ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין גלרן ס.ע. תעשיות נגד בנק דיסקונ :

בתי-המשפט

בית משפט השלום תל אביב-יפו

א 044811/08

לפני:

כבוד השופטת אושרי פרוסטֿֿפרנקל

תאריך:

20.7.09

בעניין:

דיאמנט יהושע

ע"י ב"כ

עו"ד טננבאום גור

התובע/ת

נ ג ד

1 . ויינטראוב בלומה

2 . ויינטראוב שלמה

ע"י ב"כ

עו"ד קסירר עזרא

הנתבע/ת

פסק דין

בפני תביעה כספית בסך 175,560 ₪ אשר הוגשה על ידי התובע, עורך דין במקצועו, נגד הנתבעים, הרשומים כבעלים במקרקעין הידועים כגוש 6526 חלקה 14 בהרצליה, (להלן: "המקרקעין") ואשר כמי שהיו לקוחותיו, חתמו על כתב התחייבות / הסכם שכר טרחה, (להלן: "ההסכם") .

תמצית טענות התובע

ביום 6.12.96 חתמו הנתבעים בפני התובע, על התחייבות לתשלום שכר טרחה בנוגע לטיפול במקרקעין. התובע טיפל במקצועיות ומסירות במקרקעין במשך למעלה מ- 12 שנים וב- 10 חודשים אחרונים, אף ניהל התובע עבור הנתבעים ובעלי זכויות אחרים במקרקעין, משא ומתן להתקשרות בעסקת קומבינציה עם חברת גינדי בע"מ (להלן: "הקבלן"), לבניית פרויקט מגורים על המקרקעין. (להלן: "הפרויקט").

הערכת שווי דירה ממוצעת בפרויקט זה הינו כ- 1,900,000 ₪ ולנתבעים זכות ל- 4 יחידות דיור.

ביום 9.7.08 מכרו הנתבעים את מלוא זכויותיהם במקרקעין לשלוש קבוצות של קונים שונים בתמורה כוללת של 1,540,000 ₪. טרם חתימת הנתבעים על חוזה המכר של המקרקעין, הם ידעו כי התחייבו כלפי התובע בהסכם.

הנתבעים הפרו את התחייבותם כלפי התובע, בכך שביצעו את חוזה המכר למכירת המקרקעין, שלא באמצעות התובע ובכך שלא המחו לקונים בחוזי המכר, את התחייבותם כלפי התובע המפורטת בסעיף 3 להסכם.

התובע טוען, כי בכך שהנתבעים מכרו את המקרקעין, מבלי שהמחו לרוכשים את התחייבותם כלפי התובע ומבלי שהרוכשים קיבלו את התחייבות הנתבעים כלפי התובע, הם שללו ממנו את האפשרות לקבל את שכר טרחתו מהרוכשים. בכך הם הפרו הפרה יסודית של ההסכם וגרמו לו נזק, כולל מניעת רווח בסך 152,000 ₪ בצירוף מע"מ ונזק ישיר בסך 21,880 ₪ בצירוף מע"מ.

לאחר שהתובע דרש מהנתבעים את שכר טרחתו, הם העבירו לו המחאה בסך 23,123,1 ₪.

תמצית טענות ההגנה

התובע לא יכול היה לייצג את הנתבעים במכר המקרקעין שלהם, שכן הוא ביקש לרכוש לעצמו את מקרקעי הנתבעים, ניהל עם בא כוחם משא ומתן שהבשיל כדי טיוטא מוסכמת, אשר בסופו של דבר, לא נחתמה בשל מחדל התובע, ובכך העמיד עצמו בניגוד עניינים.

רוכשי המקרקעין מהנתבעים היו מודעים לעובדה שהתובע מטפל בחלקה כולה, כיוון שהרוכשים הינם בני משפחה של בעלים אחרים בחלקה ולחלקם בעלות בחלק מהחלקה.

בעסקת קומבינציה, אין אפשרות להתקשרות נפרדות של בעלי חלקה עם חברה קבלנית בתנאים שונים מבעלי יתרת המקרקעין ויש להניח שכולם יתאחדו מול החברה הקבלנית, שאם לא כן יש לבצע פירוק שיתוף בין הבעלים.

לתובע טרם קמה זכות לקבלת שכר טרחה, ו כדי לקבלו, יש צורך בהתקיים התנאים המצטברים: התקשרות רצונית של הנתבעים עם הקבלן, התקשרות של כלל בעלי הזכויות בחלקה עם קבלן, מילוי כל התחייבויות הקבלן כלפי בעלי החלקה, וסירוב הקונים להתקשר עם התובע לקבלת שירותים משפטיים בקשר עם זכויותיהם בחלקה.

לטענת הנתבעים, תנאים אלה טרם התקיימו, כיוון שכתב ההתחייבות מבטיח לתובע תשלום מותנה וכדי להפכו למוחלט, יש לקיים את כל התנאים המוקדמים שנמנו לעיל. לאור זאת, התביעה דנן הוגשה בשלב מוקדם מדי.

בכל מקרה, שכרו המרבי של התובע מהנתבעים היה מגיע לכדי 72,960 ₪, כיוון שהתובע העביר לנתבעים טיוטה שעניינה 48% בעסקת קומבינציה.

הנתבעים טוענים, כי לא הפרו את התחייבותם ושלמו לתובע 1% משווי חוזה המכר שלהם, סך 23,123 ₪ עבור עשייתו מבלי שהיו חייבים לעשות כן.

הנתבעים טוענים, כי כלל לא הייתה להם כוונה להתקשר בחוזה קומבינציה עם קבלן, כך שלא הייתה יכולה להתבצע עסקה בין כלל בעלי החלקה לבין קבלן, כאשר כתב ההתחייבות הבטיח את שכר טרחתו של התובע, במקרה של התקשרות עם קבלן ומילוי כל התחייבויות הקבלן במלואן ובמועדן.

דיון

המחלוקת הצריכה הכרעה בתביעה דנן, הינה בשאלה, האם בהתאם לכתב ההתחייבות עליו חתמו הנתבעים כלפי התובע, עליהם לשלם לו את סכום התביעה, לאור העובדה שמכרו את המקרקעין לצדדי ג'.

אין חולק כי ביום 6.12.96 חתמו הנתבעים על כתב ההתחייבות לתשלום שכר טרחתו של התובע בנוגע לטיפול במקרקעין הידועים כגוש 6526 חלקה 14 בהרצליה בשיעור 2% +מע"מ משווי הדירות.

בסעיף 6 לכתב ההתחייבות נקבע:

"במקרה שאמכור את חלקי במקרקעין לפני מועד תשלום שכר הטרחה, אהיה רשאי להעביר התחייבות זו לקונה שירכוש ממני את זכויותי במקרקעין, וזאת בהתמלא שני תנאים כדלקמן:

א. חוזה המכירה ייערך על כב' (עו"ד דיאמנט), וכב' יגבה שכר טרחה בשיעור 1% +מע"מ משווי המכירה

ב. הקונה יתחייב לקבל על עצמו ת התחייבותי כלפי כב' (כלפי עו"ד דיאמנט).

ביום 9.7.08 מכרו הנתבעים את מלוא זכויותיהם במקרקעין לשלוש קבוצות שונות של קונים (להלן: "הרוכשים"), בתמורה כוללת של 1,540,000 ₪.

לטענת התובע, הנתבעים הפרו את ההסכם בכך, שלא ביצעו את חוזה המכר באמצעותו ולא המחו לרוכשים את התחייבותם כלפי התובע כמפורט בסעיף 3 להסכם. כיוון ששווי דירה בפרויקט שייבנה על המקרקעין, בהתאם לאומדן שנערך על ידי חברת גינדי, הינו 1,900,000 ₪ ולנתבעים 4 יחידות דיור, לכן הנזק שנגרם לו הינו בסך 152,000 ₪. לטענתו, הנתבעים לא הביאו כל ראיה מטעמם ובא כוחם אף טען, כי הם הפרו את כתב ההתחייבות, אלא שלשיטתם, התביעה מוקדמת מדי ויש לפטור את הנתבעים בשלב זה, מן החיוב, אשר מותנה בתנאי מתלה – שהוא, קיום העסקה. כיוון שהנתבעים הודו בעובדות הדרושות לביסוס תביעתו, הוא פטור מלהוכיחה ועל הנתבעים נטל השכנוע לקיום התנאים הדרושים להגנתם.

התובע סבור, כי הוא הוכיח כדלקמן:

את השירות והפעולות הרבות אשר ביצע עבור הנתבעים,

את שווי המקרקעין לצורך חישוב שכר טרחתו,

שהנתבעים הפרו כלפיו חבות, כאשר ברקע מתנהל לגבי המקרקעין מו"מ לעסקת קומבינציה,

שהנתבעים לא ווידאו שהרוכשים קיבלו עליהם את התחייבויות הנתבעים כלפי התובע,

שהרוכשים אינם מוכנים לקבל על עצמם התחייבות זו וכי אלמלא הנתבע 2 שהינו תושב חוץ, היה זקוק לכספים, לא היו הנתבעים מוכרים את חלקם במקרקעין.

התובע בתצהירו מפרט, כי נושא המקרקעין טופל על ידי וועד בעלי המקרקעין, ובשלב ארגון כל בעלי המקרקעין לחתימת החוזים עם הקבלן, הסתבר כי חלק מהבעלים העבירו את זכויותיהם, או חלק מהן, לילדיהם, ומקבלי ההעברה לא חתמו עם התובע על הסכם שכר טרחה. עם זאת, מעבירי הזכויות קיבלו על עצמם לשלם את שכר הטרחה.

לטענתו, הנתבעים שכרו את שירותיו המשפטיים על רקע הפקדת תכנית מתאר הר/ 1878 והתובע מפרט בתצהירו את פעולותיו בקשר עם המקרקעין, שמשתרעות על פני 13 שנים לצורך השבחת מקרקעין והתקשרות בעסקת קומבינציה עם קבלן ועקב פעולותיו, הוכפלו זכויות הבנייה במקרקעין.

לגרסת התובע, במהלך חודש יוני 2008 הוסכם על נוסח הסכם הקומבינציה, הסכם שיתוף והסכם משולש עם בנק המזרחי, כאשר הקבלן העמיד תנאי,לפיו ייחתם בין הבעלים לבין עצמם הסכם שיתוף במקרקעין. הוחלפו עם חברת גינדי 17 טיוטות של הסכם קומבינציה לצרכי מו"מ, כאשר נאמר לו ע"י חברי הוועד, כי אין כל בעיה עם כל בעלי המקרקעין וכל הבעלים יבואו לחתום על ההסכמים והמסכמים מיד לכשידרשו לכך. אלא שלגרסת התובע, הערכת המצב של חברי הוועד לא תאמה את המציאות. בפועל, נוכח בעיות בין בעלי המקרקעין, לא נחתמו ההסכמים.

התובע טוען, כי רוכשי המקרקעין מהנתבעים, משפחת סופר, הינם קרובי משפחה של בעלים אחרים במקרקעין והם מסרבים לקבל על עצמם את התחייבות הנתבעים,מאחר ולא הוסדרה המחאת החיובים של הנתבעים בהתאם לכתב ההתחייבות. בכל מקרה, טוען התובע, עד שרוכשי הזכויות של הנתבעים יחתמו על ייפוי כוח בנוסח הנדרש על ידי הקבלן, לא ניתן יהיה לסיים את הנוסח הסופי של ההסכם השיתוף וההסכם עם הקבלן.

התובע אישר בחקירתו, כי לרוכשים היו זכויות בחלקה עוד טרם שרכשו את זכויות הנתבעים, כך שממילא, כל עוד לא חתמו אין הסכם, ללא כל קשר לרכישת זכויות הנתבעים. (עמוד 13 שורה 3-12 לפרוטוקול) והתובע מפרט בתצהירו כי קיימות בעיות לגבי 3 בעלים אחרים במקרקעין, שאינם קשורים למכירת זכויות הנתבעים.

לגרסת התובע, סירוב הרוכשים לחתום עמו על כתב ההתחייבות סיכל את העסקה עם הקבלן. עם זאת מציין התובע, כי העסקה עם הקבלן, טרם נחתמה, וספק אם תיחתם מטעמים שונים, שאינם קשורים דווקא לנתבעים.

בחקירתו הנגדית השיב התובע, כי טיפל בקרקע כ-11 שנים עד שמי מטעם וועד הבעלים פנה אליו והוא החל לעסוק בפרויקט בחודש נובמבר 2007. מרגע שנציגי הוועד פנו אליו, הוא ראה עצמו מייצג את כל הבעלים, מכוח ההסכמים שיש לו עם כל בעלי הקרקע. כך סבר באותה עת. לגרסתו, לאורך השנים התקיימו מספר מפגשים עם כל הבעלים, כדי להסביר לבעלי הקרקע אודות התקדמות ההליכים ולבקש מהם השתתפות בהוצאות הפעולות השונות. במהלך המשא ומתן עם הקבלן, נאמר לו ע"י חברי הוועד, כי ניתנה הסכמת כל הבעלים וכי לא תהיה כל בעיה וברגע שיסתיים המשא ומתן ויסוכם ההסכם, הוא יקרא לכל הבעלים אשר יתייצבו לחתימה על ההסכמים להם הסכים הוועד. לגרסתו, הוועד נבחר על ידי הבעלים, לאחר כמה אסיפות וחלק גדול מהבעלים הינם בני משפחת סופר והערכת המצב של הוועד הייתה שכולם יבואו לחתום.

התובע גם אישר בעדותו, כי לא ברר עם הנתבעים אם הם מסכימים להתקשר בעסקה עם הקבלן, ואישר כי בדיעבד הסתבר, כי היו בנוסף למחלוקת נשוא תביעה זו, התגלו בעיות טכניות, אותן יהיה צורך לפתור טרם השלמת העסקה. (עמוד 13 שורות 1-12 שורות 18-20 לפרוטוקול).

מתווך העסקה בין בעלי המקרקעין לקבלן, יניב עטרה, הציע לקבלן בחודש אוקטובר 2007 ולוועד בעלי המקרקעין, לערוך ביניהם עסקת קומבינציה והינו מלווה את המו"מ באופן צמוד ונוכח בחלק גדול מהפגישות.

התובע והקבלן ניהלו משא ומתן במשך 10 חודשים התקשרות בעסקת הקומבינציה והקמת פרויקט מגורים על המקרקעין. בחודש יוני 2008 הוסכם על נוסח סופי לחוזה הקומבינציה והקבלן העריך שווי של כל דירה בסך כ- 1,900,000 ₪.

בחקירתו העיד, כי יזם את הפגישה בין הבעלים לקבלן. אינו יודע על כל גורם שהפריע להשלמת העסקה, אך עדיין מתנהל משא ומתן וויכוח על עניינים משפטיים בין באי כוח הצדדים.

אליהו חבה, שלאשתו זכויות בעלות בחלקה הצהיר, כי הינו משמש כאחד מחברי וועד בעלי המקרקעין בעניין ביצוע וניהול המקרקעין, לצורך התקשרות בעסקת קומבינציה עם הקבלן.

לגרסתו, הוועד פועל מזה 13 שנה עם התובע להשבחת זכויות המקרקעין, והתובע הצליח להכפיל את זכויות הבנייה בהם. שירותיו המקצועיים של התובע נשכרו על ידי מרבית בעלי המקרקעין עוד בשנות ה- 90 ורובם חתמו על כתבי התחייבות, במטרה לרכז את הטיפול בידי עורך דין אחד, מה שיסייע בקידום הפרויקט. התובע ביחד עם הוועד מנהלים משא ומתן עם הקבלן להתקשרות בעסקת קומבינציה.

לדבריו, הקבלן דרש כי נוכח ריבוי הבעלים, יעמוד מולו רק וועד בעלי המקרקעין והתובע בלבד יהיה מוסמך לחתום בשם בעלי המקרקעין על פי ייפוי כוח שיימסר לו. התובע פנה לכל הבעלים, אך נוצרו בעיות בין הבעלים השונים, שמנעו את חתימת ההסכם.

מר חבה מפרט גם הוא את שמות 3 מבעלי המקרקעין אשר לגביהם התעוררו בעיות המקשות על חתימה על העסקה. לדבריו,התנהלות המו"מ עם הקבלן נעשתה במקביל לפניית הוועד לכל הבעלים.

לגרסתו, גם אם 5 מבעלי המקרקעין לא הסכימו לעסקה, עדיין המו"מ מתנהל ואף מגיע לסיום, כאשר לדבריו: "אני מביא מוצר מסוים ורוצה לשכנע אותם בצדקת דרכי. יסכימו טוב ואם לא, לא קרה שום דבר". חבה השיב בחקירתו, כי התובע ידע שאין הסכמה מצד כל הבעלים. "בשלב מסוים אמרנו שנמשיך הלאה, הוא ידע שלא כולם מסכימים, זה היה תוך כדי מו"מ עם גינדי. אני לא יודע באיזה טיוטה זה היה . זה לא היה לאחר הטיוטה ה-18 שזה היה בשנה שעברה". לגרסתו, הוועד ידע כבר "באמצע הדרך" כי יש התנגדות מצד חלק מהבעלים. (עמוד 7 שורות 14-23 לפרוטוקול) ובתחילת הדרך, כאשר כבר אז היה ידוע כי יש צורך בהסכם שיתוף בין כלל בעלי המקרקעין, היו 2 מתנגדים לעסקה עם הקבלן ולאחרונה גדלה קבוצת המתנגדים ל- 30%.

ראוי לציין כי עולה מהעדויות, כי הוועד אשר פעל מול הקבלן והתובע, לא נבחר כוועד על ידי הבעלים, אלא התארגן ויזם באופן וולונטרי, את בחינת האפשרות לשדרג את שווי הקרקע ולבצע עסקת קומבינציה מול הקבלן. כך העיד יו"ר הוועד מרחבה, בניגוד לעדות התובע.

הוועד פעל בנוסף, לקבל את הסכמת כל בעלי המקרקעין, לביצוע העסקה כאשר הוא פעל בשיתוף פעולה מלא מול התובע והצליח לקבל הסכמת חלק גדול מהבעלים לעסקת הקומבינציה אך לא את הסכמת כל הדיירים. הסכמות אלה לא הוצגו בפני.

מעדות חבה והתובע עולה, כי לפחות לגבי 3 דיירים, הייתה בעיה טכנית למימוש חתימת ההסכם מבחינתם. בכל מקרה בעתירה המנהלית שהגיש התובע בבית המשפט המחוזי הוא ייצג רק 24 מתוך 34 הבעלים.

כשנשאל התובע בעדותו, אם יש לו ייפוי כוח מכלל הבעלים לעסקה עם הקבלן, למעט שלושת הבעלים שלגביהם קיימות בעיות טכניות, השיב: "אם אין, יהיה. זה בתהליך ועניין טכני" (עמוד 18 שורות 12-13 לפרוטוקול).

הנתבעים בחרו שלא להגיש תצהירים.

סעיף 3 להסכם: "שווי שכר הטרחה יהיה באופן יחסי לשווי הדירות שייבנו במקרקעין על פי אחת מהאפשרויות הבאות:

א. במקרה ואני הח"מ לא אמכור את המקרקעין עד לסיום הבנייה ואבנה יחידות דיור לעצמי – 1%+מע"מ משווי יחידת הדיור. ו/או יחידות הדיור אשר יוקצו לי.

ב. במקרה ואני אמכור הדירה או הדירות אשר אבנה במקרקעין אשר יוקצו לי או במקרה ואמכור את הדירה ו/או הדירות אשר יבנו עבורי ע"י הקבלן והכל עד לסיום בנית הדירה ו/או הדירות – כי אז אני מתחייב לכך לחייב את הקונה לשלם לך 1.5%+מע"מ משווי יחידת הדיור ו/או יחידות הדיור אשר יוקצו לי.

ג. במידה ואתקשר בהסכם קומבינציה עם קבלן לבנית דירה או דירות עבורי, אני אחייב הקבלן ו/או רוכש הדירה מהקבלן לשלם לך שכר טרחה השווה ל0 2% +מע"מנ משווי הדירה ו/או הדירות"

אין חולק כי המחלוקת נשוא תביעה זו נולדה רק עקב מכירת זכויות הבעלות של הנתבעים במקרקעין. אם לא היו מוכרים את זכויותיהם אלה, גם לדעת התובע, המועד לתשלום טרם הגיע, כיוון שטרם התרחשו האירועים והמועדים שבסעיף 3 להסכם.

השאלה הינה, מה השינוי שנגרם עקב מכירת זכויות הנתבעים במקרקעין מבלי שקיימו את הוראות סעיף 6 להסכם. האם זוהי הפרת הסכם במובן זה, שעל הנתבעים לשלם לתובע, על אתר, את שכר טרחתו, או שהמשמעות הינה שאמנם הנתבעים הפרו את ההסכם במובן שלא המחו לרוכשים את התחייבותם כלפי התובע, אך הם האחראים והם שנותרו חייבים לתובע את שכר טרחתו, כפי שהם מודים בכתבי הטענות מטעמם, אם וכאשר יתמלא האמור בהסכם.

לטענת הנתבעים, אין בהכרח קשר בין סעיף 3 לבין סעיף 6 להסכם, הדן בהעברת הזכויות לצד ג'.

בפני בית המשפט אין עדות מטעם הנתבעים ולא הוצגה עמדתם לאספקט העובדתי של נסיבות כריתת ההסכם, הן מהסיבה שנתבע 2 מתגורר בחו"ל ולא חתם באופן אישי על כתב ההתחייבות והן כיוון שנתבעת 1, אשר חתמה בשמו על כתב ההתחייבות לא הובאה לעדות מפאת מצבה הבריאותי.

מעדותו של התובע לא ניתן להבין על איזה "אומד דעת הצדדים" "האחיד" ניתן ללמוד, שכן, התובע לא מכיר את הנתבעת, לא זכר מי חתם בפניו, לא העיד כי התנהלה שיחה בינו לבין מי מהנתבעים, ולא ברור כלל בפני מי נחתמה ההתחייבות.

גם אם אקבל את העובדות כפי שהוצגו ע"י התובע, המירב שהובא בפני בית המשפט הינו פרשנות ההסכם כפי שהתובע מפרשו. מדובר בהסכם שערך התובע, כאשר לא הובאו נסיבות חיצוניות להסכם עצמו.

מכיוון שהסכם יש לפרש לרעת מנסחו ולא הובאו הנסיבות העובדתיות של חתימת ההסכם, על בית המשפט להתייחס רק להסכם וללשונו.

אין בלשון ההסכם תמיכה לגרסת התובע, לפיה, במקרה בו הנתבעים בחרו למכור את זכויותיהם במקרקעין, והם מסכימים לשאת באחריות לתשלום שכר הטרחה במועד שיהיה עליהם לשלמו, שאז עליהם לשלם את שכר הטרחה בשלב כה מוקדם וטרם התרחשו האירועים שבסעיף 3 להסכם.

מכיוון שכך התחייבות הנתבעים תתממש רק בהתרחשות המפורט בסעיף 3 להסכם.

לאור המפורט בפסק דיני זה, דין התביעה להידחות

התובע ישלם לנתבעים ביחד ולחוד הוצאות שכר טרחה בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ.

ניתן היום, כ"ח בתמוז, תשס"ט (20 ביולי 2009), בהעדר הצדדים.

אושרי פרוסט-פרנקל, שופטת



מעורבים
תובע: גלרן ס.ע. תעשיות בע\'מ
נתבע: בנק דיסקונט למשכנתאות בע\'מ
שופט :
עורכי דין: