ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עמותת נר דוד נגד לילה מוכתר :

לפני כבוד השופטת נאוה ברוורמן

התובעת:

עמותת נר דוד (ע"ר 580551133)

ב"כ: עו"ד דוד שטיין

נגד

הנתבעים:

  1. לילה מוכתר
  2. מאיר מוכתר

ב"כ: עוה"ד יוסף אופיר ו/או יואב דקל

פסק דין

מונחת בפניי תביעה כספית על סך של 167,062 ₪, שעניינה בהסכם שכירות.

רקע:

התובעת עמותת נר דוד (להלן: "העמותה" ו/או " התובעת"), הינה עמותה המפעילה גנים ומעונות ברחבי הארץ.

לילה מוכתר, נתבעת 1, יחד עם מאיר מוכתר, נתבע 2, שניהם בעלי זכויות בנכס של דירה בת 5 חד רים הנמצאת ברחוב הבנים 9 בחולון (להלן: "הנתבעת"; "הנתבע"; ה "נתבעים"; "המושכר" ו/או "הדיר ה"; בהתאמה).

בין העמותה לנתבעים, נחתם הסכם שכירות בחודש יוני 2014 (להלן: " ההסכם").

תקופת השכירות הינה לתקופה קצובה, המתחילה ביום 01.06.2014 ומסתיימת ביום 31.08.2015.

אקדים ואומר, שלטענת התובעת ביום 15.01.2015 פינתה את המושכר כליל, והשיבה לנתבעים את הדירה צבועה ונקייה במעמד פיזי מול הנתבעים, ושבמעמד זה נמסר ל נתבעים מפתח הדירה ( ראו סעיף 14 לכתב התביעה).

בהקשר זה טוענים הנתבעים שהתובעת לא הודיעה על עזיבת הנכס, ושבחודש מאי 2015 תפסו הנתבעים את החזקה בנכס שהוא הרוס, ועל כן נאלצו לשפץ את הדירה במשך שלושה חודשים.

מכל מקום, דמי השכירות בגין כל תקופת השכירות נקבע על סך של 122,500 ₪, קרי 8,500 ₪ עבור כל חודש שכירות , והוסכם ש- 5,000 ₪ ישולמו לאדריכלית בטי (להלן: "האדריכלית"), על מנת שזו תכשיר את השימוש החורג .

ביום 08.07.2014 שילמה העמותה לנתבעים, באמצעות העברה בנקאית, סך של 122,500 ₪.

מטרת השכירות הוגדרה בין הצדדים "למגורים בלבד ו/או לכל מטרה חוקית אחרת, ובלבד שנתקבלו כל האישורים הנדרשים לכך על פי כל דין ובכפוף להסכמת המשכיר. סעיף זה, הינו סעיף יסודי לחוזה".

על מנת שלא נמצא חסרים, בשנת 2011 השכירו הנתבעים את הדירה לה"ה דוד ואלינור מור יוסף (להלן: "מור יוסף"; "ההסכם עם מור יוסף"; בהתאמה).

ביום 20.05.2012 הוארך הסכם השכירות עם מור יוסף לשנה נוספת, ונחתם בין הצדדים הסכם שכירות חדש, כאשר תקופת השכירות הסתיימה ביום 31.05.2013.

יצוין, כי לבקשת מור יוסף, בסמוך לתקופת השכירות השנייה, הסכימו הנתבעים שיהיה משפחתון בדירה.

ביום 01.12.2012 נחתם בין מור יוסף לעמותה ו/או מי מטעמה הסכם שכותרתו "הסכם ניהול והפעלה" (להלן: "הסכם ניהול והפעלה"). במסגרת הסכם זה, רכשה העמותה את זכויות הניהול והפעלת המשפחתון.

תמורת זכויות הפעלת המשפחתון, שילמה העמותה ו/או מי מטעמה למור יוסף סך של 180,000 ₪.

להשלמת התמונה, ביום 13.05.2013 נחתם הסכם שכירות עם הגב' שרית ארפי לתקופה של שנה החל מיום 01.06.2013 ועד ליום 31.05.2014 (להלן: "הגב' ארפי"; ההסכם עם הגב' ארפי", בהתאמה).

בהקשר זה יובהר כי אביה של הגב' ארפי, הינו מר ניסים בריח (להלן: "מר בריח").

ביום 09.01.2014 הוגש כתב אישום כנגד הנתבעים, מור יוסף והגב' ארפי בגין שימוש בבית מגורים לגן ילדים.

כעולה מכתב התביעה, לשיטת התובעת, הסכימו הנתבעים, כי העמותה תמשיך להפעיל במקום מעון, תוך הבנה כי העמותה תפעל להגשת בקשה לשימוש חורג, ככל שיידרש שימוש חורג למעון, בהתאמה למושכר.

העמותה טוענת, כי השקיעה סכומים ניכרים, על מנת להכשיר את המקום לצרכי מעון.

כמו כן, טוענת, כי נוכח מיעוט מספר הילדים במעון, הובהר לה, כי אין צורך בבקשת שימוש חורג. אולם, ככל שיידרש בעתיד, הם יפנו להגיש בקשה לשימוש חורג.

טוענת העמותה, שכאשר הגישה בקשה לשימוש חורג, הובהר לה, כי הנתבעים הסתירו כי קיימת עבירת בניה במושכר, בכך שנבנה מחסן ( להלן: "המחסן"), ועל כן, הוועדה המקומית לתכנון ובניה (להלן: "הוועדה"), מסרבת לדון בבקשה לשימוש חורג.

זאת ועוד, טוענת התובעת, שעת שפנתה לנתבעים כדי להסדיר את חריגת הבניה, שהוסתרה, או להרסה, סירבו הנתבעים לעשות כן.

לאור האמור, הודיעה העמותה לנתבעים, על ביטול ההסכם, ולשיטתה, נוכח ההפרה של ההסכם, ביום 15.01.2015 פינתה את המושכר כליל.

העמותה מתארת כי פנתה לנתבעים, על מנת לקבל השבה בגין חודשים שנמנע ממנה להמשיך להיות במושכר. תחילה, הסכימו הנתבעים להשיב באופן חלקי סך של 40,000 ₪, אולם, כעבור מספר ימים, סירבו לעשות כן.

העמותה טוענת, כי הנתבעים הפרו את ההסכם באופן שבו לא ציינו כי במושכר קיימים עבירות בנייה. מה גם , שהוסכם, שככל שידרשו אישורים להכשרת "כל מטרה חוקית אחרת", הנתבעים ישתפו עמה פעולה.

יוצא אפוא, שהנתבעים העמידו את התובעת בסכנה של הגשת כתב אישום, בשל חוסר יכולת לעשות שימוש בנכס למטרות להן שכרה אותו.

יתרה מכך, טוענת העמותה, כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב ולא גילו לתובעת את המידע בדבר חריגות הבניה שבמושכר.

אשר על כן, מבקשת העמותה להשיב לידיה את דמי השכירות ששולמו מראש בסך של 122,500 ₪ וכן, את הוצאותיה בסך של 29,562 ₪ ואף טוענת, שיש לחייב את הנתבעים בגין עוגמת נפש ופגיעה בשם הטוב של העמותה, מאחר ונאלצה לעזוב את המבנה, לחפש מבנה חלופי שיתאים לגן ילדים וזאת באמצע שנת לימודים; בגין רכיב זה, עותרת לסך של 15,000 ₪.

מנגד, הנתבעים מכחישים את טענות העמותה.

הנתבעים מדגישים כי ההסכם עם מור יוסף היה למטרת מגורים בלבד, הגם שנקבע שהשוכר מתחייב שלא לעשות כל שינוי במושכר ללא הסכמת הנתבעים מראש ובכתב.
הנתבעים מתארים כי מור יוסף ב יקש לקיים משפחתון במושכר, הצדדים ניגשו לעירייה ושם נאמר להם, כי ניתן להחזיק במושכר עד 13 ילדים בסך הכל במסגרת של "משפחתון". ככל שמספר הילדים הינו עד 13, אז לא נדרשת כל הסכמה ואישור מצד העירייה.

ביום 01.12.2012, נחתם הסכם בין מור יוסף לבין העמותה, שכותרתו "הסכם ניהול הפעלה", בו למעשה, העבירו מור יוסף את המושכר לתובעת ו/או למי מטעמה ו/או לגב' ארפי , או לאביה - מר בריח . בהסכם זה, העביר למעשה מור יוסף את החזקה במושכר בתמורה לסך של 180,000 ₪, כשבהסכם זה, מעבירים מור יוסף לתובעת גן ילדים על כל תכולתו.

הנתבעים טוענים שכלל לא ידעו על ההסכם עם מור יוסף, ורק בשנת 2013, נודע ל הם, כי מור יוסף עזב את המושכר והגב' ארפי, מחזיקה בו, מנהלת עסק של מעון , וזאת ללא ידיעתם וללא אישורם.

לטענת הנתבעים, ההסכם בין מור יוסף לעמותה, ניתק את הקשר שבין התובעת לבין הנתבעים, בכל הקשור לטענות התובעת, כלפיהם.

ועוד, לשיטת הנתבעים, בהסכמי השכירות נרשם כי מטרת השימוש במושכר הינו למגורים בלבד, אולם סוכם בעל-פה כי יופעל משפחתון במושכר, אך לא מעון.

לשיטת הנתבעים, היה על התובעת לדעת מהו מצב המושכר, לבטח ממור יוסף.

מעבר לאמור, מדגישים הנתבעים כי העירייה הסכימה לבקשת התובעת לשימוש חורג, אולם הדבר הותנה בבניית ממ"ד.

תחילה, הנתבעים לא הסכימו לכך, אולם לאחר מכן הסכימו, בתנאי שכל ההוצאות יהיו על התובעת.

השאלה המרכזית הדורשת הכרעה – האם הנתבעים הפרו את ההסכם ו/או את ההסכם בעל-פה, הנטען; האם יש להורות לנתבעים להשיב לתובעת את מלוא התמורה עבור דמי השכירות, בתוספת נזקים נטענים, או שיש להורות על השבה חלקית?

שאלה זו, מטבע הדברים מעוררת שאלות נוספות – מתי עזבה התובעת את הנכס; סוגיית הקטנת הנזק.

אקדים ואומר, שלאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, שמעתי את טענות הצדדים, את העדויות ועיינתי בראיות, נחה דעתי לדחות את התביעה, ולהלן נימוקיי.

במסגרת ההליך נשמעו העדויות, והוגשו הראיות. מטעם התובעת העיד מר בריח, הגב' ארפי , ומר יצחק קסקס שטען כי ביצע עבודות במושכר (להלן: "מר קסקס").
מטעם הנתבעים, העידה הנתבעת.

הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב, והתובעת ויתרה על הגשת סיכומי תשובה.

בתמצית טענות התובעת:

הנתבעת מודה שלאחר חתימת ההסכם, היו הסכמות מפורשות של הנתבעים בעל פה, הסכמות המשנות ומוסיפות להסכם, הסכמות המאוחרות להסכם החתום.

הנתבעים התחייבו לסייע לתובעת לקבל היתר לניהול גן ילדים.

התובעת השקיעה כספים רבים בהתאמת המושכר לגן הילדים, ואז כשהושקעו כספים רבים על ידי התובעת, סירבו הנתבעים לעמוד בהתחייבותם ולסייע לה בקבלת ההיתר. כמו כן, הנתבעים קיבלו את כל דמי השכירות במזומן מראש, סירבו להשיב את דמי השכירות לתובעת שרצתה לצאת מהמושכר, בשל סירוב הנתבעים לסייע בקבלת ההיתר.

מתברר, שהנתבע הוא הגורם לנתבעת להתכחש להסכמותיה עם התובעת. הנתבעת הודתה שאכן הסכימה לסייע בהוצאת ההיתר רק בתנאי שלא תידרש לשלם דבר. הנתבעת שינתה את הסכמתה, הסכמה שעליה הסתמכה התובעת ונכנסה להוצאות מרובות להתאמת המושכר. כאשר נדרשה הנתבעת להרוס את המחסן ולהציב ממ"ד, סירבה לדבר שהסכימה לו קודם.

במועד חתימת ההסכם, כבר היה כתוב ומודפס בהסכם שערך עו"ד מטעם הנתבעים, שהנתבעים יקבלו 122,500 ₪ ולא 127,500 ₪ שהם סך דמי השכירות המוסכמים, שכן, 5,000 ₪ ישולמו לאדריכלית שתערוך את התוכניות לקבלת היתר לגן.

הנתבעים פעלו בחוסר תום לב קיצוני. לאחר שקיבלו את מלוא דמי השכירות, סירבו לסייע בהריסת המחסן שנבנה ללא היתר, ללא הצבת הממ"ד.

הנתבעים לא ציינו שהמחסן ללא היתר ובחריגת בנייה. ברור הוא, שללא תיקון החריגה מהיתר, לא ניתן לקבל את ההיתר המבוקש לניהול הגן, ובהקשר זה, הנתבעים נהגו בחוסר תום לב קיצוני. הנתבעים סיכלו את קבלת ההיתר המיוחל.

במצב דברים זה, הודיעה התובעת לנתבעים, שעל מנת להקטין את נזקיה, היא נאלצת לחפש מבנה חלופי ולעזוב באמצע שנת הלימודים את המושכר. וזאת, בשל הפרת ההסכם מצד הנתבעים וסירובם להרוס את מה ש נבנה ללא היתר.

לא יכול להיות שהנתבעים יסרבו לתקן עבירה שביצעו, כאשר הדבר נדרש לצורך קיום התחייבות שנתנו בהסכם שכרתו. בפועל, יוצא, שהנתבעים נהנים מפירות עבירה שביצעו.

התובעת פינתה את המושכר ביום 15.01.2015, כאשר המושכר צבוע ונקי.

התובעת ביקשה מהנתבעים לקבל השבה בגין החודשים שנמנע ממנה שימוש בנכס. תחילה, הייתה נכונות מצדם להשיב 40,000 ₪, אולם, כעבור מספר ימים חזרו בהם.

הנתבעים הפרו את ההסכם, כאשר מחד קיימות עבירות בנייה, וכאשר התחייבו שיסייעו בקבלת היתר חוקי, אך לאחר מכן סירבו לתקן את עבירת הבני יה. בנסיבות אלה, קמה לתובעת הזכות לדרוש ביטול והשבה.

לחילופין, הואיל ודמי השכירות הם 8,500 ₪, חייבים הנתבעים לתובעת השבה בסך של 51,000 ₪ בגין 6 חודשים, קרי, מיום 15.12.2014, שהינו יום סירוב הנתבעים לעמוד בדרישות העירייה, ועד למועד סיום ההסכם.

בתמצית טענות הנתבעים:

יובהר, כי הדירה מעולם לא הושכרה למטרת ניהול גן ילדים ומעון. לכל היותר, ולבקשת מור יוסף, הופעל בדירה משפחתון אשר לא הצריך אישורים מיוחדים, מאחר ומספר הילדים ששהו בו לא עלה על 13.

הנתבעים ומור יוסף ניגשו יחד לעירייה, שם נאמר, כי ניתן לקיים משפחתון בדירה ובתנאי שמספר הילדים במשפחתון לא יעלה על 13. לאור האמור, הנתבעים נתנו הסכמתם למור יוסף לקיים משפחתון בדירה.

מאחורי גבם של הנתבעים, ומבלי שניתנה לתובעת כל רשות לעשות כפי שעשתה, נחתם הסכם ניהול הפעלה בין מור יוסף לבין התובעת. מעיון ב"הסכם ניהול הפעלה", עולה, כי באחריות התובעת לקבל את כל הרישיונות וההיתרים הנדרשים לצורך הפעלת גן. מנגד, התחייבו מור יוסף להציג אישור בדבר שימוש חורג. כבר בשלב הזה, ניתן לראות, כי מור יוסף והתובעת התחייבו זה כלפי זו, להסדיר את כל ענייני הרישיונות וההיתרים, לרבות השימוש החורג הנעשה בדירה.

התובעת, שילמה תמורת זכויות הפעלת המשפחתון למור יוסף סך של 180,000 ₪, וכעת, בחוסר תום לב ובתסכולה , מבקשת להיפרע מן הנתבעים.

לא זו אף זו, התובעת לא טרחה לזמן ולהעיד את מור יוסף מסיבות לא ברורות, ואף לא טרחה לזמן ולהעיד את האדריכלית.

התובעת הכירה היטב את כל מערכת החוזים שנחתמו הן עם מור יוסף והן עמה, השכירה את הדירה AS IS, הצהירה כי ראתה ובדקה את הדירה ושאין לה כל טענה ביחס למצבה הפיזי ו/או המשפטי.

ביחס לטענת התובעת שבהתאם לסעיף 4 להסכם מחודש יוני 2014, ניתנה לה האפשרות להשכיר את הדירה "לכל מטרה חוקית אחרת", הרי, שהדבר הותנה בהסכמת הנתבעים, שכן, הנתבעים לא מחויבים לאפשר לתובעת לשכור את הדירה למטרות נוספות, אם הדבר כרוך בהוצאות שיושתו על גב הנתבעים. מה גם, שהתובעת סירבה לשאת בהוצאות אלה.

במחצית הראשונה של שנת 2013, נודע לנתבעים לראשונה, שמור יוסף עזבו את המושכר ושהגב' ארפי מחזיקה בדירה , ומנהלת מעון וגן ילדים ללא ידיעתם ואישורם.

לאור האמור, ביקשו הנתבעים מגב' ארפי, לפנות את הדירה, אולם, זו הפצירה בנתבעים להמשיך ולהשכיר לה את הדירה, מאחר ומדובר בעיצומה של שנת לימודים. לפיכך, ביום 13.05.2013, נענו הנתבעים לבקשתה של הגב' ארפי וחתמו על הסכם שכירות.

יודגש, גם בהסכם זה, נקבע מפורשות שמטרת השכירות הינה למגורים בלבד.

אין ספק, שהגב' ארפי ידעה במועד חתימת ההסכם, שלא ניתן להפעיל בדירה גן ילדים או מעון.

הנתבעים מסרבים לשאת בהוצאות הכרוכות בקבלת היתר להפעלת גן ילדים, מאחר ולא הייתה להם כל כוונה להשקיע כספים לצורך קבלת שימוש חורג לדירה. מאז ומתמיד, הושכרה הדירה במצבה כמו שהיא למטרת מגורים, ומעולם לא התחייבו הנתבעים בפני שוכר כזה או אחר, להשקיע כספים הנוגעים למצבה התכנוני ולשימוש שניתן לעשות בדירה.

הנתבעים נתנו הסכמתם להפעלת משפחתון, אולם, התובעת לא הסתפקה בכך וחתרה להפעיל בדירה מעון ילדים, אשר מצריך אישורים מהעירייה. הנתבעים לא התנגדו לכך, אך הבהירו לנציגי התובעים בעל פה, כי כל עוד לא יידרשו לעשות פעולה אקטיבית, או להוציא כספים מכיסם, לא יתנגדו לכך.

דיון והכרעה

כפי שהובא כבר בפתח הדברים, השאלות הדורש ות הכרעה – האם הנתבעים הפרו את ההסכם ו/או את ההסכם בעל-פה, הנטען; האם יש להורות לנתבעים להשיב לתובעת את מלוא התמורה עבור דמי השכירות, בתוספת נזקים נטענים, או שיש להורות על השבה חלקית?

שאלה זו, מעוררת שאלות נוספות – מתי עזבה התובעת את הנכס; סוגיית הקטנת הנזק.
ברי הוא שיש לבחון את השאלות שמתעוררות בראי ההסכם, ההליך והפסיקה הנוהגת.

אקדים ואומר, שלאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, שמעתי את טענות הצדדים, את העדויות ועיינתי בראיות, נחה דעתי לדחות את התביעה, ו אבאר.

האם הנתבעים הפרו את ההסכם ו/או ההסכם בעל-פה עם התובעת:

לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ועיינתי בכל אשר הובא בפניי השתכנעתי כי הנתבעים לא הפרו את ההסכם עם התובעת.

אין חולק כי בחודש יוני 2014 נחתם הסכם בין התובעת לנתבעת (נספח א לתצהיר התובעת), אך יש חולק האם הנתבעים הפרו את ההסכם כנטען, בכך שלא קיימו את הבטחתם בעל-פה לסייע לתובעת להוציא היתר לשימוש חורג, ובכך שלא גילו, לכאורה, לתובעת כי בדירה ישנה עבירת בנייה.

אין חולק כי חוזה יכול אפוא להיעשות בעל-פה, בכתב או בצורה אחרת.

חוזה בעל-פה הינו תוצאת הצעה וקיבול שנעשו באמצעות דיבור, יפים לענייננו הדברים שנאמרו על-ידי פרופ' גבריאלה שלו בספרה דיני חוזים, מהדורה שנייה עמ' 277:

"בפתיחת נתיב לעשיית חוזים בעל-פה טמונה תשובה לטעות השגורה אצל הדיוטות, שלפיה בהעדר כתב אין חוזה. גם סיכום דברים בעל-פה, ואפילו בעניינים מסובכים, רציניים ויקרים, יכול שיחשב כחוזה מחייב... מובן שיש להוכיח חוזה בעל-פה בראיות מספיקות, ובהעדרו של מסמך כתוב עשויה הוכחת חוזה בעל-פה לעורר קשיים. אולם שאלות אלו עניינן בתחום דיני הראיות ולא בתחום המהותי של דיני-החוזים".

ללמדך - אין חולק כי הסכם בעל-פה, הינו ככל הסכם, אך בענייננו, יש חולק האם נכרת הסכם בעל-פה בין הצדדים, אם לאו.

לשיטת התובעת, הנתבעת התחייבה לסייע לתובעת להוציא היתר לשימוש חורג, אולם בחרה שלא להרוס את המחסן, ולא להשתתף בהוצאות, ועל כן לא ניתן היה להוציא היתר לשימוש חורג.

מנגד, טוענים הנתבעים, ובעיקר הנתבעת, כי הסכימה לסייע לתובעת להוציא הית ר לשימוש חורג, אולם לא הסכימה להשתתף באגורה שחוקה.

מר בריח העיד כי היה מוכן לשלם את ההוצאות על מנת להוציא היתר לשימוש חורג, אך הנתבעת סירבה להרוס את המחסן (עמ' 8 לפרוטוקול שורות 21-24).

הגב' ארפי העידה:

"כשפנינו לבטי ושאלנו מה קורה כי לא ניכנס למקום שאין לנו אפשרות להתרחב, גם לילי ו גם בטי וגם מור יוסף אמרו שלא אדאג וזה בטיפול העירייה ויהיה שימוש חורג והכל בסדר.
על סמך הדברים של לילי, בטי ומור יוסף.
לשאלת בית המשפט, איפה בטי ומור יוסף שיאששו את מה שאת אומרת? אני משיבה שאם בטי היתה פה זה היה פותר את המחלוקת. היתה לנו עו"ד שנפטרה שטיפלה בכל התיק".

(עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 7-13; ראו גם תמלול שהוצג, שיחה עם בטי, נספח ז' לתצהיר התובעים).

התובעת לא זימנה את בטי ולא את מור יוסף, ומיותר לציין כי הדבר עומד לה, לרועץ; כידוע, ההלכה הפסוקה כבר הטעימה לא אחת כי בעל דין, אשר נמנע מלהביא ראיות או עדויות שהיה בהן כדי לתמוך בגרסתו, קמה הנחה לרעתו כי לא היה בעדויות או בראיות כדי לסייע לו בהוכחת טענותיו (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתיתיהו ואח', פ"ד מה (4) 651 (1991); ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד (4) 595, (1990); וע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג, פ"ד מז (2) 605 (1993)).

הנתבעת העידה כי מר בריח שילם למור יוסף 180,000 ₪, וזה האחרון הבטיח למר בריח כי יטפל בכל האישורים על מנת להסדיר ולהכשיר את הדירה למעון. לטענתה, היא לא הבטיחה דבר, ובטח לא הייתה מוכנה לשאת בעלויות, ואמר ה:

"מר בריח התקשר אלי ואמר ששילם 180,000 ₪ ואני רוצה בחזרה ושאלתי אותו למה לא באת אליי, אתה מפעיל גן ולא בא אליי, הוא הבטיח לי ואמרתי לו שאני לא הבטחתי לך כלום, אתה רוצה אני אעזור, תבואי לעירייה...
[...]
שרית הגיעה אליי ואמרה לי שאנחנו צריכים להיפגש כי ההורים מבקשים שיהיה ממ"ד בבית ותצטרכי להרוס חדר ומחסן. המחסן קטן וזה לא מספיק וצריך גם להרוס חדר ואמרתי שאני לא מוכנה להרוס ברגע שמגיע למצב כזה ואשתדל לעזור והיא אמרה לי שזה עולה 120,000 ₪ המקלט ואמרתי שאני לא מוכנה להשתתף ולא להרוס, מצדי שיעזבו עכשיו בתנאי שהיא תביא לי דיירים חילופיים והבטיחה לי ואמרה לי לא להשכיר את הדירה עד שתעזור לי.
היא טענה שהביאה כמה אנשים לראות את הדירה ולא התאים להם. מבחינתי, החוזה תקף ואני עובדת לפי חוזה ולא נגעתי בדירה והלכתי לראות דירה הרוסה לגמריי. אמרתי לה שברגע שמגיע ל- 120,000 ₪, אני לא משתתפת, עשית חוזה עם מור דוד, שילמת לו 180,000 ₪ ותקחי ממנו.
לשאלת בית המשפט, אם זה היה 50,000 ₪ היית משתתפת? אני משיבה שלא, לא הייתי משתתפת. אני מוכנה לעזור לך במה שיש, אישורים וכו'. היא אמרה לי שהעמותה משתתפת ואמרה לי שאני צריכה להשתתף בחצי ולא הסכמתי. על זה נפל הדבר".
(עמ' 15 לפרוטוקול שורות 6-28).

דומני, שלא ניתן לקבוע כי הנתבעת הבטיחה להרוס את המחסן, ולהשתתף בהוצאות על מנת להוציא הית ר לשימוש חורג. כן ניתן לומר כי הנתבעת הסכימה לסייע לתובעת להוצאת ההיתר.

לא זו אף זו, התובעת הצהירה כי היא מכירה את המושכר היטב מכל הבחינות, ושאין לה כל טענה בקשר למצבו הפיזי ו/או משפטי (סעיף 3 להסכם).

וכן, צוין מפורשות, שמטרת השכירות הינה למגורים בלבד ו/או לכל מטרה חוקית אחרת ובלבד שיתקבלו כל האישורים הנדרשים על פי דין, בכפוף להסכמת הנתבעים.

יתרה מכך, בהסכם ניהול הפעלה (נספח ג' לתצהירי הנתבעת), נקבע ב"רחל בתך הקטנה" בסעיף 6.6:

"המוכר יציג אישור שימוש חריג או מה הפעילות שעשה בנושא וכולל אסמכתאות ופרטי האדריכל".

בהקשר זה ראו גם את סעיף 7 להסכם ניהול הפעלה, ששם נקבע כי מור יוסף ידאג לקבל את כל הרישיונות וההיתרים הנדרשים.

ובסעיף 7.2 הוסכם:

"בכל מקרה שבו לא יינתן רישיון או יפקע או לא תתאפשר הפעלת גן עקב סיבות שאינן בשליטת הצדדים להסכם זה, יהיו כל אחד מהצדדים להסכם זה רשאים להביא את ההסכם לסיומו ללא שמי מהצדדים יהא מחויב לפצות את הצד השני".

לדידי, התובעת, או מי מטעמה , ידעו או שהיו אמורים לדעת את הסיכונים שיש בכל הנוגע להוצאת היתר לשימוש חורג בדירה, לשם הפעלת גן ילדים . וכן, עושה רושם שהתובעת דווקא נתנה אמון מלא במור יוסף שיפעל לשימוש חורג במושכר.

לטעמי, התובעת נטלה על עצמה סיכון, ואין לה להלין, אלא על עצמה. הגם, שהייתה אמורה לברר במה כרוך ההליך להוצאת היתר לשימוש חורג, ומהי ההיתכנות.

ביני לביני, נחה דעתי כי הגב' ארפי ידעה במועד חתימת ההסכם, שלא ניתן להפעיל בדירה גן ילדים או מעון.

מעבר לאמור, התובעת חתמה על ההסכם בחודש יוני 2014 (נספח 4 לתצהיר התובעת), למרות שידעה בחודש ינואר 2014, כי הוגש כתב אישום, בגין עבירת בנייה. כלומר – ידעה שיש קושי להפעיל במושכר, כפי שהוא, גן ילדים (ראו נספח ו' לתצהיר התובעים).
בעניין זה העיד מר חורי ואמר:

"אנחנו חידשנו את החוזה על תנאי ועל דעת שאנחנו עושים שימוש חורג".

(עמ' 8 לפרוטוקול שורה 3).

מר חורי שם יהבו בסעיף 4 להסכם, ולשיטתו הנתבעת לא רצתה שירשם בהסכם שמטרת השכירות הינה ל"גן" (שם, שורות 5-6).

סעיף 4 להסכם קובע את מטרת השכירות, ונכתב בזו הלשון:

"מטרת השכירות הנה למגורים בלבד ו/או לכל מטרה חוקית אחרת, ובלבד שנתקבלו כל האישורים הנדרשים לכך על-פי כל דין ובכפוף להסכמת המשכיר. סעיף זה הינו סעיף יסודי לחוזה".

לטעמי, יש היגיון בדברי הנתבעת, לפיהם הנתבעים לא מחויבים לאפשר לתובעת לשכור את הדירה למטרות נוספות, אם הדבר כרוך בהוצאות שיושתו על גבם , ו/או בהתחייבות מטעם הנתבעים להרוס את המחסן. כמו כן, בית המשפט רואה עין בעין את טענות הנתבעים, לפיהן לא ניתן לכפות עליהם לבצע שינויים מבניים בדירה, הכוללים הריסה ובניה של ממ"ד, הגם שבהסכם נקבע מפורשות שכל פעולה, על מנת להכשיר את המושכר "לכל מטרה חוקית אחרת", הינה "בכפוף להסכמת המצהיר". אכן, מדובר בפעולות אקטיביות ויש לציין שגם מהותיות, אשר אין להן ביטוי בהסכם בכתב ואין ראיות כי כך הוסכם בעל-פה. מיותר לציין כי התברר שהדבר כרוך בהוצאות שאינן מבוטלות.

יש גם ליתן את הדעת בקשר עם עדות מר בריח, לפיה התובעת הייתה נושאת בהוצאות שדרשה הועדה לבצע, למעט שכר האדריכלית, בסך של 5,000 ₪. כמו כן, לא הוכח כי התובעת פנתה לנתבעים בעניין, תוך שציינה כי היא שתישא במלוא ההוצאות והנתבעים סרבו (ראו עדות בעמ' 8, שורות 19-29). ראו בעניין זה גם את גרסת הנתבעים בסיכומיהם, מדוע הסכימו לשאת בשכר האדריכלית (סעיפים 29-30 לסיכומי הנתבעים). יש לציין כי לא הוגשו סיכומי תשובה וגרסת הנתבעים נותרה על כנה בעניין.

ודוק - החשוב מכל, יש לזכור כי לא הוכחה הבטחה של הנתבעת להרוס את המחסן, ולהשתתף בהוצאות על מנת להוציא היתר לשימוש חורג.

לאור המקובץ לעיל, לא ראיתי לנכון לקבוע שהנתבעים הפרו את ההסכם עם התובעת, ועל כן אין מקום להורות על ביטול והשבה, בענייננו.

המועד בו עזבה התובעת את המושכר:

בהתאם להסכם, תקופת השכירות הינה לתקופה קצובה, המתחילה ביום 01.06.2014 ומסתיימת ביום 31.08.2015.

לטענת התובעת ביום 15.01.2015 פינתה את המושכר כליל, והשיבה לנתבעים את הדירה צבועה ונקייה במעמד פיזי מול הנתבעים, ושבמעמד זה נמסר לנתבעים מפתח הדירה (סעיף 14 לכתב התביעה) .

מר בריח הצהיר כי הדירה פונתה כליל ביום 15.01.2015, והושבה לנתבעים צבועה ונקיה. אולם הצהיר, שמאחר שהנתבעים לא היו בבית שמו את המפתח מתחת לשטיח דירתם, והודיעו להם שהמפתח שם (סעיפים 28-29 לתצהיר).

וישאל השואל - מהי הגרסה הנכונה של התובעת, האם האמור בכתב התביעה, או בתצהירו של מר בריח?

ועוד, התובעת צירפה את תצהירו של מר קסקס, שזה הצהיר כי שיפץ את הדירה לפני השבתה, וכאשר ביקש להחזיר את המפתחות לנתבעת, ומאחר שזו האחרונה לא הייתה בבית, הניח את המפתחות מתחת לשטיח (סעיפים 4-5 לתצהירו).

עם זאת בחקירתו, שנשאל מתי השיב את המפתחות לא זכר לומר, והעיד: "... לא החזרתי את המפתח. אחרי שסיימתי את השיפוץ, לא היה אף אחד במקום ואמרו לי לשים מתחת לשטיח כי לא היה אף אחד" (עמ' 13 לפרוטוקול שורות 29-30).

מנגד, טוענים הנתבעים שהתובעת לא הודיעה על עזיבת הנכס, ושבחודש מאי 2015 תפסו הנתבעים את החזקה בנכס כשהוא הרוס, ועל כן נאלצו לשפץ את הדירה במשך שלושה חודשים.

הנתבעת מאשרת כי את המפתח לא קיבלה פיזית וש השאירו אותו מתחת לדלת. שנשאלה הנתבעת איך ידעה זאת, השיבה: " הוא התקשר אליי. השכנה אמרה לי" (עמ' 19 לפרוטוקול).

תחילה אפנה לסעיף 9 להסכם הקובע:

"על השוכר לשלם את דמי השכירות בדייקנות ובמועדם, והמשכיר יהיה זכאי לקבלם גם אם הפר השוכר סעיף(ים) מסעיפי חוזה זה וגם אם פינה את המושכר לפני תום תקופת השכירות. סעיף זה הינו סעיף יסודי לחוזה".

לאור האמור, לא ברור מתי, הלכה למעשה, עזבה התובעת את המושכר, עם זאת נחה דעתי כי התובעת השאירה את המפתח מתחת לדלת. הנתבעת אישרה זאת, אך יחד עם זאת לא אצה לה הדרך לקבל את המפתח לידיה. כשנשאלה הנתבעת מתי התברר לה שיש מפתח מתחת לדלת, השיבה: " לקח הרבה זמן" (עמ' 19 לפרוטוקול שורות 30-31).

ועוד, הנתבעת ידעה שהתובעת מבקשת לפנות את המושכר לפני תום המועד הקבוע בהסכם, ואמרה בעדותה שהיא הסכימה לכך, בתנאי שהתובעת תפעל להביא דייר חלופי (עמ' 20 לפרוטוקול שורות 5-6).

התובעת לא הביאה ראיות על מנת לשכנע את בית המשפט כי עשתה ככל לאל ידיה, להקטנת נזקיה ולמציאת שוכר חלופי.

עם זאת, ישאל שוב השואל – האם הנתבעים שקטו על השמרים , הואיל ודמי השכירות היו בידם, כבר מתחילת תקופת השכירות? לא מן הנמנע.

התובעת טענה כי הדירה נמסרה נקייה וצבועה והעיד על כך מר קסקס כי ערך שיפוצים במושכר, וצירף תצהיר (סעיפים 2-3 לתצהירו). עם זאת, לא צורפה כל ראייה תומכת , למשל תמונה שתאשש את הטענה.

יש להוסיף בהקשר זה, כי בעדותו, מר קסקס לא ידע לומר האם היו אסלות ילדים מותקנות והשיב בעניין זה: " לא זוכר". בנוסף, לשאלה מדוע לא צרף קבלות ותמונות של מה שביצע , השיב כי הוא שכיר ואינו עצמאי (עמ' 13, שורות 23-26). עולה אם כן, שהתובעת תומכת טענותיה בעדותו, אולם בית המשפט מוצא כי אין בעדותו די, והיה על התובעת לתמוך טענותיה בראיות חיצוניות.

מנגד, טענו הנתבעים כי הדירה הייתה במצב פיזי ירוד , והיה עליהם לשפץ את הדירה במשך כשלושה חודשים. יצוין, שגם הנתבעים לא הביאו כל ראייה, על מנת לאשש את טענתם.

בנסיבות העניין, לא ניתן לקבוע כיצד הוחזר המושכר לנתבעים.

בהתחשב בכך, כי הסכם השכירות הסתיים ביום 31.08.2015, לאור סעיף 9 להסכם, לפיו המשכיר זכאי לדמי השכירות גם אם פינה את המושכר לפני תום תקופת השכירות; לאור העובדה כי התובעת עזבה את המושכר קודם לכן, לא ראיתי לנכון להורות על השבה כלשהי של דמי השכירות; היה על התובעת למצוא שוכר חלופי, ו בהקשר זה אציין שלא הועלתה כל טענה מטעם התובעת כי הנתבעים ניסו, למשל, להכשיל איתור שוכר חלופי.

לטעמי, היה על התובעת לפעול ולהקטין את נזקיה.

מן הראוי, שהתובעת או מי מטעמה , היו מגיעים להסכמות בדבר עזיבת המושכר, ולמצער , מוסרים את מפתחות הדירה לידי הנתבעים , הלכה למעשה.

ועוד, טענת התובעת כי הנתבעת הסכימה להשיב לידיהם 40,000 ₪, ושלאחר מכן חזרה בה, לא הוכחה.

לאור האמור, לא ראיתי לנכון להשיב חלק מדמי השכירות ששלומו, לתובעת .

סוף דבר

לאור המקובץ לעיל, דין התביעה – דחי יה.

יחד עם זאת, סבורה אני שיש להתחשב בנסיבות תיק זה והשתלשלות העניינים באופן בו: לא נערכה מסירה מסודרת של הדירה; התובעת טוענת שעובד מטעמה הניח את מפתח הדירה מתחת לדלת, ולשיטתה בחודש ינואר; הנתבעים מאשרים שהמפתח הוחזר כך, אך לטענתם קיבלו את החזקה במושכר בחודש מאי, ולא ברור המועד בו הוחזרו המפתחות, ומתי הודיעה התובעת לנתבעים; לאור טענת הנתבעים לפיה המצב הפיזי של הדירה היה ירוד, ועל כן נאלצו לבצע שיפוצים במשך כשלושה חודשים, כך שלא עלה בידם להשכיר את הדירה, לאלתר ( כאמור הטענה לא הוכחה); עם זאת, לא ניתן להתעלם מהעובדה שדמי השכירות היו ביד י הנתבעים כבר מתחילת תקופת השכירות , ו מתעוררת השאלה האם בגין כך הנתבעים שקטו על השמרים; סבורה אני שהן התובעת והן הנתבעים היו צריכים לפעול יחדיו לאיתור שוכר חלופי, ולהקטין את הנזקים. אשר על כן, דומני שבנסיבות אלה, אין לעשות צו להוצאות ולשכ"ט לטובת הנתבעים , ובכך ימצא האיזון בין זכויות הצדדים.

אשר על כן, התביעה נדחית, ללא צו להוצאות ושכ"ט.

המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ג חשוון תשפ"ב, 29 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עמותת נר דוד
נתבע: לילה מוכתר
שופט :
עורכי דין: