ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין וופא אלסרחי נגד הועדה המחוזית לתכנון ובניה :

בפני כבוד ה שופטת יעל ענתבי שרון

מבקשת

וופא אלסרחי
באמצ' ב"כ עו"ד מוחמד עליאן

נגד

משיבה
הועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז ירושלים
באמצ' ב"כ עו"ד אמיר ברק

החלטה

בקשה לביטול צו הריסה מינהלי. המחלוקת העיקרית בה יש להכריע היא האם עניינו של הצו בבנייה חדשה או שמא בשיפוץ של בנייה ותיקה.

עיקרי העובדות
עניינו של הליך זה בבקשה לביטול צו הריסה מינהלי עליו חתם מר משה וולנוביץ', מנהל מחוז ירושלים ברשות לאכיפה במקרקעין (להלן גם: "נותן הצו") ביום 29.9.21 (נספח לבקשה וכן נספח 1 לתגובת המשיבה, להלן: "הצו"), בהתאם לסמכותו לפי סעיף 221(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק").

עניינינו במקרקעין הממוקמים בסווח'רה, ירושלים. בצו תוארו פרטי העבודה האסורה כדלהלן:"בניית תוספת למבנה קיים מפאנל מבודד בשטח של כ-25 מ"ר על גבי קונסטרוקציית ברזל". עוד צוין בצו כי נותן הצו שוכנע ש: "ביום הגשת התצהיר- העבודה האסורה לא הסתיימה". כעולה מ"אישור הדבקת הצו" (נספח לבקשה), הודבק הצו על גבי הקיר החיצוני או דלת של המבנה ביום 30.9.21.

כעולה מדו"ח הפיקוח (נספח 2א לתגובת המשיבה) ביום 5.9.21 גילה מפקח הרשות לאכיפה במקרקעין, מר שמעון אהרון (להלן: " המפקח"), כי בוצעה עבודה אסורה של "תוספת למבנה קיים מפאנל מבודד על קונסטרוקציית ברזל, ללא חיבורי חשמל בפנים, ללא אינסטלציה, ללא אסלה, לא הסתיימה הרכבת מטבח".

ביום 5.9.21 חתם המפקח על תצהיר (נספח 3 לתגובת המשיבה), בו ציין ביחס לפרטי העבודה האסורה כי מדובר ב- " בניית תוספת למבנה קיים מפאנל מבודד בשטח כ- 25 מ"ר על גבי קונסטרוקציית ברזל". ביום 19.9.21 התקיימה התייעצות עם סגנית היועמ"ש של רשות האכיפה (ראה נספח 4 לתגובת המשיבה) וביום 29.9.21 - עם מתכננת המחוז (ראה נספח 5 לתגובה).

המחלוקת
אין חולק בין הצדדים כי במקרקעין ניצב מבנה רחב קיים (ראה תצ"א מיום 7.7.21, נספח 2ב לתגובת המשיבה, שם ניתן להבחין מימין באותו מבנה רחב). אין גם מחלוקת, כי למבנה זה נבנתה בעבר תוספת בניה, בה ניתן להבחין משמאל למבנה העיקרי – מסומן בעיגול בנספח ב2 (להלן: "התוספת הראשונה"). המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה האם נבנתה תוספת לתוספת הראשונה, כטענת המשיבה, שהיא בחזקת בניה חדשה, או שמא התוספת הראשונה שופצה מבלי שהתבצעה בניה חדשה וללא שינוי הקונטור, כטענת המבקשת. ככל שאכן קיימת בניה חדשה המהווה תוספת לזו הראשונה, קיימת מחלוקת נוספת בשאלה האם ניתן להבחין בין שטח התוספת הראשונה לשטח התוספת החדשה (השנייה), באופן המאפשר הוצאת צו הריסה מינהלי ביחס לתוספת השניה בלבד.

דיון והכרעה
כבר עתה אקדים ואציין כי לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את הצדדים במהלך הדיון שהתקיים לפני, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להדחות. להלן נימוקיי.

סעיף 221 לחוק קובע כדלהלן:
"ראה מנהל היחידה הארצית לאכיפה, יושב ראש ועדה מקומית או מהנדס הוועדה, על יסוד תצהיר שהגיש לו מפקח כאמור בסעיף קטן (ב), כי בוצעה עבודה אסורה, רשאי הוא לצוות בכתב על הריסת העבודה האסורה (בפרק זה – צו הריסה מינהלי), ובלבד שבמועד הגשת התצהיר לא הסתיימה העבודה האסורה או שלא חלפו יותר משישה חודשים מיום שהסתיימה, ולעניין עבודה אסורה לגבי בית מגורים – בית המגורים לא אוכלס או שלא חלפו יותר מ-30 ימים מהיום שאוכלס; צו הריסה מינהלי יכול שיכלול גם הוראות בדבר הפסקת שימוש אסור".

יצויין שבהוראת סעיף 229 לחוק נקבעה הוראה מיוחדת ומצמצמת לענין היקף שיקול דעת בית המשפט בדיון בבקשה, שלפיה "לא יבטל בית המשפט צו מינהלי אלא אם כן הוכח לו שהעבודה או השימוש בוצעו כדין או שלא התקיימו הדרישות למתן הצו כאמור בסימן זה, או אם שוכנע כי נפל בצו פגם חמור שבשלו יש לבטל את הצו".

עם זאת ובהתאם להלכה הפסוקה, ניתן להעלות טענות נגד חוקיות הצו ובהן גם טענות במישור המשפט המינהלי המצדיקות זאת, "ובלבד שמדובר בפגמים חמורים העושים את הצו לבטל מעיקרו".

יש להוסיף, כי תכלית צו ההריסה היא לאפשר אכיפה מהירה נגד בנייה חדשה המצויה בעיצומה. בכך ביקש המחוקק לאפשר התמודדות זריזה ומעשית של רשויות המינהל עם תופעת הבניה הבלתי חוקית ולמנוע קביעת "עובדות בשטח" (רע"פ 8655/13 מדינת ישראל נ' עמאר חג' יחיא [פורסם בנבו], 14.6.2015) , רע"פ 5205/07 תכפור נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים [ פורסם בנבו], 05.09.2007).

לפיכך, כאשר מדובר במבנה קיים שהוא בבחינת עובדה מוגמרת, אין מקום לעשות שימוש בהליך של צו הריסה מינהלי. בהקשר זה נפסק, כי כאשר מדובר במבנה הניצב על תילו שנים רבות ומבוצעות בו עבודות שיפוץ בלבד, אין זה מידתי לנקוט בהליך של צו הריסה מינהלי. במקרה מסוג זה, נכון לפנות לדרך המלך שהיא הגשת כתב אישום (ראה: ע"פ (מחוזי י-ם) 14126-03-17 חלילה נ' מדינת ישראל, [פורסם ב"נבו"], 26.3.17).

נבחן אפוא את נסיבות המקרה דנן.

האם מדובר בבנייה חדשה או בשיפוץ ללא שינוי הקונטור הקיים?

המפקח העיד כי השווה בין שני תצלומי אוויר (תצא"ות). האחד מיום 7.7.21 והשני מיום 3.9.21 וכך הבחין בקיומה של תוספת חדשה (ראה פרוט' עמ' 28-31). אכן, עיון בתצ"א מיום 7.7.21 מלמד על קיומה של תוספת למבנה, המסומנת בעיגול (להלן: "התוספת הישנה" ראה נספח 2ב לתגובת המשיבה). לעומת זאת, תצלום אוויר מיום 3.9.21 (צורף גם הוא במסגרת נספח 2ב לתגובת המשיבה), מעיד על הרחבת התוספת הישנה (מסומן בעיגול אדום). המפקח העיד כי השווה בין שני תצלומי אוויר אלה , ערך "עיגון" של תצלום על פני תצלום וכך גם למד על שטח התוספת החדשה. למעשה, די בתצלומי האוויר שצורפו על מנת ללמוד כי אכן התוספת ה ראושנה הורחבה, קל וחומר לאחר שנשמעה בנדון עדות מהימנה של המפקח אשר העיד על השוואת התצאו"ת, ואין לקבל את טענת המבקשת כי מדובר בשיפוץ בלבד. גם בעין בלתי מקצועית ברור מתצלומי האוויר כי שטח התוספת ה ראשונה הורחב באופן בו נבנתה לה תוספת והוצב גג אחד על שטח התוספת הראשונה והחדשה גם יחד, באופן שלמעשה נותרה יחידה אחת שלמה. טענת המבקשת, בהקשר זה, כי מדובר בשיפוץ בלבד ללא שינוי קונטור- נסתרת מאליה מעיון בתצלומי האוויר.

המפקח העיד כי ביום 5.9.21 ביקר במקום וראה כי "העבודות היו בעיצומן וטרם הסתיימו. חומרי בניין ראיתי. גם ראיתי שהחלק החדש טרם חובר לחשמל. היו כל מיני עבודות של אינסטלציה וכו'... לא הסתיימו. באתר עצמו היו חומרי בנייה" (עמ' 5 לפרוט' שורות 22-24). עדות זו לא נסתרה או הופרכה בחקירתו הנגדית. לפיכך, נחה דעתי כי אכן במועד הגשת התצהיר בניית התוספת החדשה טרם נסתיימה.

שאלה אחרת היא האם ניתן להבחין בין שטח התוספת הראשונה לשנייה באופן המאפשר ביצוע צו ההריסה המינהלי רק ביחס לתוספת השניה, כמצוין בצו, בהינתן כי לאחר בניית התוספת נוצר מבנה אחד עם גג המכסה את שטחו הכולל.

בהקשר זה העיד המפקח כי לאחר שבחן את תצלומי האוויר, ביצע עיגון של האחד על פני השני ובהתאם חישב את שטח התוספת השניה כ- 25 מ"ר- 5*5 (ראה עמ' 6 שורה 31, עמ' 7 שורות 3, 19,32). עדות זו גם נתמכה בשרטוט שהוצג על גבי התצ"א הרלוונטית מיום 3.9.21 (ראה מוצג מ/2) שערך המפקח. מנגד, המבקשת לא הביאה כל מדידה סותרת שיש בה כדי ללמד כי השטח שמדד המפקח ביחס לתוספת השנייה אינו נכון. נראה כי בנקל יכולה הייתה המבקשת להציג מדידה כזו לתמיכה בטענתה כי שרטוט ומדידת המפקח אינם משקפים את המציאות (במיוחד לאור טענתה כי שטח התוספת בכללותו הוא 18 מ"ר- ראה בסיכומיה , עמ' 10 שורה 22) אולם זאת לא עשתה- ויש לזקוף זאת לחובתה.

לטובת המשיבה עומדת חזקת תקינות המעשה המינהלי (ראה: רע"פ 1088/86 סברי חסן מחמוד ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הגליל המזרחי, פ"ד מד(2) 417, 419 (1990); רע"פ 9174/08 גבריאל פרץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (16.11.2008); רע"פ 2958/13 תייסיר סבאח נ' מדינת ישראל (8.5.2013); רע"פ 9242/16 כמאל מרזוק נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז צפון (8.5.2018). תצלומי האוויר של המקום טרם בנית התוספת השניה ואחריה הן בבחינת ראיה מינהלית טובה כאשר עולה מהן תמונה ברורה דיה (ראה: בצה"מ 26546-05-19 חליל נ' מדינת ישראל, 21.7.19) במצב דברים זה, הרי שעל המבקש הנטל לסתור חזקה זו. בהיעדר ראיות מספקות המלמדות על שטח אחר של התוספת השנייה, הרי שלא עלה בידי המבקשת לסתור את חזקת התקינות.

לא מצאתי גם ממש בטענת המבקשת לפיה היה על המפקח לציין בתצהירו כי נוצרה יחידת מגורים אחת וכי אין מדובר בשתי תוספות נפרדות. המפקח ציין בתצהירו כי מדובר ב"בניית תוספת למבנה קיים" ויתרה מכך, מתצלומי האוויר שצורפו והיוו חלק בלתי נפרד מכלל החומר שעמד אל מול הגורמים המייעצים ונותן הצו, ניתן להבחין בבירור כי לאחר בניית התוספת החדשה, נוצרה יחידה שלמה לה גג אחד שאיננה מופרדת.

טענת המבקשת לקושי ביישום הצו המינהלי בשים לב לכך שקיים כיום מבנה אחד שאינו מופרד, אין בה כשלעצמה כדי להביא לבטלות הצו. ראשית, משום שבשים לב למדידה שביצע המפקח ניתן לדעת באופן ברור מהו שטח התוספת השניה שיש להרוס. שנית, מהטעם שהמבקשת עצמה יכולה לבצע את ההריסה באופן עצמאי ובמצב דברים זה מאליו מתאיין החשש כי תתבצע הריסה מעבר לנדרש. שלישית, כיוון שהמפקח העיד כי הריסות מעין אלו כבר נעשו בעבר וכי נהוג לקחת ממילא "טווח ביטחון".

אציין כי אמנם בשרטוט ששירטט המפקח בחקירתו, לשם הבחנת התוספת החדשה מהישנה, ניתן לראות כי סומן כתוספת החדשה מבנה שצורתו מלבנית (ראה מוצג נ/3). עם זאת, אין בכך כדי ללמד כי מדידה שערך ושהובילה למסקנה כי שטח התוספת החדשה הוא 25 מ"ר, אינה נכונה. ברי, כי שרטוט על גבי תצלום שנעשה במהלך הדיון והחקירה הוא לשם הדגמה בלבד ואינו יכול להיות מדוייק. במצב דברים זה מקובל עלי כי נכון יותר להסתמך על מדידה שביצע המפקח באמצעות המערכת ולאחר עיגון התצאו"ת, כפי שהעיד ולא מצאתי בכך פגם.

אינני סבורה כי יש בפסיקה אליה הפנה המבקש כדי לתמוך בטענותיו. בבצה"מ 33842-05-19 קומבר נ' היחידה לאכיפת דיני התכנון והבניה, [פורסם ב"נבו] 21.7.19, נקבע כי יש מקום לביטול צו ההריסה המינהלי שעה שנמצא כי מתצהיר המפקח נעדר מידע רלוונטי ומהותי באשר לעובדה כי הצו עוסק בתוספת למבנה ישן וכאשר המפקח עצמו העיד כי לא היה מודע לדבר קיומו של מבנה ישן. במצב דברים זה נקבע כי גם לא ניתן להגיע למסקנה ברורה ביחס לגודל המבנה הישן. במקרה הנדון, לעומת זאת, צוין בתצהיר המפקח כי מדובר בתוספת למבנה קיים ואף נערכה מדידת שטח התוספת החדשה באמצעות מערכות העזר ועיגוני התצאו"ת, כפי שהעיד המפקח. בבב"נ 4797-02-21 מוחמד נ' מדינת ישראל, 7.2.21, בוטל צו הריסה לאחר שנמצא כי מתצהיר המפקח נעדר פרט מהותי בנוגע לקיומה של מעטפת הקיימת מזה מספר שנים, ולא זה המצב בעיניינינו. בבב"נ 59197-01-20 אבו חומוס נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, 6.2.2020, בוטל הצו לאחר שנמצא כי אכן מדובר בשיפוץ מבנה קיים (חיפוי קירות קיימים) ולא בבנייה חדשה כך שאין הנדון דומה לראייה.

סיכומו של דבר הוא צו ההריסה המינהלי עוסק בנייה חדשה אשר טרם הסתיימה או אוכלסה במועד הגשת תצהיר המפקח וכי אין מדובר בשיפוץ בלבד. שטחה של התוספת החדשה מעוגן בראיות מינהליות אשר לא נסתרו. סיכומו של דבר הוא כי לא מצאתי בצו ההריסה המינהלי פגם, וודאי לא כזה היורד לשורשו של עניין ולפיכך- הבקשה נדחית.

סוף דבר

הבקשה לביטול הצו – נדחית. לשם היערכות בלבד מורה כי מניין 60 הימים לביצוע הצו יחל מיום 1.12.21.

ניתנה היום, כ"ב חשוון תשפ"ב, 28 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: וופא אלסרחי
נתבע: הועדה המחוזית לתכנון ובניה
שופט :
עורכי דין: