ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מרזוק ג'וזין נגד יוסף קסיס :

בפני כבוד ה שופט שמואל מנדלבום

תובעים

  1. מרזוק ג'וזין
  2. רזק ג'וזין

נגד

נתבעים

  1. יוסף קסיס
  2. באסל קסיס
  3. סאלם קסיס
  4. ח'ליל קסיס
  5. אניס מוראני

החלטה

לפני בקשה למתן צו מניעה זמני אשר יורה על איסור דיספוזיציה בזכויות הבעלות הרשומות ע"ש המשיב מס' 1 -מר יוסף מסעד קסיס ת"ז XXXX664, לפי שטר מס' 3101/2009/2 מיום 9.2.2009 על 281/7302 חלקים מתוך המקרקעין הידועים כגוש 18627 חלקה 52 (להלן-"המקרקעין" או "החלקה") וכן בזכויות הבעלות הרשומות באותה החלקה ע"ש המנוח חנא יוסף קסיס ז"ל אביהם של המשיבים 2-3 (להלן- "המנוח חנא") לפי שטר 3101/2009/2 מיום 9.2.2009 על 281/7302 חלקים מהחלקה (יצוין כי בבקשה נפלה טעות סופר במספר השטר) וזאת עד למתן החלטה נוספת אחרת. בד בבד עם הגשת הבקשה, הוגשה מטעם המבקשים תביעה לאכיפת הסכם מכר, תיקון לוח זכויות וביטול פסק דין שאישר למעשה לטענת המבקשים עסקה נוגדת בזכויות הנטענות על ידם במקרקעין כפי שיפורט בהמשך.

בבקשה נטען כי ביום 25.8.1970 רכש המנוח מיח'איל גוזין ז"ל-אביהם של המבקשים (להלן-"המנוח מיח'איל") 500 מ"ר המהווים 500/7302 חלקים מהחלקה וזאת מהאחים המנוחים מסעד קסיס ז"ל (אביו של המשיב 1) והמנוח חנא וכי ביום 27.6.1971 נערך הסכם המכר הסופי בין המנוח מיח'איל לבין האחים המנוחים כאשר לטענת המבקשים המספר הזמני של החלקה דנן שמס פרה הסופי היום 52, היה 43 בגוש הנ"ל כפי שמופיע בהסכם המכר שצורף לבקשה.

לטענת המבקשים, הרישום של החלקה שבוצע ביום 31.12.1975, בהתאם לנסח הרישום ההיסטורי שצורף על ידם, אינו נכון ואינו משקף נאמנה את המצב המשפטי והעובדתי הנכון לעת הרישום דאז ואף אינו נכון לעת הגשת בקשה זו שכן לטענתם המגרש שרכש אביהם המנוח מיח'איל בחלקה לא רשום על שמו וכי הטעות הנטענת התגלתה למבקשים לראשונה ביום 3.11.21 עת ביקשו להוציא נסח טאבו לחלקה לאחר שקיבלו לידיהם עותק מצו הירושה של אביהם המנוח מיח'איל אשר ניתן ביום 3.11.21.

לטענת המבקשים הטעות האמורה מצדיקה תיקון הרישום בלוח הזכויות של החלקה בטאבו בהתאם לסעיף 93 לפקודת הסדר הזכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט -1969 (להלן- "הפקודה") היות ומדובר ברישום שנעשה שלא כדין, במרמה ו/או שלא כשורה כלפי המבקשים או מי מטעמם.

המבקשים טוענים עוד כי ביום 4.10.21 ניתן על ידי בית משפט זה בת.א. 17797-08-20 פס"ד בהעדר הגנה בתביעה שהגיש המשיב 5 – מר אניס מוראני (להלן -"המשיב 5") ובו הורה בית המשפט על רישום המשיב 5 כבעלים של 520/7302 חלקים מהחלקה האמורה וזאת באופן שבו 260/7302 חלקים ינוכו מהחלק הרשום ע"ש המנוח חנא ו-260/7302 חלקים ינוכו מהחלק הרשום ע"ש המשיב 1 ובכך למעשה, לפי הטענה, אושר רישום של עסקה נוגדת בשטח של 500 מ"ר מתוך חלקיהם של המנוחים חנא ומסעד קסיס בחלקה שנמכר למנוח מיח'איל אבי המבקשים. לאור האמור, עתרו המבקשים גם לביטול תוצאות פסק הדין ו/או לחילופין לצמצום זכויות המשיב 5 לשטח של 62 מ"ר שמהווים 62/7302 חלקים מהזכויות שבבעלות המשיבים 1-3 ו/או מורישיהם המנוחים חנא ומסעד קסיס ז"ל.

לטענת המבקשים זכויותיהם בחלקה עדיפות על זכויות המשיב 5, הן בשל העובדה שהמנוח מיח'איל רכש את הזכויות בחלקה בשנת 1970 בעוד שלטענת המשיב 5 הזכויות נרכשו על ידו בשנת 1974, והן מאחר ובידי המבקשים הסכם רכישה מקורי בעוד שהמשיב 5 הודה בתביעתו כי אין לו כלל הסכם רכישה בכתב.

להשלמת התמונה יצוין כי לטענת המבקשים המנוח מיח'איל בנה במגרש שנרכש על ידו והידוע כמגרש 52/5 בניין מגורים דו קומתי ואף קיבל היתר בנייה וכי הושקעו ע"י המנוח מ יח'איל ולאחר מכן על ידי המבקש 1 ובנו כספים רבים בשיפוץ הבית.

לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה, לרבות הסכם המכר מיום 27.6.1971 (נספח 9 לבקשה) המתייחס לזכויות בחלקה 43 בגוש 18627 ולאחר שהומצא לתיק אישור מטעם לשכת הסדר המקרקעין שלפיו חלקה 52 בגוש 18627 הייתה בעת הליכי הסדר הזכויות במקרקעין חלקה מס' ארעי 43+ 43א' באותו גוש ובשל החשש להעברת הזכויות נשוא הבקשה לידי צד ג' נוסף ולצורך שמירת המצב הרישומי הקיים עד לדיון בבקשה לגופה , נתתי סעד זמני במעמד צד אחד שהופנה למשיבים ולרשם המקרקעין ואשר הורה על איסור ביצוע דיספוזיציה כלשהי בזכויות הרשומות ע"ש המנוח חנא קסיס ת"ז XXXX589 במקרקעין הידועים כגוש 18627 חלקה 52 (לפי שטר מס' 3101/2009/2) והזכויות הרשומות באותה חלקה ע"ש יוסף מסעד קסיס ת"ז XXXX664 (לפי שטר מס' 3101/2009/2) וכן הוריתי על איסור רישום או השלמת רישום הזכויות של המשיב 5- אניס מוראני – בשטח של 500 מ"ר בלבד באותה חלקה בהתאם לפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה ביום 4.10.21 בת.א. 17797-08-20, וזאת עד למתן החלטה אחרת וקבעתי מועד לדיון בבקשה.

לקראת הדיון הוגשה תגובה מטעם המשיב 5 בלבד ואילו יתר המשיבים לא הגיבו ואף לא התייצבו לדיון שהתקיים בתיק.

בתגובתו טען המשיב 5 כי המבקשים העלימו מבית המשפט את העובדה שעוד בשנת 1995 הוגש ה ע"י המנוח מיח'איל תביעה לפסק דין הצהרתי בדבר זכויותיו על פי ההסכם בינו לבין מורישיהם של המשיבים 1-3, והתביעה נמחקה על הסף מחמת העדר סמכות מקומית ובהתאם נטען לחוסר תום לב של המבקשים אשר טענו כי נודע להם לראשונה כי זכויות המנוח מיח'איל אינן מוסדרות ברישום רק בחודש נובמבר 2021.

יצוין כי המבקשים השיבו לטענה זו בדיון שהתקיים וטענו כי לא ידעו כלל על הגשת התביעה ע"י אביהם המנוח וכן על מחיקתה.

בנוסף הפנה המשיב 5 לפסק דין נוסף שניתן בת.א 901/98 (מחוזי חיפה), שבו ניתן תוקף להסכמות שהושגו בין היתר בין המשיב 4 למשיבים 1-3 ובמסגרתן הצהיר המשיב 4, ש לטובתו רשומה גם כיום זכות בעלות על 901/3651 ( המהווים גם 1802/7302) חלקים בחלקה המשקפים שטח של 1,802 מ"ר כי זכויותיו בחלקה מצ ומצמות ל- 563/7302 חלקים מזכות הבעלות בחלקה .

לאור האמור טען המשיב 5 כי ניתן לתת למבקשים את הסעד המבוקש על ידם, בדרך של העברת 500/7302 משמו של המשיב 4 לשמם של המבקשים, ואין כל צורך לשנות או לבטל את הזכויות שהוקנו למשיב 5 בפסק הדין שניתן לטענתו בת.א. 17797-08-20.

לפיכך נטען כי ניתן לתת גם סעד זמני של צו מניעה שיתייחס לחלקו הרשום של המשיב 4 ולא לחלקים של המשיבים 1-3, וסעד זה ישיג את אותה מטרה תוך פגיעה מופחתת במשיב 5.

בנוסף טען המשיב 5 כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו מאחר והוא זקוק להשלמת רישום הזכויות שהוקנו לו בפסק הדין, על שמו, לצורך הוצאת היתר בנייה בבית שכבר נבנה על ידו בחלקה.

כמו כן טען המשיב 5 להתיישנות תביעת המבקשים שעילתה תיקון לוח הזכויות בהתאם לסעיף 93 לפקו דה, וכן להתיישנות תביעתם לאכיפת הסכם ובנוסף נטען להעדר עילה בתביעתם לביטול פסק הדין שניתן בהעדר הגנה מטעמו של המשיב 5.

בדיון שהתקיים בפני הדגיש ב"כ המבקשים כי המבקשים פעלו ללא כל שיהוי ומיד כשנודע להם שזכויותיהם אינן מוסדרות הם הגישו תביעה וכן טען כי בכוונתו להגיש דיווח למיסוי מקרקעין בזמן קרוב.

עוד נטען כי במועד בו אבי המבקשים ערך את העסקה עם מורישי המשיבים 1-3, החלקה לא הייתה מוסדרת ולכן לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובתו. כמו כן נטען כי המבקשים עדיפים על המשיב 5 בכל פרמטר ובהתאם אין עילה שלא להותיר את צו המניעה שכבר ניתן על כנו.

לעומתו חזר וטען ב"כ המשיב 5 כי סיכויי התביעה אפסיים נוכח התיישנות התביעות וכן נטען כי לצורך ביטול פסק הדין שניתן לטובת המשיב 5 על המבקשים להגיש בקשה ישירה לביטולו בפני המותב שנתן את פסק הדין, וכן נטען כאמור לקיומו של סעד זמני אחר שפגיעתו במשיב 5 פחותה.

בנוסף טען ב"כ המבקשים כי באם הרישום לטובת המבקשים יבוצע מתוך חלקו של המשיב 4, המבקשים יחויבו במס בשיעור גבוה בהרבה מאשר באם ירשמו זכויותיהם מתוך זכויות המשיבים 1-3 אך ב"כ המשיב 5 טען כי הדברים אינם נכונים.

דיון והכרעה
הבקשה שלפני הינה בקשה לקבלת סעד זמני בהליך אזרחי ובאשר לשיקולים אותם נדרש בית המשפט לשקול בבואו ליתן החלטה בבקשה למתן סעד זמני, נקבע כבר ע"י בית המשפט העליון בפסיקה שדנה בתקנות סדר הדין האזרחי הקודמות כי:"המסגרת הנורמטיבית למתן סעד זמני קבועה בתקנה 362 לתקנות. כידוע, בית המשפט רשאי ליתן את הסעד המבוקש אם שוכנע, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה, בקיומה של עילת תביעה. כמו כן, על בית המשפט להביא בחשבון את מאזן הנוחות, קרי: הנזק שייגרם למבקש אם לא ינתן הסעד הזמני, לעומת הנזק שייגרם למשיב או לאדם אחר אם ינתן הסעד הזמני. כמו כן, על בית המשפט לבחון במסגרת הבקשה למתן סעדים זמניים את ניקיון הכפיים של הצדדים, וכן את סוג הסעד, היקפו ותנאיו ....".[רע"א 9213/12 רשת נגה בע"מ נ' ישראל 10 – שירותי הערוץ החדש בע"מ ואח' (20.1.13), פסקה 29).

לאור העקרונות לעיל, נדרש לבחון את "סיכויי התביעה" ואת "מאזן הנוחות", וכפי שנקבע בפסיקה:"... בין התנאים מתקיים יחס המוכר כ"מקבילית כוחות" – ככל שבית המשפט יתרשם כי סיכוייו של מבקש הסעד לזכות בתביעתו גבוהים, יקל עימו בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך... עם זאת, על המבקש לעמוד ברף מינימלי בנוגע לכל אחד מן התנאים בנפרד, שאם לא כן, לא יהיה מקום למתן סעד זמני...."[רע"א 3533/09 נציגות הבית המשותף נ' ירון עיון (1.9.2009), פסקה 7].

אשר לסיכויי התביעה של מבקש צו המניעה הזמני, בחלק מהפסיקה נקבע כי הרף הנדרש מהמבקש בשלב זה איננו גבוה, דהיינו המבקש אינו צריך להצביע על כך שקיים סיכוי גבוה כי תביעתו תתקבל, אלא די בכך "שעלה בידי מבקש הסעד הזמני להציג עילה לכאורה ולהראות כי תביעתו אינה משוללת יסוד ...." [רע"א 6934/10 כספי תעופה בע"מ נ' JSC Aeroavit airline (28.10.10, בפסקה 8]. כן נקבע כי:"באשר לקיומה לכאורה של עילת תביעה, די בכך שבית המשפט ישתכנע כי התובענה מעלה לכאורה שאלה רצינית ואיננה בגדר תביעת סרק על פניה"(רע"א 7076/17 פלוני נ' פלוני [פורסם בנבו] (22.10.17), פסקה 14). עם זאת בפסיקה אחרת נקבע כי " כידוע, על המבקש סעד זמני להוכיח כי סיכויי תביעתו להתקבל טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו" (רע"א 2407/19 ישראל זיו נ' בנק לאומי לישראל [פורסם בנבו] (14.5.19) פסקה 13, וכן ראו רע"א 2553/20 ירון אביב נ' סמדג'ה עמיחי [פורסם בנבו] (7.6.20),פסקה 19).

בכל הנוגע לרמת ניתוח הראיות הנדרשת מבית המשפט בשלב הדיון בסעד הזמני נקבע כי:" בדונו בסעד זמני אין בית המשפט דן בניתוח מקיף של הראיות, ואף אין הוא חייב לבדוק את מכלול הראיות כאילו עמד להכריע בעניין סופית...".(ע"א 342/83 גילו גלוזמן נ' אספירה גלוזמן, פ"ד לח(4) 105).כן נקבע כי:" בקשה לסעד זמני נחתכת לפי טענות וראיות לכאורה, ולעולם חייב השופט המקיים דיון בה להימנע במחשבה ובניסוח מקביעות מוחלטות, המתיימרות להכריע את גורל המשפט".(רע"א 160/89 קוטו שירותי מזון בע"מ נ' משכנות ים הרצליה, בע"מ פ"ד מג(1) 579, 582.)עוד נקבע כי:"בחינת סיכויי הההליך נעשית כמובן באופן לכאורי, מבלי לקבוע בדבר ממצאים סופיים. בדונו בתובענה העיקרית רשאי בית המשפט להגיע למסקנות עובדתיות ומשפטיות שונות מאלה שהובאו בהחלטה לסעד זמני"(רע"א 8716/15 אמיליו מימון נ' דוד רייטר (28.12.15), פסקה 23 (.

יישום העקרונות לעיל מצביע לעמדתי על כך שיש לקבל את בקשת המבקשים ובשלב זה אין כל הצדקה למתן עדיפות למשיב 5, אשר קיבל כאמור פסק דין לטובתו בהעדר הגנה, ומבלי שהמבקשים היו צד לאותו הליך.

באשר לסיכויי התביעה, בשים לב לכך שהמבקשים מחזיקים בידיהם הסכמים מקוריים המאשרים לכאורה רכישת חלקים בחלקה על ידי המנוח מיח'איל ממורישי המשיבים 1-3, ובשים לב לכך שבשלב זה אין חולק על כך שהמנוח מיח'איל בנה בית בחלקה וכי המבקשים או מי מהם מתגוררים בבית האמור, ובשים לב לכך שהמשיבים 1-3 לא הגישו תגובה לבקשה, נראה כי כלפי המשיבים 1-3 שהם בעלי הזכויות הרשומים שביחס אליהם מבוקש צו המניעה, המבקשים עומדים בדרישה להוכיח קיומה של תביעה שסיכוייה לכל הפחות אינם מבוטלים.

בכל הנוגע לסיכויי התביעה ביחס לטענות המשיב 5, אני סבור כי לא ניתן לקבל טענת התיישנות מפיו של המשיב 5 שאיננו צד כלל לזכרון הדברים וההסכם הנטען בין המנוח מיח'איל לבין מורישי המשיבים 1-3, וכל עוד לא הועלתה טענה כזו שהינה טענת הגנה דיונית מפי המשיבים 1-3 אין מקום לקבלה מפיו של המשיב 5, בין היתר מהטעם שכל עוד המשיבים 1-3 אינם חולקים על זכויות המנוח מיח'איל ספק אם קיימת טענת התיישנות לאור הלכת "צימבלר".( ע"א 1559/99 שושנה צימבלר נ' רבקה תורג'מן פ"ד נז(5) 49 (2003)).

זאת ועוד, טענות המשיב 5 להתיישנות נכונות באותה מידה גם כלפי תביעתו כנגד המשיבים 1-3 שאף היא לכאורה התיישנה על בסיס אות ן הטענות. כשם שהמשיב 5 לא נדרש להדוף טענות אלו לאחר שהמשיבים 1-3 לא הגישו כתב הגנה, כך המשיב 5 אינו יכול להעלותן בנסיבות בהן המשיבים 1-3 אינם מתנגדים לסעד המבוקש.
כמו כן בשלב זה, לא נסתרה טענת המבקשים לפיה נעלמו מהם לאורך השנים העובדות המהוות את עילת התובענה, ובהתאם לא ניתן לשלול טענת "התיישנות שלא מדעת", היכולה לשמש עילה לעצירת מירוץ ההתיישנות.

כך הם פני הדברים גם ביחס לטענות כנגד תביעת המבקשים לביטול פסק הדין שניתן בהעדר הגנה לטובת המשיב 5. על פי הנתונים הראשונים שמונחים בפני בית המשפט, נראה לכאורה כי טענות המבקשים לזכויות בחלקה המבוססות על הסכמים מקוריים בכתב, עדיפות על פני זכותו של המשיב 5, הן בשל העובדה שההסכמים הנטענים נערכו 4 שנים לפני המועד שבו טוען המשיב 5 כי רכש זכויות, והן בשל העובדה שכעולה מכתב התביעה של המשיב 5, הוא אינו יכול להציג הסכם בכתב שעל פיו נרכשו הזכויות על ידו.
בנסיבות אלו, העובדה שהמשיב 5 אוחז בידו פסק-דין לטובתו, אינה צריכה על פניה להעניק למשיב 5 כל יתרון דיוני או מהותי על פני המבקשים, בשים לב לכך שהמבקשים לא היו כלל צד להליך בו ניתן אותו פסק דין , ובהתאם ומבלי לקבוע מסמרות, אינני משוכנע כי המבקשים נדרשים לפעול לביטול פסק הדין בפני הערכאה שנתנה את פסק הדין.

לאור האמור אני סבור כי המבקשים עמדו בדרישה הנוגעת ל"סיכויי התביעה", ולאור עיקרון "מקבילית הכוחות" ובשים לב לעדיפות הלכאורית של טענות המבקשים על פני המשיב 5, המבקשים אינם נדרשים להוכיח כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם באופן מהותי אלא די בכך שהוא יטה במקצת לטובתם.

באשר למאזן הנוחות, במישור העקרוני לא מצאתי הצדקה לכך שדווקא המבקשים שבידם כאמור הסכם בכתב שלפיו אביהם המנוח רכש את זכויותיו בחלקה ממורישי המשיבים 1 – 3 ושטענותיהם לא הוכחשו על ידי המשיבים 1-3 הם שיידרשו לפעול אל מול המשיב 4 להעברת זכויות הרשומות על שמו , למרות שאין להם כל התקשרות עמו, בעוד שהמשיב 5 שבידו כאמור אין כלל הסכם בכתב, ואשר רכש את זכויותיו הנטענות לאחר המנוח מיח'איל, הוא שיהיה זכאי להעביר על שמו ישירות את הזכויות שנותרו רשומות על שם המשיבים 1-3 או מורישיהם, וכאמור לעמדתי פסק הדין שבידי המשיב 5 אינו מקנה לו כל יתרון כלפי המבקשים.

בנוסף, המשיב 5 לא הציג קושי ממשי כלשהו המונע ממנו לפעול לרישום זכויותיו בדרך של העברת זכויות מהמשיב 4 אליו, וכן לא הציג נתונים או מסמכים כלשהם שיתמכו בטענתו בדבר הצורך הדחוף שקיים לו להסדיר את רישום הזכויות על שמו לצורך קבלת היתר בנייה. בנוסף, בשלב זה, אין בידי די נתונים כדי לבטל את החשש שהעלה ב"כ המבקשים ממיסוי עודף באם המבקשים הם ש יחויבו להעביר זכויות מהמשיב 4 אליהם.

סיכומו של דבר, נוכח סיכויי תביעת המבקשים שלא ניתן לבטלם בשלב זה, ועדיפותם הלכאורית על תביעתו של המשיב 5, ונוכח העובדה שהמשיב 5 לא הציג נימוק משכנע מדוע יש להעדיף את זכותו לשריין לטובתו את הזכויות הרשומות על שם המשיבים 1-3 או מורישיהם, על פני זכותם של המבקשים. אני סבור כי גם מאזן הנוחות נוטה לטובתם של המבקשים, גם אם לא באופן מהותי, עדיין באופן המצדיק העתרות לבקשתם.

לפיכך ולאור כל האמור לעיל, אני מורה כי צו המניעה הזמני שניתן על ידי ביום 9/11/21, יוותר על כנו עד למתן החלטה אחרת.

אני מחייב את המשיב 5, שהתנגד לבקשה, בהוצאות הבקשה בסכום של 3 ,000 ₪ ואולם המשיב 5 אינו נדרש לשלם בפועל את הסכום האמור כעת, אלא החיוב האמור יתווסף לכל חיוב הוצאות שייקבע, אם ייקבע, לטובת המבקשים בהליך העיקרי או יקוזז מכל חיוב הוצאות שייקבע, אם ייקבע, לחובת המבקשים בהליך העיקרי.

ניתנה היום, י"ג טבת תשפ"ב, 17 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: מרזוק ג'וזין
נתבע: יוסף קסיס
שופט :
עורכי דין: