ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מינהל מקרקעי ישראל - אליהו שיטרית :


1

בתי המשפט

בית משפט השלום ירושלים

א 005128/02

לפני

כב' השופטת שירלי רנר

14/08/2009

בעניין:

מינהל מקרקעי ישראל בשם קרן קיימת לישראל

ע"י ב"כ עוה"ד שמואל קרניאל ו/או אח'

התובע

- נגד -

אליהו שיטרית

הנתבע

פסק דין

כתבי הטענות והראיות

1. התביעה עניינה סילוק יד של הנתבע ממקרקעין שבבעלות התובע. על פי כתב ההגנה עושה הנתבע שמוש רצוף במקרקעין מאז שנת 1956 והתביעה התיישנה.

ביום 8.7.01 ניתן פסק דין בתביעה (כב' השופט כרמל) וביום 21.12.01 נתקבל בהסכמת הצדדים ערעור על פסק הדין (כב' השופטים גל, זילברטל וענבר). במסגרת הליך הערעור ניתן תוקף של פסק דין להסכמות הבאות בין הצדדים: "המשיב (הנתבע – ש.ר.) מוותר על טענת ההתיישנות. מוסכם בין הצדדים, כי עובר להגשת התביעה לבית משפט השלום המשיב החזיק במקרקעין נשוא התביעה כבר רשות מכח הסכמה מכללה. אין מחלוקת שתחילת ההחזקה היתה בשנת 1956. הדיון יוחזר לבית המשפט קמא על מנת שיקבע את הארכה הראויה לצורך פנוי המשיב, וכן את סכום הפיצויים המגיע למשיב, אם מגיע, והאם ראוי להתנות את הפינוי בתשלום הפיצויים או חלקו".

2. במסגרת הדיון ב"גלגולו השני" של התיק ניתנה החלטה על הגשת תצהירים. מטעם התובע הוגשה תצהירה של אסתר רזיאל עובדת התובע וכן חוות דעת של שמאי המקרקעין אבי מנדלסון. מטעם הנתבע הוגש תצהירו של בנו של הנתבע, מיכה שטרית, וכן הוגשה חוות דעת של שמאי המקרקעין יואל גנני. בעקבות חוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים מונתה שמאית המקרקעין נאוה סירקיס כמומחית מטעם בית המשפט.

לאחר שהוגשה חוות דעת המומחית הגיעו ב"כ הצדדים לכלל הסכמה ולפיה "ככל הנוגע לשימוש בפועל שעשה הנתבע בנכס העובדות הן כעולה מתצהירו של בנו ומחקירתו" וכן כי "ככל שיקבע בית המשפט כי יש לפצות את הנתבע בערכים דולריים, שערו היציג של הדולר הוא כמופיע בעמוד האחרון לחוות דעת המומחית וזה יהא נכון למועד פסק הדין" (ר' ישיבת קדם המשפט מיום 9.9.08).

הטענות בסיכומים

3. לטענת ב"כ התובע בסיכומיו באשר לשאלה מהי האורכה הראויה לצורך פנוי המקרקעין הרי שבשים לב למשך הזמן שחלף מאז ניתן פסק הדין בערעור ואשר במהלכו ממשיך הנתבע להחזיק במקרקעין, יש להורות על פנוי מיידי ולכל הפחות קרוב ככל האפשר. לטענת התובע אין להתנות את הפנוי בפיצוי כלשהוא וזאת לאור מיהותו של התובע והיעדר כל חשש כי פסק דין כספי לא יקויים. אשר לזכות לפצוי טוען ב"כ התובע כי לא עומדת לנתבע כל זכות לפצוי וזאת לנוכח ההלכה ולפיה במקרה של בטול רישיון מכללא יש צורך בפצוי בר הרשות בשווי השבחת הקרקע בתנאי שהשבחה זו נעשתה בידיעת בעל המקרקעין מה שאין כן בענייננו שהתובע כלל לא ידע ואם ידע הרי שהתנגד, וזאת לנוכח צו הריסה שהוצא. לטענת ב"כ התובע גם אין כל הצדקה לפצות על השקעות במבנה / מבנים שהוקמו בניגוד לחוק ותוך הפרתו וללא היתר בניה. לחילופין יש לקבוע כי הפצוי יהיה כאמור בסעיף 21(ב) לחוק המקרקעין – השקעה בשעת ההקמה או שווי בשעת השימוש לפי הפחות. לחילופי חילופין יש לערוך את חישוב הפצוי לפי ההשקעות בפועל למטרת איחסון ומלאכה. ודאי שלא על שווי המגרש כולו, וודאי שלא לפי יעודו. לטענת התובע הוא זכאי מכח דיני עשיית עושר לשווי דמי השימוש שעשה הנתבע במקרקעין ב-7 שנים שקדמו להגשת התביעה ויש לקזז דמי שמוש אלו מכל פצוי שיפסק אם יפסק לנתבע. יש גם להעמיד על בסיס שווה את הפצוי ודמי השמוש ככל הנוגע ליעוד השמוש בקרקע.

לטענת ב"כ הנתבע בסיכומיו לפנים משורת הדין ועל מנת לקדם את ישוב המחלוקת מוכן הנתבע להסכים לפנוי מיידי בכפוף לתשלום הפצוי ובלבד שיינתן לו פרק זמן קצר בכדי להתארגן לפנוי לשם הוצאת מיטלטליו. אשר לזכות לפצוי וגובהו. על פי פסק הדין המוסכם בבית המשפט המחוזי החזיק הנתבע במקרקעין בהסכמת התובע במשך 46 שנים רצופות. במשך כל אותן שנים עשה הנתבע שימוש רצוף במקרקעין ונסמך עליהם כמקור מרכזי לפרנסתו ולפרנסת בני משפחתו. על פי הפסיקה בנסיבות מעין אלו יש לפצות את בר הרשות המפונה. אשר לגובה הפיצויים טוען ב"כ הנתבע כי על הפיצויים לכלול את החזר השקעותיו של הנתבע במקרקעין אשר מתבטאים בשווי המחוברים שניבנו על ידו. טענת התובע כי המחוברים ניבנו ללא הסכמתו היא טענה עובדתית הנעדרת כל תשתית ראייתית לנוכח העובדה שאין בתצהיר מטעם התובע כל התייחסות לעניין זה. כעולה מתצהירו של מיכה שטרית בשנת 1982 ניתן בשיתוף עם התובע צו הריסה כנגד חלק מהמבנה הגדול. יש בכך כדי להעיד על מודעות מצד התובע לקיום המחוברים ולהסכמה מצידו לקיומם של המחוברים שנותרו והתובע כעת מנוע מלטעון אחרת. לטענת ב"כ הנתבע זכאי הנתבע בנוסף לפיצוי בגין המקרקעין כאשר שעור פיצויים זה צריך להינתן בהתאם לשווי המקרקעין על פי יעודם נכון ליום הפנוי. לטענת ב"כ הנתבע יש להתנות את הפינוי בתשלום הפיצוי הן לנוכח התנהלות התובע אף בתיק זה והן לנוכח משך הזמן בו החזיק הנתבע בקרקע. אשר לדמי השימוש הראויים הנתבעים. לטענת ב"כ הנתבע העלאת הדרישה לאחר מספר כה רב של שנים בהן מחזיק הנתבע במקרקעין בהסכמה נגועה בחוסר תום לב ומלווה בשהוי משמעותי. יתר על כן. התביעה לסעד זה אינה עולה בקנה אחד עם כתב התביעה שהתביעה בו היא לפנוי וסילוק יד בלבד ואף נתבקש פיצול סעדים על מנת שתעמוד לתובע האפשרות להגיש תביעה בגין דמי שימוש ראויים.

דיון

הזכות לפצוי

4. על פי ההסכמה שניתן לה תוקף של פסק דין הנתבע החזיק במקרקעין נשוא התביעה כבר רשות מכח הסכמה מכללא החל משנת 1956. ההלכה כפי שעולה מע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ. בית הכנסת ובית מדרש החסידים היא כי "בכל מקרה של בטול רשיון יש לפצות את בר הרשות בשווי השבחת הקרקע, בתנאי שהשבחה זו נעשתה בידיעת בעל המקרקעין" (פ"ד לא(3) 210, בעמ' 218. ר' גם ע"א 657/71 אבא יקותיאל נ. שר האוצר פ"ד כ(2) 564; רע"א 1156/02 חיר נ. לידאי פ"ד נז(3)949 בעמ' 955-956).

ב"כ התובע היפנה בסיכומיו לשני פסקי דין מהם עולה לטענתו כי ההלכה היא אחרת. אין בידי לקבל את טענתו בעניין זה. בע"א 95/93 (מחוזי – ירושלים) מנהל מקרקעי ישראל נ. מוחמד דיב ריזק אליו מפנה ב"כ התובע קובע בית המשפט כי לא ניתנה רשות מפורשת או מכללא ולמעשה בשל כך התקבל הערעור. בע"א 1948/97 (מחוזי תל –אביב) איצקוביץ נ. מנהל מקרקעי ישראל אשר גם אליו מפנה ב"כ התובע לא מצא לנכון בית המשפט המחוזי להתערב באי פסיקת פיצוי על ידי בית משפט השלום אשר הושתתה על מספר נימוקים לרבות שלא הוכחו אובייקטיבית שווי ההשקעות ולא הוכח שנעשו בידיעת ובהסכמת בעל הנכס.

5. בענייננו נבנו שני המבנים שעל הקרקע נשוא התביעה בשנות ה-70 (ר' סעיף 10 לתצהירו של מיכה שטרית עליו לא נחקר). בראשית שנות השמונים הוצא צו הריסה כנגד חלק מהמבנה הגדול, וזאת בשיתוף עם המנהל (ר' סעיפים 17-18 לתצהיר). על פי האמור בתצהיר מטעם הנתבע ידע המנהל אודות השמוש שנעשה בקרקע לכל המאוחר בשנת 1979 עת נחתם חוזה החכירה לגבי המגרש בו מתגורר הנתבע, ובשנות ה-90 אף ביקרו נציגי המנהל בשטח וגם אז ראו את המבנים. בתצהיר מטעם התובע לא הובאה כל גירסא בנושא ידיעתו של התובע אודות הקמת המבנים. די באמור כדי להוביל למסקנה כי התובע ידע אודות הבנייה שנעשתה בקרקע נשוא התביעה. אשר לטענת ב"כ התובע ולפיה מאחר וצו ההריסה ניתן בשיתוף עם המנהל יש בכך כדי ללמד על התנגדות המנהל לבנייה. לא הובאו כל נתונים על ידי מי מהצדדים לגבי טיבה של ההסכמה שנתגבשה, ובה במידה ניתן לפרש את האמור בתצהירו של מיכה שטרית בעניין זה כמלמד על הסכמה לכל מה שנותר. בכל מקרה אין באמור כדי לגרוע מהמסקנה כי המנהל ידע אודות הבנייה. כיוון שכך, חלה ההלכה ולפיה זכאי הנתבע לפיצוי בשווי השבחת הקרקע.

לטענת ב"כ התובע יש לשקול בהקשר זה את העובדה שהבנייה היא ללא היתר ואת העובדה שהתובע על פי תכניותיו לייעד את הקרקע למגורים אינו מתעתד לעשות כל שימוש במבנים אלא דווקא ככל הנראה להרסם. בעניין זה יצויין כי גם לבנייה ללא היתר ערך כלכלי. אשר למידת ההנאה שיפיק התובע מהמחוברים, ספק עד כמה זו רלוונטית לפצוי (ר' פסק הדין בעניין טבוליצקי, סעיף 4 לעיל, בעמ' 218-219) מה גם שלפחות חלק מהפעולות שביצע הנתבע יש בהן כדי להביא תועלת לתובע גם על פי השמוש המיועד בקרקע (ר' סעיפים 11, 12 לתצהירו של מיכה שטרית).

ב"כ הצדדים לא חלקו על שווי המחוברים כפי שנקבעו בחוות דעתה של השמאית המוסכמת ושעומדים על סך 20,180$ אשר בהתאם להסכמת הצדדים ישולמו על פי שערו היציג של הדולר בסך 4.324 ₪.

6. האם יש לפסוק בנוסף לנתבע פיצוי גם בגין פגיעה בזכות הנגזרת משווי הקרקע? לטענת התובע בסיכומיו על פי הפסיקה אין מקום לפסיקת פצוי מעבר להשבחת הקרקע, וודאי לא על פי שווי המגרש. לטענת הנתבע בסיכומיו על פי הפסיקה יש מקום לפסיקת פיצוי לבר רשות גם בגין שווי הקרקע. עיינתי בפסקי הדין אליהם מפנה ב"כ הנתבע. אין בהם אסמכתא לפסיקת פיצוי כנטען על ידו. בת.א (שלום – תל אביב) בזק נ. ברכה מנשה ואח' נקבע שעור הפצוי בגובה ההשקעה בלבד ובית המשפט אף מציין כי אינו מתייחס לדרישות המבוססות על שווי המקרקעין שכן לנתבעים אין כל זכויות מעבר להיותם ברי רשות מכח שתיקת התובעים במשך השנים. בת.א. 1803/00 (שלום - אשדוד) ערוסי עזרא ואח' נ. טרייסטר לא נפסק לנתבעים כל פצוי לנוכח הסכומים הגבוהים והלא מוכחים בהם נקבו תוך שבית המשפט מציין כי בקביעת גובה הפצוי יש מקום להתחשב גם בשווי דמי השמוש הראויים במשך כל שנות ההחזקה והעבוד. גם בת.א. 65853/01 (שלום – תל-אביב) עירית חולון נ. שמואל כהן אין כדי לתמוך בטענת ב"כ הנתבע. שם לא נתבע כלל פצוי וממילא לא נפסק, על אף שבית המשפט מציין כי בנסיבות אותו מקרה ששם החזיק הנתבע במקרקעין מכח הסכמה מפורשת היה מקום לפצותו על השקעותיו.

ההלכה היא כי "רשיון הניתן לבטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פצויים בעקבות בטול הרשיון, אלא פצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכח שקולי צדק" (ע"א 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ. מחלקת עבודות צבוריות – מדינת ישראל). עצם מתן הפיצוי בגין פגיעה בזכות הנגזרת משווי הקרקע על ידי נותן הרשות למקבל הרשות אינו מתיישב עם רשות הניתנת לביטול בהודעה זמן סביר מראש. שהרי פסיקת הפיצוי משמעה כי לנתבע זכות כי הרשות לא תבוטל. יתכן כי במקרים בהם קיימות ציפיות ראויות להגנה כי הרשות תימשך פרק זמן מסויים יש מקום לפסיקת פצוי במקרה של ביטול לאלתר, כנגזרת של שווי הזכות (השווה ע"א 496/82 רוזן ואח' נ. סלונים ואח'), הגם שניתן להגן על ציפיות אלו גם באמצעות קביעת מועד הפנוי. ואולם בענייננו, ממועד הגשת התביעה - 2002, ודאי שחלף כל פרק זמן סביר ממתן הודעה על בטול הרשות, לא הוכח ולמעשה גם לא נטען כי קיימות ציפיות ראויות להגנה להמשך הרשות, יתכן כי לאור משך הזמן שחלף, והנתבע ככל הנראה לאור משך זמן זה מסכים לפנויו לאלתר. בנסיבות אלו אין כל הצדקה לפסיקת פצוי מעבר לשווי המחוברים.

קיזוז דמי השימוש

7. לטענת התובע יש לקזז מכל פיצוי שייפסק את שווי דמי השימוש החל מ-7 שנים לפני הגשת התביעה. טענה זו לא הועלתה בכתב התביעה אשר אף כולל בקשה לפיצול סעדים (סעיף 5 לכתב התביעה). בגלגולו הראשון של התיק נדחתה התביעה על בסיס טענת התיישנות. בערעור שהוגש הגיעו הצדדים להסכמה ולפיה כאמור יוחזר התיק לבית משפט השלום לצורך בחינת השאלה האם ראוי להתנות את הפנוי בפצוי ומה שעורו. בפסק הדין לא נקבעו הקריטריונים הרלוונטיים לפצוי. התובע הגיש חוות דעת בדבר גובה דמי השימוש הראויים. הנתבע התנגד לרלוונטיות של נתון זה לאורך כל הדרך (ר' פרוטוקול מיום 16.2.05). לטענתו גם אין לאפשר לתובע להעלות טענת קיזוז. לטענת התובע זכאי הוא לקיזוז מכח דיני עשיית עושר .

שקלתי את טענות הצדדים וסבורה אני כי אין לאפשר את קיזוז דמי השימוש. אכן בית המשפט המחוזי לא קבע את הקריטריונים הרלוונטיים לפיצוי. עם זאת, הזכות לדמי שימוש ראויים טעונה בירור עובדתי שלא נערך במסגרת ההליך הנוכחי. כך למשל מותנית הזכות בכך שאת ההסכמה מכללא בין הצדדים בעניין זה אין לפרש כרשות ללא תמורה. לעניין זה אין כל התייחסות בתצהירי הצדדים, יתכן שבין היתר לאור התנגדות הנתבע. כתב התביעה כולל כאמור בקשה לפיצול סעדים בעניין זה. לנוכח האמור איני רואה מקום להורות על קיזוז כלשהוא מדמי הפיצויים להם זכאי הנתבע. אני נעתרת לבקשה לפיצול סעדים שבכתב התביעה ופתוחה בפני התובע הדרך, אם יחפוץ בכך, להגיש תביעתו בעניין זה.

התניית הפנוי בפיצוי.

8 בבית המשפט המחוזי הוסכם כי הדיון יוחזר לבית משפט השלום לקביעת סכום הפיצוי שמגיע, אם בכלל לנתבע, "והאם ראוי להתנות את הפנוי בתשלום הפצויים או חלקו". ב"כ התובע מפנה בסיכומיו לזהותו של התובע כנתון שבעטיו אין להתנות את הפנוי בפיצוי ואילו ב"כ הנתבע מפנה בעניין זה להתנהלות התובע בתיק זה ממנה עולה לטענתו כי יש לקבוע התנייה כאמור.

לנתבע כאמור עומדת זכות לפיצויים בגין שווי המחוברים. לתובע עומדת כאמור זכות לפנויו של הנתבע. לא ברור מדוע יש לקבוע מועד לקיום חיובו של האחד ולא לקבוע מועד לקיום חיובו של האחר. לא ברור מהו השיקול שבעטיו לא יקויימו חיובי הצדדים בעניין זה בד בבד. לנוכח הסכמתו של הנתבע לפנויו לאלתר תוך מתן פרק זמן מינימאלי לפנוי מיטלטליו אני קובעת כי הנתבע יפנה את הקרקע בתוך 30 יום מהמצאת פסק דין זה. התובע ישלם את הסכום שנקבע בסעיף 5 לעיל בתוך 30 יום מהמצאת פסק דין זה.

בנסיבות העניין, מאחר ומחד התקבלה תביעת התובע לפנוי הנתבע ומאידך הותנה הפנוי בתשלום פצויים כאמור, איני רואה מקום ליתן צו להוצאות.

ניתן היום כ"ד באב, תשס"ט (14 באוגוסט 2009) בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

שירלי רנר, שופטת


מעורבים
תובע: מינהל מקרקעי ישראל בשם קרן קיימת לישראל
נתבע: אליהו שיטרית
שופט :
עורכי דין: