ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עיריית בת ים נגד רחלי חיה ניר :

בפני כבוד ה שופט עזריה אלקלעי

התובעת:
עיריית בת ים
ע"י ב"כ עו"ד מילי וייס ורסנו

נגד

הנתבעים:

  1. רחלי חיה ניר
  2. א. ב. ניהול חופים בע"מ – (ניתן פסק דין)
  3. אלון דרוק – בעיכוב הליכים
  4. שחר בן נעים – בעיכוב הליכים

הנתבעת 1 ע"י ב"כ עו"ד אוריין סהר

פסק דין

לפני תביעה שהגישה התובעת נגד מספר נתבעים לתשלום סך של 705,603.42 ₪, כאשר התביעה שלפני מתבררת רק ביחס לנתבעת 1 לאחר שנגד הנתבעת 2 ניתן פסק דין בהעדר הגנה ומאחר ויתר הנתבעים מצויים בעיכוב הליכים.

טענות התובעת
הנתבעת 2, (להלן: "החברה"), הינה חברה רשומה כדין שפעילותה התנהלה בנכסים נשוא התביעה.
הנתבעות 1 ו-2, הינן מחזיקות כמשמעות מונח זה בפקודת העיריות (נוסח-חדש) (להלן: " הפקודה"), וזאת בנכס שבבעלות התובעת, המצוי ברחוב חוף הים 1 ה' בבת ים שהינו בתחום שיפוטה של התובעת.
התביעה הינה לתשלום חוב בסך 705,603.42 ₪. נכון ליום 26/10/2016 אותו חייבים הנתבעים לתובעת כאשר החיוב בוצע בחודש מרץ 2013 עבור התקופה שתחילתה בשנת 2010 לפי הפירוט כ דלקמן:
סך של 322,089.39 ₪ נכון ליום 26/10/2016 בגין חוב ארנונה בתקופה מיום 01/04/2010 ועד ליום 28/02/2014.
סך של 345,590.21 ₪ נכון ליום 26/10/2016 בגין חוב דמי שכירות החל מיום 01/02/2010 ועד ליום 28/02/2014.
סך של 146.77 ₪ נכון ליום 26/10/2016 בגין עיקולי בנקים שבוצעו במסגרת הליכי אכיפה מנהליים.
סך של 1,427.21 ₪ נכון ליום 26/10/2016 בגין חוב אגרת גביה.
סך של 3,837.25 ₪ נכון ליום 26/10/2016 בגין חוב הוצאת מעוקלים במסגרת גביה מנהלית.
סך של 32,508.41 ₪ נכון ליום 26/10/2016 בגין חוב אגרת שילוט.
סך של 4.18 ₪ נכון ליום 26/10/2016 בגין חוב הוצאות משפטיות.
לכתב התביעה צורפו על ידי התובעת תדפיסים ממוכנים בדבר יתרות החוב.
הנתבעת 1 הינה דיירת מוגנת בנכס בשטח של 28 מ"ר ושוכרת של נכסים בשטח כולל של כ – 1,205 מ"ר.
ביום 18/01/2010 חתמה הנתבעת 1 ביחד עם הנתבעת 2 על הסכם הפעלה וניהול משותף של הנכס כהגדרתו בכתב התביעה וכך הפכו למחזיקות יחד של הנכס. עותק מהסכם ההפעלה צורף לכתב התביעה.
על פי שומות מקרקעין מיום 16/12/2012, הועמדו דמי השכירות החופשיים בגין הנכס על סך 14,100 ₪ לחודש ודמי השכירות המוגנים על סך של 800 ₪ לחודש.
בעקבות מכתב דרישה שנשלח לנתבעת 1 הציגו הנתבעות 1 ו – 2 בפני התובעת חוות דעת שמאי מטעמן לגבי דמי השכירות החופשיים , מבלי להתנגד לדמי השכירות המוגנת ולאחר מו"מ שנוהל בין השמאי מטעם התובעת לבין השמאי מטעם הנתבעות 1 ו – 2 הגיעו הצדדים לשומה מוסכמת לחיוב שכר הדירה החל מחודש פברואר 2010, אשר בעקבותיה תוקנה השומה בחודש דצמבר 2014 כך שדמי השכירות החופשיים הועמדו על סך של 9,500 ₪ לחודש ודמי השכירות המוגנים נשארו על סך 800 ₪ לחודש. לאור ההסכמה האמורה הפך חוב השכירות לחלוט.
חרף האמור לעיל, לא שילמו הנתבעות 1 ו-2 לתובעת את חובות המיסים ודמי השכירות למעט תשלומים זעומים על חשבון החוב, תשלומים שלטענת התובעת מהווים הודאה בקיום החוב.
בגין החובות שנצברו שלחה התובעת לנתבעות הודעות תשלום ודרישות תשלום ואף נקטה נגדם בהליכי גביה מינהליים כפי שפורט בכתב התביעה.
לפיכך, חייבות הנתבעות 1 ו – 2 ביחד ולחוד בתשלום מלוא חוב הנתבע.

טענות הנתבעת 1 בכתב ההגנה
הנתבעת 1 מחזיקה בנכס של 200 מ"ר בחוף הדקלים בבת ים וזאת בהתאם להסכם מיום 17/10/1983. בהתאם להסכם זה ניתנה לבעלה המנוח של נתבעת 1 רשות לשימוש בנכס למטרת הפעלת קיוסק וזאת בדיירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר (נוסח-משולב) התשל"ב-1972.
ביום 28/10/83 ניתן על ידי התובעת היתר בניה להקמת קיוסק בשטח של 28 מ"ר (להלן: "הנכס").
ביום 18/01/2010 נחתם בין הנתבעת 1 לנתבעת 2 הסכם לפיו שוכרת הנתבעת 2 מהנתבעת 1 את הנכס. שכירות המשנה הנ"ל הובאה לידיעת התובעת ואף אושרה על ידי התובעת.
בשנת 2013 משהפרו הנתבעים 2-4 את ההסכם עם הנתבעת 1 בצורה בוטה ובריונית ומשלא שילמו את חובותיהם ובפרט את חובותיהם לתובעת, הגישה הנתבעת 1 תביעה לבית המשפט השלום בתל אביב בת.א. 22510-03-13 נגד מר שי שלום בן-דהן ומר גילי קרמר.
ביום 08/02/2017 ניתן פסק דין (להלן: " פסק הדין") בעניין התביעה שהגישה הנתבעת 1, ומכוחו חייבים הנתבעים באותה תביעה בחובות לעירייה בגין הנכס, כאשר בפסק הדין נקבע כי עליהם להעביר לנתבעת 1 סך של 959,422.17 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית וכן הוצאות משפט בסך 50,000 ₪.
התשלומים שנפסקו בפסק הדין נועדו לצורך העברת הכספים באמצעות הנתבעת 1 לכיסוי החובות אשר נוצרו בין היתר עבור התובעת.
לטענת הנתבעת 1, כל "חטאה" מסתכם בעצם היותה דיירת מוגנת בנכס ולפיכך, אי יכולתה להעביר את חובת תשלומי הארנונה על שם השוכרים, דהיינו הנתבעים 3 ו – 4 כך שלשיטת התובעת, הנתבעת 1 היא החייבת בכל הארנונה בעוד שבפועל אין הדבר נכון , כפי שאף נקבע בפסק הדין.
הנתבעים 2-4 לא העבירו את הכספים בהם חוייבו בפסק הדין ולפיכך, אין בידי הנתבעת 1 לשלם את חוב הנתבעים 2-4.
כך נוצר המצב בו הנתבעים 2-4 מפרים הסכמים, נוהגים בנכס כבשלהם, צוברים חובות כבדים, מתעלמים מפסיקות ביהמ"ש והכל בניסיון לחמוק מאחריות ומתשלום בניסיון להשית הכל על כתפי הנתבעת 1.
לטענת הנתבעת 1, החבות והאחריות ביחס לחובות בגין הנכס חלים על הנתבעים 2-4 שהחזיקו בפועל בנכס ואשר ניתן נגדם פסק דין לסילוק כל החובות שהצטברו בתקופות הרלוונטיות לתביעה זו.

דיון והכרעה
בתביעה זו, עלי להכריע בתביעת העיריה נגד הנתבעת 1 ל תשלום סכום כסף הנובע משתי עילות:
עילה הראשונה – חוב ארנונה בהיות הנתבעת המחזיקה הרשומה בנכס .
העילה השנ ייה – תשלום דמי שכירות ראויים לתובעת בהיות הנתבעת 1 מחזיקה משותפת בנכס ביחד עם הנתבעים 2-4.
רקע עובדתי
כפי שהוכח בפני וכעולה מתיאור העובדות בפסק הדין בתביעה שהגישה הנתבעת 1 נגד הנתבעים 2-4 , הנתבעת 1 מחזיקה בנכס של 200 מ"ר בחוף הדקלים בבת ים בהתאם להסכם מיום 17/10/83 לפיו ניתנה לבעלה המנוח רשות שימוש בנכס למטרת הפעלת קיוסק. ביום 28/10/83 ניתן על ידי עיריית בת ים היתר בניה להקמת קיוסק בשטח של 28 מ"ר.
ביום 18/11/1991 נכרת הסכם שכירות נוסף בין התובעת לנתבעת 1 ולפיו השכירה התובעת לנתבעת 1 את הקיוסק שייבנה על המגרש.
בחודש ינואר 2010, בתאריך שלא הובהר במדויק, ניתנה לתובעת הסכמה בכתב מטעם התובעת להשכיר את הנכס בחוף הדקלים לידי גילי קרמר שי דהן ושחר בן-נעים (הנתבע 4) לתקופה של 4 שנים וזאת בשכירות משנה. מסמך זה נחתם על ידי הגברת דורית מוריה מנהלת מחלקת נכסים עירוניים של התובעת.
בעקבות הסכמת התובעת נחתם ביום 18/01/2010 הסכם בין התובעת לחברת א.ב. ניהול חופים בע"מ, הנתבעת 2 בתיק זה שנגדה ניתן פסק דין בהעדר הגנה, כאשר הסכם זה קבע כי הצדדים יקימו חברת ניהול במשותף שמטרתה תהיה הקמת ותפעול של המסעדה בנכס. הנתבעים 3 ו – 4 הוגדרו כיחידי הנתבעת 2 והם ערבו בערבות אישית לכל התחייבויותיה. תקופת ההסכם נקבעה ל – 4 שנים החל מיום חתימתו ועד ליום 01/04/2014.
בהסכם נקבע כי כל ההון הדרוש להקמת המסעדה ולתפעולה יועמד על ידי הנתבעת 2 וכי הנתבעת 1 לא תידרש לכל השקעה שהיא, כאשר הנתבעת 2 התחייבה להשקיע ממקורותיה את הסכום הנדרש לצורך הקמת מסעדה תוך שנקבע כי הנתבעת 1 לא תידרש בשום שלב להשקיע הון עצמי.
נקבע בהסכם כי האחריות המלאה לכל התחייבויות חברת הניהול ובכלל זה כלפי ספקים ורשויות תחול על יחידי הנתבעת 2, הנתבעים 3 ו – 4 הואיל והם אשר ינהלו ויתפעלו בפועל את המסעדה. נקבע כי הנתבעים 3 ו – 4 ישפו את הנתבעת 1 בגין פסק דין הקובע התחייבות כספית כאשר ביחס לרשות המקומית ו/או רשות המיסים נקבע כי חובת השיפוי תחול גם ביחס לתשלום או תביעה.
בסעיף 4.8 להסכם נקבע: "הבעלים תמשיך ותישא בכל המיסים/אגרות/היטלים החלים על אחזקת הנכס ו/או הקמה וניהול המסעדה, לרבות מיסי עירייה, ארנונה, מים, חשמל במשך כל תקופת ההתקשרות כאשר סכום זה ישולם לה מראש מדי חודש על ידי חברת הניהול."
הגם שההסכם נוסח בצורה של הסכם ניהול, בפועל התנהלו הצדדים לו כאילו היה הסכם שכירות וזו גם היתה מסקנת כבוד השופטת פלד בפסק הדין עת קבעה בסעיף 64:
"בפועל, התנהלו הצדדים במתכונת של הסכם שכירות. הנתבעים שילמו לתובעת את הסכומים החודשיים אשר נקבעו בסעיף 8.2 להסכם, אשר משמעותה הלכה למעשה, דמי שכירות וקיבלו את כל ההכנסות והרווחים מהפעלת המקום."
עוד נקבע בסעיף 8 להסכם בין הנתבעת 1 לנתבעת 2 כי הנתבעת 1 תהיה זכאית לקבלת תשלום חודשי בסך של 13,000 ₪ בגין השנה הראשונה, 17,000 ₪ בגין השנה השנייה, 18,700 ₪ לחודש בגין השנה השלישית, 20,750 ₪ לחודש בגין השנה הרביעית.
התברר כי לאחר הקמת אולם האירועים, שנבנה ללא היתר בניה, עמד השטח הבנוי בנכס על 1,205 מ"ר וכי הנתבעים 2-4 הפעילו את העסק בנכס ללא רישיון.
ביום 22/11/12, הגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים נגד הנתבעת 1 בקשה בהסכמה למתן צו הריסה ללא הרשעה לפי סעיף 212 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 ביחס למבנה שנבנה ללא היתר, ובהחלטה מיום 25/11/2012, ניתן צו כמבוקש ונקבע כי הצו יכנס לתוקפו בתוך 24 חודשים.
נגד הנתבעים הוגש כתב אישום בין היתר בגין עבירות בהתאם לחוק התכנון והבניה וביום 30/06/2013 במסגרת הסדר טיעון הודו הנתבעים בעובדות כתב האישום והורשעו על פי הודאתם.
ביום 03/03/2013 הוצאה לנתבעת 1 דרישה מעיריית בת ים לתשלום דמי שכירות בסך 433,800 ₪ בגין שטח בנוי של 1,205 מ"ר, כאשר סכום זה הורכב מדמי שכירות חופשיים בסך 14,100 ₪ לחודש ודמי שכירות "מוגנת" בסך 800 ₪ לחודש.
הנתבעת 1 הגישה נגד הנתבעים 2-4 תביעה כספית בעקבות דרישת העיריה לנתבעת 1 לתשלום דמי שכירות חופשיים החל מחודש פברואר 2010, מועד הבניה שנבנתה ללא היתר ועד חודש אפריל 2014, דרישה שהופקה ביום 03/03/2013.
כתב התביעה המקורי שהגישה הנתבעת 1 נגד הנתבעים 2-4 עמד על סך 489,945 ₪ וביום 04/11/2013 הוגשה בקשה לתיקון כתב התביעה, במסגרת בקשה זו הוגדל סכום התביעה לסך 541,650 ₪ וביום 08/09/2014 הוגשה בקשה נוספת לתיקון כתב התביעה של הנתבעת 1 נגד הנתבעים 2-4 ולהעמדתו על סך 959,422 ₪ וזאת בהסתמך על תחשיב שנערך על ידי עיריית בת ים בדבר גובה סכום החוב, אותו צ ירפה הנתבעת 1 לכתב התביעה המתוקן.

האם הנתבעת 1 חייבת בתשלום הארנונה?
אין חולק כי הנתבעת 1 היתה רשומה כמחזיקה בנכס, (בשטחו המקורי) וזאת מכוח הסכמי השכירות של הנתבעת 1 ושל בעלה המנוח עם התובעת, כאשר בשנת 2013 נרשמו הנתבעים כולם ע"י התובעת כמחזיקים במשותף בנכס שכפי שהורחב ע"י הבניה הבלתי חוקית, באופן רטרואקטיבי משנת 2010, לאור הוראות הסכם הניהול שבין הנתבעים לבין עצמם, הסכם שלטענת העיריה, הועבר אליה ע"י הנתבעת 1 רק בשנת 2013.
השאלה הנשאלת הינה, האם היה מקום להמשיך ולחייב את הנתבעת 1 בתשלום חוב הארנונה שהושת על הנכס לאחר מועד הסכמת התובעת שניתנה לנתבעת 1 להשכירו בשכירות משנה לנתבעים 2-4 וזאת לאור טענ ת הנתבעת 1 לפיה, לאחר מתן הסכמת העיריה להשכרת המשנה, לא הנתבעת 1 היתה זו שהחזיקה בנכס בפועל וכי מי שהחזיקו בנכס בפועל היו הנתבעים 2-4 וזאת בידיעת התובעת ובהסכמתה.
יש לציין כי טענת הנתבעת 1 לפיה היא לא החזיקה בנכס בפועל וכי היא לא הייתה מעורבת בכל צורה שהיא בניהול העסק בנכס, לאחר שניתן לה ע"י העירייה אישור להשכירו בשכירות משנה לנתבעים 2-4, לא נסתרה, ואני מאמין לנתבעת 1 בעניין זה.
כפי שפורט לעיל, אין חולק כי בחודש ינואר 2010 התירה התובעת לנתבעת 1 להשכיר את הנכס בשכירות משנה לנתבעים 3 ו – 4. ממועד זה ידעה התובעת או היתה צריכה לדעת כי מי שמחזיק בנכס בפועל הינם הנתבעים 2-4, זאת הן מכח מתן ההסכמה שניתנה לנתבעת 1 להשכיר את הנכס לנתבעים 2-4 והן מאחר ומדובר בנכס ציבורי שבניהול התובעת, נכס המצוי במקום מרכזי בחוף הים בבת ים, כאשר חזקה על פקחי העיריה כי הם יודעים או צריכים לדעת, מי מחזיק ומנהל עסקים בחוף הים הציבורי שבתחום שיפוטה ובמיוחד כשמדובר בנכס המצוי בניהולה של העיריה, נכס המושכר על ידה לנתבעת 1.
בבר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (להלן: "פס"ד מינהל הארנונה") נקבע ע" י כבוד השופט דנציגר :
"חובת ההגינות המוטלת על הרשות המקומית. עמדנו על חובת ההודעה המוטלת על הנישום, להודיע לרשות המקומית על חדילת בעלותו או החזקתו בנכס. נעבור כעת לדון, בקצרה, בחובת ההגינות המוטלת על הרשות המקומית. סוגיה זו נדונה, בין היתר, על ידי כבוד השופט זמיר ב בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר, אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב(1) 289). כך מציין השופט זמיר, בעמוד 319 לפסק הדין: "אבן פינה היא בדיני המינהל הציבורי שהרשות המינהלית, בהיותה נאמן של הציבור, חייבת לנהוג בהגינות... חובת ההגינות חלה על הרשות, בראש ובראשונה, כלפי הציבור. זוהי חובה של נאמן כלפי הנהנה. אך בפועל, כיוון שהציבור מורכב מבני-אדם, החובה אינה חלה רק כלפי הציבור, כגוף ערטילאי, אלא היא חלה גם כלפי כל אדם."...... נקודת האיזון: חובת ההגינות של הרשות אל מול סעיפים 325 ו- 326 ל פקודת העיריות. אכן, על הנישום מוטלת החובה האקטיבית להודיע לרשות המקומית בכתב על חדילתו מבעלות או מהחזקה בנכס, שאם לא כן, רשאית העירייה להמשיך ולראות בנישום זה כחייב בארנונה. זו לשונם של סעיפים 325 ו- 326 ל פקודת העיריות, ותכליתו של ההסדר, כפי שעמדנו עליה לעיל, מלמדת כי יש לפרש סעיפים אלה בצורה מצמצמת, המקלה על הרשות המקומית בגביית הארנונה.יחד עם זאת, ובייחוד לאור חובת ההגינות המוטלת על הרשות המקומית בהיותה רשות ציבורית, נראה לי כי הסעיפים האמורים אינם יכולים ליתן לרשות המקומית הכשר לנהוג תוך עצימת עיניים מוחלטת תוך התעלמות מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה, האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס מסוים. ייתכנו מקרים מסוימים, שבהם תוחזק הרשות המקומית כמי שמעלה בתפקידה כנאמן הציבור, קרי התרשלה בבדיקה באשר למצב הבעלות או החזקה של נכס מסוים שבשטחה. כוונתי היא לאותם מקרים שבהם קיימת הצטברות של נסיבות, שייתכן וכל אחת מהן בנפרד אינה אמורה להדליק "נורה אדומה" אצל הרשות המקומית, ועם זאת, בהצטברותן, יש בהן כדי ליצור מצב קיצוני המטיל חובת בדיקה אקטיבית על הרשות עצמה. בנסיבות כאלה, לא תוכל הרשות המקומית לשבת בחיבוק ידיים ולהמשיך, עד קץ הימים, לשלוח הודעות חיוב לנישום שאינו משלם את חיוב הארנונה ...... גם היותו של הנכס בגינו חל החיוב בארנונה נכס ציבורי וידוע בתחומי הרשות המקומית, עשוי לשמש כנסיבה שיש בה - בהצטרפות לנסיבות אחרות - כדי להטיל חובת בירור על הרשות המקומית, בהיותה מוחזקת כמי שמכירה ויודעת את מצבם של נכסים מרכזיים וציבוריים בתחומה. ....... לבסוף, ומבלי לקבוע מסמרות לגבי נסיבות נוספות העלולות לשמש, במקרים המתאימים, כשיקול לחיוב הרשות לערוך בדיקה, אציין כי גם ידיעתן הפוזיטיבית של מחלקות אחרות של הרשות המקומית אודות הפסקת החזקה או הבעלות של הנישום בנכס, באמצעות הודעות בכתב שקיבלו אותן מחלקות, עשויה להיות אינדיקציה לכך שהרשות עצמה את עיניה והתרשלה באי בדיקת העובדות. ....... אדגיש, כי אין בכך כדי לפטור את הנישום מחובתו על פי סעיפים 325 ו- 326 ל פקודת העיריות, אולם, לא ניתן יהיה לדעתי להתעלם, במקרים המתאימים, מנסיבות בהן מחלקות אחרות של הרשות המקומית ידעו באופן פוזיטיבי על כך שהחזקה בנכס הועברה לאחר שאינו הנישום הרשום, נסיבות המטילות על העירייה את חובת הבדיקה מיהו הנישום הנכון והראוי לצורך חיוב הארנונה. .....הרשות אינה יכולה להסתתר מאחורי מילות הסעיף כפוטרות אותה מכל חובה שהיא. כאמור, חובתה של הרשות המקומית היא לנהוג בתושביה בהגינות, וכנגזרת של חובה זו, תיתכנה נסיבות בהן תידרש הרשות המקומית לבדוק באופן פעיל מדוע ארנונה על נכס מסוים אינה משתלמת. למותר לציין שכל עניין ייבחן על רקע נסיבותיו הפרטניות. באשר לתוצאותיה של הפרת חובת הבדיקה - דהיינו, האם הפרת חובת ההגינות על ידי הרשות משמעה פטור מוחלט מתשלום הארנונה על ידי הנישום או שמא פטור חלקי, ומה יהיה החלק בו יחוב הנישום - הדבר ייגזר מנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה שיבוא לפתחו של בית המשפט.
כבוד השופטת פרוקציה קבעה באותו מקרה :
אני מותירה, עם זאת, בצריך עיון את השאלה האם תתכנה נסיבות חריגות שבהן ידיעה בפועל של הרשות המוסמכת המופקדת על ענין הארנונה בעיריה בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס בתחומי הרשות, עשויה להוות תחליף להודעה בכתב מאת המחזיק, הנדרשת על פי הוראות סעיפים 325 ו- 326 ל פקודת העיריות ואילו כבוד השופטת ארבל קבעה :
לענייננו, בנסיבות בהן ישנה ידיעה בפועל של הרשות המוסמכת לגביית הארנונה בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס בפועל, החלטת העיריה להמשיך ולחייב את המחזיק היוצא הינה לא רק בלתי סבירה לטעמי, אלא אף אינה עולה בקנה אחד עם חובתה לנהוג בהגינות...... במקרים בהם קיימת ידיעה בפועל מצד העיריה אודות שינוי זהות המחזיק בנכס בפועל, ישיבתה בחיבוק ידיים, תוך שהיא נתלית בדרישת הכתב מכוח סעיף 325 לפקודה, וכל זאת כאשר חובו של המחזיק היוצא הולך ותופח, אינה מתיישבת, על פניו, עם חובת ההגינות המוטלת עליה. התנהגות מעין זו אינה הולמת את תפקידה של העיריה כנאמן הציבור ... כאמור, החריג האמור ענייננו במצב בו קיימת מצד העיריה ידיעה בפועל בדבר שינוי זהותו של המחזיק בנכס..."
דומה כי מפס"ד מינהל הארנונה, עולה כי במקרה שבו קיימת ידיעה בפועל של העיריה על זהות המחזיק בפועל בנכס, החלטת העיריה להמשיך ולחייב את המחזיק היוצא , הנתבעת 1, בארנונה, אינה סבירה ואינה מתיישבת עם חובת ההגינות של העירייה.
לא התעלמתי מהעובדה לפיה בהתאם להסכם הניהול, הנתבעת 1, המוגדרת בהסכם כ"בעלים" אמורה היתה להיות אחת מבעלי המניות בחברה זו, וכן כי לפי ההסכם הנתבעת 1 הייתה אמורה לשמש צינור להעברת תשלומי הארנונה לעירייה, אולם בניגוד לטענת התובעת, בהתאם להסכם, דווקא הנתבעת 2 היא זו החבה בתשלום הארנונה לעירייה והיא הייתה צריכה להעביר לנתבעת 1 מידי חודש, מראש , את תשלומי הארנונה לצורך העברתם לעירייה.
מבחינה פורמלית אין פסול ברישומם של הנתבעים כולם כמחזיקים במשותף בנכס כפי שנעשה ע"י העיריה בשנת 2013, אלא משמוכח כי המחזיק בפועל תואם את הרשום בהסכם וכאשר העירייה יודעת באופן פוזיטיבי מי הוא המחזיק בפועל בנכס, הרי המחזיק בפועל הוא זה החייב בארנונה.
אינני יכול להסכים עם טענת ב"כ התובעת לפיה החבות בארנונה נקבעת לפי האמור בהסכם בין הנתבעים לבין עצמם ו כי החבות אינה נקבעת לפי המחזיק בפועל בנכס, לא מן המותר לציין כי גם לפי ההסכם, הגם שהוא אינו קובע את החבות בארנונה, הנתבעת 2 היא החייבת בתשלום הארנונה והנתבעת 1 משמשת אך צינור להעברתו לעירייה , כך שגם אם טענת ב"כ העירייה הייתה נכונה, וההסכם היה קובע את החבות, הרי גם לפי ההסכם החבות לתשלום הארנונה חלה על הנתבעת 2.
על פי פקודת העיריות המחזיק בנכס הוא החייב בארנונה וחבות זו אינה נקבעת לפי הקבוע בהסכם.
במקרה שלפני, רשמה העיריה בשנת 2013 את הנתבעים כמחזיקים משותפים באופן רטרואקטיבי משנת 2010 , וזאת לאחר שלטענתה במועד זה נמסר לה הסכם הניהול, אולם צירוף הנסיבות כפי שהוכחו לפני, מלמד כי העיריה ידעה, או למצער הייתה צריכה לדעת עוד בשנת 2010, כי המחזיקים בפועל בנכס ומי שניהלו בו את העסק, הינם הנתבעים 2-4 בלבד ולא הנתבעת 1 וזאת לאחר שהעירייה נתנה לנתבעת 1 אישור בכתב ע"י מחלקת הנכסים להשכרת הנכס בשכירות משנה לנתבעים 2-4.
מסקנתי בדבר ידיעת העיריה על זהות המחזיק בפועל מתחזקת מהעובדה לפיה הנכס הנדון נמצא בשטח ציבורי ומרכזי בחוף בת ים, נכס המצוי בבעלותה או בניהולה של העירייה, נכס שחזקה על פקחי העיריה שהם רואים אותו ואת הנעשה בו, לעיתים תכופות ביותר, כך שהתובעת ידעה או למצער צריכה הייתה לדעת על המחזיק בפועל, מיד לכשניתנה הרשות לנתבעת 1 להשכירו לנתבעים או מי מהם בשכירות משנה.
העובדה לפיה העירייה, הגדילה את שומת הארנונה רק בשנת 2013, באופן רטרואקטיבי משנת 2010 , והעובדה לפיה העיריה נמנעה מלרשום את הנתבעים 2-4 כמחזיקים בלעדיים בנכס, מהווה עצימת עיניים והתרשלות של העיריה, שישנה על זכויותיה, ונמנעה מלפעול לגביית חוב הארנונה במשך תקופה ארוכה של שנים, ולא ברור כיצד טחו עיני פקחי העיריה מראות את הנעשה בחוף הים.
בנסיבות העניין שוכנעתי כי החייבים בארנונה ביחס לתקופת התביעה הינם רק הנתבעים 2-4 שהחזיקו בפועל בנכס משנת 2010, וכי הנתבעת 1 פטורה מחיובי ארנונה ביחס לתקופה זו, עמידתה של העיריה על גביית הארנונה מהנתבעת 1 בנסיבות העניין מהווה את הפרת חובתה לנהוג בהגינות והיא בלתי סבירה.

התביעה בגין דמי השכירות.
הנתבעת 1 היא שוכרת הנכס מהעירייה ומעמדה הינו כשל דיירת מוגנת ביחס לשטח שהושכר בזמנו לבעלה המנוח ומאוחר יותר גם לה ביחס למבנה הקיוסק שנבנה בנכס, בשטח של 28 מ"ר.
הנתבעת השכירה בשכירות משנה את הנכס לנתבעים 2-4 ולצורך דיוני זה אין זה משנה כיצד הוגדר ההסכם בין הנתבעת 1 ובין הנתבעים 2-4, (האם כהסכם ניהול או הסכם שכירות) מה גם שכפי שפורט לעיל, התנהלו הצדדים להסכם, כאילו מדובר בתנאי שכירות.
הנתבעת 1 העמידה את השטח לרשות הנתבעים 2-4 כנגד תשלום חודשי בסכום נכבד, והיא ידעה על עבודות הבניה הבלתי חוקית הנרחבות שבוצעו בו, עובדה העולה מתוכן ההסכם שבין הנתבעים לבין עצמם.
לא רק שהנתבעת 1 ידעה על עבודות הבניה, אלא שכפי שבנה של הנתבעת 1 אישר בעדותו מיום 14.9.2021 בעמ' 30 לפרוטוקול ש' 3, הנתבעת 1 היא זו שחתמה על בקשה להיתר הבניה.
העובדה לפיה הנתבעת 1 החלה לפעול נגד הנתבעים 2-4 בהליכים משפטיים אזרחיים ואף שיתפה פעולה עם העירייה, לצורך הפסקת השימוש בנכס ע"י הנתבעים 2-4 והריסת המבנה הבלתי חוקי שנבנה , רק לאחר שהנתבעים 2-4 הפרו את ההסכם עימה וחדלו מלשלם לה את דמי השכירות, אין בה כדי לשנות את העובדה לפיה הנתבעת 1 ידעה על הבניה הבלתי חוקית, נהנתה מפירותיה ונתנה את ידה לבניה זו.
כפי שנאמר לעיל, ההסכם בין הנתבעת 1 לנתבעים נועד להניב לנתבעת 1 הכנסה חודשית נכבדה, בלא קשר להכנסות הנתבעים 2-4, הוכח כי הנתבעת 1 קיבלה מהנתבעים 2-4 , לפחות בתחילת התקופה, דמי שכירות נכבדים, לפי הוראות ההסכם שביניהם.
משהנתבעים 2-4 הגדילו את שטח הנכס בהיקף ניכר באמצעות הבנייה הבלתי חוקית, בידיעת והסכמת הנתבעת 1, זכאית התובעת לקבל דמי שכירות (שימוש) ראויים לפי השטח שנבנה בפועל, למרות שמדובר בבניה בלתי חוקית, דמי שכירות אלה זכאית התובעת לקבל מהנתבעת 1 שידעה והסכימה לבניה שבוצעה, שכן הנתבעת 1 היא השוכרת הראשית של הנכס בשטחו המקורי מהעירייה, כאשר הנתבעת 1 מצידה אמורה הייתה לקבל על פי ההסכם את דמי השכירות החוזיים (גם אם הם מכונים דמי ניהול) מהנתבעים 2-4.
כפי שהוכח לפני, התובעת הוציאה בתחילה שומת דמי שכירות בסך 14,100 ₪ לחודש, בגין השטח המוגדל ולאחר שהנתבעת 1 השיגה על גובה שומה זו, הוצאה התובעת שומה מחודשת ע"ס 9,500 ₪ לחודש, שומה שהנתבעת 1 השלימה עימה.
הנתבעת 1 לא חלקה על חובתה לשלם לתובעת דמי שכירות חודשיים לפי השומה המתוקנת ביחס לשטח שהוגדל, וכמובן שלא חלקה על חובתה לשלם את דמי השכירות המוגנת בסך 800 ₪ לחודש בגין השטח שבשכירות מוגנת, יתירה מזאת, הנתבעת 1 עשתה שימוש בפירוט החשבון שהגישה לה התובעת בגין דמי השכירות והסתמכה על חשבון זה בתביעה הכספית שהגישה נגד הנתבעים 2-4, מבלי לחלוק על נכונות החשבון, דבר המלמד על הסכמתה לגובה חוב דמי השכירות ויוצר השתק מלפני הנתבעת 1 מלטעון נגדו.
העובדה לפיה הנתבעים 2-4 חוייבו לשלם לנתבעת 1 את סכום התביעה, הכולל את סכום דמי השכירות, הינה במסגרת היחסים שבין הנתבעת 1 לנתבעים 2-4 והיא אינה גורעת מחובתה של הנתבעת 1 לשלם לתובעת את חוב דמי השכירות ב מסגרת היחסים שבין התובעת לנתבעת 1.

סוף דבר
התביעה לתשלום סכום הארנונה נגד הנתבעת 1 נדחית.
כן נדחית התביעה נגד הנתבעת 1 לתשלום סכומי הוצאות הגביה, הוצאת המעוקלים ועיקולי הבנקים שאין מקום לגבותם לאור החלטתי לעניין חוב הארנונה, אציין כי לא הוכח ע"י העיריה כי מדובר בהליכי גבייה בגין חוב השכירות דווקא.
אני דוחה את התביעה ביחס לסכום אגרת השילוט, אותו יש להשית על הנתבעים 2-4 הנני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעת סך של 345,590 ₪ נכון ליום 26/10/2016 בגין חוב דמי שכירות החל מיום 01/10/2010 ועד ליום 28/02/2014 בצירוף הפרשי הצמ דה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, מסכום זה יופחת כל סכום ששילמה הנתבעת 1 לתובעת ע"ח דמי השכירות לאחר הגשת התביעה, ככל ששולם, לפי ערך מועד התשלום.
מאחר ודחיתי את התביעה בגין הארנונה, המהווה כמחצית מסכום התביעה, תוך קביעה כי העיריה התנהלה שלא בהגינות, אינני עושה צו להוצאות בפסק דין זה.

ניתן היום, כ"ג תשרי תשפ"ב, 29 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.

חתימה


מעורבים
תובע: עיריית בת ים
נתבע: רחלי חיה ניר
שופט :
עורכי דין: