החיים של העותרים

טענה נוספת של העותרים היא, כי אישור התוכנית הנקודתית צפוי להביא לפגיעה בקניינם ובאיכות חייהם, ולגרום למפגעים תחבורתיים, סביבתיים ואחרים כגון עומס בכבישים, פקקים, רעש, זיהום אוויר, חסימת השטח הפתוח ופגיעה בחשיפתם של העותרים לשמש, אור ואוויר. כן הם טוענים כי אישור התוכנית צפוי לגרום להסתרת וחסימת הנוף ולפגוע באסתטיקה של רחוב הפרחים ושל חזות העיר. בהקשר זה טוענים העותרים, כי החלטת הועדה פוגעת בזכות הקניין שלהם פגיעה בלתי מידתית.

כפי שציינתי בעפ"א (ת"א) 80137/07 מוסא דכה נ' עירית ת"א (ניתן ביום 4.2.08), דיני התכנון והבניה מהווים מגבלה על חופש הקניין בין השאר בהיבט התכנוני. זכות קנין מוחלטת הייתה מאפשרת לכל אדם לבנות על מגרש בבעלותו ככל העולה על רוחו. זכות הציבור וטובת הציבור מחייבות פיקוח על הבניה כדי להבטיח, בין השאר, עומס סביר על התשתיות ואיכות חיים סבירה בהתחשב בתנאי המקום ויעודו.

את הפגיעה בקנין מכוח דיני התכנון והבניה ניתן להצדיק אם עומדת בבסיסן תכלית לגיטימית ובמידתיות (ראו פרשת אי התכלת – עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע (ניתן 7.12.06) שם ציינה כב' השופטת פרוקצ'יה כי:

"חובתם של דיני התכנון לאזן כראוי בין המשקל שיש לתת למימוש זכות הקניין של הפרט בקרקע, לבין צרכי הכלל המחייבים לעיתים גריעה מהזכות הקניין כדי להגשים תכליות תכנון חשובות המקדמות את האינטרס הציבורי".

לעניין זה ראו בהרחבה ח' דגן, קניין על פרשת דרכים (תל אביב, תשס"ה-2005) 140 וכן ח' דגן, "דיני קניין: דיני נטילה שלטונית ודיני תחרות לקראת שיא קנייני חדש" בתוך: ספר השנה של המשפט בישראל (בעריכת אריאל רוזן צבי ז"ל, תשנ"ו) 673.

לעניין זה אשוב ואציין כי ההלכה הפסוקה קובעת כי בית המשפט אינו יושב כועדת תכנון עליונה ולא מחליף את שיקול דעתן של ועדות התכנון בשיקול דעתו. על בית המשפט לבחון האם הרשויות פעלו במסגרת סמכותן, תוך שקילת שיקולים ענייניים, בתום לב, בהגינות וביושר ותוך שמירה על כללי הצדק הטבעי. כן יבחן בית המשפט האם ההחלטה שהתקבלה סבירה, ויתערב בהחלטת הרשות רק אם היא חורגת ממתחם הסבירות.

במקרה דנן, ההחלטה התקבלה לאחר שביום 12.5.08 ערכה ועדת ההתנגדויות דיון מקיף בנושא, בו נשמעו ההתנגדויות מפי אלה שהתנגדו לאישור התוכנית הנקודתית, ולאחר שהועדה שקלה את השיקולים הרלבנטיים, לרבות ההיבט התחבורתי, כאשר בעניין זה אף ניתנה חוות דעת של יועץ התחבורה של הועדה המחוזית כאמור. מפרוטוקול הדיון בו נשמעו ההתנגדויות לתוכנית הנקודתית עולה כי הועדה שמעה את טענות המתנגדים, שקלה ובדקה אותן, ואף ביקשה לתת מענה לטענת העותרים לפיה קיים חשש שיאושרו מספר תוכניות נקודתיות מבלי להתחשב באפקט המצטבר שלהן כאשר הציבה תנאי להגשת תוכניות נקודתיות נוספות במבנן 5 בהגשת תוכנית כוללת או מסמך מדיניות תכנון למבנן ע"י הועדה המקומית כאמור.

לעניין המידתיות, יש לבחון את החלטת הועדה לאור שלושת מבחני המשנה שנקבעו בפסיקה. ראשית, כפי שעולה מהחלטת הועדה, המטרה שעמדה לנגד עיניה היתה להביא לניצול מיטבי של הקרקע ולקדם את הפיתוח העירוני, ולתת מענה לצורך ההולך וגובר ליחידות דיור באזור. מטרה זו תאמה גם את אופי השכונה והאזור, שמבונה רובו ככולו בבנייה רוויה. אישור התוכנית נועד לקדם מטרה זו, ועל כן מתקיים בענייננו מבחן המשנה הראשון, קיומו של קשר רציונאלי בין האמצעי למטרה. שנית, במסגרת החלטתה שקלה הועדה גם את האינטרסים של העותרים, וביקשה להפחית את הפגיעה בהם עד כמה שניתן. על כן, אושרה בסופו של דבר בנייה של עד 5 קומות במקום 9 כפי שביקשו היזמים, וכן התנתה הועדה את אישורן של תוכניות נקודתיות נוספות במבנן בהגשת תוכנית כוללת למבנן ע"י הועדה המקומית כאמור. על כן מתקיים בענייננו גם מבחן המשנה השני, בחירת האמצעי שפגיעתו פחותה. כתוצאה מכך, בסופו של דבר, אושרה התוכנית הנקודתית, המאזנת בין האינטרס הציבורי של ניצול מקסימאלי של הקרקע באזור עירוני מתפתח ויצירת יחידות דיור נוספות וכן אינטרס היזמים בקידום התוכנית, לבין זכויותיהם של העותרים, שהפגיעה בהם הופחתה. ועל כן מתקיים כאן גם המבחן השלישי, יחס ראוי בין הפגיעה בזכויות לבין התועלת הצומחת ממנה.

על כן אני מוצאת כי החלטת הועדה סבירה וכי היא אינה פוגעת בזכות הקניין של העותרים פגיעה בלתי מידתית.

ד. סבירות ההפקעה

העותרים מוסיפים וטוענים בעניין ההפקעה שעתידה להתבצע במבנן בעקבות אישור התוכנית הנקודתית ובעניין רוחב הכביש הסמוך. העותרים טוענים כי בזמנו ויתרו בעלי הקרקעות במבנן על אחוזי בנייה ונהנו מאחוזי הפקעה נמוכים יותר ביחס ליתר בעלי הקרקעות באזור בהם שיעור ההפקעה עמד על 50% בממוצע, כאשר במבנן 5 שהוגדר ויועד לבנייה צמודת קרקע, עמד שיעור ההפקעה המתוכנן על 26% בממוצע, ואילו כעת כאשר המשיבים 4 ו-5 מבקשים לבנות בנייה רוויה, נדרשת הפקעה של 10% נוספים בלבד.

העותרים טוענים, כי בנסיבות אלה, כאשר אושר ליזמים לבנות בבנייה רוויה ויחד עם זאת הם נהנים מאחוזי הפקעה נמוכים יותר מבעלי הקרקעות במבננים הסמוכים שבהם תוכננה בנייה רוויה מלכתחילה, ההפקעה אינה שוויונית. מטענותיהם עולה, כי משמעות הדבר היא פגיעה בתשתית הציבורית במבנן, מאחר שעל אף שעתידה להתבצע בו בנייה רוויה, לא יוקצו מספיק שטחים לצרכי ציבור. בהקשר זה טוענים העותרים כי הכביש באזור התוכנית הנקודתית צר מידי ורוחבו 6 מטרים בלבד, כאשר רוחב זה נקבע בהתחשב בעובדה שהקרקע במבנן יועדה לבנייה צמודת קרקע ולא לבנייה רוויה. בעניין זה מפנים העותרים, לצורך השוואה, למבננים הסמוכים ולתוכנית לשינוי ייעודו של מבנן 6, בהם עומד שיעור ההפקעה על 50%. כן טוענים כי אילו ידעו העותרים מראש על אחוז ההפקעה הנמוך הצפוי במבנן, ייתכן שלא היו מוותרים על אחוזי הבנייה הנוספים מלכתחילה.

הועדה המחוזית טוענת כי הפקעה או הפרשת שטחים לצרכי ציבור מתבצעות על מנת לתת מענה לצרכים ציבוריים הקיימים במסגרת התוכנית, וכי יש להבחין בין הפקעה לבין הפרשה לצרכי ציבור במסגרת הליך של איחוד וחלוקה.

במקרה דנן, במסגרת התוכנית הראשית יושמו תוכניות לאיחוד וחלוקה בשטחים רבים, שבמקור היו שטחים חקלאיים נרחבים, ועל פי התוכנית הראשית שונה ייעודם למגורים בבנייה רוויה. במסגרת התוכניות לאיחוד וחלוקה, הופרשו שטחים לצרכי ציבור בשיעור ממוצע של 50%, כאשר "הפיצוי" שקיבלו בעלי הקרקעות בגין הפרשות אלה הוא בעצם השבחת הזכויות במסגרת התוכנית. מבנן 5, לעומת זאת, יועד לבנייה עובר לתוכנית הראשית, ולא יושמה תוכנית לאיחוד וחלוקה, ועל כן והופקעו בו שטחים לצרכי ציבורי בשיעור של 26% בממוצע בלבד.

כן טוענת הועדה המחוזית, כי הפרשה לצרכי ציבור או הפקעה מתבצעות מקום בו יש צורך ציבורי, לפי שיקול דעתה של הרשות התכנונית ובהתאם לצורך הציבורי, וכי הפקעה אינה מתבצעת באופן שרירותי ומתמטי שבמסגרתו ניטל חלק אחיד וקבוע מהקרקע. על כן, לטענתה, די בהפקעה הנוספת בשיעור של 10% בגין הגדלת זכויות הבנייה בשבע יחידות דיור נוספות על פי התוכנית הנקודתית.

הועדה המקומית טוענת, כי אמנם במבננים 1-4 הסמוכים עומד שיעור ההפקעה על 50%, אולם שם מדובר בקרקע שהתאפיינה בעיקר בעירוב של שטחי חקלאות עם מבני משק ומבנים בלתי חוקיים, כאשר התוכנית הראשית בה שונה ייעוד הקרקע כללה איחוד וחלוקה של עיקר השטח שבתחומה, ומתן היקף זכויות בנייה לשטחים החקלאיים שנכללו במבננים אלה של עד 16 קומות. זאת בניגוד לתוכנית הנקודתית, בה אושרה בנייה רוויה של בניין עד 5 קומות בקרקע שיועדה לבנייה גם קודם לכן. כן היא טוענת כי גם השוויון הפנימי בין תושבי מבנן 5 נשמר, שכן בגין בגין תוספת זכויות הבנייה המבוקשת נדרשים היזמים להפריש מהקרקע שבבעלותם כ-10% נוספים לטובת הציבור. כן מצטרפת הועדה המקומית לטענת הועדה המחוזית, לפיה הפקעה מתבצעת בהתאם לצורך הציבורי, ומוסיפה ומציינת, כי אין כל הוראה חוקית המחייבת מוסד תכנון לשמור על אחוז אחיד וקבוע של שטחי ציבור במסגרת שינויים תכנוניים שהוא מבצע.

היזמים מצטרפים לטענות הועדה המקומית, ומבקשים לחזור ולהדגיש כי חלקה 54 שבבעלותם היתה מיועדת לבנייה בניגוד ליתר החלקות במבננים הסמוכים שבמקור יועדו לחקלאות, ועל כן יש הבדל מהותי בין נכסים אלה. ראשית, מאחר שלאור ייעוד החלקה שוויה היה גדול שיעור משווי החלקות האחרות שיועדו לחקלאות. שנית, מאחר שהשטחים שיועדו לחקלאות היו גדולים יותר וניתן היה לבצע בהם תוכניות של איחוד וחלוקה מחדש, במסגרתן ניתן היה להפקיע גם 50% משטח הקרקע, וזאת בניגוד לחלקתם שכבר היתה מבונה ולא ניתן היה לבצע בה איחוד וחלוקה מחדש, ועל כן שיעור ההפקעה הממוצע בה נמוך יותר. כן הם טוענים כי ההפקעה הנוספת שעתידה להתבצע על פי התוכנית הנקודתית בשיעור על 10%, היא ההפקעה המקסימאלית האפשרית, וכל הפקעה נוספת מעבר לכך לא תאפשר בנייה כלל. לעניין רוחב הכביש טוענים היזמים כי רוחב הכביש ברחוב הפרחים (6 מטרים) אחיד וקבוע לכל אורכו, הן באזור הבנייה הרוויה והן באזור הבנייה צמודת הקרקע.

בתגובה לטענת הועדה המחוזית בין הפקעה לבין הפרשה לצרכי ציבור במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה, מפנים העותרים לפסק הדין בעניין בראון, הקובע כי יש לראות בנטילת קרקעות במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה כהפקעה (עע"מ 5854/06 בראון ואח' נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז (ניתן ביום 25.9.08, ס' 13 לפסק הדין).

איני מקבלת את טענת העותרים בדבר חוסר השוויון הנגרם כתוצאה משיעור ההפקעה שנקבע על פי התוכנית הנקודתית. בעניין זה אין לי אלא לקבל את טענת הועדה המחוזית והועדה המקומית, לפיה הפקעה מתבצעת לפי שיקול דעתה של הרשות התכנונית בהתאם לצורך הציבורי, וכי הפקעה אינה הליך שבמסגרתו ניטל חלק אחיד וקבוע מהקרקע.

סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה, הנמצא בפרק ח' לחוק שעניינו "הפקעות", קובע:

"(א) מותר לועדה המקומית להפקיע על פי חוק זה מקרקעין שנועדו בתכנית לצרכי ציבור."

ס"ק ב' קובע ומפרט מהם "צרכי ציבור" בסעיף זה.

סעיף 189 לחוק קובע כדלהלן:

"הועדה המקומית רשאית, בכל עת לאחר תחילת תקפה של תכנית מתאר מקומית או של תכנית מפורטת, להפקיע מקרקעין בתחום התוכנית, כשהפקעתם דרושה, לדעת הועדה המחוזית, למטרה ציבורית שלה נועדו בתכנית האמורה..".

הנה כי כן, הועדה המקומית רשאית להפקיע קרקע שהפקעתה דרושה למטרה ציבורית, כאשר אין יחס קבוע בין שיעורי ההפקעה באזורים שונים, ואף החוק אינו קובע חובה כזאת.

זכות הקניין, מכוחה טוענים העותרים, מחייבת מן הצד השני, כי הפקעה תהיה מידתית, אך ורק במידה הנדרשת, ועל כן לו היה נקבע שיעור אחיד להפקעה, ספק אם היה עומד במבחן המידתיות.

לאור זאת, אין מקום לערוך השוואה בין שיעור ההפקעה שנקבע בתוכנית הנקודתית לבין זה שנקבע במבננים הסמוכים. במבננים הסמוכים הותרה בנייה רוויה של עד 16 קומות וזכויות הבנייה בה גדולות באופן ניכר ומשמעותי מאלה שניתנו בתוכנית הנקודתית. אף מספר אף מספר יחידות הדיור שנוספו במבנן 6 הסמוך אליו הפנו העותרים באופן ספציפי לצורך השוואה, גבוה באופן ניכר ממספר יחידות הדיור שעתידות להתוסף על פי התוכנית הנקודתית בענייננו.

כמו כן, מטענות המשיבים במקובץ עולה, כי מרבית השטחים שאושרה בהם בנייה רוויה על פי התוכנית הראשית יועדו לפני כן לחקלאות. מדובר בשטחים גדולים שניתן היה לבצע בהן תוכנית לאיחוד וחלוקה מחדש, במסגרתן "פוצו" בעלי הקרקע על השטחים שהופרשו לצרכי ציבור בעצם השבחת זכויותיהם (שינוי ייעוד הקרקע למגורים בבנייה רוויה). בענייננו, מדובר במבנן 5 שהיה מבונה עובר לקבלת התוכנית הראשית, ועל כן לא ניתן היה לבצע בו תוכנית של איחוד וחלוקה מחדש, ולכן שיעור ההפקעה האפשרי בו נמוך יותר.

לעניין רוחב הכביש, כפי שצוין לעיל בנוגע להיבט התחבורתי של התוכנית, יועץ התחבורה של הועדה המחוזית בדק את הנושא וציין בחוות דעתו כי מדובר בתוספת מינורית של 7 יחידות דיור וכי התשתית התחבורתית שתוכננה בתוכנית הראשית מספקת מענה גם לתוספת זו, כאמור.

בנוסף, הועדה המחוזית אף נתנה מענה להשלכות שעשויות להיות לאישורן של מספר תוכניות נקודתיות בתחומי המבנן, כאשר קבעה בהחלטתה באופן מפורש כי הגשת תוכניות נקודתיות נוספת בתחום המבנן תחייב את הועדה המקומית להגיש תוכנית כוללת או מסמך מדיניות תכנון שיקבע את כמות יחידות הדיור שניתן להוסיף במבנן 5 "תוך התחשבות בהשלכות תחבורתיות והפרשות לצרכי ציבור במידה ויידרשו".

לאור האמור מוצאת כי החלטת הועדה המחוזית אף בעניין שיעור ההפקעה שנקבע על פי התוכנית הנקודתית סבירה.

הטענה השנייה שמעלים העותרים בהקשר זה היא, כי אילו ידעו מראש על שיעור ההפקעה הנמוך שנדרש על מנת לבנות בבנייה רוויה, ייתכן שלא היו מוותרים על אחוזי הבנייה.

אין לקבל את טענת ההסתמכות, לרבות עניין זה, מהטעמים שפורטו לעיל. לעניין זה רלבנטי גם ההסבר הנ"ל לשיעור ההפקעה הנמוך יחסית במבנן, שמקורו בייעוד המקורי של המבנן שלא אפשר ביצוע של תוכנית איחוד וחלוקה מחדש ושיעור הפרשה גבוה יותר של שטחים לצרכי ציבור. מה שכפי הנראה השליך גם על אחוזי הבנייה שאושרו בתוכנית הנקודתית, שהיו נמוכים יותר מאלה במבננים הסמוכים. כמו כן, מדובר בשינוי נקודתי המתייחס להקמת בניין אחד במבנן. סביר להניח שאם יאושרו תוכניות נקודתיות נוספות בתחומי המבנן, הדבר יביא להפקעות נוספות בהתאם למספר יחידות הדיור שיתווספו על פיהן, כאשר על פי התנאי שהעמידה הועדה המחוזית בהחלטתה, על הועדה המקומית יהיה לגבש תוכנית או מסמך ביחס למבנן בכללותו, ולהתחשב, באופן ספציפי, בהשלכות התחבורתיות וההפרשות לצרכי ציבור שיידרשו, כאמור.

לאור האמור איני מקבלת את טענות העותרים בעניין ההפקעה ורוחב הכביש.


ה. ירידת ערך

עוד טוענים העותרים, כי אישור התוכנית הנקודתית צפוי להביא לירידת ערך משמעותית של הנכסים שבבעלותם. לטענתם, ירידת ערך הנכסים של העותרים 1-5 לבדה נאמדת בסך של כארבעה מיליון ₪, המהווים כ-30% משווי המקרקעין.

המשיבים טוענים כי העותרים לא הוכיחו כי נגרם או צפוי להיגרם להם נזק כלשהו כתוצאה מאישור התוכנית הנקודתית ולא הגישו כל חוות דעת בעניין זה. כן הם טוענים כי ככל שיוכח נזק כזה, הרי שהעותרים יכולים לעשות שימוש בכלים שמעניק חוק התכנון והבנייה לצורך קבלת פיצוי בגין פגיעה כאמור.

לעניין זה מפנה הועדה המקומית לפסק הדין בעניין וימר, שם נקבע כי המענה לבעיית ירידת הערך ניתן במסגרת הליכים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה המפצה בגין פגיעות תכנוניות. בעניין זה נקבע בפסק הדין בעניין וימר הנ"ל כדלהלן:

"נקודת ההתבוננות של הועדה נכונה ומשרתת את המטרות אשר לשמן הוקמה. ועדות התכנון, הממונות על פיתוח ותכנון הקרקעות במדינה, צריכות לשקול בראש ובראשונה את האינטרס הציבורי והתכנוני הרחב, ובהתאם, מתוך שיקולים תכנוניים ענייניים, לקבל את החלטותיהן.. אין בכך כדי לומר כי לאינטרסים של יחידים, כמו העותרים או המשיבים 5-15 בענייננו, אין משקל. אכן, לאינטרסים אלו ניתן משקל במסגרת שיקולי הועדות וניתן להם מענה אף בחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, כמו לדוגמא ב'מוסד ההתנגדויות' (סע' 100-108 לחוק) או בסעיף 197 המפצה בגין פגיעות תכנוניות. עם זאת, האינטרסים והזכויות הללו מהווים רק חלק מן התמונה ומצטרפים לאינטרס ציבורי רחב יותר אותו אמונות ועדות התכנון לשים לנגד עיניהם."

בעת"מ 1346/08 דיירי רחוב בנימין נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז ואח' (ניתן ביום 25.9.08), טענו העותרים, בין היתר, לירידת ערך הדירות עקב אישור תוכנית מתאר מקומית. בעניין זה קבעה שם כב' השופטת רות רונן כי אין בכך כדי למנוע את אישור התוכנית, כאשר ניתן לפתור את בעיית ירידת הערך באמצעות סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. בעניין זה נכתב שם כדלהלן:

"הועדה הוסיפה וקבעה כי לא הובאו בפניה ראיות המצביעות על חשש משמעותי לפגיעה של התוכנית בערך הנכסים, ועל כל פנים- אם תהיה ירידת ערך כזו, היא תוכל לבוא על פתרונה במסגרת ס' 197 לחוק התכנון והבנייה.

העותרים טענו כי החלטה זו אינה סבירה.

כפי שפורט בפסק דין זה לעיל, אף בהנחה שתיגרם פגיעה לערך הדירות של חלק מהעותרים.. אין בכך כדי למנוע את אישור התוכנית. זאת , משום שהועדה היתה סבורה כי התוכנית מוצדקת מטעמים תכנוניים, כאשר שאלת הפגיעה בעותרים או בחלקם תוכל להתברר אם וכאשר הם יגישו תביעות מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה." (ההדגשות שלי- מ' א' ג').

בענייננו העותרים לא הוכיחו את הנזקים שלטענתם צפויים להיגרם להם כתוצאה מאישור התוכנית הנקודתית. לעתירתם צורף מסמך ראשוני שעניינו ירידת ערך המקרקעין הגובלים לתוכנית הנקודתית שנכתב ע"י מר שאול ויסמן (נספח ט' לעתירה), כאשר הן בעתירה והן במסמך עצמו צוין כי המסמך אינו מהווה חוות דעת.

מכל מקום, לאור הפסיקה שהובאה לעיל, אני מקבלת את טענת המשיבים לפיה ככל שייגרם לעותרים נזק במובן של ירידת ערך הדירות שבבעלותם כתוצאה מאישור התוכנית הנקודתית ומימושה, סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה שעניינו פיצוי בגין פגיעות שנגרמו כתוצאה מאישור תוכנית (פגיעות תכנוניות) נותן לכך מענה, ואין למנוע את אישור התוכנית הנקודתית מסיבה זו.


5. סוף דבר

לאור כל האמור לעיל העתירה נדחית.

העותרים ישלמו למשיבים הוצאות משפט כדלקמן: 15,000 ₪ למשיבים 1 ו-2, 15,000 ₪ למשיבה 3, ו-30,000 ₪ למשיבים 4 ו-5, וזאת בהתחשב בעובדה שהמשיבים 4 ו-5 הסכימו להקפאת המצב והתחייבו שלא לבקש היתר בנייה עד למתן פסק דין בעתירה. סכומים אלה ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום ו' אלול, תשס"ט (26 אוגוסט, 2009) בהעדר הצדדים

המזכירות תשלח עותק פסק הדין לצדדים.

ד"ר מיכל אגמון-גונן, שופטת


מעורבים
תובע: אליהו דורי
נתבע: ועדה מחוזית לתכנון ובנייה ת"א
שופט :
עורכי דין: